摘要：依据合约理论的分析框架,研究了面对中国普遍存在的买方“跳单”行为,房产中介应当如何在开放性合约和独家合约中进行选择.首先通过模型的建立与求解分析了各合约下中介的最优的努力水平,并研究了买方“跳单”概率和卖方房屋售价对最优决策的影响.然后基于最优决策,对两种合约进行了比较,结果显示中介在独家时应实施更高的努力水平;若买方“跳单”概率较小,中介应该选择开放性;若买方“跳单”概率较大,中介应对售价较高或较低的房屋采用开放性,对售价处在中间水平的房屋采用独家.另外,数值实验表明,随着买方“跳单”概率的增加,中介应对更多的房屋采用独家合约.而随着独家费的升高,在更大的“跳单”概率范围内,中介一定不应该选择独家合约.

关键词：房产中介 合约选择 

单位：上海商学院财经学院 上海200235 华中科技大学管理学院 武汉430074