（一）房地产企业中的房地产项目对会计科目级别设置不一
我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，这对规范房地产开发企业的会计核算较为不利，如通过“开发成本———建安成本———指定分包工程”科目来核算除总包外由开发公司单独分包的一项项目，那通常可能会涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、进户门、信报箱等几十项工程，每一个具体工程项目可能还会由不同的施工单位承接，即使一份合同也有很多付款节点，所以如都在一个子目里算，除非通过ERP系统管控，否则查询起来极为麻烦，势必要通过其他的EXCEL表来辅助反映；又如开发项目通常可能涉及住宅、商铺、写字楼、别墅、公寓房、车库等不同业态，即使目前核算项目没有，将来可能会遇到，科目的设置未综合考虑长远因素，即使规定了统一的会计科目，但因理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，也容易造成疏漏，从而产生多付款的现象。如，同一企业建设工地发生的水电费，有在“开发成本———建成成本”里反映；有在“开发成本———前期费用———临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款———施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。根据会计规定，企业所有账簿均应在年终结账，而且需要建新账，但这样的规定并不适合房地产项目建设开发跨几个会计年度的房地产企业会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋的开发和基础设施建设的任务，会计核算工作要从年初投资估算开始直至年尾项目结算，同时需要按照项目进行的实际情况设置不同的科目。
（二）房地产成本费用核算的随意较大
房地产企业规模一般较壮大，企业漏税、逃税及偷税现象也愈发突出。一方面有些房地产企业将不合法、不合规发票进行入账，挖补涂改发票现象时有发生，另一方面由于没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目，成本划分不清，独立核算的配套设施未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费，未按照规定计算开发产品成本、期间费用，未完工的验收成本计算在营业成本中等，常以预计金额、合同金额列支，或者直接用白条入账，不按工程结算单据列支开发成本或将成本核算对象混淆，列支成本提前（如将下期成本有偿转让或者未单独核算自用设施的成本），没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；延伸期间费用列支的标准和范围，如管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益。
（三）收益评价指标难以反映企业的真实业绩
开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计报表上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，其导致的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。有的房地产开发企业的经营状况较好，其净利润却可能是很小甚至是负数；对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。当一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。
二、完善房地产企业会计核算的相关对策
（一）明确房地产企业的销售核算范围及标准
房地产企业的销售收入一般指的是房地产企业经过开发后通过销售所获得的收入，它包括了土地转让费、房屋销售收入以及房屋的配套收入、周转房的出售，回迁人员拆迁面积的房产权款以及增加面积的房款等都应该纳入到会计核算的销售收入中去。房地产的销售过程一般要经过预售合同的签订、收取预收房款、签订正式销售合同、竣工验收、产权办理、过户等手续。按照企业会计准则的规定，企业确认收入必须满足的条件是：企业已将商品所有权上的主要的风险报酬转移给购买方；企业既没有通常与所有权有关的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；与商品有关的经济利益很可能流入企业；相关的成本会计或将发生的成本能够可靠的计量，只有房地产开发企业销售其商品的收入同时满足上述条件时才能加以确认。以商品所有权的风险报酬是否转移为标准确认收入，在没有经过竣工验收时，房地产上的各种风险和报酬还没有转移给买方，不管是否收取了相关费用，都不能计为收入确认。这也是房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项只能算作房地产企业暂收款或预收款，从而不能计算到收入中来。只有在房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，房地产经过相关的验收，并使客户对各种指标进行认可，并办理相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中，即房地产完全交付使用后，才可以将预收款划归到销售收入中来。此外，房地产企业利用各种促销活动建立的销售协议，必须对其交易的真实性和本质性进行判断，如：售后回租、售后回购的房地产。
（二）会计科目设置要明晰、准确、直观
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
（一）会计科目不完善，会计核算准确性有待提高
现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科目账户、方法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统一的执行标准。另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他行业的产品相比，具有一定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引用其他会计制度的会计科目对其会计要素反应和核算的准确性不高。房地产开发企业会计核算方法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。
（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩
对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。
二、规范房地产开发企业会计核算的建议
（一）合理选用准则，完善会计科目
合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。
（二）建立信息化会计核算体系
关键词：房地产开发；企业会计；核算；问题；对策
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3会计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
参考文献
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关键字：房地产企业会计信息建立；企业会计信息披露
一 我国目前房地产企业会计信息体系建立的现状
真实性是对于会计信息的最原始的要求。信息有其特别的地位，掌握着信息意味着掌握着主动掌握者优势。社会经济的运行，房地产企业的有效运行也必须与它所反映的客观事实一致，信息与事实不一致意味着信息的真实性有了严重的偏颇，这就失去了信息应该起到的表明，警示的作用。
我国目前房地产企业蓬勃发展，然而中国模式下的房地产企业发展畸形也是显而易见的。国务院常务会议，在十年的房产调控中，扮演着房地产者风向标的角色。十年房产调控，十年政府将有形的手伸入市场，调控范围之大，程度之深可以说已经超越了政府职能。中国市场经济模式下的政府调控已经有一些失控，房地产企业会计信息的作用并没有完全体现，反之，也说明了房地产企业会计信息的重要性[1]。房地产企业的发展已经成为了一个社会性的话题 ，房地产企业中土地资源的流失、房地市场发育不良、房地产交易费用偏高、政府职能概念过强以及腐败问题等等，很大程度上都与房地产会计信息失真有关。
二，企业会计信息对投资者、政府、消费者的作用
第一，对于房地产企业的投资者或是贷款人来说。房地产会计信息能够帮助其合理的决策。市场经济，掌握有效及时的信息，对于无论是现在的或是潜在的投资者来说，依据及时有效的房地产会计信息，做出合理敏捷的决策从而从中获得收益。这是了解以投资或是计划投资企业的财务状况、生产成本、人力资源、经营成果的最好方式。第二，房地产会计信息是评估和预测未来现金流动的有效指标。资金的流动、趋势，对于稍纵即逝的商机的把握，十分关键。房地产企业内外使用者，无论是开发商本身，抑或是想要采取宏观调控的政府，又或是投资者、购房人。他们的需求是利用信息，帮助对于未来的经济决策起到辅助作用，能够犹如天气预测一样起到预测企业未来经济状况的、经营活动的作用。投资者受利益趋使，政府是公共服务职能所趋，开发者本身作为另类的投资者也要维稳并获益。其中房地产企业会计信息的内容偏重于财务状况的预测，例如现金流量、偿还债务的能力、支付能力、购买力等等。通常来说，以过去经营的活动为基础，来对未来的经营方向、状况、前景做出预测，从而能做出迅速有效的投资决策或是应对政策。通常，财务报告扮演者提供关于企业过去财务经营状况和业绩信息的角色，从而以此为依据做出预测。第三，对于政府来说，政府部门实现自己的职能，实行宏观调控，中国政府无论是地方又或是中央，对于房地产市场的宏观调控从未间断，如限购、加强对中小企业的贷款融资的监督、国五条，国八条的出台等等。国家财政部门根据房地产企业的披露的会计信息，特别是会计报表的审查，监督房地产企业的财务状况，对于不合标准的企业予以警告处分，产生威慑力，及时掌握不良信息，加强对企业监管，预防经济风暴，及时采取应对之策。税务部门检查房地产企业的会计报表，阅读其会计资料，深入了解其税收状况，税收执行状况。第四，对于房地产企业本身，会计信息有利于其全面掌握企业运行流程、成本、收入，资金动向，加强和改善企业的经营管理。房地产企业本身有其特定的运行流程，他通过各个部门的相互配合，整合、处理，将各个部门的信息资料汇总又分发，不断反复，这一过程在整个生产过程中都不间断，又相互提高完整[2]。传递给各个部门的信息资料能够让原本相互独立的机关部门相互了解，相互改进，良性竞争。
三，建立完整准确的房地产企业会计信息体系
房地产行业的大多数上市公司建立了较为完善的内部控制制度，但依旧存在内部控制披露不详细、董事会对内部控制评价的积极性远大于监事会及独立董事、外部审计机构对被审计公司的内部控制关注度不高等现象。无论是对于投资者或是贷款人，又或是政府，普通的消费者都不能从中得到真实性准确的信息。这无疑对整个房地产企业的社会经济运行已经其影响的社会经济关系及人都是不利的。2006年6月5日上海证券交易所了《上海证券交易所上市公司内部控制指引》，2006年7月财政部发出了《关于成立企业内部控制标准委员会的通知》。制定统一的房地产企业会计信息的披露制度，加强对房地产企业内部会计信息的披露建议，改善上市公司信息披露的情况。对于风险投资、内部控制、宏观调控、房产交易都十分有利。特别是在目前中国房地产市场泡沫显现、政府宏观调控效果不明显、整个市场大环境信息不健全的房地产市场来说十分重要。房地产企业会计信息的公开，是整个房地产市场开发商、政府、消费者博弈的结果。三者达成均衡，对于投资者管理层而言；通过会计信息披露，可以帮助企业本身发现内部控制的设计缺陷与运行缺陷，提高企业抗风险能力；对于政府而言，健康监管整个房地产市场，加强财政和税收控制，实现宏观调控的职能，调控房价，把握整个宏观的经济运行方向，维护经济秩序。对于消费者，能够通过真实有效的会计信息的了解，掌握企业资金流向，企业生产方向，整个房地产市场的走向，从中投资，抓紧机会，获得利益[3]。房地产企业的会计信息体系的建立，是对整个房地产市场信息健全的良好表现。房地产企业的会计信息无论是对于房地产开发者本身、政府、抑或是房地产消费者都有十分关键的作用。这三者对于房地产会计信息的把握有赖于房地产企业会计信息制度体系的建立、披露、完善。
参考文献
[1]崔丽；房地产企业社会责任信息披露明显不足[N]；中国青年报；2011，08，29
【关键词】我国投资性房地产；公允价值；应用现状；原因分析
为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。
一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状
据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。
另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。
二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因
1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。
2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。
3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。
4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。
5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。
公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。
参考文献
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关键词 绿色建筑房地产企业计划行为理论
建筑行业存在高投入、高消耗、高污染、低效率等问题：建筑需用大量土地，在建造、使用至拆除的全寿命周期中，直接消耗的能源占到全社会总能耗的近30％，加之建材生产的能耗16.7％，约占全社会总能耗的46.7％；用水占城市用水量的47％，使用钢材占全国用钢量的30％，水泥占25％。在环境总体污染中，与建筑有关的空气污染、光污染、电磁污染等就占了34％；建筑垃圾则占社会垃圾总量的40％(Horvath，2004；俞伟伟，2008；GBCA，2009)。建筑行业必须走可持续发展之路已经成为国内外学者的共识。
一、我国绿色建筑产业发展现状
围绕推广和规范绿色建筑的目标，许多国家发展了各自的评估体系。其中，1996年美国绿色建筑委员会建立的“能源与环境设计先锋奖评价”(LEED)在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。2006年3月，我国建设部(现住房和城乡建设部)也了《绿色建筑评价标准》(GB／T 50378―2006)，并于2006年6月1日开始实施。该标准规定：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
中国平均每年要建20亿平方米左右的新建筑，相当于全世界每年新建建筑的40％；但截至2010年底，我国经过《绿色建筑评价标准》或美国LEED认证的新建建筑仅约为500座(仇保兴，2010；Tan，20 10)，占我国新建建筑比重很小。而且我国已有的绿色建筑评价标识主要授予公共建筑，这与美国绿色建筑委员会的统计资料中显示的经过LEED认证绿色建筑中商业建筑占80.67％的情况大不相同。由此看出我国绿色商业建筑和绿色住宅还没有真正发展。并且，目前大部分房地产企业仍然对绿色建筑项目持保留意见，不愿意主动建造绿色建筑项目。因此探究影响房地产企业建造并管理绿色建筑的因素已经成为绿色建筑产业发展中的一大课题。
二、计划行为理论
计划行为理论(Theory 0fplanned Behavior，TPB)是Ajzen(1985)在理理论的基础上所提出的，研究态度和行为关系的有效方法，主要是从信息加工的角度，以期望价值理论为出发点解释个体行为一般决策过程(段文婷、江光荣，2008)。该理论认为行为由个体的行为意向(执行某种行为的动机)所决定，行为意向由个人行为态度(个人对执行某特定行为喜爱和不喜爱的程度，受行为信念和行为结果评估的影响)、主观规范(个体是否决定执行某特定行为时感受到的社会压力，受规范信念和顺从动机的影响)和知觉行为控制(是指个体感知到执行某特定行为容易或困难的程度，受控制信念和知觉强度的影响)三个变量所决定，在知觉行为控制确定的情况下，也能直接影响到行为(如图1所示)。而且准确的知觉行为控制反映了实际控制条件的状况，因此它可作为实际控制条件的替代测量指标，直接预测行为发生的可能性(如图1虚线所示)，预测的准确性依赖于知觉行为控制的真实程度。
三、基于计划行为理论的房地产开发企业绿色行为影响因素分析
计划行为理论是社会学领域研究行为意图方面广为接受的理论，构建了一个研究态度和行为关系的理论框架。自该理论被提出以来，各领域的运用证实了该理论可以对实际环境中具体行为的影响因素进行分析(Han，2010；Han等，2010)。如今也有学者将计划行为理论引入到了绿色消费的研究领域中，证明该理论对个人绿色消费行为具有较高的解释力和预测力(Tonglet等，2004；何风波，2010)。
除了个人的绿色行为以外，在企业的绿色行为方面也有了一些基础性的研究。李则余等(2010)基于计划行为理论对主体行为的良好解释力，结合国内企业管理现状，将该理论引入影响企业的节能减排意愿因素的分析中，提出分析企业节能减排行为影响因素的研究框架，并就相关因素进行定性与定量的分析。从房地产企业的实践看，开发绿色建筑项目这一行为直接受到绿色行为意向的影响，而其意向又受到了主体对开发绿色建筑项目的态度、倾向，外界环境给予企业的压力以及企业自身能力等因素的影响。但是目前分析房地产企业开发绿色建筑项目的文献还比较缺乏，因此本文用计划行为理论框架来分析影响房地产企业开发绿色建筑项目的各种因素，希望对促进绿色商业建筑和绿色住宅的发展以及提高房地产企业竞争力有一定的参考作用。
(一) 房地产企业开发绿色建筑项目的态度
一般而言，人们的行为倾向态度受到行为所产生的结果，或预期的结果好坏的影响。预期到行为可能带来正向影响或较好的收益，行为主体的行为态度将是主动积极的，反之亦然。
1.开发绿色建筑项目的收益预期
在企业实施绿色管理、倡导绿色生产等绿色行为的实施过程中，能否获得更多的经济效益是很多企业关注的焦点，企业的一切行为和决策都围绕着收益的增加而进行。事实上，绿色建筑项目全寿命周期的经济性已经成为大部分学者的共识：绿色建筑在建设期的投资仅比传统建筑增加1％到2％，不超过4％(Kats等，2008)，而在销售期因租住率及租金增长、运营期因节能节水、回收期因建筑垃圾减少所获得的经济效益则远大于建设投资的增加(Kats等，2003；Bradshaw等，2005；Johnson，2005；Braham，2006；仇保兴，2010)。房地产企业首先应认识到绿色建筑在全寿命周期中产生的巨大效益，加大绿色建筑项目的投入，并根据其后期经济效益调整营销策略，才能把握商机，成为绿色建筑产业的领军企业。
2.开发绿色建筑项目的风险
绿色建筑项目全寿命周期的收益是企业愿意增大绿色材料和工艺技术投入的正向推动力。节能建筑所产生的益处常常是社会共享的，而建设成本则是由开发商来承担；另外建设标准的提高可能会导致工期延长，并且销售价格或租金的提高可能会使项目的短期回报率较低，这三方面给
企业带来的较高风险成为了绿色建筑项目的阻碍因素。
3.房地产企业履行必要的社会责任
企业社会责任这一概念源于西方，近年来在世界性组织的倡导与呼吁下，企业履行必要的社会责任逐渐成为公司治理和战略管理的一个重要的理念。一个普遍被接受的观点是，企业承担一定公共性的社会责任是对追求利润最大化、股东财富最大化等传统企业目标的拓展与修正，也是在可持续发展中企业与其利益相关者之间构建和谐关系，提高社会整体福利的必要途径(王红，2008)。同时，实证分析表明企业履行社会责任的行为能够增强企业竞争力，并对企业绩效产生积极的作用(Klassen，1996；Roy等，2001；Sarmentoa，2007)。建筑业是关系到国计民生的传统产业，房地产企业是绿色商业建筑和绿色住宅的主要推动者。现今的公众对房地产企业的社会形象有了更高的要求，要在社会公众心目中处于较好的地位，只有通过树立可持续观，努力承担社会责任，其“绿色”企业形象的塑造才能成为企业持续发展的重要因素之一。
(二) 房地产企业开发绿色建筑项目的主观规范
绿色行为实施的主观规范可以理解为影响企业做出是否开发绿色建筑项目决定的各种外界压力，主要包括政府政策、法规和文化环境影响两个方面的因素。
1.政府政策和法规
政府或环保机构采取的命令-控制-管制等手段，如指定环境标准、环境数量、环境技术等政策和法规，可以视为企业运行过程中的一个管制压力，这种管制压力在许多国家成为了企业开发绿色建筑项目的重要动力。如从2007年4月起，新加坡国家发展部下属建设局(BCA)要求所有新建造或进行大规模装修工程的公共建筑物必须获得“环保鉴定”(Green Mark)，并计划在建筑管制法令中加入新条例，即规定建筑业从业者必须按照“绿色建筑”标准修建房屋，这时房地产企业为达到法律要求或者避免不服从可能被察觉而遭到的严厉惩罚就不得不将“绿色”作为建设项目的重要目标。
在这种背景下，我国也陆续出台了一些相关的指导原则、标准体系和评估手册。在1996年建设部就颁布实施了新建建筑必须节能50％的强制性设计标准，其执行率在设计阶段从2005年的53％5增长到2009年的99％，在施工阶段从21％上升到90％，而没有执行强制性建筑节能标准的企业，则将给予包括吊销资质在内的处罚(仇保兴，2010)。2007年11月，由建设部组织的唯一经过官方认可的绿色建筑评价标识工作也已正式启动，该评价标识工作依据上文提到的《绿色建筑评价标准》和《绿色建筑评价技术细则(试行)》，填补了中国绿色建筑评价工作的空白，使中国告别了以国外标准来评价国内建筑的历史。政府法规的管制、政策的激励以及惩罚措施的严厉性这三方面的因素，是房地产企业在决定是否开发绿色建筑项目时主要的主观规范。
2.社会文化环境对房地产企业的影响
文化是在一个环境中的人的共同的心理程序，不是一种个体的特征，而是具有相同的教育和生活经验的许多人所共有的心理程序，它会对个体的认知、决断、行动产生长期的和潜移默化的影响。在不同的国家，这种程序是互有差别的，表现为人们不同的思维形式，使得决策人常常按照自己的文化传统去认知、决断、行动。已有研究表明文化对于理解绿色建筑产业中的新技术和新政策推广有至关重要的作用(Pahl-Wostl等，2008)。
在可持续发展理念产生较早的西方发达国家，绿色建筑已经有几十年的成功发展史，环保意识以及绿色化的生活方式已经成为其文化的一部分。我国在贯彻科学发展观、保证国家能源安全、实施可持续发展等思想的指导下，也将逐步形成人人崇尚绿色、弘扬生态文明、自觉保护生态环境的“绿色文化”，从而对房屋的节能措施、保温工程等形成稳定的绿色建筑市场需求。住房和城乡建设部副部长仇保兴就曾表示，到2020年我国建筑节能市场规模达1.5万亿元，而且这个市场规模还会增长。
对于房地产企业而言，决策是否开发绿色建筑项目时也会受到文化因素的约束，绿色文化会影响地产企业决策者、企业内部员工以及其他重要关系人(政府、融资商、业主)对开发绿色建筑项目的态度和意向。因此来自文化环境的影响也是促使地产企业实施绿色行为的重要作用力之一。
(三) 房地产企业开发绿色建筑项目的知觉行为控制
房地产企业开发绿色建筑项目的知觉行为控制指房地产企业对本企业开发绿色项目容易程度的认知，这受到企业自身的创新能力、管理能力、资源丰度、机会多寡以及优惠政策等因素的影响。当企业认知到已具备了开发绿色建筑项目的各种条件，才可能最终做出开发绿色项目的决策。
1.企业开发绿色建筑项目的能力和条件
企业开发绿色建筑项目的能力和条件是绿色行为实施的基础和重要推动力，决定了房地产企业在多大程度上具备了开发绿色建筑项目的实力。若一个房地产企业具备较强的核心能力，企业的绿色文化、质量意识、设计水平、新技术的开发能力、品牌运作、营销等一系列能力有机整合在一起，并且拥有良好的土地资源、雄厚的资金实力以及长期的合作伙伴，则企业对绿色建筑项目取得成功会有较大的信心。
2.房地产企业的组织形式、学习能力
目前，我国还比较缺乏吸收和推广国外绿色建筑新技术、新产品和新设计理念的平台。若某国际经济合作2011年第3期个房地产企业能结合社会发展大环境，分析国际、国内市场需求，建立一套较为完善的组织形式，及时、系统和广泛地学习国外的成功经验和技术并勇于尝试新技术和新标准，能从全寿命周期的角度评价绿色建筑项目，整合企业、政府、科研院所的资源，在管理和技术创新、技术成果转化、科技人才培养且对自身的组织管理体系及学习能力自信，那么该企业对开发绿色建筑项目会有较为积极的态度，知觉行为控制为正向推力。
3.国家及地方政府激励政策的实施
绿色行为的实施所产生的效益是多方面的，除了给业主带来一定的经济效用和住房舒适性的提高，还将大大减少建筑生命周期内的能源消耗，降低污染物排放，产生一定的社会环境效益。但是房地产企业的决策者很少会采纳并使用寿命周期的成本分析方法去考虑那些节能效果，以及由此带来的用户身体健康和社会福利等收益。对这种初始花费的偏见是绿色建筑发展的主要障碍之一。因此发展房地产企业开发绿色建筑项目，需要政府等外部力量的协作和激励。
我国仍存在部分绿色建筑项目为评级、评星而建的现象。在建设绿色建筑的过程中，部分开发企业则不惜代价堆砌高技术，忽视建筑的成本和功能，违背了推行绿色建筑的初衷。建议针对房地产企业制定关于绿色建筑的限制性政策和激励性政策。通过限制性政策来明确开发商在建筑节能方面应承担的社会责任，同时出台激励机制，在货币、土地和财税等政策上对企业予以倾斜，鼓励其开发绿色建筑。
四、结论
关键词：战略成本管理；房地产企业；企业管理
现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。
一、战略成本会计的基本概念与作用
（一）战略成本会计概念简述
战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。
（二）战略成本会计在企业管理中的作用2300
企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。
二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析
战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。
另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。
三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析
（一）在房地产企业房产销售中的应用
采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。
对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。
（二）在房地产决策管理中的应用
战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。
结论
通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。
参考文献：
[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业，2015，09（05）：243-245.
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