关键词：小产权房;转正;路径
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年1月17日
一、引言
近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。
2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。
但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。
二、小产权房确权
首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。
其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。
另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）
三、确权小产权房“转正”路径选择
首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。
其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。
综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。
四、确权小产权房多模式“转正”程序
（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。
1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。
2、土地使用权证
（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。
以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。
同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
3、商品房模式“转正”程序图。（图2）
（二）保障性住房“产权共有”模式
1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。
确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。
产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。
房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）
（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。
这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）
五、总结
首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。
在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。
本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。
主要参考文献：
[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.
[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.
小产权房
在农村集体土地上建设的房屋
产权证由乡政府或村委会颁发（实际上没有真正产权）
未缴土地出让金
大产权房
市场商品房
产权证由国家房管部门颁发（拥有完全产权）
开发商已经缴纳过土地出让金，进入二级市场时，无需再次缴纳
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要分为三类：
1 农村集体用地：
在集体用地上或者占用耕地违法建设，将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2 政府用地：
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3 军队用地：
在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称“军产房”。
小产权房产生的原因是什么？
城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就存于其价格便宜的优势，大城市的房价长期快速上涨，远超当时当地一股就业人员的收入水平。同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。
工资远没房价涨得快
政府的监管不到位
小产权房在房地产市场存在长时间并扩展到全国，是一种政府管理上的严重缺位和行政不作为。按国家土地管理法规定，任何个人和单位都不得在没经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。
乡镇政府是小产权房的实际推动者
土地制度不合理
农村上地制度安排不合理导致农民在土地增值的利益分配中没得到合理的价值补偿。而小产权房不需缴纳土地使用权出让金，又省去基础设置配套费等市政建设费用。收益远高于政府征收土地补偿金额。
土地增值了，也拿不到啥钱
结论：小产权房的产生不是偶然的，是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。
8大风险：
没有房产证：没有法律保证，拿不到国家发的产权证。
质量难保证：房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
拆迁难补偿：属政府规定以外的违章建筑，如果和国家的规划冲突，有可能被拆除，而且业主不会得到拆迁安置补偿。
无法银行按揭、抵押贷款：银行不认可房屋产权，买卖时无法办理合法按揭，也无法办理抵押贷款。
转手交易难：无产权证，很难成功转手交易，并且无法按揭贷款，房款需一次性支付，给交易带来更大难度。
配套不完善：几乎都没有有保证的暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
遗产也麻烦：由于缺乏产权，未来在遗产继承时会遇到很多麻烦。
无后续土地溢价：由于无产权，无法拥有土地升值而带来的利益。
小产权房能否转正？
小产权房转正要遵循三大原则：
公平原则
不是简单的经济、法律问题，涉及政府、农民个体、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益群体，涉及农村土地产权、城镇住房保障制度等。都需要坚持公平正义、兼顾平衡各方利益。
同地同权同价原则
小产权房之所以成为“问题”，是由于农村土地集体所有制和城市土地国有制存在先天的“不平等”，处理小产权问题，要在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。
疏导结合原则
既要看到其不合法性，违背了《土地管理法》等法律，也要看到其积极意义和现实合理性，即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求，也使农民分享到了城市化发展过程中土地增值的收益。应从实际出发。坚持疏导结合，既要加强监管、配套法律法规，防止违法乱建，同时也要尊重市场规律，促进房地产健康稳健发展。
为什么小产权房转正总是行不通？
转正途径1
“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。
南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定，已经建好或者售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。如何确定金额？高了低了都不行。
转正途径2
北京拆除小产权别墅：
2007年，北京责令拆除小产权别墅85栋，没收59栋，别墅被拆除后所占土地复耕。2010年，位于怀柔的水岸江南的四合院别墅被强拆。
另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，是事关社会稳定的大问题。
转正途径3纳入保障房
有政协委员提出，可以考虑将小产权房纳入到保障性住房领域，这样就可以在一定程度上解决融资难题。
保障性住房的融资依然存在着较大的困难，保障性住房的商业化模式未能最终形成，回款期限较长，因此很多金融资本难以承受保障性住房的风险。
转正途径4开征物业税
对小产权房起征物业税并承认其合法。
因为没有缴纳土地出让金。长久以来小产权房的业主无法拿到证明合法身份的房产证，而物业税的开征则因为涉嫌重复征税而备受争议。
大家怎么看小产权房转正？
小产权房主：小产权房那么多，法不责众，商品房实在贵的买不起，所以打算赌赌运气。
专家学者
茅于轼：土地市场形成了地方政府独家垄断的局面，住房市场则形成了开发商寡头垄断的局面。在这种局面下，地方政府和开放商都赚得盆满钵满，房价想不高都难。而小产权房入市，上述垄断局面即被打破，地方政府土地财政不可能像以往那样有力，房地产开发商将面临更加激烈的竞争，房价向上的动力则不会如此不可阻挡。
华生：小产权房不符合法治国家的精神，“如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉”。
开发商
任志强：小产权房转正如“今天完了以后明天就合法化了”。
潘石屹：政府的确该下决心彻底解决小产权房的问题，否则这将成为房地产最大的定时炸弹，要么将小产权房合法化，要么坚决制止这种违法行为。最可怕的就是一直拖下去。小病变成了大病。
政策动态：
2007.6提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。
2007.12城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。
2008.1任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008.7要求尽快落实农村宅基地确权发放工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009.9再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
2010.2完成针对小产权房的调研。争取年内出台解决方案。
2010.5 14部委开始酝酿小产权房整治方案，全国性处理将待小产权房治理方案出台后。
2011.5国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。
2011.11“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。
2012.2开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。
随着十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。
虽然《决定》的内容涉及了经营性建筑用地，但小产权房主要与宅基地相关，而宅基地又不属于经营性建设用地，所以《决定》的内容实际上并未涉及小产权房转正事宜。但既然提出“探索农民增加财产性收入渠道”的说法，还是让小产权房转正的念头蠢蠢欲动。深圳、北京等城市都出现了小产权房价格暴涨的现象。
在一系列调控政策的“重压”之下，全国房地产市场陷入低迷，一度高烧的楼市进入“降温期”，但房价并未出现明显的松动。
在价格依然高企的商品房面前，由于相对便宜目不受房贷新政影响，小产权房一直受到刚性需求和投资购房者的青睐。对此，不少业内人士认为，小产权房恰逢“转正”为商品房的大好时机。然而，国土部目前透露，14个部落委正在研究制定小产权房的清理整冶方案，将严肃处理日趋严重的小产权房问题。这次看来，管理层要“动真格”了。
小产权 大隐患
据国土部门的不完全统计，全国小产权房面积已经达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上，其中有很大比例是农民在农村集体用地上建房出售。由于不用缴纳土地出让金和其它税费，成本大大减少，小产权房售价一般只有正规商品房的40％～60％。
一直以来，政府相关部门都在强调它的非法性，三令五申严禁开发和购买小产权房。可是，小产权房依然“遍地开花”，越治理越多，特别是在高房价的一线城市尤为严重。以深圳为例，有专家分析，一般城市的小产权房占房产总量的10％～40％，而深圳却达到惊人的50％。也就是说，深圳的常住人口将近1800万，至少有900万人是通过小产权房来解决个人住房问题的。
福州地产专家陈国旺分析，小产权房屡禁不止的主要原因是价格便宜且刚性需求大。“随着城市商品房价的飙升，越来越多的购房者被迫丧失购房能力，但刚性需求又使他们不得不买。对于经济实力有限的购房者来说，小产权房就是他们心目中的经济适用房，尽管他们明白这是不合法的。”他说，不少投资者豪赌小产权房能够“转正”是导致其热销的另一个重要因素。相对低价的小产权房诱使投资客大量进场，他们短期获取租金收益，长期博取“转正”后的暴利。此外，由于全国土地供应量长期处于供不应求的状态，农村集体用地就成为一些开发商的目标，这显然也成为催生小产权房的原因之一。
资深地产经理人陈云峰表示，按照现行法律规定，无产权的住宅不得买卖，也不受法律保护，如果涉及拆迁或土地拍卖将得不到补偿。因此，小产权房存在大隐患，不能任其蔓延。
“农地入市”是大势所趋?
“对于当前各地发现的小产权房问题，政府采取‘一案一处理’的原则。”国土部执法监察局局长李建勤告诉记者，对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有围建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成的房屋，则待全国小产权房处理政策出台后一并处理。同时，对正在违法建设的立即叫停，责令开发商停止对外销售；对已划分地块待建的，则要求退还土地。
今年“两会”期间，一些代表委员提议，在不违反土地利用总体规划的前提下，小产权房可以在补办相关的手续后“转正”。但有分析人士指出，从近期官方的处理态度看，小产权房要“转正”不易，反而可能面临趋于严厉的清理方案。
不少业内专家认为，小产权房的问题归根结底是土地供应不足的问题，如果在不侵犯耕地红线的前提下，适当放开农村土地市场，可以起到转换小产权属性的作用。但也有反对者表示，目前还没有完善的机制约束“农地入市”，万一监管不到位，这很有可能又一次成为投资客们的炒房机会，导致房价再次上涨并且伤害农民的利益。
陈国旺表示，小产权房确实满足了城市中低收入者的购房需求，也在一定程度上抑制了房价，所以如果强行拆除这些小产权房，势必会影响到社会稳定。“地方政府可以考虑通过补交差额费用的方式，使小产权房变为保障性住房，既可实现打击小产权房的目的，又完成了保障性住房的任务。不过，这也需要相应法律制度的支持。”他说。福州小产权房的末日挽歌
实际上，小产权房分为两种，―种是在农村集体用地上建的住宅，不能进入市场交易，只能出售给当地村民；另―种是未经审批自行建设的违章建筑。在福州，小产权旁主要集中在仓山区和晋安区。近年来，福州严厉整治并拆除了大量的违规建筑，而第一种类型的小产权房将成为国家下一步清理的主要对象。
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。WwW.133229.CoM在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然 农村 土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然 农村 土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然 农村 土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
关键词 小产权 非法 积极作用 合法地位。
小产权房是人们的一种俗称，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等一系列费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上是无产权。小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。费者购买的房屋得不到法律认可，不受法律保护。如不能用于抵押贷款、财产证明等，遇到拆迁补偿还会因为不受法律保护而无法主张自己的权益；在遗产继承、上市交易等方面也因不受法律保护难以操作。小产权房一方面它是不合法的，且存在着诸多的问题和弊端，是中国房地产市场上的一个怪胎；另一方面，它又在一定程度上弥补了中国房地产市场的缺陷和不足，部分缓解了城市住房民生需求压力，使小产权房合法化是解决现阶段小产权房所产生问题的重要办法。
一、小产权房的积极作用。
（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题。
城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。
（二）有助于增加农民收益。
新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。
（三）有效的稳定房价。
要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了， 供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。
（四）减小了政府的负担。
减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。
（五）加快了城乡一体化的发展。
推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。
二、小产权房存在的弊端。
（一）小产权房存在产权风险。
《中华人民共和国房地产管理法》第 60 条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。
（二）小产权房流通有风险。
我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第 63 条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。
（三）小产权房存在质量问题。
由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。
三、小产权房利大于弊。
比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。
四、小产权房合法化的做法。
（一）补交相关税款，明确产权。
使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。
在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。
这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。
（二）设计兼顾各方利益的方案。
把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。
对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。
（三）加强对小产权房的监督审查。
让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房， 实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。
五、结语。
对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。
参考文献：
[1]陶美珍。“小产权房”问题及对策思考。南京社会科学。2008（9）。
[2]晏澜菲。从农民到市民有多远。新农村商报。2012（26）。
[3]李少华。小产权房的合法化探究。商品与质量。2012（5）。
[4]卫晓。农村宅基地使用权流转问题思考。2012 中国城市规划年会论文集。
论文关键词 小产权房 成因 治理途径
一、何为小产权房
在我国，房屋产权也被称为房屋所有权，是指房屋所有权人对其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权力。国家依法保护公民享有的房屋所有权，房屋产权的确认以在国家房地产管理局的登记为准。在现实生活中人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。现阶段的小产权房的房产证不是由国家颁发的而是由乡镇政府颁发的。与“小产权房”这一概念相对应的是“大产权房”，是指在合法建设用地上建设的房屋，购房者购买房屋的时候不仅拥有房屋所有权证，还拥有土地使用权证。大产权房可以进入房屋交易市场进行正常的交易流通并且在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房从性质上可以分为三类：（1）违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。
二、小产权房热卖的原因
尽管小产权房的存在一直没有合法的依据，但各地小产权房的建设仍是屡禁不止，每年仍有大批的购房者青睐小产权房。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。而全国工商联的数据显示，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。尤其是在“北上广深”等房价居高不下的一线城市，小产权房屡禁不止的现象尤为严重。小产权房之所以如此热销的原因归结起来可以分为以下几点：
1.低廉的价格是小产权房热卖的首要原因。2012年诺贝尔文学奖授予了中国作家莫言，这是长期以来中国籍作家首次获得此项殊荣。然而在随后的采访中莫言在回应750万元的巨额奖金怎么花时笑称：“我准备在北京买套房子，大房子，后来有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多一平方米，750万也就是120多平方米。”因而有不少网民感慨，“莫言写作很有魔幻风格，但买房还是要回归现实。”去年中国人民银行公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。但对于绝大多数国人来说，无论出于实际居住生活的需要还是理财所需，购买房屋仍被视为投资的首要选择。因为大多数人抱有如果此时不购买，随着不断攀升的房价将来更将买不起房的心态。而对于不少即将步入婚姻殿堂的年轻人来说，女方往往将房屋视为结婚的先行条件，许多买不起房屋的年轻人谈”婚”色变，过高的房价则成为他们生命中不可承受之重。以广州市为例，截止2012年4月，在广州市白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500-3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000-13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。调查显示，购买小产权房的往往是城市中的中低收入者，如外来务工人员、刚刚毕业工作的大学生等。他们往往没有较为稳定的收入来源，并且家庭生活负担较重，微薄的工资在高额的房价面前显得微不足道。因而在与普通商品房的巨大差价的诱惑下，不少人转将目光投放在小产权房上，用及其低廉的价格购买一间属于自己的安身之所。
2.现有土地制度存在的不合理性导致小产权房的滋生。在我国农村建设用地的流转通常是指农民集体所有的土地依照法律规定的方式采用出让、转让、出租、抵押、作价出资、作价入股等方式进行流转，此处的流转一般是指土地使用权的主体发生变化。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此可以看出，农村集体所有土地只能按照法律的规定被用作农业建设、兴办乡镇企业、建造村民自有住宅、乡（镇）村公共设施或公益事业。因此，从法律上说，小产权房不具有合法交易的资格，是不能进行市场交易的。而与之相对应的商品房是具有相关资质的房地产开发商依照法律规定支付土地出让金后在其取得的国有建设用地上建造的房屋。而城市中的国有建设用地是可以进入拍卖市场进行拍卖，并有正式的土地使用权证，可以进行抵押质押，具有资产功能。农村集体建设用地则不能直接投放市场进行拍卖，其使用者也没有土地使用权证。农村建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成现实生活中相同的地段出现不同的价格。农民直接在集体所有的土地上建造房屋无需缴纳土地出让金，其建造房屋的成本也远远低于同地段缴纳了土地出让金的商品房。较之政府征收土地时给予的补偿金，农民通过出售小产权房获得的收益要高得多，追逐更高的利益的动机决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。
3.政府执法不到位，监管不严间接纵容了小产权房的迅速扩张。尽管早在2009年土地例行督察公告新闻会上，国土部就已经针对小产权房的明确表态：“对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。”并且此后的每年都会有法令出台喊出治理小产权房的口号，但是小产权房的治理问题始终是“雷声大雨点小”，政府对于小产权房的打击力度不够使开发商和和购买者始终抱有“法不责众”的侥幸心理，市场上小产权房的买卖依旧进行得如火如荼。2012年2月28日，北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力，被以“玩忽职守罪”追究刑事责任。这一案件在全国引起了巨大的反响，从侧面反映出监管部门的缺位。可见，若想全面清理小产权问题就应当从政府部门工作人员未严格依法行使职权的行为着手，才能从根源上抑制小产权房的滋生。
三、小产权的治理途径
2012年3月全国人大代表、国土资源部部长徐绍史在人民大会堂接受记者采访时表示：“今年国土部清理小产权房的工作，将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。”具体说来，笔者认为应当从以下几个方面进行整治：
1.贯彻落实房价调控政策不动摇。从土地、税收、金融等多个方面进行调控，抑制房价增长速度，稳定房地产市场价格。房价关系民生，房市关系国生。住房的价格不仅与老百姓的生活息息相关，更是关系到整个国家经济的良性发展和社会的安定团结。过高的房价衍生出“房奴”一词，反映出老百姓为了一个安身之所的无奈和辛酸。因此，国家在2012年更是加大了房价调控的力度：房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令等政策法令接连出台。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时表示：“虽然9月份总体上涨的城市依然超过下跌的城市，但数量在进一步减少。总体上看，9月份房价环比上涨0.02%，涨幅比上个月进一步收窄，房价已基本不涨不跌了。”因此，只有继续坚定不移地执行中央和地方的房价调控政策，不断巩固调控成果，使房地产的价格走上良性发展的轨道，让绝大多数老百姓能够安居乐业才能抑制小产权房热卖的势头。
2.建立健全有关集体土地流转的法律法规是解决小产权房问题的重要保证。关于集体土地流转的相关规定不明确以及对于小产权房这一概念的界定不明晰，使得小产权房这一问题在实践中仍存在许多争议。完善相关法律，明确相关概念才能为解决小产权房提供法律制度上的保障，让乡镇政府及有关个人不能打政策的“擦边球”，对于其违法行为进行严格的处罚。
3.加强政府监管力度，真正贯彻落实相关执法措施。政府部门首先要加强监督，杜绝新建小产权房，其次对于已经建成销售的小产权房应及时叫停，坚决处理，再次，对于既存的小产权房也不能采用“一拆了事”的处理方式。即便对于非法占用耕地建造的小产权房也不能简单粗暴地一味地以拆除的方式了事。因为即使拆除了小产权房，已经占用的耕地可能受到了破坏不一定能复耕，而拆房的过程比较容易激化社会矛盾，造成社会不稳定。换言之，处理此类问题时可以要求非法占用耕地建造小产权房的集体组织另行开发相对应的耕地予以弥补。而对于已经拥有小产权房的购房者，可以让其补缴相应的土地出让金，依法转为合法的商品房；对于实在无力缴纳土地出让金的购买者，可以视情况将该房屋转为保障性住房或是予以没收。
购物车(0)