摘要：研究目的：为国家试点政策＂农民住房财产权抵押贷款＂的抵押登记落实,解决理论和操作困难,探索可行的操作路径。研究方法：实证分析、历史分析、法律解释。研究结果：（1）以户为单位的宅基地使用权决定着农民住房财产权的归属,家庭户成员对住房财产权享有共有权利;（2）抵押登记是表意行政行为,以形式审查为主。抵押期限、反担保主债权数额、超额抵押等问题属于民事意思自治,行政权不应越界干涉。研究结论：住房财产权抵押登记的诸多困难,需要综合考虑理论与实际,以寻求现实中可操作的方法。

关键词：土地法 宅基地 住房财产权 抵押登记 

单位：中国社会科学院农村发展研究所; 北京100732