写字楼到底该满足谁的需求?是使用者还是开发商?写字楼的“综合防灾”能力应不应当纳入评价标准?……在8月16日举办的“中国写字楼综合评价标准”专家工作会议上，业内顶级专家学者齐聚一堂，就写字楼设计、建造、物业管理全过程中的经验进行了交流，共同探讨我国写字楼的行业标准。
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍，由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的“写字楼综合评价标准”课题研究，目前已经通过组织专家对国内外写字楼评价体系进行反复研究和论证，完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。此次专家工作会议，由中国房地产业协会商业地产专业委员会组织规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面的专家和国内外具有写字楼开发建设丰富经验的企业，共同参加讨论和审议，是为了进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法，使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性。
此次会议，专家、学者以及相关房企负责人讨论了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。制定了下一步工作计划及实施方案。与会者着重就综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多角度探讨，一天的会程紧凑高效，为完善综指细则有了更明确清晰的方向性推进。
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国建筑学会副理事长窦以德，中国房地产业协会副秘书长肖晓俭，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱等业界人士参加了会议。此外，上海环球金融中心、远洋地产、绿地集团、新鸿基地产等开发企业，以及高力国际、第一太平、易城中国、五合国际等咨询机构相关负责人出席了会议。会议由中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云，副秘书长、楼市传媒董事长蔡鸿岩主持。
制定中国写字楼综合评价体系是大势所趋
作为我国房地产开发中的重要组成部分，写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异。加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力。
在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来，市场对房地产开发的产品要求也日益多样化。除住宅外，写字楼、酒店购物中心等也受到关注。然而，单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求。目前国内未形成统一的写字楼综合评价体系，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状，不利于国内相关产业的发展。
与会专家一致认为，为中国写字楼市场的健康发展，制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。中国建筑学会副理事长窦以德和房协秘书长苗乐如对此次研讨会给予了高度评价，并认为，指标体系要充分为未来发展预留空间，针对三、四线城市，中低档标准的写字楼也设定合理的指导性标准，综合指标的制定应与国内现行标准和国际推行的几大标准进行比较和界定，要将专业、市场和客户各层面进行立体化的权衡，最终使综合指标成为指导开发建设的重要依据。
写字楼到底该满足谁的需求?
作为写字楼的投资者、建造者、用户、买家、运营商，不同角色对写字楼需求存在的差异决定了标准倾向的不同。谁是写字楼综合评价体系面对的主体，决定着该体系的侧重点不同。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国认为，写字楼评价标准应着重指导开发商建设，满足使用者需求。对用户来说，管线、设备这些不可视的部分他们无从评判，也非他们判定写字楼级别的依据，使用者更看重使用中的方便性、舒适度和功能配套。如同入住酒店的客人对星级酒店的建制标准、配套设施、服务水平、收费标准一目了然，选择清晰。如果评价标准以用户为核心，指标体系则更应从功能、应用、管理等方面体现，满足所欲达到的级别标准，则需要开发建设单位在技术集成和配套设备方面的能力，也给开发建设单位提供了标准更宽泛的建造空间。在综合指标设定标准上，可以分为“标准项”(必有项)和“引导项”(加分项)。这样有利于为未来的新技术新标准预留空间。
专家对舒适性和使用功能的设计应用也提出各自不同的观点。尤其是针对高端写字楼对高端用户在弱电、湿度、温度、隔音、楼宇自控等方面存在的差异化和需求介绍了很多参考实例，这些经验和教训都是指标细化过程中非常有价值的借鉴。除此之外，在功能区域配置标准和需求方面也为前期设计提供了很有价值的思路。如洗手问、工具问、茶歇问、更衣室、洗澡问、自行车存放区等功能区的合理配置和标准，是否应纳入指标体系等。
而关于建造按净高还是层高设定标准的讨论，专家们各持观点。虽然观点各异，但大家一致认为，写字楼国标意义深远。针对写字楼建造和后期运营的标准，开被广泛认同。
写字楼使用要“奥拓”还是“宝马”?
专家们一致认为“实用性、舒适性、安全性、适应性、先进性和特色性”是综合指标要保证的内容。然而这些要点中很多又是相互制约的。调高使用率的指标就会影响舒适度，减低使用率又影响了节能环保的目标。专家很形象地将此比喻为“奥拓”和“宝马”：“奥拓很实用，宝马很舒适，如果按照实用作为评价标准，奥拓一定是符合要求的，但没有人会认可奥拓比宝马更具备高品质。”
满足较高使用率一定会牺牲舒适度。而舒适度是办公环境档次非常重要的指标。比如空间大小、楼道宽窄、电梯运力和数量都加大了公共使用面积的量，从而降低了使用率。目前北京、上海最高档次的写字楼使用率都只能达到50％，如果将70％使用率作为评判等级的尺度，目前国内被视为顶级的这类写字楼都将无法纳入到综合指标体系中高级别的行列中。
绿化率的标准也引起专家们的多方探讨。多数专家认为30％的指标数太高，尤其是高端写字楼往往处于城市CBD商务区这种容积率很高的区域，做到15％都是很有困难的。开发商会尽可能利用建筑内外空间，争取较多的绿化条件，以期给办公环境的改善和品质增添价值。但作为评价标准，不便以同一标准为槛，可根据当地的标准和要求作为依据，然后对项目进行
相应的分值加减。
此外，电梯疏散能力和等候时间也成为热议的内容。写字楼上下班、午饭等客流高峰时电梯运力不佳的现象一直困扰着用户，也减低了写字楼的服务品质。专家们对电梯数量、速度、运能管理、轿厢舒适度进行了各自的经验总结，并对如何设定合理的指标提出了建议。
中国写字楼“综合防灾”能力有待提高
“2008年5月12日汶川地震时，上海陆家嘴的写字楼是有震感的，我们当时从几十层的高处一步步走下楼，这次经历记忆尤深，写字楼的综合防灾能力应当被好好重视。”陆家嘴集团公司副总经理周伟民说。在会上，提出此类观点的业内人士不在少数，不少专家纷纷建议，应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中。
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁介绍，为了符合消防法的标准，他们在设计上海环球金融中心之初进行了大量测算和调整，在电梯不能作为逃生途径的条件下，如何在火灾等情况发生时，人员通过楼梯进行疏散?他表示，理论上可达的结果和实际差距很大。这意味着，在灾情难以控制的情况下，身处最高层的人依靠楼梯逃生基本上是没有可能的。“唯一挽救生命的途径可能是被法规禁止的电梯通道。消防法禁止使用电梯作为逃生通道是基于当时的技术水平，而随着避险建造技术的提高，电梯作为高层逃生的可能性已经大大提高。”虽然与法规有冲突，但开发商在环球金融中心大厦建设中自行加入了电梯避险构造的技术，并针对可能出现的不同灾情进行预案设定，在突发事件出现时，物业管理人员便可根据预案进行有秩序的人员疏导，并保证消防救助通道的畅通。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平指出，作为评判标准中的一项重要指标，国内写字楼的“综合防灾能力”有待提高。日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群表示，应当学习日本写字楼在抗震方面的经验。“什么样的写字楼才是优秀的写字楼?能源环保、保证先进性和导向性，还应当具有相当的安全防灾难能力。这点上，国内写字楼应该向国外的优秀案例学习，探索写字楼运营发展的可持续性。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫说。与会专家指出，上海环球金融中心就是一个“综合防灾”性极强的写字楼。国外不少优秀的写字楼或将成为业界借鉴的典范。
如何看待写字楼的区位价值?
对写字楼区位的价值，专家存在两种不同观点。强调区位价值的专家认为写字楼区位关乎到写字楼建造标准和品质。在CBD商务区，开发商建造高等级写字楼的意义远大于在附属区域或郊区，而在区位优势不是很大的区域建造高标准写字楼势必会造成不必要的浪费。不认同此观点的专家认为，很多在当年的价值洼地建造的高端写字楼如今仍然不失地标建筑的品质，如浦东新区的金茂大厦。综合指标不能以建造时期地块的价值来评定建筑的价值，尤其是中国这样到处都处于发展的区域内，要着眼于未来。
商业综合体的开发运行难度和物业管理要求高于单纯的写字楼，如何制定合理的评级标准，专家们也进行了讨论。专家们认为，建筑形态要根据区域配套和项目定位来决定，如果周边配套很多，纯写字楼也是合理选择。
今年年底前拟选优质写字楼项目
鉴于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，对“写字楼综合平价标准”课题研究项目的筹备和进展也在紧锣密鼓中进行。
据中国房地产协会副秘书长肖晓俭介绍，2011年1月至2月，商业和旅游地产专业委员会组织专家对国内外写字楼评价体系进行的研究完成了“写字楼综合标准”前期的调研工作。2011年3月2日，报住建部科技司关于“写字楼综合评价标准”的课题立项。其对目前国内外相关等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级的经验，结合现行的若干规定，科学合理地制定评价体系。
肖晓俭表示，对于写字楼的价值，将从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。从这三个部分出发，可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、资源整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理。
据悉，今年8月至9月将进入“写字楼综合评价标准”认证阶段，10月至12月“写字楼综合评价标准”将进入检验和完善阶段，年底前拟选优质项目对“写字楼综合评价标准”进行检验和完善。
专家观点
各线城市如何统一标准
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如：写字楼综合评价标准需兼顾一、二、三、四线城市，兼顾建设硬件与后期管理，并设立专家组，设定管理办法和实施办法。
新鸿基地产高级管理经理余卫民：现有标准存在区域局限性，对于二、三线城市的写字楼评级不公平。规划条件会影响楼宇建设，不同的区域规划条件应设置不同的评分标准。
为先进科技预留空间
日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群：应为未来技术革新、租户需求留出足够的预留空间。评估关注方不同难以综合，可考虑出评估报告书。
第一太平戴维斯董事、项目策划部总经理徐伟成：标准需体现前瞻性，如预留设备空间。考虑写字楼针对的主要租户类型，如金融类、IT类、现代服务业写字楼，制定不同的评分标准。
能源环保比重需提升
中国房地产业协会副秘书长肖晓俭：标准应侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。写字楼的价值，从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。
中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫：保证标准的先进性，考虑能源、能源环保和今后的运营，能源环境比重需要提升，同时注重表现安全性与人性化。
安全防灾标准欠缺
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁：缺乏安全性能这一重要章节。应将高层建筑的防灾避难体系，消防措施、消防体系列入标准。由于国家标准滞后于建筑技术的发展，写字楼评估标准需高于国家标准。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平：体系中应列入防灾标准，不以绝对数值作为标准，建议软性指标中引入修正系数。
综合指标软硬兼顾
陆家嘴集团公司副总经理周伟民：写字楼评价标准要虚实结合，硬件软件兼顾，物业管理水平很重要。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国：可从使用性、舒适性、安全性、实用性(可改造性)、先进性、特色性等角度进行评分，制定必须项目，以满足需求程度进行评分。
定期复评列入规定
近年来，物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展。物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业，它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性。随着我国城市化进程的加快，城市中一座座高楼大厦平地而起，为城市的发展与建设提供了一道亮丽的风景线。在众多的高楼中，写字楼比比皆是，对写字楼物业的管理已成为物业管理中重要的一部分内容。
(一)财务管理具有综合性管理的特点
面对激烈的市场竞争，物业公司也在不断创新管理模式，来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理，它自身的特点较为鲜明，即：以服务为主，以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理，由于每栋写字楼的租户较多，出入人员较为复杂，因此，管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位，始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。
(二)财务管理具有全面性的特点
物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见，物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持，财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面，只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。
(三)财务管理具有简单性及安全性的特点
物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程，它不存在生产活动、销售活动，大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务，因此，其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单，这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外，对物业公司的各项收费采取的监督，不仅仅依靠企业本身来完成，还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。
二、物业公司财务管理现状分析
虽然随着我国房地产市场的不断升温，写字楼物业公司也得到了迅猛的发展，但是，由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题，使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。
(一)内部控制体系尚不完善
由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的，所以在管理能力上还存在不足，财务管理的内部控制体系尚不完善，比较薄弱。总体而言，我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循，由于物业公司的会计核算较为简单，并未制定相应的内部控制制度，这对物业公司的发展是极为不利的。例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意，并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理，而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时，使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管，使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的，收入不及时入账、支出无法进行有效的节约，最终的结果只能是公司亏损连年增加。
(二)物业公司管理者缺乏现代企业管理理念
目前，我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念，不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展，写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是，由于受经营规模等因素的影响，很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念，没有对企业做出准确、科学的市场定位，缺乏长远的发展眼光和经营战略，从而未能带领企业走向规模化发展。同时，由于对财务管理工作的忽视，并未对企业的各项资源进行优化配置，出现了资源严重浪费，企业经济效益低下等问题。因此，物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。
(三)财务人员素质有待提高
就我国目前物业公司的实际情况来看，很多公司为了节约人力成本，在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据，缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的，更有甚者居然没有会计从业资格证。同时，很多物业公司为了节约人工成本，基本是会计、出纳一人兼，这已经违背了会计职务相分离的原则。可见，目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。
(四)很难实现投资盈利
近十几年来，我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高，很多物业公司一直处于亏损状态。另外，受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制，物业公司可选择的投资项目很少，即使遇到较为合适的投资项目，但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队，最终导致其投资存在风险，很难获得投资盈利。
三、优化物业公司财务管理制度的有效措施
(一)不断完善物业公司内部财务管理制度
物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。
(二)建立并完善财务成本分析与控制制度
在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识；另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。
(三)提高财务人员的综合素质
物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。
(四)不断促进物业公司的规模化发展
物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如：写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。
三、总结
一、目前高新路商圈写字楼租赁形势与分析
随着经济状况的改善，出口贸易行业以外的企业开始扩大人员编制，金融机构也开始招募员工开展高利润率的业务。办公楼租赁活动逐渐回升，许多公司为了减小利润率的压力而纷纷搬迁至成本效益更高的地点。一些公司租户则通过迁入优质办公楼来提升办公环境质量，一些特定行业的公司也在寻求扩租。后半年租金显示出小幅回升的迹象。
现阶段西安写字楼需求不小空置率较高，西安的办公楼出租呈现比较尴尬的局面，一方面，由于经济的快速发展，涌现出大量的企业和对办公场所的需求，而另一方面，却是空置率居高不下，据有关数据显示，全市写字楼空置面积已达到近30万平方米，几乎相当于写字楼一年的开发总量。
由于在同一地段上开发写字楼的利润要远远高于住宅，所以掀起了前几年全市的写字楼开发热潮，除了增添空置率，开始就制定的高价格也超出了中小企业的承受范围。很多中小企业宁可租住在小区办公，也不愿意入驻写字楼。而能够租得起高价格的大公司数量又较少，所以很难“填满”高价格的写字楼。
中小户型受青睐，据有关部门调查显示，西安71.25%的中小型公司都是租房办公，从产品面积间隔看，中小户型产品仍备受市场青睐，70-250平米市场接受率较高，而大户型500平米以上的市场接受率较低。
二、企业选择办公地点要素分析
办公地点是一个公司的重要条件，写字楼不仅是员工的工作空间，也影响着公司的对外形象，因此企业在选择的时候会按照自己的需求以及要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、交通、成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标等。综合有以下几点：
1、黄金区位
企业选址应首选人才、技术、信息和资金密集的区域。城市的商务中心区，由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。选择黄金区位虽然意味着高物业成本，但由于黄金区位聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施，所以对很多企业而言，从综合商务成本来说还是降低的。
2、交通便捷
在将时间和成本等同的今天，交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用，在时空范围内缩小了城市的体积，同时在经济上有放大了城市的功能。对交通的选择一般都希望写字楼靠近交通主干道。
3、配套设施
不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，即集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。最为企业看重的配套可能就是员工餐厅和银行。
4、硬件设施
对写字楼而言，硬件设施就相当于企业入住后所支出的日常入住成本，先进智能的写字楼硬件配套设施在带给企业舒适的办公环境的同时，还能给企业带来最大限度的成本节约。不同企业对于硬件设施的要求是大同小异。
企业在选择办公地点的时候，物业也是他们关注的一大要素，好的物业管理公司不仅意味着办公舒适，也同时意味着办公环境的安全。建筑文化也时刻影响着入住的企业和工作的员工。写字楼是否实现办公中的绿色和生态，其实涉及企业在办公中的运营成本和健康安全问题。与周边经济活动往来的密切程度等问题也是企业选址的考量因素。
三、高新大厦租赁现状
高新大厦地处高新区CBD的核心位置，临近商圈使企业群体规模效应彰显无遗。周边的二十几条公交线路四通八达，交通便捷。周边金融，公园学校及其他商业配套设施完善。从企业的第一选址要素来讲，高新大厦所处的黄金区位决定了其明显的优势。从硬件来讲，高新大厦是精装修写字楼，2005年的鲁班奖的获得者之一， 2010年被评为陕西省3A级写字楼。前期入住的客户陕西有色、浦发银行、延长石油，海航子公司等各大中型企业，高新大厦所传递的企业文化及和谐的办公氛围也是企业选址的重要考量因素。
大楼内部结构合理，内部配套设施设备齐全，物业管理完善。但是大厦自身条件的不足也影响和制约着大厦的租赁和经营，目前大厦的入住率为100 %，各项设施设备已满负荷运转，大厦内部未设置员工餐厅、商务配套，休息接待区域，大楼自身停车位数量较少远不能满足入驻企业需求，车位严重不足对已入住客户也是很大的压力。
四、高新大厦租赁市场走势分析
结合高新区高新路商圈写字楼租赁现状及高新大厦的实际经营情况。尽管商业景气度有所提升，写字楼租金有所上涨。但租户对于房地产相关的费用开支依然持谨慎态度，尤其是空置率较高以及面临新供应上市压力较大的西高新区。作为高新二次创业的重要板块，唐延路商业板块已成为黄金地带。纯办公功能是第一代的写字楼，市场的需求已经发展到了以办公功能为主导，融合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合产品。这样的写字楼有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等优点。
民营企业已成为写字楼市场的绝对多数，西安目前的市场情况是，海外企业会租赁高档写字间，国内大企业会自建总部型物业，大企业会购买高档写字楼，合伙人企业、投资型企业、私营中小型企业是市场的主流客户，这些公司的规模大多在25人以下，办公区的需求面积在70㎡-250㎡。
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。
安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为bsf中国有限公司承租；
10至12层业主安惠公司计划自用；
1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；
3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；
新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。
我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。
写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；
外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。
通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。
我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。
现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和bsf公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。
三、成本与价格
经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。
定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。
按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；
局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。
如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。
四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。
2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。
3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。
（浙江建设职业技术学院，杭州 311231）
（Zhejiang College of Construction，Hangzhou 311231，China）
摘要： 本文主要研究了商务写字楼租金影响因素，并应用AHP法确定了各项最终指标，然后依据指标权重从写字楼资产运营的角度提出如何提升存量写字楼的租金的资产运营建议。
Abstract： This paper mainly studies the influence factors of the rents of business office building and determines the final indexes by analytic hierarchy process. Then according to the index weight, it puts forward the suggestions of assets operation to improve the office rents stock from the perspective of office assets operation.
关键词 ： 写字楼租金；层次分析法；资产运营建议
Key words： office rents；analytic hierarchy process；suggestions of assets operation
中图分类号：F290 文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2015）06-0194-03
0 引言
商务写字楼是在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。租金是是商务写字楼经营的目的，是写字楼资产运营所有经营、管理、服务活动最终追求的目的。租金是写字楼售价的决定性因素，直接影响着写字楼开发投资和置业投资。
1 初始指标确定
周边商务环境是指商务写字楼的经济地理区位，也即商务写字楼所在位置的各项商务配套。周边商务环境的各项指标详见表1。区域商务写字楼市场的二级指标层主要初步选取区域写字楼销售价格水平、区域写字楼租售比、写字楼用地成交楼面地价、写字楼租赁情况、近一年周边同类土地成交总量、近一年周边同类土地成交均价、人均写字楼面积、写字楼空置率等指标，具体见表2，区域商务写字楼市场类的指标表所示。建筑及硬件设施的二级指标层主要初步选取建筑规模、建筑年限、标准层结构与面积、业主所有权状况、楼层数、建筑形象和景观、停车位、电梯数、公共空间比率等指标，具体见表3，建筑及硬件设施类的指标表所示。运营管理服务的二级指标层主要初步选取房屋建筑维护与修缮、物业服务、酒店式服务、委托服务等指标，具体见表4，运营管理服务类的指标表所示。
2 指标筛选与权重确定
2.1 指标筛选 依据上文分析，对预先选取的指标进行问卷筛选及专家交谈，共计问卷调查及专家访谈19份。对“商品房开发用地投资价值评价指标筛选问卷”的统计见表5所示。
对每项指标选取十分重要、重要两项所占的比重统计于最后一列。最后取选取率在100%的指标作为商务写字楼租金影响因素评价的指标。商务写字楼租金影响因素评价指标体系具体见表6所示。
2.2 权重确定 围绕商务写字楼租金影响因素评价的目标，周边商务环境B1、区域商务写字楼市场B2、建筑及硬件设施B3、运营管理服务B4四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表7所示。
围绕周边商务环境B1，是否商业综合体C1、酒店配套C2、金融配套C3、距CBD距离C4、公共交通便捷程度C5五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表8所示。
围绕区域商务写字楼市场B2，区域写字楼销售价格水平C6、区域写字楼租售比C7、写字楼租赁情况C8、人均写字楼面积C9、写字楼空置率C10五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表9所示。
围绕建筑及硬件设施B3，建筑规模C11、建筑年限C12、标准层结构与面积C13、楼层数C14、建筑形象和景观C15、停车位C16、电梯数C17七项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表10所示。
围绕运营管理服务B4，房屋建筑维护、修缮C18、物业服务C19、酒店式服务C20、委托服务C21四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表11所示。
根据准则层对目标层的权数和指标层对准则层的权数，可以得到各项指标对整个商务写字楼租金影响因素评价的决策目标目标层的总排序权数。总排序权数见表12所示。
3 商务写字楼资产运营建议
从调查得出的权重结论来看，排序最前的三个指标为建筑形象和景观C15、标准层结构与面积C13、酒店式服务C20。这就要求我们做好商务写字楼的形象定位，以良好和恰当的定位以最大程度地以最佳性价比获取良好的租金，并积极参考专业人士意见，优化资源配置，提高土地利用效率。酒店式服务应在目前物业管理服务的基础上创新服务，以顾客需求为导向，加强服务礼仪和服务技巧培训。在资产运营阶段引入酒店式服务，将金钥匙服务的理念和标准推行至物业服务，通过服务提升附加值实现商务写字楼租金最大化。
周边商务环境部分各项因素的评价权重分别为是否商业综合体0.034、酒店配套0.011、金融配套0.016、距 CBD距离0.006、公共交通便捷程度0.003，其排序为是否商业综合体0.034>金融配套0.016>酒店配套0.011>距CBD距离0.006>公共交通便捷程度0.003。商务写字楼更加注重是否为商业综合体，也即在开发时为商务写字楼、酒店、商城、住宅等多类物业的组合开发，或者与周边项目形成良好的综合物业类型，以形成良好的互补效应。
在区域商务写字楼市场各项因素的评价权重中，写字楼的租赁情况权重最高，然而后续跟进交流发现大部分问卷对象在一定程度上将其等同为写字楼租赁市场的供需状况，而写字楼的租赁情况在指标描述上为写字楼租赁的去化速度。商务写字楼供需状况对商务写字楼资产运营而言，要求资产运营者对市场供需状况有一个提前的研判，并制定相应的商务写字楼运营计划。
建筑及硬件设施中，电梯和停车场的评价权重分别为0.029和0.021。商务写字楼是人口较为密集，在高峰时期电梯的数量凸显商务写字楼的档次，要求根据相关因素合理配置电梯的数量。许多写字楼存在停车难的问题，这就要求商务写字楼在设计开发阶段应当提高单位建筑面积停车位的配比以适应新的经济发展背景的变化。
物业服务的整体权重为0.046，在所有21项指标排第7位，物业管理在商务写字楼资产运营阶段具有重要的作用。这就要求我们在资产运营阶段要加强物业管理的各项服务能力，以实现良好的服务附加值。
参考文献：
[1]梁艳.基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究[D].哈尔滨工业大学，2011.
顶级写字楼从“5A”向“50”升级
写字楼和住宅的存在和发展，都为人类解决了两个同样的问题：办公／居住的“空间”和办公／居住的“方式”。不同的是，写字楼相比住宅更侧重于办公的效率性，而住宅更侧重于居住的舒适性。目前顶级写字楼市场表现出一种由侧重于效率(5A)到兼顾效率和舒适性(50)的演变。
5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。所谓5A智能化，一般是指OA(办公智能化)、BA(楼字自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具备5A智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势，引导了一种更加智能、便捷、高效的办公模式。CBD区域、亚奥商圈的高层写字楼都是5A智能化写字楼的代表。浓厚的商业氛围、丰富的业态和服务、核心地段的优势，为企业发展增加了机会、降低了成本，提高了企业形象，成为国内外大中型企业办公的首选。5A智能化办公也成为写字楼市场的一个评定标准。
但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显然很难满足人们更高的办公环境要求。
在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的50写字楼应运而生。所谓“50”独栋办公楼，是指Oxygen(氧气)、Office Park (花园办公)、Open(开放而自由)、Own(独立冠名权和私家电梯／空调)、Opportunity(发展前景)。独栋办公楼的人性化和生态化设计，有利于企业提升自身的生产效率，同时独栋办公楼的区位选择一般都位于郊区，其开发成本较低，有利于企业在运营过程中降低运营陈本，而且独栋办公楼具有独立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出岳牌效应。
Oxygen(氧气)：50写字楼对生态要求较高，生态办公、有氧办公，是区别于都市中心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的主要环境优势。
Office park(花园办公)：花园式办公的特点是，拒绝单调、局促的办公空间，而是追求优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，让工作也变成一种享受。
Open(开放而自由)：主要表现为交通便捷，空间开阔，业态丰富，服务周到，让企业运作自如。
Own(独立私家电梯／空调)：私享空间在CBD区域内的高层写字楼几乎是不可能，而在非都市中心的这种低密度的商务花园，企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立VRV空调，独立出入口，充分保证私有尊享。
Opportunity(发展前景)；独栋办公楼一般都位于非都市中心的次重点发展区域，不仅拥有便捷的交通、优美的环境，而且也有着美好的发展前景。
据市场调查表明，科技、研发、文化创意及新兴产业等对于城市核心区依赖性较低的行业，在企业规模发展到一定程度之后，对于“50”独栋办公楼的需求日益突出。
北京最早出现的企业独栋当属总部基地。之后的短短几年里，北京出现了多个企业独栋项目。在东部，有非中心、max空港企业园、北京LINk等；在南部有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、BDA国际广场、BDA芯中心等；在北部，有企业墅、硅谷亮城、东升科技园・北领地等；还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布其他区域。从目前在销的独栋办公产品的分布上不难看出，北京的独栋办公楼大多出现在城市近郊的科技园区或开发区内。如总部基地位于中关村科技园的丰台园，联东U谷和BDA国际企业大道位于亦庄经济技术开发区，企业墅坐落于中关村科技园昌平园的核心。
独栋办公楼引领办公的新时尚
独栋办公楼是工业地产的一种产品，尽管与公用型办公楼(甲级写字楼)在使用功能和目标客户上有些类似，不过独栋办公楼仍具有公用型办公楼(甲级写字楼)不可比拟的优势。
第一，独栋办公写字楼更匹配企业个性需求。相比于甲级写字楼，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯，甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。由于这些个性化空间的存在，使企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面更容易贯彻。独栋办公可以在方方面面体现出企业的文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目标和奋斗口号，有助于员工领悟企业独特的文化，增强员工的归属感。对于企业品牌而言，可以通过独栋办公产品来打造企业形象，扩大企业品牌影响力。独栋办公产品，从建筑开始就营造了一个“企业文化场”。同时，独立的办公形象，独立冠名权，独立LOGO，360度观景等等条件，在市中心只有大型跨国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件，在产业园区里因门槛较低，中小企业拥有的难度相对较小。
第二，独栋办公写字楼在产品形式上更生态。相对于甲级写字楼，独栋办公楼的开发成本较低。独栋办公产品大多位于郊区，土地的租金和售价相对较低，这样也可以降低开发成本。与CBD内区域进行对比，可以看到CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。但在产业园区内，不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情时尚业态，而且还有高尚住宅社区，商务停车楼，大型的员工餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套。同时，独栋办公产品在园林建设上有更多的施展空间，能够为办公人员提供舒适的办公环境，使脑力劳动者的智慧更容易得到激发。
第三，独栋办公投资成本更低，效率更高。相对于甲级写字楼，独栋办公物业在投资潜力上也具有一定优势。甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整。独栋办公产品还可以作为金融平台，为企业进行二次甚至三次融资，因此独栋办公楼更具有投资效益。
第四，独栋办公楼的租金和售价相对较低。与甲级写字楼的选址主要在CBD、金融街等区位相比，独栋办公楼
的选址一般都位于郊区，其土地的租金和售价比CBD、金融街等地区的土地租金和售价要低得多，这样独栋办公楼的开发成本要远低于甲级写字楼的开发成本，直接导致独栋办公楼的租金和售价偏低。
第五，独栋办公楼具有政策倾斜。近年来北京市不断打造产业园经济，这些产业园包括航天测控科技产业园、文化产业园、中关村数字电视产业园、北京数字信息产业园、北京日光精细产业园、北京宽桥影视文化产业园、安泰科技空港新材料产业园、北京科技研究院现代制造技术产业园、北京恒远产业园、激光显示产业园等数十个产业园，在产业园中一般都有扶持优惠政策，这些优惠政策在降低企业运营成本和促进企业发展方面发挥了积极作用。而大多数的企业独栋办公楼的区域选择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好的促进企业，特别是成长型企业的发展。而甲级写字楼的区位选择一般在CBD、金融街等地区，相对于独栋办公楼，甲级写字楼的优惠政策较少。
综上所述，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有促进企业提升生产效率、创造企业品牌效应、降低企业运行成本、享有一些优惠政策措施等特点。这些特点表明，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有天然的优势，势必在未来的办公产品市场占有重要的一席之地。
独栋办公楼受到三类企业青睐
目前，我国独栋办公楼的需求基本来源于三个群体，一是大中型国有企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企业。这三个客户群体存在共同的特征：第一，这一类企业资产雄厚，拥有几十亿到几百亿的资产，其雄厚的资金已足够支付独栋办公楼。第二，这一类企业已发展到一定规模，开始或已经关注品牌形象，而独栋办公楼是宣传企业形象的最佳工具。第三，这一类企业都注重自己的企业文化的培养，独栋办公楼可以在独体空间内宣传自己的企业文化，带动企业文化的提升和发展，因此，企业独栋办公楼是这三类企业的最佳选择。
结合具体的市场实例可以看到，首先，国有企业成为独栋办公楼的入住主体。尤其是在北京，无论是国有大中型企业还是进京的中小型国有企业都将会选择在此设立总部。2009年，位于亦庄的北京经开・国际企业大道A、B组团三栋独栋办公楼被柳工集团及一家投融资企业整购，总面积18000平方米。同时在总部基地也纷纷入驻了一批大中型国有企业，如中国诚通集团、中国航天时代电子公司，中牧实业股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司等。
第二，国外企业纷纷来华投资并设立总部基地。外资来华投资设厂的营销策略是，首先要在华建立一个总部基地，然后向全国进行辐射。大多数来华投资的外商企业考虑到北京是中国政治、经济和文化中心的地位，基本都会在北京建立总部基地。据调查，自2008年以来，雀巢、可口可乐、诺基亚等知名企业纷纷搬离传统核心商务区，寻找自身中意的企业独栋产品。2009年以来共有包括ABB、爱立信、西门子等11家世界500强企业落户望京，而亦庄经过18年的发展，已经吸引了30多个国家和地区的400多家企业入驻。又如联动U谷项目中，自建设项目以来已经有300多家企业人住，其中包含多家世界500强企业。
第三，受国际金融危机影响，我国进出口贸易出现近几年来的最大贸易逆差，致使国内许多以出口加工贸易为主的民营企业纷纷倒闭。但随着金融危机影响的逐渐消退，一些成长型民营企业纷纷崛起，这种成长型民营企业的资产规模相对较大，其发展需要形成了对独栋办公产品的需求。独栋办公产品不需要追求容积率而降低开发成本，在园林建设上也能和高端住宅甚至别墅相媲美，办公人员的办公环境舒适，绿化率相对于集约型办公楼要高得多，脑力劳动者的智慧更容易得到激发。现代经济的发展规律是由劳动密集型产业向资本密集型产业发展，而大多数资本密集型产业都为创智型企业，为了提高工作效率，创智型企业一般都会选择郊区化的独栋办公产品作为企业发展的基地，从而提高员工的工作效率，为企业创造更高的利润。而现在的成长型民营企业大多数都为创智型企业，为了树立企业品牌、降低企业运营成本、提高企业生产效率，成长型民营企业纷纷购买独栋办公产品，形成了对独栋办公楼的需求。例如，在联动U谷中入驻的300多家企业中，其中大多数为成长型民营企业。
北京产业结构调整及新城规划带动独栋办公楼供求两旺
“十二五”期间，北京市承担了发展高端、高效，高辐射力产业的重点任务，规划了六大高端产业功能区及若干特色产业集聚区的产业布局。北京市将以“实现产业结构调整优化升级，提高工业总体水平，实现节能减排”为目标，明确北京市产业结构调整方向，主要包括：大力发展金融、文化创意、旅游会展等优势服务业；着力培育商务服务、体育休闲等新兴服务业，稳步提升物流、商贸、房地产等基础服务业，大力发展软件、研发、信息服务等高技术服务业-重点发展移动通信、计算机及网络、集成电路、光电显示、生物产业等高技术制造业；积极培育大型企业集团，加速发展中小企业，优化产业组织结构。在金融危机过后，北京市产业结构调整的主要方向是大力扶持和发展创智型高端服务业和成长型企业，这一类企业的经营特点和经营理念决定其需要“创品牌、降成本、提效率”，这种经营方式的选择与独栋办公楼的开发理念正好相吻合，而成长型企业的发展也势必会引起对独栋办公楼的旺盛需求。
2009年以来，在城市规划方面，北京市提出了城南发展纲要，试图打造以城南五区(包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴等五区)为主的新兴经济区域，重点发展九大高端园区，这九大园区包括：丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地、房山窦店产业基地。这九大园区的建立势必会形成对独栋办公楼的需求。除了城南发展纲要外，北京市还提出了打造通州新城的发展纲要，通州新城规划的格局调整为“一核四区”，包括运河核心区、宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地、北京通州文化旅游区，和国际组织集聚区。“一核四区”的建立需要以产业集聚和总部基地为基础，这也必将形成对独栋办公楼的需求。自2009年以来，北京市的新城规划带动了北京市整个产业结构的重新布局，形成了以总部基地为基础的产业结构，同时使北京的产业向郊区转移，这种发展趋势拉动了独栋办公楼产品的需求。
相关资料
独栋办公楼典型设计案例
联东U谷
联东U谷・北京金桥项目位于亦庄新城核心，所属北京中关村科技园通州园金桥科技产业基地，自身占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，是金桥产业基地乃至北京市内唯一综合性产业园
区。园区由北京联东投资(集团)有限公司携手著名策划机构――王志纲工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。整个园区由总部商务园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、综合配套园五个分园组成。重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，重点发展制造业研发中心、科技服务机构和跨国企业部门中心。截至目前，入园企业300余家，其中包括多家世界500强企业，联东U谷已形成百万平米超大规模的总部独栋群。
联东U谷项目亮点为1000-3000平米精锐企业独栋。在新品区规划中，园区东西向800米景观长廊向西延伸，演绎企业独栋总部新区。新区部分整体秉承“围合一半围合―开敞”的空间序列排布，独具匠心的“十”字轴线将景观与商务互动连接：纵轴贯穿南北入口，以硬质铺装、石材小品、配以丰富灌木打造现代、商务景观；横轴贯穿东西，则仍以聚集财富的水系为主，最大限度发挥景观功能，为企业创新提供更多可能。新项目的主要建筑特点为：第一，双首层，首层4.2米挑高前堂，直面园区环路，为总部创造非凡主形象；下沉庭院自然入户，第一时间为来访者带来尊崇礼仪。双大堂分流入户，让来者时刻体验专属礼仪。第二，双LOGO展示，充分利用沿街优势，设置双LOGO展示面，开阔醒目，给入住的企业提供充分展示自我形象与身份的空间，让总部形象力更胜一筹。第三，屋顶花园，屋顶花园可供企业根据自己需求营造出前瞻的办公环境。这里可以是一处员工日常休息交流的场所，也可以是举办企业露天聚会的自然空间。第四，下沉庭院，庭院人户的形象空间.企业员工共享的绿化“客厅”。下沉庭院凭借其与建筑的高度和谐，将阳光和新鲜空气引入庭院入户层，并给空间带来更加丰富的视觉和使用可能。第五，多层局部挑空，联U谷企业独栋群高度重视内部空间的设计，在每座独栋内部都不同程度的设有局部挑空，顶层规划LOFT，方便企业根据不同需求自由利用，空间尺度卓然不群。第六，45％附加空间，作为企业运营的重要依托，办公空间利用率理应更加极致。联东U谷企业独栋群将屋顶花园、车位、半地下室等最高可达45％附加空间回馈业主，升级空间价值。
中邦MOHO
一.对半年的工作做如下总结汇报。
1.完成了对合肥万达广场项目基础概况了解:万达广场分为A、B、C、D,四个区域。A区是一幢中心名宅及滨河酒吧街组成，B区是四幢豪宅及滨河酒吧街组成，C区是两幢写字楼及大商业和室内外步行街组成，D区是两幢中心名宅和一幢商务酒店组成。
2.对双塔写字楼内部各系统施工图纸及资料进行详细的解读并且掌握以便更好的对后期写字楼施工的跟进.
3.根据工程管控节点并结合万达施工标准对写字楼工程施工进度及施工质量进行跟踪.并且将现场所了解的情况及发现的问题及时的向上级主管反应,由主管根据实际情况与相关部门进行沟通及协商.这样由各部门的努力才能做出更好的项目。
4.由于需要，上级将我暂时调至售楼部协助工作。主要的工作内容是维护各个设备及照明设施的正常运行，直至有其他人员来接手为止。现已经圆满完成任务，由其他技工接手售楼部这里的工作。现我已经回写字楼物业工程部！
二.在这半年中所发现自己的一些不足之处：由于前期所在的工作单位不是很正规，造成了自己在刚进入万达公司前期不能很好的融入工作状态当中。幸好在相关领导的大力帮助和支持下。从而调整工作观点和态度，所以很快掌握公司的各项标准和流程。严格要求自己，加强学习，使之成为一名合格的万达员工。
三.下一步的工作重点是继续按照工程管控节点及万达施工标准对写字楼后期施工进行跟进与监督。及时发现问题及时汇报问题，并对问题整改做好及时监督反馈。按工程管控节点划做好接管验收工作，做好入伙前的工作准备，确保写字楼后期顺利入伙。
【关键词】写字楼；租赁管理；租赁策略
一、做好写字楼前期介入的重要性
物业公司在工程前期介入时，主要是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。笔者所在的物业公司受业主委托曾接管一写字楼，条状结构，楼道长约60米，每层洗手间设在端头，原设计是作为产权单位自用办公楼，物业使用人相对固定，人员密度少。后由于环境发生变化，产权人将自用办公楼变更作为租赁产业。如此一来入驻公司多、人员复杂密度大、大楼进出人员频繁、物业管理服务受众面广。且写字楼的寻租者会对楼内布局设计、有效使用面积、建筑设备系统等进行考察。平面结构上的缺陷，若不进行局部变更，这将给以后物业出租使用带来不便，可能会影响房屋的租金价格和出租率。于是建议开发商在每层楼中段，变更15平米作为盥洗间，开发商采纳后做了更改，这样首尾两端用户方便了取用水，缓解了如厕难，弥补了使用缺陷。同时督促开发商做好配套停车场围栏铁门、地面找平，以便接收后就能使用。减少物业公司投入成本。
管理的前期准备，主要是制定具体的方案：包括成本预算、人员配置；编制《管理公约》《租赁合同》等文案；相关管理人员熟悉写字楼户型结构、内外环境、设计好交接房手续流程；做好市场调研，了解周边物业租赁需求，选择适当的媒介宣传推广物业，一般来说，对于中低档的写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告比较合适，对于大规模的写字楼物业可选择电视、广播、实地看楼来展示物业；策划租户的组合及物色潜在租户，为招租做准备。
二、租赁管理策略：
1.确定可出租面积
准确地量测面积非常重要，它关系到物业的租金收入，考量物业经营目标最大化。普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%；（2）写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积=60%～70%。以此为参考，测算是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户，最大限度地确保物业市场价值最大化
2.定位目标市场
首先物业的档次决定了对物业需求群体的差异，甲级写字楼位置十分优越，一般处于城市商务中心CBD，公用设施功能齐全，每部电梯服务面积少，办公、通讯、安保系统智能化水平高，门厅、电梯厅、走廊、卫生间装修豪华，要求物业服务公司资质高，服务水平高，一般都是跨国企业、金融行业、上市公司等高端客户；而丙级写字楼一般是远离商贸中心区，交通条件一般，楼内装修条件普通、办公智能化水平能满足基本上网和通信配置，设备的运行监控以人工为主。有些建筑物已使用的年限较长，存在明显的实物磨损和功能折旧，但能满足低收入租户的需求并与其租金支付相适应，适合小型企业、初始创业者公司所在地。其次物业所处区域的商业特征也会影响租赁对象的构成。本公司有一商住楼物业原用于办公场所，由于建筑年代较早，外观陈旧，出租价格很低，收益不稳定。随着周边商业圈的不断成熟，人流量大、公交线路密集、经过调研，更适合经营商务宾馆。于是重新招租，不仅租金价格大幅度提高，而且承租者投入大笔资金，进行更新设备设施和外观改造，也提升了物业市场价值。
3.租户的选择
形象和声誉在商业经营活动中至关重要，入住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减低他们各自的形象和声誉。选择合适的租户对于保证经营性物业的现金流收入，实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。例如，在房产交易中心周边有一写字楼，承租客户大多数是房产中介公司、评估公司，在房产交易火爆的当下，同行业集中驻扎，能促使他们不断加强自身企业文化建设，培养诚信为本的职业道德，打造温馨和谐的办公环境，以提升物业价值。同时方便双方来往与公司和房产交易中心办理手续，提高工作效率。
在挑选租户的过程中，还要考量寻租者对物业现有配备的电力系统、网络系统、安防系统是否有更高标准的要求或提供特殊服务。测算费用―效率的最优方案。以免将来物业管理过程中产生纠纷。
三、物业管理目标
写字楼物业管理的常规目标是集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1、实现经营目标就是充分利用可出租面积。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。围绕经营目标，首先制定好写字楼的物业市场营销。围绕物业的特性和优势，选择适当的宣传媒介，进行推广介绍，吸引和发现潜在租户，第二要对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，最终目的是能签署租赁合约。第三.履行租务管理工作。例如办理出租、退组、续租、收取租金、追收欠租等等。笔者曾负责一写字楼的租赁管理，由于是新房交付使用，租金价格不能低于同地段、同档次的价位，但室内没有隔墙，楼层都是通透，单层面积都是1000平米，小公司需要分隔承租。这样一来，加重了小企业装修费用，若物业公司先期隔断，又可能造成租户二次拆除，为了避免这一矛盾，决定对初次承租客户免租延长1至2个月的装修时间，在一年内，写字楼出租率100%，一直延续下来，租金收缴率100%。在管理中，充分利用地下闲置空间出租网络运营商，既增加了物业收入又提高了写字楼设备配置。十几年来，租金收入、物业服务收入及其他收入以年均10%速度递增。
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