[关键词]危旧房改造；成本控制；项目措施
前言
目前，我国已进入城市化快速发展时期，根据我国城市土地资源稀缺程度并基于可持续发展的基本国策，走扩大城市区域面积的外延式城市发展之路存在很大的局限性，在完善城市功能、布局、结构和合理、有效、集约化利用有限城市土地资源方面的作用，危旧房改造成为解决城市化进程的必然选择和关键途径之一。
1.基本概况
项目位于工程局大化基地，由地块一、二组成，占地153.5亩，基地原有住宅楼61栋，住房共2180套，建筑面积121133.22，实际住户1824户，建筑面积104133.22，按1：1.3比例回建对该基地进行拆旧建新，回建面积为135373.2。拟改造后总建筑面积374165.5，容积率3.5，建筑密度23.31%，绿地率30%，详见表一项目建筑面积汇总表。
2.项目建筑成本分析
3.预计销售收入
4.预计项目利润
税后总利润=销售收入总值-项目总成本
71766-77760.4=-5994万元
5.结论
5.1项目总计拆迁61栋住宅楼，一栋六层为办公楼，涉及1824户实际住户，拆迁面积达121133.22，回建面积达135373.2，较大，涉及住户多，改造面积大，改造难度较大。
5.2改造地块位于大化县，当地商品房销售均价在2500-2800元/，单价较低；新建项目为中高层建筑，建筑成本较高，经测算，即使不交纳土地出让金，项目改造投入资金仍大于销售收入，项目预计亏损6000多万元。但本项目通过国家经济政策的大力扶持，对多年积累的、难以实施改造的大化基地户区（危旧房）问题与城区建设布局调整规划统筹考虑、同步推进。在极大改善国有职工的居住环境的同时，有效拉动当地相关产业的发展。
5.3建议大化分局先按等价置换原则，办理好此二地块的土地证。
5.4本项目的建设符合国家和省有关住房保障工作的政策和统筹城乡协调发展，加快建设社会主义新农村的精神。符合扩大内需，确保我国经济平稳较快发展的政策要求。危旧房改造有助于完善城市功能布局，有效集约利用土地，通过危旧房改造片区的更新，对城市形象改善，人民品质提升，产业结构转型，城市区域更新有重要意义和作用。
综上所述，本项目的建设符合国家关于新农村建设的政策，对改善国有居民生活条件、促进大化基地经济结构调整、形成城乡经济社会发展一体化新格局具有现实意义。通过中央政府及省财政补助部分建设资金以及国有、职工自筹多种资金渠道和省、地方关于户区（危旧房）改造工程建设中有关优惠政策减免税费，可以使项目顺利实施。因此，本项目是十分可行的。
6.建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
7.结束语
研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，项目综合评价是可行的。
参考文献
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[2]常延聚卢地重庆主城区危旧房改造评价与经验借鉴研究城市地理・城乡规划[J].2011，（2）.
[3]陈功获取旧城改造中的综合效益方法研究[D].湖南大学，2005.
[4]王玉萍城市旧城改造及文化遗产保护研究[D].同济大学，2006.
[5]吕彬，城市居住区开发性模式研究[D].大连理工大学，2006.
关键词：营改增 房地产企业 发展 对策
营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。
一、房地产行业实行营改增的必要性
目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。
（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段
以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。
（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径
建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。
国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。
二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响
（一）房地产新旧项目开发成本的不同
1、房地产行业旧项目的成本核算
营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。
2、房地产行业新项目的成本核算
房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。
（二）房地产新旧项目计税方法的确定
增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。
1、房地产行业新项目的计税方法
至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。
房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。
2、房地产行业旧项目的计税方法
房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：
第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。
第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。
第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。
三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策
（一）合理实施税收筹划
无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。
（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识
房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。
（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导
政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。
四、结束语
综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014， （12）
[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015， （03）
关键词：“营改增”；计税办法；税收筹划；房地产企业
自2016年5月1日起，我国全面展开“营改增”试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围中。此次全面展开“营改增”试点工作，对于房地产开发行业来说意义非凡，不但结束了房地产开发行业一直以来的征收营业税，更是彻底颠覆了针对原有政策的税收筹划方案。那如何在新形势下，保证房地产企业的税负合法、合理呢？这就是对房地产开发企业的相关财务人员的一项重大任务，房地产开发企业的相关财务人员必须深入了解和研究，国家最新的税收政策对于房地产行业税负的利弊。
一、新形势下的房地产行业计税方法的变更
在2016年5月1日国税总局公告之前自行开发的房地产前期项目，可以采用两种计税方法：第一种，一般计税办法：销项税额-进项税额=应纳增值税额，税率是11%；第二种，简易计税办法:(全部价款+价外费用）（1+5%）*5%=应纳增值税额。房地产前期项目通常来说有两类，在2016年6月之前获得《建筑工程施工许可证》等证件且合同上的开工时间早于2016年4月30日；没有获得《建筑工程施工许可证》等证件，但是合同上的开工时间早于2016年4月30日。同时，第二种简易计税办法在选择之后未来3年内不得变更。但自2016年5月1日国税总局出台的的2016年第18号规定，实施“营改增”之后，房地产开发企业销售必须使用一般计税办法。那么对于原先具有双向选择的房地产开发企业来说，在“营改增”之后，目前单线的税收筹划又该如何开展？
二、房地产前期项目使用简易计税办法的原因分析
针对上述提出问题，综合考虑来看简易计税办法更适合房地产前期项目，理由如下。
（一）房地产开发企业的开发成本更低
房地产开发企业的房地产开发项目，其一直使用的是建筑施工方开具的相关工程发票。而由于房地产前期项目在签订合同时，国家新的税收政策还未出台，如果要求房地产前期项目的建筑施工方开具增值税专用发票，那么房地产开发企业税率，就会由3%提升至11%，大大增加了建筑施工方的税务负担，还会造成建筑施工方提高工程结算款数额，提高了房地产开发企业的开发成本。同时，由于合同的不可更改性，在相关程序中还容易发生房地产开发企业和建筑施工方在经济层面的纠纷问题。如果房地产开发企业在处理房地产前期项目的过程中，采用简易计税办法，那么对于房地产开发企业减少开发成本和不必要的经济纠纷有极大的帮助作用。
（二）增值税税率更低
通常对房地产开发企业来讲，房地产前期项目一般都适用5%和11%两个档次的税率，5%的一般是简易计税办法的税率，11%的则是一般计税办法的税率。因此，单纯的从两者的增值税税率层面比较，对于“营改增”政策下的房地产前期项目，更应选择简易计税办法，税率可以降低6%。
（三）保持房地产开发企业税负稳定
最近十多年里，整个中国的房地产市场一直是在“井喷式”的增长，全国各地的房地产价格上涨飞速，五倍甚至十倍的上涨的房地产价格稀松平常。在这种状况下，要想保持房地产开发企业税负稳定，就要选择简易计税办法，这种低税率的办法，对于保持税负稳定作用比较明显，可以有效防控房地产开发企业的税率大幅度增长。
（四）结合房地产项目的类型
房地产前期项目大致可以分为商业用途房产、普通住宅、高档住宅以及政府的安居工程几类。其中，普通住宅和政府安居工程的开发成本比较低，销售价格也随之较低，增值幅度较小，简易计税办法是比较稳妥的计税办法。而商业用途房产和高档住宅的开发成本较高，同时其销售价格也较高，增值较大，因此更应该选择简易计税办法。
（五）会计核算工作难度较小
由于“营改增”是一项新出台政策，因此对于房地产开发企业的会计核算人员来说，工作量和工作难度都会大幅提升。简易计税办法比一般计税办法在核算方式上，变化幅度较小，对于房地产开发企业的会计核算人员的专业知识等素质要求较低。
三、新政策下的新开工项目的税收筹划研究
国家税务总局规定：在2016年5月1日后，所有新开工的房地产项目必须使用一般计税办法。所以，房地产开发企业要以2016年5月1日为界限，将所有的项目进行根本区分，规避应失误造成的涉税风险。
（一）精准理解“营改增”之后销售额
房地产开发企业需要先对一般计税办法中设计的重点———“营改增”之后销售额进行精准理解，“营改增”之后销售额是完全不同于之前的或是简易计税办法含义的，“营改增”之后销售额公式是：（全部价款+价外费用一当期允许扣除的土地价款）/（l+11%）*11%。
（二）详细规划日常经营活动
由于国家出台的政策限制，房地产开发企业应该在2016年5月1日开始实施“营改增”之后，对本企业的日常经营活动进行进一步的详细规划，在日常经营活动多获取可以抵扣增值税销项税额的增值税专用发票，降低房地产开发企业的税务负担。具体应该从以下两个角度对日常经营活动进基于“营改增”下的房地产企业新旧项目税收筹划问题研究吴建国行详细规划：第一，加强对“营改增”政策和新税法的学习。受原有的政策和税法的长期影响，房地产开发企业的大部分经营者和员工仍持有传统的观念，对于“营改增”政策和新税法了解浅显，甚至存在误区。因此,房地产开发企业要督促全体员工加强学习“营改增”政策和房地产企业涉及的相关税种，改变传统的关于发票的观念，使全体员工都有获取增值税专用发票的强烈意识。第二，建筑工程和建筑材料的相关费用必须获取增值税专用发票。通常来说，建筑施工方是房地产开发企业的增值税进项税额的最大供应方，所以，房地产开发企业必须在与建筑施工方签订合同时，明确要求建筑施工方对所有的建筑工程和建筑材料的相关费用必须开具增值税专用发票。
（三）准确划分新旧房地产开发项目界限
由于2016年5月1日开始实施“营改增”之后，对于房地产开发企业来说有针对两个时期的两种不同的计税方法：房地产开发企业的房地产前期项目只适用简易计税办法，而房地产新开工项目则只适用一般计税办法的。这两个计税办法的计税方法大有不同，所以，房地产开发企业在进行会计核算时，必须对二者进行严格区分。一旦将原本属于房地产新项目的工程错纳入房地产前期项目中进行成本费用核算，就会导致无法有效抵扣在施工过程所取得的增值税专用发票的进项税额，大大增加房地产开发企业的税务负担和增值税额；同时，也不能将原本属于房地产前期项目工程错纳入房地产新项目进行成本费用核算，这又有可能因为用有关的增值税专用发票进项税额进行抵扣，少缴纳增值税，而给房地产开发企业带来涉税风险和隐患。还有一种获得增值税专用发票进项税额情况就是，房地产前期项目和房地产新项目一同负担的成本费用。这种情况，必须要在房地产前期项目和房地产新项目之间用最恰当的方式进行平均分配。综上所述，在新形势下，税收筹划对于房地产开发企业的发展具有极为重要的意义，房地产开发企业通过税收筹划方案进行合理地避税、节税，大大减轻房地产开发企业的税负。在“营改增”税制改革背景下，对房地产开发企业有着更高的要求,房地产开发企业不但要深入研究有关房地产业在“营改增”税制改革背景下的有关政策，更要结合自身的情况合理地进行税收筹划，加强企业财务人员专业知识学习，及时地做出对房地产开发企业最有利的税收筹划，从而提高企业的竞争力，促进企业的长久健康发展。
参考资料：
[1]李本贵.实行简易计税办法推进中国金融保险业“营改增”[J].国际税收,2014(06).
[2]刘晓伟.一般纳税人选择简易计税办法能否开具专用发票[J].财务与会计,2014(07).
【关键词】新旧安全检查标准；评分表；塔式起重机；施工升降机；物料提升机
引言：新的《建筑施工方安全检查标准》实施两年以来，建筑施工现场有了显著地提高，但还是有个别施工现场达不到新规范的要求，究其原因，其中之一是对旧标准的印象太深，对新旧标准的区别没有详细解读。现在主要谈一下新旧标准中关于起重机械检查的区别。
正文： 1、塔式起重机
1.1、首先评分表的名称由“塔吊检查评分表”改为“塔式起重机检查分表”更加标准，也更加专业化。
1.2、保证项目
1.2.1、新标准将“力矩限制器”改为“载荷限制器”，分值也有13分降为10分。其中载荷限制装置除了力矩限制器外还包括起重量限制器，这两项有一项不安装或者不灵敏均得零分，可见其重要性。
1.2.2、行程限位装置除了旧标准“限位器”中的超高、变幅、行走限位又增加了回转限位，此项分值也有13分降到了10分。但每项不合格所扣分值加大，由此说明新标准对限位器要求更加严格。
1.2.3、旧标准中“保险装置”改为“吊钩、滑轮、卷筒与钢丝绳”，每一项的内容都进步一步细化。没有了旧标准中的上人爬梯护圈的要求，把吊钩保险和卷扬机滚筒保险精确到吊钩防脱勾装置、滑轮和卷筒的钢丝绳防脱绳装置，以及吊钩、滑轮、卷筒及钢丝绳本身的磨损、变形等。分值由7分增加到10分。
1.2.4、把就标准中一般项目的“多塔作业”放在了保证项目中，扣分标准也更加严格，提出了施工方案的重要和对最小架设距离的要求。
1.2.5、安装于拆卸在新编准中把旧标准中的保证项目“安装与拆卸”、“塔吊指挥“和一般项目“安装验收”合在了一起，总分值由这三项的27分变为10分，但每一小项所扣分值不变。其中添加了对方案内容和审批的要求。
1.2.6、新标准的保证项目增加了“保护装置”这一检查项目，主要将小车断绳及断轴保护装置和小车轨道缓冲器及止挡装置着重提出，另外加上风速仪（>50m）和指示灯（>30m）的检查，此项分值为10分。
1.3、一般项目
1.3.1、将旧标准中保证项目的“附墙装置与夹轨钳”放在了新标准中一般项目中，细化了附着的安装要求设计和塔身的垂直度，去掉了夹轨钳一项，分值没变还是10分。
1.3.2、基础与轨道在新标准中简化了，路基也换成了基础。
1.3.3、结构设施是属于新标准中新增加的内容，分值占10分，扣分标准主要为结构件、平台、螺栓、销轴。
1.3.4、电气安全在新标砖中强调了TN-S接零保护系统，其他基本未变。
总的来说新的评分表将内容进行了细化，每一小项中的扣分项更加明确。增加了保证项目的内容，因此要求检查时更加严格。
2、施工升降机
2.1、首先评分表的名称由“外用电梯（人货两用电梯）检查评分表”变为“施工升降机评分表”。
2.2、保证项目
2.2.1、安全装置除去了旧标准中吊笼安全装置和门连锁装置，将之改为起重量限制器、防坠安全器、钢丝绳防松装置，急停开关、缓冲器、安全钩。这一项变动较大，将旧标准中的内容全部移除放在新标准中第二项“限位装置”里，把“安全装置”内容重新补充。
2.2.2、限位装置，主要说限位开关和极限开关，包括门连锁装置。这一项其实为旧标准中“安全装置”的细化内容，看似为新添保证项目，其实为旧标准中第一项的内容，相当于改了个名字。
2.2.3、防护措施基本没有变化，新标准中只增加了防护围栏门连锁保护装置的检查标准。
2.2.4、附着贼旧标准中一般项目的“假体稳定”的改进，将就标准中的架体垂直度放在放在了一般项目中，附着也改为“附墙架”，从连接方式、角度、距离高度各个方面制定了扣分标准，较之旧标准的笼统说法更加明确。
2.2.5、钢丝绳、滑轮与对重此项内容为新增加内容，对于各小项的检查标准也分的很细，此项分值为10分。
2.2.6、安装、拆卸与验收将就标准“安装于拆卸”、“安装验收”和“司机”这三项内容合成一项，强调了责任人签字，去掉了司机试车和交接班记录的检查。总分值由旧标准中三项总和的30分变为10分。
2.2.7、载荷为旧标准保证项目中的第四项，新标准去掉了这一项，但不是说载人或载货时就允许超载。
2.3、一般项目
2.3.1导轨架含有旧标准中一般项目的“架体稳定”项目中架体垂直度，又新增加了标准节和齿条结合面的检查。
2.3.2基础这一项为新标准中新增加内容，包括基础的制作、验收和方案，还有基础的排水，此项分值为10分。
2.3.3、电气安全将旧标准中的“电气安全”和“避雷”这两项何为一项，出去这两项有新增加了施工升降机与架空线路的安全距离和防护措施的扣分标准。
2.3.4、通信装置即为旧标准中“联络信号”，内容和分值都未变。
2.3.5总之由新标准中的评分表可以看出更侧重与安全装置、限位装置和防护设施，这几项也是最容易出现安全隐患的项目，各工地现场管理人员平时应该多注意这些内容的检查。
3、物料提升机
3.1、首先评分表的名称由“物料提升机（龙门架、井字架）检查评分表”变为“物料提升机检查评分表”。
3.2、保证项目
3.2.1、安全装置为旧标准中的“限位保险装置”的改进，去掉了旧标准中停靠装置的检查，增加了起重量限制器和防坠安全器检查，分值由9分提到了15分。
3.2.2、防护设施为旧标准中的“楼层卸料平台防护”和“吊篮”的两项内容简化后综合，分值由两项总分的16分变为15分。
3.2.3、附墙架与缆风绳为就标准中架体稳定这一项，将“与建筑结构连接”这一项进行了简化，分值由9分提升到10分。
3.2.4、安装与验收较之旧标准中的“安装验收”增加了安装单位的资质和操作人员的持证上岗，强调了安全专项方案，分值由9分变为10分。
3.3、一般项目
3.3.1、导轨架是由旧标准中的“架体”一项简化改进来的，去掉了旧标准中关于井字架开口处加固的内容和架体与吊篮的间隙，也将施工方案放在了新标准第5项“安装与验收”。将架体外侧的立网防护这一项去掉。量化了垂直度偏差和结合面阶差。
3.3.2、动力与传动与旧标准中的“传动系统”基本相同。分值由9分变为10分。
3.3.3、通信装置扣分分辨准更加准确，与旧标准的“联络信号”相比增加了语音和影像显示这一项，分值由7分变为5分。
3.3.4、卷扬机和操作棚，分值由7分增加到10分。
3.3.5、避雷装置和旧标准的“避雷”一项内容相同，分值由7分降到5分。
总体来说，从分值的变化来看，突出了重点，将重点放在了安全装置和防护措施。因此检查内容也应该有侧重点。
参考文献：
第一条农村土地旧村复垦项目专项资金
本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。
第二条设立专户、封闭运行
农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。
第三条专项资金使用范围
（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。
（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。
（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。
（四）新农村基础设施建设费用。新农村基础设施是指为农村农民生活提供公共服务的工程设施，包括：新村建设的基础设施和公共设施建设费用。
（五）支持农业农村发展、改善农民生产生活条件费用。包括项目所在乡（镇）、村的田间道路、农田水利等农业基础设施和改善农民生活条件的公共公益设施建设费用。
（六）编制农村土地旧村复垦项目专项规划及实施方案费用。县、乡（镇）人民政府根据土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划，组织编制农村土地旧村复垦专项规划；项目所在乡（镇）、村根据确定的农村土地（含受地质灾害威胁）旧村复垦范围，按项目制定实施方案的费用支出。
（七）旧村土地复垦工程规划设计与预算编制的费用。包括：旧村土地复垦工程直接工程施工费，项目前期工作经费即土地清查费、项目设计与预算编制费、项目勘测费、项目招标费，工程监理费，竣工验收费即项目工程验收费、项目决算及审计费、土地重估与登记费、基本农田重划及标记设定费，业主管理费，不可预见费。其设计与投资预算按照《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财建〔〕169号）、《省财政厅、国土资源厅关于修订土地开发整理项目规模和投资预算标准的通知》（财建〔〕79号）执行。
第四条专项资金的审批使用
凡符合专项资金使用范围要求的项目，由乡（镇）人民政府向县国土资源局提出项目资金使用申请，县国土资源局报请县政府批准后办理拨付手续（从县级专户中拨付至乡镇政府专户）。乡镇政府享有项目资金审批权，即项目资金的使用由乡镇政府负责审批，并严格执行银行结算制度和现金管理条件的有关规定，资金支付的原始凭证应具有合法性、真实性、有效性和完整性。
第五条规范项目管理
乡（镇）人民政府要加强项目及资金的使用管理，要按项目建设要求，做好项目的工程施工、工程招投标、工程监理、竣工结算、工程量审核及资金审计、决算等工作，并将项目实施及资金使用情况呈报县财政、国土资源部门。
严格项目新增耕地验收，结算土地增减挂钩指标，规范内业资料管理。
第六条加强专项资金监管
县财政、审计、国土等有关部门要加强对农村土地旧村复垦项目资金使用情况的监督检查。任何单位和部门不得以任何形式挤占、挪用农村土地旧村复垦项目专项资金。对各种违法违规使用农村土地旧村复垦项目资金的行为，要按有关法律法规规定严肃查处。农村土地旧村复垦项目专项资金使用实行公示制度，公示内容包括：农村土地旧村复垦项目专项资金预决算；农村土地旧村复垦项目专项资金收入与支出执行情况等。
第七条 建立奖惩激励机制
摘要：现金净流量的估算在项目投资一章中具有非常重要的地位，净流量估算的正确程度将直接影响到企业项目投资相关指标的计算并最终影响其投资决策。本文拟对单纯固定资产投资项目、完整工业投资项目、更新改造投资项目分别进行现金净流量分析，总结出各自计算公式，希望有利于学生理解并掌握项目投资现金净流量的估算。
关键词 ：项目投资；现金净流量；估算
无论是哪一种类型的项目投资，我们在进行现金流量估算时，都应从建设期现金流量、运营期现金流量及终结点现金流量三个方面进行。下面我们从现金净流量计算的基本方法及简化方法入手并结合具体案例对单纯固定资产投资项目的现金净流量、完整工业投资项目的现金净流量及更新改造投资项目的现金净流量进行分析。
一、单纯固定资产投资项目的现金净流量分析
单纯的固定资产投资项目是指在项目投资中，只进行固定资产投资，不会涉及到其他的投资项目。财务管理教材中如果没有特别说明，一般计算的都是税后的现金净流量。
（一）建设期NCFt=现金流入量－现金流出量=0－固定资产投资=－固定资产投资（建设期其它时点，无现金流入流出量）
（二）运营期税前NCFt=现金流入量－现金流出量=营业收入＋回收净残值－付现经营成本=营业收入＋回收净残值－（总成本－折旧－利息）
=营业收入－总成本＋利息＋折旧＋回收净残值=息税前利润＋折旧＋回收净残值
（三）运营期税后NCFt=现金流入量－现金流出量=营业收入＋回收净残值－付现经营成本－所得税= 营业收入＋回收净残值－（总成本－折旧－利息）－（营业收入－总成本）×所得税税率= 营业收入－总成本－所得税＋折旧＋利息＋回收净残值=净利润＋折旧＋利息＋回收净残值
单纯固定资产投资项目回收净残值的时间在项目终结点。
二、完整工业投资项目的现金净流量分析
完整工业投资项目是指在项目投资中，既包括固定资产投资，还可能包括无形资产投资、开办费投资、流动资金投资等。其在估算现金净流量时与单纯固定资产投资项目思路相同。
（一）建设期NCFt=现金流入量－现金流出量=－原始投资额
（二）运营期税前NCFt=现金流入量－现金流出量= 营业收入－（总成本－折旧－摊销－利息）＋回收额
= 营业收入－总成本＋利息＋折旧＋摊销＋回收额
=息税前利润＋折旧＋摊销＋回收额
（三）运营期税后NCFt=现金流入量－现金流出量= 营业收入－（总成本－折旧－摊销－利息）＋回收额－所得税
=营业收入－（总成本－折旧－摊销－利息）－（营业收入－总成本）×所得税税率＋回收额
= 营业收入－总成本－（营业收入－总成本）×所得税税率＋折旧＋摊销＋利息＋回收额
=净利润＋折旧＋摊销＋利息＋回收额
完整工业投资项目在终结点一次回收净残值和流动资金，上述公式中的回收额包括回收净残值和流动资金。
三、更新改造投资项目现金净流量分析
更新改造投资项目主要是指购入新固定资产来替换旧固定资产，也可能存在新增流动资金投资。我们在进行现金流量分析时考虑的均是新旧固定资产产生的差量现金流量。
（一）若更新改造存在建设期
1.建设期NCFt=现金流入量－现金流出量= 旧固定资产变价净收入－新固定资产投资－流动资金投资
2.建设期末NCFt= 旧固定资产提前报废发生的净损失抵税=（账面价值－变现价值）×所得税税率= 营业外支出（结转固定资产清理净损失）×所得税税率
注：若为清理净收益，则应纳税。计算时用营业外收入（结转固定资产清理净收益）×所得税税率3.经营期NCFt=净利＋折旧＋净残值
（二）若更新改造不存在建设期
1.第一年初NCF0=现金流入量－现金流出量= 旧固定资产变价净收入－新固定资产投资－流动资金投资
2.经营期第一年末NCF1 =净利＋折旧＋固定资产提前报废发生的净损失抵税
3.经营期其他年度NCFt=净利＋折旧＋净残值＋回收流动资金
其中，折旧=新固定资产折旧额－旧固定资产折旧额
=（新固定资产投资额－新固定资产净残值）/经营期－（旧固定资产账面价值－旧固定资产净残值）/经营期
=（新固定资产投资额－旧固定资产变现净收入）－新旧固定资产残值之差/经营期
注：一般在旧固定资产处置时，其账面价值都高于变价收入，按会计准则规定，当账面价值大于可收回金额时，应计提固定资产减值准备，提完减值准备后，固定资产的账面价值就等于其可收回金额。所以折旧差额是用其可变现收入来计算的。
四、典型案例解析
案例1：A公司建设期初以自有资金购置一台设备，价款为240000 元，使用6 年，期满净残值为12000 元，直线法折旧。建设期为2 年，使用该设备每年为公司增加经营收入100000 元，新增经营成本为20000元，所得税税率为25%。要求对计算期内每年的税后NCF 进行分析。
方法1：利用NCF=现金流入－现金流出，进行计算年折旧=240000－12000/6=38000（元）
NCF0=0－240000=－240000（元）
NCF1= NCF2=0（元）
NCF3-7=营业收入－经营成本－所得税
=100000 －20000 －（100000 －20000 －38000）×25%=69500（元）
NCF8= NCF3＋12000=81500（元）
方法2：根据简化计算法，利用公式计算
年折旧、NCF0-2的计算同方法一。
NCF3-7= 净利润＋折旧=（100000－20000－38000）
×（1－25%）＋38000=69500（元）
NCF8= NCF3＋残值=69500＋12000=81500（元）
案例2：B 公司拟以自有资金12000 元购入一台设备以扩充生产能力，采用直线法折旧，无建设期，使用寿命为5 年，5 年后有残值收入2000 元。5 年中每年销售收入8000 元，付现成本第一年为3000 元，以后随着设备陈旧，逐年将增加修理费400 元，另需垫支流动资金3000元，假设所得税税率为25%。要求对计算期内每年的税后NCF进行分析。
方法1：NCF=现金流入－现金流出
年折旧=12000－2000/5=2000（元）
NCF0=0－12000－3000=－15000（元）
NCF1=营业收入－经营成本－所得税
=8000－3000－（8000－3000－2000）×25%=4250（元）
NCF2=8000 －3400 －（8000 －3400 －2000）×25%=3950（元）
NCF3=8000 －3800 －（8000 －3800 －2000）×25%=3650（元）
NCF4=8000 －4200 －（8000 －4200 －2000）×25%=3350（元）
NCF5=8000－4600－（8000－4600－2000）×25%＋回收残值＋回收流动资金=3050＋2000＋3000=8050（元）
方法2：简化计算法
年折旧、NCF0的计算结果同方法1。
NCF1=净利润＋折旧
=（8000－3000－2000）×（1－25%）＋2000=4250（元）
NCF2= （8000 －3400 －2000）×（1 －25% ）＋2000=3950（元）
NCF3= （8000 －3800 －2000）×（1 －25% ）＋2000=3650（元）
NCF4= （8000 －4200 －2000）×（1 －25% ）＋2000=3350（元）
NCF5=净利润＋折旧＋回收额（8000－4600－2000）×（1－25%）＋2000＋2000＋3000=8050（元）
五、结语
通过本文分析，我们看到在进行项目投资的现金流量估算时，运用现金流入减去现金流出的方法与运用简化的计算方法算出来的结果是一致的，但很明显运用简化的计算法更便捷，减少了寻找现金流入流出项目的时间。通过前面的公式推导可以看出两种方法本质是一致的，只是计算思路不同。掌握好现金净流量的估算对于学好项目投资是十分必要的。
参考文献：
[1]财务管理项目化教程. 南京大学出版社，2011，8.
【关键词】三旧改造专项规划政策风险规划引领机构改革
中图分类号：F110文献标识码： A
1引言
近几年来，随着广东城市建设的迅猛发展，各主要城市都出现了用地饱和、难以获取增量建设用地的问题，而2008年以后房地产市场的再次复兴，使城市建设用地紧张的局面更加凸现。为破解城市建设发展困局，2009年，广东省政府率先出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等一系列三旧改造的政策，积极推进旧城改造。政策实施至今，虽然取得了辉煌的成就，但也出现了一些与城市发展不协调的问题，本文将对这些问题进行阶段性的总结与反思，并提出相应的建议与措施。
2三旧改造的概念
“三旧”改造，专指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，最先由广东省政府提出，目的是推进节约集约用地，盘活城市存量土地资源，提高土地利用效率，之后泛指广东的旧城改造。各地地方政府为落实省的政策，积极推进三旧改造工作，一般都会从各个政府职能部门抽调人员成立三旧改造办公室（以下称“三改办”），专门负责审批和跟进三旧改造项目。
事实上，三旧改造并不是单纯的旧城改造概念，三旧改造项目是指符合一系列政策扶持和奖励条件的具有一定规模的片区城市更新项目，它必须符合一定条件，并且落实齐备各项文件资料后报地方三改办审批，批后取得三旧改造项目认定通知书，才是真正的三旧改造项目，才能享受一系列三旧改造报建办证优惠和财政补贴奖励。
3当前三旧改造工作存在的问题
3.1改造项目重效率轻公建
推进三旧改造项目建设的目的是要盘活城市存量土地资源，最大限度发挥土地的价值，开发商肯投资进行三旧改造就是看中了旧改项目重建溢出的可观价值，为追求利益最大化，开发商必然要求对地块进行高密度高容积率的开发。但是，三旧改造并不是简单的是拆旧房，建高楼，推进三旧改造工作的另一个目的是要在空间有限的旧城区内退让出更多的城市公共空间，增加公共设施配套，借此提升整个旧城区的公共服务水平。广东省出台的一系列政策也明文规定了三旧改造项目必须退让出的公建用地比例，但一些地方政府为了快速推进项目上马而迎合开发商的要求，抛开城市的整体规划，对省的政策打球甚至无视政策，造成了一些项目的建设出现高建筑密度高容积率而轻公建甚至无公建的情形，从而弱化了三旧改造的公建配套功能。
3.2三旧改造专项规划形式化
根据政策文件的要求，对列入三旧改造范围的项目，地方政府必须编制三旧改造专项规划（以下称“专项规划”），一般理解为控制性详细规划。然而，目前大多数的三旧改造项目都是由政府与开发商谈判而推进的，推进形式类似招商项目，结果是项目在初步确定的时候就已经先定好容积率、建筑密度和公建配套指标等条件，之后的专项规划基本上就是为单个或几个项目量身定做，而不顾全局的安排和部署，致使规划跟着项目走，规划流于形式。
另外，政策对三旧改造专项规划的定位不清，使该规划的法律从属性不明确，其地位究竟是高于已编控规还是低于已编控规？其合法性缺乏法理支持。有些专项规划甚至对原来的控规完全置诸一边，造成各层次规划互相矛盾，使规划失去了应有的指引作用。
3.3政策模糊增大市场风险
目前，广东省已出台的政策再加上各地方政府制定的相应实施细则，让有关三旧改造的法规体系已基本成型，然而，一些实质性的细节，现行法规仍然界定得比较模糊。例如，对原用地性质为工业的三旧改造项目，当前有几种改造方向，一种为工业改工业（即第二产业改造后仍为第二产业，简称“二改二”），一种为工业改商业或商住（即第二产业改造为第三产业，简称“二改三”），还有一种是界定得最模糊的：工业改造为“创意产业”（介乎于第二产业和第三产业之间，俗称“二改二点五”）。对市场冲击最大的就是这种“二改二点五”的三旧改造项目。
由于这种“创意产业”有别于传统的工业，所以业界普遍认为它可以突破传统工业的限制，向高层工业厂房发展；而它又不是商业，所以仍定义为工业，而不受商业相关政策的限制。这种界定模糊的三旧改造项目给了开发商可钻的空子，使某些地方出现了难以控制的局面：在原来为低矮厂房的旧城区，一大批容积率畸高的高层工业厂房拔地而起，某些所谓的“厂房”建筑高度甚至突破了100米，这种披着亮丽玻璃幕墙的高层“工业”大厦，享受着低廉的工业水电杂费和工业工商税务优惠，既可办理任何工商登记，又可分拆出售，名义上是工业功能，实际上拥有的是办公、商业、甚至住宅的功能。毫无疑问，这种名义上的高层工业厂房为当地商业办公的土地房产市场带来巨大的冲击，更糟的是，这些成功的案例会令其他以低地价取得工业用地的业主纷纷效尤。
此外，模糊的政策界定虽然增加了操作的弹性，有利于鼓励适当的三旧改造项目上马，但也增加了官员的自由裁量权，容易滋生寻租空间。
3.4项目建设忽略市政承载力
在推进三旧改造工作的过程中，一些地方政府为争取大型的三旧改造项目上马，早日建成焕然一新的旧城区，对一些高容积率的建设项目盲目推进，完全不考虑现状条件的制约，无视这些巨型项目对所在区域环境的负面影响。其中，最突出的一点就是没有仔细考虑旧城区的市政设施最大荷载能否满足新项目日后的正常营运需要，如市政排污管道的容量或区内道路的饱和车流量。
需求巨大的大型三旧改造项目，对供水供电等需求可以通过新增管线就解决问题，但对于排污需求，原有的市政管道容量本来就有限，而深埋的管道又不能说换就换，若不考虑项目的对市政管线的压力，必然会引发一连串问题；又如道路交通，很多旧城区本身的交通疏散就存在问题，大型三旧项目必定给区内道路施加巨大的交通压力，若不在这些开发量巨大的三旧改造项目中退让出更多的道路交通空间，该区域内的交通疏散问题必然会雪上加霜。
4继续推进三旧改造工作的出路
4.1坚持规划先行，加强规划引领作用
要真正解决三旧改造工作当前遇到的问题，地方政府必须时刻坚持规划先行的原则，加强城乡规划对三旧改造工作的引领作用。一方面，应明确三旧改造专项规划的定位，使专项规划成为控规的一部分，保证其法律地位：对已编已批控规的地区，应及时补充编制专项规划；对未编控规或已编未批的，应将专项规划纳入到控规当中。另一方面，要摒弃现有类似招商的项目推进方式，保证项目跟着规划走，不满足规划或者突破规划限制幅度太大的项目，地方政府应坚持原则，宁可不推进，不能乱推进，才能保证整个城乡规划的总体实现。
4.2加强监察，适时调整并完善政策
任何政策的制定及实施未必都能一番风顺，在推行政策的实际过程中不可避免地会出现一些超出意料的事情，对于三旧改造工作中出现的政策风险，我们要做的不是怀疑与否定，而是及时反馈问题信息，再根据实际情况，相应地调整及细化政策，堵塞政策漏洞，填补政策空白，保证政策的实施不再走偏。例如，对于推进三旧改造工作中出现的高层“工业厂房”现象，笔者认为，必须明令禁止，并加强对工业建筑的容积率、建筑高度等有关指标的控制，保证旧厂房在实施三旧改造与工业升级的时候，不会偏离政策既定的发展方向。
4.3联系实际，大胆进行机构改革
为三旧改造工作而生的三改办运行至今，有利有弊，其作用之一是进行部门联动与协调。同一个部门好说话，但三改办的经办人员始终是各为其主，一旦碰到困难问题，难免互相推诿，特别是在国土、规划部门分家的地区，问题更多。 此外，三改办的既审批项目又跟进项目，角色既是裁判又是运动员，难免给人诟病。笔者认为，在一些三旧改造项目众多的地区，地方政府应该联系实际进行适当的部门调整或大胆实施机构改革。
在理顺机构职能，整合行政资源方面，顺德政府走得最前，也走得最远，2013年，顺德区城市更新发展中心正式设立，它由政府直属管理，是依附顺德区发展规划和统计局的，具有独立法人资格的法定机构，其做法参照了香港的市区重建局，目的是建立一个综合平台来承接、推进和落实三旧改造相关工作。到目前为止，该中心运作良好，可算是一个成功的案例。
5结语
综上所述，三旧改造毕竟是一项城市建设活动，所有的城市建设活动都应该根据已批的城乡规划来合理推进，而不是有政策就忘规划，有大项目就不顾其他项目。广东省三旧改造工作的开局是良好的，成绩是显著的，在摸索向前的道路上难免会碰到不可预见的困难与障碍，适时进行阶段性的反思、总结与调整，跟据城乡规划把握好总体方向，再适度地结合地方实际需要，进行大胆的改革创新，我们才能平稳顺利地继续推进三旧改造工作，创建城市发展的新局面。
参考文献：
1.关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）
一、指导思想
以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，缓解我县农用地转用指标严重不足的矛盾，推动县域经济又好又快发展。
二、现实意义
城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干利用不合理、不充分和废弃闲置的农村建设用地以及位于城镇规划圈外的国有工矿废弃地地块（即“拆旧地块”）和拟用于城镇建设的地块（即“建新地块”）共同组成建新拆旧项目区。通过拆旧建新和土地复垦，将整理新增的农用地、耕地面积，等量核定为建设占用农用地、耕地指标，直接置换用于农村居民点和城镇建设，促进用地布局优化和土地节约集约利用。
省、市国土资源部门对城乡建设用地增减挂钩规模进行必要的控制和管理，即通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的周转指标（简称挂钩周转指标）来进行必要的控管。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的农用地面积归还，归还的农用地面积不得小于挂钩周转指标。
三、工作原则
（一）符合规划的原则。城乡建设用地增减挂钩要确保项目区建设用地总量不增加、布局更合理，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。要按照土地利用总体规划的要求统筹安排并科学确定挂钩项目区，合理布局项目建新区和拆旧区，适度控制建新拆旧规模，引导城乡用地布局和结构调整，并尽量避免城乡建设中的二次拆迁。建新区建设占用土地必须符合土地利用总体规划，并加强与城镇体系规划和村镇建设规划等相关规划的衔接。
（二）增减平衡的原则。建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地块中建设的集约利用水平应高于现有存量建设用地。拆旧地块复垦为耕地的数量不少于、质量不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相相合。
（三）先易后难的原则。项目区应优先选择当地群众积极性高、资金有保障、具有建设用地整理（拆旧）潜力的地方开展工作。通过示范，先易后难，积累经验，以点带面，逐步推广。
（四）依法自愿的原则。城乡建设用地增减挂钩项目区的工作方案和实施工作必须依规依程序报批，项目区选址布局要实行认证、听证，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，集体土地征收，以及农民补偿安置的，要实行公示，以切实维护农民集体经济组织和群众合法权益。
四、工作内容
（一）拆旧地块调查
拆旧地块主要包括：农村空闲宅基地，乡镇集体企业闲置地，废弃的农村道路及其它闲置农村建设用地；国有工矿企事业单位停办、关闭、搬迁后的废弃地，废弃的学校、铁路、公路用地；停办、关闭矿山的尾砂库、露天采石场、采矿工业场所、塌陷区等。拟于近期抓紧对全县各乡镇所有符合要求的拆旧地块进行调进摸底，并将拆旧地块落到相关图件上编制一套《*县拆旧地块分布图》，同时对所有拆旧地块进行面积统计，形成《*县拆旧地块面积汇总表》，对各拆旧地块现状以及整理方向和整理资金投入预计进行登记，编制一套《*县拆旧地块登记簿》，形成图、表、簿相对应、详实可靠的*县拆旧地块情况档案资料。
（二）建新地块选择
由县国土资源局会同县规划局根据县委、县政府当前工作指导思想和县域经济发展的实际情况，依据土地利用总体规划和有关城镇、村庄规划，共同落实选择好建新地块。
（三）编制实施方案
在完成“拆旧地块”的调查摸底和“建新地块”的选址落实工作的基础上，组织完成项目实施工作方案的编制，并落实专项资金，按照规定要求进行项目申报。
（四）项目组织实施
按照经上级批准的项目实施工作方案完成“拆旧地块”的土地整理，通过省国土资源厅的验收后归还下达的挂钩周转指标。
五、工作步骤
（一）准备阶段（20*年8月16日—8月30日）
1、成立机构
成立*县城乡建设用地增减挂钩工作领导小组，由县人民政府县长蒋湘晖任组长，县人民政府副县长邓小艳任副组长，政府办、国土资源局、发改局、财政局、农业局、林业局、水利局、环保局、交通局、建设局、规划局等主要负责人为成员，负责协调解决挂钩工作中的重大问题，制定挂钩工作相关政策，从土地出让金、耕地开垦费中落实挂钩项目专项资金。领导小组下设办公室（设县国土资源局内），由县国土资源局副局长刘冬芽同志任办公室主任，负责项目实施工作方案的编制和组织项目的具体实施。各乡镇和县直相关部门要按照各自职责，共同配合做好项目实施相关工作。
2、资料准备
县国土资源局负责准备挂钩工作所需要的土地利用现状图、土地利用总体规划图、土地利用数据以及县乡社会、经济、自然等历史和现状相关资料。
3、资金筹措
落实资金来源，合理安排经费使用，保障建设用地增减挂钩工作顺利进行。
（二）拆旧地块调查摸底阶段（20*年8月16日—9月30日）
1、实地调查“拆旧地块”；
2、编制《*县拆旧地块分布图》、《*县拆旧地块登记簿》及《*县拆旧地块面积汇总表》；
3、选择确定20*年度申报项目的“拆旧地块”。
（三）落实建新地块阶段（20*年8月16日—9月30日）
根据“拆旧地块”规模，结合我县实际情况，由县国土资源局会同县规划局选择落实好20*年度申报项目的“建新地块”。
（四）项目申报阶段（20*年8月—9月）
1、制定20*年度我县“建设用地增减挂钩”项目初步方案并申报；
2、编制20*年度挂钩项目实施工作方案；
3、组织有关听证。
（五）组织项目实施阶段（20*年11月—2009年10月）
1、“建新地块”项目建设实施；
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