关键词：房地产金融市场；融资渠道；法律法规
中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
房地产金融指的是以房地产为对象，围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务。房地产金融市场可以根据其活动的不同分为一级市场（也就是房地产融资活动进行的市场）和二级市场（也就是房地产金融工具的再次流通和再次交易的市场）。由于我国经济的限制，房地产金融市场还不完善，导致房地产金融市场中各种问题的发生。
一、房地产金融市场存在的问题
1.融资渠道单一
虽然在目前我国房地产行业有了很大的发展，但是在房地产金融市场的繁荣程度来看，融资渠道单一是制约房地产金融市场的繁荣的一个主要方面。因为在目前我国房地产主要的融资渠道就是银行贷款，在房地产的入地储备、房地产开发以及房地产销售的过程中都是依靠银行贷款，这样银行与房地产也的关联性就提高了，银行面临的风险就不断增加。
2.没有严格的监督和管理
要保证房地产金融市场的正常有序发展就需要加强对金融市场的监管，虽然目前我国已经出台了相关的房地产金融市场管理监管制度，但是效果不好，主要因为以下原因：第一，监管部门的设置不合理，政府部门的干预严重。第二，监管基础工作不到位，很多软硬件设施不全面，在监管中发现问题也不能得到妥善的解决。第三，监管中漏洞较多，银监会、证监会、保监会三方监管，但是对他们各自的职责没有明确。
3.法律法规不健全
虽然我国随着我国房地产市场的发展，国家颁布了相应的法律法规，对于当前的房地产金融市场来说，虽然在一定程度上降低了房地产金融业面临的风险，但是这些法律法规是很不全面的，没有专门围绕住房贷款和房地产金融的内容，加上制定的法律法规没有系统性，降低了它们的操作性。
二、如何完善我国房地产金融市场
1.拓展融资渠道
目前我国房地产融资渠道单一，导致各种风险的发生几率比较高，为了避免这种情况就需要不断扩大融资渠道。第一，房地产企业应该扩大股权融资的比重，这样能获得更多的资金。第二，对于一些没有上市的企业可以采取其他形式的融资，例如当前一些企业利用私募方式进行股权的融资，其融资方式可以选择信托型方式进行。房地产企业也可以利用股份转让系统，为房地产企业提供一个增发股份募集资金的平台。对于一些大型的房地产企业来说就可以通过发行债券来募集资金，然后等项目完成之后从项目的收益中偿还债券本息。
2.利用房地产证券化比规避风险
房地产证券化指的是把一些流动性比较低的房地产投资通过金融交易直接转化成证券资产的过程。在当前我国房地产市场中我们应该利用房地产证券化这个条件。但是需要注意的是在开展房地产证券化的过程中要根据不同的房地产项目采用不同的模式：对于新区成片开发中由于需要在短时间内募集到大量的资金，所以应该使用封闭式的房地产投资信托基金模式；对于旧城改造项目，房地产企业可以使用土地使用权信托模式；对于一些商品房闲置的问题，房地产企业应该设立单项契约型基金，因为在城市的发展过程中商品房必然会升值。
3.做好房地产企业贷款风险规避工作
要有效规避房地产企业贷款风险就需要加强对房地产企业融资的审查，首先要对具体的房地产项目进行科学合理的评估，因为房地产项目是还款的第一来源，银行要审查房地产项目的能否给自己带来收益，并且对其概率进行预测。其次，要重视抵押物的价值评估，银行要对房地产企业的抵押物进行全面的评估，尤其重要的是对抵押物的价值和变现能力要全面估量。最后，要重视分析和了解房地产企业的财务情况、经营情况、自身实力等等，整房地产企业有能力按时归还贷款。通过对融资环节的严格审查能最大限度降低商业银行的风险。
4.不断完善房地产相关法律法规
为了完善房地产金融市场，需要相关的法律作保障。一方面，国家相关部门应该针对房地产企业经营行为中出现的问题制定相关的法律，因为在房地产资金筹集、借贷等环节中经常发生问题，所以相关部门对现有法律进行补充和修订，例如，对《商业银行法》、《公司法》进行修订，保证它们在房地产金融市场中的可操作性。另外一方面，要完善关于房地产信贷的法律，明确个人、房地产企业以及银行在信贷中的义务和责任，保证相关主体能按照法律规范进行操作，促进房地产金融市场的有序进行。
5.加强监督
由于我国市场经济发展还不完善导致我国的金融产品比较匮乏，在金融监管中存在的问题就更多，导致各种风险的出现。所以为了规避风险，我国要加强金融监管，金融单位要积极开发新的金融产品，完善金融市场的服务功能，同时要积极学习新的风险管理方法，保证能有效规避风险。另外国家相关部门也应该加强对房地产金融市场的监督和管理，对证监会、银监会、保监会的职责有效划分，使他们各司其职，提高监督管理的效果。
三、结论
在当前的社会经济环境中，房地产金融市场存在的问题是比较多的，给银行和房地产企业的正常运行带来了一定的风险，所以目前我们要对我国的房地产金融市场不断完善，健全各项法律法规，加强监督，不断拓宽房地产企业的融资渠道。
参考文献：
[1]李德.我国房地产金融市场发展问题研究[J].广西金融研究，2007（12）.
关键字：商业银行；房地产；融资；风险审查
我国房地产业基本特征
（一）房地产业重要性
房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。
房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；
（二）我国房地产业基本特征
（1）垄断性。
我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：
（2）整体市场供不应求。
（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。
商业银行开展房地产融资业务的动机
（一）政策态度
国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。
（二）商业银行房地产融资业务产品
常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。
商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。
票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。
表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。
（三）商业银行房地产融资业务动机
商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。
商业银行房地产业务创新及监管规避
金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。
监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。
当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。
商业银行房地产融资风险审查要点
（一）政策与合规风险
商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。
合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。
（二）信用风险
信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。
（三）完工风险
开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。
（四）关联风险
当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。
（五）担保风险
抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。
（六）道德风险及其他
从业人员及企业道德风险是部分房地产项目所面临的重要风险之一，是否存在骗贷、违规操作问题需要予以高度关注。
参考文献：
[1]《最新房地产典型案例评析》.北京市房地产法学会编.法律出版社出版，2012年12月第1版
[关键词]新自由主义 金融危机 美国
一、新自由主义的核心思想
美国学者诺姆 乔姆斯基在其著作《新自由主义和全球秩序》一书中认为，新自由主义是在英国经济学家亚当 斯密古典自由主义思想基础上建立发展起来的的一个新的理论体系。该理论体系强调以市场为导向，是一个包含一系列有关全球秩序和贸易自由化、价格市场化、金融自由化以及私有化等观点的理论和思想体系，1944年，哈耶克《通往奴役之路》的出版被认为是新自由主义创立的标志，也奠定了哈耶克新自由主义理论先驱的地位。
二、新自由主义的推行是美国金融危机爆发的根本原因
(一)贫富分化加剧导致生产相对过剩
在新自由主义理念的主导下，美国政府通过减税、放松了对劳动市场的管制和削减社会福利支出等措施提高了企业的利润率并加剧了贫富分化。利润率的上升必然会刺激企业扩大投资和生产规模，然而贫富分化的加剧却导致了消费需求不足，从而为生产过剩危机埋下伏笔。瓦迪・哈拉比认为：“截止2003年底，美国有36％的生产能力仍然闲置着。事实上自从2000年以来，美国一直无法把闲置生产能力降到低于30％。在2008年9月金融危机爆发时，闲置的生产能力估计有34％。”
(二)放松金融管制导致泡沫经济和金融衍生品的泛滥
1980年代里根总统执政以来，新自由主义思想开始在美国占据主导地位，美国政府不断放宽对金融业的限制，大力推进金融自由化政策。1999年颁布实施金融混业经营为核心的《金融服务现代化法》，彻底废除了已执行了60多年的《美国银行法》中关于分业经营的限制。金融管制的放松和2001年来美国扩张性的财政货币政策导致流动性过剩，大量的资金流入股市和房地产市场，导致了股市泡沫和房地产泡沫的生成，股市泡沫和房地产泡沫通过财富效应极大的促进了美国居民消费支出的增加。在美国房地产市场的长期非理性繁荣下．美国的金融机构可向收入水平较低和还款能力较差的借款者发放住房抵押贷款，导致次级贷款规模不断扩大。为增加流动性以最大限度的获取利润，美国的金融机构在次级贷款基础上设计出资产证券化和结构化金融产品，通过次贷资产证券化使信用风险由信贷市场向资本市场转移。1990年代以来，次贷证券化产品迅猛发展，然而金融衍生品的膨胀并未与信息披露制度相配合，以降低信用风险，而是通过在基础证券，甚至是在已经衍生后的金融衍生品的基础上，不断进行新的衍生，导致风险被无限放大，一旦房地产泡沫破裂、资金链断裂，就会引发金融危机。
三、金融信机爆发后美国的新自由主义政策的调整
(一)金融危机爆发后美国政府的“两房”改革
2008年9月7日，美国财政部长亨利・保尔森宣布政府将接管两大住房抵押贷款机构房利美和房地美，并更换了两家公司的高级管理层和董事会，由美国联邦住房金融管理局负责两家公司的管理。另外，财政部获得授权可以以购买股票的形式分别向房利美和房地美注资1000亿美元。然而美国政府对房利美和房地美的接管并不意味若美国国有化进程的重新开始，也不意味着新自由主义的衰落和国家管制资本主义的复兴。美国接管“两房”有其深层考虑，首先在接管前美国的12万亿美元的住房抵押贷款中，“两房”持有或担保大约5万亿美元，约占全部住房抵押贷款的42％，更重要的是“两房”事实上是美国政府提供隐性担保的机构，如果任由“两房”倒闭，会导致外国投资者对美国的信心大减。此外，“两房”购买各贷款机构的住房抵押贷款，加快了各贷款机构的资金流动，并降低了贷款机构的风险，购入住房抵押贷款后，“两房”通过资产证券化将它们打包成债券，创造了大量的流动性，对美国金融市场的发展有着重要作用，由此可见，房利美和房地美是连接美国房地产市场、信贷市场和资本市场的纽带，对美国金融市场的稳定有着至关重要的作用，美国政府不得不接管“两房”，当然这只是个应急方案。
在美国政府接管“两房”之后，关于“两房”改革的声音此起彼伏，2011年2月11日，美国财政部在向国会提交的美国住房金融市场改革报告中提出籽大幅削减美国政府对住房抵押贷款市场的支持，并提出了逐步关闭“两房”的诸多措施，并承诺继续为“两房”提供支持，以确保其能还清所有债务。报告还提出三项改革住房金融系统的长期方案。由此可见，美国政府接管“两房”只是个临时方案，并不意味着新自由主义的衰落和国家管制资本主义的复兴，一旦经济形势好转，美国政府就会逐步退出。
(二)金融危机爆发后美国的经济刺激政策
2008年10月3日，美国国会通过了小布什政府提出的7000亿美元的救市计划，随后美国总统小布什签署了《2008年紧急经济稳定法案》，这标志着美国历史上规模最大的救市计划启动了。本次救市计划主要在金融领域发挥作用，通过制定问题资产救助计划，政府通过注资的形式向陷入困境的金融机构提供流动性，维护了金融市场的稳定；籽联邦存款保险金额的上限由10万美元提高到25万美元，既保护了中小投资者的利益，也有利于恢复公众对金融机构的信心，防止出现挤兑风潮。大规模的政府干预与新自由主义主张的自由市场经济背道而驰，这说明了美国政府对其新自由主义政策的暂时调整。
2009年2月17日奥巴马总统签署了总规模为7870亿美元的经济刺激方案，其中35％的资金用于减税，65％的资金用于公共开支和投资。与小布什政府的救市计划主要针对金融领域不同，奥巴马的经济刺激计划主要作用于实体经济领域。奥巴马的经济刺激方案的重点主要包括减税、基础设施和清洁能源投资以及增加社会福利方面。该方案动用了1900多亿美元用于失业救济、医疗补助和向低收入人群发放食品券等社会福利项目，这提高了失业人员的谈判地位，标志着美国政府对其新自由主义政策的进一步调整。
2010年12月美国国会通过了奥巴马总统的减税法案，本次减税法案涉及总金额高达8580亿美元。该法案保留了小布什总统时期的税率，将全民减税政策延长两年。奥巴马的减税法案对绝大部分工人都实施新的所得税减免，将长期失业人员领取失业救济的时间延长了13个月，降低了富裕阶层的遗产税负担，规定500万美元以上的遗产税率为35％，美国的中产阶级由于所得税减免成为减税法案受益最多的群体。奥巴马的减税法案既保护了高收入阶层的利益，也照顾到了中低收入人群的利益，美国前总统克林顿对该减税法案十分赞赏，认为这是在现有条件下各方
最好的妥协结果，但这只是国际垄断资本对工人阶级的暂时让步，并不能改变美国贫寓分化不断加剧的趋势。
(三)金融危机爆发后金融监管体系的改革
由于金融管制的放松在次贷危机爆发中的重要作用，次贷危机爆发后，对美国金融监管体系的批评一直不绝于耳，美国政府吸取金融危机的教训，对金融监管体系进行了全面的改革。从2009年6月17日奥巴马政府公布的《金融监管改革：新基础》开始，美国展开了1930年代以来最大规模的金融监管改革，到2010年7月21日，奥巴马总统签署了新的金融监管法案。在次贷危机爆发前，由于美国采用双线多头的金融监管模式，导致监管机构的职能交叉重叠，监管效率低下还容易导致监管缺失的现象发生，新的金融监管法案成立了金融稳定监管委员会，以实现不同监管机构之间的信息共享与协调监管，从而有效提高了监管机构的监管效率。新的金融监管法案还将美联储的权力进一步扩大，美联储将对金融机构进行全面的监管。次贷危机爆发前，金融衍生品泛滥成灾，而场外衍生品的监管却几乎是空白，这是次贷危机爆发的重要原因，新的监管法案将对自营交易及场外衍生品市场进行怖管，要求大部分衍生品进行场内交易。此外，新的临管法案还设立专门机构来保护消费者利益。
新的金融监管法案彻底改变了新自由主义时期美国的金融监管模式，新法案实施更为严格的监管标准、扩大了金融监管的范围并强化了监管机构之间的信息沟通和监管协调。
2011年1月18日，金融稳定监管委员会采取重要措施以限制银行自营交易和金融机构的规模。金融稳定监管委员会了旨在限制银行自营交易的“沃尔克法则”，该法则建议大型银行关闭其自营交易部门，限制银行的自营交易有助于降低风险，维护银行体系的稳定，“沃尔克法则”公布后高盛集团和摩根大通等华尔街银行纷纷剥离或削减自营交易业务，以达到沃克尔法则的要求。金融稳定监督委员会建议任一银行的规模都不得超过美国金融体系规模10％，防止金融机构“大到不能倒”，有利于系统性风险的降低。此外，金融稳定监督委员会还对从事衍生品交易的非银行金融机构进行了警告。这标志着美国的金融业发展和金融监管进人了一个新阶段．这是对新自由主义的金融自由化政策的沉重打击。
(四)金融危机爆发后美国劳动生产率和劳动成本间差距扩大
根据美国劳工统汁局的数据显示，2007年美国的劳动生产率和单位劳动成本分别增长1.6％和2.4％，2008年劳动生产率和单位劳动成本的增长率分别为1.0％和2.2％，2007年和2008年每小时补偿金分别增长4.0％和3.3％，远高于劳动生产率的增长，这说明金融危机的爆发暂时削弱了新自由主义的力量，为克服危机，国际垄断资本需要对工人阶级进行一定程度的妥协，2009年美国的劳动生产率增长3.7％，单位劳动成本却下降了1.6％，同时2009年美国的失业人口达到1426.5万，比2008年多出534.1万，失业率高达9.3％，国际垄断资本一站稳脚跟就开始向工人阶级反扑，通过提高失业率、增加失业人口来削弱工人的谈判地位、降低工人的实际工资来提高利润率。2010年工人阶级的境况更加糟糕，2010年美国初步从金融危机的阴影中走了出来，劳动生产率增长3.9％，而每小时实际补偿金仅增长0.7％，比2009年的增长率还要低1.7％，国际垄断资本进一步强化了资本的力量，削弱了工人的地位。
四、结论
金融危机爆发后，新自由主义的统治地位受到削弱，美国对其新自由主义政策进行了调整。首先，美国政府对其金融监管体系进行了全面改革，加强了对金融体系的控制，以保证金融市场的稳定并支持实体经济部门的发展；其次，政府加强了对基础设施和新能源的投资，这有利于美国转变经济发展模式，在后危机时代抢占新的制高点。美国政府通过对其新自由主义政策的调整缓和了矛盾，维护了国际垄断资本的统治。
参考文献
[1]中国社会科学院课题组新自由主义研究Ⅱ]经济学家，2004，(2)：66 74
关键词：房地产；投资信托基金；创新
0 引言
众所周知，房地产行业具有产出高、资金密集度高、投入高、风险高等一系列较为显著的特性，而要让房地产行业实现可持续性发展的前提就在于要确保充足的资金。党中央、国务院在2008 年出台的“金融国九条”房地产政策措施中将房地产投资信托基金首次作为房地产公司融资渠道来提出来，房地产投资信托基金被称为是中国房地产业的一种具有创新性的融资形式。本文就我国房地产投资信托基金的创新进行探讨。
1 房地产信托投资基金的发展概述
房地产信托投资基金是指集合多个投资者的资金，以信托或者企业作为组织形式（以企业为主）的投资机构，房地产信托投资基金能够为房地产行业融资或者收购包括仓储中心、旅馆、公寓、写字楼、购物中心等在内的收益类房地产，并享受税收优惠。房地产信托投资基金的股票通常都在市场或者证券交易所进行自由交易。利息收益（投资于短期债务工具和房地产抵押贷款）、股票收益（投资于其他房地产信托投资基金股票）、租金（出租房地产）是房地产信托投资基金的三大主要收入来源。
纵观世界各国，房地产信托投资基金在西方发达国家的发展已经日臻成熟，特别是在澳大利亚和美国，截至2014年底，美国在美国证券交易市场上市的房地产信托投资基金已经达到了183只，总市值为4000多亿美元。从目前来看，房地产信托投资基金在加拿大的覆盖率为9%，在欧洲的覆盖率为13%，虽然亚洲房地产信托投资基金的发展历史较短，但是中国澳门、日本、中国香港、中国台湾、韩国、新加坡等多个国家和地区都相继推出了房地产信托投资基金，房地产信托投资基金在促进房地产行业快速稳定发展过程中发挥了较为重要的作用。
2 国外房地产信托投资基金经验的借鉴
（1）以权益型为主导
权益型房地产信托投资基金在发达国家的发行量较大，无论是发行数量，还是市值都占到了整个房地产信托投资基金市场的8 0%以上。通常而言，权益型房地产信托投资基金所开展的业务主要包括管理、维护、收购、整修、租赁房地产，偶尔也会对不动产直接投资或者销售房地产。基于美国对于房地产信托投资基金的相关规章制度来看，权益型房地产信托投资基金可享受不纳税的优惠政策；为了能够更好地提高投资者的投资热情，美国政府规定权益型房地产信托投资基金90%以上的净收益都应该作为收益回报来反馈给广大的投资者。
（2）适度规模经营
无论是从亚洲发达国家（如新加坡、韩国、日本等），还是从西方发达国家（如澳大利亚和美国等）的经验来看，虽然房地产信托投资基金能够吸引广大的投资者参与到房地产行业的投资过程中，能够让房地产行业的平均固定成本有所降低，带来较佳的规模效益，但是务必要适度。若房地产信托投资基金的发展规模已经远远超过了最佳效益点，那么就会出现募集资金线停滞、信息阻碍、规模不经济等问题，会严重影响到我国国民经济的发展，因此，务必要适度规模经营房地产信托投资基金，切忌不可盲目市场扩大化。
（3）设立条件务必要严格
国外很多发达国家都对房地产信托投资基金设立了专项的法律支持，严格规定了房地产信托投资基金的运作程序及约束范围，包含地区限制、上市要求、资金投向、存续期限、收益分配、收入来源、地区限制、持股限制等。
3 我国房地产信托投资基金的发展对策
（1）健全相关法律和政策
由于房地产信托投资基金具有参与方数量较多、运营过程较为复杂、组织模式多样等特点，所以，无论房地产信托投资基金的退出机制，还是房地产信托投资基金的运行机制，亦或者房地产信托投资基金的设立机制，都需要国家立法部门出台相应的法律法规来予以规范。日本虽然房地产投资信托基金的发展较晚，但是发展速度较快，其主要原因就在于日本政府专门为房地产信托投资基金出台了“专项立法”模式，以法律的手段来规范房地产信托投资基金的各个环节，促使其实现可持续性发展。
我国目前的封闭式产业基金模式、信托产品模式等集资投资模式都以《中华人民共和国信托法》（2001年4月28日通过，）作为规范性的法律法规，但是《中华人民共和国信托法》存在着较大的局限性，并没有明确涉及到信托所投向的具体产业。例如，《中华人民共和国信托法》定位信托投资公司的资金信托业务为私募性质，所以出台了相关细则，提出单个集合资金信托产品不得大于200份，这样一来，必将会对我国房地产投资信托基金产品的规模予以较大的约束。与此同时，我国还没有出台专门针对房地产投资信托基金的实施细则、法律法规、政策，尤其是没有具体阐述如何针对信托房屋进行变更登记、产权转移，如何有效运作房地产投资信托基金等细节，而这些细节恰恰是亟待解决的关键性问题。因此，务必要健全相关法律和政策，为房地产信托投资基金保驾护航。
（2）明确房地产信托投资基金的政府监管主体
若想实现我国房地产信托投资基金的良性发展，那么就不能只依靠于行业内的自律监管，这更加需要政府监管，而明确政府监管主体是极为重要的。
金融监管主体是代表政府来对金融机构履行监管职责，具有公共性、独立性、权威性等特征。房地产信托投资基金是近年来金融创新的产物，欧美等国目前都已经明确了房地产信托投资基金的政府监管主体，通常都是采用多重监管机制――一家监管机构为主、其他多机构相互配合。我国可以参照欧美等国的成熟经验，先建立起多重监管机制，然后再结合我国房地产信托投资基金的具体特点来寻找最佳的监管主体和监管模式。从目前来看，我国金融监管模式还是以“机构监管”模式为主，每一类型的金融机构都有它所对应的监管机构，例如商业银行由中国银监会监管，保险业由中国保监会监管，证券公司则由中国证监会监管等，因此，笔者建议由中国证监会来主要监管房地产信托投资基金行业。在确定了主要监管机构之后，还应该要建立健全多部门辅助监管房地产信托投资基金行业的配合与协调机制。中国人民银行主要负责监管房地产信托投资基金的资金流向、借款利率等事宜，同时还要重点监管“洗钱”问题；工商行政管理部门主要负责审查申请成立房地产信托投资基金企业法人的各项资格，确保其符合《中华人民共和国公司法》的相关法律规定；公安机关主要负责严厉打击利用房地产信托投资基金从事集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪活动。通过以中国证监会管机构为主、其他多机构相互配合的模式，能够为房地产信托投资基金行业的有序、健康、可持续发展提供坚实的保障。
（3）培养复合型人才
房地产信托投资基金对管理人才有较高的要求，既要拥有房地产专业知识及实际管理经验，又要了解金融市场、金融产品和金融知识，具有较高的理财能力。由于房地产信托投资基金在我国的发展还处于试点阶段，房地产信托投资基金的过渡性产品――房地产信托也还与真正的房地产信托投资基金有一定的差距，精通房地产投资信托的复合型人才在我国少之又少。所以要加快培养复合型人才。
4 结语
总之，房地产投资信托基金作为我国房地产业具有创新性的融资形式，若能够正确引导，必将能够为我国房地产行业的稳定、健康、可持续性发展做出巨大的贡献，值得推广应用。
参考文献：
[1]万容，钟静，楼珊珊，盛灵超，陈颖.构建中国房地产业的新型融资方式―房地产投资信托基金探析[J].经济问题，2010，18（03）：191-194.
关键词：宏观调控 房地产企业 融资策略
为了应对金融危机和刺激经济发展，2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，致使大量资金涌入房地产行业，房地产市场强势回暖，引发了明显的通胀预期。在2010年4月，国家为加强对房地产行业的宏观调控管理及促进房地产市场的健康平稳发展，采取了一系列的国家房产调控政策。其中“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资监管，国有资产和金融监管部门加大查处力度。随后，银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，宏观经济的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境，值得探讨。
1.宏观调控形势下房地产企业的融资政策现状
近两年，为了抑制房价的过快增长，消除房市的泡沫成分，我国先后出台了涉及政府监管、交易税费、金融政策等多方面的宏观调控政策。2010年4月开始，国家持续出台了多轮调控措施，房地产企业所面临的市场环境以及金融环境发生变化。2011年，受通胀压力的影响，国家逐步实行货币信贷紧缩政策，央行多次加息并上调存款准备金率，对房地产行业进行宏观调控，其中包括利率、税收、信贷等方面的经济手段，以及例如限购、限价等的行政手段。特别是在信贷方面的调控政策直接压缩了信贷资金来源，房地产企业所面临的的融资环境也更为复杂。面对着有史以来最严厉的宏观调控，房地产业遇上了前所未有的融资难题，为了解决这些难题，为了保证资金链不断裂，房地产企业必须破冰前行，制定科学、合理的融资策略，争取在此次重新洗牌时，争得属于自己的一席之地，并发展壮大。
2.房地产企业面临的融资困境
粗略的估计，除利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中对于银行的依赖占60%-70%，从而形成了我国大多数房地产企业的融资结构比较单一，高度依赖银行的特征，在新形势下，融资凸显出以下问题：
2.1融资渠道的单一，银行贷款大量收缩
我国房地产企业的融资方式一般分为内部融资和外部融资，虽然内部融资能够筹集必要的建设资金并且转移部分市场风险，但更多资金需要依靠外部融资来获得。据近几年中国房地产投资资金来源方式的相关统计数据显示，我国房地产企业的资金主要集中在国内贷款、房地产商的自筹资金以及其他资金，其中以银行贷款为主的间接融资的比重巨大，大约60-70%来自银行贷款。紧缩政策加大了房地产企业的金融风险，房地产企业的经营发展依赖于银行的贷款，与此同时房地产企业的负债率也越来越高，影响了融资能力，增加了房地产企业的风险压力，降低了房地产企业的融资水平。
2.2上市融资门槛提高，债券融资不畅
我国的房地产企业大多处于发展初期，企业规模相对较小，资产负债率相对较高，不能够满足我国证券市场的相关要求，且股权融资的成本较高，对企业资质的要求也十分严格，特别是2010年开始，为抑制房价泡沫证监会暂停房地产以及与房地产相关的上市公司以此种方式进行再融资，因此我国房地产企业进行上市融资困难。
与股票相比，债券融资的安全性和流动性较高，但国家对房地长企业债券的发行控制严格，我国房地产企业运用债券融资的方式存在着诸多问题，发行的债券投资的比例极低。
2.3信托融资受到限制
2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定：信托公司应取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
2010年11月，银监会发又布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》)，年内第三次针对房地产信托采取控制措施，要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，各信托公司对房地产信托业务进行自查。较之前两轮压力测试偏重控制金融风险，这次则直接收紧融资渠道。银监会还规定禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将投资附回购形式的变相融资视同贷款管理等。
2.4自身资金积累的忽视
我国证券市场以及债券市场对于房地产企业的要求较高，海外资本、民间资本大量涌入，同时国外、港台的房地产企业也强势进入大陆市场，运用海外融资渠道的方式实现上市与融资的企业寥寥无几，而上述现象也加剧了行业内的竞争，盲目开发，不重视自身资金的积累为企业融资也带来了困难。
2.5法律法规的不健全
目前在有关房地产金融等方面的政策法规上，没有形成一套科学有效的体系，法律法规与实际经营尚缺乏一致性与协调性，房地产金融市场的法律法规建设与其市场发展相比是滞后的，直接影响着房地产企业进行融资渠道的开展。例如，房地产投资基金、房地产证券化等概念被大多数业内人士接受，但是缺乏实施的法律条件，金融创新处于无法可依的现实困境。
【关键词】金融危机，金融创新，风险防范
一、美国金融危机的形成
1990年代以来，美国经历过信息技术革命后，其经济实现了二战后前所未有的高速增长，到了2001年，美国互联网泡沫破灭，为了刺激经济，布什总统在美联储主席格林斯潘支持下推行了减税政策，但也没能使美国走出经济低谷，为促进经济增长和就业，美联储又采取了扩张性货币政策，经过13次降息，到2003年6月25日，美联储将联邦基金利率下调至1%，创下了45年来的最低水平.
为了控制泡沫的膨胀，从2004年6月起，美联储转变了其低利率政策，到2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%，到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着之前扩张性政策完全逆转。这一期间，大量资金从美国房产抽离，房产价格随之下降.
2008年，美国贝尔斯登濒临破产，被摩根大通银行收购，美国两大联邦住房抵押贷款机构房利美、房地美陷入财务困境，被美国政府接管，9月14日，美国政府拒绝为巴克莱银行等机构收购美国第四大投资银行雷曼兄弟提供担保，相关收购方退出竞购，雷曼宣布申请破产，同日，美国第三大投资银行美林证券被美国银行收购，受这些事件影响，金融市场信心受到重创：全球股市暴跌，信贷市场紧缩加剧，次贷危机演化为全面金融危机。
二、美国在次贷危机中做出的金融创新
1、在住房抵押贷款产品上的创新
美国从网络泡沫恢复过来之后，房地产价格不断上涨，房地产金融机构在基本满足了优质客户的贷款需求后，逐渐放松了抵押贷款的标准，开发了次级抵押贷款市场。在美国的住房抵押贷款市场上，房地产贷款机构根据贷款人信用等级高低创造出多种抵押贷款。尤其是次级担保贷款，这种贷款的抵押物是当贷款人破产时将资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值。住房的市场价值在房价上涨和处于高位阶段时，次级贷款非常流行。
2.以资产证券化方式形成利益链条
美国房地产金融机构持有的这些次级住房抵押贷款债权，在未来一般可以获得稳定的现金流，但是这些债权的流动性较差，为迅速回笼资金，这些房贷机构和投资银行合作，将部分住房抵押贷款债权从资产负债表中剥离，以此为基础资产发行住房抵押贷款支持证券MBS。对于中间级的MBS设立特别目的机构SPV购买中间级MBS等缺乏流动性的资产，再以该资产持的未来现金流为基础发行债券，即债务抵押担保债券CDO。
3.在财务管理、资本管理和资本运作方面的创新
美国整个金融市场在资本运作、财务管理、资产负债管理等方面的创新也非常多。由于金融机构采取高杠的资本运作，使得可利用的资本大幅度上升，整个市场的信用规模大幅扩大，推进房地产市场价格的不断攀升。金融机构持有的与房地产相关的金融资产的市场价值也相应提高，进而其他类似的金融资产的价值相应被调高，风险的系数相应地被调低，使得美国金融机构资金运作的杠杆率非常高。
三、美国金融创新中存在的风险
美国次贷危机之所以爆发，因为次级贷款本身就不是优质的产品，是有问题的资产，是对于有问题的资产进行重新的整合和打包，当然这种方式有可能适应对有投资风险偏好的人比较适合，反之的话就会造成巨大的风险。就是说我们在创新过程当中要更多的用优质资产，否则会增大金融创新过程中的风险.
其次为分散抵押贷款机构的信用风险及流动性风险，美国的投资银行通过资产证券化这一金融创新工具，将同类性质的按揭贷款处理成债券形式在次级债市场出售。最具有代表性的金融创新产品是所谓的债务抵押证券，它是将基于次级按揭的按揭支持证券再打包发行的证券化产品，这一过程被称为二次证券化。在这次证券化过程中，基础资产池中的信用风险不同程度地转移到不同档次的债务抵押证券投资者.
在机构方面的话，一个很重要的趋势就是分业经营和混业经营，混业经营就是银行、证券、保险可以经营相互之间的业务，但是同时可以看到通过美国次贷危机，混业经营的风险也是比较大，因为欧美的商业银行、金融机构他们就是在同行之间过多的介入次级债的业务造成了巨大的损失，那么这个就影响到了商业银行的存贷业务，导致了流动性紧缩，甚至有的机构到了破产的边缘.
四、我国在金融创新风险防范上可采取的措施
从美国次级抵押贷款到次级债危机，这是一个伴随着金融创新风险不断产生并强化、扩散的过程。目前我国的金融创新也还处于初级阶段，通过分析美国次贷危机，我国也应当吸取经验教训，防范金融体系风险，对此，有以下建议。
1.树立风险防范观念，提高风险管理意识。由于金融机构在创新时，风险是多样和复杂的，因此须树立风险管理意识和观念。不能因金融创新在风险防范和控制上取得一时成效就忽视可能带来的更大风险，有些创新只是延缓了当前的风险，却在未来聚集了风险，这是风险累积性的一个重要特征。早在美次贷危机爆发前相当长一段时间，一些金融机构就发现了问题，但由于利益驱动，没有采取措施，关键还是风险防范和管理意识不够。
2. 完善对基础产品和客户的持续管理。加强对衍生和原生产品联动关系的研究，无论是原始还是包装过的金融产品，最根本的是要加强和完善对原始产品和客户的持续管理。比如美国的次贷危机中牵涉到一系列环节，而且影响越来越大，但究其源头却是银行在房价上涨过程中如何衡量零首付和低首付住房贷款的风险问题，因此无论金融产品怎样包装，很重要的一点是对原始产品的风险管理要规范，对原始的客户和风险的跟踪要及时。
3.采取多种监管形式，加强金融监管。在次贷危机中，美国金融体系中的多个环节都存在着监管缺失，因此加强监管非常必要。要注重规制导向监管与原则监管相结合。次级债危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性，我们必须汲取美国的经验教训，坚持以规制性进行监管。其次，实现规制监管与原则监管的有机结合，针对不同监管事项、不同监管领域实施不同的监管原则。再次，稳步推进金融业综合监管。从我国当前和今后一个时期金融业发展水平和趋势来看，分业监管仍是目前比较理想的监管体制选择。
参考文献：
影子银行究竟是什么？监管如何界定？又由谁来监管？坊间热传的国务院“107号文”似乎令这些话题变得更加清晰。据了解，此次的文件内容主要包括了影子银行的发展、影子银行的监督责任分工以及完善监督管理制度和办法等。由于市场热传期间相关各方都保持沉默，因此对于“107号文”的真实性，分析人士认为，从以前的经验来看，“可信度很高”。
影子银行极具杀伤力
2013年12月中旬，国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》，正式宣告酝酿近一年的中国影子银行全面监管框架敲定。这一文件的出台也让影子银行进入公众视野。
影子银行是美国2008年次贷危机爆发之后所出现的一个金融学概念，住房按揭贷款的证券化是美国影子银行的核心所在。美国的影子银行包括投资银行、对冲基金、货币市场基金、债券保险公司、结构性投资工具（SIV）等非银行金融机构。
2013年10月8日，中国社会科学院的《中国金融监管报告2013》称，2012年底中国影子银行规模或达到20.5万亿元，占中国GDP的40%与银行业总资产的16%。
据悉，目前影子银行的资金来源不仅包括储蓄资金、企业闲置资金，还包括从银行融资便利的企业和个人从银行套取的低利率贷款资金，再转手贷给大量难以从银行获得贷款的企业和个人。
分析人士指出，不仅国有企业和民营企业，甚至连治理结构甚严的上市公司，也进行民间借贷业务。这些大型企业及上市公司的一个简单操作链条，就是从银行搬运贷款资金，再到民间放贷，从中赚取丰厚息差。
在中国，企业之间直接拆借资金是被严格禁止的。不过企业可以通过银行向借款人发放委托贷款，贷款利率由委托方决定，银行则充当中介角色，收取委托贷款手续费，但不承担任何信贷风险。
那么，巨量的委托贷款流向了何方？有关调查显示，一类流向了上市公司控股子公司；而大多数的委托贷款则流向了受政策调控的房地产开发商和中小企业。
由于货币紧缩使得中小企业更加难以通过正规银行渠道融资，而大型国企等国有部门的借款人能以低廉利率从银行获得大笔贷款，并间接向中国的影子银行体系投放资金。中小民企则普遍通过影子银行获得资金。
据估计，影子放贷机构当中有90%为国有企业。影子市场每年的资金流量可能已达2万亿之多，相当于GDP的5%左右。
分析人士表示，影子信贷可能会重新回到银行的资产负债表上，并加大货币流通的速度。这将使得央行行使利率、存款准备金率等抑制通胀的常规手段的效果大打折扣。
中国金融业实行分业监管，虽然明确了“一行三会”的监管职责，但对于游离于监管之外的融资机构尚未制定整体性监管政策框架，导致缺乏相应的履职手段和监管权限，权责脱离。
影子银行的大量资金不但扰乱了宏观调控的效果，而且一旦出现资金链断裂潮，这个游离在监管之外的影子银行体系，可能引发一场前景难测的金融危机。
中国的影子银行目前还没形成庞大的体系，尚未形成系统性风险。不过，由于中国的金融体系完全是由国家信用作担保，因此各类当事人都有过度使用现有金融体系的冲动。鉴于银根紧缩、房地产调控，房地产无疑成为影子银行资金集中地，房地产业过度信用扩展，风险增大。如果监管部门不防微杜渐，一旦让国内的影子银行泛滥，其风险累积的速度和程度将会比2008年美国次贷危机更快更严重。
影子银行进入监管视野
影子银行一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单地说，影子银行就是那些可以提供信贷，但是不属于银行的金融机构。
在中国，影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、地下钱庄、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司以及各类金融机构理财等表外业务，民间融资等，总体呈现出机构众多、规模较小、杠杆化水平较低但发展较快的特征。
一直以来，中国影子银行迷雾重重，一般意义上的影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。据了解，“107号文”明确定义中国影子银行主要有三类：一是不持有金融牌照、完全无监管的信用中介机构，包括新型网络金融公司、第三方理财机构等；二是不持有金融牌照，存在监管不足的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等；三是机构持有金融牌照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分理财业务等。
长期以来，中国影子银行存在监管真空或监管不足。民间借贷、新型网络金融公司、融资公司、第三方理财机构、典当行等没有明确的监管部门，存在监管真空。虽然信托、委托贷款、理财、金融租赁等由金融监管当局实施监管，但因为这些传统银行业务与证券业、保险业的融合日趋复杂，业务结构涉及多个市场，存在监管套利动机，使得跨行业监管合作进展慢于业务发展实际，存在监管不足。尤其是融资性担保公司、小额贷款公司由地方政府实施监管，而地方政府监管能力普遍不足。
业界普遍预计，继2013年出现两次“钱荒”后，2014年金融机构仍会受到流动性的较大冲击。从监管层的态度看，放松银根的可能性并不大，机构预测的2014年降准是否会成真仍是一部悬念剧。考虑到中国分业监管体制，当前中国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。监管新规被称为是针对影子银行业务的一份最全面的监管文件，涉及的机构包括银行、信托、保险、证券期货机构、第三方支付等，就连尚未纳入监管范围的网络金融活动、第三方理财业务和非金融机构资产证券化等也被收入囊中。
业内人士表示，此次“107号文”主要是确定了一些原则性的东西，比如监管的范围和监管机构的职责。据悉，“107号文”还要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，逐一落实各类影子银行主体的监督管理责任，建立中央与地方统分结合，国务院有关部门分工合作、职责明晰、权责匹配、运转高效的监督管理体系。
按照划分，银行业机构的理财业务由银监会负责监管；证券期货机构的理财业务及各类私募投资基金由证监会负责监管；保险机构的理财业务由保监会负责监管；金融机构跨市场理财业务和第三方业务由央行负责监管协调。业内人士分析认为，“107号文”要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，合理分工监管责任。在这一原则下，影子银行的监管部门将涵盖“一行三会”，并从中央政府延伸到地方政府。在这样复杂的多头管理格局之下，监管的重叠和漏洞在所难免，金融机构的监管套利空间仍然存在，需要更加细致的细则出台。
监管升级捅破地产泡沫？
因为难以监管，影子银行对金融市场造成的影响，包括流通速度和规模，就没办法准确估算，所以在2008年的全球金融危机后，影子银行受到了更多关注。
在中国，影子银行通常是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。影子银行的风险到底有多大？归其根本，还在于影子银行对房地产泡沫的助推。面对当前动辄9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其伪装得再好，稍有一些经济常识的人就能分析出其资金的投向——房地产之外，别无他处。有信托类金融机构人士透露，目前市场上有90%的影子银行资金投向都是房地产或者与房地产相关。
中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。有数据统计显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金，有一大部分也进入到了房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。
虽然“107号文”正面肯定了影子银行产生是金融发展、金融创新的必然结果，是传统银行体系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到了积极作用，但不可否认的是，影子银行确实存在着一定风险，特别是对于房地产行业而言。文件消息面世前后，地产股的连续下跌已经说明了问题。有分析人士认为，房地产类贷款将是2014年金融监管的重点。“107号文”要求对影子银行的严加监管，特别是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定，预示2014年房地产企业融资将会变得艰难。
金融地产不分家，没有金融的支持，房地产就是无源之水、无本之木。尤其令市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房企。对于流动性极度敏感的中国房地产业，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对地产企业放贷，开发商几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等第三方或者说影子银行渠道获取资金，在近年来成为越来越普遍的现象，也起到了越来越重要的作用。
从表面上看，从新一届政府执政以来，中央并未出台具体的房地产调控措施，但事实上，我们看到，从2013年6月起银行业爆发“钱荒”事件以来，国内金融市场的实际利率水平一直居高不下，从很大程度上推高了影子银行的融资成本，间接大幅推高了房地产的融资成本，对房地产业已经造成了较大的冲击。
防范市场风险为重中之重
多数媒体评价认为，107号文“堪称中国史上最为严格的影子银行监管文件”。
“107号文”，确定了中国影子银行全面监管框架。虽然中国式影子银行与美国等发达经济体基于证券化模式下的影子银行存在一定差异，但也存在信用转换、期限转换与流动性转换等金融中介的共同特征，因而将其纳入全面监管框架势在必行。考虑到我国分业监管体制，当前我国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。
虽说，影子银行的产生是金融创新的必然结果，但其融资规模庞大、杠杆率高、形式多样易变且不透明则为金融体系的安全埋下了隐患。值得注意的是，银监会在网站的有关2014年全国银行业监管工作会议的内容中，也强调要防范四种业务风险。其中，对于理财业务，需建立单独的机构组织体系和业务管理体系，不购买本行贷款，不开展资金池业务，资金来源与运用一一对应；对于信托业务，要回归信托主业，运用净资本管理约束信贷类业务，不开展非标资金池业务，及时披露产品信息等，这些内容也刚好与“107号文”的相关内容吻合。
为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔20**〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔20**〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。
六、引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，维护银行业和消费者合法权益。
七、强化贷后管理，防范和控制信贷风险。各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用；同时，高度关注未实行封闭管理的开发贷款。加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。一旦发现开发企业挪用房地产贷款，要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款。
八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发〔20**〕212号）有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。
九、银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示，加大违规查处力度。要引导各银行业金融机构充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台，及时登录有关房地产贷款客户不守信用、违规操作等不良信息，严密监测境内外各类客户违约情况；加强同业合作，防范和控制客户跨行违约行为，建立违约客户“黑名单”等联合惩戒机制；研究由房地产企业落实期房抵押贷款担保等防范信贷风险的措施。银行业监管部门要加强房地产信贷风险情况的调查分析，建立房地产信贷风险监测报告和定期通报制度。当前，要把对房地产贷款合规性检查作为现场检查的重要内容，对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理，情节严重的，银监会将在媒体公开披露并依法实施业务叫停。
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