过去的一年，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，我市住房公积金管理系统扎实开展了"规范与归集年"活动，全市住房公积金工作取得了明显的进展和成效，圆满完成了全年的工作任务。
今年，我市住房公积金归集额、贷款发放额、增值收益、非公企业扩面等四项主要指标创历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金6.07亿元，比上年同期增加1.6亿元，增长35.70%，累计归集突破21亿元，当年归集额超过前10年归集总额的三分之一。全市住房公积金余额已达到14.70亿元，比年初增加3.34亿元。二是住房公积金贷款。全市向4170户职工家庭发放住房公积金贷款5.50亿元，贷款发放户数比上年同期增加1243户，同比增长42.47%，发放金额比上年同期增加1.76亿元，同比增长46.96%，住房公积金贷款支持职工购买住房55万平方米。全市住房公积金贷款余额已达到12.60亿元，存贷比率为85.17%。其中市区贷款余额达到8.41亿元，存贷比率达到97.26%。三是住房公积金增值收益。全市共实现住房公积金增值收益为2583.24万元，比去年同期增加522.25万元，增长25.36%。其中市区1752.35万元，比去年同期增加338.75万元,增长25.95%。四是住房公积金扩面工作。2003年下半年以来，特别是今年以来，我市率先在全国系统地开展了非公有制企业实施住房公积金制度工作，并取得了突破性进展。一年多来，全市非公企业住房公积金扩面新增2万多人，其中今年完成17900多人，净增6000人。
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
㈡实现五项目标。一是年全市归集住房公积金6.70亿元，增长10.79%；二是向4000户职工家庭发放住房公积金贷款6.2亿元，贷款金额增长12.74%；三是实现增值收益为3347万元，增长29.58%；四是全市年计划新增非公企业住房公积金缴存人数1万人；五是确保全年住房公积金贷款逾期率低于1‰，资产优良率保持100%。
过去的一年，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，我市住房公积金管理系统扎实开展了"规范与归集年"活动，全市住房公积金工作取得了明显的进展和成效，圆满完成了全年的工作任务。
今年，我市住房公积金归集额、贷款发放额、增值收益、非公企业扩面等四项主要指标创历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金6.07亿元，比上年同期增加1.6亿元，增长35.70%，累计归集突破21亿元，当年归集额超过前10年归集总额的三分之一。全市住房公积金余额已达到14.70亿元，比年初增加3.34亿元。二是住房公积金贷款。全市向4170户职工家庭发放住房公积金贷款5.50亿元，贷款发放户数比上年同期增加1243户，同比增长42.47%，发放金额比上年同期增加1.76亿元，同比增长46.96%，住房公积金贷款支持职工购买住房55万平方米。全市住房公积金贷款余额已达到12.60亿元，存贷比率为85.17%。其中市区贷款余额达到8.41亿元，存贷比率达到97.26%。三是住房公积金增值收益。全市共实现住房公积金增值收益为2583.24万元，比去年同期增加522.25万元，增长25.36%。其中市区1752.35万元，比去年同期增加338.75万元,增长25.95%。四是住房公积金扩面工作。2003年下半年以来，特别是今年以来，我市率先在全国系统地开展了非公有制企业实施住房公积金制度工作，并取得了突破性进展。一年多来，全市非公企业住房公积金扩面新增2万多人，其中今年完成17900多人，净增6000人。
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
㈡实现五项目标。一是年全市归集住房公积金6.70亿元，增长10.79%；二是向4000户职工家庭发放住房公积金贷款6.2亿元，贷款金额增长12.74%；三是实现增值收益为3347万元，增长29.58%；四是全市年计划新增非公企业住房公积金缴存人数1万人；五是确保全年住房公积金贷款逾期率低于1‰，资产优良率保持100%。
关键词：住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险，因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。
住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，贷款政策自启动实施以来,以其较低的利率、灵活的贷款方式、简便的办理程序等受到广大职工的青睐。但是,在加大贷款发放工作的同时,也存在着多种风险，因此,采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险,确保住房公积金贷款的安全,避免不必要的损失，是目前住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。
一、住房公积金贷款存在的风险
如同银行发放贷款存在风险一样，发放住房公积金贷款同样存在一定的风险性，但是虽然同为放款，面对风险的内容不尽相同：
1、由借款人带来的风险
（1）由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
（2）借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。
2、由开发商带来的风险
由于目前房地产市场的不完善，很多楼盘都存在证件不齐全就开发或无证开发的现象，而有些单位进行团购去申请公积金贷款时，一般都由开发商来做保证担保。
(1) 开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。
(2) 开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;
(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。
3、由公积金管理中心内部管理不完善带来的风险。
（1）住房管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素,对不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
（2）征信系统不完善。在许多城市，住房公积金管理中心自主放贷的模式下，在人民银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,同一借款人可以在异地公积金中心贷款而无法被查到,形成潜在风险，为违规贷款留下漏动和机会。
二、住房公积金贷款风险的防范措施
针对住房公积金贷款存在的风险，住房公积金管理中心必须采取积极有效的防范措施，以降低公积金贷款风险。
1、建立严格的的贷前审核制度。
（1）针对借款人，要着重考察借款人的实际情况、购房需求是否适当、是否存在假按揭行为，同时还要根据借款人的住房公积金缴存情况及对借款人所在单位及从事的职业等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来的偿付能力。
（2）加强对开发商的考察,防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况，其次要了解开发商的经营情况，第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等,是不是存在一房多售的情况，第四，在开发商提供担保的情况下，要求开发商在中心的账户内存入一定金额的保证金，这样，即使有个别借款人不按期还款，也可从保证金账户内扣除，这样，就降低了贷款风险。
（3）对于提供担保的自然人，最好是正常缴存公积金且公积金账户内的余额不少于一定金额，一般不少于二人，同时，还要将担保人的公积金账户进行冻结，直到借款人提供抵押担保或还清贷款后方可解冻。
2、建立健全贷后管理工作。
贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。
3、完善住房公积金管理中心内部制度
（1）提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。
（2）建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，对项目贷款完善了审批机制，严格实行贷款责任制，建立并完善了个贷风险预警机制与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。
（3）加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定年度稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。
一、2002年以来央行制定的房地产宏观调控措施
(一)2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部，中国人民银行，国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见(建住房[20021217号)
因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为了加强金融对房地产市场的宏观调控、防范房地产引发的金融风险，《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002)12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。
(二)中国人民银行关子进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号)
该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；(2)严格控制土地储备贷款的发放；(3)规范建筑施工企业流动资金贷款用途；(4)加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；(5)强化个人商业用房贷款管理；(6)充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；(7)加强个人住房公积金委托贷款业务的管理：(8)切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
(三)2004年、2005年央行上调贷款利率
2004年央行上调贷款基准利律，结束了1996～2002年我国8次降息历程。此前8次降息，刺激了消费者的购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资者利益得不到有力保护，证券投资热情锐减；投资国债安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场的投机行为，央行于2004年10月、2005年3月上调住房贷款利率。其中，2004年10月，自营性个人住房贷款5年(含)以下的由4．77％调整到4．95％；5年以上的由5．04％调整到5．31％。个人住房公积金贷款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率调整不同于2004年的调整：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率
央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行与建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、税务总局、银监会联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定央行要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。
二、央行房地产宏观调控措施存在的问题
央行主要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控，发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“通知”的形式表现出来，效力层次较低；而且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“通知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“通知”时采取变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。
2005年3月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其基准利率是6．12％，其利串下限为贷款基准利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前签订的5年以上的贷款合同，是适用6．12％还是适用5．51％，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的适用6．12％，有的根据贷款人的具体信用情况或购买的房地产项目确定。甚至在有些地方，商业银行之间达成协议，统一适用6．12％。这些做法有以下几点不妥：①取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论上有助于商业银行加强金融风险管理，逐步实现利率市场化，但增加了普通购房人的负担。②对利率上调之前签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关于格式合同的规定，除非双方意思表示一致。《合同法》第4l条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同是否适用下限利率有不同解释时，应当作出有利于借款人的解释，即适用下限利率。③央行对商业银行之间的利率协议没有作出禁止规定，这不利于保护广大借款人的利益。
三、完善央行房地产宏观调控措施的法律对策
规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是有限干预。即国家宏观调控应尊重市场规律，充分发挥市场配置资源的基础性作用。同志在《在党的十四届二中全会上的讲话》中指出：“国家有效的宏观调控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，加强国家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”
市场经济，在某种程度上，是投机经济，只要不过分脱离价值规律，无须一棍子打死市场经济中的投机行为。房地产作为市场经济中组成部分，应允许一定的投机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负面影响控制在合理的范围内。为此，应从以下方面完善中央银行房地产宏观调控措施：
(一)央行在制定宏观调控措施时，应尊重市场规律，强化违反其规定的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任，追究违反规定的商业银行负责人和直接责任人的法律责任，包括限制其民事行为能力，这样可以增强中央银行宏观调控措施的刚性，更有效地发挥中央银行的宏观调控作用。2005年4月6日上海商业银行禁止转按揭，这背离了市场经济：规律，也违背了《合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商业银行禁止转按揭，限制了房地产的正常交易，央行对该行为应予以查处。银行之间签订利率协议，在日本很可能被认定为违反《禁止垄断法》，从而承担相应的法律责任。央行在制定宏观调控措施时，可以借鉴日本的规定。
近两年来，按照住房和城乡建设部（以下简称住建部）关于切实提高住房公积金使用效率、放宽贷款、提取等政策的要求，各城市纷纷放宽住房公积金个贷和提取政策，缩短住房公积金缴存期限，延长还款年龄，取消担保、评估等中介业务，放宽租房提取住房公积金政策，等等。这些措施为职工群众，特别是中低收入家庭改善居住条件提供了有力支持，促进了房地产市场活跃，但同时也带来住房公积金流动性紧张问题。以大连为例，2015年1-9月发放个人住房公积金贷款2.91万户共102.73亿元，比上年同期分别增长24.4%和31.8%，职工提取住房公积金96.76亿元，同比增长21.9%，住房公积金流出共计199.49亿元；但同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入共计184.95亿元，住房公积金净流出14.55亿元。截至9月末，大连市住房公积金运用率达101.4%，多年的住房公积金沉淀使用殆尽。至2015年年底，住房公积金缺口据估算达30亿元，流动性紧张问题非常突出。若再实行异地贷款、放宽提取使用政策，住房公积金使用需求进一步提升，资金流出将更快更多，资金缺口将进一步加大，这一问题将持续蔓延、更加突出。
一、住房公积金流动性紧张问题分析
造成住房公积金流动性紧张的根本原因，是住房公积金使用需求持续增长与归集增长有限性之间的矛盾。2010年以来，住房公积金使用渠道不断拓宽，由原来以个人住房贷款和购房、退休提取为主，又增加了保障性住房建设项目贷款、租房提取等新渠道，住建部近两年要求各地住房公积金使用率要达90%以上，并对降低首付比例、实行循环贷等贷款及提取政策提出具体要求，使住房公积金使用迅猛增长、资金流出加快。而住房公积金归集的增长取决于参缴职工数增长和缴存基数、比例的提高，目前住房公积金制度发展已进入稳定期，这些指标相对稳定，不会大幅、快速增长。
2014年，全国住房公积金缴存额12956.87亿元，提取额7581.96亿元，占全年缴存额的58.52%。发放个人住房公积金贷款222.51万笔、6593.02亿元，收回2786.90亿元，个贷新增余额3806.12亿元，发放保障房建设项目贷款143.21亿元。当年全国住房公积金净流入1425.58亿元，收支差距明显缩小，而且，还有很多城市与大连一样，当年住房公积金已是净流出，出现了流动性紧张问题。不难预见，随着贷款、提取政策放宽，流动性紧张将是住房公积金发展的必然趋势，各城市都将面临这一问题。截至2014年末全国住房公积金结余额为11073.62亿元，但相对于贷款、提取的快速发展来说，这些资金结余难以支撑很久。对此，我们必须有清醒认识，并做好应对准备。
二、应对住房公积金流动性紧张难题的初步探索
流动性紧张是近两年住房公积金管理中遇到的新问题，并呈蔓延扩大趋势。大连、重庆、杭州、武汉、厦门、常州等城市较早出现这一问题。为保证职工群众购房贷款和提取需求，促进住房公积金制度健康发展，各地积极探寻破解之策，进行了初步探索和尝试，主要包括以下措施：
一是住房公积金贷款转商业贷款，即对符合住房公积金贷款条件的借款人由公积金中心协调商业银行放贷，借款人只按住房公积金个贷利率付息，高于住房公积金个贷的差额利息由公积金中心补贴。重庆、杭州、厦门、常州等城市采取这一措施。
二是个贷资产证券化融资，即通过证券交易所将公积金中心的存量个贷资产打包发债，以融取增量资金，住房公积金管理中心承担所发债券与个人住房贷款之间的差额利息及发债所需的中间费用。杭州、武汉等城市采取这一措施。
同时，还有的城市采取紧缩贷款、提取政策的办法，即对贷款额度打了折扣，对提取使用增加了限制条件，人为压缩住房公积金流出。但这种做法造成住房公积金在增强职工购房支付能力方面的作用大为减弱，直接影响住房公积金功能和作用的发挥。若不尽快改变这一做法，就会削弱住房公积金制度的认可度和公信力，制约其持续健康深化发展，甚至将之陷入尴尬境地。
三、从供求两方面入手探索更有效的应对措施
上述措施虽可缓解流动性紧张，但终因规模有限、手续繁琐、成本较高等问题而显效果一般，难以保证住房公积金使用需求快速增长和长远发展的需要。住房公积金的使用需求无法控制且必须满足，所以解决流动性紧张的重点在于扩大资金来源，同时，也要合理控制资金使用，避免使用政策盲目扩张。从供求两方面入手，才能更好地解决问题。
1.建立全国范围的资金调剂机制
2014年，全国范围的住房公积金使用小于归集，这是因为很多城市住房公积金使用尚未发展起来。如能建立全国范围的资金调剂机制，将闲余城市的住房公积金调剂给流动性紧张城市使用，形成全国行业系统内的调剂机制，则可解决已出现的流动性紧张问题，并提高全国住房公积金的整体使用效率、收益水平和规模效益。但建立全国范围的资金调剂机制难度较大，先从一部分省做起、积累经验再行推广也未尝不可。但这与《送审稿》提出的“有条件的省、自治区人民政府可实行省级统筹管理”不同，是系统内的资金调剂融通。
关键词：住房公积金贷款；风险；对策
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一。住房公积金不但有筹资功能，更重要的是它有着转换住房分配的机制的作用。住房公积金作为一种强制缴存、定向使用的个人住房储金，通过长期存储的方式，建立了职工自我保障机制，增强了职工解决自住住房的能力。同时也调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求为加快住房商品化进程，加快住房建设奠定了经济基础。
在实习中对各县管理部也进行了相应的了解，操作模式与州中心完全一致，只是财务由州中心统一核算，在大额资金上由州中心统一调配，建立三级明细账，也每年对账，能账证、账账、账表、账簿相符，完整的财务体系，完整的住房公积金管理系统，使各县管理部每年都有新建缴存单位，说明县管理部大力宣传住房公积金用途，使用基层、更广大的人民群众都了解和熟悉住房公积金，使住房公积金覆盖面不断扩大，使住房公积金深入人心，让人们知道住房贷款可以在建立住房公积金以后，成为住房贷款的首选，“利息低，条件宽，优惠多”的特点，让住房建设更上一个新的台阶。
在实习过程中发现，住房公积金管理过程中存在一些问题：一是缴存基数增长过快，资金归集额不断增大，但是使用率却很低；二是住房公积金贷款的抗风险性很弱，而国家并没有明确的措施，导致经常出现贷款人逾期还款或者是不还的恶劣现象，给单位带来很大的捆扰，甚至要诉诸于法律的手段才有可能解决。如何更有效率的使用公积金，以及加强贷款的抗风险性，是本文研究的主要问题。
通过采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险，确保住房公积金贷款的安全，是住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。并同时加大宣传防范贷款风险的教育工作，对开发商、贷款个人综合情况进行实地详查，完善住房公积金贷款风险管理体系，严格执行《巴州住房公积金贷款管理办法》，使住房公积金贷款风险对策研究成为我的研究方向。
到目前为止，巴州住房公积金归集额为27.2亿元，归集单位2416个。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。目前巴州住房公积金管理中心缴存比例为职工上一年度月平均工资的12%。职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从基工资中代扣代缴。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
住房公积金贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系。至贷款时，累计缴存24月，连续足额缴存6个月以上；具有合法的购买住房的合同或协议及分房方案，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房可以为商品房、房改房及二手房；已交付所购商品房、房改房全部价款30%的首付款；二手房付所购房全部价款40%的首付款。为了构建和谐的住房公积金制度，落实巴州住房公积金管理中心倡导的“一切方便职工，一切围绕职工，一切维护职工”的惠民理念，《巴州住房公积金补充管理规定》调整和完善了住房公积金提取的管理规定，将一些特殊情况纳入提取范围。
随着国家福利分房以及单位集资建房政策的停止，市场解决住房以后，同时金融行业随着国家对房地产行业的宏观调空以及个人贷款利息的上调，使得人们对公积金的认同感加强，再者由于公积金贷款的利息低于银行贷款，使得公积金缴存户更显得自身作为能够享受公积金带来的好处。根据《巴州住房公积金贷款管理办法》规定：凡是缴存住房公积金的职工均可申请住房公积金贷款。审批时间不超过2个工作日，从申请到划款一般不超过7个工作日。比例高。我州将公积金贷款额度由15万元提高到35万元，在购买商品房时最高贷款比例可达房款的70%。从而使大多数职工通过享受住房公积金贷款高比例政策能够买到自己比较满意的住房。
从住房发展现状以及公积金发挥的已有作用看，在面向中低收入家庭的住房消费市场，当前乃至今后相当长的时期内依然需要住房公积金支持大多数居民家庭通过市场化途径自行解决住房问题。住房公积金未来的目标人群定位应以提高有支付能力的城镇职工为主、立足于服务有一定偿还能力的普通工薪阶层，要坚持立足于社会自助的原则，充分发挥其在住房保障中的作用。及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。
论文关键词 住房公积金 保障性住房 项目贷款
住房公积金支持保障性住房建设的提法由来已久，早在2001年国务院就提出将住房公积金增值收益的40%用于城市廉租房建设。经过不断的分析和研究，2009年10月财政部、住建部等7个部门了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（下文简称《意见》）。该《意见》的下发为公积金支持保障性住房建设提供了政策性基础。自此，公积金与保障性住房有机的衔接在了一起。此后，为保证该举措合法、有效的实施，住建部等部门于2010年6月28日又颁布了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》（以下简称《项目贷款管理办法》）等相关规范性文件。在这一举措实施后，一方面，因其符合党中央十七大提出的“住有所居”的目标，是构建和谐社会重要标志，关乎民生问题；另一方面，其又关系到缴存公积金职工的切身合法权益，需要切实保证公积金的安全，故引起社会各界人士的广泛讨论。对此，下文中，笔者将在分析利用住房公积金支持保障性住房建设意义的基础上，就目前该举措在操作中存在问题进行分析论证并提出一些个人的建议。
一、住房公积金支持保障性住房建设的意义
（一）有利于充分发挥住房公积金的效用
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有政策性、专用性、互、可支用性、免税性等特点。自我国住房公积金制度建立以来，其在解决国民住房问题上发挥显著作用。随着住房公积金政策的不断发展，住房公积金缴存额也有了大幅上涨。以2008年为例：“当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元，增幅为26.15%。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。”但由于《住房公积金管理条例》规定的住房公积金的使用途径仅限于提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，致使目前我国的住房公积金存在大量资金沉淀，住房公积金闲置率不断上升。据统计截至2008年末，“全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%，同比上升3.59个百分点。”?虽然自2008年之后，住房城乡建设部未再公布过住房公积金管理数据，但鉴于自2009年开始，受国家房地产政策调控影响的因素，住房公积金的放贷率不可能大幅增加，全国住房公积金沉淀资金将保持继续增长的趋势。而这反映出了住房公积金运行效率低下的问题，也让拓宽住房公积金的使用面成为了亟待解决的问题。在此情况下，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，一方面，与住房公积金制度设立的目的相符；另一方面，能提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值。故此，笔者认为利用住房公积金支持保障性住房建设，是一项完善住房公积金制度的重要措施，其能进一步发挥住房公积金的应有作用。
（二）有利于保障性住房建设的推进及落实
1998年我国实施房改，全国房地产市场得到了迅速的发展。但近年来，房价不断攀升，住房矛盾日益突出，引起了社会的广泛关注，也影响了我国和谐社会的构建。为解决这一关系国计民生的社会问题，改善城市低收入居民的居住条件，解决困难职工的住房问题，促进社会的和谐稳定，党中央、国务院出台了一系列强有力的政策。其中，保障性住房的建设便是一项解决住房矛盾的重要举措。但根据全国保障性住房建设进展情况来看，目前其进度低于预期水平。而资金短缺系保障性住房建设的一大障碍，解决资金问题成为了保证保障性住房建设规模实现的当务之急。故此，将住房公积金的闲置部分用于保障性住房建设，有助于保障性住房建设的推进及落实。
（三）切实保障缴存公积金的职工享受国家政策优惠，促进社会的和谐与稳定
目前，许多城镇中低收入阶层，尤其是困难职工需要住房但普遍买不起住房。他们虽然缴存了住房公积金，但却没有通过个人住房公积金按揭贷款买房享受到相关政策性利率优惠。他们的住房困难问题如果不能得到妥善解决，将可能引发严重的社会稳定问题，影响我国和谐社会的构建。而如前所述，住房公积金支持保障性住房建设这一举措的实施，有利于充分发挥住房公积金的效用，推进保障性住房的建设。在此情况下，加之《意见》中明确规定，在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购买或租赁保障性住房。该举措一是使得缴存住房公积金的职工可通过保障性住房的分配，切实享受国家政策及福利，解决社会矛盾问题；二是在有效提高住房公积金的使用效率之际，能确保住房公积金的保值增值，进而增强住房公积金制度的吸引力，扩大住房公积金制度覆盖范围，进一步推动住房公积金制度不断完善和创新发展。而这也必将促进社会的和谐与稳定，体现公积金制度取之于民，用之于民的惠民理念。
二、目前住房公积金支持保障性住房建设存在的一些问题
目前住房公积金支持保障性住房建设这一举措已经在全国试点城市实施，但在其运行过程中，也逐渐显露出了以下一些问题：
（一）住房公积金支持保障性住房建设的合法性存在一定的瑕疵
《住房公积金管理条例》规定的住房公积金使用途径仅限于有提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，并未明确住房公积金可用于保障性住房的建设。对此，虽然目前住建部等部门颁布了《项目贷款管理办法》，但该办法的法律效力低于《住房公积金管理条例》，在二者存在一定冲突的情况下，应当以《住房公积金管理条例》为准。故此，笔者认为目前利用住房公积金支持保障性住房建设存在一定的法律瑕疵。
（二）住房公积金用于保障性住房建设的项目借款人较难落实
《项目贷款管理办法》第十二条第二款规定：“经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。”可见，目前规定的项目借款人主要为政府非营利性的专门机构，并且公共租赁住房试点项目的借款人必须是政府非营利性的专门机构。该规定的初衷，一是为确保贷款资金专款专用；二是为是明确了政府的还款责任，保证贷款本息的安全回收。但目前对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。此情况导致了由政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。
（三）新增项目的住房公积金贷款审批程序复杂，影响放贷效率
根据《项目贷款管理办法》规定，住房公积金项目贷款年度使用计划需经市住房公积金管理委员会、市政府审批同意后，报请住建部、财政部、人民银行等三部委进行审批。并且，住建部明确要求各试点城市的住房公积金中心不能突破规模放款。在此情况下，由于履行相关项目贷款的程序较为复杂，时间较长，使得在年度计划外但符合项目贷款条件的新增保障性住房项目，不能及时得到住房公积金的贷款，进而影响了保障性住房的建设。
（四）对项目贷款的有效监管具有一定困难
《意见》及《项目贷款管理规定》规定，住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。住房公积金管理中心需要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。此项监管工作同时涉及法律、财务、工程建设、金融等多方面的专业知识，对监管人员的素质及能力提出了较高要求。但由于我国住房公积金制度的建立时间尚且较短，加之目前住房公积金中心的人员编制有限，短期内单凭住房公积金中心的从业人员完成该项工作，存在一定的难度。
三、完善住房公积金支持保障性住房建设的几点建议
虽然目前利用住房公积金支持保障性住房建设在实施过程中存在一些有待完善的问题，但其在充分发挥住房公积金效用、完善住房公积金制度的基础上，推进保障性住房的建设，促进社会的和谐与稳定具有意义重大，是一项利国利民的重要举措。故此，针对前文所提出的一些目前住房公积金支持保障性住房建设存在的问题，笔者提出如下完善建议：
（一）修订《住房公积金管理条例》
合法性是利用住房公积金支持保障性住房建设的基本前提。但经济基础又决定上层建筑。当前我国的社会经济发展、保障性住房建设等决定了需要利用住房公积金支持保障性住房的建设。因此，于2002年修订实施的《住房公积金管理条例》显得具有滞后性。为保证利用住房公积金支持保障性住房建设的合法性，建议尽快修订《住房公积金管理条例》并规定：“住房公积金在留足备付准备金后，可在一定比例内将住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设项目贷款。”另外，为保证发放贷款的比例及条件适应社会发展的变化。建议在对《住房公积金管理条例》修订时，同时规定：“可用于放贷的比例、方法及条件，由于住房和城乡建设部、财政部、人民银行、中国银行业监督管理委员会另行规定。”
（二）明确界定政府非营利性的专门机构，适时将其他主体纳入公共租赁住房项借款人范畴
如前所述，对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。故政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。对此，笔者建议尽快界定非营利性的专门机构，尽可能的在全国范围内统一此借款人的设置，从而推进公共租赁住房建设项目的贷款工作，加快公共租赁住房建设的步伐。另外，应当注意到目前全国公共租赁住房建设的主体已逐渐显出多样化、市场化的特征，一些房地产开发公司也参与了公共租赁房的建设。故此，笔者认为，在足额抵押、封闭资金管理、明确还款资金来源的情况下，对已经投入一定比例建设资金、信誉好、履行能力强的房地产开发公司开放住房公积金支持保障性住房建设的贷款业务。
（三）调整目前项目贷款规模的审批模式，赋予试点城市更大的自
由于现行的项目贷款规模确定的方式系年度审批模式，使得新增保障性住房项目不能得到项目贷款资金及时的资助，在项目资金紧张的情况下，影响了新增保障性住房项目的建设进度。故此，建议改变现行的项目贷款审批模式，“不再由住建部等部委对贷款规模进行年度审批，而是在保证职工提取和贷款需求的前提下，制定贷款额度计算标准、明确试点城市年度项目贷款额度上限，在经当地住房公积金管理委员会、市政府审批通过后即可执行。”
（四）多种方式相结合，加强对项目贷款的监管
关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20 文章编号：1672-3309（2012）10-57-03
一、我国房地产现状
房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。
为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。
2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。
二、近几年房地产市场限贷政策的梳理
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。
限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。
政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。
2012年在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或再度微调，房地产贷款利率优惠空间重新打开。
三、对限贷政策有效性质疑的修正解释
限贷政策是政府为调控房价出台的组合拳之一，其在调控过程中起着非常重要的作用。通过分化刚需与投机的购房行为，可以有效冷却楼市投资投机热潮，防止房价继续加速上涨。但是，有些学者对其提出了质疑，限贷政策作为宏观调控政策之一，不可避免地存在一定的局限性以及在实施过程中会存在困难。
（一） 限贷政策同限购政策类同，都是政府进行宏观调控的工具[3]
限贷与限购政策的不同之处，限购政策更强硬，行政手段的强制性表现的更突出，即使是有钱有能力买房的人都不许其购买房产，显然这种政策不能长期适用；但是，限贷政策相对更温和，它是将购买非自居房的购房者的购房成本提高，部分抑制投资投机需求，如果购房者自身不在乎成本的提高，有足够的钱想购置多套房产还是可以进行购房行为的，并不抹杀作为市场参与者根据自身需要自由做出选择的权利。
不仅如此，我们还应注意到，现阶段的情况是，市场机制自身无法引导房地产市场向健康有序的方向发展，正需要政府这只有形的手来调节。我国市场机制还不够完善，需要有形的手来“指挥”，而且机制、制度的建立不是一朝一夕的事，这也就决定了政府长期的温和适当的调控是必需的。限贷政策作为划分刚需与投资投机需求的有效调控工具，引导市场的合理有序发展，是可以考虑将其长期化、制度化的。
（二）银行作为限贷政策的直接实施者，在面对银行自身“利益”与“责任”的取舍时，是否会将限贷政策有效地执行，也是值得商榷的[4]
为响应中央政策，银行限制信贷规模，大力压缩房地产贷款，使银行的运营压力变大。银行相继取消了此前的首次普通住房贷款7折优惠的政策，实行以价换量的措施，部分银行甚至将利率上浮。基于上述现象，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案，成为2012年3月两会期间关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。王健林举例，由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮，由此带来的贷款成本上升，足以抵消房价下降20%的好处。王健林建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
2012年2月份，北京、上海、天津、广州等全国12大城市的部分银行已将首套房贷率从之前的“上浮”5%—10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%（5年期）。3月份，广州重现首套房折扣85折，目前，已有中国银行、农业银行、招商银行等多家大银行率先将首套房贷利率下浮到国务院允许15%的“下限”，预计其他银行也会有类似政策跟进。
2012年2月7日，央行提出，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，四大行“联手”提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。发改委日前也表示要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款的优惠政策，支持居民的合理购房需求。目前，北京大部分银行对首套房贷利率也多实行的是基准利率，部分银行可以给予9折或95折的优惠。这说明备受争议的房地产贷款政策2013年已做出了一定微调，对首套房贷款利率给予优惠，保护刚性需求。
（二） 限购政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求
应该承认，原有“一刀切”的限购、限贷政策容易误伤刚需买房人，包括一部分首次置业和一部分首次改善性买房人[5]。但是，通过具体的房地产贷款政策调整来看，前文中提到2012年在“优先保证首套购房家庭的贷款需求”下，通过微调政策来支持刚需。可以看出，2011年被误伤的刚需政府已经意识到，并采取措施进行了调整。政府在运用宏观调控工具时，也是一个不断完善的过程，在不同阶段面对不同现实情况，做出不同政策调整，并不应稍有不适的负面影响而将其调控措施否定。从最近出现的30个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷不会改变的大前提下，各地政府对于刚性需求的大力扶持[6]。
四、限贷政策长期化的必要性
（一）信贷差别化政策措施能有效引导和规范房地产市场健康发展，满足中低收入家庭的住房需求，弥补市场化缺陷
近两年来，国务院已多次出台房地产调控政策，从“加大差别化房贷执行力度”到“进一步强化差别化信贷政策”进而 “严格实施差别化住房信贷”，措辞越加严厉。可见，差别化信贷政策在调控房价中的重要作用。
作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部最近正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。龙年春节后，北京、上海等特大城市的商业银行，相继恢复了首套住房85折的优惠利率[7]。要真正落实房贷差别化政策，不能仅仅依靠银行，政府应该采取其他配套措施。制定规范银行房贷业务的一系列规章，并进行严格监督，保护借款人的正当利益。监管部门要求商业银行将房贷办理流程透明化，借款人应有渠道确认自己贷款何时到款。
同时，公积金政策应该进一步向首套购房者倾斜，并适当提高贷款额度。近年来，全国各地纷纷调高公积金贷款额度。公积金贷款额度要提升并不简单，要依据一个城市公积金资金的总体运作情况，但上海目前已经能够用公积金资金支持保障房建设，从公平的角度出发，进一步支持首套购房者也是应该的。通过一系列的配套政策，能让绝大多数只能依靠自己解决住房问题的“刚需”，也能像廉租房、公租房、共有产权房享受者那样，享受到政府实实在在的支持。
（二）宏观调控将成为伴随房地产行业发展的长期现象
中国的城市化在快速推进，城市群的形成和城市人口的重新布局也使城市房地产需求出现上升的趋势。从整个城市化进程来看，未来中国还会产生更多的特大城市和大型城市，供给方面的矛盾将会成为房地产市场的主要矛盾。在可以预见的未来，刚性需求必将是房地产行业发展的重要支撑力量。住建部要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应[8]。这就需要宏观政策的有效引导，将供给与需求进行有效的对接和匹配，中国房地产业发展的道路才会科学而持久的走下去。
（三）有人提出房产税或代替限购限贷令，本文并不否定该说法的合理性
事实上，2012年1月份重庆和上海已经开始进行房产税的试点，效果似乎并不尽如人意[9]。由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，而且，房地产出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间，因此房产税难以短期内在全国范围内推广征收。要从根本上通过市场机制发挥有效作用，使房地产市场自发地健康发展，需要进一步规范市场、完善制度和体制建设，而这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。我们也必须看到，当前的房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得主要还是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在其他调控机制有效发挥作用下，投资和投机资金还是会重新返回房地产市场，那将进一步加剧房地产泡沫，使之前的努力付之东流，而且也会直接威胁国民经济的平稳健康发展。因此，在其他有效地规范楼市的制度与体制还未完善下，与此相关的宏观调控工具的补充是非常必要的。
（四）在实际层面上，中央对房地产调控的决心是坚定的
总理在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。在谈到对房地产市场发展的观点时，表示“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也是不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”[10]
（五）可能降低商业银行的开发信贷风险
在政府强有力政策的压力下，银行审时度势，更加谨慎的开展房地产业务，减少了过去“乘热打铁”的“趋利”行为，一定程度上降低了信贷风险。同时，在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意房地产行业对整个经济的影响是很大的，房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，必须提前做好风险防控工作。在调控房地产市场的同时，也能够保持经济稳定增长。
五、结束语
限贷政策也是要基于现实需要不断完善的，要继续深化推进差别化信贷政策，抑制过度的投资投机性需求，保护刚性需求，保障中低收入家庭的利益。让限贷政策有效配合政府的保障房建设、税收改革等其他政策，进一步常规化、制度化，形成较完善的长效机制。
参考文献：
[1] 况伟大.房地产与中国宏观经济[M].北京中国经济出版社，2010.
[2] 叶群.限贷政策[N].第一财经日报，2012-3-9.
[3] 凤鸣.坚持房地产调控谨防楼市现“假摔”[J].中国房地产业，2012，（03）.
[4] 高丹华.完善和发展房地产金融[J].城市开发，2012，（01）.
[5] 张雷.房地产市场困境与转机[J].房地产导刊，2012，（04）.
[6] 王春华.如何寻找我国房地产调控的平衡点[J].中国房地产业，2012，（03）.
[7] 林华.楼市调控又闻松绑声[J].中国房地产业，2012，（03）.
[8] 两部委加快住房供应审批 中小套型项目10天批[N].北京晚报，2010-9-27.
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