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一、诉讼保全的申请
我国《民事诉讼法》规定因当事人一方的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对方当事人可以申请诉讼保全。那么当事人如何申请诉讼保全呢？
1、申请的方式要符合要求。申请诉讼保全的当事人一般采用书面方式提交申请书。但特殊情况如书写确有困难的当事人可以口头方式提出，由人民法院记录附卷，并由申请人签名、盖章。
2、申请的时间要及时。诉前保全的申请时间是在起诉以前，诉讼程序尚未开始；诉讼保全的申请时间是在诉讼程序开始后人民法院作出判决执行前，执行开始后不能申请诉讼保全。在第二审人民法院接到报送的案件之前，当事人有转移、隐匿、出卖或者毁损财产等行为，必须采取诉讼措施的，向第一审人民法院提出申请财产保全。
3、请求的对象和范围要明确。诉讼保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被申请人的财产。对被申请人财产的保全，应当要求申请人提供有关的财产所有权凭证，如汽车要提供车户证明，房屋要提供房屋产权证明书等，以防错将他人的财产查封、扣押。
4、申请保全的措施要具体。财产保全的措施有查封、扣押、冻结、提取、扣留等，当事人要求法院采取哪一种措施必须肯定、具体，不能含糊其词。否则法院可以不予受理。
5、申请的条件要符合法律规定。申请诉讼保全，必须具备以下条件：（1）、提出诉讼保全的案件必须是给付之诉，或者包含给付之诉的合并，即提起诉讼必须具有给付内容。单纯的确认之诉、变更之诉，都不具有给付内容，不适用诉讼保全。（2）、必须具备诉讼保全的前提。必须是有可能因为一方当事人的行为或者其他原因，使判决不能执行或难以执行，使权利人的合法权益受到难以弥补的损失和造成无法挽回的遗患后果。
6、申请人要提供担保。诉讼保全是人民法院根据申请人的申请采取的一种紧急的强制性措施。人民法院从保护双方当事人合法权益的角度出发，避免申请人败诉后，被申请人因诉讼保全所遭受的损失得不到赔偿的情况发生，申请人在提出诉讼保全时，应当同时提供担保，拒绝提供担保或担保不符合要求的，人民法院可以驳回申请。
二、诉讼保全申请的审查
当事人向人民法院提出财产保全的申请，这是他的权利；在他申请诉讼保全的同时，必须向人民法院提供担保，这是他的义务。只要当事人的申请符合诉讼保全的条件，并且提供担保的，人民法院都应当作出财产的裁定。人民法院在作出裁定时，没有必要作调查，但必须对当事人的申请认真进行审查。人民法院对当事人的申请，应注意审查以下几方面内容：
1、审查诉讼保全提出的时间。诉讼保全一般是由当事人在起诉以后判决执行以前或者在起诉的同时，向人民法院采用书面方式提交书面申请。以口头方式提出的，人民法院应当记录附卷，并由申请人签字、盖章。申请书和笔录应当载明请求诉讼保全的原因，保全的标的物或者有关财产的种类，数量、价额及所在地。当事人不服一审判决提出上诉的案件，在第二审人民法院接到报送的案件之前，当事人有转移、隐匿、出卖或者毁损财产等行为，必须采取诉讼措施的，由第一审人民法院制作财产保全的裁定，应及时报送第二审人民法院。此外，在判决生效后至该判决执行前，当事人有转移、隐匿、出卖或毁财产的行为，必须采取保全措施的，人民法院也可以依职权作出财产保全的裁定。
2、审查请求保全的范围和对象。诉讼保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被申请人的财产。对被申请人财产的保全，应当要求申请人提供有关的财产所有权凭证，如汽车要提供车户证明，房屋要提供房屋产权证明书等，以防错将他人的财产查封、扣押。对案外的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与本案有关的财产一般也不能采取保全措施。诉讼保全的对象界定应以法人、公民合法所有，且能够自由处分为原则。不是合法所有，如土地、物品，或非自己所有，如保管、租借他人之物，或自己所有，但受管制的物品，均不能进行财产保全。有两种情况例外，一是自己所有，但是法律禁止予以财产保全的，例如民事诉讼法第九十四条第四款规定“财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。”军队的战备、军需物质、款项，以及公益事业和慈善机构办公产所、救灾扶贫专户也禁止进行财产保全；二是非自己所有，但法律允许予以财产保全，则必须严格依法律的规定范围，例如国有企业经营管理权下可以处分的财物应严格进行财产保全，法律规定被申请人的到期应得收益或债权，必须在有充分的证据和第三人就自己与被申请人享有的债权没有争议的前提下适用。
3、审查保全申请的条件。审判实践中，并不是所有的民事案件都可以采取诉讼保全措施。要申请诉讼保全，必须具备以下条件：（1）、提出诉讼保全的案件必须是给付之诉，或者包含给付之诉的合并，即提起诉讼必须具有给付内容。因为诉讼保全的对象是双方争执的标的物，或者与争议有关的财物，采取诉讼保全措施的目的，是为了保证案件在判决后能得到切实执行。而民事执行必须是给付之诉，即必须有给付内容。因此，如果申请人将不具有财产给付内容，采取保全措施也就失去了意义。单纯的确认之诉、变更之诉，都不具有给付内容，不适用诉讼保全。（2）、必须具备诉讼保全的前提。必须是有可能因为一方当事人的行为或者其他原因，使判决不能执行或难以执行，或者造成国家、人民财产的进一步损失，使权利人的合法权益受到难以弥补的损失和造成无法挽回的遗患后果。
4、审查申请人提供担保。诉讼保全是人民法院根据申请人的申请采取的一种紧急的强制性措施。申请人申请诉讼保全的目的是为了在法院作出判决之前使财物完好地保存下来，待胜诉后实现自己的权利。对于申请人提出的保全理由，人民法院应当认真审查，但由于当事人在起诉时就提出保全，案件尚未审理，无法查明案件事实，即使查明了申请保全理由充分，应予保全，也不能保证申请人一定胜诉，因此人民法院从保护双方当事人合法权益的角度出发，避免申请人败诉后，被申请人因诉讼保全所遭受的损失得不到赔偿的情况发生，申请人在提出诉讼保全时，应当同时提供担保，拒绝提供担保或担保不符合要求的，人民法院可以驳回申请。担保必须是人民法院易于控制和可供执行为标准，可以由申请人提供实物、现金或有价证券，也可以由申请人在银行账户上的存款作担保，由资信良好的个人作担保，还可以由银行等金融机构或资信较好的大型企业出具担保。以财产担保的，担保财产的价值应不低于保全财产的价额。
三、诉讼保全裁定的执行
人民法院根据当事人的申请，认为符合诉讼保全的条件，或者认为有必要依职权决定诉讼保全的，都必须及时作出裁定。对于情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定，并立即执行。所谓情况紧急，是指如不立即采取诉讼保全措施，诉讼标的物或有关财产，就会被变卖、隐匿、转移、毁损、挥霍或因自然原因灭失，从而造成无法挽回的损失。人民法院在执行财产保全的裁定时，应当根据裁定保全的措施种类如查封、扣押、冻结或法律规定的其他方法进行执行。查封是将需要进行财产保全的财物清点后，加贴封条，就地封存，或者易地封存，查封被申请人的财物，是为了防止财物被隐藏、转移、变卖、毁损所采取的强制措施；扣押是将财物送到一定场所予以扣留，或者就地扣留，在一定期限内不准被申请人处分和动用；冻结是依法通知有关银行、信用合作社，邮政储蓄单位，不准被申请人提取或者处分其银行存款；法律规定的其他方法如扣留、提被申请人劳动收入，禁止被申请人为一定行为等。
在诉讼保全的执行过程中，往往有一些当事人以被保全的财产已设定抵押、财产不是其所有等为由对抗诉讼保全裁定的执行。在审判实践过程中，遇有下列情形，人民法院可以依法采取保全措施。
1、虚假抵押协议设定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。抵押协议关系是以其担保的主债权债务关系为基础的，但审判实践中却有一部分当事人，由于债务较多，为了逃避债务，事先与第三人串通签订虚假的抵押协议，以防被诉后财产被依法查封或扣押。这种抵押关系，行为人之间根本没有债权债务关系，或者即使有少量的债权债务关系，只是作为档箭牌。这种民事行为，不仅侵犯了其他债权人的利益，同时也违反了法律规定的，认定为无效协议。实践中还有一种情况，抵押协议与担保债权债务关系均系真实的，只是因为债权人到期没有履行付款协议，如抵押贷款中的贷款方没有履行付款义务，这样的债权债务没有实际发生，因此，为其设定的抵押协议，对双方就不产生应有的法律效力，亦视为无效。
2、抵押物的价值远远超过其担保债权数额的抵押协议，超价值部分的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。抵押权是以保证债权实现为目的而设定的。从抵押权所起的这种保证作用来讲，设定抵押关系时，抵押物的价值高于其担保的债权数额，应当是允许的，但也应当保持基本一致。有些当事人签订的抵押协议抵押物的价值远远超过了其担保的债权数额，有的甚至是债权数的数倍，这样设定的抵押协议的意图，有时候难以确定。但无论出于哪种意图，在客观上都会影响其他债权人权利的实现。因此，应认定超出价值部分的抵押无效。
3、多个债权人的债务人，将全部的财产抵押给其中一个债权人的抵押协议所设定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。最高人民法院于1994年3月26日在关于债务人有多个债权人，将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复中指出：“在债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部财产抵押给其中一个债权人，因而使该债务人丧失了履行其他债务的能力，侵犯了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定抵押协议无效”。
4、抵押期限超过抵押物保质期限的抵押协议所设定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。有些当事人以保质期较短的商品作抵押，如食品、饮料、药品等；有的在债务清偿期限届满时，因超过保质期限而失去价值，这不仅达不到设定抵押的目的，而且也影响其他债务的及时清偿，同时这种抵押协议还会造成一定的危害，一方面会造成社会资产的浪费；另一方面过期商品流入社会直接危害人民健康。这种抵押违反了《民法通则》关于民事行为不得损害社会公共利益的规定。因此，抵押期限超过抵押物保质期限的抵押协议应认定为无效协议。
5、将自己所有的财产以他人名义登记的，或事实上已实际占有并取得财物所有权的，只是未办理产权过户手续的财产，人民法院可以依法采取保全措施。有些当事人为躲避债务，防止自己的财产被人民法院扣押，将自己的财产以他人名义登记，如某公司负债累累，仍购买一辆桑塔纳轿车，以该公司驾驶员的名义报牌，而该购车的发票却入财务帐，该车的所有权应属该公司所有。有些当事人惧怕财产被查封，向他人购置的财产，迟迟不过户，仍以原户主名义使用该财产，如蔡某有多笔到期债务要偿还，其向李某购买一套房屋，并长期居住，但仍以原户主李某的名义使用该房屋，而不办理过户过续。对这些车子、房屋，人民法院是可以依法查封、扣押的。
6、单位或其他组织公款以个人名义私存的，经审查属实的，人民法院可以对其个人账户予以冻结。有的单位和组织为防止银行账户被冻结采取公款不入账，搞帐外循环，公款私存，如某采购站欠某银行贷款32万元不还，乘在改制时将房屋出售，将所得款存在该站财务人员的个人账户。法院核实后，依法作出保全的裁定，冻结该财务人员的个人账户，该单位和个人均未提出异议。且在答辩期限内，被告主动将所欠借款本息全部还清，原告向法院申请撤诉，收到了良好的社会效果。
四、诉讼保全的解除
诉讼保全的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中，需要解除保全措施的，人民法院应当及时作出裁定解除保全措施。审判实践中，遇有下列情形之一的，应当依法及时解除财产保全。
1、申请人自愿申请解除保全措施或申请人在诉讼过程中申请撤诉并经人民法院裁定准许的，则采取保全措施的目的和意义已不复存在，人民法院亦及时解除诉前保全。
第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章一般规定
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括、等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条县级以上人民政府建设主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
第三章国有土地范围内房屋登记
第一节所有权登记
第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八条经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节抵押权登记
第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。
第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。
第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
（五）其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；
（五）其他必要材料。
第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）证明房屋抵押权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或房地产权证书；
（四）最高额抵押合同；
（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（六）其他必要材料。
第五十二条当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：
（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第五十四条变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；
（六）其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第五十六条最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；
（六）其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。
第五十七条经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
（五）其他必要材料。
第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第五十九条以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；
（六）建设工程规划许可证；
（七）其他必要材料。
第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第三节地役权登记
第六十三条在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
第六十四条申请地役权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）地役权合同；
（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）其他必要材料。
第六十五条对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第六十六条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四节预告登记
第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房预售合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）预购商品房预告登记证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第七十二条申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第七十三条申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第五节其他登记
第七十四条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
第七十七条房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七十八条异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
第七十九条异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
第八十条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第四章集体土地范围内房屋登记
第八十二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
第八十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第八十五条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）集体所有建设用地使用权证明；
（五）主债权合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九条房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五章法律责任
第九十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第九十三条房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；
（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
（三）、、。
第六章
第九十四条房屋登记簿的内容和管理规范，由国务院建设主管部门另行制定。
第九十五条房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。
县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。
《房屋登记办法》已于～年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予，自～年7月1日起施行。
建设部部长 汪光焘
二八年二月十五日
房屋登记办法
第一章 总
则
第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条 xx建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条 房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得xx建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章 一般规定
第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
(一)申请；
(二)受理；
(三)审核；
(四)记载于登记簿；
(五)发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条 房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
(一)因合法建造房屋取得房屋权利；
(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
(三)因继承、受遗赠取得房屋权利；
(四)有本办法所列变更登记情形之一；
(五)房屋灭失；
(六)权利人放弃房屋权利；
(七)法律、法规规定的其他情形。
第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
第十四条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第十九条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
(一)房屋所有权初始登记；
(二)在建工程抵押权登记；
(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第二十条 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
(一)国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
(二)抵押权、地役权登记，10个工作日；
(三)预告登记、更正登记，10个工作日；
(四)异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第二十四条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十七条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条 房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
第三章 国有土地范围内房屋登记
第一节 所有权登记
第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人身份证明；
(三)建设用地使用权证明；
(四)建设工程符合规划的证明；
(五)房屋已竣工的证明；
(六)房屋测绘报告；
(七)其他必要材料。
第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
第三十二条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖；
(二)互换；
(三)赠与；
(四)继承、受遗赠；
(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
(六)以房屋出资入股；
(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人身份证明；
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(四)证明房屋所有权发生转移的材料；
(五)其他必要材料。
前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第三十四条 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十五条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
第三十六条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
(三)房屋面积增加或者减少的；
(四)同一所有权人分割、合并房屋的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十七条 申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人身份证明；
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(四)证明发生变更事实的材料；
(五)其他必要材料。
第三十八条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
(一)房屋灭失的；
(二)放弃所有权的；
(三)法律、法规规定的其他情形。
第三十九条 申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人身份证明；
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(四)证明房屋所有权消灭的材料；
(五)其他必要材料。
第四十条 经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十一条 经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节 抵押权登记
第四十二条 以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条 申请抵押权登记，应当提交下列文件：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(四)抵押合同；
(五)主债权合同；
(六)其他必要材料。
第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
(二)被担保债权的数额；
(三)登记时间。
第四十五条 本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。
第四十六条 申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋他项权证书；
(四)抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
(五)其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第(四)项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第四十七条 经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋他项权证书；
(四)房屋抵押权发生转移的证明材料；
(五)其他必要材料。
第四十八条 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
(一)主债权消灭；
(二)抵押权已经实现；
(三)抵押权人放弃抵押权；
(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第四十九条 申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
(一) 登记申请书；
(二) 申请人的身份证明；
(三) 房屋他项权证书；
(四) 证明房屋抵押权消灭的材料；
(五) 其他必要材料。
第五十条 以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
第五十一条 申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：
(一) 登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权证书或房地产权证书；
(四)最高额抵押合同；
(五)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；
(六)其他必要材料。
第五十二条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：
(一)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；
(二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第五十三条 对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第五十四条 变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条 申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二) 申请人的身份证明；
(三) 房屋他项权证书；
(四) 最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
(五) 最高额抵押权发生变更的证明材料；
(六) 其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第五十六条 最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋他项权证书；
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
(五)最高额抵押权发生转移的证明材料；
(六)其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。
第五十七条 经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋他项权证书；
(四)最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
(五)其他必要材料。
第五十八条 对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第五十九条 以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条 申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)抵押合同；
(四)主债权合同；
(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；
(六)建设工程规划许可证；
(七)其他必要材料。
第六十一条 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)登记证明；
(四)证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
(五)其他必要材料。
第六十二条 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第三节 地役权登记
第六十三条 在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
第六十四条 申请地役权设立登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)地役权合同；
(四)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(五)其他必要材料。
第六十五条 对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第六十六条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)登记证明；
(四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；
(五)其他必要材料。
第四节 预告登记
第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
(一)预购商品房；
(二)以预购商品房设定抵押；
(三)房屋所有权转让、抵押；
(四)法律、法规规定的其他情形。
第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)已登记备案的商品房预售合同；
(四)当事人关于预告登记的约定；
(五)其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)抵押合同；
(四)主债权合同；
(五)预购商品房预告登记证明；
(六)当事人关于预告登记的约定；
(七)其他必要材料。
第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权转让合同；
(四)转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
(五)当事人关于预告登记的约定；
(六)其他必要材料。
第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)抵押合同；
(四)主债权合同；
(五)房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
(六)当事人关于预告登记的约定；
(七)其他必要材料。
第五节 其他登记
第七十四条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
第七十五条 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
第七十七条 房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七十八条 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
第七十九条 异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
第八十条 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第四章 集体土地范围内房屋登记
第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
(四)申请登记房屋符合城乡规划的证明；
(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图；
(六)其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条 办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第八十五条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
(二)房屋坐落变更的；
(三)房屋面积增加或者减少的；
(四)同一所有权人分割、合并房屋的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权证书；
(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
(五)证明房屋所有权发生转移的材料；
(六)其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条 依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权证书；
(四)集体所有建设用地使用权证明；
(五)主债权合同和抵押合同；
(六)其他必要材料。
第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五章 法律责任
第九十一条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十二条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第九十三条 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；
(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
(三)、、。
第六章 附
则
第九十四条 房屋登记簿的内容和管理规范，由xx建设主管部门另行制定。
第九十五条 房屋权属证书、登记证明，由xx建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。
县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报xx建设主管部门备案。
第九十六条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。
根据《立案一庭与相关审判庭保全工作职责及衔接的暂行规定》（试行）的规定以及2006年4月22日院长协调会议精神，现阶段立案一庭与相关审判庭保全工作职责及衔接暂按以下规定实行：
（一）对利害关系人提出的诉前保全申请，由立案一庭保全合议庭审查、核保、下达保全裁定并实施保全措施。
（二）诉前保全措施采取后，当事人在15日内的，立案一庭保全合议庭负责将诉前保全所有材料移交立案人员，一并转入审判庭审理。
（三）对当事人提出的诉讼保全申请，由审判庭案件承办人负责审查。符合保全条件的，计算并通知当事人交纳保全申请费，向申请人送达保全事项通知书，制作保全裁定同时填写保全业务联系单，保全事项及线索应当填写清晰明确。审判庭案件承办人将保全裁定、保全业务联系单一并移交立案一庭保全合议庭内勤，办理好交接手续。
立案一庭保全合议庭内勤接到审判庭移交的保全材料后进行审核，对符合接收条件的，作好登记并在保全业务联系单回执上签字后交给审判庭案件承办人。
（四）保全合议庭收案后，由审判长及时分配给保全实施人员，由保全实施人员负责按保全裁定送达的先后顺序实施相关保全措施。如果需要其他部门配合实施保全工作的，由主管庭长负责协调，相关部门应按照要求积极配合保全实施工作。
如遇保全实施人员已经全部外出实施保全工作，审判庭又移交来保全案件且情况紧急的，立案庭主管庭长可决定由该审判庭自行实施保全工作。
（五）保全措施实施完毕后，保全实施人员将所有保全实施材料交保全合议庭内勤，由内勤负责复印存档并将原件移交审判庭案件承办人签收。
（六）当事人提出复议、变更保全措施、解封、续封等申请事宜均由审判庭案件承办人负责审查办理，交由立案一庭保全合议庭实施。
（七）诉讼中保全裁定全部由审判庭下达，裁定（含保全、复议、变更、续封、解封等裁定）的案号在该案案号后加杠区分，第一份裁定在案号后加－1，第二份裁定在案号后加－2，依此类推。
二、当事人在什么期间内可以向法院提出保全申请？
利害关系人申请诉前保全，必须在前15天内提出。当事人申请诉讼中保全，应当在时至生效判决作出前提出。当事人申请证据保全，应当在举证期限届满前7日向法院提出。
三、当事人应该以什么形式向法院提出保全申请？
应当以书面形式提出，由于民事保全申请一般不需要副本，因此，审判人员更有必要要求申请人以书面形式提出申请。否则，被申请人完全有可能以保全措施是由法院依职权主动提起为由要求进行国家赔偿，法院容易陷入要承担责任的窘境。
四、民事保全申请书应该怎么写？
民事保全申请状是申请人向人民法院提出保全申请的书面依据，保全申请书应当具备以下内容：
（一）申请人和被申请人的基本情况：自然人应写明姓名、性别、出生年月日、民族、籍贯、职业或者工作单位、住址；法人或者其他组织应写明名称、住所地、法定代表人或者主要负责人姓名和职务。
（二）申请事项应明确保全的对象，包括具体的保全请求的内容和范围。
（三）事实和理由应写明申请保全的事实依据和原因，申请证据保全的还应写明保全的目的。
（四）必要的证据。一般包括下列证据：证明其权利即享有请求权的证据；证明其权利正在遭受侵害的证据；证明如果不采取保全措施将遭受难以弥补的损失的证据。
（五）申请人署名栏：自然人应亲笔签名；法人或者其他组织应写明全称，加盖公章。
五、法官在审查当事人的保全申请时，主要从哪几个方面加以审查？
根据最高人民法院的通知精神，并不是说只要当事人提出申请并提供担保法院就应当为其下达保全裁定。合议庭在下达裁定前应对以下几个方面进行审查后才能作出是否下达裁定的决定。
（一）申请人与被申请人之间存在民事争议，申请人的合法权益正在或将要受到侵犯和损害。
（二）必须有保全的必要，有正在或即将发生的侵犯或损害行为发生，导致将来判决无法强制执行或难以执行。如果经审查虽然有侵犯申请人权利或有损害申请人债权的情形发生，但是不影响将来判决的执行，或者即使有影响但并非导致判决无法执行或很难执行的，或者所造成的损失并不严重，日后可以挽回的，都不能作出保全裁定。在这一点上，世界各国和地区的规定基本上相同。但是，我国在司法实践中，对保全的必要性审查没有予以足够的重视。
（三）申请人提起的本案之诉有可能胜诉。法官在决定是否作出民事保全裁定时，应当对有关证据进行审查。如果发现申请人确实没有胜诉可能的，就应当作出驳回申请的裁定，不管申请人是否提供了足够的担保。
（四）申请人应对其申请进行必要的举证。我国《民事诉讼法》没有明确予以规定，但《海事诉讼特别程序法》、《著作权法》、《商标法》以及相关的司法解释都要求当事人提交有关证据，供法院在作出决定之前进行必要的审查。在具体做法上，即要求申请人承担释明的义务，可以对申请人进行口头审理。
六、针对财产的保全措施主要有哪几种措施？
根据我国《民事诉讼法
》第94条和最高人民法院《民事诉讼法适用意见》第99－102条、第104－105条的规定，针对财产的保全措施有以下几种：
（一）查封（扣押）。一般认为两者的区分标准是执行标的物的位置是否转移。1998年最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第41条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告；对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。
（二）冻结。即法院责令有关银行等金融机构不准当事人提取存款的措施。法院决定冻结利害关系人或当事人的存款时，应向有关银行、信用社发送协助执行通知书，有关银行、信用社有义务协助采取冻结措施。
（三）变卖。即法院对不宜长期保存的物品予以处理或责令当事人及时处理由法院保存价款的措施。
七、保全裁定应该如何引用相关的法条？
承办人应依照诉讼文书样式的要求制作裁定书，并根据不同的保全类型分别引用相关的法律规定和司法解释。
（一）民事诉前财产保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百四十条第一款第（四）项的规定。
（二）民事诉讼财产保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十四条、第九十九条、第一百四十条第一款第（四）项的规定。
（三）民事诉讼证据保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第七十四条、第一百四十条第一款第（十一）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十三条第一、二款、第二十四条的规定。
（四）行政诉讼财产保全裁定，应引用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十八条第一、三款、第六十三条第一款第（八）项的规定。
（五）上列案件系涉外财产保全案件的，诉讼保全裁定应同时引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款规定；诉前保全裁定应同时引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第二款、第二百五十二条规定，并将原引用的《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条变更为第九十三条第一、二款规定：
八、解除保全裁定应如何引用相关的法条？
解除保全是指申请人申请解除对被申请人采取的保全措施和案件审理结案后，生效裁判文书无执行内容，被申请人申请解除对其采取的财产保全措施，以及诉前保全案件的申请人在法定期间内未，法院依法解除保全措施的情形。
（一）解除申请人未的民事诉前财产保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第三款、第一百四十条第一款第（十一）项的规定。
（二）解除民事诉前、诉讼证据保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项和有关解除诉前、诉讼证据保全的法律法规、司法解释的规定。
（三）解除诉讼中的民事诉讼财产保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第109条的规定。
（四）解除结案后的民事诉讼财产保全裁定，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定。
（五）解除诉讼中的行政诉讼财产保全裁定，应引用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条第一款第（十五）项、第九十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第109条的规定。
（六）解除结案后的行政诉讼财产保全裁定，应引用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条第一款第（十五）项的规定。
（七）上列案件系涉外保全案件的，诉前保全裁定应将原引用的《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第三款变更为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定。
九、诉前保全严格的实质条件？
由于诉前财产保全是在之前进行，人民法院对双方的争议尚未进行审理，对案件的实体争议缺乏了解，容易使被申请人的权益受到损害。因此，法律对适用诉前财产保全规定了严格的条件。主要包括：
（1）必须情况紧急。这里的“情况紧急”是指债务人即将或正在转移、处分其财产，或者已经将财产转移等情况。这方面申请人应当提供相应的证据，不能口说无凭。
（2）申请人必须提供担保。申请人不提供担保的，人民法院应当驳回申请。
（3）必须是债权债务关系非常明确，或对方承认、认可的权利义务关系。并且有关双方的民事权利义务争议必须有给付的内容，即将来提起的诉讼必须是给付之诉，或者含有给付的内容。
十、申请人应该向法院提供怎样的担保？
在司法实践中，申请人向法院提供保全担保主要有以下几种形式：
一是现金担保。申请人将由法院确定的金钱数额存到或划拨到法院指定的帐户上。
二是实物担保。担保物为不动产或者特定动产的，应当设置抵押权，并依法登记；担保物为动产的，应当设置质押。
三是信誉担保。这种担保也就是保证，但是，对保证人的主体资格要进行严格审查。
四是权利质押。司法实践中，申请人还可以土地使用权、票据权利作为担保物设置担保。最高法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第132条规定，“在案件审理或者执行程序中，当事人提供财产担保的，人民法院应当对该财产的权属证书予以扣押，同时向有关部门发出协助执行通知书，要求其在规定的时间内不予办理担保财产的转移手续”。
十一、申请人提供担保的数额有什么法律规定？
担保书应写明为被担保人担保的事由、额度、形式等，且担保数额应当符合下列条件：（1）财产保全的申请人应当提供等于或者大于申请保全财产标的额的担保。（2）证据保全的申请人应当提供等于或者大于案件标的额的担保。（3）申请人同时申请财产保全和证据保全的，应当提供等于或者大于财产保全标的额与案件标的额之和的担保。
十二、法院对哪些财产不能作为实施保全措施的对象？
从理论上讲，凡是能成为执行标的的被申请人的财物，都可以成为财产保全的对象。但是我国法律从实际出发，使以下保全措施的对象受到限制。
一、金融机构的存款准备金和备付金不得采
取保全措施。
二、中国人民银行及其分支机构的某些财产不得实施保全措施。
三、对军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和与党政机关脱钩企业的开办单位的国库款、军费、财政经费帐户、办公用房、车辆等其他办公必需品，不得采取查封、扣押、冻结、拍卖等保全措施和执行措施。
四、对棉粮油政策性收购资金形成的粮棉油不宜采取财产保全措施。
五、案外人的财产或者善意取得的与本案有关的财产不能进行财产保全措施。
六、被申请人及其所扶养家属生活所必需的物品、完成义务教育所必需的物品和费用、用于身体缺陷所必需的辅助工具医疗物品。
七、被申请人及其所扶养家属所必需的生活费用，当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定。
八、未公开的发明或者未发表的著作。
九、被申请人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品。
十三、民事保全裁定具有哪些法律效力
民事保全裁定一经作出，立刻产生法律效力。依照我国《民事诉讼法》、《海事诉讼特别程序法》以及有关的司法解释的规定，民事保全裁定具有以下法律效力：（1）民事保全裁定的执行力。民事保全裁定一经作出，应当立即执行。（2）对世效力。法院作出民事保全裁定之后，非经法定程序，非经法院裁定，任何人和单位都无权解除保全措施。最高人民法院《民事诉讼法适用意见》第108条规定，“人民法院裁定采取财产保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上级人民法院决定解除外，在财产保全期限内，任何单位不得解除保全措施”。任何人和单位都有协助的义务。（3）如果属于诉前作出裁定，应当在规定的时间内向对本案有管辖权的法院。
十四、当事人对民事保全裁定不服能否提出申请复议？
我国《民事诉讼法》规定，无论是申请人还是被申请人对财产保全的裁定不服的，可以申请复议一次。被申请人应按照保全申请的格式向法院提出异议或变更保全措施的书面申请，一般来说，会有三种情形可能对申请民事保全的裁定提出不服的意见；首先，如果申请被驳回，申请人显然会提出异议；其次，如果法院作出采取民事保全措施的裁定，被申请人有可能会提出异议；再次，如果民事保全的裁定书上对第三人的财产或权利采取保全措施，第三人也会提出异议。对于后面两种情形，如果法院认为提出的异议有道理，就会作出撤销民事保全裁定的裁定，解除民事保全措施。
十五、如果保全裁定错误，造成被申请人的损失由谁进行赔偿？
只要法院不依职权提起保全程序，就不可能存在进行国家赔偿的问题。
我国《民事诉讼法》第95条规定，“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失”。
十六、人身也可以成为保全措施的对象吗？
这种情况就是限制出境措施。限制出境是指被申请人系外国人、无国籍人、享有他国永久居住权的中国公民在中国境内因有未了结民事案件，依照《中华人民共和国外国人入境出境管理法》第二十三条第（二）项规定，可以限制被申请人出境；被申请人系中国公民在中国境内因有未了结民事案件，依照《中华人民共和国公民出境入境管理法》第八条第（二）项规定，可以限制被申请人出境的情形。
申请人请求限制被申请人出境，应当在案件后审理期间向法院提交书面申请，并按规定提供相应的担保。
河北省土地登记细则最新版第一章总则
第一条为规范土地登记行为，维护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权，以及依照法律、法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
第三条在本省行政区域内进行土地登记，应当遵守本办法。
林地、草原的所有权、使用权和水面、滩涂的养殖使用权以及土地承包经营权的登记，分别依照森林、草原、渔业和土地承包法律、法规的有关规定办理。
第四条省、设区的市和县(市)人民政府国土资源行政主管部门主管本行政区域的土地登记和相关监督管理工作。
第五条土地登记实行属地登记原则。
进行土地登记，当事人应当依法向土地所在地设区的市或者县(市)国土资源行政主管部门提出申请，经设区的市或者县(市)人民政府批准后登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由设区的市或者县(市)国土资源行政主管部门直接登记造册，核发土地他项权利证明书。
第六条土地以宗地为单位进行登记。
宗地，是指被土地权属界线封闭的地块或者空间。
第七条设区的市和县(市)国土资源行政主管部门应当建立本登记辖区内统一的土地登记簿。
土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地权利的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于土地登记簿时发生效力。
土地登记簿应当加盖设区的市、县(市)人民政府的印章或者土地登记专用章，并永久保存。
第八条土地登记审批表、土地登记簿等土地登记资料应当按规定填写，并如实记载。
任何单位和个人不得伪造、涂改土地登记资料、土地权利证书。
第九条本省实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。
第二章土地登记申请
第十条土地登记依当事人申请进行。但法律、法规、规章另有规定的除外。
第十一条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：
(一)土地总登记;
(二)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;
(三)因继承或者遗赠取得土地权利的登记;
(四)因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记;
(五)因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记;
(六)更正登记或者异议登记;
(七)名称、地址或者用途变更登记;
(八)土地权利证书的补发或者换发;
(九)其他按规定可以由当事人单方申请的情形。
第十二条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。
第十三条集体土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请土地登记;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组申请土地登记;属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织或者乡(镇)人民政府申请土地登记。
宅基地使用权由依法享有该宅基地使用权的当事人申请登记。
第十四条省直机关和财政全额拨款的省属事业单位土地使用权登记的申请办法，由省人民政府管理机关事务工作的机构会同省国土资源部门及其他有关部门制定。
第十五条城镇基础设施、市政公用设施的土地使用权由其经营管理单位申请登记。经营管理单位不具备法人资格的，由其主管部门或者具备法人资格的上级主管单位申请登记。
第十六条与地表土地使用权分离的经批准独立使用的地上或者地下空间，可以由当事人单独申请地上、地下空间的土地使用权登记。
第十七条申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：
(一)土地登记申请书;
(二)申请人身份证明材料;
(三)土地权属来源依据、证明等材料，共同使用一宗土地的一并提交共同使用该宗土地的合同或者其他材料;
(四)符合国家有关技术规程要求的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;
(五)地上附着物的权属证明;
(六)法律、法规规定的完税或者减免税凭证;
(七)法律、法规、规章规定的其他材料。
第十八条前条第四项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托具备相应资质的专业技术单位经地籍调查获得。
在进行地籍调查时，当事人和相邻利害关系人应当共同在现场指认拟申请登记的土地权属界线。相邻利害关系人无正当理由未到现场指认土地权属界线或者拒绝在地籍调查表上签字的，负责地籍调查的单位可以根据有关地籍资料、现状界址及当事人指认的土地权属界线，确定拟申请登记的土地权属界线，并以书面送达或者公告送达的方式通知相邻利害关系人。相邻利害关系人自收到通知之日起15日内未提出异议的，按地籍调查结果认定拟申请登记的土地权属界线;提出异议的，依照土地管理法律、法规和国家其他有关规定处理。
第十九条未成年人的土地权利应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第十七条规定的材料外，还应当向国土资源行政主管部门提交监护人的身份证明材料。
第二十条委托人申请进行土地登记的,除提交本办法第十七条规定的材料外，还应当向国土资源行政主管部门提交授权委托书和人的身份证明材料。
第二十一条申请土地登记提交的材料应当是原件。不能提交原件的，应当提交与原件一致的复印件。
申请人应当对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提交虚假材料。
第二十二条国土资源行政主管部门对申请人提出的土地登记申请，应当依照下列规定处理：
(一)申请登记的土地不在本登记辖区的，当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门提出申请;
(二)申请材料不符合要求但可以当场更正、补充的，允许申请人当场更正、补充;申请材料不符合要求且不能当场更正、补充的，当场或者在5日内一次性告知申请人需要更正、补充的全部材料;
(三)申请材料符合要求或者申请人按规定更正、补充并提交全部申请材料的，应当受理申请人的土地登记申请。
第三章土地权属审查与注册登记
第二十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，应当依法对申请材料进行审查。在审查过程中可以就有关登记事项询问申请人，也可以根据登记工作需要对相关土地进行实地查看。
第二十四条国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起20日内办结土地登记审查手续。有特殊情况需要延期的，经本部门负责人批准后可以延长10日，并将延长期限的理由告知申请人。
对土地所有权和使用权登记的申请，国土资源行政主管部门对申请材料审查确认后，按规定向设区的市或者县(市)人民政府提出审查意见，设区的市或者县(市)人民政府应当自收到审查意见之日起10日内作出准予或者不予登记的决定;对土地抵押权、地役权等其他土地权利登记的申请，国土资源行政主管部门对申请材料审查确认后，直接作出准予或者不予登记的决定。
第二十五条有下列情形之一的，不予办理土地登记：
(一)土地权属存在争议的;
(二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;
(三)未依法缴纳相关税、费的;
(四)申请登记的土地权利超过规定期限的;
(五)土地权利依法被司法机关、行政机关限制的;
(六)申请登记土地的使用用途与原批准用途不一致的;
(七)依法不予办理土地登记的其他情形。
不予办理土地登记的，国土资源行政主管部门应当以书面形式向申请人说明理由。
第二十六条设区的市和县(市)人民政府可以在一定时间内，对本行政区域的全部土地或者特定区域的土地进行总登记。
在进行土地总登记30日前，应当向社会通告。
第二十七条有下列情形之一的，在有关法律文件生效或者事实发生后，当事人应当向国土资源行政主管部门申请土地权利初始登记：
(一)依法以划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股、国家授权经营等方式取得国有建设用地使用权的;
(二)划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的;
(三)依法使用集体土地进行建设的;
(四)集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的;
(五)依法抵押土地使用权的;
(六)在土地上设定地役权后，当事人申请登记的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
农民集体土地所有权人应当依法申请集体土地所有权初始登记。
第二十八条有下列情形之一的，在有关法律文件生效或者事实发生后，当事人应当向国土资源行政主管部门申请土地权利变更登记：
(一)依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的;
(二)因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的;
(三)因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的;
(四)因处分抵押财产而取得土地使用权，土地使用权抵押期间土地使用权依法发生转让，或者经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的;
(五)因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的;
(六)已经设定地役权的土地使用权转移后当事人申请登记的;
(七)土地权利人的姓名或者名称、地址发生变化的;
(八)土地用途发生变更的;
(九)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十九条在国有土地上依法开发销售的住宅或者其他建筑物投入使用后，房地产开发企业或者其他有关单位应当统一向国土资源行政主管部门申请办理业主的土地权利分割变更登记。因房地产开发企业或者有关单位破产、解散等原因不能统一办理或者业主选择自行办理土地权利分割变更登记的，业主可以持房屋所有权证书和身份证明材料直接向国土资源行政主管部门申请办理土地权利分割变更登记。
第三十条有下列情形之一的，在有关法律文件生效或者事实发生后，由国土资源行政主管部门按规定直接办理土地权利注销登记：
(一)国有土地使用权被依法收回的;
(二)农民集体土地被依法征收的;
(三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
第三十一条有下列情形之一的，在有关事实发生后，当事人应当在规定期限内向国土资源行政主管部门申请土地权利注销登记：
(一)因自然灾害等原因造成土地权利消灭的;
(二)非住宅国有建设用地使用权期限届满未申请续期或者申请续期未获批准的;
(三)土地抵押权、地役权终止的;
(四)法律、法规、规章规定的其他情形。
当事人未按前款规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令其限期办理，并交回土地权利证书;逾期不办理的，经国土资源行政主管部门报本级人民政府批准后进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
第三十二条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
第三十三条土地登记注销后，土地权利证书应当收回;确实无法收回的，国土资源行政主管部门应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。
第三十四条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报本级人民政府批准后进行更正登记，并以书面形式通知当事人在规定期限内办理换发或者注销原土地权利证书手续。当事人逾期未办理的，经国土资源行政主管部门报本级人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。
更正登记涉及土地权利归属变化的，国土资源行政主管部门应当将更正登记结果予以公告。
第三十五条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明土地登记簿记载事项错误的相关材料，向国土资源行政主管部门申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件和证明土地登记簿记载事项错误的相关材料，向国土资源行政主管部门申请更正登记。国土资源行政主管部门应当对相关材料审查核实并报本级人民政府批准后办理更正登记。
第三十六条利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误申请更正登记，但土地登记簿记载的土地权利人不同意更正登记的，利害关系人可以向国土资源行政主管部门申请异议登记。
国土资源行政主管部门接到异议登记申请后，对符合异议登记条件的，应当向申请人颁发异议登记证明，将相关事项记载于土地登记簿，并以书面形式通知土地登记簿记载的土地权利人。
异议登记期间，未经异议登记申请人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
第三十七条当事人签订土地权利转让协议后，可以按双方约定，并持土地权利转让协议，向国土资源行政主管部门申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当向当事人颁发预告登记证明，将相关事项记载于土地登记簿。
第三十八条国土资源行政主管部门应当根据人民法院生效的土地使用权查封或者预查封裁定书和协助执行通知书，将土地查封或者预查封情况记载于土地登记簿。
查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当直接办理注销查封、预查封登记。
对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
第四章法律责任
第三十九条国土资源行政主管部门的工作人员在土地登记工作中有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)因失职造成登记工作失误，给当事人造成经济损失的;
(二)在填写土地登记资料时弄虚作假的;
(三)无正当理由拒不办理土地登记或者无正当理由超过规定期限办理土地登记的;
(四)收受或者索取贿赂的;
(五)违反规定收取土地登记费的;
(六)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第四十条伪造、涂改土地权利证书的，其证书无效，由国土资源行政主管部门依法没收伪造、涂改的土地权利证书，并处以五百元以上一千元以下的罚款;给他人造成经济损失的，依法承担民事责任;情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条因登记错误给他人造成损害的，应当依法承担赔偿责任，并可在赔偿后向造成登记错误的人追偿。
第四十二条当事人在申请办理土地登记时隐瞒真实情况或者提交虚假材料，造成登记错误的，由国土资源行政主管部门依法办理更正或者注销登记，并对属于非经营活动的处以一千元以下的罚款，对属于经营活动的处以一千元以上一万元以下的罚款;给他人造成经济损失的，依法承担民事责任。
第五章附则
第四十三条土地登记申请人应当按国家有关规定缴纳土地登记费。
第四十四条土地登记中依法需要向社会公告的，应当在当地主要媒体或者政府网站上进行公告，公告的期限不得少于15日。法律、法规、规章对公告期限另有规定的，按其规定执行。
第四十五条本办法自20xx年1月1日施行。1996年3月21日省人民政府公布的《河北省土地登记办法》同时废止。
土地登记的特点1.强制性。当事人的土地权利必须依法登记，未登记的土地权利不受法律保护并可视情节对当事人进行处罚。
2.公信性。土地登记是人民政府的行政行为是人民政府土地管理部门依法制定程序对土地权属、面积、用途等进行审查、批准，并注册登记、颁发土地证书的法律程序从而保证了土地登记的真实可靠。
关键词：在建工程；抵押；登记；金融债权
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）07-0066-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.07.16
一、引言
进入二十一世纪以来，中国的房地产业得到了迅猛的发展，给中国的经济发展带来了巨大的活力。可以说，近年来的GDP始终保持在7～8%的增长态势，房地产业的发展功不可没。房地产业的迅猛发展，离不开金融的支持。房地产业开发企业在建设房地产项目过程中，如遇到后续建设资金供应不足时，就会以在建工程抵押担保方式向金融机构申请融资，该品种的贷款规模逐年递增。经测算，全国各家金融机构近年来累计投放的在建工程抵押贷款规模已达到12，000亿元以上①。在建工程抵押贷款在为我国经济发展做出贡献的同时，各家金融机构也从中获得了丰厚的经营利润。但由于当前国内关于在建工程抵押仍存在着抵押登记管理办法尚未制订、同时还存在着优先于在建工程抵押优先权的各种优先债权，以及办理在建工程抵押转换过程存在的法律风险等，这就使得金融机构在办理建工程抵押贷款过程中不得不面对一系列法律风险。
二、当前金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的主要问题
《城市房地产抵押登记办法》第3条规定：“ 在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程包含了土地及正在建造但尚未完工的房屋或其他的建筑物，为独立的交易客体，因此是可以设定抵押权的[1]。
（一）在建工程抵押期限设定引发的法律问题
所谓抵押期限，是指抵押权存在或行使的有效期限。2000年的《担保法》司法解释及《物权法》第20条均对抵押期限的设定问题，法律、司法解释均否认其法律效力。然而建设部于1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》第26条规定中，明确要求办理不动产抵押的合同当事人签订房地产抵押合同时，应当在合同中明确约定抵押期限，否则，抵押登记机关可以拒绝办理登记。因此，截至目前，国内很多的房地产登记管理机关在受理金融机构申请办理在建工程抵押登记手续时，仍旧执行1997年《城市房地产抵押管理办法》第26条的规定，即仍要求金融机构在办理在建工程抵押登记手续时，必须在《抵押申请书》中填写抵押期限，而且要求填写抵押期限的时间基本上就是贷款的期限，而且在金融机构最后办完抵押登记手续后，取得的《他项权利证书》上注明的抵押期限时间，也是与贷款到期日是一致的。正是因为抵押登记手续中存在的贷款期限与抵押期限相同的记载，这就使得将来在建工程抵押的贷款债权因到期或逾期无法偿还而引发诉讼纠纷时，抵押人往往以《抵押申请书》中填写抵押期限或《他项权利证书》上注明的抵押期限时间“已届满，抵押权丧失”提出抗辩。也正是基于登记机关要求记载抵押期限的原因，且关于抵押期限亦存在法律规定的相互冲突，因此，就出现了不同的地方、不同的法官对因《抵押申请书》、《他项权利证书》注明的贷款期限与抵押期限相同且贷款期限届满，抵押权人对贷款债权是否仍享有优先受偿权做出不同的判决结果，从而引发了当前金融机构办理在建工程抵押贷款的债权面临了巨大的法律风险。
（二）在建工程抵押登记立法不完善引发的法律问题
尽管国内有关通过在建工程抵押方式向金融机构获得融资的做法出现在上个世纪九十年代，且在建工程抵押方式也相继获得行政法规、司法解释、法律的认可，但时至今日，国家立法机关以及行政管理机关尚未制定一部统一的在建工程抵押登记管理办法，因而就出现了国内各地关于办理在建工程抵押登记时各自不同的做法。据了解，目前在国内已先后有北京、重庆、杭州、东莞等城市制定了较为完善的《在建工程抵押登记管理办法》，他们的特点是均明确了在建工程抵押登记管理的部门、政府职能部门的职责、金融机构与房地产开发商的权利义务等等。这些办法的出台，既促进了当地房地产业的蓬勃发展，又对当地金融机构发放的在建工程抵押贷款资金安全起到很好的保障作用[2]。然而，在国内，仍有许多的省份及地区仍未制定完善的在建工程抵押登记管理办法，从而使得当地的金融机构在办理在建工程抵押登记时及以后的贷款管理过程中，面临着在建工程抵押权被悬空的法律风险。
（三）在建工程抵押优先权与建设工程价款优先权冲突的法律问题
根据《合同法》第286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，在建工程承包人（施工人）的建设工程价款优先权优于金融机构的在建工程抵押权的优先受偿权，因此，在将来金融机构主张在建工程抵押的优先受偿权时，将会面临工程承包人（施工人）的建设工程价款优先权的干扰与威胁。甚至还出现发包人与承包人（施工人）恶意串通，虚构拖欠建设工程价款事实，以达到阻碍金融机构行使优先受偿权的不法目的。
（四）在建工程抵押权与税收征收优先权冲突的法律问题
按照《税收征收管理办法》的规定，当作为公权力的税收征收权与私权利的在建工程抵押权发生冲突时，如纳税人（抵押人）欠缴的税款发生在先，在建工程抵押权设定在后的，将来处置、变卖该抵押物时，税务机关有权行使公权力，优先从处置、变卖款中先扣收税款，扣除税款后的剩余价款，抵押权人方可受偿。如果抵押权人私自处置、变卖在建工程抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在受偿的价值范围内向抵押权人追偿纳税人（抵押人）欠缴的税款。
（五）在建工程抵押权与土地使用权出让金优先权冲突的法律问题
如上所述，土地使用权出让金同扣收税款性质相似，同属于国家公权力，因此土地使用权出让金的优先权亦同样优先于在建工程抵押权的优先权。这就意味着，以拖欠土地使用权出让金的在建工程做为贷款抵押的，将来处置、变卖该抵押物时，政府有权优先于在建工程抵押权取得土地使用权出让金。
（六）在建工程抵押手续办理过程中面临的法律问题
房地产开发商往往在取得有关建设、规划等部门颁发的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑施工许可证》等文件后，向金融机构申请贷款，因此，工程项目尚未开发建设时，金融机构只能接受房地产开发商提供的土地使用权作为抵押物。随着信贷资金的投入，房地产项目形成了在建工程，这时，金融机构便会根据相关信贷管理规定要求房地产开发商将原先的土地使用权抵押转为在建工程抵押。即便是国内尚未出台统一的土地抵押转为在建工程抵押和在建工程抵押转为房地产抵押登记管理办法，但是国内绝大多数城市与地区办理土地抵押转为在建工程抵押登记手续时，基本上是在当地的土地管理部门办理土地抵押解除手续，然后再到房产部门办理在建工程抵押登记手续。而对于在建工程抵押转为房地产抵押登记手续，则是直接在房产管理部门办理即可。在许多地方，由于办理土地使用权抵押与在建工程抵押登记的手续须在不同的部门办理，因此土地使用权抵押变更为在建工程抵押，抵押双方会将原有抵押登记注销，以避免出现重复抵押，然后签订新的《抵押合同》和重新办理抵押登记手续。同样，在将在建工程抵押转为房地产抵押的过程中，抵押双方亦要将原有抵押登记注销，以避免出现重复抵押，然后签订新的《抵押合同》和重新办理抵押登记手续。在上述抵押转换登记过程中，如果操作不当，将会引发债权项下抵押权面临丧失的法律风险：一是土地使用权或是在建工程在办理抵押登记以后，因其他原因被有权机关查封了抵押物，如在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押或在建工程抵押转为房地产抵押时，未察觉查封情况而直接到登记机关注销了原有的抵押登记手续，则会出现因为抵押物已经被查封而无法办理新的抵押登记手续的情况。二是抵押物虽没有被查封，但在办理注销手续直至转换为在建工程或房地产抵押手续前的一段时间内，土地使用权或是在建工程突然被查封，这也将引发在建工程抵押或是房地产抵押手续面临无法办理的法律风险。
三、 解决在建工程抵押法律问题的建议
（一） 修订抵押权期限设定的相关制度规定
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具法律的约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予支持。而《物权法》第202条则进一步缩短了抵押权的存续期间，将抵押期间确定与诉讼时效期间同步，即诉讼时效期间届满的债权因丧失胜诉权而不具有执行力。这一规定能促使债权人及时行使权利，确保抵押物物尽其用。可见，当事人以及登记机关在抵押物权设定担保存续期间的行为是没有任何意义和法律效力的，该行为虽然符合《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，但却是违背了《担保法》、《物权法》相关规定的。首先从理论上讲，物权法相对于债权法而言，物权法属于强行法，奉行物权法定原则。根据物权法定原则，当事人不能在物权法之外随意设定物权，也不能以物权法规定之外的方式任意消灭物权。而在建工程抵押权是担保物权，属于物权之列。其次从权能上讲，法律设定担保物权的目的是以担保物的价值担保债权的实现，保证债权人的利益。担保物权从属于被担保的债权而存在，债权不消灭，担保物权没有单独归于消灭的理由。唯有债权消灭，担保物权才消灭。我国《物权法》第202条的规定就是对担保物权权能的肯定，也明确了担保物权与债权之间的存续关系①。如果允许当事人约定担保物权期间，则与担保物权所担保债权清偿的目的不完全一致。如果承认当事人约定或登记机关登记的担保物权存续期间限制担保物权的效力，致使债权得不到有效的担保，将直接降低担保物权的信用。如果允许担保人利用担保物权合同所约定的或登记机关要求登记的担保物权期间对抗担保物权人对担保物权的行使，则会损害担保物权人的利益，降低了担保物权制度的功能。此外从担保实践上上讲。如果允许登记机关对担保物权期间强制进行登记，债权人、担保人就必须每隔一段时间，即在登记的担保物权期间届满后，重新办理登记或办理续登手续。重新登记或续登需要交纳登记费用，甚至需要重新进行担保物的评估，支付评估费，大大增加了担保的成本。此外，如前所述，基于登记机关要求记载抵押期限的原因，对因《抵押申请书》、《他项权利证书》注明的贷款期限与抵押期限相同且贷款期限届满，抵押权人对贷款债权是否仍享有优先受偿权问题，出现了不同的地方、不同的法官，做出不同的判决结果，从而引发了当前金融机构办理在建工程抵押贷款的债权面临了巨大的法律风险。长此以往，将不利于担保市场的发展，也进一步导致债权风险的增加。
为防范因房地产抵押登记机关要求在建工程抵押当事人设定抵押期限而引发的法律风险，根据“上位法优于下位法”的原则，呼吁国务院相关部门应当尽快对1997年颁布施行的《城市房地产抵押管理办法》中有关抵押期限设定的规定进行修订，使之符合《担保法》、《物权法》的有关规定。或是各级房地产登记管理机关应严格执行《担保法》、《物权法》规定中有关“抵押权的效力期间只能由法律规定，当事人约定或者登记机关规定或设定的期间均为无效。”的规定，取消要求抵押权人必须在《抵押申请书》、《他项权利证书》注明或填写抵押期限的做法，真正还原《担保法》、《物权法》关于“抵押权与其所担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”的立法含义，以确保金融机构在建工程抵押债权的安全。
（二）尽快出台全国统一的《在建工程抵押登记管理办法》
当前国内，关于在建工程抵押登记管理做法，北京、重庆、杭州、东莞等城市均出台了《在建工程抵押登记管理办法》，这些办法均很好的解决了在建工程抵押时点日后因将来房屋预售或者销售，引发的抵押权被悬空或丧失的法律风险。这些城市的一般做法是：金融机构与房地产开发商签订《在建工程抵押合同》后，先是在土地管理部门办理建设用地抵押登记手续，然后发放住房开发贷款，待在建工程建到可以办理《商品房预售许可证》时，双方再到当地房产管理部门办理在建工程抵押登记手续，同时双方约定将来的商品房购房款必须回到抵押权银行并同意由房产管理部门进行监督。此后，在预售或销售环节，房产管理部门对房产开发商预售或销售的每一套商品房，只有在预收的购房款进入在建工程抵押权金融机构专管账户，金融机构通知解除相应房产的抵押，同时同意房地产开发商预售或销售并办理预告登记手续时，方可以协助房地产开发商办理预售房屋的预告登记或销售房屋的过户手续。
可以说，《物权法》颁布施行后，办理在建工程抵押登记的法律基础早已存在，而且，北京、重庆、杭州、东莞等城市制定的在建工程抵押登记相关管理规定的有关内容也为国家出台在建工程抵押登记相关管理制度提供了实践基础，为确保在建工程抵押权的最终得以实现，为确保金融债权安全，建议国家立法机关或是行政管理机关尽快出台一部统一的、完善的《在建工程抵押登记管理办法》。
（三）做好贷前调查，前置在建工程抵押权优先受偿顺序
由于工程价款优先权优于在建工程抵押权的优先权，而实践过程中房地产开发企业拖欠工程承包人工程价款现象是存在的，因此，金融机构在办理在建工程抵押贷款时，要进行严格的筛选[3]：首先，要选择信誉好、资质高、发展较为稳定的房地产开发企业，对其房地产开发资质、注册资金到位情况，对工程项目投入的自有资金比例、还款能力进行严格审查。其次，要充分调查工程承包人情况，工程合同约定的竣工期限、工程已实际投入及发包人是否存在拖欠工程价款情况，从而得到客观评价。三是由于承包人的工程价款优先权属于法定优先权，优先于抵押权[4]。因此，在贷款发放前，尽可能通过借款人的出面，要求建设工程承包人向金融机构出具“如将来发包方拖欠工程价款，在金融机构在建工程抵押权优先权未得到实现前，承包人不对抵押的房产行使工程价款优先权”的书面承诺，以前置在建工程抵押权的优先受偿顺序。四是如建设工程发包人与建设工程承包人是关联企业，为排除承包人的工程价款优先权，可要求承包人对在建工程抵押贷款承担连带责任保证。五是在贷后管理过程中，要做好贷款资金使用跟踪工作，保证贷款确实投入到在建工程建设中去，要严格按照发包人与承包人有关工程价款支付约定，跟踪工程价款支付情况，如发现在建工程抵押人未按约定支付承包人的工程价款，要及时了解拖欠原因，有必要时可要求借款人或是在建工程抵押人追加贷款抵押物或其他担保措施。六是对于在建工程已竣工的，应要求借款人（抵押人）提供工程价款支付的证明，如存在拖欠工程价款情况，应要求借款人提供除在建工程以外的其他担保，以尽可能减少工程价款优先受偿权带来的风险。七是如发生抵押人与承包人发生工程价款纠纷诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。此外还要及时向法院提供由建设工程承包人向金融机构出具“如将来发包方拖欠工程价款，在金融机构在建工程抵押权优先权未得到实现前，承包人不对抵押的房产行使工程价款优先权”的书面承诺，以确保在建工程抵押权优先受偿权。
（四）把缴清税款作为发放房地产开发贷款的前提条件
金融机构接受在建工程抵押之前，为避免房地产开发商因拖欠税款而给金融机构贷款带来风险，首先应通过不同的途径了解房地产开发商是否拖欠税款相关情况：一是通过税务机关刊登在媒体上的有关纳税人欠税的定期公告，了解房地产开发商是否欠税或是拖欠政府的税款；二是可直接要求房地产开发商说明其已纳税的情况，提供完税的证明；三是向税务机关了解有关房地产开发商的欠税情况。其次，如发现房地产开发商有未按时交纳税款情况时，应提示及时纳税，并把是否完税作为贷款发放的前提条件。此外，对于拖欠税的金额，应当将其作为评估依据，在评估时对该部分金额价值予以剔除。
（五）把缴清土地出让金作为发放房地产开发贷款的前提条件
为避免房地产开发商因拖欠政府土地出让金而给金融机构贷款带来风险，金融机构在接受房地产开发商提供的在建工程抵押之前，首先应通过各种途径了解房地产开发商是否拖欠土地出让金情况：一是通过土地管理机关刊登在媒体上的有关土地出让金拖欠人情况的定期公告，了解房地产开发商是否拖欠政府土地出让金；二是直接要求房地产开发商说明其以全款交清土地出让金情况，提供缴清土地出让金的凭证；三是向土地管理机关了解有关房地产开发商拖欠政府土地出让金情况。其次，金融机构在获悉房地产开发商拖欠政府土地出让金情况时，应提示及时缴清土地出让金，并把是否缴清土地出让金作为贷款发放的前提条件。此外，对于拖欠政府土地出让金的金额，应当将其作为评估依据，在评估时对该部分金额价值予以剔除。
（六）审慎办理土地抵押及在建工程抵押登记相关手续
金融机构在办理在建工程抵押登记手续过程中，根据工程项目进度情况，往往需要经过土地使用权抵押转为在建工程抵押以及在建工程抵押转为房地产抵押过程。因此在办理抵押变更过程中，首先要确认抵押物是否存在被查封等异常情况。如果发生异常情况，应要求借款人（抵押人）采取补救措施，如提前还款或提供其他担保，否则，金融机构应当依法主张抵押优先权。如抵押物没有被查封，在办理变更登记手续期间，会出现抵押权真空阶段，因此要尽可能要求借款人提供其他的等值抵押物，待新的抵押登记手续办妥后，再行解除其他的等值抵押物的抵押登记手续。其次要准备好完整的材料，确保在尽可能短的时间内办妥变更登记手续。最后要加强保密工作，防止第三人因与抵押人有债务纠纷，启动诉前保全措施查封已办理注销抵押登记手续的抵押物。
参考文献：
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[2]韩斌，.海南省在建工程抵押贷款管理现状及其法律风险分析[J].海南金融，2010（5）.
业主们对此怒火中烧，一纸诉状将万朋商城3-5层开发商万朋京徽（下文均简称“万朋”）及其法人杜斌告上北京市东城区法院。法院判定胜诉后，终于使部分业主陆续收到了租金，但仍有很多业主没有收到租金款项。正在业主们高兴的当口，突然出现了新的债权人要求法院监督杜斌履约，否则就要拍卖其名下的万朋资产。那么业主们应该怎么办？本期《经济》对这一事件继续进行关注。
新债权人出现
2015年，业主们开始陆续万朋。《经济》记者咨询北京市东城区法院并查阅了该院下发的民事判决书后发现，不仅有4-5层业主万朋索要租金的胜诉记录，还有业主单独要求收回所购万朋3层商铺经营权的胜诉记录，这些胜诉案例给了万朋业主很大鼓舞。众多气愤的业主还表示想同万朋解约，认为让万朋退掉业主所购商铺也不过分，因此已经有业主在2015年7月开始针对这些诉求走新一轮法律程序。
但与此同时，法院在万朋商城1层张贴出一份公告，声明由于债务纠纷问题，要对北京京徽消防工程技术服务有限公司（下文称“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未来或将对万朋若干楼层及商铺进行估价拍卖，这个新出来的债权人和法院的告示让很多业主一下乱了阵脚。
原来，自2011年起，业主们与法人同为杜斌的万朋和京徽消防先后签订了《商铺经营权转让合约》及《租赁协议》。第一份合约约定由业主认购位于北京市东城区永定门外大街128号的万朋商城3-5层商铺（以下简称“涉案商铺”）的30年经营权，每位业主均足额支付了经营权总价款。第二份协议则约定业主将其拥有经营权的商铺交由万朋代租，并由万朋支付业主租金。
然而自2014年4月起，万朋开始以各种理由拒付业主租金，虽经业主多次催告，万朋仍然以各种理由拒付租金，业主虽多方奔波，事情却仍未得到解决，业主纷纷将万朋诉至法院，有的要求退掉商铺，有的要求与万朋解除《租赁协议》，将商铺腾退并返还业主，有的要求万朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求万朋支付延付租金的违约金。
而此时法院贴出的一纸告示，不禁让业主们担心自己的投资可能会打水漂。
此外，业主魏先生还告诉《经济》记者，此前业主找万朋解决问题时，其法人杜斌迟迟未出现，后来杜斌对业主说其在外地的产业也出了问题，一直被当地公安机关留下解决问题所以才没能现身。
这令业主们的担忧雪上加霜。
僵局还是转机？
面对这种情况，很多业主都慌了阵脚。
对此，国脉律师事务所律师包树良向《经济》记者表示，在法院已查封万朋相关楼层并打算在未来估价拍卖的情况下，业主们应该尽快到法院提出执行异议申请书。不论是在诉讼保全阶段进行的查封，还是最终定案情况下进行的查封，业主为了维护自身的利益都应该亲自前往法院问询一下，看到底谁是新的债权人，到底万朋欠该债权人多少钱，以及杜斌名下到底有多少资产。
包树良分析称，在目前近百位业主与万朋纠纷未能解决的情况下，法院也很难顺利完成拍卖程序，但是出现第三方债权人的情况应该引起广大业主的重视，应避免进入不断维权却无实质进展的死胡同。
“虽然业主们的诉求各有不同，但业主应该抱起团来行使自己的权力，这样才能变成更强的谈判方来维护自己的利益。”包树良如是说。
法院的通告也可以视为一个机遇。“假设杜斌名下没有财产，业主们就算给万朋法人杜斌施加再大压力，也很难达到业主的意图。业主每天去杜斌办公室听万朋方面反复讲不履行的保证或声明用处也并不大”，包树良解释称，“现在既然已经有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分产业，业主们在上访维权、等待公安机关经侦部门破案之外，还可以联合起来拧成一股绳，通过法院了解或接触万朋的其他债权人，与那些债权人进行谈判或讨论拍卖万朋资产之后各方所应得的赔偿款项，以实际填补自身损失。”
对于想拿回经营权的部分业主而言，包树良认为，除了继续走法律程序之外，也应该积极加入到业主委员会中，向法院提出执行异议申请，只有这样才能更好更快地维护自身权益。
业主应该尽快找准方向行动起来，因为若等到杜斌名下公司都资不抵债，即使业主手持再多胜诉状，结果也不会乐观。
“因为业主集体胜诉但拿不到一分钱的案例比比皆是。”包树良表示，“例如北京一家著名的灯饰城，就是在承租人进行商铺分租之后产生了法律纠纷，承租人在收取分租租金后将本该支付给出租人的钱款转作其他投资，结果由于投资巨亏无力支付租金，使得分租人被停水断电以致无法经营。虽然通过集体诉讼出租人和分租人均被法院判定胜诉，但是由于承租人已经资不抵债，确实无法进行足额赔偿，导致分租人和出租人至今未能得到合理补偿。”
万朋事件警示
万朋事件给读者一个启示：必须谨慎对待出售后立即返租的情形。类似于万朋这种出售产权或经营权，又以保证投资者回报率的方式将经营权收回的地产商不在少数。
地产商会将一个楼层分成几平方米到几十平方米不等的若干小单元出售给投资者，使其不必参与实际的租赁与经营，投资者就能获得较高的年回报率。但若想保持如此高的回报，承租人需要是很专业的经营者，甚至需要成规模才行，在市场整体较好的情况下才有可能保证收益，如果租赁环节下游市场整体低迷，则很容易出现与万朋类似的违约纠纷。因此投资人应该倍加关注承租人的背景及经营管理公司的资质。
“投资者也不能太贪心，广告上经常有各种创富传奇，比如某人贷款购买了两个铺位，由于开发商负责租铺，某人从交款那一刻开始以租养供，几年后即可成为两个铺位的业主，在租金大于按揭款的情况下，还可以略有收入。”中原地产首席分析师张大伟表示，如果投资者非常“贪心”，就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者首先就应该要多问几个为什么。
“万朋这种售卖后返租的方式，其实也是能看到租约出售影子的”，包树良介绍称，这种做法最早出现在美国，后来流行于日本等地。在1996年前后，以许诺“售后包租、返本销售”类似的投资方式开始出现在大陆楼市。当时我国房管部门对于这种销售方式还没有确切的规定，任何房子都可用这种方式出售，这让很多不法商人有机可乘，而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智、盲目跟风，中了很多意在融资的开发商的圈套。
在市场红火、空置率低的时期，售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现，市场不景气导致许多包租项目的承诺日后不能兑现，不良的开发商甚至卷走了大量投资者的房款。由此，2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》，指出房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
当年很多吃过亏的投资者现在看到变相的带租约出售的销售方式，还是会心惊胆跳。而此次万朋也是钻了市场的空子，结合万朋之前接受采访时对《经济》记者说其有一批法律顾问的表述，或许正是万朋雇佣的律师团巧妙地帮其规避了违法风险。
类似纠纷真不少
投资商铺应注意什么？
《经济》记者调查发现，类似案件在我国虽说算不上频发，但在涉及房屋租赁的案件中，这种商铺租赁纠纷案件量却又实实在在地占了很大比例。
由于商铺的租金较高，而且租赁期限一般在3年到5年，投入资金成本后的回收期长，因此除案件的标的额比较高外，产生纠纷的机率也比较大。
包树良总结称，商铺租赁纠纷主要由以下几方面原因造成：其一，近年来商铺投资较为火爆，投资者可能匆忙将商铺出租后，才发现商铺并未达到使用要求，导致租赁合同无法履行；其二，租赁双方在合同中可能由于疏忽未对租金支付方式约定明确，致使合同履行过程中发生纠纷；其三，也有可能因为除租金外，租赁期间产生的其他费用约定不明，导致合同履行后产生纠纷。
而新开发商铺出问题的情况相对较多。“很多承租人签订合同后才发现，房屋水、电、暖等附属设施不健全，导致无法正常使用，因此产生纠纷。一旦发生纠纷，对双方来说都会产生损失，而实际上，这些问题完全可以事前避免。”包树良称。
张大伟也向《经济》记者表示，对承租人而言，事前要检查商铺的配套设施和附属设施、商铺物业管理情况、投入成本的回收期合理预估等。如果在租赁前多加考虑这些，就可以帮助减少租后的纠纷。“由于个人投资者可能不具备专业技能或经验，为避免类似纠纷的发生，承租人在租赁合同签订前最好请专业人士查验租赁房屋是否具备开展经营项目的硬件条件，并应事先约定好双方各自的责任，以便自己的权利得到更好的保护。”
具体而言，可以通过规范合同、明确租金及其他费用的支付方式确定双方的权利义务，并督促合同顺利履行。
此外，张大伟认为，投资前还应该了解投资项目所在城市及区域的规划。“城市规划是各地政府对未来发展的远景描画，可能会改变未来城市在空间上的格局，也会使某些市场由此变得繁荣或冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性因素，否则一铺非但养活不了三代，反而会成为三代人的负担。”
同时，投资人在购买商铺时应提前做好调研，由于商铺投资主要靠租金回本赚钱，所以明确市场基本走向是必修课。“投资者应该了解所投资商铺周边类似铺面的租金历史波动情况，并应对未来租金有一个合理预判，只有这样才能相对准确地估算出商铺价值。其实在购买较大商铺前，还应预估承租行业未来的行情，以确定是否可以稳定持续地收取租金。”张大伟说。
关键词：房屋抵押；登记；问题
在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。
一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实
第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权，确保主体的真实合法性。第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。
二、确保相关资料完整、全面
在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍” 的规定。
三、核实房产的真实性
由于房产抵押会给商务贷款带来很大风险，所以确保房产的真实可靠性是非常重要的，登记部门一定要确保房产信息的真实性。第一，对提交的房屋所有权证或房地产权证的真伪进行识别，真的房产证封皮为深红色，有光泽且韧性好；假证的则呈暗红色，光泽度低，韧性较差。真房产证的底纹采用浮雕文字“房屋所有权证”6个字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，造假者很难做到颜色深浅、色彩的统一。内封：上面的是内封面，左边中间的是团花。右边是放大图，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。第二，在房产抵押登记前，要先查询房屋信息系统，是否有该房产，是否有抵押，是否查封。
四、 注意最高限额抵押登记的特殊性
所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第一，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。第二，最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。所谓一定期间，是指发生债权的期间，第三，最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。规定某项商品在一定期间内连续发生的交易可以适用最高额抵押方式，主要是为了简化手续，方便当事人，有利于生产经营。第四，最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押所有担保的债权在合同约定的期间内经常发生变更，处于不稳定状态，如果允许主合同债权转让，必然会发生最高额抵押权是否随之转让的问题，以及对以后再发生的债权如何担保等问题。在我国市场机制尚未完善的情况下，为保障信贷和交易安全，暂规定最高额抵押的主合同债权不得转让。
五、正确理解建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题
在以往实践中，存在这样的情形：抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。于此情形，是否应认定抵押有效？本人认为抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分。抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。第一，《担保法》第36条是关于房地产抵押的行为模式的规定，即设定房地产抵押时应当如何做，而不是对法律结果的规定。不能依据该条得出房产与地产只要有一个办理抵押登记，就效力当然及于另一个的结论。否则，因房产与地产抵押机关不统一，不同的抵押权人分别在不同的部门办理抵押登记，在法律没有明确规定此情形构成法定抵押权的情况下，会产生不可化解之权利冲突。第二，虽然由土地使用权与建筑物所有权一体化规则决定，房产与地产不能分属两个民事主体，但抵押权旨在支配抵押物的交换价值，抵押权人从抵押物拍卖或者变卖的价款中优先受偿即可实现其抵押权。而无论房产与地产分别抵押、单独抵押或一并抵押，拍卖或变卖抵押物的结果均不违背房屋所有权与土地使用权一体化的原则：如果土地使用权与房屋所有权同时抵押给了一个债权人，形成了概括抵押或共同抵押，经拍卖或变卖抵押物，两个权利归属于同一受让人，自不待言；如果土地使用权与房屋所有权分别抵押给了两个债权人，房产与地产一同拍卖或变卖，所得价款由两个抵押权人分别按房产与地产的交换价值优先受偿，二者的抵押权均得实现，而房产与地产同样归属于同一受让人；如果仅将房产或地产抵押，仍可对房产与地产同时拍卖或变卖，所得价款相对应部分优先受偿，另部分归属于其权利人，房产与地产的归属仍是一体化。显然，分别抵押并不必然导致土地使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别支配，与其在法律上的统一归属，是可以和谐并存的。此外，《担保法》第55条规定，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。这实际上表明法律所强调的是土地及其附着物的同时转让，而对不同物权客体的交换价值的支配，则是完全可以根据经济上的必要性和可能性，区分不同的法律事实而相互分离的。这样，就使分别设定的房产抵押权和地产抵押权均有实际实现的可能。
结束语：
总而言之，房屋抵押登记影响因素较多，有效管理登记中存在的问题，规范登记中的操作流程，确保房产抵押登记在健康的运营环境下运行，是当前现在房产抵押登记部门该做的工作。
参考文献：
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