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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房屋预售合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1995年6月16日，市房地局、市工商局下达《关于本市商品房预售、出售使用标准合同文本的通知》，在全市范围内推行了商品房预售、出售标准合同文本（以下简称95版合同文本）。这一措施实行二年来，在规范商品房转让合同，维护商品房转让当事人的合法权益方面起到了积极作用。为进一步发挥规范的合同文本在促进本市房地产市场健康发展中的重要作用，根据《上海市房地产转让办法》，市房地局会同市工商局对95版合同文本作了重新修订，修订后的文本作为商品房预售、出售合同示范性文本在全市范围内推行。现就有关事宜通知如下：
一、商品房预售、出售合同示范文本分为《上海市内销商品房预售合同》、《上海市外销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市外销商品房出售合同》四种版本（以下简称97版合同文本），由市房地局制定、市工商局监制。
二、97版合同文本的预售合同与出售合同是相互独立的合同文本。预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用后持预售合同可直接办理过户手续；出售合同适用于未经预售阶段的商品房现房（竣工验收合格、取得房地产权证的商品房）销售。
三、各房地产开发企业在预售或出售商品房时，一般应采用97版合同文本与承购人订立合同。如不采用97版合同文本而自行拟定合同文本的，应将自拟合同文本送上海市房屋土地管理局审核批准。
四、房地产开发企业在1998年5月31日前仍可采用原已购买的95版合同文本与承购人订立合同。
五、97版合同文本统一印制，由各房地产交易中心向社会公开发售，购买份数、对象不受限制。
本通知自下达之日起执行。
附：
《上海市内销商品房预售合同》示范样本（略）
《上海市外销商品房预售合同》示范样本（略）
曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。
[分歧]：
本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。
第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
[分析]：
被告：中鸿天房地产公司
徐高先生于去年1月8日与中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定，徐高购买SOHO现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其它相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其它相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院，要求双倍返还定金6万元。
朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。对此，被告辩称，由于没有《预售许可证》，认购书无效；3万元的性质是预付款，相当于预订金，之所以写成“定金”属于笔误；原告事前已知被告无《预售许可证》。去年底，朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证，而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元，驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。
关键词：合唱与指挥；教学方法；授意；仿像；自悟
中图分类号：G642
文献标识码：A
文章编号：1672-0717（2014）04-0043-05
收稿日期：2014-04-30
基金项目：教育部人文社会科学研究规划基金项目“普通高校‘合唱与指挥’教学模式创新研究”（12YJA760028）
作者简介：李爱华（1963-），女，吉林省吉林市人，教授，北京航空航天大学人文学院文化艺术教育中心副主任，主要从事艺术教育、合唱指挥、钢琴等方面的研究。
一、授意、仿像与自悟的诠释
（1）授意。授意是教师通过唤醒、帮助与微调，调动学生能量，激发学习者意识和注意的技巧。其目的在于向学生传达教学信息、技术或专业思想，以便学生主动了解专业知识与技能的概念与思想，明了所学课程的思想、知识、技术原理。授意，使不同学能的学生都可以获得成功。第一，授意是唤醒。授意能唤醒学生的主体意识，使他们能独立思考并做出决定。它不仅要让学习者掌握知识，而且要把学习的权利“还给”学生，使学生将自己的学习态度、能力与精神融化为自己的人格。正如蒂克森所说，学习包括“学习的态度与独立学习的能力两个方面”，“态度是一种对自己的学习做出决策的责任，能力是对学习过程的决策和反思”[1]。第二，授意是帮助。教育的重要任务，在于帮助学生对自身学习独立地做出选择，培养学生对自己负责，对自己的事情作出计划，并进行实践经验的归纳、扩展，将实践经验内化为自己知识与能力结构的智慧。第三，授意是微调。教师在布置学习任务时，一般只提宏观的要求，不给具体的操作方法，让学生在当中充分发挥自己的潜能，展现其才华，创造性地完成工作[2]。其实质就是激发学生共鸣，淡化学生的“心理抗拒”，充分发挥学生学习的主动性和自主性，取代仅仅是为修取学分的功利性学习动机，避免“饕餮盛宴”一转而为“鸡肋”[3]。
（2）仿像。“仿像”是以光、影、声的“超真实”存在的媒体时代的拟像形式。“仿像”不再与现实相关，而是一个脱离客观真实而又独立存在、自主运行的符号系统[4]。仿像是当代教学生活的重要手段和技术形式。它利用现代信息技术，自主开发多媒体课件等各种教学资源，帮助学生进行生动的模仿与建构的学习活动。第一，仿像能够使我们强烈地感受到其教学艺术的感染力远远大于传统课堂教学。它成为学生摆脱按部就班与繁琐无趣的日常课堂生活，成为第二种生活的狂欢广场[5]。第二，仿像作为一种“超真实”教学场景使教学具有逼真性，它不仅以极度逼真的视听方式彻底替换现实事物，而且还以大量复制和现代传播的方式，创造出现实生活中不存在的真实，创造出一种比真实更加真实的“超真实”。第三，仿像使教学内容具有开放、共享与生成性质。在获取优质教学资源上，它具有信息的海量性、时间的自主性和空间的开放性、诸多用户共享性等优点[6]。仿像具有便捷性与高效性，学生可以通过仿像在极短的时间内获得所需信息，学生和教师可以快速地相互交流信息。仿像的教学方法，具有创新的无限可能，使学生的自主学习具有独特的意义和价值。
（3）自悟。自悟本属禅学的要义之一，具有领悟、开悟、顿悟与渐悟之意，它是生命内部力量的流动、变化与显现。自悟乃自主学习之精髓，有自主、体验、冥想、尝试的实践意韵，具有生成性、发展性、自我建构性等特点。第一，自悟是生命能量的自然绵延。它使教育具有强烈的生命教育的意韵。让学习者生成更有力量、更生动的学习品质。具有这种品质的人，能够“决定学习目标、决定学习内容和进度、选择学习方法和技术、监控学习过程和评估习得的结果等内容”[7]。它使学习者将专业能力与生命运动融会贯通，无论在心理层面上还是专业的深层次领悟上，都是教育的最高境界。第二，自悟是感性到理性的认识过程。在教育实践中，自悟的发生，因个体的学习环境、学习能力和思考习惯而异，学生个体的认知能力随自我实践与时间的推移，一般经过感知、理解、明白、觉醒、大彻大悟的过程，也遵循从感性到理性、从低级到高级深化，最终打上思考者真实性格和心灵创造的烙印。第三，自悟是真正的教育形式。它脱离教师干预的自主学习行为，是一种“对自己学习负责的能力”。这不仅有利于学习者专业信念与兴趣的养成，而且有助于学习者对专业知能的体验与感悟，形成默会知识与实践智慧。
二、授意、仿像、自悟与“合唱与指挥”教学
“合唱与指挥”是一门实践艺术，也是一门不断融入新思想与新方法的，具有开放性与创造性的审美活动。在普通高校面向非音乐专业的大学生开设“合唱与指挥”课程，其目的是培养他们的人文素养和综合素质，但是仅仅通过传统的讲授式教学方法是无法完成的，需要从授意、仿像、自悟三个方面入手，即通过授意以调动学生主体意识与创造想像，通过模拟“合唱与指挥”的现实场景与相应的训练技术，通过自悟以获得“合唱与指挥”的实践精髓，扩展其认知，形成其技能，并且将三者有机结合，形成“合唱与指挥”课程独特的教学方法。
授意能传递“合唱与指挥”的知能信息，并唤醒学生在“合唱与指挥”学习中的创造意识。“合唱与指挥”教学的目标并非培养“音乐家”，而是要帮助提升学生的观察力、想象力、思维力、创造力、团队意识和组织协调能力。创造是“合唱与指挥”教与学的根本动力，是“合唱与指挥”教育功能和价值的体现。授意的目的不仅要使学生对合唱的音色、音量、音高之细微差别的感知、调控与协调，还要使他们在听觉的感受性、敏锐性和审美力等方面有一个全面的提升。授意的关注点，在于调动学生的内部能量，激发他们对“合唱与指挥”学习的热情、兴趣与自信。授意“是师生不断激活生命、丰富生命、提升生命的质量与价值的过程”[8]。自悟，需要学生修习经验的绵延、创造力的提升和自信心的发展，需要系统、严密的组织能力做保证。这就是“授意”在教学中体现出的重要性。
仿像能为“合唱与指挥”教学提供超真实学习场景与训练技术。仿像技术的进步及其被大范围地应用到“合唱与指挥”课程教学之中，使乐感分辨率高，模拟场景“超真实”，视觉和听觉的艺术感染力强，训练错误及时得到反馈，合唱的呼吸、共鸣、音准、节奏和多声部的训练效果得到极大的提高。仿像运用于“合唱与指挥”教学的过程，是学生通过对模拟“合唱与指挥”现场认知的监控学习，将想法及时付诸于行动与效果的检验之中，并不断地反思与修正不足之处。
自悟能使“合唱与指挥”教学演化为学生的体验、冥想与实践的自修过程。自悟是一种主动学习，把学习看成是“我要学”，让学生体会到“独立学习”是自主学习的核心，即为“我能学”。合唱与指挥是用嗓音与肢体语言塑造音乐形象的艺术，也是一门群体艺术。它不仅是作品的演唱和表演，还包括教学的组织、学生的管理、演唱的协调、师生的配合、活动的开展等。自悟“对于培养学习者的创造性和生产性具有重大作用，帮助学习者更深刻地掌握知识、培养良好的学习态度”[9]。在学习和训练中，自悟能“让学生自己在演唱中寻找各自声部的音准及和声关系。用这种方法训练，可以使学生更为主动地投入到作品本身所设置的音乐环境和技术环境中”[10]。传统的观点认为，教学就是教师向学生传递知识的过程，这就不可避免地拔高了教师在整个学习过程中的作用，学习在很大程度上看起来不是学生在学，而是教师在学，学生是被教师牵着走的，学生主动学习、自主学习的权利被剥夺了。“合唱与指挥”教学，必须重视学生的冥想、反思、体验等自悟活动，避免出现只注重师生间的教与学，而忽视学生自身“消化”的现象。所以，通过自悟，提升“合唱与指挥”教学中学生的体验、冥想与实践品性，是实现其教学目标与任务的关键。
三、普通高校“合唱与指挥”教学面临的问题
频繁的国际、国内合唱赛事、互联网的信息沟通以及多层次合唱组织的发展壮大，既为学习“合唱与指挥”课程的学生提供了自主学习与研究的有利条件，同时更多地是面临授意缺乏、仿像辅助缺罕与自悟意识不强的严峻挑战。
（1）缺乏唤醒生命潜能的授意方法。在“合唱与指挥”的教学中，离开授意，仿像以多媒体为依托的现代教学，极大地加大了课堂信息量，并使课堂教学生动直观、有声有色。然而，如果那样，学生的学习就避免不了被动学习，无法调动学生生命潜能，无法使学习成为一个自主、协作、冥想与思考的自悟过程。就“授意”的理念而言，目前“合唱与指挥”教学的问题是：一方面，缺乏对学生学习自信心的关注。教师仍然拘泥于“传道授业者”的角色，以教师为中心，没有发挥出教师“指导者”、“朋友”的角色，缺乏唤醒生命能量的授意，无法促进学生自主学习。另一方面，缺乏对学生创造力的激发与热情的点燃。“满堂灌”的教学方式忽视了生命本能冲动的存在，失去了生命的自由敞开与个性潜能的释放。
（2）缺乏“仿像”技术合理开发与运用。第一，学习场景建构与教学方法的运用、更新，跟不上“仿像”技术的发展速度，没有充分利用“仿像”技术，作为虚拟“合唱与指挥”教学场景的教学文本。第二，缺乏仿像软件开发。教师对教学内容缺乏前端性把握，这在一定程度上影响师生间的选择、合作与对话，教师也很难全面真切地关注学生在学习中的知识与能力、过程与方法、情感与价值的关系问题。这主要表现在仿像技术没有促进学生的自主性学习和仿像技术对于拓展师生之间的交互渠道没有发挥恰当的功效两个方面[11]。第三，缺乏仿像模拟平台。没有“合唱与指挥”仿像技术的教学平台，教师难以实现多种教学模式，难以恰当地做到“合唱与指挥”的“超真实”、“现场”的感染力等综合因素的把握。因而，教师无法”为教学提供多通道、全方位、整体化的教学信息加工和传输模式，促使教学过程多样化、社会化和主体化，增强教学的实效性”[12]。
（3）自悟没有融入教学的过程与品格。长期以来，我国普通高校“合唱与指挥”教学一直缺乏体验与冥想等自悟的意识与能力。第一，从内容上看，“合唱与指挥”的教学把主要精力放在了声乐教学上，忽视了合唱指挥学习的重要性，导致学生组织协调能力的培养不到位。第二，从过程来看，合唱教学在曲目的选择上具有一定的局限性和保守性，倘若放任这些行为的持续，将使学生没有充裕的时间去思考，甚至会使学生失去对该课程学习的兴趣。第三，从方法上看，合唱教育普遍存在我教你唱、我讲你听、以他人感受代替自身体验，注重教学的外在形式而忽略教学过程本身对学生的教育作用。由于选学该课程的学生大多专业知识欠缺，接受能力参差不齐，若是一味地只关注传统的课堂教学，只注重知识、技术的传授，只注重师生间的教与学，而忽视了课程本身的审美价值，忽视了学生想象、情感的体验，忽视学生间的配合协作、忽视了学生自悟品质的培养，那么，自悟的教学品格将一如既往的贫乏。
四、改进普通高校“合唱与指挥”课程教学方法的思考
针对“合唱与指挥”教学中存在的问题，我们从唤醒学生自悟意识、开发仿像教学的技术元素、授意具体的学习方法三个维度探索合理的教学改革策略。
（1）借授意助“合唱与指挥”之美。德国指挥家温格纳曾说：“一个指挥，不但要将作曲家的意志表达出来，而在音乐里面，还要有一种神秘的创造力量，这种力量的大小，关系到他的成功与失败。”[13]第一，理论与方法暗示。教师在教学中运用暗示的方法，对丰富学生的实战技巧与理论知识的掌握以及对学生自信心的影响是深远的。杜威说：“教学的目标不在于传授知识，而在于主动地探求并思索明智地驾驭实践的态度和方法，掌握有效地、适当地解决处理问题的态度和方法。”[14]第二，技能示范。教师要勤于利用仿像技术作为教学工具，不断学习网络应用技术课件的制作技巧，并利用这些技术，对网络课程做调整的完善[15]。加强教师信息技术基本技能，提高教师的网络资源重构能力，使之从教育观、素质观到掌握计算机操作与教学软件使用能力等得到提升。
（2）凭仿像扬“合唱与指挥”之长。合唱与指挥是一门特殊的学科领域，其学习的方法和知识的积累均需要讲究针对性。第一，自主创造。在进行“合唱与指挥”仿像软件开发与利用时，需要良好的自主创造、合作探究、实践摸索等三个基本要素的有效协调。利用国际先进的Finale音乐打谱软件作为工具平台，编写“合唱与指挥”课程的教辅课件，通过有声的音乐视频，辅助解决和提高学生读谱、音高以及多声部合唱训练的能力[16]。仿像教学这一技术行为，使其具有教学意义和知识意义的同时，更贴近学生的生活形式与生存实际，具有生命意义。第二，合作探究。Gilbert和Moore认为，运用计算机媒体进行教育的交互作用是指学习者和技术之间的相互交换，这个过程可以看成是一个反馈[17]。及时的、高质量地交互传递，有效地提高了学习效率，为单一教学模式向虚拟学习社区的转变提供现实的可能性。第三，实践摸索。在网络教学过程中，教师可对学生的学习情况进行归纳，总结，以便进一步改进教学方法和教学内容[18]。教师除了对作品有更客观、准确的把握，还需要引导学生把音乐学科的相关知识横向联系起来。如建立“合唱与指挥”教学课程网站，把学生能够通过自主学习掌握的合唱与指挥理论基础知识按照循序渐进的原则编辑后放在课程网站上，促进学生自主学习和理论与实践的结合。
（3）唤学生自悟意识之醒。自悟既是一种学习态度、一种学习过程，更是一种学习能力。培养学生自悟生成的学习能力，有助于他们胜任建设社会的任务[19]。第一，自知之明。苏格拉底曾告诉我们，人最宝贵的态度是“知己无知”。只有秉怀这种态度，我们才领着自己去思考、体验和冥想。因为只有崇尚虚极，谦虚慎独，才能达到与虚静相反的“虚则知实之情”（《韩非子・王道》）的状态。第二，自信之力。培养自悟意识，唤醒学生的自主活动意识，通过从合唱与指挥中获得自我满足与自尊。建立学生课外独立组织、分组训练开展艺术实践活动的机制，并充分挖掘学生的潜能，建立指挥轮换制、声部长制等多种形式，让每一个学生都能够自由、充分地在原有的基础上发展，使生命的能量得到发挥和提升。叶澜教授认为，完整的课堂教学不仅仅要完成促进学生认知发展的任务，还要尊重师生的生命，使师生生命的意义都得到提升[20]。第三，自由之境。帮助建立和谐的教学环境，特别是人际关系环境，给学生一些空白的思考时间。让其学习充分的自主，充分发挥其主观能动性。通过探索课内外教学互补的方法，提高学生合作能力与综合素质，学生课外独立排练活动从选曲到排练，从歌唱的发声到歌词的咬字吐字方法，从指挥的手势语言到整体音乐风格的处理都需要学生自主完成。苏联著名教育家赞科夫曾说，“教学法一旦触及学生的情绪和意志领域，触及学生的精神需要，这种教学法就能发挥高度有效的作用”[21]。这种无声自主学习其实算是一种个性化的学习方式，表面看起来在教师的控制之下，实际上学习者在默默地管理自己的学习，积极配合，努力完成目标任务。能充分发挥学生的主动性、灵活性和创造性，富有春风化雨、润物细无声的美感。第四，自省之习。学生课外独立排练活动锻炼了学生的组织能力、团结协作能力和创新精神，培养了学生积极、主动、自觉地从事和管理自己的学习活动的习惯，而不是在外界的各种压力和教师及父母的要求下被动地从事学习活动，或需要外界来管理自己的学习内容。这充分诠释着“生命化教育”，即以生命为基点，把生命的本质、特征和需要体现在教育过程之中，使教育尊重生命的需要，完善生命的发展，提升生命的意义[22]。
参考文献
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Inspiration， Simulation and Self-reflection： A Study on Teaching Methods in the Major of Choral and Command
LI Ai-hua
各区县房地局：
为规范房屋租赁收费行为，现将房屋租赁审核备案手续收取的范围的有关问题通知如下：
一、在办理房屋租赁合同审核备案时，应严格按照北京市物价局、北京市财政局1996年编制的《北京市行政性事业收费标准目录》规定的，并经物介部门1997年检验审核的项目、计算单位、标准、依据、执收单位、收费范围收取房屋租赁审核备案手续费，凡无收费依据的均不得自行收取。我局发的京房地字〔1997〕259号“关于在全市范围实行租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知”中的第九条废止。
二、除市区县房地局外，其他任何单位不得收取房屋租赁审核备案手续费。
在1998年前，恒基伟业只是名人的一家公司。这之后，羽毛渐丰的张征宇决定打造自己的PDA。1998年12月18日，恒基伟业宣布其自行研发的PDA产品“商务通”全面上市。商务通以其出色的策划和市场推广而一举成名：1998销售达50万台，1999年达100万台，占领了中国的60％的市场，而且只用一年多的时间。
这一点，名人多少有点不甘心：自1992年登场以来，就一直在国内市场上是一枝独秀，压根儿没把恒基伟业放在眼里。在残酷的市场竞争面前，名人终于向“徒弟”出手了。
商务通并非等闭之辈，处处显示出一个市场领导者的非凡应变能力和创新精神，来保卫它的市场领地，抗击名人的挑战。 反击防御：商务通A计划迎头痛击
作为市场领导品牌，面对挑战者咄咄逼人的攻势，在最初可能是市场份额急剧下降。这时候最能显示出市场领导者的能力，有人会在进攻面前手忙脚乱而不知所措，聪明者则在对手的张牙舞爪中瞅准它的“死穴”，然后是以四两拔千斤之力，击退敌人的攻击。
市场挑战者往往以“价格”挑起战火。名人在第一轮的进攻中，就挥动“价格的屠刀”。2000年8月27日，名人老板佘德发远赴北京，在京城媒体中投放了一枚“重磅炸弹”：把跟商务通相同档次、功能相似的机型价格降到商务通的1／3。
名人的降价行动，也是PDA领域的首次降价，正好击中了消费者关注价格的心理，显然取得了不错的业绩。名人原以为降价初期就会引发PDA市场的恶战，意想不到的是，竟然没有其它品牌跟进。
事实上，名人的降价策略十分有效，在不到两个月的时间里，其市场占有率飙升一倍。佘德发更是乐不可支：我们要给同行树立起高高的价格壁垒，用相当低的价格清洗一批不具实力的厂商，同时给后来者进入增加难度，确保名人在掌上电脑行业的龙头地位。
明眼人一看就知，名人是冲着商务通而杀出的。也就是在名人降价后的一段时间，商务通的市场份额下降了十多个百分点，然而在这时候商务通还没有动静，足以让名人更加狂妄。
尽管商务通感到了挑战者带来了竞争的压力，但在名人降价后并没有立即作出反应，商务通并不是在打盹，而是在精心筹划。
在许多种情况下，经受一点波浪的打击也是值得的，因为在这过程中，可以看清挑战者的真面目。虽然作壁上观有时很危险，但有充分的理由说明比急急忙忙的反击更可靠。
在沉默50多天后，商务通审时度势，终于打响了反击战。2000年10月19日，恒基伟业二号人物孙陶然在中国大饭店举行的新闻会上宣布其“A计划”：大幅降低商务通主流产品价格，畅销机型降幅超过35％。
同时，张征宇放出话来：“用价格战清理门户！”规模效应使商务通有足够的理由降价以普及掌上电脑，因为商务通已卖出了120万台。巨大的销售基数使单台分摊的销售成本、运营成本、研发成本以及广告成本呈下降趋势；更重要的是大规模的采购使原材料采购成本占有明显的优势。
其实在这场大战前，商务通默默地在郑州、石家庄等少数几个城市进行静态销售试点，不作任何形式的广告，只柜台前以消息的方式告知顾客。结果证明，商务通的新价格使得其它品牌的销售几乎为零。
正是在这样精心策划下，商务通一出手，就使得名人点燃的导火索已经失去导火索的引爆作用。
因为名人在挑起战火后，似乎再没有什么好的招术了。商务通则加强了反击的火力，以其娴熟的市场推广技巧和强劲的宣传广告攻势，一时间让“A计划”盖过了市场挑战者的各种声音，商务通销量开始持续走强。
市场上的反映也证明了商务通的反击效果：不到一个月的时间，仅北京的市场份额就从60％猛升到90％。
为期90天的“A计划”结束后，商务通盘点战果后发现：各地主要商场的商务通的销量占了80％，全国的市场占有率达60％以上。
在这场价格战后，终结了PDA的暴利，而进入了微利时代。许多厂家不堪压力而倒下，其中最有名的算是海信，它已着手清理仓库并不再生产PDA。
“商务通A计划”秋风扫落叶般地席卷了掌上电脑市场。其实商务通的反击防御策略的成功实施，很大程度上是因为商务通自身的品牌形象――知名度和美誉度具有不可抗拒的力量，使它在这场竞争的大浪中“胜似闭庭信步”。虽然名人在价格战中树立起了自己的声望，但商务通依然保持着王者的霸气，在PDA市场的领导地位仍无人能撼动。 先发防御：“个性风暴”席卷全国
军事上有一条原则：进攻是最好的防御。在商战上，这一点也十分适用。想要对手不进攻几乎是不可能的，因为取得更大的市场份额和获得更多的利润是每家企业都要面临的头等大事。
先发制人的防御策略是一种积极的防御形式，在市场挑战者发动进攻之前，主动地对敌人进行攻击。强者发动的进攻往往比弱者的进攻更具有杀伤力和震憾性。
当对手在关注商务通的时候，它更多的是在关注消费者。从用户需求看，掌上电脑市场需求已渐渐地体现在3个方面：一是基础信息需求，中国相当数量的用户主要用此类设备来满足自己电话、记事等常用基础信息的管理；二是专业信息需求，在满足基础信息管理的基础上，某些用户需要产品具有强大计算能力以及多媒体应用、网络等功能；三是移动信息需求，结合寻呼、通信、无线上网等功能的产品正受到人们关注。不愧为是行业老大，商务通对消费者市场是了如指掌。市场的需求已经开始发散，个性化不仅是一个企业的概念，更是消费者关注的热点。
“用户需求”――这才是企业竞争的根本，也是针对竞争对手的致命的攻击。就因为这一点，所以商务通抢在挑战者发动进攻之前，做好了充分的准备。张征宇曾说：“我们的目标就是要让中国人都使用上自己喜欢的掌上电脑”，并宣称要“打造最适合中国人使用的商务通”。
高手过招，往往是又准又狠。在去年4月16日，商务通启动了新一轮的市场营销战略计划，提出了掌上电脑个性化时代已经到来的概念，宣称在个性消费时代，商务通在这三大产品线上都有不同档次的产品推出，从而在业内掀起了一股“个性风暴”。
作为市场领导者，商务通掀起的“个性风暴”并没有指明是针对名人的，因为这样会给人造成以大欺小之嫌。但名人也感到了市场领导者的威力，仍只是沉默在“价格战”中，好象是还没有完全清醒过来。
在商务通推出“个性风暴”时，为使这一概念能迅速地传播并为广大消费者所认同，开展了规模庞大的造势活动。
从2001年5月开始，张征宇亲自挂帅，率领一班人马展开了主题为“个性风暴”的全国性的巡展活动，这次活动引来了商务通的众多国际国内知名的合作伙伴：微软、西门子、英特尔、雅虎中国、网易等的参与。从北京开始，逐步从上海、广州、天津、沈阳、太原、西安、南京、昆明、成都等地轮番轰炸。巡展的规模和气势在当时都是对手无法模拟和复制的，不仅租用了当地最豪华的酒店，还请来国内最著名的模特演出单位——新丝路模特公司为其巡展助阵，同时展开大规模的公关宣传活动。一时间，商务通“个性风暴”的声音频频出现在全国各大媒体上。
这一切都像一场蓄谋已久的战争一样气势汹汹、锐不可挡。此举一方面意在向外界证明：商务通不但能引导消费潮流，而且还能引领行业方向；一方面意在通过媒体对其新战略的传播，塑造市场领导者的形象。
更有意思的是，商务通几乎是将战车开到了名人的家门口――广州。2001年6月8日，“个性风暴”大型巡展活动强劲登陆，此次展示的系列产品包括了商务通MBA系列、商务通连笔王以及备受业界注目的商务通奔扬2168和新近在市场上崭露头角的商务通闪念8822。商务通展现了五彩缤纷的掌上世界，掀起的“个性化”浪潮已是惊涛拍岸，席卷了市场上的残云。
从实际的市场反映来看，自从商务通新产品面世以来，已经开始再次出现大规模的市场热销现象，新产品甚至在一些地区出现脱销的情况。
商务通明显地带有进攻的色彩，至少在名人心理会产生巨大的震慑作用。就在同一天，名人慌忙迎战，也在广州召开了名为 “普及风暴”的新闻会，宣布名人旗下的三款主流机型大幅降价。名人的这次行动，仍只是在产品价格上做文章：降价、降价、再降价。除此这外，就没有什么新鲜的内容了，在竞争策略上已是图穷匕首见。 侧翼防御：修炼内功，强壮软肋
市场领导品牌也有自己的弱点，这些弱点往往成为挑战者主要攻击的目标，使得他们不得不对自己的弱点进行“侧翼防御”。商务通的先天不足在于技术方面，而名人早在1992年就率先进入PDA领域，并于1994年首创了世界上第一台中文手写PDA，老板佘德发就是个技术狂。
商务通在市场运作上是长袖善舞，而研发力量一直是对手指责的“弱项”。这一点张征宇自己也心知肚明。而技术就象是一个人的内功，是决定能否成为高手的关键因素。
名人就发动了侧面进攻，正好击中了这一点，在商务通的“软肋”上下猛料，以图一枪封喉。去年2月6日，名人推出体积超小、技术先进的新一代掌上电脑“智能王”，点燃了技术战的烽火，并开始推行“技术领跑”战略行动。
敌方已出手，必须进行还击，不是搞两败俱伤的恶意降价，而是在产品的战略和战术上胜过对手。毕竟是市场领导者，商务通在分析自己的弱点后，并积极在“技术”方面进行侧翼防御。
张征宇常挂在嘴边的一句话是：“只有创新，才能发展。
在攻防意图上，商务通则不断调整策略，强化自己的研发队伍，并从微软(中国)有限公司挖出了周力负责技术研发，其用意是利用周力在开发WIN-CE系统方面的技术背景使商务通在高端市场有所作为。
当商务通正在技术方面进行暗暗发力时，另一彪人马杀奔过来，在国内的PDA市场上突然出现了一些巨头身影：Palm、康柏、惠普、索尼、卡西欧、联想、长城等。顿时，PDA市场更加复杂化了。这些打着“高端掌上电脑”大旗的商家，不愿把自己与商务通、名人“相提并论”。因为在他们眼里，那些东西就是纯粹的PDA，简单点儿说就是记事本。这一点，从长城掌上电脑面世时宣称的“掌上电脑要打假”表现得再明显不过。
也就是在业内发出一片“商务通也能做高端”的唏嘘声时，2001年8月商务通一口气推出三款新产品：浩扬8968、先捷8823和聪捷8812。
尤其是先捷8823无论外观、技术还是价格定位都直接面对名人的“智能王”，这款产品不仅外观时尚小巧，还获得电子工业部的工艺设计金奖，而名人“智能王”却只获得优秀奖。在技术上，先捷8823的精显视屏和单手操作，一键到底的方便操作都使这款产品倍受好评。商务通的成功确切地说是“市场导向、自主研发”的胜利。
“师夷长技以制夷”。自去年以来，商务通加强了与与国际一流厂商的合作：与西门子合作开发PDA手机；与Intel合作，让奔扬2168运行在全球最好的芯片上等；获得微软授权，可以在WinCE3.0内核的基础上开发适合其高端掌上电脑的操作系统。
张征宇自信地宣称：“我们的最终目标并不只是开发高端市场，未来的重点策略是实现向无线领域的转移。”
去年年底，商务通推出了一款全新概念的产品“短信王”8836，这款产品结合了通信技术，通过红外技术与手机对接可以发短信息。与手机发短信息相比，通过短信王发短信息具有输入快，可以群发。这一产品在技术上具有革命性的意义，使掌上电脑真正具有了“无线”传输信息的功能，也为商务通赢得了更多的声誉，扭转了人们普遍认为商务通“对技术外行”的看法。
商务通就是通过技术的革命来改变自己的“技不如人”的形象，在这个横跨掌上电脑与无线通讯的热门领域，建立一些侧翼和前哨阵地作为防御的犄角，站在市场竞争的制高点，以进一步将短信息服务——这块巨大的市场和利润“馅饼”——纳入自己的射程范围。
名人不但在战术上只会运用“价格战”，在产品开发上，也是不紧不慢，除了“智能王”外，就是“智能王＋”。去年，商务通共有20款新机型上市，比自称“技术名人”的名人的17款要多。
在今年4月1号起，商务通的最新广告已经在北京各大电视台展开轮番轰炸，为即将推出的一款具备手机功能的商务通产品助阵。张征宇是同行中首先发现手持无线信息终端(手机与掌上电脑合二为一的产品)市场潜力的，并如愿成为惟一拿到了“手持无线信息终端经营牌照”的国内厂商。“面对竞争对手的贴身肉搏战，如果不尽早寻求创新，只有死路一条。”这是张征宇在经历掌上电脑市场肉搏战之后的切身体会，
经过向番比试，名人虽然抢占了部分市场，尽管在某些区域市场或是某个时段，名人甚至抢得先机（这也是名人自我吹嘘超过商务通的“证据”），但在市场占有率、品牌形象等方面还是无法同商务通相比。在PDA市场上，商务通仍占霸主地位，市场占有率为45％，而紧随其后的名人仅占有23％的市场份额。
虽然名人通过价格战占领了不少商务通的市场，但是名人的利润却是近年来最低的一年。最近消息，曾在一线指挥名人千军万马作战的赵强也因为“合同期满”而离开公司。今年的PDA大战又少了一位战将。
评论：
进攻自己――别呆在“老大”的宝座上打盹
市场不是孤立的岛屿，有市场就会有竞争。在竞争中就会产生出谁是市场的领导者，谁是挑战者或是追随者。
很难想象，如果没有百事可乐，可口可乐会有今天的辉煌。就是因为有了象百事这样的对手，经过近一个世纪的近身肉搏，可口可乐才成为软饮料市场上的巨无霸，成为市场的第一品牌。
更让人惊叹的是，在这漫长的竞争中，可口可乐一直就是市场的领导者。这一点，对于汽车行业，就是另一番景象。福特在最初的几十年里，是老大。但后来通用来了，竞争的格局就明显地发生了变化。福特在上个世纪二、三十年代，可谓是创造了一个奇迹。它生产的T型车，风靡一时，把美国安装在四个轮子上。福特自认为T型车可以独霸天下，即使通用汽车开发出品种更多的汽车，也不能和它相比。也就是因为沉醉在既得的利益，固步自封，没有发现时代在悄悄地起了变化，消费者的需求在改变。通用却看得更准，向市场上推出当时的“摩登”汽车。一下就将福特从老大的宝座上掀翻在地，至今还没能翻过身来。
为什么福特输了？可口可乐却能“永葆青春”？
因为福特变得懒了，躺在老大的位子上睡着了。可口可乐不但时刻关注对手的攻击，加强防御，自己还在不断地攻击自己――瞄准消费需求，创新市场。
在软饮料市场上，可口可乐与百事经久一衰的战事，是狼烟四起的商业社会的一个缩影。在百事的炮轰下，1985年的可口可乐，也是它的99周年诞辰，推了新配方可乐。“古典”可乐继续占领原先的市场，新可乐又赢得了新的市场。在“双”可乐的夹攻下，百事可乐攻势被――化解。
不仅如此，可口可乐在对手的强大攻击下，还加强了市场的细分，推出运动饮料佳得乐、保锐得。可口可乐的先发制人的防御措施，使得百事可乐疲于应付。
除此之外，可口可乐为守住自己的领地，并不断地扩大战果，采取了一种独特的销售策略，首次在饮料行业推出特许经营制度，使全世界人都能喝上可口可乐。这就是创新。
在密切地注视敌方的行动时，进攻自己一一不断创新，是市场领导者最好的防御策略。正因为这样，可口可乐当然就有资格拖着百事进行打击了。
作为市场领导者，无论是经验，还是在人力、物力、财力等方面，都有足够的实力和理由进行创新，因为市场一直就是在不断地发展变化，这就会使领导者暴露出自己的弱点：市场变化多端，需求复杂，新技术、新产品不断涌现等等，这些都是影响市场竞争而发生变化的因素。因为企业的资源有限，敌人就有可能乘虚而入，并进攻的火力集中于一点。
不创新，怎么行？
瑞士素来就有“钟表王国”之美称，在世界称雄有200多年的历史。可是到了1979年，日本人称：日本钟表的产量已超过瑞士！后来居上的日本让瑞士丢尽了脸。究竟瑞士钟表在哪里出了什么毛病？ 本来，电子表是瑞士人最早发明的。但是由于自以为有着精湛技艺的瑞士制造商不屑一顾，认为生产这种手表要更新设备，再者这小玩意儿又能成什么气候？他们宁愿继续生产机械表，他们太迷恋自己几百年来沿袭下来的传统，以致无力自拔。
日本人却敏锐地发觉了电子表的市场前景，一枪封喉，只轻轻地一击，瑞士就失去了昔日的威风。
当然，瑞士人并不甘心将老大的宝座拱手让给他人。1980年，瑞士人开始打响反击战。首先是利用其技术优势，将电子表不断地改良，研制出了比日本人更精确更细小的电子表，以阻击日本人的进攻，另一方面，加强了对高档表的开发，这是日本人在当时所不能涉足的领域。从高、中、低档产品线全面出击，经过围攻，终于夺回了老大的宝座。
不创新，勿宁死。
关键词：商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。
二、商品房预售合同性质
商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。
（一）商品房预售合同不是预约合同
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
（二）商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。
（三）商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。
（四）商品房预售合同不是分期付款买卖合同
在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。
三、商品房预售合同的有效条件
商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
（一）商品房预售合同的主体必须合格
商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。
1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。
2.预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。
（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”
四、商品房预售合同相关法律问题
（一）预售商品房按揭
按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。
预售商品房按揭具有以下法律特征：
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。
预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，如果购房人与售房方双方约定办理按揭，实际并未与银行办理，则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款，在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成，则应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。
（二）重复预售
所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。
分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型：
1．两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
在两次预售均未办理预售登记的情形下，如果某一买受人已办理产权登记，则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说，办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成，不动产物权变动的法律效果已经产生，因此应贯彻“登记者受保护”原则，对该产权登记的效力予以肯定。
2．其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记，买受人的期待权即获得物权的排他性效力，同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同，能获得产权登记，亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记，其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
3．两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
参考资料
1、陈文主编《律师房地产业务》
2、程信和主编《房地产法》
3、胡德胜《预售商品房买受人权利保护的法律问题》
房屋登记机构开展的商品房预售合同“登记备案”，源于以下规定：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
建设部《城市商品房预售管理办法》（第131号令）第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
商品房销售包括商品房的“预售”和“现售”。一些城市推行“商品房预（销）售网上签约和预售登记备案管理”工作后，不少房屋登记机构在观念上，将“商品房预（销）售网上签约”和“商品房预售合同登记备案”一并视为“商品房合同备案”。这样，法律和规章规定的商品房“预售”合同“登记备案”，在事实上成为商品房“销售”合同“登记备案”。
由于《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》只规定了商品房预售合同的“登记备案”，对当事人能否申请“注销”已经生效的“登记备案”无规定，加上商品房销售中常有“购房人和开发商串通逃税炒楼花”、“开发商假售房造人气”、“假购房骗贷款”等传闻，一些房屋登记机构在对待当事人申请“注销”已经生效的“登记备案”时，往往顾虑重重，担心遭遇风险。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该法第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。该法第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。
《中华人民共和国合同法》规定的“合同无效”、“合同撤销”、“合同解除”（“约定解除”或者“法定解除”），都可以成为当事人向房屋登记机构申请注销商品房预售合同“登记备案”的理由。房屋登记机构不可以否定这种理由的成立。
《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。
《中华人民共和国合同法》规定“合同的权利义务终止”的情形，并不都能作为当事人申请注销商品房预售合同“登记备案”的理由，比如，商品房预售合同的“债务已经按照约定履行”，房地产开发企业已经丧失该商品房预售合同标的的所有权，当事人申请注销商品房预售合同“登记备案”无意义。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （法释〔2003〕7号）第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》说明，商品房预售合同“登记备案”，不决定商品房预售合同的效力。也就是说，除当事人约定以办理“登记备案”手续为商品房预售合同生效条件外，商品房预售合同的成立、生效、变更、解除、撤销，或者以其他形式终止，均与商品房预售合同的“登记备案”无关。人民法院不支持民事诉讼中当事人关于未办理“登记备案”手续的商品房预售合同无效的主张。
《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。商品房买受人的合同债权，属于财产权。有婚姻关系的买受人的合同债权，有可能属于夫妻共有。房屋登记机构应当注意，在商品房预售合同上签字的买受人，其配偶对终止该合同债权是否有异议。
关于当事人申请注销商品房预售合同“登记备案”问题，笔者还有以下看法：
第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定的商品房预售合同“登记备案”，不是《中华人民共和国物权法》规定的“物权登记”，也不是建设部《房屋登记办法》规定的房屋权属登记。商品房预售合同的“注销登记备案”，不能适用《房屋登记办法》的规定。
第二，商品房预售合同的效力，能够决定商品房预售合同“登记备案”存在的意义。如果商品房预售合同已经被真实、合法地解除或者撤销，商品房预售合同的“登记备案”与商品房预售的实际情况已不相符。不注销该“登记备案”，有违法理，同时对房地产交易不利。
第三，商品房预售合同当事人，因商品房预售合同已经被解除或者撤销，提交了齐备的材料申请注销商品房预售合同“登记备案”的，房屋登记机构应当受理，注销该“登记备案”。
第四，在注销商品房预售合同“登记备案”的法律关系中，房屋登记机构不是民事法律关系主体，不会因为房屋登记机构注销商品房预售合同“登记备案”引起民事诉讼。
第五，房屋登记机构注销商品房预售合同“登记备案”，“注销登记备案”行为的效力与商品房预售合同效力相分离，房屋登记机构没有为商品房预售合同当事人设定任何权利义务。“注销登记备案”不是具体行政行为，不具备具体行政行为的执行力，不具有行政法上的可诉性。房屋登记机构严格依据商品房预售合同当事人的合意，办理商品房预售合同的“注销登记备案”，不会引起行政诉讼。
