近十几年来,我国的房地产业发展很快。尤其是城市住宅建设发生了翻天覆地的变化,各地以综合开发的方式建成一大批住宅小区。据不完全统计, 现在我市已经有各类不同类型的住宅小区8 000多个,房屋建筑面积已达上亿平方米。这些小区的建成,不仅给城市面貌带来了显著的变化,而且也缓解了城市居民住房困难,提高城市建设的社会化水平,增强城市建设的有序性,合理性和完整性提供了必要的物质条件。本文依据档案资料对居民住宅小区管理及模式,谈谈个人的看法。
一、住宅小区的管理是城市管理中一个重要组成部分
表现在:
1.住宅小区是国家和人民的重要财富,应通过必要的管理手段使其充分发挥作用。住宅小区是国家化费了很大的人力,物力,财力建设起来的,是人民的宝贵财富。因此,更要加强管理,使其达到它应有的使用年限,发挥其社会功能和效益。
2.加强对住宅小区的管理是国家对人民群众关心地具体表现,搞好小区的管理,这应该体现党和政府对人民群众的关心和爱护。通过小区管理和服务可以联络政府和人民群众之间的感情,可以提高党和政府的威信和凝聚力。
3.住宅小区管理关系到社会主义物质文明和精神文明建设的内容,关系到人民群众物质生活,精神面貌的体现,是社会经济发展水平的综合表现。
住宅小区是人们居住生活的活动空间,从封闭的室内延续到开敞的室外自然环境空间。由于采取综合开发,配套建设,所以住宅小区集合了土地、道路、房屋、市政绿化、环卫、供水、供电、供气、电讯、公用设施等多项建设,同时,还包含行政,文教,经营,服务等多种社会职能和经济活动的综合载体。是多种因素的复合反映,过去由于小区重建设,忽视管理,不注意小区档案原始资料的积累,给在建或已投入使用的住宅小区管理,带来了许多新的问题,还存在着许多亟待解决的矛盾。
二、小区管理中存在的问题
1.由于小区建设是个新事物,没有现成的管理方法、模式,档案资料记载不全,住宅小区普遍存在管理不到位,制度不全,物业管理与小区管理不相适应的问题。
2.小区管理跟不上建设速度。多年来,小区建设发展快,规模大,但小区管理却是个薄弱环节。据档案资料记载国内、国外小区住宅建设从形式到布局种类繁多,但小区管理资料档案都很少,小区管理无从借鉴。
三、通过小区管理模式,确定小区管理方法
小区住宅管理模式即管理与经营结合起来,成立住宅小区的物业管理机构,依据物业管理条列以经营的方式对住宅小区进行有偿服务,综合管理。它的优点:
1.有利于边建设边管理。一个住宅小区从建设到全部建成交付使用,由于建设周期长,许多管理中的矛盾还没有到小区全部建成就已经发生。因此,物业管理机构就可以在边建设的同时边进行管理。这样,能及时解决发生的矛盾,保证小区管理的即时性和连续性。
2.各种原始档案资料齐全,有利于售后服务。由房地产开发公司对住宅小区进行综合开发,从规划设计、征地施工、管道铺设、各种图纸、表格、数据都有第一手档案资料,为便于日后小区管理工作,物业公司应有专业的档案管理部门。
3.有利于管理资金的筹措。在商品房屋销售成本中,分摊一部分管理维修消费,可以弥补小区管理费用不足,而这部分费用的提取,只有房地产开发公司才具备优越的条件。
四、依据档案资料,完善小区管理办法
物业管理机构对住宅小区进行管理优点明显,但同时也还要解决综合管理中的其他一些问题。
1.必须建立各种规章制度,应根据国家颁布物业管理法规,完整准确的收集好与开发建设小区有关的档案资料,并以此制定小区的各项管理办法和规章制定。
2.必须建立一支专业管理队伍,特别是档案管理人员及时提供给专业人员各种数据资料,以解决小区住房维修和管理方面的需求。
3.经常对住宅小区进行日常管理,除了档案管理要保证必要投资外。还要解决维护管理,养护修缮,改造添置的经费开支,应当有一条稳定的资金来源渠道,保证小区管理工作正常开展。
一、调整机制，明确职责，增强物业管理的整体合力
住宅小物业管理是城管理的重要组成部分，也是构建和谐社会的基础性工作。管委会各职能部门、各街道（镇），要将职能延伸到住宅小，充分发挥各部门职能作用，按照“分级负责，属地为主”的原则，建立以属地街道（镇）为主的，职能部门、街道（镇）、社三级物业管理体系，形成职责明确，多方联动的物业管理工作新机制。
（一）国土资源和房屋局负责物业行业监督管理，具体职责：制定全住宅小物业管理配套政策；物业企业资质初审及备案；住宅小首次专项维修资金归集、增值、使用管理；住宅小物业用房归集及备案登记；制定开发住宅小物业服务等级标准；协助物价部门核定住宅小物业收费标准；组织物业企业行业检查评比、培训和考核；会同街道（镇）协调处理物业管理中的矛盾纠纷；会同规划建设局、街道（镇）划分物业管理域，监督建设单位移交住宅小建设及管网设施资料；负责下达全商品房住宅小的年度维修资金使用计划。
（二）街道（镇）负责对辖内物业管理工作。具体职责：会同建设单位对前期物业服务企业的选聘；负责竣工住宅小的规划、建设、质监、管网等资料备案；受理核准建设单位或业主成立首届业主大会申请，参与组织成立业主大会筹备组，指导组织召开业主大会、业主委员会筹建、改选和换届；负责业主委员会的备案工作，出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案；监督、检查辖内物业服务企业的日常服务工作，按照《大连市物业管理企业检查考核管理办法》的规定对物业服务企业进行考核，并提出考核意见；负责辖内物业服务企业服务项目备案；督促住宅小业主委员会按照规定组织召开业主大会。业主委员会不按规定组织召开业主大会的，街道（镇）可责令其组织召开或直接组织业主召开业主大会；负责处理物业服务中的业主投诉工作；协调处理物业服务企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题；指导社居委会协助物业企业收取物业服务费；监督物业企业对维修资金的使用，并对住宅小物业企业上报年度维修项目计划进行初审，参与维修项目验收；定期对物业企业服务项目进行检查，监督物业企业定期对住宅小的公共部位、公共设施设备进行维护、保养、检查；指导住宅小物业服务招投标工作，监管物业项目的交接工作；及时制止住宅小内搭建违章建筑等行为。并向城管执法部门通报，由城管执法部门依法进行处罚。
（三）规划建设局具体负责：按规定在审批规划建筑方案时，对住宅小物业用房的位置、面积予以确定；监管建设单位履行保修期内的保修义务；将住宅小环卫、绿化、道路、停车场、门卫等设施配套建设纳入规划验收范畴。负责物业管理域的人防工程设施管理。
（四）城管与执法局负责：行使规划、建设、房产等专项执法职能；按规定查处住宅小内破墙开门（窗）、擅自改变建设工程规划许可证范围的违法建设行为；查处损绿毁绿行为；查处未经批准擅自搭建建筑物、构筑物及其它设施；清理查处户外广告、乱设摊点、乱堆乱放等行为。
（五）工商局负责：依据《户外广告登记管理规定》对住宅小内非法设置的户外广告进行处理；依据《无照经营查处取缔办法》对住宅小内的无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动等无照经营行为予以查处取缔；对利用住宅或车棚（库）、地下仓库作为经营（办公）场所、异地设立经营（办公）场所等，依据相关法律法规进行处理
（六）发展改革局负责：会同国土资源和房屋局制定与住宅物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；会同国土局对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目及收费标准进行监督；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解矛盾和纠纷；住宅小的各种设施管网的升级改造的立项工作。
（七）公安局负责：指导督促物业服务企业的保安人员开展安全防范工作；指导落实物业服务域内的安全防范设施建设；及时查处治安案件；督促物业企业做好治安协助工作；对物业服务域内堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型车辆的行为采取强制措施；对住宅小内外来人口和宠物饲养进行规范管理。
（八）财政局负责：对住宅房屋专项维修资金专户存储、分户管理、专款专用、以及资金的增值、使用、核算的监督；统筹解决动迁住宅小物业服务费补助和维修所需资金。
（九）环境保护局负责：对物业服务域及周边的污染源依法实施监督管理；负责物业服务域内的噪声、油烟、废气等超标行为的监督管理。
（十）质量技术监督局负责：对物业服务域内的电梯等特种设备进行安全监察；督促、监管做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；处理物业服务域内的特种设备事故。
（十一）教育卫生局负责：对物业服务域内二次供水的卫生监督管理。发挥爱卫会作用，指导住宅小居民开展好爱国卫生活动。
（十二）消防大队负责：指导辖公安派出所对物业服务域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
二、调整分工，理顺关系，搞好物业企业与专业公司分工
专业管理公司是住宅小设施管理的重要部门，按照专业分工，密切合作的原则，搞好住宅小各种配套设施及公共设施管理，理顺关系，分工协作，确保住宅小各种设施运行质量。
（一）供水设施管理。建筑物墙外一点五米以外的供水设施及用户室内明装水表，由供水单位负责维修管理。建筑物墙外一点五米以内的共用部分由物业公司负责。
（二）供电设施管理。高层住宅变电亭低压开关及以上、多层住宅楼前低压分电箱及以上、计费用电表由电业局负责维护、管理。
（三）排水设施管理。住宅小内地下排水设施，化粪池（含化粪池）以前管网设施及化粪池清污由排水公司负责清理维护和养护；化粪池至进户排水管网由物业公司负责。
（四）供热设施管理。采用集中供热的物业域，其公共供热管线及供热设备、设施均由集中供热专业公司负责维修、养护管理。供热公司也可委托物业企业代为维修、养护，其委托费用由委托单位承担
（五）燃气设施管理。管道燃气设施统一由燃气经营单位负责组织检查维修，其维修费用按产权界定承担。小内如发现有管线占压、损坏燃气管道、设施设备等异常现象，物业公司必须及时制止并报告燃气供应专业企业。
（六）环境卫生管理。住宅小内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小内其它道路及绿地、公共场地及楼内公共部位等，由物业企业负责。居民生活垃圾由物业企业从住宅楼运至垃圾转运站或与环卫部门商定的地点，垃圾清运由环卫管理部门运至垃圾处理场；非居民生活垃圾由环卫管理部门直接管理。
（七）绿地、公共广场设施管理。住宅小规划红线内的树木、绿地及绿地设施，由物业企业负责养护、管理。
（八）公安消防设施管理。市政供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查。室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。
（九）有线电视设施管理。有线电视设施及线路的维护、管理，由有线电视经营单位负责。
（十）住宅小内各种地下设施检查井、井盖的维护管理。由地下设施检查井（除排水设施检查井）的专业公司负责。也可委托物业企业维护、管理。
（十一）通讯、网线管理。住宅小内通讯、网线由经营单位维护至用户终端。
三、突出重点，系统研究，分类解决各类住宅小的物业服务存在问题
住宅小的物业管理工作，目前还处于规范和探索理顺之中。早期物业管理由于法规不健全，不同时期执行标准及管理模式不同，使得一些建之初建设的小积累了很多的矛盾和问题，影响百姓的日常生活。本着为百姓高度负责的精神，逐步解决住宅小存在的突出问题。
（一）做好小配套设施管理移交。做好住宅小高压电力设施维修养护工作。由规划建设局牵头，对住宅小高压电力设施及管网，组织维修改造，改造后按现行政策统一将资产移交给电业公司负责维修养护；自来水二次加压泵站尽早进行移交改造完善，确保百姓生活用水质量。新建住宅小在竣工验收前，应移交给专业公司管理的设施设备，必须在移交后方可办理竣工验收手续。（负责单位：规划局、城管与执法局，年底前完成）
（二）做好弃管住宅小的物业服务。按照属地管理原则，凡是没有选聘物业企业的住宅小和被弃管的住宅小，由属地街道（镇）组织业主选聘新的物业公司，对暂时选不到物业公司的暂由街道（镇）安排代管。（责任单位：各街道（镇），年底前完成）
（三）做好动迁住宅小物业管理。动迁房屋物业管理费统一按《大连经济技术开发动迁住宅物业费暂行管理办法》（开财基发〔〕号）文件核定，由各街道负责管理。国土资源和房屋局会同各街道（镇）做好动迁房屋域情况的确认工作，由各街道（镇）向财政局申请补贴资金。各街道（镇）严格管好物业费补贴资金，不准挪用、占用。动迁居民将动迁安置房屋转让变更后，新业主不再享受物业费补贴。
动迁房屋维修费。年以前建设的参照开发财政局年《关于开发动迁房和机关大厦、教师大厦物业维修管理问题的批示》意见，动迁房屋维修费由财政局按现行商品房维修资金标准和管理模式，设定虚拟账户，按银行五年最高存款利息标准确定维修资金额度，由国土资源和房屋局按照现行管理模式安排动迁房屋维修资金使用计划。
提高动迁住宅小建设标准，加强动迁小房屋建设质量监督，搞好设施配套。规范动迁住宅小的物业管理用房，凡新建动迁小，建设单位按照商品房小标准，提供物业管理用房。（责任单位：规划建设局、国土资源和房屋局、各街（镇），年底前完成）
（四）做好商品房住宅小房屋维修工作。国土资源和房屋局要进一步理顺商品房住宅小的维修程序,按照国家、省市规定制定维修资金使用及管理办法和维修管理使用配套办法，做好房屋维修资金保障工作。充分发挥街道社管理作用,监督管理物业企业对维修资金使用。凡物业企业报修事项及范围,由街道（镇）对年度维修计划进行审核，并对具体维修项目会同社、业主委员会进行联合验收，验收合格后，房产管理部门按程序拨付工程款。细化住宅专项维修资金使用范围，完善维修资金使用方式，建立维修计划上报备案制度，审计制度，确保房屋及其设备设施完全使用。各街道办事处应建立应急突发事故抢修资金，做为各种设施抢修费用。建立物业管理应急托管制度，对住宅小突发抢修事件，委托专业公司负责抢修，保障居民的正常生活。（责任单位：国土资源和房屋局，10月份前完成办法措施的制定）
（五）做好新建动迁房屋质量保修工作。国土资源和房屋局组织街道对全新建动迁住宅小进行普查摸底。将存在质量问题统一汇总分类，属于施工质量保修问题，由规划建设局负责落实该小的施工单位，限期进行维修，质监部门跟踪检查确保保修质量。住宅出现透寒等属于设计规范问题的由规划建设局制定维修方案，由属地街道办事处组织维修改造。进一步清理住宅小内无照经营工作，由工商局牵头，提出解决方案，各职能部门配合做好这项工作。（责任单位：规划局、工商局、国土资源和房屋局、各街道（镇），年底前完成）
（六）做好住宅小违章行为的整治工作。由属地街道（镇）牵头会同综合执法局、国土资源和房屋局全面清理住宅小违章行为。各街道组织社、物业公司逐个小进行调查并将情况通报城市综合执法局。组织联合查处，净化小环境。（责任单位：各街道（镇）、城管执法局、国土资源和房屋局、年底前完成）
（七）做好住宅小电梯专项资金管理工作。随着开发高层住宅增多，电梯维护、养护等问题已经显现，有些地方已经出现停运现象，为了尽早解决这一问题，避免出现停运现象，建立住宅小电梯维护专项资金，房地产开发企业按每部电梯10万元标准，为业主缴纳部分电梯专项维修费。由国土资源和房屋局统一招标选聘专业公司，实行辖统一维修、养护。国土资源和房屋局要建立统一台帐，做好资金监管。房地产开发商支付该费用可以列入成本。由国土资源和房屋局统一归集管理。具体实施由规划建设局和国土资源和房屋局联合制定具体实施意见。（责任单位：国土资源和房屋局，明年开始执行）
（八）做好物业费收缴协调工作。目前，影响物业企业发展主要问题，是物业收费难的问题。各街道（镇）帮助物业企业做好物业费收缴工作。协调法院定期在街道社设立小法庭，用法律手段解决物业收费难的问题。发挥社楼长作用，帮助企业做好物业服务宣传，动员业主主动交费，使住宅小物业管理步入良性循环轨道。发展改革局会同国土资源和房屋局，制定全物业管理等级标准和收费标准，提高住宅小的管理档次。
各街道（镇）积极协调各专业部门，探索建立社综合收费站，实现各种交费不出社。（责任单位：各街道（镇）、发展改革局、国土资源和房屋局）
（九）做好物业专项维修资金归集工作。调整维修资金归集方式。由现在业主办理产权证时缴纳，变为购房交易登记合同备案前缴纳。按住宅小开设住宅分账户，购房业主在到房产部门交易备案前，先到房管部门指定银行按规定标准交维修资金。否则，房产部门不给交易登记备案。（责任单位：国土资源和房屋局）
（十）做好早期住宅小改造规划。把改善早期小物业管理质量作为城建设的重要内容。争取用三年的时间，对年前建设小全面进行设施维修改造。由国土资源和房屋局系统提出组织实施方案，逐项、逐步进行实施。抓好这些民心工程。（责任单位：国土资源和房屋局、规划局、发改局）
四、加强监管，提高质量，切实抓好住宅小物业管理的规范运作
进一步加强住宅小物业管理基础工作建设，发挥业主委员会管理主体作用，提高物业企业服务水平和管理能力，规范开发企业、业主委员会,物业企业的工作行为,完善工作系统,使物业管理逐渐地步入良性循环轨道。
（一）规范新建住宅小的前期管理。凡达到规定规模的住宅小，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同作为办理商品房预售许可证的补充要件。前期物业服务企业要加强对住宅小建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向相关执法部门报告。
（二）规范物业资料交接。住宅小竣工交付前，建设单位要与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。同时向属地街道提供各种移交资料备案。水、电、暖等设施按照专业分工移交给专业公司。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和街道备案证明。
（三）规范业主委员会的运作。不论采取何种管理模式，所有住宅小都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的或不成立的，经业主大会同意，业主可将业主委员会的职责委托给物业管理域内的居民委员会组织实施，并报属地街道部门备案。为及时掌握了解业主意见，业主委员会可聘请社工作人员作为业主委员会执行联络员，负责街道、业主委员会、物业公司作用之间的协调与沟通。
（四）规范物业服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，并向街道（镇）社居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受相关部门以及业主、业主委员会的监督。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、所在街道和社居委会。在前期物业服务期间，物业服务企业退出物业服务项目且建设单位无法承担重新选聘负责的，由社居委会临时代为管理。
（六）规范农村都市新村物业管理。随着开发经济发展，凡各镇建设农民都市新村的村庄，参照城市物业管理规定，实施物业管理，业主委员会和村委会可以同为一个机构。
五、齐抓共管，多方扶持，推进和谐社建设
物业管理是一项复杂的社会系统工程，每一项事物影响百姓生活。各职能部门、街道（镇），发挥作用，多方扶持，全力推进和谐开发建设。
（一）进一步发挥各街道各部门在物业管理中的作用。要认真履行好分工责任，将住宅小的物业管理作为社建设的重要内容。各街道成立物业管理协调小组（可与城管科一套人马），要安排专人负责物业管理工作；管委会各职能部门按照分工要求，抓好工作落实。
（二）进一步抓好物业企业管理。国土资源和房屋局认真组织好培训工作，对街道社、物业企业从业人员定期组织培训，提高从业人员的业务素质；积极组织开展创新文明小活动，制定考核标准系统对物业企业和住宅小物业管理进行检查考核。组织现场经验交流会，增强从业人员的工作自觉性。
进一步规范物业企业管理行为，明确管理责任，发挥物业企业作用，对发生在小内的各种违法行为主动管理，及时向各有关部门报告。国土资源和房屋局合同街道（镇）制定严格考核标准，并实施动态考核。
（三）进一步扶持物业企业发展。凡由政府及职能部门承担的费用，不得转由业主或物业服务企业承担。各专业公司经营收费，不得向物业强行托收；物业企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。新建小竣工验收移交后，其未售房屋的物业服务费，由开发企业承担。物业企业办理物业用房使用、出租登记时，免征房产各种租赁税费。各街道及时按标准拨付动迁小物业管理费，保证小物业管理正常运行。
（四）进一步做好专业公司与物业服务公司交接。城管局、规划局、国土资源和房屋局按照业务分工，组织好与专业公司对住宅小管理设施的移交。国土资源和房屋局组织提交各种设施移交明细，城管局、规划局组织好与专业公司移交。移交后由各专业公司提出整改方案。供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等专业对口单位，负责好物业管理域内的设施维修养护工作，主动接受工作移交。
第二条 确保住宅小区建设规模。
（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。
（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。
（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。
（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。
（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。
第三条 严格住宅小区建设标准。
（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。
（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。
（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。
（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。
（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补交配套费。
（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。
第四条 加强住宅小区建设管理。
（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。
（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。
（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。
（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。
（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。
（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。
第五条 强化住宅小区物业管理。
（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。
（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。
（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。
（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。
《*市城市绿化管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，现就
加强新建住宅区绿化建设管理工作提出如下意见。
一、住宅区绿化建设规定标准
住宅区绿化应以植物造景为主，合理配置乔、灌、草、花、常绿
、落叶植物，采用多种形式美化绿化住宅区的环境，住宅区的建设必
须符合下列规定的绿化指标：
（一）征地新建的住宅区绿地率不得少于30％，属于旧城改造的
住宅区绿地率不得少于25％。
（二）住宅区内的公共绿地根据居住区不同的规划组织结构类型
相应设置，指标按居住人口规划分别达到：组团不少于0.5平方米/人
，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不小
于1.5平方米/人。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70％。
二、住宅区绿化建设审批程序
（一）凡涉及到调整公共绿地、风景林地、古树名木保护范围内
用地的建设项目立项时应征求市园林局意见。
（二）市园林绿化主管部门参与建设项目规划设计方案的会审。
（三）审批绿化种植设计方案。建设单位应根据市规划局核发的
“建设用地规划许可证”和规划设计方案批复以及城市绿化管理有关
规定，委托有资质的绿化设计单位设计。市园林局在接到建设单位申
报的绿化种植设计方案后15天内完成审查及批准手续。符合规定要求
的，市园林局核发“种植设计方案审批意见书”，并加盖“*市园
林管理局绿化审批专用章”。
三、住宅区绿化施工管理
（一）住宅区绿化工程应实行招投标管理，绿化工程的施工应由
具备资质的绿化施工企业承担。外地园林绿化施工企业须取得市园林
局核发的进锡施工许可证后方可参与投标。
（二）绿化施工企业应向市园林局申请办理项目开工登记，领取
绿化施工许可证，方可施工。
（三）加强绿化工程的质量监督，根据国家有关标准评定绿化工
程质量等级。
四、住宅区绿化工程的验收
住宅区绿化工程须与主体工程同步建成。绿化工程竣工后，建设
单位应报请市园林局组织验收。经验收合格的，市园林局发放“绿化
工程验收合格证”，并加盖“*市园林管理局绿化验收合格专用章
”。绿化工程未经验收合格的，房屋不得交付使用、不得销售、不得
办理产权手续。
五、住宅区绿地养护管理
（一）住宅区管理机构（住宅区管委会或物业管理部门）是住宅
区绿化的管理单位；在未设立管理机构的住宅区由区、街道组织力量
养护管理。
（二）建成的住宅区绿地在养护了一个生长季节后，按有关部门
制订的标准在市园林局的签证下，交付于住宅区管理机构。
（三）住宅区管理机构在收取物业管理服务费后，应按规定比例
用于绿化管理。
（四）住宅区管理机构应按市有关部门制订的公共绿地养护定额
进行绿地养护管理。
（五）住宅区绿地的调整充实、养护管理，当地绿化管理部门应
进行技术业务指导。
六、加强住宅区绿化管理，查处违反绿化管理的行为。
凡未按期完成绿化建设的，绿化工程质量不合格的，擅自改变绿
化设计方案或减少绿化面积的，绿化施工队伍无资质的，擅自移（伐
）树木的，市园林局应依法予以处罚。
七、在城市中进行的新建、扩建、改建的民用、公共建筑等工程
建设项目中的绿化工程，以及单位附属绿化建设项目，可参照上述规
定执行。
住宅区绿化应以植物造景为主，合理配置乔、灌、草、花、常绿、落叶植物，采用多种形式美化绿化住宅区的环境，住宅区的建设必须符合下列规定的绿化指标:
（一）征地新建的住宅区绿地率不得少于30%，属于旧城改造的住宅区绿地率不得少于25%。
（二）住宅区内的公共绿地根据居住区不同的规划组织结构类型相应设置，指标按居住人口规划分别达到：组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。
二、住宅区绿化建设审批程序
（一）凡涉及到调整公共绿地、风景林地、古树名木保护范围内用地的建设项目立项时应征求市园林局意见。
（二）市园林绿化主管部门参与建设项目规划设计方案的会审。
（三）审批绿化种植设计方案。建设单位应根据市规划局核发的“建设用地规划许可证”和规划设计方案批复以及城市绿化管理有关规定，委托有资质的绿化设计单位设计。市园林局在接到建设单位申报的绿化种植设计方案后15天内完成审查及批准手续。符合规定要求的，市园林局核发“种植设计方案审批意见书”，并加盖“无惕市园林管理局绿化审批专用章”。
三、住宅区绿化施工管理
（一）住宅区绿化工程应实行招投标管理，绿化工程的施工应由具备资质的绿化施工企业承担。外地园林绿化施工企业须取得市园林局核发的进锡施工许可证后方可参与投标。
（二）绿化施工企业应向市园林局申请办理项目开工登记，领取绿化施工许可证，方可施工。
（三）加强绿化工程的质量监督，根据国家有关标准评定绿化工程质量等级。
四、宅区绿化工程的验收
住宅区绿化工程须与主体工程同步建成。绿化工程竣工后，设单位应报请市园林局组织验收。经验收合格的，市园林局发放“绿化工程验收合格证”，并加盖“*市园林管理局绿化验收合格专用章”。绿化工程未经验收合格的，房屋不得交付使用、不得销售、不得办理产权手续。
五、住宅区绿地养护管理
（一）住宅区管理机构（住宅区管委会或物业管理部门）是住宅区绿化的管理单位；在未设立管理机构的住宅区由区、街道组织力量养护管理。
（二）建成的住宅区绿地在养护了一个生长季节后，按有关部门制订的标准在市园林局的签证下，交付于住宅区管理机构。
（三）住宅区管理机构在收取物业管理服务费后，应按规定比例用于绿化管理。
（四）住宅区管理机构应按市有关部门制订的公共绿地养护定额进行绿地养护管理。
（五）住宅区绿地的调整充实、养护管理，当地绿化管理部门应进行技术业务指导。
六、加强住宅区绿化管理，查处违反绿化管理的行为，凡未按期完成绿化建设的，绿化工程质量不合格的，擅自改变绿化设计方案或减少绿化面积的，绿化施工队伍无资质的，擅自移（伐）树木的，市园林局应依法予以处罚。
第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。第三章使用第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章监督管理第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第五章法律责任第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
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