关键词：物业管理；房地产；现状；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A
我国物业管理自20世纪八十年代初起步，至九十年代，特别是邓小平南巡讲话后，在房地产热潮推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
（一）房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
（二）良好的物业对房地产发展有促进作用。物业管理的目的是使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平，提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消
费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
二、物业管理现状及问题
（一）建设与管理之间缺乏有效衔接。近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下，出现了很多问题，如一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续管理带来困难；物业管理企业价格法律、法规意识淡薄，对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担等。总之，建设与管理之间缺乏有效衔接。
（二）对物业管理的认识模糊。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。
（三）缺乏公平的市场环境。我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒。同时，还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些都是不利于公平竞争的。
三、解决物业管理发展问题的对策
（一）在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。
1、决策立项阶段。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对项目进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内发展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。
2、规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。
3、建设阶段。物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
4、营销阶段。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%～30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。
（二）物业管理经营规模化。一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，达到规模经营。
（三）物业管理经营市场化。用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，把企业不断推向前进。
四、结语
总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理；未来物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在发展中逐步实现“规范化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久、稳步发展的独立行业。
（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司）
主要参考文献：
[1]武勇.对物业管理现状的思考[J].科技情报开发与经济，2005.15.
[2]申明，郭小龙.管理沟通[M].企业管理出版社，2002.
[关键词]物业管理房地产现状对策
我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用
物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
二、物业管理的现状及问题
1.建设与管理之间缺乏有效衔接
近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
2.对物业管理的认识模糊
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
3.缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。
三、解决之道
1.提前介入
由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。
2.规模化
一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。
3.市场化
关键词：房地产 企业融资 现状 对策
一、前言
伴随着经济的飞速发展，房地产业在经济发展中的地位越来越重要。作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。然而，现阶段的房地产业存在着许多急需解决的问题，融资难就是一个重要的方面。对融资渠道进行拓宽，以解决融资的压力，成为各房地产企业最关心和首先要解决的问题。
二、房地产企业融资现状分析
（一）对银行贷款的依赖性逐年提高
随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求量越来越大，相应的，对银行贷款的需求也在逐渐增加。企业进行房地产开发的资金主要来源于银行贷款，也就是说，银行提供资金，支撑房地产业的发展。然而，近几年来，随着房地产企业的逐渐增多，各企业的竞争日益激烈，通过银行贷款获得房地产开发的资金支持变得越来越困难，使得企业的融资渠道越来越窄。
（二）债券发行量减少，融资欠发达
由于国家对企业发债存在严格的控制，以及债券市场的高风险性，很多房地产企业都选择远离债券市场，严重影响了债券市场的规模，使债券的发行量越来越小。许多企业渴望发行本公司的债券，然而，严格的债券发行制度将众多中小企业关在门外，加上债券市场本身存在着诸多不足，使得多数企业选择远离该种融资方式。
（三）股权融资很难成功上市
融资是企业获得资金支持、解决财政问题的重要渠道，是房地产企业走向成功的必经之路。然而，由于国家对上市的严格监管，多数企业存在着达不到上市要求的问题。房地产是一个特殊的行业，企业一般存在着高负债率，因此，为了整个金融市场的安全，国家加大了对房地产企业上市的控制，使得众多企业在短时间内无法成功上市。
三、对造成房地产企业融资现状原因的分析
（一）国家宏观调控的影响
房地产企业的兴衰离不开国家的宏观调控，整个市场经济也不能离开国家的调控独立运行。受金融危机的影响，房地产行业曾经陷入短暂的危机状态，为促进房地产的发展，国家出台了多种政策，不断刺激国内的需求，使房地产行业在危机中重生，并在之后的几年中迅猛发展。可见，国家的宏观调控对房地产业的发展起着至关重要的作用。然而，近几年来，我国持续出现房地产泡沫，许多专家预言这种泡沫可能会引发又一次的、破坏性更强的金融危机。为避免金融危机的再一次发生，国家出台了众多调控政策，对房价的持续上涨进行控制，加大了房地产企业的融资难度。
（二）房地产融资渠道窄，各种融资方式都有一定的局限性
房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，据统计，房地产企业的资金中银行资金所占比例为60%以上，此外，房地产开发的资金、收取的购房者的定金和预付款50%以上都来自于银行贷款，由此可见，房地产企业对银行具有很强的依赖性。银行贷款只是外部融资的一个方面，还包括股权投资、房地产信托等等，这些外部融资方式都存在着一定的局限性。内部融资也是企业进行融资的一种方式，这是一种扩大再生产的方式，成本低，风险小。然而，这种融资方式只能作为企业资金紧张时的一种融资方式。
（三）金融体系不健全，产品缺乏创新
我国房地产企业的融资对金融的依赖性很大，然而，我国的金融市场普遍存在着体系不健全，发展不完善等问题，影响了企业融资渠道的多元化发展，加上银行贷款的种类较少，缺乏创新，这些都严重制约了融资渠道的发展。由于房地产本身是资本密集型的行业，受其密集程度的影响，企业出现了多种问题，如资金不足、负债率过高等等。此外，银行贷款是房地产企业进行融资的主要渠道，然而银行贷款的品种过于单一，缺乏创新，满足不了房地产行业的需求。一直以来，我国在银行贷款的品种上缺乏创新性，只满足于少数几种产品的维持，严重制约了房地产的融资发展。再加上现有融资渠道本身就很窄，其它融资方式无法被运用，也影响了房地产企业的融资。可见，要想改变这种状态，需要加强对金融体系改革和金融产品创新的重视。
（四）房地产企业的不断扩张
随着中国经济的飞速发展，房地产市场出现了越来越多的中小型企业，这些企业的整体素质比较低，运行机制不完善，还普遍存在着信用度低、高风险等问题，这些问题的出现，使得中小型企业在融资的进程中步履维艰，严重制约了这些企业的发展壮大，甚至改变了整个房地产行业的融资现状。
四、解决房地产企业融资难的对策
（一）构建房地产融资多元化的模式
构建房地产融资多元化的模式是拓宽融资渠道的有效途径，房地产开发在融资过程中遇到了许多问题，要想解决这些问题，就要改变融资依赖于银行贷款的现状。我国曾在十六届三中全会中提出了金融行业的四大支柱，这位房地产融资多元化模式的构建奠定了政策基础。房地产企业应该抓住这个机会，努力实现融资方式上的创新，拓宽融资渠道，彻底改变传统的依赖于银行贷款的融资方式，为企业创造有力的资金上的支持，具体可以从引入资本、增加债券发行量、信托等多个方面入手。
（二）完善信用评级体系，提高自身竞争力
房地产融资多元化的实现离不开企业、金融和政府三方的共同努力，尤其离不开企业自身素质和竞争力的提升。一方面，企业首先要做的就是完善自身的信用评价体系，不仅可以有效地促进房地产行业的稳步发展，还可以维持金融市场的稳定性。要想完善信用评价体系，企业首要任务是转变对该体系的态度，不能只将其视为审批过程的必走程序，更要将其视作企业的真正需求，在此基础上，企业要进一步对信用评级的一些行为进行严格的规范，实现其公正合理性。企业还可以通过发行债券、引入国外机构、借鉴国外的信用评级程序等方式完善自身的评级体系，不仅可以提高企业信用评级机构的专业能力，还可以将评级机构推向市场，进一步增强评级体系的公正性。另一方面，企业要努力提高自身的竞争力，扩大规模，提高专业化水平，并努力创造企业自身的品牌，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
（三）加强政府对房地产业的宏观调控
房地产业的兴衰离不开政府的宏观调控，政府的首要任务是为房地产企业的融资创造有效的制度环境，健全和完善相应的法律、法规和支持体系。房地产是一个高风险的行业，要想使其稳步发展，必须健全相应的制度和体系，为房地产业创造一个规范的融资环境，降低其金融风险，促进房地产企业的稳定发展。此外，政府还要进一步加强对信用中介机构的监管，充分发挥中介机构的公正性，避免房地产企业为筹集资金与信用机构联合骗取银行贷款。同时，还要加强对企业违规行为的惩罚力度，建立信用档案，一旦发现中介机构出现违规操作，政府就要采取相应的处罚措施。这种保持中介机构相对独立性的方法不仅可以加强政府对机构的监管，还可以大大地促进整个市场紧急的稳步、健康发展。
五、结束语
综上所述，要想彻底改变房地产企业的融资现状，解决融资中的多种问题，离不开政府、企业和金融的共同努力。政府要加强对企业的宏观调控，加大对信用中介机构的监管；企业要努力完善信用评价体系，提高自身的竞争力，拓宽融资渠道，努力实现融资方式的多元化；金融业要不断进行银行贷款品种的创新，为房地产企业融资方式多元化的实现提供有力的支持。
参考文献：
[1]赵俪.我国房地产企业融资现状及对策[J].现代营销（学苑版），2012，（06）：161-162
[2]王少梅.房地产企业融资现状及其成因的思考[J].江苏商论，2011，（10）：144-146
关键词：房地产业；发展现状；攸县；
中图分类号:F293.3文献标识码：A
1.攸县房地产业现状
2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。
2．攸县房地产业发展中的问题
2.1 房地产行业指标分析
1.房地产行业相关指标分析
（1）商品房销售价格
2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。
（2）商品房销售面积
2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。
（3）房地产开发投资额增幅
据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。
（4）商品房销售额与开发投资额
2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。
（5）新开工面积与施工面积
湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。
（6）施工面积与竣工面积
根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。
（7）销售面积与竣工面积
该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。
2.房地产行业与经济发展相关均衡分析
（1）商品房价格增幅与GDP增幅
房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。
（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP
根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。
（3）房价与城镇居民人均可支配收入
自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。
2.2 攸县房地产业问题小结
1.房地产市场体系仍不完善。
迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。
3.有效供应不足，难以满足消费需求。
目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。
4.企业规模不大，难以抵御风险。
企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。
参考文献：
[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；
[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；
[3]王冠阳；张颖；；天津市房地产发展现状研究[J]；科技咨询；2007年18期；
同时，为了促进国内经济发展，完善对外贸易，必须寻找国民经济支柱产业，
在90年代后期，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业开始有所回暖，
在我国城镇居民的比例中，大部分人由起初的一套住宅变为今天的两套或者
三套住宅，房地产产业发展之快已经超出政府评估和国民预料。
关键词：房地产产业、国民经济、现状、特征
Abstract: China, as a country with a large population of 1.3 billion, when increases China's national economy, must fix the pilar industry of national economy to promote domestic economic development and improve the foreign trade. In the late 1990s, as a pillar industry of the national economy, the real estate industry has begun to develop. In urban of China, most of residents have two or three sets of house form the original one set, thus the development of real estate industry was faster than the assessment of government and public expecting.
Key words: real estate industry; national economy; status quo; characteristics
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
何为房地产产业及其特征？
在生活中我们所说的房地产这一名词其实是没有固定的法律定义的，房地产应该是房屋与土地的结合物，分开而来也会有自己的固定价值。当两者结合到一体时它的价值会体现的更为突出，在法律上，房地产产业习惯被称为不动产价值，因为房屋建造在土地上是固定的，不会以为毁坏或者拆迁而继续存在自身的价值，这就被称为不动产产业。
房地产产业具有一定的特性，其中包括1、具有一定的风险性，会受到外界环境的影响，2、具有产权固定性，不具有移动性；3、具有一定的投资性，这也会因为外在环境原因受到影响。90年代后期大量出现一些房地产公司，其实就是预见了房地产市场的发展，这就是所说的投资性。
我国房地产产业的现状
在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分，对于现状人们的消费观念
看来，大多数人都会先考虑住房问题，从2007年起，全国大小城市房价均
开始上涨，一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展，想通过房地产行业促
进国民生产消费，扩大内需，另一方面是因为对外贸易以后，接二连三的国
际盛会在中国召开，比如奥运会、世博会，大量国外企业为了廉价劳动力和
土地在中国建厂，其中更多是的人为因素，对于我国房地产行业的现状，政
府已经无法大力调控，房地产产业本来就是一种多方位的市场，充满了竞争，
就是商人在商场中的一种投资，它具有投机性、滞后性。现今为止我国房地产市场存在的主要问题主要有一下几个方面：
房地产市场发展速度过快
在我国房地产行业真正兴起的时间应该在90年代以后，在短短的二十多年里，房地产的价格已经连续翻涨了许多倍，有的大城市甚至是几十倍，在发展过程中许多房地产商没有遵循自然发展的商业规则，采取了众多不正当的竞争手段，在交易过程中出现了、官官相护等一系列不健康因素，严重导致了我国房地产事业的发展不良现状，就好似空中楼阁一样，没有一点一滴的地基，随时都会坍塌。
2、房地产价格已严重超标
目前我国仍处在发展中国家的阶段，国富民却弱，在这个时期我们应该提高百姓的生活质量，可是相对而来，我们的人均工资是在不断增长，但比起物价的增长速度，真是遥不可及，再说到日常关注的房价，现在一个月的工资基本连房子的一平米都买不起，在现实生活中很多人辛苦一辈子智能付个房子的首付，每个月拖着沉重的房款，就这样过一辈子，现在的房价已远远超出人们的生活水平和承受能力，现在银行借贷能力也严重超出预算，如果房价还不能得到调控，我想我国房地产行业也许会面临着更大的挑战。
土地泛滥，政府违规批地
众所周知，好的小区必须建在好的地段上，那这就离不开土地，政府在我国房地产行业中起到了不可估量的作用，没有政府给房地产商批地，再好的住宅楼也建不起来。现在中央不再给地方政府拨款，地方政府为了自己的利益和政府人员的利益， 为了确保自己地方政府的年收入，一些政府领导就会根据自己的权职范围，以政府征地为借口，或者以低廉的价格从百姓手中购置一些土地，然后采取竞标的方式，以最高价格卖给房地产开发商，以此来满足自己的私欲和利益。
有些政府在将土地卖给开发商以后，看到开发商谋取暴利以后，往往会以自己的权力逼迫开发商更改合同，但是更改合同所增加费用从哪里得来，房地产开发商肯定会在房价上增加价格然后从购房者的手中谋取失去的利益，其实这就是一种恶性循环，最后受苦依然会是百姓。
4、房地产行业供大于求、结构失衡
在我国现今的房地产市场中，存在着比较严重的失衡状况，城镇贫富差距巨大，并且正在不断的上涨趋势。
在城乡规划中，大批村庄变成城镇，但是在城市中，每年有1300年新生青年将会进入城市，这就意味着更大的房产需求，但是作为刚刚从学校从农村出来的我们，根本无力去购买现今高昂的楼盘，所以更多的人只是在租房，从而这又带动了房地产业又一个小的发展，更多的有钱人去将手中余富的钱购买房产，然后将房产出租给新生青年，首先房价上涨自然会带动房租的上涨，在现今房地产产业中，其实是一小部分人在掌握着大部分人的命运，这也就是我们所说的炒房团，发生这一现象的根本问题所在就是国家制度问题，虽然现在政府出台了一些政策，但是已经毫无意义，有钱人也不在乎那点房产税。
其次是政府在全国会议上提到的廉租房，现在已经被称为社会保障房，但是保障的却不是普通百姓，政府官员以各种名义团购廉租房，普通百姓根本没有机会去接触保障房。
房地产中介纷纷倒闭、银行债务繁重
现在的房地产市场中很多小的地产公司因为物价上涨、建筑材料的上涨、很多小的地产公司都纷纷倒闭，银行借贷的债务已经无法偿还，银行亏损严重，房地产市场低迷，加之经济危机的来临，房地产行业面临着巨大的考验。
参考文献：【1】王冰，黄磊，浅谈居民收入水平与住房价格的关系。中国科技信息，2005,年
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房地产；估价行业
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2012）5-0059-02
随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、我国房地产估价业发展的现状
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。
二、房地产估价行业存在的主要问题
1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证
我国房地产估价行业起步时间不长。一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。
2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高
由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求，不但影响了估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。
3.行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争
目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。
三、促进房地产估价行业科学、健康发展的建议
1.建立健全房地产估价行业的法律规范
有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。当前我国的房地产估价行业的相关法律法规都不太健全，应该制定《房地产估价法》，明确房地产估价师学会的地位，并授权房地产估价师学会制定行规，管理行业；规范组织机构的设立、审批；整合估价部门，保证估价机构的平等竞争；明确各种不规范行为，完善处罚措施；建立接受社会监督的反馈机制；提高估价机构的级别标准，增强市场竞争力，提高估价师的素质；用法制的手段规范房地产估价市场。
2.加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质
房地产估价行业的规范化程度，决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题，在评估过程中，估价师充当了公信者的角色。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营．规范执业，严格遵守本行业的职
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业道德标准，严格控制评估报告的质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。可以在条件允许时建立房地产估价师诚信档案，实施信用公布和开放制度，提供网络查询服务。
3.加快拓展业务领域，积极创新业务种类
目前我国大多数估价机构的业务较为单一，从国外成功的估价机构的经营管理上可以看出，它们的业务范围涉足多个方面，业务范围多元化发展趋势越来越明显。我国的众多估价机构应该走上多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。比如，积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。
总之，随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价行业承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有不断促进行业健康有序的发展才能做好房地产估价工作，造福于社会。
[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技，2010（2）.
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【关键词】房地产行业 融资现状 对策研究
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，对推动我国GDP增长，满足人民群众住房需求具有深远的意义。基于房地产行业的内在特征，其对资金的追求具有数量大、周期长的天然特点，形成了房地产行业与金融市场相互依赖的密切关系。近年来，在从紧货币政策和国家加强楼市调控的双重压力下，房地产融资方式和趋势出现了新变化：许多房地产开发商面临融资难、资金周转慢、融资压力大等问题。由于长期以来我国房地产行业都是通过银行渠道来获取资金，在银行贷款收紧的情况下，这种融资方式严重影响了房地产行业的资金来源与稳定性，成为制约其发展的主要问题。因此，如何有效利用金融市场，创新房地产金融，成为业界普遍关心的议题，同时形成健康、可持续的房地产融资模式，对促进我国宏观经济增长和金融风险控制同样具有重要意义。
一、房地产融资现状
（一）2011年，在从紧的货币政策下，地产行业融资结构发生很大变化：截止到11月底，房地产国内贷款增速出现大幅回落，已降至1.2%；而企业自筹资金的全年增速上涨至30%，占比近41%；海外融资形式尽管占比较小，但在前三季度备受企业青睐，房企大量海外举债以缓解现金压力；其他资金主要为预付款和按揭贷款，其增幅也基本上处于下滑态势。可见，在信贷环境更趋紧缩的情形下，房地产企业资金来源增长的主要动力为自筹资金和外资的支援。
（二）2011年以来，国家接连6次上调金融机构存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，多家银行表示主动控制房地产贷款增速，信贷资源全面收紧，房地产企业获取银行融资日渐困难，而大型房地产企业获得了较多的信贷支持，如万科仅2011年上半年就为其关联企业先后提供近90亿元担保贷款，这种项目融资共担风险的形式成为许多企业获取银行信贷的重要渠道之一；同时，为了防控房地产融资风险，银监会鼓励以银团贷款形式发放贷款，房地产企业也采取整合优势资源的捆绑形式获取银团贷款融资，例如，万达、瑞安房地产等优秀房企都凭借此种方式获得银行资金支持。
（三）2011年，股权融资基本暂停，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，已有保利地产、招商地产、泛海建设、中天城投等20多家房企撤销了各自的股权融资计划。一些规模较大的企业选择发行企业债券的方式保障项目建设资金，如中国建筑、华侨城等企业分别发行了企业债券置换银行贷款和补充营运资金，但受到国内发债成本高企的影响，整体债券融资规模明显减少。
（四）2011年，银行、资本市场等传统融资渠道收紧促进了房地产信托的发展。上半年房地产信托一直处于高位发行的状态，共发行536款信托产品，发行规模同比增长137.36%。随着银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施，严控房地产信托业务的发展节奏和规模。下半年，信托公司停发或少发房地产信托的态势已经体现，同时，成长迅速的房地产信托在2012年将迎来集中兑付期，全年到期的房地产信托产品近1200亿，进一步加剧了企业的资金压力。
（五）拥有海外上市资本平台的房地产企业继续通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力。2011年以来，碧桂园、华润置地、龙湖地产、宝龙地产等房企密集发债，几乎所有在香港上市的内地大型房企都完成了一轮融资计划。随着8月国家外管局下发通知叫停对外融资担保，房地产企业海外发债渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融资数量及规模锐减，综合实力强的房地产企业主要依靠海外银团贷款寻求资金的保证。
（六）2011年，银监会进一步引导信贷资金向保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。特别是在行业整体融资环境趋紧的背景下，越来越多品牌民生房企获得了保障房建设资金的支持，如首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等企业皆凭借在政策性住房领域的大规模投入，获得了银行授信及贷款，现金流得到了扩充，为企业的长远发展注入了重要动力。2012年我国将新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，房地产企业，特别是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契机，通过积极创新保障房融资形式，加快资金流转的速度，提升抗风险能力。
二、房地产融资的对策研究
我国房地产行业融资压力巨大，但是目前的局面是银行融资成为其主要来源，该渠道已经不能满足我国房地产企业生存和发展的资金需求，结合我国现实政策环境，借鉴外国成熟发展经验，采取多元化、务实的应对策略已经成为我国房地产企业的现实选择。
（一）加大保障房建设比例，吸引政策性信贷资金
首先，房地产企业应当顺应政府宏观调控政策导向，加大政策性住房项目的比例，吸引国家政策性信贷资金投入，以此改善公司经营现金流状况，保证企业的稳定生存和发展。
（二）利用海外资本平台，加大海外融资力度
拥有海外上市的房地产企业，可以继续利用海外资本平台，通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力；综合实力强的房地产集团可以利用海外融资平台，通过利用外资银行的资金扩充自身资金来源，从而为持续经营打下基础。
（三）利用股市筹集资金
房地产行业可以利用股票市场筹集资金，股票融资具有众多优点，包括没有银行借款那样的利息负担；没有债券融资的固定到期日，因而风险小，成本低，有效地降低公司的经营成本。房地产行业通过上市操作后发行新股、增发、配股等行为，可以将公司的股权转换为自由资金，亦可以通过收购、并购的方式扩大公司规模，提高管理效率，解决公司扩张与融资的双重问题。
（四）实施金融创新，推进房地产与保险共同发展
在长期人身保险中，保险资金具有数额巨大、期限较长、来源稳定的特点，借鉴国外先进的资金运作经验，与其闲置如此大额的保险资金，不如推进房地产行业与保险行业的共同发展。通过双方的合作，成立共同控股的合资保险公司，实现利益共享。当然，该种融资模式还需得到监管部门的审核与批准。
综上所述，笔者认为，构建多元、合理、符合当前政策环境的房地产行业融资渠道，不仅有利于克服房地产行业融资难、资金周转慢的困境，以及传统银行贷款传统融资带来的消极影响；对探索我国房地产行业与保险行业相结合的金融模式，以及完善房地产产业投资基金等融资渠道都具有重要意义。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资应扩宽融资渠道，走出一条多元融资战略道路，努力探索创新金融工具，不断丰富融资方式，走出一条多元融资战略道路。建立以银行贷款为主，政策性信贷、海外融资、股市融资、股权融资、房地产保险金融等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
参考文献
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【关键词】房地产；融资；现状；对策
一、引言
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1.房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3.关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1.构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
2.加强房地产企业内部控制管理
企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。
3.完善房地产企业融资相关法律法规
我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。
4.培养房地产融资专业人才
房地产企业要想扩大融资渠道，提高融资能力，必须具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不但涉及房地产市场，而且还涉及资本市场，比较复杂。因此企业要培养一批精通财务、金融、法律、房地产等方面知识的人才，只有这样房地产企业才能提高融资能力，扩大融资来源，同时提高融资效益，避免盲目投资。提高融资效益，避免盲目投资。
房地产业是我国最重要的支柱产业之一，房地产市场的稳定与健康发展，关系到我国国民经济的全局，而融资问题是房地产企业发展的关键。目前虽然房地产企业融资中存在一些问题，但是只要我们采取有效措施进行解决，就一定会促进房地产企业获得更好的发展，更好的为我国经济建设服务。
参考文献：
[1]邹文杰.浅析我国房地产企业融资模式的改进与制度创新[J].时代金融，2014（17）
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