论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
[关键词]房地产经纪实务 改革 目标 内容
[中图分类号] G710 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2013）012-0062-02
一、房地产经纪实务课程改革背景
（一）行业背景
中国房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分之一。2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产经纪行业进入调整发展时期，面对政策的调控、市场的变化，经纪机构也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，很大程度有赖于员工的专业性与稳定性。为给市场输送专业化经纪人才，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。
（二）专业背景
房地产经营与估价专业是以市场为导向，主要培养适应现代化建设服务需要，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域，企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。调研发现房地产经纪人岗位为主要需求岗位，为提高学生专业技能水平和就业能力，进行房地产经纪实务课程改革。
三、房地产经纪实务课程改革目标
房地产经纪实务课程改革通过知识讲授让学生了解房地产经纪行业三大业务：咨询、和居间；通过案例分析让学生掌握开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易、售后服务等业务流程及技巧，基本上做到在房地产经纪人的指导下完成房地产经纪工作。具体实现目标如下：
（一）知识目标
1.掌握房地产经纪三大业务内容；2.掌握房地产经纪业务的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客户接待礼仪；5.掌握房地产经纪业务促成的流程和技巧；6.熟悉房地产经纪业务中涉及的合同内容。
（二）能力目标
1.能够通过网络、媒体、实地查看等途径收集房源和寻找客源；2.能够设计路线并带客看房，进行房屋推介与异议处理；3.能够邀约买卖双方谈判并控制谈判进度与气氛；4.能够进行业务洽谈，并促成交易实现；5.能够向客户进行合同解释，并签订合同；6.能够针对不同交易类型解释税费缴纳及税费计算。
（三）职业素质目标
1.培养热情、乐观和沉着的职业素养；2.培养耐心细致、积极主动的工作态度；3.培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。
四、房地产经纪实务课程改革内容
（一）教学设计改革
为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以经纪工作过程为主线。房地产经纪实务课程改革将整个工作流程分解为3个项目、18项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务和逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在售二手房为经纪对象，让学生进行房源客源开发、模拟客户接待，设计看房路线并模拟带客看房、业务磋商、促成交易并售后服务，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产经纪工作流程及技巧。
（二）教学内容改革
以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排3个项目，分别是咨询、和居间，在3个项目基础上以业务量多少划分主次，分解出18项任务，分别是咨询中的二手房售价咨询、个人住房贷款咨询、税费咨询和置业投资咨询，中的新建商品房、二手房买卖，居间中的开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易和售后服务。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如带客看房，能够在房源客源匹配基础上，为了提高交易保障性，说服客户签订看房协议书，掌握预约客户看房技巧，设计看房路线，提高带看成功率。
（三）教学方式改革
为实现学生“学了能用”的目标，在理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，教师通过案例示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。
（四）考核方案改革
房地产经纪实务课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为三个部分：课堂表现、个人作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；个人作业以每堂课下发的实训单为检查依据；小组展示主要有二手房买卖流程展示、客户接待展示、房屋推介展示、组织谈判展示和跟踪回访展示。期末考核以知识点考核为主，考核房地产经纪三大业务内容、房地产经纪业务流程、房地产交易合同内容和房地产经纪人职业道德与素养。具体考核标准见表1。
四、结语
为实现高端技能型房地产经纪人才培养，通过理实一体化改革，房地产经纪实务教学以经纪业务流程为主线，以促成经纪业务各工作任务为载体实施项目教学。在具体教学中，以工作任务为教学内容，以工作目标为考核目标，以真实在售房源为学习对象，校内教师与企业专家合作授课。校内教师负责各具体流程内容及技巧讲解部分，企业专家负责利用12课时用真实案例进行总体经纪技巧总结和风险控制总结，让学生整体把握经纪业务促成注意事项，避免学生在校学习与企业工作脱节的问题出现，实现上岗即能胜任岗位工作的培养目标。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 应佐萍.探索人才培养与市场需求的无缝接轨――房地产专业“工学结合、校企合作”的研究与实践[J].现代科学与技术，2009，（4）.
[2] 郑晓俐.高职房地产经纪人才培养途径研究与实践[J]，江苏建筑职业技术学院学报，2012，（2）.
[3] 郑晓俐.房地产经纪行业从业人员稳定性提高对策浅析[J].生产力研究，2012，（8）.
大胆重组光空间
本次我们探访一个温馨的三口之家，屋主二人及刚出生的小朋友住在两房两厅的家中。这间住宅单位间隔很正规，不过，由于厅区只有一扇向南的窗户，厅区格局既深且长，自然光实在难以照遍全厅，如饭厅摆放餐桌椅亦会挡去部分阳光。设计师接下设计案后，建议变更电视机位及沙发位，重新分配空间机能，这样做不旦令厅区观景变得丰富，解决采光度不足的问题，而悬浮式电视柜加上底部的LED灯，亦令原本暗沉的空间注入明亮时尚气氛，创造出扭转乾坤的设计效果。
另外，户主希望家居有主题性，Samson在设计时，考虑了近年大热的墙贴图案，“一般现成的墙贴图案比较细，而且又容易和其他人撞款，和户主交流之后，才知道他们很喜欢树木，所以我自己亲手用油漆绘画这棵树出来。”Samson更称赞说，使用油漆画比墙贴好，因为容易清洁之外，亦不会有贴纸用旧了出现发黄等问题。
要为空间调校不同情调，Samson于厅区其中一边采用天花灯槽，为空间提供均匀的光线效果。在主墙有Samson亲手绘画大树图画，令整间屋也添上不一样的生气。客厅够宽敞，摆放一张浅色三座位沙发，亦不觉困迫。
由于镜前摆放沙发，所以Samson将鞋柜做成趟门式，节省空间又美观。
希望厅室光猛一点，建议采用的材质尽可能可反光，如白墙、白木柜及白地板。
灰黑玻璃延伸术
对于中型住宅单位而言，营造空间感也是必定的课题。近年住宅设计流行运用灰黑玻璃，本次我们也分别用于入门位电视柜的阻隔墙及大门旁的直体趟柜。“阻隔墙原为一道石墙，为配衬电视柜的水泥质料，所以不造全板玻璃，反而造出一半玻璃一半石墙。”Samson解释，采用半玻璃阻隔墙的好处，是有分间空间的作用，亦不会令空间变狭窄，对于中、小型居室是不错的点子，而且半玻璃阻隔墙邻近厨房，连带做出半开放式厨房设计，隔阻油烟飘出客厅。至于大门旁的直身灰黑镜，Samson特别留了一部分用来摆放户主的收藏品，而隐藏大镜背后，是一个约2米长的趟柜，拉出后，可以摆放多达几十双鞋，非常省空间。
说到饭厅，由于只有户主两人，加上小朋友年纪还小，很少一起坐在饭桌用膳，所以Samson只放一张小巧的双人饭桌在走廊位置。“将饭桌放在走廊位是因为想腾出窗口的空间，让小朋友有多一点位置走动。饭桌看似是双人，但其实是可延伸变成四人位，当小朋友大一点，一起坐着进餐也可以。”
伸缩式饭桌，适合三口之家。
为营造小饭厅效果，Samson亦特意在饭桌旁的墙身加上装饰架，让户主摆放心头好。
走廊位相对较宽，即使放了一张双人台，也不会阻挡活动空间。
睡房以简洁、素a色为主，特大的衣柜亦配合厅区的设计。
诱惑阳光进屋来
之前一直提及这间屋的最大问题是光源，客饭厅只有一个窗，而位于大门旁的厨房更是一扇窗也没有，虽然多放几枚灯便可解决光源问题，但为了增加空气流通，Samson亦巧妙地在与厨房相连的电视柜背面位置，加上几个“打通”装饰架，待日光猛烈时，光线可以透入厨房，增加日光。问到厨房的设计风格，原来户主亦提供不少意见，“一般厨房设计多是女户主提出，但今次却是男户主要求，希望以‘型’为前提，所以我采用灰加黑为主调，再配合不同的材料物质，如水泥、灰镜，做出中性、硬朗一点的风格。”
两个睡房一为主人房，一为小朋友房间，由于小朋友出生不久，房间没有特别设计，反而主人房却见设计师的心思。“其实主人房的空间不大，摆了一张双人床之后，旁边只能放一个衣柜。不过，由于全屋收纳位不多，所以得特意为他们从意大利定做了一个近3米高的大柜，贴近天花板，足够放两口子的衣物。”据Samson说，这个衣柜特别之处，还有柜面的树木图案，映衬客厅的手绘大树，做出一个连贯性。
玻璃加水泥石的阻隔墙，有助提升室内明亮气氛。
设计时，巧妙偷取电视柜背后少许位置，造出这个通风、通光至厨房的装饰架。
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
蔡昌先生是国内著名的财税专家、会计学博士、资深财税管理顾问，价值管理（卓越理财模式）的倡导者，被业界誉为“用第三种眼光看税收筹划”的专家。任中国税网、中华财税信息网、中国阳光财税网、，中财税通税收筹划研究所、中经阳光税收筹划事务所、鼎利税务师事务所等税务顾问。曾主持全国性财税专题讲座百余场，主持研究课题及企业咨询项目10余项，曾多次接受国内权威媒体专访，担任数十家企业的财务顾问。主要研究领域为财务会计、税收筹划、价值管理、企业激励与评价等，曾先后在《新进财》、《中国税务报》、《财务与会计》、《经济论坛》、《中国税务》等全国财经类刊物发表经济管理论文150余篇，研究成果被广泛转载并多次获奖。代表著作有《税收筹划方法与案例》《税收筹划――策略、技巧与运作》《资本运营》《盈余管理》《价值管理――增进现金流与提升企业价值》《解析会计难题》等20余部。
《税收筹划规律》一书是蔡昌教授多年从事税收筹划研究和实践操作的结晶，该书总结了有关税收筹划实务运作的规律、技术与技巧。书中对企业如何开展税收筹划进行了规律性的探索，把归纳演绎的研究范式引入税收筹划的研究和实践操作，极大地丰富了税收筹划的理论架构，总结了税收筹划在微观层面的实务操作技术,能够有效地指导企业的财税管理活动。是国内第一本总结税收筹划运作规律的务实性书籍,可以帮助读者快速掌握税收筹划规律、28种操作技术，达到移植智慧思维，创造非凡成功的效果。
作为税收筹划领域的后起之秀，蔡昌教授对税收筹划有独特的见解。《中国税务报》称其为“用第三种眼光看税收筹划”：“税收筹划是企业管理的当然构成内容，不能离开企业的整体战略来谈筹划，筹划应服从企业的整体战略。成功的筹划离不开理论的指导，理论必须与企业的实际问题结合，在共性中寻求每个企业的个性方案，我们把这种认识称为用第三种眼光看筹划。”
蔡昌教授认为：“税收筹划是致用之学，其实践性很强，归纳和研究税收筹划规律是一种捷径，可以起到举一反三的作用。随着经济环境的不断变化和日趋复杂，税收筹划运作逐步深入到企业的多个层面，筹划方案的系统性、技巧性要求越来越高。许多好的筹划方案源自于一种灵感，大气磅礴，浑然天成，看不到一丝雕琢的痕迹。”
本书并不拘泥于税制结构和税收政策的细节，而是把税收筹划放到一个更为开阔的空间里，从更普遍的意义上探讨了税收筹划的运作规律及其实践应用的范式，从更深层次上提供了一个理解税收筹划与企业战略、经营模式、产权重组、资本结构、资产定价之间彼此影响的分析框架，视角独特而新颖，带给大家一种清风扑面的感觉。
[经典案例]:
空调房屋捆绑销售
卓达房地产公司开展“购房屋，送空调”促销活动，但这种销售模式无形中增加了企业的税收负担。假设房屋销售价格为30万元，空调价格为8000元。销售房屋，房地产公司要按照销售不动产缴纳5%的营业税，30万元的房屋销售收入要缴纳1.5万元营业税。赠送的空调视同销售，缴纳增值税，征收率为4%，8000元空调要缴纳320元的增值税。同时，房地产公司还要为得到空调的个人代扣代缴1600元个人所得税。因此，采用这种促销方式，房地产公司每出售一套房子就要多缴纳税金1920元。
很多商家经常采取“买一送一”或“买二百送三十”等方式销售商品，在选择促销方式时，很少考虑到不同促销方式之间税负的差别，往往是到该缴税时才发觉税负重，于是一些企业以偷逃税方式降低税负，面临严重的涉税风险。如果企业通晓各种促销方式的利弊，事先进行筹划，采取规避措施，就有可能达到既促销，又不加重税负的目的。
卓达房地产公司也面临着同样的情况，如果通过筹划，变换一下促销方式，采取捆绑技术，就可以降低税负。具体操作方案如下：采取房屋和空调捆绑销售，即把原来的“购房屋、送空调”促销模式改变为“销售带空调的房屋”，整体销售价格仍然为30万元，其实就是把空调价值加到了房屋价值里面。虽然看似简单的文字游戏，但对纳税而言却有天壤之别，房屋和空调变得不可分割，企业只需按房屋销售价格缴纳营业税1.5万元。
在CEDIA2011的评比之中，Life Solutions公司凭借i-Life项目获奖。这套令人震惊的智能家庭系统涵盖了全面的系统集成功能，让业主通过简单而人性化的操作便能对整座房子进行操控。
房屋的安装工作包括整个房间的声音系统和每个房间光照灯光控制，另外，10个房间中都配备了高品质的松下等离子显示器，由于支持了分布式的无线高清视频技术(SKY HD)，可使用Apple TV的为屋主提供租用或者购买新的电视和电影节目。观看和分享视频或是照片、音乐只需通过电视机就能全面的体验到。由于客户非常看重这套系统的体积小巧，简单易操作，因此i－life在安装AMX系统之前，希望可以为家庭提供多种选择。例如，巧妙地将控制用的触控面板置于其中，让客户能很方便地连接家庭影音设备的传输端口、照明和混合自动电压控制系统。i－life同时也与AMX程序编程师紧密合作，来保证屏幕设计质量和程序的易用性。每个房间都在控制面板上有独立的页面进行操作，在家里就能轻松地控制各个分系统。
在这个房间中，两间设备房都被安置在了宽敞的地下室内，成为大部分节目的来源地。在技术层面上确保每个房间不会超过使用限度，并且许多设备都被很好的隐藏起来，包括显示器、iPod、或是背景音乐的喇叭等。墙式扬声器也被融入艺术品的成列之中，或成为内部结构设计的一部分，但它还依旧能够将高品质的音乐节目传输到不同的房间里。例如，在按摩浴缸区内，扬声器被镶嵌在装饰墙内部，外部以多彩的意大利式玻璃作为装饰，呈现出完美的视觉体验和听觉感受。埋藏于地下的支架根据声源不同而被划分成为扩音器、接收器和播放器，同时数据和视频设备都被安置在独立的空间里。所有的支架都能取出，所以维护工作也很容易。另外，为了远程监控，设计还安装了戴尔服务器从而保证远程i－life办公系统的运行。Powerplay系统也被应用，让客户能够从电脑或笔记本电脑上重启个性化产品。
i－life所使用的技术是一项创新，不仅因为在它拥有小体积，还体现在房屋内安装的系统能轻易地实现互动沟通和数据传输，自动为整座屋子全方面地提可控的供视听娱乐、照明和中央空调系统。作为新产品和未来新品的衍生，CAT5e电缆铺设于每个房间，每个独立支架都像网络被连在一起，并且屋内还为更多设备的增加而预留了额外的空间。
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