关键词：建筑施工图；设计；理论联系实际
众所周知，《房屋建筑学》是研究房屋各组成部分的组合原理、构造方法及建筑空间环境设计原理的一门综合性课程，也是学生从事建筑设计和绘制建筑施工图必备的基本知识，尤其对于学建筑设计的学生来说尤为重要。
因为建筑施工图设计是工程建设的首要环节，是整个工程建设的灵魂，先进合理的设计，对于工程项目节约投资，缩短工期，提高经济效益起着关键性的作用。因此图纸质量的优劣直接影响到工程建设。笔者通过几年的教学学习比较，现将《房屋建筑学》教学设计中出现的一些共性问题略谈几点。
一、建筑标高与结构标高混淆
建筑标高是指包括粉刷层在内的、装修完成后的标高，即建筑楼地面面层施工完毕后的顶标高。
结构标高则是结构面的标高，通常是不包括构件表面粉刷层厚度的构件表面的标高，而是指实体的标高，如现浇混凝土楼板浇注后混凝土面的顶标高。
显然，建筑标高和结构标高是概念不同的两种标高，例如：建筑标高为装饰装修完成后的标高，即交工状态的，比如地面工程一层建筑地面标高为±0.000。结构标高：为装饰装修完成前的标高，即装饰装修前的，比如地面工程一层建筑地面标高为-0.008。就同一楼板面而言，楼层建筑标高数值总是高于结构标高（现浇钢筋混泥土楼板一次压光者除外）。也就是说：装饰层标高=建筑标高－结构标高。
对于很多中小型设计院而言有相当一部分人在设计时不分建筑标高和结构标高，图纸审核人员也认为是小事，视而不见，有的也会造成不小损失。例如某房地产公司小区住宅建筑工程的设计，由于时间紧迫，设计人员为了赶工期，尽快绘制建筑施工图纸，把建筑标高与结构标高取值为零点，未加以区分。施工单位按图施工，结果导致窗洞标高留底20-35mm，窗台标高也矮了，门洞按结构标高留置，而木门的制作与安装由几家木漆厂承包，结果导致上千个门框，门扇均无法按进门洞。由此可见，事故的根本原因就是不区分建筑标高与结构标高，其结果不仅延误工期，影响工程质量，而且造成不应有的损失。因此，教师在指导学生绘制施工图时，应该注意让学生掌握建筑标高与结构标高的区别。正确在图纸中进行标注。
二、忽视节点大样或详图的标注
大家知道，每当绘制建筑及结构施工图时，由于一些图纸比例太小，很难在一张图纸中一次表达清楚，这就需要对某些节点或部位另外绘制大样图或详图，以表达该节点部位的详图构造，并且注明详细尺寸、材料规格等。这一点绝大多数设计人员都能够做到。问题是设计人员在标注详图时，常常忘记注明大样图或详图所在的图纸号，给工程技术人员，特别是施工部门查阅图纸带来困难。例如在高层建筑中，因为图纸张数多，如果没有标注大样图或详图图纸号，工程技术人员在短时间内无法查阅到，耽误了工期，此问题尤为突出。所以教师在指导学生绘制施工图时，对于详图索引符号及局部剖切索引符号要标注清楚，不应该忽视。
三、忽视总平面图的设计
建筑总平面图是表明新建房屋所在基础有关范围内的总体布置，它反映新建、拟建、原有和拆除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。是房屋及其他设施施工的定位、土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。
一般学校教师只注重培养学生建筑方案及绘制建筑、结构施工图，忽视了总平面图的设计。特别是室外上的管沟等附属工程在总平面图中标注不详，而任由施工单位或甲方自行处理，有时会造成与原有的室外设施不配套，影响使用。例如：某小型设计院自建的一栋职工宿舍楼，场地比较狭小，在进行设计时，大家注重设计方案的选择，而没有绘制总平面图，室外的排水管沟由施工单位自行处理；由于场地离市政管道较远，施工单位处理的排水管道截面尺寸太小，排水坡度也不够，每逢下大雨，院内就积水，令职工苦不堪言。所以教师平时应该注意培养学生总平面图的设计。总平面图具有对整个方案或施工图进行指导和说明的作用。
四、忽视剖面图的绘制
剖面图就是假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得到的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。剖面图用以表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平、立面图相互配合的不可缺少的重要图样之一。剖面图的数量是根据房屋的具体情况和施工实际需要而决定的。剖切面一般横向，即平行于侧面，必要时也可纵向，即平行于正面。其位置应选择在能反映出房屋内部构造比较复杂与典型的部位，并应通过门窗洞的位置。若为多层房屋，应选择在楼梯间或层高不同、层数不同的部位。
有的设计人员绘制的剖面图及其简单，各层梁、板、楼梯、屋面的结构形式、位置及其墙柱的相互关系也没有表达清楚，影响了施工图的质量。而学生在绘制剖面图时也常常是粗枝大叶，不注意表达细节。因此，教师在指导学生绘制剖面图时，首先明确剖切位置及其在平面图中的标注，并且朝哪一个方向投影，再从相应的数字编号中确定该剖面图的出处。另外还应注意每一个部位的细节，例如：墙、柱及其定位轴线之间的关系，室内底层地面、地坑、地沟、各层楼面、顶棚，屋顶其它装修等剖切到或能见到的内容，各部位完成面的标高和高度方向尺寸；需画详图之处的索引符号等等。让学生充分领悟。
综上所述，每位从事房屋建筑学教学的教师都应该理论联系实际，注重细节的把握，尤其要让学生掌握扎实的基本功，以避免学生在今后的工作中出现不必要的失误，造成不必要的损失。
参考文献：
［1］ 房屋建筑学（第3版 修订版）（普通高等教育十一五部级规划教材）［M］.武汉：武汉理工大学出版社，2005.
［2］ 房屋建筑学课程设计指导（第二版）［M］.北京：中国建筑工业出版社，2004.
关键词：物业，精装修，管理
1引言
房屋装修，是指房屋竣工验收合格后，业主或者使用人即装修人对房屋室内进行装修的建筑活动。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。例如，装修噪音可能会影响相邻业主的生活和休息，不及时清运装修垃圾会破坏小区环境等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，物业公司有必要对房屋装饰装修行为予以规范管理。
2中国物业管理的现状和存在的问题
近几年，国家大力提倡开发建设精装修住宅小区，因此许多的物业管理企业纷纷诞生于本市的房地产开发企业，它们之间的这种“母子关系”也将随着行业的发展被其它省市的物业管理企业乃至港澳台及国外的物业管理企业所竞争和淘汰，它们凭借着质量、价格和品牌等多种优势展开争抢物业管理市场的“一份羹”。早期的物业管理企业将脱离与房地产开发商的“母子关系”，普遍通过规范的市场招投标活动获取项目，物业管理企业通过市场分析和环境分析为经营活动定位，通过“量身定制”服务推广策略参与市场竞争已成为必然。物业企业在生存过程中，都会遇到一些开发商遗留下的土建问题及装修工程遗留的普遍性问题，对后期物业管理带来影响，因为无法及时解决，需要一个协调的时间和过程，就导致部分业主不交物业费，物业服务质量随之下降，而后进入恶性循环。导致物业管理企业生存艰难的关键还是物业费收缴难而入不敷出的致命问题，根本原因主要是土建及装修工程遗留问题造成业主不按时缴费的理由。这就需要物业管理服务企业积极运作，自身或聘请资质专家查清问题的工程项目内容、范围数量及概算费用，出具分析和解决报告，要具备发现问题、分析问题到解决问题处理整个流程的能力。如外墙渗漏阳台透水、卫生间地面渗漏、屋顶漏雨等防水问题，涉及防水材料性能的优劣、保质和保修时限、施工工艺水平的高低及工人同监理监管人员的责任心等因素，解决时需要查明原因、分清责任、明确维修时限，责任到人，包括接访受理时间、派工时间、修缮起止时间、回执时间等，均由当事双方签字确认，最终目的是及时处理解决业户反映的问题，达到业户心理和生活上的满意。
3物业管理中对业主的精装修问题管理办法
精装修施工期间，发现违章装修的，物业服务企业应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取如下方式进行处理：批评教育，出具违章整改通知单限期整改，有关部门批准后，给违章装修户停电，造成损失的要求赔偿损失。装修施工验收时，如发现住户违章装修的，物业服务企业应对违章装修给房屋安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况的严重程度，对施工队和装修户进行罚款处理。二次精装修管理的工作流程：
(1)房屋室内精装修申请的受理业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，填写装修申请表。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，递交相关材料。
(2)房屋室内精装修申请的审批①装修申请的审核。审批装修申请要依据《住户手册》中“装修管理规定”条款进行审核：检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏；检查装修设计是否有严重的消防隐患；检查装修设计是否有其他违章情况；是否签署消防安全协议书。②装修申请的批准。确认不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。③告知注意事项。物业管理企业将房屋室内精装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修施工企业，就可能发生违章装修的问题，逐条要求住户和装修施工队在《装修施工承诺表》中签署承诺。④签订精装修管理服务协议。装修人、或装饰施工企业，与物业管理企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。其主要内容包括：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任及其他需约定的事项。
(3)办理开工的一般手续①住户和施工队到财务部办理缴费手续。住户应缴纳一定数额的装修押金和垃圾清运费；施工队应缴纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费。②备齐灭火器材，以防不测事件发生。③开通水电，通知住户可进场装修。若出现自来水软管破裂、空气开关掉闸等情况后，在做出简单维修的判断后可由保安及时关闭水表间水阀，推上开关等突况紧急服务。
(4)施工期间的管理物业管理企业应按照房屋室内装饰精装修管理服务协议实施管理，进行定时、不定时的现场巡查，需要特别注意施工项目是否与精装修申请一致；精装修施工时间、材料的进出口、施工要求、垃圾清运时间、公共环境保洁是否有违约或不当之处。严防装修工人在施工现场留宿。
(5) 精装修施工的竣工验收工程竣工后，由住户和施工企业负责人共同向物业管理企业提出验收申请。物业管理企业现场对照装修申报方案和装修实际结果进行比较验收。验收合格，签署书面意见，以便装修人办理押金的退还手续，公共秩序维护部收回施工证，施工队当日清场离开；验收不合格，提出书面整改意见要求装修人和装修企业限期整改。发生歧义，报请上级主管部门处理。
4 结语
物业管理中，构建业户和物业良好的和谐关系至关重要：一是让物业管理的前期介入法制化，房地产企业、物业管理企业、政府职能部门三方积极解决开发建设遗留问题；二是物业管理企业从提升自身服务质量和管理方法开始提高物业管理收费率，可以通过ISO9001∶2000国际质量体系认证。质量管理体系的贯彻和执行，将确保每个岗位、每个员工的工作程序和内容的规范化和标准化；三是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念；四是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。只要解决了土建和精装修工程的遗留问题使服务质量得到保证，加上业主自觉缴费的法律意识的增强，收费率自然会稳步提高，物业企业的生存环境也将大大改善。
参考文献
[1]李晓峰主编. 学物业管理：物业管理实训教程[M]. 中原出版传媒集团，2008.9.
第一条为了加强房屋使用安全管理，保护公民、法人和其他组织的人身、财产安全，维护公共安全和社会秩序，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内合法建设并投入使用的房屋使用安全防范以及危险房屋治理与应急处置，适用本条例。
本条例所称危险房屋，是指因使用不当、不可抗力、工程质量缺陷、第三方侵权行为、超过设计使用年限等原因导致房屋结构体系中承重构件成为危险构件，局部或者整体不能满足安全使用要求的房屋。
作为宗教活动场所或者被依法认定为不可移动文物、历史建筑的房屋，有关法律、法规对其使用安全管理有特别规定的，适用其规定。
房屋消防、抗震、防雷安全和电梯、供电、供水、供气等设施设备的使用安全管理，依照有关法律、法规的规定执行。
第三条县级以上人民政府应当加强对房屋使用安全管理工作的组织领导和综合协调，将房屋使用安全管理工作纳入国民经济和社会发展规划，建立健全部门职责分工协调机制，负责组织实施房屋使用安全应急处置，督促有关部门依法履行监督管理职责，并将房屋使用安全管理工作经费纳入财政预算。
乡（镇）人民政府、街道办事处应当建立健全房屋使用安全常态化、网格化管理制度，对本辖区内房屋安全状况予以监督检查，并协助、配合上级人民政府和有关部门组织实施危险房屋治理与应急处置等工作。
第四条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内房屋使用安全监督管理工作。
县级以上人民政府教育、卫生、文化、体育、民政、交通、民族宗教部门负责组织本行业、领域的房屋安全隐患排查，并协助、配合住房城乡建设主管部门做好房屋使用安全监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门应当协助、配合住房城乡建设主管部门做好房屋使用安全监督管理工作。
第五条各级人民政府应当组织开展宣传教育，普及房屋使用安全知识，提高公民、法人和其他组织安全使用房屋的意识。
鼓励公民、法人和其他组织通过参加志愿服务等形式，参与房屋使用安全的宣传教育等活动，配合做好房屋使用安全管理工作。
公民、法人和其他组织有权投诉、举报危害房屋使用安全的行为，有关部门应当依照本条例规定的职责及时受理、依法处理。
第二章房屋使用安全责任
第六条房屋所有权人为房屋使用安全责任人。公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房，其管理单位为房屋使用安全责任人。
房屋所有权人与房屋使用人不一致的，房屋所有权人与房屋使用人按照约定承担房屋使用安全责任；没有约定或者约定不明的，房屋所有权人承担房屋使用安全责任。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人承担房屋使用安全责任。
房屋使用人或者第三人造成房屋损坏的，房屋所有权人可以依法请求房屋使用人或者第三人承担民事责任，但是不能免除其依照本条例规定应当承担的房屋使用安全责任。
第七条房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任：
（一）按照房屋设计用途或者有关部门依法批准改变的用途合理使用房屋；
（二）按照规定要求对房屋进行安全检查和修缮、维护，及时排除安全隐患和对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施；
（三）房屋装修活动符合本条例的规定；
（四）依法委托房屋安全鉴定；
（五）配合政府及有关部门组织实施的房屋安全隐患排查、危险房屋治理与应急处置；
（六）按照规定进行白蚁防治；
（七）法律、法规规定的其他责任。
建筑物共有部分的安全检查和修缮、维护，建筑区划实行委托管理的，由受委托的物业服务企业或者其他管理单位按照约定实施，并建立相应的管理档案；实行自我管理的，由房屋使用安全责任人共同承担。
第八条房屋转让或者出租时，房屋转让人、出租人应当将房屋建筑主体和承重结构的拆除、变动情况告知受让人或者承租人。受让人和承租人有权向物业服务企业或者居民委员会查询房屋建筑主体和承重结构及其拆除、变动情况，物业服务企业和居民委员会应当予以配合。
房屋使用安全责任人、房屋受让人有权向城市建设档案机构、建设单位、设计单位查询房屋设计使用年限和房屋结构。
第九条建设单位应当依照法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期内房屋的保修和治理责任。房屋的地基基础和主体结构工程的保修和治理责任，在设计使用年限内由建设单位承担，但因使用不当、不可抗力、第三方的侵权行为造成的损坏除外。
房屋的勘察、设计、施工、监理等单位应当按照与建设单位签订的合同和有关法律、法规的规定承担相应责任。
第三章房屋使用安全防范
第十条住宅房屋装修不得拆除、变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体或者承重结构，不得超过原设计标准增加房屋使用荷载。
非住宅房屋装修确需拆除、变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体或者承重结构，或者超过原设计标准增加房屋使用荷载的，房屋使用安全责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具设计方案，并委托具有相应资质的施工单位施工。施工单位应当按照设计单位出具的设计方案进行施工。
房屋装修经营者不得承接违反本条第一款、第二款规定的装修工程。
第十一条非住宅房屋装修，投资额或者建筑面积达到国家规定的标准以上的，房屋使用安全责任人应当申请办理建筑工程施工许可证。
国有土地上住宅房屋和依法无需办理建筑工程施工许可证的国有土地上非住宅房屋装修，房屋使用安全责任人应当在开工前将房屋装修图纸或者说明报送物业服务企业；未委托物业服务企业实施物业管理的，应当报送居民委员会。
物业服务企业或者居民委员会收到房屋装修图纸或者说明后，应当将装修工程的禁止行为、注意事项告知房屋使用安全责任人，并将装修图纸或者说明报送县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。
第十二条物业服务企业或者居民委员会发现有违反本条例第十条规定行为的，应当立即劝阻、制止；可能造成房屋使用安全隐患或者当事人不改正的，应当及时报告县（市、区）住房城乡建设主管部门。
县（市、区）住房城乡建设主管部门接到物业服务企业或者居民委员会报告，或者受理有关单位和个人的投诉、举报后，应当及时到现场调查，确认存在违反本条例第十条规定行为的，应当书面责令房屋装修经营者停止施工，并采取恢复原状、维修加固等改正措施消除房屋使用安全隐患；房屋装修经营者拒不停止施工，有发生房屋安全事故现实危险，且房屋内无人居住的，经本部门主要负责人批准，可以书面通知供电单位实施停电措施，供电单位应当予以配合。
房屋使用安全责任人和施工人员以及其他单位、个人，不得拒绝、阻挠住房城乡建设主管部门依法对房屋装修行为实施监督检查。
第十三条新建、改建、扩建中小学、幼儿园、托儿所、青少年宫等未成年人活动场所的房屋和养老服务用房的，禁止在二层以上部位使用玻璃建筑幕墙或者石材建筑幕墙。
第十四条使用建筑幕墙的房屋，房屋使用安全责任人应当加强对建筑幕墙的安全检查和维修、养护，发现建筑幕墙存在破损、脱落等安全隐患的，应当采取相应防护措施。
使用建筑幕墙的房屋，房屋使用安全责任人应当按照设计文件或者房屋使用说明书载明的检测时限进行幕墙安全性检测；设计文件和房屋使用说明书未载明检测时限的，应当自建设工程竣工验收合格之日起十年内进行幕墙安全性检测，首次检测后应当每五年进行一次幕墙安全性检测。房屋使用安全责任人应当委托具有建筑幕墙检测资质的建设工程质量检测机构进行幕墙安全性检测。
建筑幕墙设计使用年限届满后需要继续使用的，房屋使用安全责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具能否继续使用的意见。设计单位出具可以继续使用意见的，应当重新确定使用年限；出具不能继续使用意见的，应当报告住房城乡建设主管部门，由住房城乡建设主管部门责令拆除或者更换。
第四章房屋安全鉴定
第十五条房屋使用安全责任人应当按照下列规定委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定：
（一）房屋明显倾斜、变形，或者房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体或者承重结构发生明显结构裂缝、变形、腐蚀的，应当自发现之日起五日内委托房屋安全鉴定；
（二）教育用房、医疗卫生用房、文化场馆、体育场馆、养老服务用房、交通站场、商场等公共建筑实际使用年限达到设计使用年限三分之二的，应当在达到设计使用年限三分之二的当年委托房屋安全鉴定；
（三）房屋设计使用年限届满后需要继续使用的，应当在达到设计使用年限的当年委托房屋安全鉴定；其中第二项规定的公共建筑设计使用年限届满的，还应当每五年进行一次房屋安全鉴定；
（四）设计图纸未标明设计使用年限或者设计图纸灭失的房屋实际使用年限满三十年需要继续使用的，应当在达到三十年的当年委托房屋安全鉴定；
（五）利用未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋从事民宿、农家乐等生产经营或者养老服务、学前教育、村居文化等公益事业，或者出租未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋给他人居住的，应当在从事生产经营、公益事业或者出租前委托房屋安全鉴定。
前款第五项规定的农（居）民自建住宅房屋经房屋安全鉴定符合安全要求，再次用于生产经营、公益事业或者出租的，无需依照前款第五项规定委托房屋安全鉴定。
本条例实施前未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋已经用于本条第一款第五项规定的生产经营、公益事业或者出租，且该生产经营、公益事业活动或者出租行为延续到本条例实施后的，应当自本条例实施之日起六个月内委托房屋安全鉴定。
区分所有权的房屋依照本条第一款规定应当进行房屋安全鉴定的，应当由相关房屋的使用安全责任人共同委托鉴定；未共同委托鉴定的，部分房屋的使用安全责任人可以委托鉴定。房屋安全鉴定费用由房屋使用安全责任人按照管理规约的约定共同承担，没有约定或者约定不明的，按照房屋专有部分建筑面积分摊。
第十六条因自然灾害造成一定区域内成片房屋受损，且房屋需要继续使用的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织有关部门委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定。
住房城乡建设主管部门、其他有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处发现房屋存在前款规定以外的重大险情的，可以委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定。
第十七条工程建设活动可能对周边房屋使用安全造成影响的，建设单位应当在施工前组织设计、施工单位对下列房屋进行安全影响评估，并根据评估结果制定相应的安全防护方案：
（一）进行挤土桩施工的，距桩基一倍桩身长度范围内的房屋；
（二）进行基坑开挖的，距基坑边缘两倍基坑深度范围内的房屋；
（三）进行地下隧道、盾构施工的，距洞口边缘两倍埋深范围内的房屋；
（四）进行爆破施工的，爆破安全距离范围内的房屋；
（五）进行地下管线施工、降低地下水位施工的，设计影响范围内的房屋。
建设单位应当自行或者委托房屋安全鉴定机构对前款规定的房屋进行安全影响跟踪监测，并根据监测结果采取安全防护措施。
对受到工程建设影响出现明显裂缝、变形、不均匀沉降等异常现象的房屋，建设单位应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定。
第十八条从事本条例规定的房屋安全鉴定业务（含复核鉴定）的房屋安全鉴定机构应当为下列单位：
（一）具有相应勘察、设计资质等级的勘察、设计单位；
（二）同时具有地基基础工程检测、相应结构工程检测和见证取样检测资质的建设工程质量检测机构。
本条例第十五条第一款第二项至第四项规定的鉴定，以及教育用房、医疗卫生用房、文化场馆、体育场馆、养老服务用房、交通站场、商场等公共建筑和总层数十层以上的住宅房屋因具有本条例第十五条第一款第一项情形需要进行的鉴定，应当由前款第一项规定的勘察、设计单位承担。
第十九条房屋安全鉴定机构应当自接受委托之日起十五日内出具房屋安全鉴定报告。情况紧急的，应当在五日内出具房屋安全鉴定报告；房屋结构复杂、鉴定难度较大，在规定期限内不能鉴定完毕的，应当在三十日内提出阶段性鉴定意见，并在六十日内出具房屋安全鉴定报告。当事人对鉴定时限另有约定的，从其约定。
房屋安全鉴定机构依法根据国家标准、行业标准和地方标准开展房屋安全鉴定。
房屋安全鉴定机构进行现场查勘、检测时，应当有两名以上鉴定人员参加，房屋所有权人和房屋使用人应当予以配合。
房屋安全鉴定机构对其出具的房屋安全鉴定报告的真实性和准确性负责。房屋安全鉴定报告应当由一级注册结构工程师签章；涉及地基基础的，应当同时由注册岩土工程师签章。
第二十条房屋安全鉴定机构应当根据国家标准、行业标准和地方标准在房屋安全鉴定报告中确定房屋危险性等级。经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定报告应当提出维修加固或者拆除的处理意见；有发生房屋安全事故现实危险的，应当提出立即停止使用的意见。
经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当自出具房屋安全鉴定报告之日起三日内，将房屋安全鉴定报告送达委托人，并报住房城乡建设主管部门备案。房屋安全鉴定报告提出立即停止使用意见的，房屋安全鉴定机构应当立即告知委托人，并报告住房城乡建设主管部门。
委托人与房屋使用人不一致的，委托人应当将房屋安全鉴定报告的内容告知房屋使用人。
第五章危险房屋治理与应急处置
第二十一条经鉴定为危险房屋的，住房城乡建设主管部门应当自收到房屋安全鉴定报告之日起三日内，向房屋使用安全责任人发出督促解危通知书，提出对危险房屋的处理意见和解危期限。督促解危通知书提出立即停止使用意见的，住房城乡建设主管部门应当立即提请本级人民政府按照本条例规定采取应急处置措施。
房屋使用安全责任人应当按照督促解危通知书提出的处理意见和解危期限，采取维修加固、拆除等解危措施。督促解危通知书提出立即停止使用意见的，房屋使用安全责任人应当及时撤离或者组织人员撤离。
住房城乡建设主管部门应当跟踪督促、指导、协调房屋使用安全责任人采取解危措施，其他有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应当予以协助。
第二十二条对危险房屋实施维修加固的，房屋使用安全责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具设计方案，并委托具有相应资质的施工单位施工。
维修加固施工完成后，房屋使用安全责任人应当委托出具维修加固设计方案的设计单位或者其他房屋安全鉴定机构进行复核鉴定，房屋安全鉴定机构应当自接受委托之日起十五日内出具复核鉴定报告，当事人对复核鉴定时限另有约定的，从其约定。经复核鉴定不再属于危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当自出具复核鉴定报告之日起三日内，将复核鉴定报告送达委托人，并报住房城乡建设主管部门备案。
第二十三条对危险房屋实施拆除的，房屋所有权人应当委托具有相应资质的施工单位实施拆除。
未列入征收范围的危险房屋拆除后，原房屋所有权人按照原房屋用途申请重建，且重建不突破原有建筑基底、建筑高度和建筑面积，不减少相邻住宅房屋原有日照时间的，城乡规划主管部门应当依法核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。
原房屋所有权人申请领取建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证时，应当提交原土地使用权证或者使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案或者农村住宅设计图件等材料。
第二十四条编制或者修改城乡规划、土地利用总体规划，应当统筹考虑危险房屋的治理改造。
经鉴定为成片危险房屋的，设区的市、县（市、区）人民政府应当优先将其纳入旧城区改建范围，按照计划组织实施危险房屋改造。
县级以上人民政府可以依照相关法律、法规的规定对危险房屋实施征收，或者对危险房屋予以购买、置换后，采取相应解危措施。
第二十五条因使用不当、不可抗力、超过设计使用年限造成房屋危险的，解危费用由房屋使用安全责任人承担。涉及区分所有权房屋共有部分的费用，由房屋使用安全责任人按照管理规约的约定共同承担，没有约定或者约定不明的，按照房屋专有部分建筑面积分摊。
依法委托房屋安全鉴定，或者对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施的，可以提取住房公积金。涉及区分所有权房屋共有部分的，可以使用物业专项维修资金。
设区的市、县（市、区）人民政府应当建立解危救助制度，安排资金用于补助低收入家庭房屋和因不可抗力损坏房屋的房屋安全鉴定和危险房屋治理改造、应急处置等费用。具体办法由设区的市、县（市、区）人民政府制定。
第二十六条因第三方侵权行为或者设计使用年限内的工程质量缺陷导致房屋危险的，解危费用由实施侵权行为的第三方或者建设单位承担，房屋价值减损由房地产估价机构评估确定。
第二十七条设区的市、县（市、区）人民政府应当制定房屋使用安全应急处置预案，建立健全危险房屋安全检查、监测制度，完善应急处置组织体系，定期组织应急处置培训和演练，储备救援物资和装备器材。
第二十八条设区的市、县（市、区）人民政府认为有发生房屋安全事故现实危险的，应当立即启动房屋使用安全应急处置预案，并可以根据实际情况决定采取下列措施，任何单位和个人不得阻挠：
（一）对水、电供应和可燃气体、液体输送进行控制；
（二）划定警示区，实行临时交通管制；
（三）征用周边建筑物、构筑物和有关设施；
（四）拆除或者破损相邻建筑物、构筑物和有关设施；
（五）对危险房屋采取消除现实危险的必要措施；
（六）组织人员撤离；
（七）法律、法规规定可以采取的其他措施。
因前款第三项、第四项行为造成建筑物、构筑物和有关设施损毁、灭失的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织修复或者给予补偿。
第六章监督管理
第二十九条县级以上人民政府应当组织住房城乡建设和其他有关部门以及乡（镇）人民政府、街道办事处每五年至少进行一次房屋安全隐患排查。
住房城乡建设主管部门、其他有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处对排查和日常管理中发现的存在安全隐患的房屋，应当进行动态监测和重点巡查，居民委员会、村民委员会应当予以协助。
住房城乡建设主管部门、其他有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处在排查和日常管理中发现存在安全隐患的房屋属于违法建筑的，应当书面告知违法建筑处置部门依照违法建筑处置有关法律、法规予以处置。处置前，违法建筑当事人应当遵守本条例关于房屋使用安全管理的规定。
第三十条县级以上人民政府教育、卫生、文化、体育、民政、交通、民族宗教部门和乡（镇）人民政府、街道办事处发现房屋存在安全隐患的，应当督促房屋使用安全责任人委托房屋安全鉴定，并自发现之日起三日内书面告知住房城乡建设主管部门。
第三十一条住房城乡建设主管部门应当自收到危险房屋鉴定报告和危险房屋维修加固后的复核鉴定报告之日起三日内，将危险房屋及其解危信息向社会公布，并书面告知市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门。
第三十二条省住房城乡建设主管部门应当建立房屋安全信息系统。设区的市、县（市、区）住房城乡建设主管部门应当将危险房屋及其解危信息录入房屋安全信息系统。
房屋安全信息系统应当与市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门办理相关证照或者登记、备案手续的信息系统互联互通，实现信息共享。
第三十三条任何单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动。
以危险房屋作为生产经营或者公益事业场所申请办理相关证照或者登记、备案手续的，市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门不予办理。
第三十四条房屋使用安全责任人转让危险房屋或者以危险房屋设定抵押的，应当将危险房屋情况如实告知受让人或者抵押权人；委托房地产经纪机构办理转让或者抵押手续的，还应当如实告知房地产经纪机构。房地产经纪机构提供经纪服务时，应当向受让人或者抵押权人提示危险房屋安全风险。
住房城乡建设主管部门在房屋转让当事人申报成交价格时，应当将危险房屋信息告知受让人。
第三十五条鼓励建立商业保险、风险基金等多种形式相结合的房屋使用安全风险管理机制。保险公司可以设立与房屋使用安全管理需求相适应的险种。
县级以上人民政府及其有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处、房屋使用安全责任人，可以通过购买保险服务的方式，与保险公司合作开展房屋安全隐患定期排查、动态监测、重点巡查等工作。
第三十六条房屋使用安全责任人、房屋安全鉴定机构以及其他单位和个人因违反房屋使用安全法律、法规和本条例规定的行为受到行政处罚的信息，应当记入社会信用档案，并按照规定通过公共信用信息公示系统等平台及时向社会公布。
第七章法律责任
第三十七条违反本条例规定的行为，法律、行政法规已有法律责任规定的，从其规定。
第三十八条房屋使用安全责任人和房屋装修经营者违反本条例第十条规定进行房屋装修的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。
第三十九条违反本条例第十四条第二款规定，房屋使用安全责任人未按照规定对建筑幕墙进行安全性检测的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款。
第四十条违反本条例第十五条第一款至第三款规定，房屋使用安全责任人未委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期委托房屋安全鉴定；逾期不委托的，处一千元以上一万元以下罚款，情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款。
第四十一条违反本条例第十七条规定，建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令停止施工，限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；导致周边房屋成为危险房屋的，处十万元以上五十万元以下罚款：
（一）未按照规定进行房屋安全影响评估或者未根据评估结果制定相应的安全防护方案的；
（二）未按照规定进行周边房屋安全影响跟踪监测或者未根据监测结果采取安全防护措施的；
（三）未按照规定进行房屋安全鉴定的。
第四十二条不具备本条例第十八条规定条件从事房屋安全鉴定的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，并处十万元以上三十万元以下罚款。
第四十三条房屋安全鉴定机构未按照本条例第十九条第二款至第四款和第二十条第一款、第二款规定从事房屋安全鉴定活动的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，并处十万元以上三十万元以下罚款。
房屋安全鉴定机构出具虚假鉴定报告的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下罚款；情节严重的，并处三十万元以上五十万元以下罚款。房屋安全鉴定机构和负有责任的鉴定人员自受处罚后三年内，不得从事房屋安全鉴定活动。
第四十四条违反本条例第二十一条第二款规定，房屋使用安全责任人未及时采取维修加固、拆除等解危措施的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期采取解危措施；逾期不采取解危措施的，处五千元以上五万元以下罚款，情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。
第四十五条违反本条例第三十三条第一款规定，出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令停产停业整顿，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款。
第四十六条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门、其他有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处及其工作人员，有下列情形之一的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）未按照规定向房屋使用安全责任人发出督促解危通知书或者未按照规定跟踪督促、指导、协调房屋使用安全责任人实施解危措施的；
（二）未按照规定委托房屋安全鉴定或者未按照规定对存在安全隐患的房屋进行动态监测和重点巡查的；
（三）未按照规定将危险房屋及其解危信息向社会公布或者告知有关部门、危险房屋受让人的；
（四）未按照规定采取应急处置措施的；
（五）有其他、、行为的。
市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门明知作为生产经营或者公益事业场所的房屋为危险房屋，仍办理相关证照或者登记、备案手续的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
实际上，深圳的房地产估价机构早就已经从事室内装饰装修价值估价实践了，2002年我们就曾经接受法院委托进行过室内装饰装修价值估价；当时有一种意见认为：不要参与室内装饰装修价值估价，那不是评估机构的专业，风险太大。2004年我们开始介入深圳市征地拆迁估价时，室内装饰装修价值估价还没有独立出来，室内装饰装修价值是附着于房屋整体价值之上的，也就是说，房屋整体价值包含了室内装饰装修价值。只有当租户的装修价值需要单独给予补偿时，才会对那一部分装修进行评估。到2006年体育新城征收补偿估价和地铁三号线暨深惠路改造征收补偿估价时，由于将补偿项目细化到对房屋主体、室内自行装饰装修、构筑物、附属物等分别进行估价，分别给予补偿，室内装饰装修价值估价就正式独立出来了。
一、室内装饰装修价值估价应该纳入房地产估价机构业务范围
首先，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围是市场的要求。比如在一个房屋征收项目中，既有征收农村集体土地，也有收回国有土地；既有房屋土地都在征收范围内，需要统一评估的，又有房屋不在征收范围内，需要对收回的那一部分土地单独评估的；既要评估房屋外的构筑物，又要评估房屋内的装饰装修；既要评估机器设备的搬迁费，又要对无法搬迁的设备评估买断价；有时还要评估市政工程重置价、花木搬迁价、买断价。即，一份报告包含了房地产评估、土地评估、工程造价评估、资产评估等四个方面的内容。征收估价委托方当然希望一家评估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家评估公司来做这一件事。这就要求我们估价机构具有各方面的专门人才和技术能力，能够胜任这样的复杂评估项目。
其次，室内装饰装修价值估价纳入房地产估价机构业务范围也是房地产估价机构自身发展的要求。在深圳，承揽估价业务已逐渐从依靠人际关系向依靠公司资质、品牌、既往业绩方向倾斜，逐渐向依靠估价机构技术能力为客户解决问题方向倾斜。小型的单一资质的估价机构的生存空间已经越来越小；而大型的，具有多种评估资质的估价机构的发展空间将越来越大。有关政府部门在选定征收补偿估价机构时，不但要求估价机构具有国家二级以上的房地产估价资质，参加过哪些征收项目评估也是重点考察，最终还要通过抽签来确定估价机构。从市场的角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构受到行业市场准入限制较少，虽然开拓市场的成本总量较多，但平摊下来反而较少，业务量和收益比较稳定，有利于公司长远发展。从估价技术角度来看，拥有多种评估资质的大型估价机构可以较好地完成大型复杂的评估项目，可以临时抽调较多的人员去应付大型项目集中的现场勘查和市场调研工作，能够承揽收费水平较高的政府项目，而不用靠回扣、低收费来恶性竞争，可以增加知识积累，留住骨干人才，使房地产估价机构走上良性发展的轨道。
二、室内装饰装修价值估价的两种形式
室内装饰装修价值估价可以采取两种形式，一种形式是按建筑面积套算，即100元/平方米、200元/平方米等，这种形式要求估价师有丰富的经验，能够根据装饰装修项目的多少、复杂程度、做工的精细程度、所用材料的贵贱以及损耗状况等做出大致的估算，估算出每平方米的造价；另一种形式是将所有室内装饰装修项目进行测量，依据测量结果参考建筑装修工程造价的定额与标准进行估价。深圳市政府征收项目较多采用后面这种形式。这种形式也给房地产估价机构增加了很大的测量和统计的工作量。
三、室内装饰装修价值估价的两个前提
需要注意的是，当我们进行室内装饰装修价值估价时要具备两个前提，一是要确定房屋主体的价格是不包含室内装饰装修价值的，也就是俗称“毛坯房”的价格。目前大部分新房都是以“毛坯房”的面目出现，其价格比较好把握。如果是二手房，则应适当进行调整，剥离出“毛坯房”的价格。二是要确定所谓“毛坯房”的价格包含了哪些内容。换一个角度看就是所谓室内装饰装修包含了哪些项目，或者说哪些项目算室内装饰装修。估价报告需要设定房屋主体价格包含哪些项目。在深圳，一般来说，房屋主体价格包含房屋主体结构（含土地使用权）、水电安装、外墙装饰、屋顶防水、门窗安装、内墙天花板粉刷等基本项目，大致是“毛坯房”的交房标准。除此以外的项目就都是室内装饰装修项目了。还有一种情况是房屋本来有一定的室内装修，后来又进行了重新装修，这时也需要设定房屋本体的价格包含哪些项目。一般来说，原有装修年限较长、水平较低的，可以不考虑其残余价值，直接评估重新装修的价值即可。
四、室内装饰装修价值估价的难点
室内装饰装修价值估价的难点主要在于以下几个方面。
其一，相关知识欠缺。估价师绝大部分没有这方面的专业知识，不了解室内装饰装修各个项目的结构特征、施工工序和流程、材料的种类和价格，许多人甚至没有自家房屋装修的经历，于是往往把室内装饰装修想得比较简单，价格也很难把握准确。以室内墙面粉刷为例：先要使墙面粗糙，然后使用水泥细沙浆批档，待干燥后检查是否有空鼓（有空鼓需要敲掉重做），然后打腻子、再使用防水底漆涂刷，待干后再刷一至两遍墙面漆。又如柜门涂聚酯漆，先要用粗细两种砂纸打磨，然后涂第一遍漆，待干后用细砂纸蘸水打磨，待干后涂第二遍漆，然后再打磨、再涂漆才算完成。涂漆对于环境湿度和空气洁净度有很高的要求，遇到不适合的天气只能窝工等待，或者做别的项目。如果我们了解施工工艺流程，就可以大致估算出人工成本，加上材料成本，最终的价格就比较准确了。
其二，没有工程量依据。造价工程师在进行造价评估时，是有许多资料作为依据的，做预算时有设计资料，审核决算时有设计资料，有竣工决算项目清单。而我们在做室内装饰装修价值估价时没有这些基础资料，很多东西又只能看见外表，不知道里面是什么样子，所以做起来非常吃力。工程量的多少决定价格的高低。比如一个旧房子做防水处理比一个新房子做防水处理要花费大，这是因为工程量不一样，它要把原来的覆盖层打掉、原来的防水层铲掉，浸泡坏的混凝土打掉，然后重做混凝土，再做防水层、覆盖层。我们有些估价师把造价定额拿来就用，没有认真考虑工程量是否一致，往往闹出一些笑话。
其三，材料价格差异巨大。比起建筑工程来，装修工程涉及的材料种类不知多多少倍，价格差异也十分巨大。比如，80×80的抛光玻化砖每平方米的价格从几十元到几百元不等；一个陶瓷座便器的价格从几百元到几千元不等；厨房整体橱柜每延米的价格从一千多到上万元不等。这对我们估价师来说是极大的考验，需要我们对市场有比较细致的了解。一般来说，新出来的东西、品牌的东西、进口的东西比较贵。国产80×80的抛光玻化砖每平方米的价格一二百元，西班牙进口的30×30的抛光玻化砖每平方米的价格要五六百元。从装修效果来看，一般做工精细的、经久耐用的，材料肯定也好，价格应该比较高。
其四，成新率不易把握。深圳估价行业内一般认为装修的折旧年限是6年到8年，公共场所、娱乐场所的装修折旧年限短些，家庭装修折旧年限长些。这种认定不太合理，首先，不同材质的装修在使用中损耗是不一样的，石材、瓷砖、玻璃马赛克可以十几年几十年都没有什么损耗，木结构损耗要大一些，布艺、墙纸损耗更大；其次，使用好的材料与使用不好的材料其耐用年限差异巨大。因此，统一规定折旧年限可能不太合理，更多的应以估价师现场查勘确认为准。
其五，家庭装修往往被投诉评得太低。经常有业主投诉，十几万装的，你才评了几万，是怎么回事？这是多方面因素造成的。排除估价师发生错误的因素，还有一些主客观因素，客观上来说，首先，家庭装修可能有墙体改造、水电重装、门窗更换、墙面重新粉刷等，这部分费用在我们看来是房屋主体的改造和保养，不属于室内装饰装修，这就少了一大块；其次，我们依据的造价定额是从大规模施工项目中提取出来的，家庭装修规模小，产生的浪费和损耗也要多一些，所以我们即使不发生错误，实际也是低评了。但我们评估必须有所依据，暂时也无法确定应当上浮多少合理。主观方面来看，家庭装修的业主没有几个是这个方面的专家，在装修过程中被蒙骗，多花了一些钱是非常普遍的现象。不要把别人的投诉轻率地认为是贪婪、是无理取闹，要认真地帮助他分析，告诉他发生差异的原因，使他更准确地理解我们的估价结果。
五、提高室内装饰装修价值估价技术水平的几个问题
室内装饰装修价值估价是新业务，需要在以下方面提高技术水平。
1.增加培训考试内容
需要在房地产估价师资格考试的培训教材中加入室内装饰装修价值估价和资产评估基本知识的内容，扩大知识面，了解一些基本概念、基本的评估方法，为应对工作需要打下基础。
2.加强后续教育
目前估价师后续教育内容与估价师工作实践需要结合得不够紧密，以至于估价师参加的积极性不高，找人顶替现象比较普遍。室内装饰装修价值估价和资产评估可以作为新的、有实用价值的培训科目，比较能够吸引估价师参加培训。后续教育是针对普遍存在的问题的，现在就普遍存在我们不善于做室内装饰装修价值估价和资产评估的问题，我们要学习这方面的知识，提高这方面的水平。我们不是专业造价评估，我们更需要的不是单项价格，而是整体价格。比如：一般认为，管道安装价格=主材价格+辅材价格（主材价格的15%）+施工费（主材价格的15%），这样，知道主材价格就可以算出整个安装工程的价格。管道埋地的价格要在上述价格上增加多少？如果有这方面的培训，会给我们的工作提供很大的帮助。
在当今不断发展的世界，合同的使用频率呈上升趋势，签订合同是为了保障双方的利益，避免不必要的争端。那么常见的合同书是什么样的呢?以下是小编为大家推荐的关于一些房屋修缮协议书，希望能帮助到大家!
房屋修缮协议书1本合同双方当事人：
甲方： 杨万小学
乙方：王 坤
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成一致意见，就甲方拥有学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修等事项签订如下合同，确保双方共同遵守执行：
第一条 就地维修标准及要求
1、甲方就学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修委托乙方
2、乙方根据甲方的专项维修基金，专项用于学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修，合理使用维修资金，甲方将监督乙方实施
3、维修项目：维修项目以学生宿舍房顶翻新、教学楼墙面粉刷、门窗破损的更新、地板安装。
详见维修单。
4、维修要求：
① 乙方在维修动工建设之前须通知甲方进行实地勘察，且不得借维
修之机擅自扩建或搭建其它建筑物。否则，甲方有权按违章建筑予以清拆，造成的一切损失由乙方负责。
② 乙方自行组织维修施工队，并负责做好施工现场的安全质量工作，
造成的一切事故责任由乙方自行负责。
③ 乙方要在甲方指定的时间内负责清理完该工程造成的余泥杂物，
并服从甲方对该工程的建设管理，逾期不清理的，甲方组织人员
清理，费用由乙方负担，并从甲方付给乙方的补贴款中扣除。
5、乙方对甲方的维修项目负责，确保维修范围内的所有设施的正常使用，乙方维修正常交工后的在维修范围内的设施属于人为破坏的不属于乙方责任。
6、甲方应及时支付乙方维修费用，如甲方拖欠乙方费用，导致乙方无法及时更换或维修相关设施，乙方不承担相应带来的损失。
第二条 维修付款
1、甲方在合同期内向乙方支付
壹(￥:15000.00元)万五千元维
修费用，乙方用于劳务及材料的支出。资金到位前，一且费用由乙方垫付。
2、在合同执行期内，甲方需要向乙方支付全额的费用按实际施工
量的现行市场指导价决祘。
第三条 合同期限
合同有效期为20__ 年1 月 20 日至20__ 年6 月5 日。本合同未尽事宜，由双方友好协商后解决，如无法解决，可向合同签订地法院提起诉讼。
本合同自双方签名盖章时生效，一式二份，甲、乙方双方各执一份，
甲方(盖章)：杨万小学 乙 方(签名)：
负责人(签名)：
签订日期： 年 月 日
房屋修缮协议书2发包人(全称)： (以下简称甲方)
承包人(全称)： (以下简称乙方)
甲乙双方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，将宁乡经济开发区怡宁新村商住楼及水平安置房的维修承包给乙方并达成如下几点：
一、维修工程内容及要求
1、乙方接到甲方或小区物业公司的维修联系单后，在条件容许的情况下，1天之内组织人员或设备进行维修，维修完毕邀请甲方和物业公司共同验收，并形成验收文件用于结算。
2、对已入住的客户维修，要求维修完毕后客户签字认定。
3、承包人不在约定期限内派人维修的，发包人可以委托他人修理。
4、发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
二、工程质量保修范围和内容
承包人按相关规定对已维修工程进行保修，在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担已维修工程质量保修责任，按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》执行并约定已维修工程(同一位置)的质量保修期如下：
1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年;
3、装修工程为2年;
4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;
5、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;
6、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年;
7、其它项目保修期限约定如下：
质量保修期自工程验收合格之日起计算。
三、甲乙双方的权利与义务
(一)甲方的权利与义务
1、由甲方工程师共同配合乙方施工，行使合同约定的职权，向乙方发出指令及其签证，确保工程的顺利进行。
2、现场确定施工范围核实工程量。
3、组织相关单位进行验收，评定质量标准。
4、按合同约定的期限支付工程款。
5、负责各部门的关系协调。
(二)乙方的权利与义务
1、提供相关的施工方案。
2、按建筑规范进行施工管理，严格按已定方案及施工操作规范施工，确保工程质量。
3、抓好安全生产，严防事故发生，因安全事故或责任事故所造成的损失和影响由乙方负责。
4每日完工后必须保证环境整洁、干净。
四、维修计价及费用支付
维修按每处单独计价，费用由甲方会同物业参考市场行情进行共同定价，每月汇总后进行结算，预留5%作为质保金，验收合格一个月复查合格后支付。
五、维修费用
维修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
六、违约责任
甲乙双方务必严格履行合同的所有条款，不得违约，否则，
另一方有权利追求其违约责任，并处以工程总价款的10%作为违约赔偿。
下列情况为违约：
1、不按规定的方案和质量标准施工，造成质量低劣。
2、不能在规定的期限内完成工程任务。
3、现场管理混乱，受到有关职能部门的批评处罚。
七、本合同一式三份，甲方二份，乙方一份，甲乙双方签字或盖章生效，本项工程全面竣工验收合格并结清工程款帐目后自行终止。
发 包 人(公章)： 承 包 人(签字)：
法定代表人(签字)： 身份证号码：
委托人(签字)：
年 月 日 年 月 日
房屋修缮协议书3甲方： (以下简称甲方)
代表人：
乙方： (以下简称乙方)
甲乙双方根据市《公有住宅售后管理暂行办法》和《关于出售公有住房的暂行办法》及相关文件的有关条款，就甲方购买的住房管理维修等事项订立本合同。
一、甲方同意将坐落于市区(县)路(街)弄(新村)支弄号室，建筑面积平方米的房屋维修委托乙方。
二、乙方将甲方提供的首期住房维修基金和房屋出售单位一次性提供的住房维修基金按规定合并存储，专项用于甲方住房共用部位和共用设备的.维修更新，合理地使用住房维修基金。甲方负有监督责任。
三、甲方同意按照公有住宅售后管理暂行办法和出售公有住房实施细则的规定，按照社会化管理的要求，年按月向乙方缴付管理费元。乙方用于管理人员经费和办公费用。
四、对不属于住房维修基金使用的部位或设备，乙方提供优质有偿服务。甲方同意按规定支付维修费用，并为乙方修理提供方便(包括公用部位和相邻户室)。
五、乙方对甲方住房维修负责，确保共用部位和共用设施的正常使用。共用设备以及共用设施凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。
六、甲方同意按住宅售后管理暂行办法的规定，在住房维修基金不足支付维修费用时，按面积支付住房维修基金。如甲方拖延维修基金支付，使乙方不能及时修复房屋和设备的，乙方不承担由此产生的经济赔偿责任。
七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，乙方管理部门一份
本合同经甲乙双方签章后生效。
八、其他需要补充事项：
甲方：乙方：
代表：
签订日期：年月日
房屋修缮协议书4甲方：
乙方：
甲方拟对校园主干道、围墙等进行维修。为了确保用材及施工质量，经双方协商同意签订本合同：
一、维修改造项目：
1、重建幼儿园围墙。
2、维修校园东西两侧南北墙。
3、硬化校园主干道。
二、施工方式、双方责任：
1、施工方式：乙方采取包工包料的方式组织施工,并由乙方负责施工的安全，若发生施工造成的安全事故，责任一律由乙方负责。
2、双方责任：
①甲方负责为乙方施工过程中提供一定的便利。
②甲方有责任按照双方预约监督催促施工质量和时间。 ③乙方必须严格按照甲方要求把好材料关、加工质量关。
④乙方施工完毕应自觉接受甲方验收，据实结算并提供规范票据。⑤乙方必须重点抓好工程的质量和安全施工，采取严格的安全防护措施，在施工过程中要特别注意安全施工，杜绝一切事故，并承担由于自身安全措施不到位或不力造成事故的责任和因此发生的一切费用。
三、工程质量
1、乙方按甲方提供的要求施工，若发现有不合理部分，经甲乙双方共同协商，在取得明确一致的施工方案后乙方方可再进行施工。
2、因乙方方面自身原因达不到工程质量合格条件，乙方应承担导致返工、修改、重作等人工、材料等所有费用。
四、面积、工价：
1、幼儿园围墙：重建面积为75平方米，每平方米100元，共计7500元;
2、维修加固校园东西两侧南北墙：面积为90平方米，每平方米30元，共计2700元;
3、混凝土硬化校园主干道：长40米，宽3.5米，厚0.12米，每平方米70元，计9800元。
以上共计20000元。
五、合同的生效与终止。
1、本合同一式三份，甲乙双方当事人各执一份。
2、本合同自签订之日起生效。
3、在竣工验收合格、乙方将工程交付甲方、甲方支付工程款完毕后，该合同自动失效。
甲方： 乙 方：
20__年5月30日
房屋修缮协议书5一、工程项目：
1、三个房间(两卧室、一客厅，以下简称三个房间)打地角线，包暖气及管线(客厅要对称)，房顶四周打石膏线，包三个房间的门、窗;
客厅、卧室铺强化木地板;清除所有房间原有涂料，客厅、卧室打腻子，刷立邦漆两次。
2、通阳台的门窗处打一吧台，上方根据甲方要求(图纸)做一置物架;
阳台东侧打一多用途柜(底下放鞋、上面书柜)、西侧打一吊柜，包阳台、铺磁砖、吊pvc板。
3、卫生间、洗脸间、厨房铺磁砖到顶，屋顶吊pvc板;
厨房地面铺磁砖，打一灶台。
4、房间电源线路根据甲方要求适当调整，客厅门后一多用途柜(底下放鞋，上面挂衣服)。
5、未尽细节的之处，由甲方提出方案，商量确定。
二、承包方式：
甲方按乙方要求必须保证装修期间的所需材料(乙方需提前通知甲方)，乙方负责施工。
三、质量标准：
施工质量要符合安全要求，装修质量不得低于同一施工类型的装修标准，双方认可。
四、施工期限：
____年__月__日至____年__月__日，如不能按期完成，每天将处罚金五十圆。
五、工程造价：
材料由甲方提供，甲方只支付乙方装修人工费伍仟陆佰圆人民币。
六、付款方式：
工程完工后，经甲方验收，如符合以上施工项目和设计要求，三天内一次将装修人工费付清。
七、其它问题：
装修项目的具体要求，由甲方提出，乙方实施。本协议未尽事宜，由双方协商解决。本协议自双方签字之日起生效。
八、本协议一式两份，甲乙方各执一份，具有相同效应。
甲方：乙方：
签字(盖章)： 签字(盖章)：
年月日 年月日
发包方(甲方):
承包方(乙方)：
按照《中华人民共和国经济合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的规定，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。
第一条工程概况
1.1工程名称:
防水补漏维修施工程
1.2工程地点：
1.3承包范围：卫生间
1.4承包方式：包工、包料、包质量、包管理、包安全等总方式。
1.5工期：本工程自
年月日开工，于年月日竣工。
1.6工程质量：乙方应确保甲方卫生间防水工程达到优良标准，严格参照海南防水工程新规范标准及甲方要求施工，涂膜工程保证不起皮、不空鼓、不分层、不露点、平整均匀，与基层有一定粘结力，达到设计厚度等质量要求。
。
1.7工程造价：卫生间防水每平方30元，结算时按实际面积结算。
第二条甲方工作
2.1应提前提出施工计划，并将工作面整理达到防水施工标准提交乙方施工。
2.2应提出工期计划，但应考虑到天气及人力等不可避免的因素，工期顺延。
2.3甲方有权对乙方在施工过程中的工程质量进行监督检查，发现问题，提交乙方限时整改。
第三条乙方工作
3.1参加甲方组织的施工工程量及方位或作法说明的现场交底，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。
3.2指派
为乙方驻工地代表，负责合同履行。按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。
3.3严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定。
参加竣工验收，编制工程结算。
3.4
工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。
3.5应严格按防水工程标准规范施工，发现问题，及时自行解决，确保工程质量达到优良标准，并对工程保修五年。
五年内出现渗漏，一切损失都有乙方负责。(包括对于楼下造成的损失)
第四条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力，待五年保修期满，合同自动失效。未尽事宜，双方共同协商解决。
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
代表人：代表人：
单位地址：单位地址：
电话：电话：
年月日
依照《中华人民共和国合同法》及有关法律,法规的规定,结合家庭居室装饰装修工程施工的特点,双方在平等,自愿,协商一致的基础上,就发包人的家庭居室装饰装修工程(以下简称工程)的有关事宜,达成如下协议:
第一条 工程概况
1.1
工程地点:___________________.
1.2
工程内容及做法(详见附表1:家庭居室装饰装修工程施工项目确认表.附表2:家庭居室装饰装修工程内容和做法一览表).
1.3
工程承包方式:双方商定采取下列第___种承包方式.
(1)承包人包工,包料(详见附表5:承包人提供装饰装修材料明细表);
(2)承包人包工,部分包料,发包人提供部分材料(详见附表4:发包人提供装饰装修材料明细表.附表5:承包人提供装饰装修材料明细表);
(3)承包人包工,发包人包料(详见附表4:发包人提供装饰装修材料明细表).
1.4
工程期限____天,开工日期____年____月____日,竣工日期____年____月____日.
1.5
合同价款:本合同工程造价为(大写):____________元(详见附表3:家庭居室装饰装修工程报价单).
第二条 工程监理
若本工程实行工程监理,发包人与监理公司另行签订《工程监理合同》,并将监理工程师的姓名,单位,联系方式及监理工程师的职责等通知承包人.
第三条 施工图纸
双方商定施工图纸采取下列第___种方式提供:
(1)发包人自行设计并提供施工图纸,图纸一式二份,发包人,承包人各一份(详见附表6:家庭居室装饰装修工程设计图纸);
(2)发包人委托承包人设计施工图纸,图纸一式二份,发包人,承包人各一份(详见附表6:家庭居室装饰装修工程设计图纸),设计费(大写)______元,由发包人支付(此费用不在工程价款内).
第四条 发包人义务
4.1
开工前____天,为承包人入场施工创造条件.包括:搬清室内家具,陈设或将室内不易搬动的家具,陈设归堆,遮盖,以不影响施工为原则;
4.2
提供施工期间的水源,电源;
4.3
负责协调施工队与邻里之间的关系;
4.4
不拆动室内承重结构,如需拆改原建筑的非承重结构或设备管线,负责到有关部门办理相应的审批手续;
4.5
施工期间发包人仍需部分使用该居室的,负责做好施工现场的保卫及消防等项工作;
4.6
参与工程质量和施工进度的监督,负责材料进场,竣工验收.
第五条 承包人义务
5.1
施工中严格执行安全施工操作规范,防火规定,施工规范及质量标准,按期保质完成工程;
5.2
严格执行有关施工现场管理的规定,不得扰民及污染环境;
5.3
保护好原居室室内的家具和陈设,保证居室内上,下水管道的畅通;
5.4
保证施工现场的整洁,工程完工后负责清扫施工现场.
第六条 工程变更
工程项目及施工方式如需变更,双方应协商一致,签定书面变更协议,同时调整相关工程费用及工期(见附表7:家庭居室装饰装修工程变更单).
第七条 材料的提供
7.1由发包人提供的材料,设备(详见附表4:发包人提供装饰装修材料明细表),发包人应在材料运到施工现场前通知承包人,双方共同验收并办理交接手续;
7.2
由承包人提供的材料,设备(详见附表5:承包人提供装饰装修材料明细表),承包人应在材料运到施工现场前通知发包人,并接受发包人检验.
第八条 工期延误
8.1
对以下原因造成竣工日期延误,经发包人确认,工期相应顺延:
(1)工程量变化和设计变更;
(2)不可抗力;
(3)发包人同意工期顺延的其他情况.
8.2因发包人未按约定完成其应负责的工作而影响工期的,工期顺延;因发包人提供的材料,设备质量不合格而影响工程质量的,返工费用由发包人承担,工期顺延.
8.3
发包人未按期支付工程款,合同工期相应顺延.
8.4
因承包人责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的,工期不顺延;因承包人原因造成工程质量存在问题的,返工费用由承包人承担,工期不顺延.
第九条 质量标准
双方约定本工程施工质量标准:___________________________________________.
施工过程中双方对工程质量发生争议,由_________部门对工程质量予以认证,经认证工程质量不符合合同约定的标准,认证过程支出的相关费用由承包人承担;经认证工程质量符合合同约定的标准,认证过程支出的相关费用由发包人承担.
第十条 工程验收和保修
10.1
双方约定在施工过程中分下列几个阶段对工程质量进行验收:
(1)_________________________;
(2)_________________________;
(3)_________________________.
承包人应提前两天通知发包人进行验收,阶段验收合格后应填写工程验收单(见附表8:家庭居室装饰装修工程验收单).
10.2工程竣工后,承包人应通知发包人验收,发包人应自接到验收通知后两天内组织验收,填写工程验收单(见附表8:家庭居室装饰装修工程验收单).在工程款结清后,办理移交手续(详见附表9:家庭居室装饰装修工程结算单).
10.3
本工程自验收合格双方签字之日起保修期为____月.验收合格签字后,填写工程保修单(见附表10:家庭居室装饰装修工程保修单).
第十一条 工程款支付方式
11.1
双方约定按以下第____种方式支付工程款:
(1)合同生效后,发包人按下表中的约定直接向承包人支付工程款:
--------------------------
| 支付次数 | 支付时间 | 支付金额 |
|------|--------|--------|
| 第一次 | 开工前三日 | 支付 元 |
| 第二次 | 工程进度过半 | 支付 元 |
| 第三次 | 双方验收合格 | 支付 元 |
--------------------------
工程进度过半指:________________________________________.
(2)其他支付方式:_______________________________________.
11.2工程验收合格后,承包人应向发包人提出工程结算,并将有关资料送交发包人.发包人接到资料后____日内如未有异议,即视为同意,双方应填写工程结算单(见附表9:家庭居室装饰装修工程结算单)并签字,发包人应在签字时向承包人结清工程尾款.
11.3
工程款全部结清后,承包人应向发包人开具正式统一发票.
第十二条 违约责任
12.1合同双方当事人中的任何一方因未履行合同约定或违反国家法律,法规及有关政策规定,受到罚款或给对方造成损失的均由责任方承担责任,并赔偿给对方造成的经济损失.
12.2
未办理验收手续,发包人提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的,由发包人负责.
12.3
因一方原因,造成合同无法继续履行时,该方应及时通知另一方,办理合同终止手续,并由责任方赔偿对方相应的经济损失.
12.4
发包人未按期支付第二(三)次工程款的,每延误一天向对方支付违约金____元.
12.5
由于承包人原因,工程质量达不到双方约定的质量标准,承包人负责修理,工期不予顺延.
12.6
由于承包人原因致使工期延误,每延误一天向对方支付违约金____元.
第十三条 合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议,由当事人双方协商解决;也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第____种方式解决:
(一)提交________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院提起诉讼.
第十四条 几项具体规定
14.1因工程施工而产生的垃圾,由承包人负责运出施工现场,并负责将垃圾运到指定的地点,发包人负责支付垃圾清运费用(大写)________元(此费用不在工程价款内).
14.2
施工期间,发包人将外屋钥匙____把,交给承包人保管.工程竣工验收后,发包人负责提供新锁____把,由承包人当场负责安装交付使用.
14.3
施工期间,承包人每天的工作时间为:上午____点___分至___点___分;下午___点___分至___点___分.
第十五条其他约定事项:_____________________________________________________________________________.
第十六条 附则
16.1
本合同经双方签字(盖章)后生效,合同履行完毕后终止.
16.2
本合同签订后工程不得转包.
16.3
本合同一式____份,双方各执____份,____________部门____份.
关键词：房屋建筑工程；装饰装修；施工质量控制
中图分类号：O213 文献标识码：A
1 房屋建筑装饰装修的主要内容
房屋建筑装饰装修主要包括以下几个方面的内容：幕墙及细部、涂饰、裱糊与软包、轻质隔墙、饰面板、吊顶、门窗以及抹灰等。
2 房屋建筑装饰装修施工的特点
由于房屋建筑装修装饰需要在建筑表面敷设，因此要将结构主体作为建筑装饰装修的载体才能进行，这样，建筑空间就限制施工工艺，同时，在施工的过程中工序具有搭接频繁、交叉以及平行的特点，这样就导致出现了很多不安全的因素。此外，由于不相同的建筑装修设计风格，所以需要品种繁多的装饰材料，并出现了多样性的房屋建筑装修施工工艺。目前装饰装修工程具有机械化程度偏低以及手工操作多的特点，尽管我国已运用了先进机具，但是仍然存在着生产率不高、不安全因素多以及人工劳动强度较大的缺点。
3 装饰装修工程存在的问题
3.1 施工人员自身存在的问题
目前装饰装修人员的素质普遍不高，由于装饰装修工程具有自己独特的特性，所以其不只是单纯的技术应用，与此同时，还要求施工人员具备相当的技术素养，只有这样才可以对设计人员的设计意图有所理解，并将自身的主观能动性发挥出来。
3.2 安全隐患
由于外表华丽以及观感效果好等特点，玻璃幕墙以及与之有关的装饰材料对于城市景观的增加以及建筑品牌的提升具有十分显著的作用，所以被广泛运用在城市装饰行业当中，然而由于其具有较少的结构设计构造措施，所以在耐久性和连接强度上具有比较多的隐患。
3.3 施工不当，建筑主体结构受到破坏
一般是在完成土建以后才进行装饰工程的施工，所以破坏结构的现象在装饰过程中非常的普遍，将膨胀螺丝栓固定在多孔板上、在承重墙上开洞、削弱或拆除承重墙等现象十分严重，由于没有在装饰施工时进行协调预埋处理，所以非常严重的破坏了房屋建筑的自身结构。
4 房屋建筑装饰装修质量加强控制的对策
4.1 加强对整体施工质量的控制
①首先装饰市场管理必须要加强，而且要采取市场准入制；②促进质量保证体系的建立和健全。建筑装饰工程必须要将质量保证体系建立起来，从而使整个工序；③过程得到切实的保证。事后控制、事中控制以及事前控制是施工质量在装饰装修工程中的关键控制环节，对质量的验收就是事后的控制，最为关键的是事中的控制，预防就是事前控制，施工质量必须要在整体上进行控制，所以施工质量的重中之重就是事中控制和事前预防。在施工组织设计环节以及图纸会审环节来控制装饰装修工程施工质量就是所谓的事前控制。必须要在事前有效的控制预防通过之后，才能够保证事后工程验收以及施工过程控制取得较好的效果；在装饰装修过程中严格控制施工质量就是所谓的事中控制，有关的质量管理人员对各工序的验收工作必须要加强检查并做好；必须要不定时抽查或定期检查各道工序以及正在施工的各部位，对于存在的问题要及时发现并予以处理。
4.2 施工工序质量控制的优化
由一系列相互制约、相互关联的工序共同构成了房屋建筑装饰装修的施工过程，作为房屋建筑的基础，工序质量对工程项目的整体质量有着直接的影响。
①要想对工程项目的施工质量严格的进行控制，就一定要将工序的质量控制好，对工艺规程必须要严格遵守。施工操作的法规和依据就是施工工艺规程，这是工序质量得以确保的前提，所以必须要严格执行；
②要想对工序活动条件的质量进行主动地控制，就一定要促进质量检验工作的加强，综合统计分析质量状况，对质量动态予以及时的掌握。质量问题一旦被发现，必须要马上进行研究处理，整个工序活动的效果都要与标准要求和规范相符合。
③将工序质量控制点设置出来，为了使工序的质量得到保证，必须要对薄弱环节、关键部位以及控制的重点在一定的条件下、一定的时期内进行强化管理，从而使工序始终保持良好的控制状态。
a.全面的分析和比较施工的工程对象，从而对质量控制点予以确定。
b.在施工过程中，对设置好的质量控制点造成质量隐患的原因以及可能会出现的质量问题进行进一步的分析，并提出针对性的措施和对策予以预防[6]。
c.控制工程质量的有力措施就是质量控制点的设置。必须要以工程的治疗标准和要求、精确性、重要性以及特点为根据，可能是对质量具有关键影响的某一环节中的若干工序或者某一工序，也可能是施工难度大、技术要求高的分部、分项工程或者某一结构构件，也可能是具有复杂结构的某一工程项目。
4.3 室内装修环境质量控制的加强
必须要选择绿色材料进行室内装修的加工，与此同时，还要分析研究各个环节的施工工艺，从而将具体的环境管理方案制定出来，并在工程施工组织设计中有所体现，最大限度的选择少污染、无污染、低毒、无毒的施工工艺。在进行装饰装修的施工中套口、造型门以及家具的现场制作必须要尽量减少，并对成型家具板以及免漆板进行推广使用。现场喷涂时汞污染可以因为免漆板在饰面装饰中的推广使用而大大的减少，胶粘剂的用量会由于成型家具板的使用而大大减少。同一设计在房屋建筑室内装修中重复使用时，就应该先将样板间做好，与此同时，还要检测室内环境污染物浓度。只有环境污染浓度在样板间内与国家相关规范的规定相符合时，才能进行下一步的施工，而如果出现检测结果与相关规范不符合的情况，就要将原因找出来，并及时的运用合理的措施予以处理。
结语
随着我国社会经济的不断发展以及人民生活水平的不断提高，大家开始越来越关注居住房屋装饰装修质量得出问题。必须要采取主动控制的方式进行房屋建筑装饰装修工程的施工，采取全过程以及全方位的有效控制措施，才能够有效的保证房屋装饰装修质量。
参考文献
[1]康西西，熊春燕，叶浩.建筑装饰装修工程施工质量控制研究[J]，现代装饰（理论），2010（12）.
(一)业主入住前期物业管理工作。
1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;
2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、xx年工作计划
关键字：城市住宅 危房 现状
中图分类号：TU984文献标识码： A
自1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国范围内的城镇住房制度改革推动了城市住宅的第一波新建热潮。到1990年城镇住宅竣工面积由3752万㎡增长到17317万㎡。当时的住宅设计标准依据是国家1983年颁布的《住宅建设标准》和1986年的《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86），采用的设计规范、施工工艺、建筑材料标准也相对较低，与现行标准存在一定差距。如采用浅基础后易造成房屋沉降不均匀、出现倾斜、墙体开裂等现象。二是施工工艺要求相对低。部分房屋在建造施工时，对砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；部分房屋采用质量不高的淡化海沙后，时间久了会导致混凝土构件钢筋锈蚀，影响结构构件的安全性和使用年限。国内有专家分析指出，虽然我国一般建筑物的设计使用年限应为50年，但建于80年代左右的建筑（特别是住宅）由于前期决策、设计和施工造成的隐患，以及房屋建成后的野蛮装修、破墙开店、维护管理不当，一般平均使用年限仅为30年。如今，这些低标准住宅区已经濒临危险的边缘。本文就此类低标准住宅区在宁波老城区的现状进行了细致的调研，给出以下分析结果，供后续研究者参考。
宁波城区住宅建筑安全现状
（一）在册危房量大面广且呈现急速增长趋势
从宁波市安鉴办获得的资料显示截至2014年1月，宁波市在册危房950幢（处）、建筑面积34.6万平方米。同时，新鉴定为危房的房屋数量急剧上升，2013年全年新增危房814幢，建筑面积30.3万平方米，增幅近六倍。新增危房数是全年解危数的2.7倍。
（二）中心城区低标准住宅区建筑呈现成片集中恶化趋势
宁波市区有231个建于上世纪80年代初至90年代中期的低标准住宅小区，建筑面积约1613万平方米。基础不均匀沉降引起的房屋倾斜、承重墙砌筑砂浆强度不足导致的开裂及各类人为拆改造成的破坏等问题较为普遍，房屋已进入“老龄期”，向“危房”演变的趋势十分严峻。存在房屋安全隐患房屋数量大、涉及面广，解危压力之重前所未有，如不采取有效措施，极有可能在极短的时间内大量恶化为“D级危房”（最高级别危房），2009年的奉化楼房坍塌事件、2012年的徐戎三村楼房坍塌事件证明解决此类房屋安全问题迫在眉睫。
（三）破坏房屋安全结构的违规装修行为呈现多发趋势
由于低标准住宅区多处于城市中心地段，房地产交易市场兴旺，造成二手房多次交易并频繁装修，由于房屋结构布局与当今生活需求存在差距或经济利益驱动，致使房屋装修时不同程度进行野蛮装修，如采取敲拆承重墙、承重构件、底层破墙开店破坏了房屋结构安全性，给房屋使用安全造成了很大的安全隐患。调查问卷显示，41.4%的参与调查者承认对房屋结构进行过改动，其中拆过墙的10.4%，开过门洞或窗洞的有9.39%，封闭过阳台的有14.47%，甚至拆除过柱子的也有1.78%。在2013年1月份的危旧房屋大排查中也发现159幢城镇严重安全隐患房屋（住宅）中，30幢存在违规装修，接近总数的20%，违规装修行为亟待遏制。
（四）新建工程对周边既有建筑的影响加剧
随着城市的更新和设施的完善，在既有住宅区周边兴建房屋和市政工程等情况相当普遍，地铁建设、深基坑开挖、打桩等施工操作极其易造成周边既有房屋的不均匀沉降、开裂，影响了房屋的正常使用，房屋时有安全的外部造成的隐患和威胁增加，并引发了一系列社会矛盾。
低标准住宅区居民特征及整改意向
住房不仅关系到居民人身安全，更是其家庭财产的重要组成部分，因此对此类建筑的整治必须建立在扎实而广泛的民意调研基础上。此次调研共取得有效问卷1394分，由于在发放区域选择中同时兼顾了建造年代、地域分布和不同年龄段居民的活动时间，基本保证了问卷的广泛覆盖性和有效性。在问卷统计中集中表现的有以下几点：
（一）居民属于社会弱势群体
问卷调查对象年龄在44周岁以下的有16.75%，45-59周岁的26.65%，60-74周岁的42.89%，75-89岁的11.68,90岁以上的0.2%，整体趋于老龄化。家庭年收入3万以下的13.4%，3-6万的30.8%，6-10万的21.2%，10万以上的8.6%，据统计现实参与调查的人员家庭平均居住人口为三人计算，年收入水平较低。因此在选择承担整改后增加面积的费用时48.73%的居民选择每平方1000-2000元，而选择与小区楼盘市场售价相当的10000-15000元区间的只有7.36%，选择与同区域经济适用房价格相当的5000-10000元区间只有15.48%。因此，整改费用与居民实际可承担费用的差距将是工作开展的最大难点。
（二）建筑安全知识不足，忧虑情绪严重
有16.85%的调查参与者认为所居住的房屋那个面临坍塌危险，30.2%的人认为所住房屋存在安全隐患。但在已出现的建筑结构危险表征问答中，有38.58%的居民选择了墙皮脱落，可见对房屋安全的认知并不完全正确，居民存在一定的过度忧虑情绪，不利于社会稳定，需要引起高度重视。
（三）小区环境不能满足居民要求
参与调查的居民人均占有居住面积21.88平方米，远低于城市居民人均居住面积。对于居住环境的评价相当低，55.84%的居民认为小区环境拥挤，36.29%的居民认为绿化休闲设施不完善，44.42%的居民认为物业管理不到位，甚至有12.69%的人评价居住环境恶劣。
（四）居民整改意愿强烈，但整改意见不统一
在调查中有96.7%的居民支持政府对小区进行重建改造以改善居民生活，在选择改善居住条件方案时有43.65%的居民选择经济适用房，35.03%的居民选择政府补偿后自行购买商品房。在小区整改方案中有23.1%的居民愿意拆迁至相对偏远地区，而54.06%的居民希望原址重建，但也有21.23%的居民选择现有建筑加固以满足50年设计使用标准。由于房屋整改必然需要所有产权人的取得一致，因此，有效的协调和解释也是今后工作开展的重点。
现有城镇房屋安全管理存在问题
房屋安全管理难点众多
1．违规装修执法难。房屋野蛮装修给房屋使用安全造成了极大的隐患，降低了房屋使用年限，而现行法律法规难以有效遏制违规装修行为，权责不明确、执法难度大、力度不够。需要建立更加有效的机制加强管理。
2．解危工做协调难。房屋使用安全问题涉及住建、规划、城管、工商、公安、消防等多个职能部门，各部门按各自职责实施检查与监督，在具体执行过程中存在多头管理、多头执法或存在执法管理空挡，影响执法管理效能，各职能部门协同推进不够，建立联合执法的联合机制迫在眉睫。
3．房屋安全鉴定难。根据“谁产权、谁负责”的原则，房屋安全鉴定应由房屋所有人及使用人共同提出并承担鉴定过程中的有关检测费用。但以“幢”为房屋安全鉴定单位，往往面临房屋产权复杂、多业主难以达成一致，造成有些危旧房屋不能及时得到安全鉴定的问题。另一方面在鉴定过程中涉及到第三方委托检测时所产生的费用难以落实，导致鉴定工作不能顺利进行。
4．鉴定实际操作难。由于住房制度改革后，传统的住房管理部门被弱化，房屋使用安全管理机构配置与人员配置不够，且多数与当地房管部门合署办公，人员配置严重不足，鉴定技术设备配置落后，鉴定工作经费短缺。此外，宁波市至今没有配置合法资质的检测机构，以往零星检测在技术上都依靠外地检测机构，检测力量无法满足当前大量的集中检测需要。
（二）解危统筹与解危资金方面
1．全面解危统筹难。
80-90年代建成的房屋存在着一定的安全隐患，若全面进行安全鉴定，预计不是一幢两幢几幢的安全问题，而是成片成块的安全问题，解危压力非常大。解危工作涉及居民安置、利益调整、规划重刷、税收减免、土地置换、资金平衡、社会稳定等一系列问题，如何按照轻重减缓分批分次、分类别、多方式、有计划推进解危工作面临挑战。
2．解危资金落实难。建设部令规定危房解危的责任主体是房屋所有人、使用人或有关责任人（单位），房屋安全部门督促其及时采取安全措施并解危，但在具体执行中，由于住宅房屋往往是多产权，产权性质复杂，而原建设单位也难以追溯，或改制或灭失，经过多次交易多次交换装修的房屋，因野蛮装修造成的安全问题责任人也难以明确。因此解危资金难以落实。
（三）房屋安全教育欠缺，公众房屋安全意识淡薄
与消防逃生、交通安全、疾病防控等公众安全知识科普工作相比，我市房屋安全科普工作明显欠缺。同时，舆论宣传与教育工作明显滞后，房屋安全普法工作存在空白，《宁波市城市房屋安全使用管理条例》公众知晓率偏低，市民对房屋安全法律法规及相关常识缺少有效认识，房屋安全意识与公共安全责任意识淡薄，特别是对装修、改造可能带来的安全问题缺乏了解。长期以往，必将削弱房屋安全管理工作的群众基础，淡化社会舆论氛围，严重制约管理工作的推进。
结论
从调研结果中不难发现，城镇住宅房屋安全是一项牵涉面广、历史遗留问题多、相关群众数量庞大的复杂工作。房屋安全管理是一项长期性、系统性、艰巨性的工作，行业主管部门应当立足实际，顺应房屋安全管理工作发展新趋势和新要求；加强管理、相互协作；争取广泛群众的理解和支持；把握房屋建设使用周期规律，围绕重点和难点，全面加强各项工作，切实履行好房屋安全管理职责，从根本上实现房屋使用安全管理工作的法制化、制度化、社会化、网络化。
参考文献
[1]2013 年宁波城镇危房排查数据[R] .宁波市城乡和建设委员会，2013
[2]2013年宁波市安全鉴定办公室统计数据[R] .宁波市房屋安全鉴定办公室，2013
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