摘要：研究目的：分析中国经济发达地区城市住房市场化过渡时期不同发展阶段的城市住房市场演变规律。研究方法：比较法，因子分析法和数据包络分析法。研究结果：经济发达城市房地产市场要素作用相对均衡，发展中城市内部要素起主导作用，欠发达城市外部要素起主导作用；过渡时期大致以2000年为分界时点，前阶段住房市场受经济的拉动作用，后阶段市场主要受人口总量的影响；不同城市的住房销售面积与价格差异显著。研究结论：国家制定宏观调控政策要综合考虑不同区域住房市场的现状。

关键词：住房市场 区域差异 特定时期 江苏省 

单位：南京大学地理与海洋科学学院 江苏南京210093 江苏省住房和城乡建设厅 江苏南京210093