【关键词】 投资性房地产； 公允价值计量模式； SWOT分析法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。由于投资性房地产在用途、状态、持有目的等方面与作为生产经营场所和用于销售的房地产有显著区别，2006年的《企业会计准则——基本准则》规定，企业应将投资性房地产作为一项资产单独计量，并在满足特定条件的情况下，允许采用公允价值计量模式对其进行后续计量。据《我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告》显示，截至2011年4月30日，拥有投资性房地产的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，占比3.24%。说明新准则实行五年来，我国企业对投资性房地产公允价值计量仍然保持谨慎态度。公允价值计量模式与成本模式相比有怎样的差异，公允价值计量模式处于怎样的运行环境，企业应采取什么对策做好投资性房地产公允价值计量工作，本文应用SWOT方法对以上问题作简要分析，期望对准则制定者、监管机构和企业完善会计政策有所裨益。
SWOT分析方法是一种发展战略分析方法，它最初用于企业战略分析，包括分析企业的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats），然后用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合评价，使得企业战略计划的制定更加科学全面。SWOT方法是一种结构化的平衡系统分析体系，它自形成以来，被广泛应用于企业战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。现在，SWOT分析以其显著的结构化和系统性的特征被广泛应用于许多领域。本文选用SWOT分析法分析公允价值计量模式，优劣势分析主要着眼于公允价值计量模式自身的特点及其与成本模式的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境给公允价值计量模式应用带来的影响上，最后将内部分析和外部分析结合起来，提出完善公允价值计量模式的政策建议。
一、公允价值计量模式的优势S（Strengths）
（一）公允价值计量模式能够客观反映投资性房地产的现时资产状况
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，它直接面向需求市场，具有投资额大、投资回报周期长和投资风险大的特点。由于投资性房地产用于赚取租金或增值收益，采用公允价值计量模式可以及时反映其资产状况和盈利能力，提高会计信息的及时性和相关性，帮助财务报表使用者作出正确的经济决策。
（二）公允价值计量模式有助于改善企业财务指标
投资性房地产准则前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本进行初始计量，按期计提折旧或摊销。采用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧或摊销予以转销。一方面，由于我国房价总体趋势为在波动中上涨，多数企业采用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。另一方面，由于公允价值计量模式不再计提折旧或摊销，不确认业务成本，即使在投资性房地产公允价值不变的情况下，企业当期利润总额也会增加；若是投资性房地产价格上涨，由于公允价值上升，确认的公允价值变动损益会使利润总额上涨幅度扩大。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩，润色财务报表。
二、公允价值计量模式的劣势W（Weaknesses）
（一）公允价值计量模式的应用条件严格并存在一定的执行成本
投资性房地产准则规定，采用公允价值计量模式计量投资性房地产，应当同时满足下列条件：1.房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。准则还规定，同一企业只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。因此，有确凿证据表明企业所有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可采用公允价值计量模式。由于企业拥有的投资性房地产可能处于不同的地理位置，房地产交易市场的活跃程度不同，并非所有的投资性房地产都可以达到准则要求；又由于企业财会部门的资源有限，一般需要委托专业资产评估机构参与公允价值评估，这就给企业带来一定的成本负担。
（二）公允价值计量模式会计处理过程相对复杂
税法规定，资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，资产折旧可以计入企业生产成本。投资性房地产采用公允价值计量模式后，资产的账面价值与计税基础会产生暂时性差异，财会人员计算企业所得税时需要调整利润总额，确认递延所得税，增加了会计核算的复杂性。
（三）公允价值计量模式会加剧企业利润总额的波动
公允价值计量模式要求在资产负债表日将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，两者的差额计入公允价值变动损益，从而对利润总额产生影响。如果投资性房地产的公允价值变动频繁，变化幅度较大，那么企业利润总额将随之波动，影响企业经营业绩的稳定性，甚至导致投资者和债权人作出不利的投资决策。
（四）公允价值计量模式引发利润与现金流的背离
净利润是基于企业权责发生制会计处理基础产生的，而权责发生制导致了净利润与现金流的相互背离。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，引起利润总额的变化，但这种变化在处置投资性房地产前仅仅反映在企业财务报告中，并没有真正的现金流变动，所以公允价值计量模式的应用加剧了利润与现金流的背离，增加了利润分配的难度。
三、公允价值计量模式当前的发展机会O（Opportunities）
（一）新企业会计准则趋同于国际财务报告准则，为公允价值计量模式的运用创造了良好的发展平台
国外采用公允价值计量投资性房地产已有丰富的经验，并取得了阶段性的成果，我国投资性房地产准则正是借鉴于国际财务报告准则，目的是提高我国会计信息与国外会计信息的可比性，增加我国财务报告在国际资本市场上的认可度。考虑到我国市场经济尚不发达，公允价值可靠性有待提高，为避免人为操纵利润的现象出现，我国投资性房地产准则制定了与我国经济环境相适应的后续计量模式，为公允价值计量模式的发展做了正确的引导。
（二）目前我国经济形势良好，多数投资性房地产的资产价值实现了保值增值
随着我国经济的飞速发展，通胀压力日益增强，土地资源稀缺性使得房地产不再仅仅是企业的一种生产要素，而是成为企业的一种投资项目，也成为了企业贮藏财富的一种手段。当前物价水平稳步上涨，货币购买力有所下降，多数投资性房地产通过收取租金或高价出售实现了资本保值增值，增强了扩大公允价值计量模式的应用范围的必要性和可行性。
四、公允价值计量模式面临的环境威胁T（Threats）
（一）为挤出房地产泡沫，政府出台了房地产宏观调控政策
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年国十条开始执行，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，希望能够遏制房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。政府的宏观调控虽然一定程度上促进了我国房地产行业的健康发展，但同时也引发了企业对投资性房地产价值波动的担忧。为了防止投资性房地产公允价值下跌给企业带来的不利影响，企业谨慎采用公允价值计量模式，遏制了公允价值计量模式的进一步发展。
（二）我国大多数企业依然选用成本模式对投资性房地产进行后续计量
投资性房地产准则规定，企业可根据其拥有的投资性房地产的特点自行选择后续计量模式，而成本模式和公允价值模式的不同选择降低了企业会计信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式计量投资性房地产。企业没有选用公允价值计量模式，是为了维持与同行业同地区企业的会计信息的可比性。成本计量模式占主导地位的环境制约了公允价值计量模式的发展。
（三）我国尚未形成完善的房地产信息披露机制
投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格。通常在确定房地产的公允价值时，需要参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格，因此，建立一个完善的房地产信息披露机制至关重要。目前，我国房地产交易仍处于自发状态，交易信息披露不充分，这就给投资性房地产公允价值的确定造成了困难，也降低了公允价值的可靠性，阻碍了公允价值计量模式的普遍应用。
投资性房地产公允价值计量模式SWOT分析结论详见表1。
五、完善投资性房地产公允价值计量模式的政策建议
（一）SO策略——加强监督和指导
会计政策选择给企业盈余管理提供了可能，投资性房地产后续计量模式的选择也不例外。目前已采用公允价值计量模式的企业试图依靠公允价值的优势抓住外部机会，一方面出于企业长足发展的考虑，另一方面可能立足于企业当前的盈余管理动机。为了促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展，规范公允价值计量模式的应用，监管层应加强对公允价值计量模式实践的监督和指导。首先，要结合理论和实践研究，从准则层面进一步规范会计处理。虽然我国在引入公允价值时保持了谨慎态度，准则对公允价值计量模式制定了严谨的操作规范，但是政策漏洞依然存在，例如投资性房地产与非投资性房地产之间的转换条件较为宽松，企业可通过资产项目的转换实现计量模式的转换，违背了公允价值计量模式不得转为成本模式的规定，因此，需要在理论和实践发展中进一步完善准则。其次，要强制企业在报表附注中详细披露投资性房地产的信息，包括介绍投资性房地产的资产状况，论证采用公允价值计量模式的合理性，充分披露公允价值的确定方法、信息来源和估值技术等相关信息，增强投资性房地产公允价值信息的可信度。最后，要加强对投资性房地产公允价值计量模式的审计。由于我国尚未建立比较完善的房地产价值评估体系，公允价值审计也还处于初级阶段，因此，审计人员需要特别注重风险导向审计理念在投资性房地产中的运用，增加审计资源的投入，加强与各个相关方面的沟通，搜集充分证据后对投资性房地产公允价值计量模式的运用作出客观评价。
（二）ST策略——规范房地产交易市场
从投资性房地产公允价值计量模式的优势和它面临的环境威胁来看，没有良好的运行环境，公允价值计量模式自身的优势难以发挥，因此，监管部门需要尽快规范房地产交易市场，完善房地产信息披露机制。要建立一个规范的房地产交易平台，加强对房地产交易活动和交易信息披露的管理，改变当前的混乱秩序，增加房地产交易价格的透明度，构建房地产价值信息的数据库系统，充分披露房地产市场行情的动态发展，为企业获取准确有效的房地产公允价值信息提供有利条件。
（三）WO策略——提高会计人员的执业水平
稳定的宏观经济形势为投资性房地产公允价值计量模式创造了良好的应用环境，但公允价值计量模式要进一步发展还需要克服其应用障碍，也就是要提高会计人员的执业水平。首先，要帮助会计人员从思想上树立公允价值观念。投资性房地产引入公允价值计量模式时间尚短，企业会计人员对公允价值计量还很陌生，存在一定畏难情绪，因此，要提高会计人员对公允价值计量的认知和认可，树立正确的公允价值计量观。其次，要进一步完善投资性房地产价值评估的技术指导，出台技术规范条例，增加相关技术培训，帮助会计人员克服评估技术难题。再次，要增强会计人员的职业责任，利用道德规范和法律规范约束会计人员职业行为，以提高公允价值计量模式会计信息的质量。
（四）WT策略——披露两种模式的计量结果
要想弱化公允价值计量模式劣势和避免外部环境的威胁，最有效的方法就是同时披露公允价值计量模式和成本计量模式的计量结果。披露两种财务报表，方便财务报表使用者根据自身对公允价值的判断作出经济决策。我国会计准则要求企业只能选用一种后续计量模式计量企业所有的投资性房地产，并且公允价值计量模式不能转为成本模式，而房地产市场不稳定因素较多，实现准则要求难度较大。虽然披露两种计量结果会增加会计人员的工作量，但是可以突破准则限制，也可以弱化公允价值计量模式本身的缺陷。
此外，国际财务报告准则规定采用成本模式计量投资性房地产的企业，要在报表附注中披露其公允价值，也给我国实现双轨披露提供了借鉴。因此，在我国投资性房地产公允价值计量发展的初期，采用双轨披露制度，或许能够有效推动公允价值计量模式的发展。
通过上述分析，可以得出应用投资性房地产公允价值计量模式，一方面要从公允价值模式本身出发，完善会计准则规范；另一方面要从公允价值模式应用外部环境出发，创造良好的发展条件，同时要提高会计人员的业务素质，增强应用公允价值计量水平。只有这样，才可趋利避害、扬长避短。随着投资性房地产准则在实践中的发展和相关理论研究的深入，相信我国投资性房地产公允价值计量在相关各方的努力下能够取得长足的发展，并对我国会计信息披露产生积极而深远的影响。
【主要参考文献】
[1] 中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2011：121-135.
[2] 张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）：22-29.
关键词 公允价值投资性房地产
一、公允价值与投资性房地产的内涵
（一）公允价值的内涵
公允价值是指买卖双方在信息对称的情况下，按照公平交易和自愿的原则所确定的价格，或是在公平交易的条件下无关联的双方就买卖一项资产或者清偿一项负债而达成的成交价格。我国的《企业会计准则———基本准则》对公允价值计量的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。分析各国对公允价值的定义会发现都存在同样的假定，即：假定企业处于持续经营状态，没有清算的意图与实际情况，且是在公平交易的条件下进行交易。
（二）投资性房地产的内涵
《企业会计准则第3号－－投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。
该准则为投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种计量模式。在成本模式下，投资性房地产计提折旧或摊销，并要在期末按照规定进行减值测试，计提相应的减值准备；采用公允价值计量的投资性房地产不计提折旧、摊销，其价值变动通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。
二、投资性房地产采用公允价值计量的影响分析
本文选取了2010年第一季度到2011年第一季度我国房地产上市公司中披露了公允价值变动损益信息的21家房地产上市企业的数据，对这些数据进行分析得出以下结论：
（一）投资性房地产采用公允价值计量对资产的影响
通过分析发现，采用公允价值模式计量与采用成本模式计量相比，投资性房地产资产账面价值更容易作。用公允价值模式计量，公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，这将使投资性房地产占资产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升，从而会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，这将对企业融资和释放公司利好消息十分有利。由此导致企业为了粉饰财务报表而对投资性房地产采用公允价值计量模式。
（二）投资性房地产采用公允价值计量对所有者权益的影响
企业在对投资性房地产计量模式由成本模式转化为公允价值计量模式的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。通过分析发现，在目前房地产市价普遍高于历史成本的情况下，会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，使得所有者权益大大增加。另外企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则其差额也将计入资本公积，也会增加企业的所有者权益。
（三）投资性房地产采用公允价值计量对利润的影响
采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。在资产负债表日，企业还应当按照有活跃的房地产交易市场的地区同类或类似房地产的市场价格或按评估的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入当期损益。通过分析发现，在目前房地产大幅增值的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。这将使企业释放利好消息，进而带动企业股价的上升。
三、更好发挥公允价值在投资性房地产中的作用的建议
（一）制定适于投资性房地产运用的公允价值准则
由于基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。有鉴于此，我国应在充分考虑国情的前提下，尽早推出对公允价值的细节问题予以详尽说明的公允价值计量的理论及应用体系。相关管理部门可以采取相应措施，结合国内房地产市场体系的现状，出台相关业务的具体操作指引，这将有利于在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能带来的整体性风险。
（二）建立投资性房地产市场评估体系
由于公允价值确定的主观性强，随意性大，管理当局可以通过调节公允价值，来达到调节盈余的目的。所以建立健全投资性房地产市场评估体系，收集整理必要的信息，使得公允价值的评估具有公正性，对于推动公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有十分重要的意义。
（三）加强公允价值计量的外部监督
应充分发挥证监会的监管作用，限制企业会计政策的选择权。要求注册会计师严格按照有关要求实施必要的审计程序，以合理保证公允价值计量的合法性、公允性。特别是在公允价值计量采用估价方法时，要详细披露公允价值确定的依据、确定的方法及其变动对损益的影响。同时，要引入风险披露机制，增加会计信息透明度，避免公允价值计量沦为企业平滑利润、粉饰报表的工具
参考文献：
［1］周天海.关于完善投资性房地产准则的探讨［J］.中国总会计师，2010，（6）.
［2］施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析.
关键词:系统聚类;房地产;投资价值;武汉市
中图分类号:F293文献标识码:A
房地产投资需要大量资金的投入,而且投资回收期比较长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,综合考虑各种影响因素,谨慎地进行投资决策,从而实现风险的降低和利润最大化。
一、聚类分析在房地产投资价值细分中的应用
1、房地产投资价值细分。由于中国地域大、人口多,地区经济发展水平不同,各地区间房地产投资市场有很大的差距,研究房地产投资市场十分重要的一项工作就是研究各地区的差异。其中一种有效的方法就是把各地区按某些指标分成几类,根据不同的类区别对待,减少房地产投资风险和提高经济效益。
2、聚类分析概述。聚类分析是研究“物以类聚”的一种科学有效的方法,是指将数据分组成为多个类,在同一个类内对象之间具有较高的相似度,不同类之间的对象差别较大。
聚类分析的一般做法是:先确定聚类统计量,然后利用统计量对样品或者变量进行聚类。从统计学角度来讲,根据相似度方法,对样本聚类叫做Q型聚类,对变量进行聚类叫做R型聚类。
目前在实际应用中存在着大量的聚类方法,算法的选择取决于数据的类型、聚类的目的和应用,本文采用的是系统聚类算法。
3、系统聚类算法。系统聚类法是先将需要聚类的样本或者指标各自看成一类,然后确定类与类之间相似性统计量,并选择最近的两类或若干类合成一个新类;计算新类与其他类之间的相似性统计量,再选择最接近的两类或若干类合成一个新类,直到所有的样品或指标都合成一类为止。以此指标就可以对城市区域房地产投资价值进行排序。
二、武汉市实证分析
1、指标选择。武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁,其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。但由于山水相隔,武汉市房地产市场呈现块状而非传统圈状分布,再加上房地产区位的不可移动性,因此在武汉市房地产投资中,必须考虑各区域实际情况。本文从武汉市中心城区相关数据出发,设定房地产发展重点指标,综合评价各区域主要特点和投资优劣势。
房地产投资需要考虑的因素很多,为充分说明、适度简化和避免单个指标解释的充足性和牵连性问题,本文抽取2008年度武汉市重点区域影响房地产投资的七个主要指标(商品住宅销售面积、商品住宅新增供应面积、商品住宅用地平均成交楼面地价、商品住宅成交均价、平均商品住宅成交总价、人均可支配收入、二手住宅成交均价),组合成相对独立的四个综合性评价指标:X1销供比,X2房价地价比,X3收入房价比,X4折价率,分别反映各区域房地产投资的销售、利润、购买力和性价比等涉及投资需要考虑的最重要的四个方面。
X1销供比=区域商品住宅销售面积/区域商品住宅新增供应面积;X2房价地价比=区域商品住宅成交均价/区域住宅用地平均楼面地价;X3收入房价比=(区域人均可支配收入×3)/(区域商品住宅成交均价×90);X4折价率=区域二手住宅成交均价/区域商品住宅成交均价。
2、数据资料。(表1、表2)
3、系统聚类分析。采用上述四个综合性评价指标对武汉市重点区域使用系统聚类法进行聚类分析。首先对每个变量(指标)的数据进行标准化处理,经过定性和pearsom相关系数检验分析,指标间相关性不高。样本间相近性采用欧式平方距离度量,类间距离的计算采用类平均法,进行Q聚类,得到聚类结果。(表3、表4、表5、图1)
4、分析结果。依据聚类分析的结果可以把武汉市重点区域划分为三类。
第一类,江岸区、江汉区。第一类在综合评析中,收入销供比方面明显领先于其他两类,在房价地价比上位于第二,折价率、收入房价比排名靠最后。这说明江岸和江汉区市场需求量大,而供应方面偏紧。虽然本类内房价相对区域内居民收入较高,但是本区域客户源来自于整个武汉市乃至市外,因此房价受到支撑。由于需求、房价一直居高不下,本区域地块更受青睐,地价也较高。由于区域内板块差异较大和二手房建筑年代更长久,综合二手房和新房价差较大,实际江汉区价差较小,甚至在部分区域出现“新旧倒挂”现象。随着CBD、汉口火车站等项目工程的推进和武汉市中部领头羊地位的巩固,处于武汉市发展顶端的本类区域投资前景更乐观,但在地块选择的局限性和争夺的激烈度方面未来将更加明显。
第二类,口区、洪山区、武昌区。第二类在房价地价比、折价率比上均位列第一,收入房价比、销供比均位列第二。本类地价相对不高,供应比较充分。由于房地产发展时间较短,新旧房差价较小。在房地产发展的强劲冲击下,房价增长较快,与收入增长情况形成一定反差。由于在2008年上市量较大,本类区域暂时出现结构性供大于求,销供比并不特别理想,部分区域和部分产品竞争比较激烈。
本类各区域属于房地产发展第二梯队,近年来发展势头迅猛,供需两旺,由于遭受经济调整和房地产调整双重打击,受到的冲击也比较明显。但是从较长期看,本类区域起着重要的承上启下的作用,承接着武汉市中心城区居民大部分的住房消费需求。在城市建设方面,本类区域受到重视,市政投资较大,过江隧道、地铁、大东湖生态水网、集中供暖制冷工程、武昌和武汉火车站以及道路和立交桥的项目均在稳步推进,城市面貌得到改善,投资环境得到优化,增加了房地产投资价值。
第三类,青山区、汉阳区。第三类在综合评比中,收入房价比排名第一,在折价率上位列第二,房价地价、销供比均排名最后。从购买力上讲,本类区域潜在消费能力较强,这与区域内房价相对不高有关,特别是青山区,其购买力丝毫不逊于其他重点区域。由于最近几年其他区域发展势头更加强劲,青山区和汉阳区受到的关注度略有下降,因此本类区域地价也相对便宜。2008年本区域在销售和供给量方面较少,受市场大环境影响较大,这与本区域所属两个区均属于工业区有关。
由于历史原因,本类两个区域发展相对独立,受到区域外消费者关注度不高,房地产消费以当地为主,随着产业发展和配套完善,区域投资潜力将逐渐得到挖掘和展现。
以上定量分析结果与武汉市实际情况基本相符,但由于投资环境的动态性以及单个项目的具体性,因此对具体投资项目还需要做具体的分析。
(作者单位:中国地质大学(武汉)资源学院)
主要参考文献:
[1]彭俊,刘卫东.房地产投资分析[M].上海:同济大学出版社,2004.
[2]张永岳,陈伯庚,孙斌艺.房地产经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.12.
关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式
《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。
一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势
在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。
二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题
（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位
尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。
（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺
一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。
（三）信息披露不规范不充分
就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。
（四）财会人员素质不一
投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。
三、若干建议
（一）提升公允价值计量模式的地位
从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。
（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则
公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。
（三）信息披露更为规范透明
由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。
（四）加强企业培养复合型会计人才
为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。
小结
综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）
参考文献
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内容摘要:我国财政部于2006年了新的企业会计准则,并于2007年开始实施。新准则中对计量模式进行了一定的拓展,引入了公允价值模式。公允价值的应用对于房地产行业产生了重大影响。本文将从公允价值计量模式改变对投资性房地产的会计处理入手,分析其对持有投资性房地产的企业的影响。最后,将就实施公允价值两年来我国房地产企业面临的新情况和新问题进行说明。
关键词:新企业会计准则 公允价值计量 投资性房地产
投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨。
公允价值计量模式下对投资性房地产的处理
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。
我国投资性房地产准则中规定,允许企业在两种后续计量模式中做出选择,并规定公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件:一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。公允价值模式所适用的范围包括三类:一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已经出租的建筑物。投资性房地产的最大特点是独立产生现金流量。我国会计实务中,融资租赁的对象主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见。但是,随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的转变,我国会计准则将与国际准则进一步趋同。
新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定,如果投资性房地产采用公允价值计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧,主要是因为折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
公允价值计量模式下对房地产企业的影响
由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式,因此,这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。主要表现在以下几个方面:
第一,对于投资性物业企业的账面净资产有重大影响。根据我国新会计准则的规定,房地产开发类企业占有的土地、在建项目等均不属于投资性房地产范畴。因此,新准则对公允价值计量模式的引入对单纯性质的房地产开发类公司影响很小。而对于投资性物业比重较大的公司则影响较大。公允价值计量模式的特点是反映市场对企业资产价值的变动。因此,公允价值的引入不仅会对企业净资产带来正面作用,同时,在面临不利市场环境的情况下,企业的价值将会减少。这也是房地产企业需要考虑的。
第二,加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后,相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度,成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性。这样,净利润就会根据公允价值的变动而产生波动,从而一改过去我国房地产市场利润较为稳定的特点。由于我国房地产市场近年来得到了较大的发展,因此,房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。公允价值引入后,房地产企业的利润不仅能够反映企业的经营状况,同时,也能够对房地产市场的价格走向进行反映。如果采用公允计价,投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中产生作用,达到平衡,从而对企业利润带来一种不稳定。
第三,会对会计信息质量产生影响。财务会计理论的一个基本问题是,如何平衡会计信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性,而公允价值侧重于解决会计信息的相关性。从决策有用性的观点看,对于金融工具,投资性房地产等会计核算对象来说,用公允价值进行计量显然要优于其它计量方法。用公允价值进行计量,企业的估值水平有可能因为新会计准则而发生变化,这种影响主要源于新会计准则对会计信息质量的改善。从这个角度讲,新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息,因而可能会改变之前对企业的判断和预期,或者增强投资信心,导致对公司的估值发生变化。
公允价值计量模式的发展对策
这几年,国内房地产市场投资过热,政府不断实施宏观调控降温,不少公司都出现了资金短缺的问题。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产,虽会直接导致企业资产价值问题,但收益的增幅很难保证跟上相应的比例,也就是说,一旦采用公允模式,净资产收益率很可能反受其累。除此以外,在公允价值计量模式引入房地产企业的实践中,仍然存在很多问题。对此本文提出如下策略:
首先,公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法,与国际会计准则接轨,配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式,只有在特例的情况下,企业首次取得一项投资性房地产时,企业才采用成本法模式计量。
其次,在公允价值具体计量方法上,适时制定我国单独的《公允价值计量》准则,解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。
再次,指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期,市场经济发展不成熟,房地产市场波动相对较大,应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构,避免人为操纵企业利润。
最后,上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法,企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业,应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。
结论
对企业而言,在会计方面,投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息,而以历史成本为计量基础不能很好的表达企业当前经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系,引入公允价值计量模式。
另外,从发展的眼光看,随着我国经济的市场化程度不断提高,有关资产和负债的公允价值将更容易取得,因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势,我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致,并将其定位在合理的计量模式上。
参考文献:
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论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。
2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2 是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
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关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值模式
投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。
一、公允价值在投资性房地产准则中的运用
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用
准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。
(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用
投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。
(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、投资性房地产运用公允价值的影响分析
公允价值在投资性房地产准则中的运用，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
(一)公允价值对企业财务的影响
1 对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产，即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而，在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。
2 对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质，满足会计信息真实、有用的要求，但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。
影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个：一是公允价值的确定；二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考，数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变，所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据，且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠，才能保证投资性房地产价值的公允。
由于我国房地产市场仍处于发展阶段，也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力，在市价持续上涨的情况下，企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的，况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，计入所有者权益。在会计报表日或企业再将投资性房地产转为自用时，其公允价值与账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。所以在投资性房地产中公允价值的引入具有重要的意义，对资产价值的确认更具真实、可靠性。
3 对所有者权益的影响。首次采用新准则公允价值模式当年，各相关地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是：这些房地产企业的上年度的资本公积(其他资本公积J将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”。
(二)公允价值的运用对税务的影响
从纳税的角度来看，目前税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。公允价值模式的引入会引起税收征纳的一些变化。
1 房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，往账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式。这就面临着一个问题：计税依据应该是房产余值还是公允价值呢，尤其是当采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。
2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢? 地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。
2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢?
如果从现行税法的角度考虑这一问题，土地增值税是一种流转税。只在房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，无增值的不征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为，从而保护从事正常交易的企业的合法权益，促进交易市场的健康发展。所以，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此。虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。或者从另一个角度进行分析，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理的调节、分配。土地增值了，其带来的收益应该归社会所有。在这种方式下。土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。现在企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，并不需要再另外考虑税收征收成本的问题。也有学者建议开征定期土地增值税，每年征收，况且每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。
3 企业所得税。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。投资性房地产准则前，会计制度只允许通过按期计提折旧的方式对房地产进行后续计量。投资性房地产准则规定，采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。现行税法规定，按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用可以在税前列支，计算应纳税所得额。采用公允价值模式，一方面，由于未计提折旧减少了当期的费用，而根据公允价值调整账面价值也会影响当期的损益；另一方面，由于当期资产的账面价值改变，所以还会影响到此后房地产在转换和处置时确认的损益，从而最终影响会计利润。这都加剧了计量应纳税所得额和会计利润之间的差异。
或者说。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上即可。
所以，从企业的角度来看，在投资性房地产出售时缴纳所得税，这种纳税方式对企业来说是很有利的，即企业选择公允价值记账，对当期增值部分不产生当期纳税义务，可以递延，而日后减值却可以减少当期收益，有避税之利。
4 物业税。投资性房地产准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，随之也将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。一方面，开征物业税是市场经济建设的要求，是我国经济发展的需要；另一方面，正式开征一种新税种，需要从理论上弄清一些基本的问题，还需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。我们相信，投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟，为我国设计更为科学、合理的物业税提供有力支持。可以预见，在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。
尽管公允价值计量模式在国际上早就开始运用了，在国内公允价值在投资性房地产中的运用尚属首次，缺乏相关理论和技术规范。同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。
主要参考文献
[1]任世驰，陈炳辉公允价值会计研究——财经理论与买践[J]财经视角，2005(1)
[2]耿建新新准则下公允价值计量模式的具体运用[J]财务与会计(综合版)，2006(4)
[3]杨国宁公允价值计量模式的引入《解读新会计准则》[J]财经视角，2006(4)
关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值模式
投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。
一、公允价值在投资性房地产准则中的运用
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用
准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。
(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用
投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。
(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、投资性房地产运用公允价值的影响分析
公允价值在投资性房地产准则中的运用，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
(一)公允价值对企业财务的影响
1 对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产，即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而，在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。
2 对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质，满足会计信息真实、有用的要求，但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。
影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个：一是公允价值的确定；二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考，数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变，所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据，且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠，才能保证投资性房地产价值的公允。
由于我国房地产市场仍处于发展阶段，也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力，在市价持续上涨的情况下，企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的，况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，计入所有者权益。在会计报表日或企业再将投资性房地产转为自用时，其公允价值与账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。所以在投资性房地产中公允价值的引入具有重要的意义，对资产价值的确认更具真实、可靠性。
3 对所有者权益的影响。首次采用新准则公允价值模式当年，各相关地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是：这些房地产企业的上年度的资本公积(其他资本公积J将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”。
(二)公允价值的运用对税务的影响
从纳税的角度来看，目前税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。公允价值模式的引入会引起税收征纳的一些变化。
1 房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，往账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式。这就面临着一个问题：计税依据应该是房产余值还是公允价值呢，尤其是当采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房
地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。
2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢?
如果从现行税法的角度考虑这一问题，土地增值税是一种流转税。只在房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，无增值的不征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为，从而保护从事正常交易的企业的合法权益，促进交易市场的健康发展。所以，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此。虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。或者从另一个角度进行分析，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理的调节、分配。土地增值了，其带来的收益应该归社会所有。在这种方式下。土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。现在企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，并不需要再另外考虑税收征收成本的问题。也有学者建议开征定期土地增值税，每年征收，况且每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。
3 企业所得税。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。投资性房地产准则前，会计制度只允许通过按期计提折旧的方式对房地产进行后续计量。投资性房地产准则规定，采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。现行税法规定，按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用可以在税前列支，计算应纳税所得额。采用公允价值模式，一方面，由于未计提折旧减少了当期的费用，而根据公允价值调整账面价值也会影响当期的损益；另一方面，由于当期资产的账面价值改变，所以还会影响到此后房地产在转换和处置时确认的损益，从而最终影响会计利润。这都加剧了计量应纳税所得额和会计利润之间的差异。
或者说。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上即可。
所以，从企业的角度来看，在投资性房地产出售时缴纳所得税，这种纳税方式对企业来说是很有利的，即企业选择公允价值记账，对当期增值部分不产生当期纳税义务，可以递延，而日后减值却可以减少当期收益，有避税之利。
4 物业税。投资性房地产准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，随之也将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。一方面，开征物业税是市场经济建设的要求，是我国经济发展的需要；另一方面，正式开征一种新税种，需要从理论上弄清一些基本的问题，还需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。我们相信，投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟，为我国设计更为科学、合理的物业税提供有力支持。可以预见，在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。
尽管公允价值计量模式在国际上早就开始运用了，在国内公允价值在投资性房地产中的运用尚属首次，缺乏相关理论和技术规范。同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。
主要参考文献
[1]任世驰，陈炳辉公允价值会计研究――财经理论与买践[J]财经视角，2005(1)
[2]耿建新新准则下公允价值计量模式的具体运用[J]财务与会计(综合版)，2006(4)
[3]杨国宁公允价值计量模式的引入《解读新会计准则》[J]财经视角，2006(4)
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