关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005
[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008
[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)
[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)
[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007
[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007
一、征收范围
（一）契税。转移房屋（包括住房和非住房）权属应征收的契税和国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）应征收的契税。
（二）耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设应征收的耕地占用税。
（三）个人存量房（二手房）转让税收。个人存量房（包括住房和非住房）交易应征收的营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税。
二、征收方式
（一）契税
1.原委托住房保障和房产管理部门的房产契税和房产交易环节各税征收方式。解除市地税局和市房地产交易中心、市住房保障和房产管理局松北区分局、市住房保障和房产管理局经济开发区分局的委托关系，市地税局在上述单位设立征收场所，选派人员使用地税机关两税征管软件，统一征收包括契税在内的房地产税收。该软件系统和房地产交易与权属登记管理信息系统通过中间服务器进行数据信息交换，实现涉税相关信息的共享。具体征收流程如下：
（1）受理。由房地产产权交易中心（所）人员负责受理、审核包括涉税信息在内的产权权属登记信息，初审后录入房地产交易与权属登记管理信息系统，并负责调取和出具转让人出售的住房是否为家庭唯一生活用房及住房承受人是否首次购房或家庭唯一生活用房等涉税信息证明。住房保障和房产管理部门认为必要时，可以实地核实有关信息并对明显低于市场价格的房产进行价格评估。经过房地产产权交易中心（所）负责人审批后，申报信息传入涉税信息服务器，税务人员通过地税机关两税征管软件实时自动提取涉税信息，在软件中自动生成纳税申报表。
（2）核税。税务人员依据纳税人提供的书面资料和两税征管软件中的涉税信息，在规定时限内审核并计算应征税额。
（3）开票。税务人员使用地税机关两税征管软件打印通用缴款书，纳税人持通用缴款书和现金到房地产产权交易中心（所）进驻银行或工商银行缴纳税款。
（4）代开发票。税务人员通过地税机关两税征管软件为纳税人开具《销售不动产统一发票（代开）》。
（5）入库销号。地税机关凭国库返回的完税凭证，在税收征管系统中进行入库销号处理。
2.原委托国土资源部门土地契税的征收方式。解除市地税局和市国土资源局、松北区国土资源局、延寿县国土资源局的委托关系，市地税局在上述单位设立征收场所，选派人员使用地税机关两税征管软件征收契税。具体征收流程如下：
（1）受理。税务人员负责受理纳税人提供的申报资料和国土资源部门传递的土地出让、转让的涉税信息。
（2）核税。税务人员对纳税人提供的申报材料和国土资源部门传递的涉税信息进行审核，并录入地税机关两税征管软件计算应纳各税。
（3）开票。税务人员使用地税机关两税征管软件打印通用缴款书，纳税人持缴款书通过银行转账或现金缴税税款。
（4）入库销号。地税机关凭国库返回的完税凭证，在税收征管系统中进行入库销号处理。
3.原税务机关进驻征收房产交易各税和土地契税的征收方式。已经进驻住房保障和房产管理、国土资源部门直接征收契税的区、县（市）地税局在住房保障和房产管理、国土资源部门接入并安装地税机关两税征管软件，统一征收包括契税在内的房地产税收。具体操作流程与上述征收流程相同。
（二）耕地占用税
国土资源部门要按国家规定及时传递土地出让、转让审批的涉税信息和资料，纳税人到所在地税务机关办税服务厅自行申报缴纳。税务人员要依据纳税人提供的书面材料和国土资源部门传递的涉税信息资料进行审核，应用地税机关两税征管软件完成受理申报、核定税款、开票征收、入库销号等工作。具体征收流程与上述土地契税征收流程相同。
三、应用房地产估价技术
按照《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》和《省地方税务局省财政厅关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》等文件要求，以地税部门为主导，与各有关部门和专业评估机构配合协作，开发存量房交易申报价格评估比对系统，在全市推广应用房地产估价技术，加强对存量房交易的税收征管。
四、职责分工
（一）市地税局负责联网线路敷设和两税征管软件与中间服务器的对接；进驻住房保障和房产管理、国土资源部门开展契税征收工作；税款的解缴、入库、统计等工作；应用房地产估价技术对存量房进行评估。
（二）市住房保障和房产管理局负责协调各房地产产权交易中心（所）为税务人员提供征收场所；提供存放完税凭证、现金税款的保险柜、卷柜等必要的办公条件；严格执行“先税后证”规定，对纳税人未出具契税完税凭证的，不予办理有关房屋的权属转移登记手续；及时提供增量房、存量房（包括住宅和非住宅）与税款征收有关的涉税资料和信息，必要时提供涉税查询资料；为地税机关提供安装税收一体化管理信息系统和与地税机关网络连接的软硬件条件，并协助地税机关实施两税征管软件与中间服务器的连接工作；协助地税机关应用房地产估价技术对存量房进行评估。
（三）市国土资源局以及松北区、呼兰区、阿城区和各县（市）国土资源局，负责为税务人员提供必要的征收场所和办公条件；严格执行“先税后证”规定，对纳税人未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理登记或变更手续；建立信息传递制度，定期提供现有地籍资料和相关地价资料，及时提供与征收土地契税和耕地占用税有关的包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等涉税资料和信息；为地税机关提供安装软件、联网的硬件条件。
关键词：房地产企业；税务内控；构建
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02
追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。
一、构建税务内控体系的必要性
一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。
近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。
在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。
如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。
二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
（一）提高企业税务内控管理水平
企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。
（二）控制各环节的风险管理流程
企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。
（三）企业内部要建立风险汇报制度
风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。
（四）建立内部税务风险测评制度
从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调整风险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。
三、结束语
总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。
参考文献：
[1] 梁云凤，逄振悦，梁云波.纳税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006.
现行《中华人民共和国房产税暂行条例》自1986年10月1日开始实施，其征税对象只是房屋，征收范围限于城镇的经营性房屋。分税制后，房产税成为纯地方收入，但是在地方收入中所占比重较小。因此，房产税日管中存在的一些问题和税务人员的执法风险没有引起足够的重视。随着“营改增”的落地，房产税作为一个拥有较大税基和增长潜力的税种必将提升它在地方税体系中的地位。本文以南城县2006～2015年房产税相关数据为基础，分析房产税征管现状、存在的问题及成因，提出完善税制、加强征管等相应的对策建议。 一、征管现状 1994年分税制将房产税纳入地方税体系，从2006～2015年南城县地税局房产税收入和增幅数据显示，其收入绝对值每年递增，但是增幅以2011年为分水岭，2011年以前呈递减趋势，2011年后逐年递增。 图1 2006～2015年南城县地税局房产税收入与增幅趋势图 随着“营改增”的落地，营业税成为历史，各地均面临创新征管手段，转变征管方式的考验。在地方税体系尚未完善前，寻找新的税收增长点成为地税部门当务之急。房产税作为财产税具有税基非流动性、普遍性和独立性等特点，符合税收的受益原则，并且随着各地城市（区）建设的不断推进，城市中心规划区域的扩围，税源丰富，增长潜力较大。 图2 2006～2015年南城县地税局房产税在地税收入总量和剔除营业税后地税收入中占比趋势图 二、存在的问题 （一）纳税义务人的多样性 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。通过对南城县县城所在地和两个农村建制镇进行随机调查，县城约70%、农村超90%的产权所有人不知道自己是房产税纳税义务人，且现实中县城约90%、农村约70%的产权所有人以合同方式将纳税责任转移到承租人（使用人），实际上又不承担纳税义务。从法律意义上说，房屋产权人作为第一顺序的纳税义务人，承租人不直接承担纳税义务，也不负有报告、登记、申报等责任，而真正的纳税义务人以合同约定回避了相关的责任和义务，加上法规中有保管人、承典人、使用人等义务对象选择，纳税义务人的多样性使纳税义务认定成为房产税征管的“开头难”。 （二）主动申报率偏低 纳税义务人的多样性和课税对象的分散性导致房产税纳税人一般是在税务机关下达“催缴通知”或“整改通知”后，才履行申报义务，而且在申报前，普遍存在两个协商过程，即房屋产权所有人与使用人之间的纳税责任协商、纳税责任人与税务机关的纳税金额协商，达成共识后，房产税申报才能成行，使得纳税申报这一法律义务变成协约。如不符合纳税人的意愿，纳税义务的履行有中止、拖延的可能。 从征管实践看，房产税实际申报户数同应申报户数每年都有差距。通过已登记的生产经营纳税人户数与免征户数推理，2014年度南城县应申报房产税的户数为3 084户，当年申报房产税笔数为2 153笔，两者相差931户，未申报率近30%，尤其是农村建制镇和非正常户履行房产税纳税义务的情况较差。 2015年南城县开展了一次房屋租赁专项清理。清理结果反映，新增房产税纳税人127户，查补二年以上未申报房产税53户、漏年度申报纳税人346户；另外，587户非正常户所用房产的应税状态和应税时间难以认定。与生产经营纳税人申报情况相比，房产税主动申报率明显偏低。 （三）计税价格核定难 房产税计税价格的形成主要依赖于税收管理员的核定和第三方机构评估。税收核定中，申报价、核定价、评估价与公允价差距较大，其中因核定依据、标准和技能欠缺，计税价格普遍低于公允值，且缺乏官方的参考值，对公平税负、风险防控形成压力。 2008年，南城地税通过房产税协税网建立了房产税初始台账。对从租计税的，当年的市场行情大致为每平方米租金30～50元，但纳税人提供的租赁合同价或申报价为15～30元，差异幅度约40%；2014年，闹市区询租价约60～80元/M2，老城区商业区40～60元/M2，纳税人提供的合同或申报价格分别为40～50元/M2、20～40元/M2元，差异幅度约40%。客观上由于合同签订时间跨度较大，不同纳税人相同年份的合同价格也存在明显差异。 对从价计税的，房产原值的客观差异给核定带来困难。2007年南城商业店铺的购置或建造价约0.6～0.7万元/M2，2014年升到1.2～2.2万元/M2，差异超过100%，使计税价格核定变成高风险作业。 （四）税务管理乏力 1.税务登记缺失。纯房产税纳税人多为自然人，无须税务登记，使该税种的户籍管理、纳税义务认定缺乏基础。实践中，无论征管信息系统还是一般税收管理业务，都未对房产税进行规范。同时，在税务登记流程缺失的情况下，管户划分、税种鉴定等后续流程无法运行，为管理责任的划分和后续业务考核、评价带来影响。 2.申报管理不到位。目前，地税机关对房产税申报的管理显得松散。单位实行按季申报，个人普遍按年申报；有的半年申报，甚至几年合并申报，其中既有提前申报，也有延期申报。由于房产税本身存在征收难问题，申报时间、申报资料、申报期限无法严格按规范和标准来，申报管理主要依赖税务文书、人工催报。尽管如此，近年来房产税及时申报率不足20%，而生产经营纳税人正常申报率普遍达97%以上。 3.计税价格核定不规范。首先，核定原则不同，“同行业、同规模、同路段”的方式对房产税核定的适用度不高，需要商圈人气、结构、面积等众多信息和定价因素支持，而恰恰是这些信息和因素是税务机关难以把握和难以获取的。其次，缺乏统一的、具有可操作性的核定程序指导，数据信息的采集、典型调查的开展、计税依据合成、评估等没有可参考规定或范例。再次，税务机关与税务人员缺少房产价格、租金评估技术与知识储备，使计税价格核定不实。 三、问题的成因分析 （一）纳税义务确认保障不足 税务登记本是确认纳税主体和纳税义务的书证保障，但房产税征管方式把这种保障舍弃了，以简单的“设立征收台账”代替，使征管业务系统把该税另行“搁置”，游离于一般管税业务与流程之外。 《城市房地产管理法》规定，房屋租赁应向房产管理部门登记备案，但其中的法责条款对不登记备案没有约束，使我省颁布的《税收保障办法》关于房管部门的协税责任规定成为虚设。事实上，房管部门难以执行应税房产登记备案规定，使房产税台账登记、第三方信息平台也失去了协助保障。而且，税务机关的台账登记也缺少相应的规范支撑，登记时间、内容、资料、凭证没有统一的规定或要求，房产登记管理操作缺乏制度保障，给税务认定带来困难。 （二）纳税申报管理约束力不强 应税房产的用途、租赁、交易及契约、收益的私密性，为不申报、假申报、迟申报提供了掩护。“征管法”虽然对申报违法有2 000元以下罚款和滞纳金牵制，但在纳税申报责任转移的情况下，税务机关很难对非纳税义务人（房屋租赁或使用人）的申报违法行为、不充分履责行为进行处罚，因而“征管法”对房产税纳税人而言约束力不强。同样情形下，税务机关很难对非纳税义务人实施欠税公告或税收黑名单制度。 日常巡查巡管工作，是对纳税人状态、经营情况、涉税变化的查证和核实，但房产税征管业务中，由于大量纳税义务人居住地与应税房产所在地分离，分片管辖不能兼顾管户，致使巡查巡管责任难以落实，申报履责监管不到位，不申报、假申报成为常态。 另外，房产收益的倒挂现象，也使纳税人自主申报意识弱化，100万元购置或建造的商用房产，其月租金收益约3 000元，月收益率仅0.3%左右，远低于民间借贷1%～2%的月收益，也低于银行贷款利率0.47%～0.7%的水平。调研中一些自用房产收益也在0.3%左右，若加上房产税开支，投资于房产的租赁收益或自用收益低于市场的其他投资收益。在广大农村集镇，经营性房屋的租赁收益或自用收益更低，30万元左右的房产，月租金约500元，收益率仅为0.17%，加上农村纳税服务点收缩，都对申报纳税的主动性造成不良影响。 （三）计税价格确认难度大 一是计税价格组成的复杂性。影响租赁房产租金市场价格的主要因素有地理位置、商圈环境、竞租情况、经营景气度、面积等等，一些房产因商圈环境对经营者的吸引力，其竞租人气、交易价格会超出预期和一般评估，如学校、广场、毗邻超市的应税房产，其租金或市场估价较同地段的其它房产有较大溢价。另外，评估机构、税务机关所遵循的面积、结构、成新、路段等评估方法，静态核定或评估计税价格的方式与市场行情不相适应，并且不同年份建造或购置的自用房产价格差异较大，使税务机关和评估机构对计税价格的合理性难以把握。 二是计税价格核定缺少相应的技术保障。如营业税、企业所得税、个人所得税等，或有征管平台、代扣代缴、发票控税、第三方信息比对等作为技术支持，有一定的依据。而房产税无论从涉税信息获取或相关部门协作，都难获得计税价格的佐证材料。而且房产价值、市场租金评估具有一定的专业性，税收管理人员普遍不具备这种知识储备。从征管技术角度，目前还没有一套相应的、较为成熟的计税价格核定与价值评估方法或程序。 三是计税价格公平矛盾逐渐显现。一方面自用房产同类不同价现象，同地段、同结构、同面积的房产因建造年份的不同，其房产原值（计税价格）有较大差异，影响纳税人对税收公平的认知；另一方面当投资收益低于最低利息支出，收益不足于支付借贷利息，对经济产生扭曲，容易引发社会矛盾，尤其是随着以房养老形势的发展，无其他收入来源的房产税纳税人，房产税变成了影响正常生活的负担，影响民生和社会公正。 （四）业务常态管理不到位 在房产税的日常管理中，课税对象、纳税人虽有台账登记，但没有相应的认定、鉴定与变更业务；税收核定没有相应的流程设置；申报及时率、准确率在征管系统中无法统计和查询；在纳入门临征收后，甚至无法查询个体纳税人申报纳税情况；同时，因为没有纳税人识别号，房产税纳税人无法享受网上办税、网银缴税等信息化便利通道；申报、征收、评估、稽查均游离于信息化管税之外；征管资料没有统一的格式和要求，资料采集、流转、利用不规范，分户资料没有与税收征管业务需求相配套。 四、完善房产税管理的对策 （一）建立和完善纳税认定保障体系 纳税义务认定对纳税责任和管税目标的确认是前提和保障。结合房产税、城镇土地使用税改革来完善现有制度和机制。如通过地方立法，确立房产税纳税申报登记的义务，明确登记时限和违法责任。税务机关确定登记内容、备查资料和相关映证材料、制式表单与办理程序及流程。通过细化“不动产登记制度”，明确国土部门对涉税房产的登记信息标准，明确了县、乡镇、街道、居委会的协助责任，强化信息共享，建立新的认定保障体系。 要稳固房产税的税基，对从价计征的房产，其土地价值是否计入房产原值计征房产税，须进行全面核实，防止因政策执行偏差而侵蚀税基。 （二）探索和实施纳税义务履行牵引体系 一是通过纳税信用制度牵引纳税人申报履责。如美国，个人所得税、财产税，推行纳税信用制度，将合规申报纳入个人社保，将申报违法列为不良信用纪录，并把纳税信用作最高等级纪录。制定相应的违法等级分类、违法纠正调整、违法事实公告、信用等级评定等配套制度，利用个人征信平台为信用使用单位提供查询服务。将纳税信用广泛应用于政府采购、工程招标、融资担保、政策性信贷、商业信贷等范畴，对不申报履责行为起到威慑作用。 二是完善管理考核举措。一方面，把纳税提醒与延期申报处罚、滞纳金结合起来，对不按期申报行为严格执行处罚规定；另一方面，将房产税纳税申报率、征管资料管理纳入绩效考核，加大房产税征管的执法督察力度，从制度上促进管税责任的落实。 三是优化纳税服务。充分利用办税点、金融网点及公共场所，设立必要的便民申报电子设备，以互联网+税收为契机，增强税务机关网络化服务与智能化服务的能力，借助移动设备与电子支付的优势，使纳税服务贴近纳税人。针对房产税申报特点，做好申报与评估的对接，及时对纳税人提供的申报信息进行确认和反馈，提高申报的准确性。 （三）创新核定管理方式 一是以第三方评估为主体，推行民主评税制度。当纳税人申报与评估结果差异较大、纳税人或税务机关单方提出异议、审计或有关机关发现问题线索的时候，由专家组、行业代表组成的评税团进行民主评议，从而化解税务机关的税收核定环节的风险隐患。 二是引入税收饶让制度。借鉴涉外税收的税收饶让制度既给税收核定偏差预留空间，又减轻税收负担。事实上，我国现行房产税条例中省、自治区、直辖市可以在规定幅度内确定房产原值扣除比例，结合本地实际实施税收优惠。通过优惠设置，对无不良申报信息的纳税人实施优惠，对有违约情况的纳税人实行折扣优惠或无优惠，可提高申报的准确度。 三是引入市场定价机制。加强与房屋中介机构的协作，由税务机关划定典型样本区域、路段和特殊样本标准，采取定期采集或定期报送的办法，建立市场价格监控体系。建立房屋中介网络应用平台，为税务机关审查纳税申报、风险评估提供依据。 （四）搭建信息管税平台。在当前各地综合治税系统的基础上，进一步完善房产税综合信息平台。依托税收征收管理系统和第三方评估机构、协税单位的信息交换，关联纳税申报信用记录和采购、招投标、金融机构信用记录，以及公安暂住管理的应用等信息，系统整合房产税同其他税种的征、评、查业务。 （五）完善地方税收保障制度。《江西省税收保障办法》虽然对房产税备案登记、纳税申报提供了执法依据，但缺少相应的细则和可操作性规范与之相配套。纳税信用信息库还未建立，纳税人不履行申报义务和相关责任的现象普遍存在，需要税务机关结合征管业务薄弱环节，依照授权制定具体的保障措施，与《办法》形成治税合力。
一、税收征管的涵义
税收征管,指国家征税机关依据国家税收法律,行政法规的规定,按照统一的标准通过一定的程序,对纳税人应纳税额进行组织入库的一种行政活动,是国家将税收政策贯彻落实到每个纳税人,有效地将税收收入及时、足额入库的一系列活动。
二、大连市房地产税收现状分析
(一)房地产税收结构分析
从现行税制来看,大连市的房地产要在开发、转让、占用、出租四个环节纳税,且税种不一。房地产开发环节涉及的税种主要有营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税;房地产占用环节涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税;房地产转让环节涉及的税种有营业税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税;房地产出租环节涉及的税种主要有营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。从中可以看出,在开发,转让,出租三个环节税种比较多,占用环节税种相对较少,同时各个税种在不同环节税率也不尽相同。
(二)房地产税收收入现状分析
根据有关资料统计,自1995年大连市地方税成立以来,大连市的房地产税收总体上一直呈上升趋势,营业税、房产税、土地增值税、企业所得税几个主要税种从1999年的59319万上升到2007年的256277万元,增长331.30%。大连市房地产税收增长非常迅猛,预示着大连市的房地产市场很有潜力,发展势头良好,但从税收增幅看,2000年总收入比1999年增长21.03%,但是2001年却仅比2000年增长11.78%,增幅有所回落,2002―2004年税收平稳增长,2005年由于当时国家税务总局调整后的个人住房营业税税收政策,造成房价短暂下跌,2006年出台了新政策,房市又有不良的震荡起伏,而后由于需求旺盛迅速回升,2009年又受到金融危机影响,导致大连房地产税收存在这种时快时慢不平衡的状况。
综上,从上述两方面分析可以看出,大连市房地产税收征管尽管较以前取得了很大进步,但不可否认仍然存在很多不完善之处,有待进一步挖掘和剖析。
三、大连市房地产税收征管存在的问题
(一)税收征管存在漏洞
一方面是房屋租赁市场,尤其是住房租赁市场的漏征漏管现象严重,大量的居民在把自己的房屋出租后,尤其是租出用于居住的,不主动到税务机关进行纳税登记,从而逃避征管。另一方面是在逃户现象严重,对于三个月以上未到税务机关进行纳税申报的企业往往突然失踪,脱离征管,有的还欠税逃跑。
(二)税款流失严重
目前大连市民纳税意识虽已大大提高,但偷漏税现象仍然广泛存在,尤其房地产企业,更为严重,可谓是一查就有,从2008年上半年大连市地税局对房地产企业的检查情况看,2008年上半年共检查房地产企业348户,其中有问题户为112户,查补税款9800.04万元,从查补的税额来看,大连市的检查力度有所提高,同时也说明大连市房地产税收流失严重。
(三)征管效率偏低
征管效率偏低是大连市税收征管工作普遍存在的一个问题,在房地产税收征管中表现得尤为突出。
一是纳税申报排长队现象严重,引起企业不满。二是办事手续烦琐,企业常常为了一件事要跑好几个税务局。三是检查时间过长,对房地产税收的检查尤为费时。四是税款在途时间长。目前大部分房地产企业都是持税务机关打印的税单到开户银行缴纳,由开户行再转到国库,国库接到税款后把信息返回税务机关。
四、完善大连市房地产税收征管的具体对策
(一)严格实行房地产税收属地化管理
一是只要经营地在该区就必须在该区纳税,防止因房产坐落地和注册地不同而造成的税收征管部门交叉。二是规定房地产税和土地使用税一律由使用人到房产坐落地税务机关缴纳或代扣代缴,避免税款流失。三是对开发项目坐落于不同地区的房产企业,要求在项目所在地分别办理注册税务登记,单独核算。另外还要在公司名称中加上相关企业标示,便于税务机关管理。
(二)建立征管监控网络系统
尽管计算机在我市税收征管中已发挥了一定作用,但从长远来看很难适应经济发展,所以改变税收征管监控体系已刻不容缓。
一是税务系统内部网络应继续优化和强化,使税务系统内部网络向外部延伸,例如:财政、税务、国库、银行等部门之间进行横向联网,建立一个先进、可靠的部门间信息交换平台。二是建立自动核税系统和自动处罚系统。由计算机自动监控企业纳税情况,确保网上申报准确性的同时,对出现的问题给予相应处罚。
(三)政府对房地产企业各环节实施动态监控
房地产开发涉及发改委、建设、土地、规划、房管等多个管理部门,与社会关联度较高,房地产行业社会化管理决定了税收管理的社会化,特别是房地产开发周期长,甚至跨区域开发、异地经营,因而税源的可变性和流动性较大,征纳双方信息不对称,易造成由于涉税信息不足和失真。在这种情况下,仅凭税务部门孤军奋战难以奏效,必须依靠政府支持,加强部门协作,构建高效的社会综合治税网络,依靠社会管理力量,多方位提供税源信息,相互交换信息资源,最大限度解决信息不对称问题,增强税收管理深度和税源源头控管广度,实现对房地产行业税收的部门联合控管。
(四)建立严密的房地产登记制度
实行财产实名登记制度。先对房产面积、位置、权属等进行清查,然后进行实名登记,最后与城建、房管部门联系,充分利用计算机网络实现共享,并且使房地产数据能够及时得到更新,建立起部门之间的联动合作机制,另外还要推行经纪人队伍,普遍提高居民房地产知识,加快房地产交易流通速度,提高透明度。
关键词：房地产企业 纳税筹划 措施
一、加强房地产企业纳税筹划的必要性
税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。
二、房地产企业纳税筹划的现状分析
房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。
（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识
所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。
（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差
房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。
（三）纳税筹划风险的管控力弱
房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。
（四）纳税筹划的人员素质不高
房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。
三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议
（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端
纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。
（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系
房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。
（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控
涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。
（四）加强纳税筹划人员队伍的建设
纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。
参考文献：
[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期
[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济，2009；第12期
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展PPP项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
参考文献：
[1]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税，2021，15（19）：39-40.
[2]汤雅清.房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析[J].财经界，2021（14）：171-172.
[3]周悦.房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究[J].中国市场，2021（3）：149-150.
[4]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13（34）：52.
[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1006-0278(2011)10-018-01
房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。
一、房地产批量评估技术的功能与发展现状
目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。
总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。
由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。
在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。
二、推广和应用房地产批量评估技术建议
房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。
此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。
目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。
(一)为商业银行提供定制化服务
房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。
购物车(0)
