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［关键词］房地产;市场竞争;现状
房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。
根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。
近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。
1 房地产业的重要作用
房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：
1.1 房地产业直接推动经济的增长
投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。
1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。
1.3 改善人民的居住和生活条件
构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。
1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大
财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。
2 我国房地产业的发展现状
我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。 1 投资方面
房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。
2.2 销售方面
销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。
房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。
2.3 开发方面
开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。 4 区域发展
东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。
3 结 论
近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做。
参考：
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［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.
［4］王重润，崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.
［5］魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究［J］.学术探索，2008（2）：56-61.
关键词：房地产业；发展现状；攸县；
中图分类号:F293.3文献标识码：A
1.攸县房地产业现状
2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。
2．攸县房地产业发展中的问题
2.1 房地产行业指标分析
1.房地产行业相关指标分析
（1）商品房销售价格
2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。
（2）商品房销售面积
2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。
（3）房地产开发投资额增幅
据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。
（4）商品房销售额与开发投资额
2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。
（5）新开工面积与施工面积
湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。
（6）施工面积与竣工面积
根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。
（7）销售面积与竣工面积
该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。
2.房地产行业与经济发展相关均衡分析
（1）商品房价格增幅与GDP增幅
房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。
（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP
根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。
（3）房价与城镇居民人均可支配收入
自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。
2.2 攸县房地产业问题小结
1.房地产市场体系仍不完善。
迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。
3.有效供应不足，难以满足消费需求。
目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。
4.企业规模不大，难以抵御风险。
企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。
参考文献：
[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；
[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；
[3]王冠阳；张颖；；天津市房地产发展现状研究[J]；科技咨询；2007年18期；
关键词：房地产业 资本运营 现状 创新
房地产业概述房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务，集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
一、资本运营概述
(一)资本运营定义
营运资本的概念有狭义和广义的解释。广义营运资本的意义就是企业的流动资产总额，这个概念主要在研究企业资产的流动性和周转状况时使用。狭义的营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额，也称净营运资本。由于净营运资本被视为可作为企业非流动资产投资和用于清偿非流动负债的资金来源，所以，狭义的流动资本概念主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用。因此，企业营运资本的持有状况和管理水平直接关系到企业的盈利能力和财务风险两个方面。
(二)资本运营的内容
广义营运资本是一个具体的概念，它包括了企业的流动资产总额，是由企业一定时期内持有的现金和有价证券、应收和预付帐款及各类存货资产等所构成的。相对而言，狭义营运资本是一个抽象概念，它只是企业一定时期流动资产与流动负债之间的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业资金运作状况和财务风险程度的重要依据。
(三)特征与作用
资本运营的特征:①增值性。②流动性。③风险性。资本运营的作用：加快中国国有企业的改革、加快优化经济结构、提高中国的国际竞争力。从企业经营方式的角度来看，资本运营也有如下作用：①资本运营可以优化企业的资本结构。②资本运营可以带动企业迅速打开市场，拓展销售渠道。③资本运营可以让企业获得先进生产技术和管理技术。④发现新的商业机会。⑤资本运营可以给企业带来大量资金。
二、房地产业资本运营现状
(一)融资现状分析
融资方式单一化,新的融资方式所占比重小。目前，房地产业主要通过银行借贷来进行企业的资金筹借，很少涉及新的融资方式，这样导致了企业资金结构的单一化，不利于企业有效的控制和优化资金成本。鉴于此，房地产业应运用多种融资方式来筹借企业资金，如通过合作开发或项目公司被收购、房地产业上市、房地产投资基金、房地产投资信托、房地产资产证券化、地产金融新产品、房地产融资租赁等方式。
(二)房地产业资本及投资结构状况分析
目前房地产业的资本及投资结构简单甚至单一，没有很好的对企业资金结构和投资结构进行优化配置来实现企业资金成本的降低和企业资金使用效益的提高，从而很好的实现企业的财务管理目标和企业经营目标。例如在保证资金筹集完整的基础上优化配置融资方式使企业的资金结构最优化和资金成本最低化；在安全性、效益性、流动性的原则下合理配置企业的投资方式优化企业的投资结构实现企业资金的有效管理和经济效益的提高。
三、房地产业资本运营存在的问题
(一)房地产业资本运营规模小,竞争力差
目前我国的房地产业的资本运营规模与国际上的房地产公司相比存在很大的差距，可以说我国的房地产业尚未出现真正的国际化公司，绝大多数的房地产业规模较小，管理落后、资金管理意识较差、管理人员综合素质较低等多种因素的存在导致了规模小的房地产业的市场竞争能力小，资本运营能力有限，导致企业的经济效益的提高，最终影响了企业所有者的利益，企业的生存和发展。
(二)资本运营人才缺乏且综合素质有待提高
资本运营开始的时间尚短，运作还未规范化，致使目前从事房地产资本运营的人员并不具备必要的资本运营的完整的资本运营专业知识、良好的企业组织管理能力、完整的企业法律知识和资本运营法律知识、良好的市场运作知识，另外应具备必要的相关专业素质等,所以资本运营人才匮乏且综合素质有待提高。
(三)资本运营观念薄弱
目前，企业的兼并和重组是企业实现利润最大化的有效途径，房地产业也是如此，也是资本运营的必然现象。但多数房地产业的决策者、管理者往往从自身利益出发来考虑问题对于企业的兼并和重组存在抵触思想，对于企业的资本运营观念不强甚至无此意识。
四、房地产业资本运营创新的必然性
(一)房地产业资金成本要求房地产业资本运营创新
目前房地产业资金的筹集和资金成本已成为影响房地产业发展的重要因素。因此房地产业如何筹集到企业所需资金和如何筹借企业所需资金应成为房地产业迫切需要解决的问题。然而，随着市场经济的不断发展和房地产业竞争的不断加剧，传统的资金运营方式已不能满足企业发展的需要，这就要求房产业进行资金运营的创新。
(二)土地资源的出让方式是影响房地产业资本运营的基础
土地是房地产业的发展基础,国家对土地的宏观调控会直接影响房地产业的发展方向。近几年来,我国不断完善土地使用权出让的相关政策法规,使土地使用权的出让更加科学、公平，例如提高了招标出让土地使用权的比例且明确规定了协议出让最低价的确定标准和国有土地出让的程序,严格控制了出让土地使用权，提高了出让土地使用权的市场化程度和专业化程度，增加了取得土地使用权的难度。
(三)银行加息政策将改变房地产结构
中国人民银行在2004年11月份(近八年来)首次调高了基准利率。并同时于2005年3月份提高了公积金房贷与商业性房贷利率，2010年更是先后几次调息。中央银行加息政策对房地产业产生了重大影响，主要体现在两方面:一是融资成本上升;二是融资规模下降。融资成本上升,将使公司中长期的业绩和利润下降。融资规模下降,一方面直接反映出开发商贷款需求受到制约;另一方面隐含着“从紧”的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。
五、房地产业资本运营模式创新
(一)资产剥离
资产剥离是指将非经营性闲置资产,低效或无效的资产,已经达到预定目的的资产以及不适应公司长远发展方针的那部分资产从公司资产中分离出来。这种做法,从表面现象看是公司规模在收缩,但其实质是收缩后会更大幅度更高效率的进行资本扩张。
(二)融资租赁与经营租赁
这是一种比较新的金融工具,是一种以短时间,低成本并通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资本运作方式。使用融资租赁与经营租赁等资本运作方式,不仅能够减轻房地产运营企业巨额设备采购支出,而且能够降低企业成本。
(三)改制上市
近年来国内主要电信运营企业都通过改制上市实现了融资目的,并取得了非常好的成果。所以,我们可借鉴其经验把它运用在房地产企业的资本运作上。但是,应该注意的是,改制上市一般只能运用于大型企业的资本运作当中。企业改制上市采用股权筹资,常见的有两种方式,即整体上市和分拆上市。整体上市是以企业的所有资产为对象实施股份制改造,实现企业的公开上市;分析上市指仅对企业的部分优良资产实施股份制改造,成立以原有企业为控股股东的股份制公司,实现企业上市。待时机成熟时,视企业的经营发展需要,再将母公司的资产逐步注入上市公司,实现企业的分步上市。
(四)阶段性股权融资模式
阶段性股权融资,即阶段性资金拆借,是以股权的形式向房地产企业注入资金。其运作模式为:投资者以股权投资的方式向房地产公司注入资金,并获得房地产公司部分股权,性质类似优先股。在此过程中投资人将其所持有的股权委托原有的股东管理,与原股东或关联方签署股权回购协议,并随着房地产公哥运营开发项目的进展,企业获得现金流。最后关联方(或原股东1按协议要求从房地产公司处获得相应的资金,回购股权。
参考文献:
[1]世声.房地产业的资本运营[J]湖南房地产2003(2)
【关键词】房地产业；外资；影响；政策
改革开放三十多年以来，随着我国经济的飞速发展，外国资本纷纷流入，中国已成为世界上吸引外资最多的发展中国家。而房地产业作为拉动我国经济增长的支柱产业之一，以其高利润、发展前景较好、政策限制较少等独特优势成为中国吸收外资的主要领域。近年来，外国资金在我国房地产业的投资规模不断扩大，对我国房地产业的影响不可忽视，亟需采取应对措施。
1 外资进入我国房地产业的现状
因为我国房地产的利润空间大，且人民币的升值预期较高，从而我国房地产也有很大升值区间，正因为如此外资纷纷看好中国地产业，流入速度十分迅速。
2009年房地产业FDI降幅高出总体降幅7个百分点，2010年1月，房地产业实际使用外资额继续下滑，同比下降6.04%，但2010年1-10月累计增幅已猛增至48.04%。更详细的数据显示，2010年1-9月，全国新设房地产外资企业498家，累计使用外资166亿美元，占FDI总量的比重达到22.38%，比上年同期高5.7个百分点。从结构看，外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长较快。此外，外资地产基金机构数量也大幅增长，许多国际知名投资机构纷纷在国内进行投资。
2 外资进入对我国房地产业的影响
2.1 积极影响
2.1.1 加剧市场竞争，推动房地产业发展
由于国外资本拥有成熟的管理体系、先进的技术和开发理念，国内企业通过与外资进行战略合作能够吸收其先进经验，不断提高企业经营能力，进而使得整个行业的水平得到提高。同时，外资的进入使得房地产市场竞争加剧，将促使国内房地产企业积极采用先进的技术设备和管理理念，用以降低成本，增强自身竞争力，生产出高质量的房地产产品，从而大大提高整个房地产业产品供给水平和运营效率。
2.1.2 改善本土房地产企业的资本结构，推动优势企业的持续发展
为了防止房地产开发投资规模过度增长，我国政府部门和有关金融机构通过宏观调控采取措施控制金融风险，这使得以银行贷款为主要融资途径的国内房地产企业面临着资金短缺的困境，在这种情况下，争取与国外资本的合作便成为很多房地产商的首选，并将其视为实现生存和发展的重要机遇。在这一获取外资的竞争过程中，加速了行业内的“优胜劣汰”，使得本土房地产企业中一些优势企业通过资本结构的调整和改善，得以持续发展。
2.1.3 有利于拓宽融资渠道，改变了传统的房地产金融运作理念
一直以来，银行贷款就是我国房地产行业的主要的资金来源，但是除此之外，其他的来源就很少了。由于国外的大量投资，特别是具有金融投资性质的海外投资机构的投资，使得房地产的资金来源的渠道大大扩宽，房地产金融理念和金融工具也随之进入我国市场。
2.1.4 加快我国房地产业和国际标准接轨的步伐，推动房地产行业的升级转化 房地产产业对外开放使得外资房地产企业大量涌入国内市场，这不仅仅对于提高房地产产业的开放度有重要意义，而且有利于推动我国房地产产业和国际房地产产业的接轨，提高我国的房地产产业的运作水平，使其更加规范化、透明化。
2.2 消极影响
2.2.1 加剧房地产市场供给结构的不合理
随着外资的大量流入，其投向将会产生一定的引导效应，也将对房地产产品的供应结构产生较大的影响。目前，国家不断强化对房地产业的宏观调控政策，其重点之一就是改善房地产市场的供给结构，加大中低档住宅的投资。但是，受利益的驱动，利润较高的高档住宅与商业地产将是国外资本的“最爱”，这将对本土开发商的投资行为产生一定的引导作用，使得投资需求逐渐取代消费需求成为房地产投资的重点，这在一定程度上使房地产市场供应结构的不合理状况进一步加剧。
2.2.2 提高了房地产价格，助长局部地区的房地产泡沫
总体来看，目前我国房价收入比一直处于偏高状态，在上海、北京等城市甚至高达10-30倍，而外资的大量流入将会使这一趋势进一步加剧。其原因在于，一方面，外资的进入会使得房地产市场的投资需求超过住房需求，容易形成较强的标杆效应，从而导致房地产价格不断上涨。另一方面，由于外资本身的逐利性高档住宅和商业地产将成为国外资本投资的主要领域，从而减少对中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格。
2.2.3 增加了房地产金融体系的潜在风险
尽管目前我国还没有形成次级住房抵押贷款市场，但在我国住房按揭贷款过程中，由于虚假按揭、把关不严情况的大量存在，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，这正是我国的房贷风险所在，并正逐渐步入违约高风险期，增加了金融体系的潜在风险。同时，由于外资热钱的高灵敏性，一旦房地产市场出现萎缩或者变化，外资就会大量撤离，使得房价猛然大幅下跌，造成楼市动荡，进而引发房地产信贷金融风险。
3 规范外资进入我国房地产业的对策建议
3.1 逐渐加强对外资进入房地产市场的管制
作为国民经济支柱产业的房地产业与其他产业的联系紧密，对金融业和人们的生活有着重要的影响。但是由于我国房地产行业的发展刚刚起步，一方面市场还很不完善，另外相关的法律也很不完善，对境外机构和个人投资房产开发和销售环节没有进行实质性的限制，这样就很不利于国家的经济安全。因此，为了推动房地产市场的健康发展，维持国家经济安全防止财富外流，我国应该学习国际经验，管制外资在房地产行业内的流入。
3.2 完善金融机制，逐步拓展国内房地产融资渠道 房地产行业是一种资金密集型产业，其融资逐渐向多元化方向发展。然而，目前我国金融业对房地产业的支持力度还远远不够，还没有形成真正意义上的房地产金融市场。因此，必须拓宽我国房地产企业的投融资渠道，开发出多种类的地产金融产品，加快发展国内房地产基金信托，建立起适合我国房地产发展要求的房地产金融体系，这样不仅促使广大的中小投资者能够直接投资于房地产业，而且也是减少外资对我国房地产业冲击的一个重要途径。
3.3 出台相关政策法规，加强对房地产基金的监管
房地产基金因其灵活、成熟的投资机制已经成为外资进入市场的主要方式。根据统计，中国大概有80多家以基金形式存在的中小型外资地产基金，每个大约掌握1-3亿美元的基金。目前，摩根斯坦利、美林银行等外资基金在大陆房地产市场比较活跃。虽然房地产基金的投资十分的活跃，但是由于我国目前没有与产业基金相关的法律法规，对房地产基金的管理也就没有相应的法律来指导。因此，为了加强对房地产基金的监管，针对产业基金，我国要尽快出台相关法律。
3.4 建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系 目前，我国对房地产市场的检测和管理水平不高，当大量外资进入房地产市场时，就容易造成市场的不稳定，不利于经济安全。因此，必须要严格的监测房地产市场，加强对外资流入的预警，对外资在房地产业活动的流向进行严格的监控。为了达到这个目的，我们可以建立外资购买房地产的登记体系，关注外资是否对某个城市、某种物业类型进行了集中投资，分析这种行为与该地区经济的承受能力的匹配程度，监控资金的流向，防止外资热钱的炒房行为。另一方面，应将风险指标定量化，设计出具有操作性的、科学的风险评价体系，以此制定相关的调控政策与措施。
参考文献
[1]李艳虹、张铁强.境外资本流入中国房地产市场的影响与对策[J].上海金融，2009（1）
关键词：房地产业 发展现状 对策
引言
近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。
一、我国房地产业的泡沫现象的原因
1.1产生房地产泡沫的直接原因
我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。
房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。
1.2产生房地产泡沫的间接原因
消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。
房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。
房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。
银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
二、改善我国房地产发展的几点措施
根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。
2.1合理确定各类住房比例
加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。
2.2加大宏观调控力度
为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。
2.3打击遏制炒房行为
炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。
三、结语
我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。
参考文献:
[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).
[2]郭晓宇.住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究,2007,(5).
[关键词]城市房地产业；现状；调查；衡阳市
[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡阳市房地产业发展的基本条件
衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游，处于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要冲、两广咽喉之称。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，2008年末总人口731.14万，其中，城镇人口311.25万人，占全市总人口的42.6％，为湖南第二大城市。
2008年衡阳市国内生产总值1000.09亿元，继长沙之后，与岳阳、常德一起跨入了GDP千亿元俱乐部。人均GDPl3670元(约合2000美元)，城镇居民人均可支配收入12420元，城镇居民人均居住面积为29.8m2，城镇居民恩格尔系数42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建设3年行动计划和实现“一年一小变，三年一大变”的奋斗目标，即2009－2011年，完成四大基础性工程(东西南北畅通工程、基础设施配套工程、三江六岸美化工程、千家万户民心工程)、三大标志性工程(以商业步行街为主的商贸标志性工程、以湖湘文化为主的文化标志性工程、以生态为主的生态标志性工程)，把衡阳建设成为中国历史文化名城、湖南先进制造业基地、具有鲜明特色湘南重镇、衡阳人民引以为豪的现代宜居城市，这将为衡阳房地产发展起到非常重要的推动作用。
二、衡阳市房地产业发展现状调查
1.开发企业数量逐年增长。外资企业成为市场供给规模的主要新增力量
目前衡阳市共有345家房地产开发企业，其中外资企业39家，内资企业306家。在这些企业中，有资质等级的企业193家，其中一级1家，二级6家，三级178家。这些企业目前在建在售的楼盘共计141个。衡阳作为湖南第二大城市，房地产市场发展空间较大，吸引了不少外地开发商，如浙江耀江集团正在开发的衡阳最大规模楼盘一雁栖湖项目，占地2000多亩，总建筑面积84万m2。
2.土地购置、开发面积呈间歇性增长，土地购置面积远超过完成开发面积
2004－2008年，衡阳市土地购置面积905.2万m2，年均增长95.7％，而完成开发土地面积94.18万m2，土地开发购置比平均只有20％，房地产企业在大量囤积土地的同时，完成开发土地面积不断萎缩，商品房建设用地大量闲置。
3.房地产开发投资逐年增长，占固定资产投资比重偏低
2003年以来，房地产投资规模呈跳跃式增长。特别是2007年，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国房地产市场一片火爆，衡阳市共完成房地产开发投资23.51亿元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危机的影响，增幅明显下降。2003－2008年，全市房地产投资额占全市固定资产投资额保持在9％－10％，低于全国的17.8％的平均水平(见表1)。
4.房地产供求呈间歇式增长，供大于求的市场关系短期内难以改变
2003－2008年，衡阳房地产市场的发展态势总体上呈上升趋势，但是受内外部环境影响，起伏波动较大，从商品房供应情况来看，除房地产施工面积伴随房地产开发投资逐年增长而增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比下降的情况，从需求情况来看，2004－2006年，销售面积年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明显回落(见表2)，这表明，衡阳的房地产市场尚未形成连续平稳快速的增长局面，间歇式增长的特征明显。
5.商品房销售价格涨幅过大，房价收入比合理
从商品房销售均价来看，2003－2009年，年均增幅为15.6％，对于衡阳这样的经济欠发达三线城市来说，涨幅过大(见表3)，原因是受2003年火灾事故影响，商品房销售价格总体大幅下降。2004年房地产市场逐渐回暖，房价开始回升，特别是主城区上涨更快。随后，商品住宅消费“井喷”，商品房销售价格快速增长。
由表4可知，衡阳市城镇居民人均可支配收入增幅与房价涨幅基本同步，房价收入比在国际公认的3：1－6：1合理区间内，衡阳市房地产市场整体价格较为合理。
6.房地产投资自有资金比例不断提高
2004－2009年，衡阳市房地产投资资金来源累计为162.75亿元，其中企业自有资金45.85亿元，占28％；银行贷款34.51亿元，占21％；收取购房定金及预付款32.13亿元。在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，入市的实力企业越来越多，衡阳房地产开发企业整体实力不断得到增强，2005－2007年，企业自有资金在3年中以年平均95.8％的幅度递增，尤其是2007年，开发企业的自有资金较之上年增加了142.7％。2008年较之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推进，社会反响较好
一是成立了专门机构。衡阳市成立了住房保障工作领导小组，出台了一系列政策性文件，基本健全了衡阳市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房档案和住房保障管理信息系统，并把住房保障工作纳入十项重点工作和市直单位目标管理考核范围，为住房保障工作提供了机制、体制保障。二是工作有序开展。2008年，衡阳市共开工建设经济适用住房13.7万m2，竣工10.6万m2，超出省定任务33％；对277户低收入家庭每户发放经济适用房购房补贴3万元；新建、改建和筹集实物配租廉租住房4.3万m2、887套；筹集廉租住房保障资金1.63亿元。2009年，全市累计到位廉租住房保障资金5.46亿元，其中市区新建廉租住房项目12个，面积35.6万m2，8050套，新增保障户数2431户，经济适用房建设全年施工面积10.3万m2，已全部竣工。三是保障范围扩大，保障水平提高。从2008年开始，衡阳市发放范围由人均住房面积8m2以下的低收入家庭扩大到人均住房面积10m2以下的低收入家庭，发放资金1300元／户，比2007年提高900元／户。经济适用住房竣工面积及新建、改建和筹集实物配租廉租住房面积比2007年均有大幅提高。
[参考文献]
[1]衡阳市统计局，2005－2008年衡阳市国民经济和社会发展统计公报[EB／OL]，中国衡阳党政门户网，2009－03－13
[2]唐新钧，衡阳市房地产业市场若干问题的调查报告[D]，国防科技大学学位论文，2004
[3]王晓红，衡阳城建：开启“富民强市”新画卷[N]，中国经济时报，2009－07－22
关键词:住宅智能化 房地产
住宅智能化作为一项新兴的产业,成为目前房地产界最热门话题,不少房地产企业都在不同程度地进行尝试,虽然其仅占地产项目总投资1%左右,但它的发展、变化、更新特别快,智能化究竟能够实施到何种程度比较难把握,这也成为房地产业非常富于挑战性的决策项目。做得好,整个楼盘高雅别致,相得益彰;做得不好,精心打造的楼盘必然缺少现代气息,给人留下遗憾。细节成就品牌,品质决定市场。选择与楼盘相匹配的住宅智能化系统,既是细节的处理,也是品质的需要。
经调查,近六、七年来,住宅智能化建设从南到北,从大城市向中、小城市发展,住宅智能化系统已经成为城市新建楼盘必不可少的配套设施。刚开始时,许多房地产项目为寻求卖点,通过“炒作”智能化概念取得了良好的效果,提高了楼盘的销售业绩。
然而在这一过程中,许多房地产企业,特别是一些最早应用住宅智能化系统的地产项目吃尽了苦头。根据建设部有关部门所做的一项调查,全国住宅智能化系统正常运行的不足30%,部分正常部分无法使用的约占30%,还有大量的无法正常使用,许多楼盘被迫更换产品,进行二次投资,造成了极大的损失和困扰。
一、造成上述局面,概括起来主要有几个方面的原因
一是要求不切实际。有的地产开发商为“炒作概念”,对智能化系统功能有着不切实际的过高要求,希望一劳永逸,十年不落后,要求产品供应商将一些技术不成熟的功能作为重要卖点;或者迷信进口产品,使用之后才发现系统不适合国情,做了冤大头。
二是产品选择不当。现在不成熟的产品充斥市场,有的甚至品牌知名度较高的公司也走捷径,随便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且没有大型联网技术的产品就推向市场,争抢项目。众多互不兼容的标准导致产品鱼龙混杂,而随着市场竞争加剧,许多企业被迫出局,许多已安装在各地住宅小区内的产品就变成了无人关照的“孤儿”,维修服务的“断层”严重影响了业主利益。
三是工程商选择不当。住宅智能化产品基本上都是网络型工程产品,布线、安装、调试都需要有经验的工程技术人员操作,但目前系统集成行业由于门坎低,参与角逐者众多,较之产品制造行业的混乱有过之而无不及,而大部分地产开发商采取“价低者得”的方法选择系统集成商,使得系统集成行业陷入了恶性竞争的困境,许多项目最终根本无法保证其施工质量。
二、鉴于此,在实际操作中,根据住宅智能化的发展水平、人们的生活水平和生活习惯、住宅的档次、业主的爱好和成本等因素的限制,笔者认为在考虑和实施住宅智能化的时候,应坚持以下四个原则
1.适度先进的原则
以目前电子信息技术的发展水平而言,住宅智能化的内容可以说是包罗万象,单就室内设备自动化而言,可以做到远程控制、室内集中控制、遥控或指纹控制、声控、面部识别等,还可以做到恒温恒湿的室内环境,可以利用手机控制家电等等。对一个房地产开发而言,要实现这么多的智能化,代价不菲。所以,住宅智能化的设计,要综合考虑实现的功能与项目的成本之间的关系,做到适度先进。
2.业主优先的原则
业主优先的原则就是根据不同的项目定位和不同层次业主的需要,设置相应档次的智能化系统。档次高的楼盘,层次高的业主,智能化程度就高一些,反之,则可简单一些。总之,要考虑业主的不同需求。如沈阳不少别墅和洋房楼盘安装的千里眼系统,就是考虑到业主平时不在家,为他们随时了解家里的情况而设置的。
另外,与业主生命、财产、安全休戚相关的安保系统、室内综合报警系统,为业主区内生活提供方便的一卡通系统、物业管理信息系统等最好能做,而且要做全、做好;而与业主的切身利益关系不明显、不直接的,如公用设备的自动化系统、物业管理系统等,则在考虑投资合理性的前提下适当设置。
3.技术与产品成熟的原则
智能化以提供安全和方便为已任,如果所采用的技术或使用的产品不成熟,只能是弄巧成拙。所以,强调技术或产品“成熟一项,使用一项”,确保实际使用过程中的安全和方便,确保实现设置智能化装置的初衷,是房地产企业必须引起重视的问题。
4.可持续发展的原则
信息技术发展迅猛,今天我们认为先进的技术可能在很短的时间内就落伍了。在前面三项原则的前提下,住宅的智能化设置要有一定的预见性,在设计中预留相应设备的接口、容量,此做法也为适应不同业主的需要进行调整预留了空间。
5.质量第一的原则
关键字：我国房地产现状 存在问题 应对策略
中图分类号：F293.33文献标识码： A
一、我国房地产业的现状
近几年来我国房地产行业得到了前所未有的发展，并逐渐成为我国的支柱行业之一。
目前住宅工程成为我国房地产市场上的主要产品，房地产价格得到了空前的提高，但价格的提升存在明显的区域性，从区域性分析来看国内一二线城市房价增长趋势远远大于三四线城市，在价格持续上涨的同时从供销总量上看，市场住宅的供需仍显不足 ，购买商品住宅成为获取房源的最主要手段。
随着房地产项目的开发规模和投资比例不断攀升，房地产开发和购买成本愈加增多，信贷行业火爆发展，银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。
综上所述，我国房地产行业正朝着不利的方向发展。
二、房地产行业发展存在的问题
1、房子供求失衡
我国房地产市场目前出现了供求失衡现象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低价位的普通性小型住房却供不应求，同时由于缺乏政府的重视，经济适用房和廉租房城市覆盖比重小，由于政府的某些问题很多房源不能下发到真正需求人群中，远远不能满足大众需求；我国解决房源问题的另一渠道：房子租赁和二手房市场分散、不正规，不能形成真正的正规供求渠道。
2、房地产市场泡沫化
近些年房价成不规律性疯长，房价增长过快并高居不下，房价收入相对过高，
各地出现了不少的地价标王，这导致投资规模过大，促进了房地产业的泡沫化，房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发，更加剧了房价的快速增长。
3、房地产金融业的风险
（1）由于我国房地产对金融的依赖程度大大高于西方发达国家对于金融的依赖，我国房地产金融业繁荣的背后也积累了严重的金融风险，
在我国房地产项目的开发建设，大多开发商欠缺资金，以少部分的投入和大部分的借贷来完成整个开发项目，购房者同样欠缺资金，大部分购房者以银行贷款形式购买住房。据统计在我国开发商用于土地购置和房地产开发的资金有60%—70%来自于银行贷款，而70%-80%的购房资金也是来源于银行贷款。这数据说明了我国房地产业存在巨大的风险：金融机构。
（2）贷款的流行和泛滥导致了银行之间的过度竞争。除四大银行外多数商业银行面对激烈的市场份额竞争，无原则的降低借贷标准，甚至违规减少应有的正常审查手续。这不但扰乱了信贷市场的正常秩序，也严重危害了银行资产安全。
4、不完善的住房保障体系
目前对于房源的分析不难看出，保障性住房供给在房产需求市场上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不转向市场，反而加剧了市场房源的供求矛盾。
所谓的住房保障体系就是指由政府督建的经济适用房和廉租房，住房保障体系已成为房地产市场调控的一个主要手段，但是由于资金渠道来源不稳定、资金落实情况不理想，保障对象界定不严格等各方面原因，保障性住房建设规模、覆盖率和建设速度达不到要求。
三、房地产行业健康发展的策略
针对以上我国房地产发展存在的弊病，我们拟订以下建议措施保证房地产行业的健康发展。
1、切实调整住房供应结构
针对目前房地产住房供应结构失衡问题，国家出台了一些列政策措施来切实调整住房供应结构。
首先制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确普通商品住房、保障性房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。
其次明确新建住房结构比例。重点发展普通商品住房。
2、抑制高房价
（1）推行限购令
2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称作限购令。对于本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，房价可重归市场化。
（2）推行二套房房贷政策
允许第一套房的正常贷款政策，对于第二套房的购买增加首付百分比、提高首付门槛，同时增高贷款利息，对于第三套房的购买不给与提供贷款。
（3）规范房地产行业
加强房地产的行业规范，强化房地产行业的法律约束。对于商品住宅销售市场中的虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价行为，加大处理力度。
3、降低房地产金融的风险
经融机构一旦崩溃，房地产行业也将面临大的动荡，所以我们应尽量降低房地产金融的风险。
降低房地产金融风险关键是要约束银行的行为：
（1）银行要严格控制对开发商的借贷，开发商土地和开发的借贷费用不能超过总建设费用的40%。
（2）银行应摒弃不良竞争，对于个人信贷要严格按照借贷标准、个人信贷审查程序。各银行机构间营造一个良性的竞争环境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
应加大保障性住房的开发建设，增加保障性住房的比例。在确立廉租房的保障范围情况下，从实际情况出发，多开发一些限价房、租赁房等的低价位房源。
（2）搭建保障性住房资金链
保障性住房面临的巨大挑战是资金问题，为了使保障性住房政策得以落实，政府应针对保障性住房建设搭建完整的资金链和专门的监督机构，保证住房建设过程中资金充足和健康运转。
（3）放宽经济租赁房补贴条件
首先廉租房建设是保障性住房中解决贫困家庭房源问题的一个关键渠道，目前由于保障范围较窄，大多数贫困家庭不能被纳入保障范围，我们应因地制宜的降低补贴条件、扩大保障范围。与此同时要建立健全严格的基层审查制度，严格审查廉租住房保障对象档案，排除不符合条件对象，严格廉租。实现应保尽保。
其次应完善廉租房的保障方式，主导加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式。
最后应多渠道增加廉租房源，不仅仅通过新建形式，也可根据房源需求情况，采取收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，保障低收入家庭的住房需求。
结语:当今社会，房价是百姓最关注的问题，近年来各地房价的不断攀升，而保障性住房的建设远远不能解决人们对房子的刚性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同时也暴露了房地产行业的发展问题，政府应加大宏观调控政策合理调节房子的供求平衡，抑制房价的上升，同时应完善保障性住房体系，真正实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美丽愿景。
参考文献：
【1】王晓瑜 郭松海 张宗坪住房社会保障理论与实务[M].中国经济出版社,2006(9)
