［关键词］“营改增”;房地产企业;税收筹划
1引言
经济日趋复杂化，传统纳税体制已不适应现在经济发展水平状况，我国税制改革也在不断推进。税收筹划是企业财务管理活动之一，关系着企业财务目标的实现，但现阶段由于企业税收筹划的意识不强、筹划方案不完善等，因此有必要进行税收筹划的研究。房地产企业发展迅速，其税收在国家财政收入中占有很大份额。但由于房地产企业前期投入资金大，开发周期长，涉及业务繁杂，理解难度大，税收情况更为复杂，相较其他行业具有更高的涉税风险。基于此，文章以纳税筹划为切入点，在税法允许的范围内对房地产企业提供税收筹划思路，实现企业利益最大化的目标。
2理论基础
2.1税收筹划目标
税收具有强制性，税收的无偿性说明纳税是企业资源的净流出，企业以利润最大化为目标的前提下，总是想减少税费缴纳。税收筹划策略正是在这种经济利益的驱动下产生。税收筹划可以理解为在众多备选税收方案中选择最佳方案，实现税后利润最大。税收筹划得当，企业取得了节税经济利益，在涉税零风险情况下，减轻企业税收负担，获取资金时间价值，提高自身经济利益，增强企业市场竞争力。
2.2政策依据
税收筹划必须符合不违背税收法律规定的原则，这就需要充分理解税收政策。具体来说，税收筹划主要利用差别化税收政策、税收政策的特殊规定以及优惠政策。税收政策的差别化为企业纳税筹划提供了空间，全面“营改增”作为时间节点将房地产分成了新老项目，老项目由于不能抵扣进项税，因此适应选择简易计税，相较之下新项目选用一般计税方法下抵扣进项税，税负会明显降低。利用税收政策的特殊规定是指不同税种的计税依据和抵扣范围不同，比如企业开发过程中发生的开发费用在计算土地增值税时不能直接扣除，而要按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。在这种规定下，企业可以在符合规定下扩大开发成本总额。税收优惠政策体现了国家在一定时期对特定项目的鼓励和支持，为税收筹划提供了一定的空间和思路。
3税收筹划基本思路
3.1增值税
在我国流转税与所得税并重情况下，增值税是流转税的主要税种，“营改增”的实施对房地产企业来说避免了重复征税问题，筹划得当能降低企业税负。
3.1.1加强增值税专用发票管理全面“营改增”之后，房地产企业购进环节取得的进项税可以凭票抵扣，是否取得增值税专用发票对房地产企业的税负水平有重大影响。一般来说，结算方式选择上，企业在购买物料时尽可能采用分期付款的结算方式，这样取得的发票能实现及时抵扣进项税额的目的，而采用预付或赊购结算方式，只要货款尚未完全付清，房地产企业不可能取得增值税专用发票，无法实现抵扣进项税的目的。采购方式上，尽量选用集中采购，不仅能取得价格优势，还能确保取得增值税专用发票。另外，房地产企业还应注重加强对虚假发票的识别和防范，相关部门人员在接受发票时应仔细辨别真假，确保抵扣进行税额时发票合规。
3.1.2合理选择上游纳税人上游提供货物和劳务的企业纳税人身份是影响进项税抵扣的关键点。在报价相同情况下，房地产企业在选择供应商或者建筑企业时，最大限度选择具有一般纳税人资格的企业。如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，房地产企业可以取得13%、9%或6%三档税率的增值税专用发票;当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，其申请代开成功后，房地产企业才可适用3%的抵扣率。小规模纳税人征收率远低于一般纳税人的抵扣税率，并且部分小规模纳税人由税务机关为其代开增值税专用发票，增加了委托代开环节，推迟了房地产企业取得利用增值税专用发票进行进项税额抵扣的时间，会增加企业资金占用成本。这种按抵扣率来选择上游企业并不是唯一因素，在实际工作中还应考虑净利润，如果向小规模纳税人采购后，企业获得的额外净利润大于无法抵扣的进项税额的损失，那么应当选择与小规模纳税人的合作。除此之外，房地产企业将上游建筑业务独立分离出去，单独成立新的建筑公司，由建筑公司从事建筑服务。这样终端房地产销售公司以购入方式取得的建筑公司的劳务可以进行进项税额的抵扣，房地产企业整体上减少了缴纳的增值税税额。
3.1.3利用进项税抵扣额“营改增”之前，企业缴纳营业税，开发精装房所产生的直接材料以及人工费用等全部计入房屋成本，销售时不能抵扣进项税。“营改增”后，开发精装房的材料费用和人工成本，在取得增值税专用发票后，可以用来抵扣进项税。具体来说，精装房中可以进行装饰、配置家具家电，购买时按13%的基本税率取得增值税专用发票，抵扣进项税，销售精装房时，将装饰费用以及配置的家具家电款等合计计入房价销售额，按销售不动产9%计算销项税，这样房地产企业在精装房环节可能获得4%的额外抵扣率。目前绝大多数中小房地产企业受融资约束的影响，开发多为毛坯房，这些企业在条件允许的情况下，扩大精装修房的比例，使企业少缴纳增值税，还能提升品牌影响力。
3.2土地增值税
开发建造阶段，土地增值税在开发成本中占据很大比重，房地产企业资金回收慢、开发周期长等特点使企业面临较大的资金使用压力，因此有必要对土地增值税进行纳税筹划。
3.2.1合理利用征税范围在二级市场上未发生产权转让行为不属于土地增值税的征税范围，土地增值税征税范围具有“转让”特征。房地产企业建房方式主要分为自己购置的土地使用权建造房屋、代建和合作建房三种情况。第一种情况下，房地产企业自建房屋对外销售，不动产权属发生转移，需要缴纳土地增值税和增值税，税负较重。代建房屋是在委托方的土地使用权上建造房产，房屋建成后房屋产权仍归委托方所有，建造过程中收取的代建费用属于提供劳务服务收入，不动产产权未发生转移，这项行为也不必缴纳土地增值税，但采用代建行为需要提前确定买房客户。合作建房是指合作双方共同建造房屋，一方提供资金，另一方提供土地使用权，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先转让土地再去购买房产这一环节，由此不仅减少了土地增值税和增值税，还有印花税、契税等多项税收。如果房地产企业能寻找到这样的合作方，双方均可实现节税和获利的收益。
3.2.2充分利用税收优惠政策《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这为纳税筹划提供了另一条思路。房地产企业在开发商品时，需要提前对房屋建筑类型做出合理区分，分别计算其土地增值税。首先，房地产企业需要对普通住房和非普通住房做出明确的区分，分开核算各自的销售额，这样对增值率低于20%的普通标准住房才符合税收优惠的范围。其次，纳税人可将住宅的售价控制在合理的范围内，在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，此时需要纳税人计算不同售价的备选方案企业净利润情况，这样将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。除此之外，房地产企业可以考虑扩大普通标准住房的建筑面积，充分享受免税的优惠政策。
3.2.3利用税收政策特殊规定土地增值税采取超率累进税率，土地增值税与增值率成正比，增值率是增值额与扣除项目金额之间的比例，增值额是用收入总额减除扣除项目的金额，因此降低增值税要从降低增值率入手，需要合理筹划收入和扣除项目。对于收入，房地产开发企业可以适当降低销售价格，但降低售价会影响企业利润，所以纳税人需要比较减少的收入和少缴纳的税金。目前大部分房地产开发公司都是经过简单装修后对房屋进行出售，纳税人可将最终售价拆分，分成出售合同和装修合同，独立核算房屋原价和装修费用，这样装修合同对应的收入属于提供劳务取得的收入，只需缴纳增值税，不并入到销售房屋的价格中，因此计算土地增值税的收入不包含装修费用，大大减少了企业缴纳土地增值税。对于扣除项目，房地产开发费用是按一定标准抵扣，不是按实际支出扣除。当房地产企业开发费用中的财务利息支出能够合理确定时，可以扣除的开发费用为开发成本、土地价款和利息合计的5%以内;当开发费用中的财务利息支出不能确定时，开发费用扣除限额为土地价款和开发成本合计的10%。企业筹资一般选取负债筹资或权益筹资。税法规定，合理的利息支出可以在所得税前扣除，利息属于开发费用的一部分也可以扣除，从扣除项目来看，房地产企业可以适当增加负债筹资的比例。土地增值税扣除项目中的利息费用在不同情况下有不同扣除方式，加大了土地增值税筹划空间。如果房地产企业利息支出大于地价款和开发成本合计的5%，这时应当选择第一种开发费用扣除方式;否则，房地产企业主要依靠权益筹资方式，选择第二种开发费用扣除方式。除上述单独降低售价或加大扣除项目金额外，企业也可采用综合方法降低增值率。如企业可以加大开发小区的公共配套设施的投入，一方面满足用户高质量需求，而这部分投入资金的成本可以从提高售价中得以补偿;另一方面增加了扣除项目的金额，从而降低增值率。
［关键词］“营改增”;房地产企业;税收筹划
1引言
经济日趋复杂化，传统纳税体制已不适应现在经济发展水平状况，我国税制改革也在不断推进。税收筹划是企业财务管理活动之一，关系着企业财务目标的实现，但现阶段由于企业税收筹划的意识不强、筹划方案不完善等，因此有必要进行税收筹划的研究。房地产企业发展迅速，其税收在国家财政收入中占有很大份额。但由于房地产企业前期投入资金大，开发周期长，涉及业务繁杂，理解难度大，税收情况更为复杂，相较其他行业具有更高的涉税风险。基于此，文章以纳税筹划为切入点，在税法允许的范围内对房地产企业提供税收筹划思路，实现企业利益最大化的目标。
2理论基础
2.1税收筹划目标
税收具有强制性，税收的无偿性说明纳税是企业资源的净流出，企业以利润最大化为目标的前提下，总是想减少税费缴纳。税收筹划策略正是在这种经济利益的驱动下产生。税收筹划可以理解为在众多备选税收方案中选择最佳方案，实现税后利润最大。税收筹划得当，企业取得了节税经济利益，在涉税零风险情况下，减轻企业税收负担，获取资金时间价值，提高自身经济利益，增强企业市场竞争力。
2.2政策依据
税收筹划必须符合不违背税收法律规定的原则，这就需要充分理解税收政策。具体来说，税收筹划主要利用差别化税收政策、税收政策的特殊规定以及优惠政策。税收政策的差别化为企业纳税筹划提供了空间，全面“营改增”作为时间节点将房地产分成了新老项目，老项目由于不能抵扣进项税，因此适应选择简易计税，相较之下新项目选用一般计税方法下抵扣进项税，税负会明显降低。利用税收政策的特殊规定是指不同税种的计税依据和抵扣范围不同，比如企业开发过程中发生的开发费用在计算土地增值税时不能直接扣除，而要按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。在这种规定下，企业可以在符合规定下扩大开发成本总额。税收优惠政策体现了国家在一定时期对特定项目的鼓励和支持，为税收筹划提供了一定的空间和思路。
3税收筹划基本思路
3.1增值税
在我国流转税与所得税并重情况下，增值税是流转税的主要税种，“营改增”的实施对房地产企业来说避免了重复征税问题，筹划得当能降低企业税负。
3.1.1加强增值税专用发票管理全面“营改增”之后，房地产企业购进环节取得的进项税可以凭票抵扣，是否取得增值税专用发票对房地产企业的税负水平有重大影响。一般来说，结算方式选择上，企业在购买物料时尽可能采用分期付款的结算方式，这样取得的发票能实现及时抵扣进项税额的目的，而采用预付或赊购结算方式，只要货款尚未完全付清，房地产企业不可能取得增值税专用发票，无法实现抵扣进项税的目的。采购方式上，尽量选用集中采购，不仅能取得价格优势，还能确保取得增值税专用发票。另外，房地产企业还应注重加强对虚假发票的识别和防范，相关部门人员在接受发票时应仔细辨别真假，确保抵扣进行税额时发票合规。
3.1.2合理选择上游纳税人上游提供货物和劳务的企业纳税人身份是影响进项税抵扣的关键点。在报价相同情况下，房地产企业在选择供应商或者建筑企业时，最大限度选择具有一般纳税人资格的企业。如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，房地产企业可以取得13%、9%或6%三档税率的增值税专用发票;当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，其申请代开成功后，房地产企业才可适用3%的抵扣率。小规模纳税人征收率远低于一般纳税人的抵扣税率，并且部分小规模纳税人由税务机关为其代开增值税专用发票，增加了委托代开环节，推迟了房地产企业取得利用增值税专用发票进行进项税额抵扣的时间，会增加企业资金占用成本。这种按抵扣率来选择上游企业并不是唯一因素，在实际工作中还应考虑净利润，如果向小规模纳税人采购后，企业获得的额外净利润大于无法抵扣的进项税额的损失，那么应当选择与小规模纳税人的合作。除此之外，房地产企业将上游建筑业务独立分离出去，单独成立新的建筑公司，由建筑公司从事建筑服务。这样终端房地产销售公司以购入方式取得的建筑公司的劳务可以进行进项税额的抵扣，房地产企业整体上减少了缴纳的增值税税额。
3.1.3利用进项税抵扣额“营改增”之前，企业缴纳营业税，开发精装房所产生的直接材料以及人工费用等全部计入房屋成本，销售时不能抵扣进项税。“营改增”后，开发精装房的材料费用和人工成本，在取得增值税专用发票后，可以用来抵扣进项税。具体来说，精装房中可以进行装饰、配置家具家电，购买时按13%的基本税率取得增值税专用发票，抵扣进项税，销售精装房时，将装饰费用以及配置的家具家电款等合计计入房价销售额，按销售不动产9%计算销项税，这样房地产企业在精装房环节可能获得4%的额外抵扣率。目前绝大多数中小房地产企业受融资约束的影响，开发多为毛坯房，这些企业在条件允许的情况下，扩大精装修房的比例，使企业少缴纳增值税，还能提升品牌影响力。
3.2土地增值税
开发建造阶段，土地增值税在开发成本中占据很大比重，房地产企业资金回收慢、开发周期长等特点使企业面临较大的资金使用压力，因此有必要对土地增值税进行纳税筹划。
3.2.1合理利用征税范围在二级市场上未发生产权转让行为不属于土地增值税的征税范围，土地增值税征税范围具有“转让”特征。房地产企业建房方式主要分为自己购置的土地使用权建造房屋、代建和合作建房三种情况。第一种情况下，房地产企业自建房屋对外销售，不动产权属发生转移，需要缴纳土地增值税和增值税，税负较重。代建房屋是在委托方的土地使用权上建造房产，房屋建成后房屋产权仍归委托方所有，建造过程中收取的代建费用属于提供劳务服务收入，不动产产权未发生转移，这项行为也不必缴纳土地增值税，但采用代建行为需要提前确定买房客户。合作建房是指合作双方共同建造房屋，一方提供资金，另一方提供土地使用权，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先转让土地再去购买房产这一环节，由此不仅减少了土地增值税和增值税，还有印花税、契税等多项税收。如果房地产企业能寻找到这样的合作方，双方均可实现节税和获利的收益。
3.2.2充分利用税收优惠政策《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这为纳税筹划提供了另一条思路。房地产企业在开发商品时，需要提前对房屋建筑类型做出合理区分，分别计算其土地增值税。首先，房地产企业需要对普通住房和非普通住房做出明确的区分，分开核算各自的销售额，这样对增值率低于20%的普通标准住房才符合税收优惠的范围。其次，纳税人可将住宅的售价控制在合理的范围内，在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，此时需要纳税人计算不同售价的备选方案企业净利润情况，这样将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。除此之外，房地产企业可以考虑扩大普通标准住房的建筑面积，充分享受免税的优惠政策。
3.2.3利用税收政策特殊规定土地增值税采取超率累进税率，土地增值税与增值率成正比，增值率是增值额与扣除项目金额之间的比例，增值额是用收入总额减除扣除项目的金额，因此降低增值税要从降低增值率入手，需要合理筹划收入和扣除项目。对于收入，房地产开发企业可以适当降低销售价格，但降低售价会影响企业利润，所以纳税人需要比较减少的收入和少缴纳的税金。目前大部分房地产开发公司都是经过简单装修后对房屋进行出售，纳税人可将最终售价拆分，分成出售合同和装修合同，独立核算房屋原价和装修费用，这样装修合同对应的收入属于提供劳务取得的收入，只需缴纳增值税，不并入到销售房屋的价格中，因此计算土地增值税的收入不包含装修费用，大大减少了企业缴纳土地增值税。对于扣除项目，房地产开发费用是按一定标准抵扣，不是按实际支出扣除。当房地产企业开发费用中的财务利息支出能够合理确定时，可以扣除的开发费用为开发成本、土地价款和利息合计的5%以内;当开发费用中的财务利息支出不能确定时，开发费用扣除限额为土地价款和开发成本合计的10%。企业筹资一般选取负债筹资或权益筹资。税法规定，合理的利息支出可以在所得税前扣除，利息属于开发费用的一部分也可以扣除，从扣除项目来看，房地产企业可以适当增加负债筹资的比例。土地增值税扣除项目中的利息费用在不同情况下有不同扣除方式，加大了土地增值税筹划空间。如果房地产企业利息支出大于地价款和开发成本合计的5%，这时应当选择第一种开发费用扣除方式;否则，房地产企业主要依靠权益筹资方式，选择第二种开发费用扣除方式。除上述单独降低售价或加大扣除项目金额外，企业也可采用综合方法降低增值率。如企业可以加大开发小区的公共配套设施的投入，一方面满足用户高质量需求，而这部分投入资金的成本可以从提高售价中得以补偿;另一方面增加了扣除项目的金额，从而降低增值率。
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1 房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1 筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2 筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2 房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1 筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2 筹划案例
案例二：a公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。h先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：a公司与h先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500x12％=60(万元)。
方案2：a公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与h先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3 房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1 筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2 筹划案例
案例三：y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000x30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
4 结语
摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。
关键词 ：房地产企业；税务筹划
税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。
一、房地产企业税务筹划的意义
第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。
第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。
二、房地产企业税务税筹划具体方法
（一）税收优惠政策法
中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。
（二）特殊行为和特殊地区选择法
国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。
（三）会计筹划法
利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会
计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。
三、房地产企业税务税筹划现存的问题
（一）没有认识到税收筹划的必要性
我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。
（二）税务筹划的思路不清晰
房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。
（三）税务筹划方法不成熟
房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。
四、房地产企业税务税筹划的建议
（一）优化税收筹划方案
税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。
（二）灵活调整税务筹划方案
税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。
（三）加强税收筹划人员的培训
税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。
（四）完善企业会计核算制度
健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。
参考文献：
[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).
[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯，2012(33).
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究
一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析
目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路
面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。
三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议
（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容
新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。
（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策
一般来说，房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说，税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容，各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手，才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外，房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强，目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置，确保土地增值税税收筹划内容得以落实。
【关键词】房地产企业 税收筹划
一、房地产税收筹划的重要性
我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。
例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
三、税收筹划问题的解决路径
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。
（三）强调做好事前筹划
房地产企业应该清楚的认识到，税收筹划的重点是在事前筹划，且其灵活性对事前筹划也是至关重要。国家税收相关税收法律法规、优惠政策都在不断的变化、调整、改进，企业想要做好事前筹划就必须用发展的眼光看待问题，主观上保持积极思考的状态，预测政策调整的方向和时间，为日后的税收筹划操作做好准备，增强方案的灵活性和可操作性。对于较难预计的政策变化，税收筹划决策者要加强与企业各部门、税务机关、企业管理者之间的沟通，以便制定全面的筹划方案。
参考文献
[1]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010.
在目前的经济生活中，涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多， 根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视，现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。（以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%）
一、签订等价交换合同，享受免征契税政策
【例1】金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=3000万元×4%=120万元，南方公司应缴纳契税=3000万元×4%=120万元。
纳税筹划思路：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税暂行条例规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。
二、签订分立合同，降低契税支出
【例2】红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为160万元， 3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元），月星化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税＝600万元×4%＝24万元。
纳税筹划思路：根据财税[2004]126号文件《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》规定：
1．对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
2．采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
3．承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
根据上述文件对于免征契税的规定，在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税，由此提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同， 销售合同价款为400万元， 第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物（主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等）， 销售合同价款为200万元。经上述筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税＝400×4%＝16（万元）， 节约契税支出8万元。
三、改变抵债时间，享受免征契税政策
【例3】金图公司因严重亏损准备关闭， 尚欠主要债权人明珠公司5000万元， 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税＝5000×4%＝200（万元）。
纳税筹划思路：根据财税[2003]184号文件规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产， 待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。
四、改变抵债不动产的接收人，享受免征契税
【例4】华业公司欠石林公司货款2000万元， 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税＝2000×4%＝80（万元）。
纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征，可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税支出80万元。
五、改变投资方式，享受免征契税政策
【例5】王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500万元×4%=20万元。
纳税筹划思路：根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：
第一步，王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。
第二步，王明对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋， 免征契税， 新华公司减少契税支出20万元。
六、改变购买不动产方式，享受免征契税政策
【例6】金盛有限责任公司于2004年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值9800万元， 金盛公司应缴纳契税＝9800×4%＝392（万元）。
纳税筹划思路：根据财税[2003]184号《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》文件的规定：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的房屋、土地权属，免征契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定，合同约定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。执行期限为2005年12月31日之前。
另外根据财税[2006]41号《财政部 国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》文件规定， 企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税[2003]184号文件规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。对于财税[2003]184号文件执行过程中的问题做了如下规定：
1．184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。
2．184号文件第二、三、四条中所谓“企业”，是指法人企业。
3．184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即：企业办理变更登记的，适用于该款规定；企业办理新设登记的，不适用于该款规定。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
4．184号文件第四条规定的“企业分立”，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。
5．184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。
6．以出让方式承受原改制企业划拨用地的，不属于184号文件规定的范围，对承受人应征收契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：
第一步，金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资本为1亿元，金盛公司出资200万元， 出资方式为货币资金，投资比例为2%，兴业公司出资9800万元， 出资方式为三幢商品房， 投资比例为98%，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例超过50%，享受免征契税392万元。
第二步，办理完商品房产权变更手续后，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议，约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元股份原价转让给金盛公司股东。
第三步，股权转让手续办理完毕后，金盛公司与兴盛有限责任公司于2005年1月签订合并协议，由金盛公司合并兴盛有责任公司，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产，享受免征契税392万元。
摘要房地产企业涉及税种主要有营业税、城建税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、印花税等等，其中土地增值税是影响房产企业受益的较大税种之一。对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税纳税筹划、减轻企业的纳税负担、相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
关键词土地增值税“临界点”筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。现行的《土地增值税暂行条例》是自1994年1月1日起实施的。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。我国土地增值税的特点是：以转让房地产的增值额为计税依据、征税面比较广、实行超率累进税率、实行按次征收。下文笔者针对房地产企业土地增值税的纳税筹划方法展开论述。
1.“临界点”筹划法。
房地产开发企业开发一个项目时，利润越大、税缴得越多，房价就越高。因此，如何使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产企业应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
例1：某房地产开发公司在中等城市按建造了一栋住宅楼，目前已经完工，准备以600万元左右的市场价格销售。该住宅楼共发生如下支出：取得土地使用权支出240万元、房地产开发成本120万元、其他扣除额为97万元。公司财务人员对主要纳税情况进行了预测。
进行纳税筹划前：
应交营业税=600×5%=30（万元）
应交城建税和教育费附加=30×（7%+3%）=3（万元）
应交土地增值税计算如下：允许扣除金额=240+120+97+30+3=490（万元），增值额=600-490=110（万元），增值率=110÷490×100%=22.45%，应交土地增值税=110×30%=33（万元）。
纳税筹划思路：《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。案例中，该公司建造的是普通住宅，增值率超过了20%，应按照全部增值额缴纳增值税。如果将增值率控制在20%以内，就可以免交土地增值税了。因此该筹划方案就是降低销售价格，设销售价格为x，那么应交营业税=x×5%，应交城建税和教育费附加=x×5%×（7%+3%）。此时，增值率={x-［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，得：x=587.152。因此应该降低价格12.848万元（600-587.152），公司多获利20.152万元（33-12.848）。
通过上述分析可以发现，在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应该充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。
2.收入分散筹划法
当可扣除项目金额不变、减少销售收入时，增值率同样也会降低。此时应比较减少的销售收入与控制增值率减少税金支出的大小，从而做出选择。收入筹划还可以将收入分散，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产项目中分离，使得转让收入变少，以降低纳税人转让房地产的土地增值额。
房地产开发企业进行房屋建造时，可分两次签订合同。当住房初步完工但没有安装设备也没有进行装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着，又和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同。纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳相应的土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不属于土地增值税征税范围。这样就使得营业税税负不变的情况下，增值额减少。
例2：某企业欲出售其一幢房屋及土地使用权，估计市场价值是1000万元。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全，各种设备的价格约为100万元。
纳税筹划思路：收入分散可节省应缴纳的税款，在合同上仅注明900万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使增值额变小，从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%税率低，也节省了印花税。
3.利用房地产转移方式进行纳税筹划
判定是否征收土地增值税的三个标准是：转让的土地是否为国有；产权是否发生转移；是否取得收入。房地产开发企业可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。例如，通过土地管理部门转让房产；将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金；将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，均可免缴土地增值税。
例3：A、D公司都是B集团公司的下属子公司，为了扩大经营规模，A公司想建一栋办公楼，并于2003年以300万元购进一块土地的使用权。后来，虽然资金问题没有建楼，但是这块土地却大大升值。2009年A公司以1000万元的价格将土地使用权出售给C公司。
进行纳税筹划前：
A公司转让无形资产应交营业税=（1000-300）×5%=35（万元）
应交城建税和教育费附加=35×（7%+3%）=3.5（万元）
应交印花税=1000×0.05%=0.5（万元）
应交土地增值税计算如下：允许扣除金额=300+35+3.5+0.5=339（万元），增值额=1000-339=661（万元），增值率=661÷339×100%=194.99%，大于100%，适用税率50%，应交土地增值税=661×50%-339×15%=279.65（万元）。
纳税筹划思路：根据规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这为房地产的多次流转消除了政策障碍。土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，适用税率也越高。设法降低增值率，就能实现节税目的。因此，对于土地转让活动，增加流转环节，降低增值率和适用税率，是减轻土地增值税税负的有效途径。
A公司可以先将土地通过D公司增加一个流转环节，然后再以协议价格销售给C公司。具体做法为：
第一个环节：A公司以800万元将土地使用权销售给集团内的D公司。在本环节A应纳税为：
应交营业税=（800-300）×5%=25（万元）
应交城建税和教育费附加=25×（7%+3%）=2.5（万元）
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