一、指导思想
以科学发展观为指导，坚持政府主导、部门联动、群众参与、分步实施的原则，按照“灯明、路平、水畅、垃圾清运及时”的要求，将整治与创城工作相结合，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题，建立健全老旧小区长效管理机制，不断提升城市品位，增强居民的幸福指数。
二、工作目标
力争在2013年底前，完成全区54个老旧小区环境综合整治工作。计划2012年完成13个老旧小区环境综合整治和余下41个老旧小区环境综合整治前期工作；2013年完成41个老旧小区环境综合整治工作。
三、工作步骤
按照统筹推进、分步实施的原则，专项整治工作共分为4个阶段。
1、前期准备阶段（2012年2月-2012年5月）。成立老旧小区环境综合整治工作领导小组，制定综合整治工作方案、实施意见；完成13个老旧小区的入户征求意见调查，编制项目建议书，确定设计单位和监理单位，完成项目初步设计工作。
2、项目实施阶段（2012年6月-2013年2月）。2012年10月份前，完成13个老旧小区整治项目的施工、验收工作；完成20个老旧小区的入户征求意见调查，编制项目建议书，确定设计单位和监理单位，完成项目的初步设计概算批复和招标工作。2013年2月份前，完成21个老旧小区整治前期工作和招标。
3、深入推进阶段（2013年3月-2013年10月）。2013年7月份，完成20个老旧小区整治项目的施工、验收工作；10月份前，完成余下21个老旧小区的整治工作。同时，根据小区自身特点，建立与之相适应的后期管理模式，切实巩固整治工作效果，全面提升老旧小区综合环境。
4、考核验收阶段（2013年11月-2013年12月）。整改任务完成后，严格按照市政府有关要求，全面做好各项准备工作，确保顺利通过相关部门的考核验收。
四、资金保障
老旧小区环境综合整治投入资金比例按照市、区6:4配套，其中区级配套资金的30%由辖区街镇承担。
五、工作要求
1、广泛宣传，营造氛围。充分利用广播、报刊、网络等媒体，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义，充分调动小区居民的积极性，及时报道综合整治过程中的好做法、新经验，全力营造良好的舆论氛围。
2、明确责任，强化举措。各责任单位要严格按照《区老旧小区环境综合整治工作方案》（包政办〔2012〕20号）的要求，各司其职、密切配合，全面做好各项保障工作。相关街镇要做好年度项目调查申报、居民需求入户调查、综合整治方案公示及意见收集、施工环境保障，确保惠民利民的好事办好。
一、指导思想
坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，牢固树立高质量发展理念，补齐老旧小区短板，完善老旧小区功能，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区“道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居”的目标，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善，群众的获得感、幸福感、安全感显著增强。
二、基本要求
在“政府主导、居民参与；以人为本、惠民利民；因地制宜、稳步推进；创新机制、治管并举”等四个原则基础上，年度老旧小区改造工作重点做好“四个结合”。
一是与城市功能与品质提升相结合。将老旧小区改造工作作为城市功能与品质提升工作的重要内容，量力而行，因地制宜，突出重点，分类施策，对照《省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(赣建城〔2020〕11号)的规定，对水电路气等改造内容实行菜单式管理，不断完善城区老旧小区基础。
二是与城镇保障性安居工程相结合。将老旧小区改造工作作为保障我县城镇居民住房安居新的有效途径，立足居民最关心、最迫切的实际需要，听取群众需求，引导并凝聚居民共识，加强改造施工质量管理，将整治改造后的小区纳入网格化管理体系，满足人民群众对美好生活的向往和需求。
三是与城乡环境综合整治相结合。将老旧小区改造工作作为国家卫生县城和省级文明城市创建的重要抓手，通过对老旧小区建筑屋顶环境、户外凸出式“防盗网”、架空线缆“线乱拉”“蜘蛛网”等进行综合整治，有效解决老旧小区环境脏乱差等问题，提升城区的清净整洁、精细秀美、和谐文明程度。
四是与生态城市、历史文化名城打造相结合。在老旧小区改造工作中，积极探索推行海绵化生态改造，对接古城保护建设，加快下西坊、城内街、永叔路等古城区域范围内的老旧小区环境风貌整治，完善基础设施，融入人文元素，建成一批具有地域特色的生态人文小区。
三、目标任务
（一）改造工作范围。按照上级规定，将城区建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区纳入改造。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不纳入老旧小区改造范畴。
（二）年度计划任务。年内完成上级下达2019年199户任务的扫尾工作。完成上级下达2020年67个老旧小区2643户居民的改造。其中：2020年67个老旧小区改造原则上要在2020年6月底前全部开工建设，2020年12月底前全部完工并验收。
（三）改造标准分类。对城区列入上级改造计划的老旧小区，按完善型小区、功能型小区、综合型小区三种类型进行推进。
1.完善型小区。重点针对规模较小、不成片区、基本配套设施不全或老旧的零散住宅、临街单栋型集资房、房改房。主要实施常规基础性改造，包括老旧小区中与居民生活直接相关的水、电、气、路、网等市政配套设施的维修完善，同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整等工作。
2.功能型小区。重点针对规模中等、集中连片、有一定改造空间的小区。在完善基本市政配套的基础上，回应群众关切，在改造中建设一些公共服务功能设施，包括公共活动场地、停车场、物业用房等。同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整、加装电梯等工作。
3.综合型小区。重点针对规模较大、空间利用广、功能辐射强的小区。通过集中整合，在前两者的基础上建设“完整社区”，即改善居住条件，完善公共服务设施和提升小区环境，包括完善党建活动场所、社区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整、加装电梯、绿化景观提升、特色文化塑造和公益广告栏设置等工作。
（四）任务分工。2020年度老旧小区改造任务全部由县住建局作业主与施工单位签订施工合同，具体施工现场管理及协调工作由古城项目领导小组办公室、县住建局、县城管局、县自然资源局、镇政府分片组织实施。
四、改造内容
围绕“改造基础设施、改观小区面貌、改善房屋功能、改优居住环境”等四个方面实施提升改造，完善水、电、路、气等基础设施，提升各类服务配套。结合市城镇老旧小区改造内容清单的有关要求和各小区现场实际情况，明确完善型小区、功能型小区、综合型小区的必选和自选改造内容，实行清单式管理。
一是改造基础设施。具体包括供水、供电、供气、弱电、市政道路、区间道路、环卫设施、消防设施、雨污管网等9类工程。将供水一户一表和弱电下地、架空线缆规整的工程费用列入改造费用。充电桩在设计中预留好位置、管线，其土建费用可列入改造费用，由业主自行向社会选聘服务机构。与小区直接相关的城市道路、小街小巷、公共交通、供电、供水、排水、供气、通讯、停车场（库），污水与垃圾处理等基础设施的改造提升可酌情纳入改造范围。
二是改观小区面貌。具体包括违建拆除、环境整治、围墙和大门、路灯照明、门禁监控系统、宣传栏、停车管理系统整治等8类工程。违章搭建由县城管局牵头相关部门、乡镇社区、小区原产权单位或其主管部门组成工作专班进行拆除。当事人拒不拆除的，依法下达相关法律文书组织拆除。各小区改造开工前，先行启动违章搭建和户外防盗网改建，并确保整条路段的房屋防盗网形式统一，临街面一侧的防盗网整齐美观。
三是改善房屋功能。具体包括立面、屋面修缮、楼道修缮、烟道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6类工程。建筑四周没有滴水线的增加滴水线，防止后期墙体发霉。平屋面统一实施坡屋面改造。破损严重的建筑外立面统一进行粉刷维修。
四是改优居住环境。具体包括适老设施、绿化环境、文体休闲、公共服务、加装电梯等5类工程。居民意愿强烈的小区可自行申报加装电梯，县财政以每台电梯补贴不少于10万元的标准，补助居民按有关程序和规定自主组织实施。
五、改造造价控制
对临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区和县城镇老旧小区改造工作领导小组研究确定需要重点打造的小区、片区、古城区域范围内的小区实行分类控制造价管理。其中：
1.临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区以“固定单价、控制总价”模式进行推进。具体以实施前县城镇老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称县旧改办）现场勘查确定的基础性改造内容为主，按照县财政评审中心核定的工程量清单综合单价确定项目总价。施工过程中严格控制造价，确需增加改造项目的，经小区居民申请，乡镇社区和县旧改办核定，报改造工作领导小组研究同意后，才能按程序组织增加项目的施工。
2.县城镇老旧小区改造工作领导小组研究确定需重点打造的示范小区、片区，先编制并审定项目规划设计方案，设计全套施工图纸，编制工程预算并报财政评审后，以“一个项目一个建设方案”的形式依法依规组织实施。施工过程中确需调整工程造价的，报改造工作领导小组研究同意后按程序报批实施。
3.古城保护建设范围内的老旧小区，由古城项目领导小组办公室按古城改造建设标准组织实施。
4.老旧小区改造工作实行一事一议，对施工图纸设计考虑不周全，施工过程中工程内容和工程量出现增减变化的，先报改造工作领导小组研究，再按程序确定工程造价的增减。
六、改造程序
（一）征集改造需求。对列入改造计划的各老旧小区进行现场勘察，组织调查摸底，掌握存在问题，了解居民对改造的需求，明确改造内容项目，采集工程量数据。结合上级专项资金安排计划，每个老旧小区、每栋改造房屋均形成改造项目清单。
（二）保全基础资料。以政府购买服务方式直接委托第三方服务机构对纳入改造的各老旧小区进行摄影摄像，保全保存好各小区改造前后的现场照片及影像等基础资料。
（三）设计改造方案。委托专业设计团队设计改造方案（其中临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区改造方案可以适当简化），改造方案需征求小区居民和乡镇社区干部意见。初步设计方案经审查后，由乡镇社区、县住建局或相关部门组织在现场公示。小区动工改造前正式设计方案要向居民或居民代表说明。
（四）确定施工单位。为加快工程推进，经改造工作领导小组会议研究，对属于规模较小、不成片区的临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区，可就近组合、集中捆绑打包成若干个项目依法依规选取综合实力较强的施工企业先行施工。对没有达到公开招标规模的项目，可依据现行相关法律法规和有关规定，采取直接发包或简易程序招标方式确定施工单位。对供水管网改造和弱电线缆规整等专营性项目，为便于管线改造过程中的交割对接协调，可按照“专业人员做专业事”的原则，分别依法依规单独直接委托县供水公司或县内专业管线安装企业施工。
（五）竣工验收决算。各老旧小区改造完工后，由县旧改办牵头，会同小区改造施工现场管理责任单位、乡镇、住建、发改、财政、审计、城管等部门和社区、小区居民代表、设计、施工、监理、质监等进行现场联合验收，验收通过后，及时组织竣工决算，并由小区改造施工现场管理责任单位牵头办理工程款支付手续，相关部门及时整理有关资料，及时报审计部门做好项目审计。
（六）规范后续管理。乡镇社区在老旧小区改造过程中，要积极推动小区居民成立业主委员会、业主大会或业主自治小组，或者从居住在小区中的党员、公职人员中推选代表成立相应的业主自治组织，确实无法成立业主自治组织的，社区可代行业主委员会职责。要建立“一次改造、长期保持”长效管理机制，采取有效方式保障小区改造后有人牵头管理，并鼓励居民引入专业物业管理，防止出现前改后乱、改造与管理脱节，确保老旧小区“改造一个、管好一个”，打造共建、共治、共享的社会治理格局。
七、工作要求
（一）压实工作责任，充分发动群众。城镇老旧小区改造工作是党中央、国务院、省市县高度关注的重点民生工程。各相关部门、单位、乡镇社区要对照任务分工，切实履行职责，充分借力于民。镇和所属各社区要发挥老旧小区改造“主力军”作用，要扎实做好改造过程的动员稳控、矛盾化解工作，及时协调解决居民阻工行为，要会同小区原产权单位主管部门充分发挥小区居民中党员、公职人员的作用，小区党员、公职人员要成立“党员公职人员先锋模范队”，带头先拆先改违章搭建和户外防盗网。
（二）加强资料收集，建立工作台账。县住建局和小区改造施工现场管理责任单位在改造过程中要按进度留存改造影像资料，要对项目实行台账管理，严格对照改造内容，及时掌握改造进度。要建立完整的施工档案资料，参照保障性住房建设的档案管理要求做好老旧小区改造项目的档案资料收集整理、归档和移交，改造档案资料在工程竣工后统一交县城建档案馆归档保管。
（三）简化审批流程，提高推进效率。老旧小区改造实施过程中，各职能部门要根据项目实际规模大小优化审批环节和流程，开辟绿色通道，压缩项目立项、财政评审、招标核准时间，缩短老旧小区改造项目报建及招标流程。对没有新建工程的改造项目可不办理建设工程规划许可证。对施工过程中遇到的小型地下隐蔽增加工程，可简化报批程序，经领导小组组长或副组长同意，由施工现场管理责任单位人员会同工程监理灵活处置并签证记录。
（四）强化监督管理，确保质量安全。老旧小区改造工作要落实工程监理制度，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。相关部门、单位、乡镇社区、居民等要全力配合，为施工提供必要条件。施工现场管理责任单位要落实专人管理，加强施工队伍和工程监理现场管理人员的到岗检查，对施工质量和安全实行全过程监管，确保保质保量按期有序完成小区改造各项工作。
（五）规范资金使用，严格决算审计。老旧小区改造项目要做到手续完备，程序合规，为后期验收审计打下基础。要依法依规使用中央补助资金，做到专款专用。项目完工后，县旧改办、小区改造施工现场管理责任单位、乡镇、住建等相关部门要及时组织并参与项目竣工联合验收，及时组织项目决算审计等工作。
八、保障措施
（一）加强组织领导。成立县城镇老旧小区改造工作领导小组，由县政府常务副县长担任组长，县委、县政府分管住建工作领导担任副组长，镇、住建、城管、发改、财政等有关单位主要领导为成员，具体负责统筹、调度全县城镇老旧小区改造工作。领导小组下设办公室（即县旧改办），具体负责老旧小区改造工作的日常推进调度和信息上报审查等工作。
（二）加强部门协作。老旧小区改造工作是一项系统工程，任务重、情况复杂，各有关部门和单位要团结协作，齐抓共管，按照职责分工，明确责任领导和具体人员做好工作对接和落实。
县住建局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织做好老旧小区改造的规划设计和施工单位选定工作，作为所有小区改造项目业主单位与施工单位签订施工合同，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收;做好上级行业主管部门的督查考核工作协调衔接;做好所有小区工程档案资料的收集整理、信息统计上报等工作。
县城管局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责牵头相关部门、单位和乡镇社区对改造范围内的违章建筑物、构筑物等进行拆除清理;派员跟踪指导老旧小区雨污水管道和户外防盗网改造、环卫设施建设及环境综合整治等工作。
县自然资源局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责老旧小区改造的规划指导、规划投诉解释；做好小区改造加装电梯的规划选址等工作。
镇政府：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责指导帮助小区居民成立业主委员会或相关业主自治组织；组织相关社区工作人员做好老旧小区改造的宣传动员、调查摸底和矛盾化解，做好小区拆违拆临、拆改防盗网的社会稳控等工作。
县发改委：负责做好项目立项批复、施工招标核准，会同县住建局共同做好老旧小区改造计划资金申报，参与验收等工作。
县财政局：负责对财政资金和相关建设资金使用管理情况进行监督和绩效管理，会同县住建局共同做好老旧小区改造计划资金申报，做好项目财政评审、资金拨付，参与验收等工作。
县房管局：参与直管公房的老旧小区改造等工作，指导老旧小区改造项目参照保障性住房建设的档案管理要求整理档案。
县审计局：负责做好老旧小区改造项目审计，参与验收。
县委宣传部：负责老旧小区改造工作的宣传及氛围营造，做好老旧小区改造项目的正面宣传和舆情引导等工作。
县生态环境局：负责指导老旧小区改造乱排油烟等环境整治等工作。
县民政局：负责指导老旧小区自治工作和养老服务设施建设工作。
县公安局：负责做好老旧小区改造社会治安，指导老旧小区安防设施改造等工作。
县消防救援大队：负责指导老旧小区消防设施的改造和消防隐患的排查整改等工作。
各管线单位：负责配合做好权属范围内管线的迁移、规整等工作。
各小区原产权单位主管部门：负责发动所管辖小区原产权单位仍住小区党员、干部、职工成立业主委员会或相关业主自治组织，收集报送小区原房屋建筑有关报建验收证明材料，协助做好管辖范围内的宣传动员、矛盾化解、调查摸底、社会稳控等工作。
（三）拓宽资金渠道。要积极争取中央补助资金，充分调动小区居民、社会资金、原产权单位参与老旧小区改造。各小区居民要求实施超出项目总价的改造内容的，原则上由居民自行出资，具体通过个人出资或社会捐资、物业维修基金、小区公共收益等渠道落实；小区原产权单位仍存在的，鼓励给予部分资金支持。要开展项目融资，积极争取地方政府新增专项债券项目。要引导社会资金投入，通过广告投放、充电设施、智能快递箱、光伏发电等收费设施建设，将老旧小区改造与增值服务开发相结合。公安、民政、教体、供电、供水、燃气等部门要加大上级对口专业设施专项资金的申请，弥补改造资金缺口。
（四）强化财政保障。老旧小区改造资金先由上级专项补助资金支付，在落实中央财政资金补助、社会各类资金支助的基础上，县财政局要积极统筹资金，对老旧小区改造资金不足部分和办公经费、设计费、监理费、第三方服务费等“兜底”保障。
在学习实践科学发展观活动中，从中央到地方各级领导干部，从党内到党外，结合工作实际，同志们都提出了很多精彩、深刻的观点主张，为践行科学发展观积极献策、献计。笔者作为一名年轻的党员，刚走出象牙塔不久的大学生，在外租房切身感受了老旧小区的悲泣声音。在此，借机为**市老旧小区存在的问题谈谈个人初浅的想法。
随着社会经济的不断发展，人民群众对住宅环境的要求越来越高。老旧小区存在的种种问题和矛盾也越来越突出，不仅给居民生活带来极大不便，而且给和谐社区的构建、城市综合环境的提升带来不利影响。由于现有的老旧小区中多数是上世纪八、九十年代所建，鉴于当时的建设条件，小区存在的问题甚多，主要有如下：
1、供水、供电设施不达标，不仅停水停电频繁，也带来严重安全隐患；
2、环境卫生设施不达标，垃圾随处可见；
3、排水设施不能满足排水需求，污水外溢现象严重；
4、小区安全管理松懈甚至无，居民缺乏安全感；
5、无专门的停车场，乱停乱放现象严重；
6、绿化建设不达标，无文化活动场所，不能满足居民一般生活需求；
7、小商小贩、闲杂人员随意出入，未实行统一管理；
8、房屋出租比例高，房屋出租失去监管，人员构成复杂，治安隐患大；
诸如此类的问题数不胜数，时刻困扰着居民。随着时间的推移，矛盾将越来越突出，居民反应极为强烈，呼声悲泣。要改变这种状况，从维护居民的根本利益出发，政府必须把老旧小区改造管理提上重要议事日程，着力解决居民反映强烈的突出问题，集中人力、物力和财力对老旧小区进行专项的综合整治，维护社会稳定，营造和谐社会，为居民构建安居乐业的生活环境。
为此，建议政府高度重视老旧小区的改造管理工作，充分发挥政府职能，加快解决存在问题。
1、高度重视，筹集改造经费。
城市就是我们的家，政府要树立经营城市的理念，使城市的价值增值。对老旧小区改造资金，要作为民生工程，应每年列入财政预算，有计划地改造老旧小区设施，逐步改造小区水、电、路、卫生、绿化环境、管理用房、治安系统等问题，给居民一个安全整洁的环境。
2、加强领导，明确部门责任。
政府应成立专门的老旧小区改造管理领导小组，便于统筹协调各单位各部门老旧小区的改造与管理工作。政府派遣一名分管负责人任组长以加强对这项工作的领导，明确政府办一名副主任为副组长具体抓这项工作，财政、房管、建设、市政府、供电、供水等部门安排负责人作为成员，全力支持、配合、参与这项工作。领导小组负责制定改造规划和小区整改详细方案的制定，市政府负责安排各社区方案的组织实施，供水、供电、排水、环卫等行业管理经营的设施管线，按总方案的要求由行业单位自行组织施工。财政加强对政府资金的监管，房管、建设部门负责组织对工程的验收、评估。
3、调查民意，顺民心整改
在对每一老旧小区整改前，为避免走弯路，有必要作民意调查，倾听居民心声，吸纳群众意见，以便对症下药，居民也将积极配合整改工作。
4、明确重点，确立整治原则。
由老旧小区整治工作的艰巨性和复杂性，整治工作的重点应放在群众反映强烈、矛盾多、问题突出的小区，原则可定为“政府领导、部门实施、先易后难、先急后缓、居民积极性高的优先、改造整治与长效管理并重”。
5、建立长效机制，明确管理关系。
一是对有物管公司管理的小区，继续由房管部门强化监督管理，督促物管公司在小区的保洁、绿化、维护秩序上下功夫。二是对无物管公司的小区，由所在路段社区代为管理，社区聘用小区绿地、环境卫生、秩序维护人员。真正将老旧小区物业管理纳入社区管理的范畴，充分发挥物管公司在社区管理中的基础性作用，逐步解决社区管理只管人不管物，物业管理只管物不管人的矛盾现象，从根本上解决“老旧小区多头管、谁也不管”的问题，使社区建设与管理在统一中达到和谐。
6、借鉴其它城市甚至国外老旧区整改成功经验
一、住建部及部分大城市对老旧小区的界定
1、国家住建部对老旧小区的界定。根据《建设部关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房[2007]109号）的规定，旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。这是我国最高行政主管部门对老旧小区的正式定义。
2、北京市对老旧小区范围的界定。根据《北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》，“十二五”时期该市老旧小区综合整治范围：第一，1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），市政府为主整治。第二，1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。
3、上海市对老旧小区整治范围的界定。从上世纪90年代到2010年，上海经历了三次大规模的老旧小区改造，每次改造的对象都是以二级以下旧式里弄为主。2011年以来，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》，该市开展了新一轮的老旧住房修缮工作。这些老旧房屋主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，大部分房龄在50年以上的，由于建造标准低、结构简单、年久失修等因素，房屋严重老化，危房比例高。
4、天津市对老旧小区整治范围的界定。中心城区未实施综合提升改造的3幢以上(不含3幢)，建成年代较早，房屋及配套设施设备老化，影响居民正常使用的公产房(单位产、直管公产)、私产房(房改购房、合作建房、危改还迁房等)、早期建成且无人管理的商品房小区、宗教产和军产。
5、南京市对老旧小区整治范围的界定
从2001年开始，该市对老旧小区的改造持续推进，每年都会制定《旧住宅小区出新工作实施意见》， 但对整治老旧小区界定发生动态变化：如2006年确定整治老旧小区范围是，1995年前建成、5万平方米左右的44个旧住宅小区。重点出新范围为主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。如2008年整治对象则是，1995年前建成、规模在2万平方米以上的旧住宅区综合整治，实施出新整治900幢房屋、总建筑面积约500万平方米。如2013年，以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门、卡子门等地区为重点，以惠民生、解难题、提环境为要务，安排1998年前建成的、2万平方米以上的老旧小区作为出新重点。同时，各区政府按照市环境综合整治指挥部的统一部署，结合干道、街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区出新。
6、杭州市对老旧小区整治范围的界定。《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》规定，该市在2009-2011年三年期间，对五城区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区)范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅进行整治：第一，1999年以前建成；第二，房屋标准成套：第三，尚未开展专业化物业管理。
上述住建部和各个大中城市这种做法符合老旧小区的一般涵义。在汉语中，“老”一般偏重于时间长，“旧”则偏重于经过长时间而产生的变化，“老小区”指建造年代较早、房龄长的小区；“旧小区”则指房屋本体、公建配套、共用设备等随着时间推移而逐渐破损的小区，它们经常伴随一起出现，统称为老旧小区。因此，从对住建部以及各个城市对老旧小区界定的文件及实践来理解，当前政府主导开展的老旧住宅区整治出新，基本上是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老旧住宅小区。
二、当前各地界定老旧小区的不合理原因剖析
个人认为，对当前政府主导的老旧小区出新工程，其整治范围的确定，各地城市单纯从老旧本体破损、功能不完备来界定、认定，表面上看似合理，没有什么问题，但从物权法角度、政府整治工程可持续角度看，存在明显不合理之处，实质上不科学。
主要理由有两点：其一，作为私有产权房屋及其环境维修保养，应由广大业主自己来行使。如果这类房屋不属于特殊性质，那么政府就不能掏财政的钱来整治私有产权的房屋。但在当前政府主导的小区整治出新实践中，我们整治对象恰恰绝大部是过去单位建设房、拆迁安置房、房改房，由于过去建设指导思想存在缺陷，这类房屋基本是功能不全、环境较差，而且没有建立维修资金。政府承担着这类房屋属于历史欠账。但这个特殊性，没有在建设部以及各个整治出新城市的文件中，清晰、准确、正式地表述出来。其二，当前所有新建商品房屋经过今后几十年使用，最后都要变成老旧小区，是不是政府都要负责用财政的钱，来为这类小区整治出新。答案是无疑否定的。因为，对商品房小区开展政府掏钱主导的出新，这违背物权法以及物业管理条例的相关精神和具体规定。而且从西方发达国家的房屋管理法律法规及实践看，政府对私有产权房屋的管理，主要集中外在环境、色彩等方面，要求业主将其外在环境保持在一定水准之上即可，而不是政府为其整治出新。
三、如何科学合理地界定小区出新整治范围
这里我们认为，对政府主导的老旧小区出新工程，应从房屋建设所处特定历史时期出发，即明确为总体是1998年房改前后的各类规划设计标准低、建设质量较差、功能不完善、环境脏乱差的住宅。这类住宅小区应符合以下几个标准：
第一，建成投入使用在停止福利分房之前的小区。1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，从此我国房地产业进入了市场化发展阶段，新建商品住宅都有专门的维修基金用于小区的整治改造，但之前建造的住宅则多数没有建立专门的物业维修基金帐户，整治改造资金缺口大。
第二，小区基本功能不完善、环境脏乱差的小区。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的先天不足也陆续体现出来，如绿化面积较小，机动车、非机动车停车位缺少，体育健身设施不足和文化活动空间较小等。房屋表面破损现象突出，基础设施年久失修。这些小区无一例外房龄都较长，住宅外墙粉刷层起皮风化，楼道内墙面、楼梯扶手脱落锈蚀，缺少公共照明，小区排水不畅，楼宇前后落水管道破损，道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，小区中都存在局部路面破损情况。
一、组织机构、工作任务及职责分工
（一）组织机构
成立工作专班。成立推进老旧住宅区物业服务工作领导小组，负责全街老旧住宅区物业服务工作的综合协调和指导。由街主要领导任组长，各分管领导任副组长，各部门负责人和各社区主任为成员的领导小组（具体名单附后），领导小组下设办公室，办公室设在街社事办。
（二）工作任务
1、全面调查，摸清底数，切实做好辖区各类物业服务区域的界定工作。
2、强化措施，加大收入，综合整治老旧住宅区居住环境，为推进物业服务积极创造条件。
3、确定老旧住宅区物业运作模式，在调查摸底基础上实事求是地选择物业服务运作模式。
（1）各社区服务站主办物业服务；
（2）全委托专业物业服务公司；
（3）房屋管理产权单位自管；
（4）业主自管或通过中介服务机构参与管理，也可实行菜单式服务。
（三）职责分工
1、各社区负责做好摸底调查工作。调查工作的主要内容有：
（1）房屋坐落的状况，并认真填写调查、汇总表；
（2）区域内道路、园林等配套状况；
（3）供电、供水、排水设施设备状况；
（4）房屋产权状况；
（5）区域内居民服务需求及经济承受能力；
（6）物防、技防设施状况；
（7）拟划分或界定的物业服务区域及相对应的物业服务类型。
2、机关各相关科室部门依据各自职能共同做好综合整治工作：
推进老旧住宅区物业服务工作领导小组办公室（社事办）：负责制定我街推进老旧住宅区物业服务工作实施方案，负责老旧住宅区推行物业服务的协调、指导、检查、督办等日常工作。
城管办：负责老旧住宅区市容环境整治工作，道路、排水、绿化等设施的改造工作和老旧住宅区内路灯的协调工作；加强老旧住宅区“四害”灭治工作；维修社区内破损道路，加强违章占道、“三乱”整治工作；协调执法队依法拆除老旧住宅区内的批前违建。
综治办：负责老旧住宅小区的综合整治及物防技防的落实。
文化站：负责老旧住宅区公益性健身器材和设施的管理与维护。
文明办：负责指导社区抓好老旧住宅区的文明创建工作，进一步提升老社区文明程度和市民文明素质。
财政所：负责老旧住宅区推行物业服务工作相关资金的落实。
司法所:负责调解老旧住宅区推进物业服务工作中发生的各类民事纠纷。
派出所:负责对老旧住宅区的治安、消防工作进行监督和指导，落实治安联防措施，切实维护社区公共安全和秩序。
社区卫生服务中心：负责预防和控制病媒生物和传播疾病的发生和流行，做好卫生活动的相关工作。
二、方法步骤
（一）准备阶段（2012年4月初至4月中旬）
1、成立工作专班，制定实施方案。
2、召开动员会，学习传达文件，吃透文件精神。
3、广泛宣传，营造良好的社会氛围。各社区要充分利用墙报、广播、横幅等各种形式进行宣传。
（二）实施阶段（2012年4月中旬至9月底）
1、调查房屋及配套设施和居住环境等基础性情况，形成底本资料，建好台帐；
2、根据调查摸底的情况有针对性地综合整治老旧住宅区环境；
3、划分并界定各类物业服务区域；
4、根据社区实际情况确定试点社区和试点小区，我街计划选择2个试点社区作为试点，即古南小区和古雅阳光城小区，古南小区属大型、院落完整、无物业管理的商品房老住宅小区，阳光城小区属单位型无物业管理的住宅小区。
（1）试点社区制定试点小区物业服务工作方案。
（2）在试点小区建立、推行物业服务工作。在界定区域内成立业主委员会，制定业主大会制度，并讨论通过物业服务工作方案。
（3）落实试点社区、试点小区的物业服务机构，签订物业服务合同（协议）或达成《社区物业服务公约》并报区房产局备案。
（4）核准并公示收费标准，启动试点社区和小区的物业服务。
5、在先行启动试点社区的基础上，其它社区应及时借鉴试点社区经验，按照先易后难、分步推进的原则，结合实际开展工作，使各社区分期分批基本实现物业服务全覆盖。
（三）自查阶段（2012年10月初至11月底）
1、对辖区各物业服务单位进行自查自评，查找问题，巩固和提高推进成果。
2、分类规范并统一物业服务单位（机构）各项服务制度运作行为，建立和完善长效管理机制。
3、指导督促物业服务单位（机构）拓展服务内容，提高服务质量。
（四）迎接考核验收阶段（2012年12月初至12月底）
1、按照区物业管理工作小组制发的达标考核验收标准准备验收资料；
2、接受区物业管理工作小组专班对我街老旧物业服务工作进行达标考评验收。
三、工作措施
1、加强目标管理。街道办事处与各社区签订目标责任书，推进老旧住宅区物业服务工作全面落实到位。
2、建立完善制度。
根据区人大常委会年度工作安排，本月上旬，我委组织部分区人大代表在常委会于正亚副主任的带领下，对全区老旧小区整治和长效管理情况进行了视察调研。视察调研组实地察看了先锋街道小海新村三期项目实施现场，召开了座谈会，听取了各个街道和相关部门的情况汇报。现将有关情况汇报如下：
一、基本情况
我区作为盐城市区的主板块和老城区，在市区范围内共有住宅小区624个，其中建于1998年前的老旧小区有446个，总建筑面积738.48万平方米。老旧小区实施市场化管理的仅34个，占老旧小区总数的7.6%；单位自管的老旧小区有149个，占老旧小区总数的33.4%；目前仍处于无人管理状态的老旧小区有256个，占老旧小区总数的57.4%，总建筑面积达441万平方米。由于老旧小区建设标准低，又年久失修，基础设施缺损严重，加之卫生、秩序无人管，因此脏乱差的现象比较突出，居民反响强烈，成为全市创建文明城市的一个软肋。
今年以来，我区将通榆新村四期、梅园新村、洋东新村东区、小海新村三期、开元小区、纺配组团及周边、化纤厂家属区等7个老旧小区综合整治工作列入到为民办实事工程中。至目前，小海新村三期整治项目已正式开始实施，104间违章搭建已全部拆除，代建车库已开始施工；纺配组团及周边、开元小区整治项目已开工整治，梅苑新村项目即将开工；洋东新村东区整治项目已于开标，即将施工；通榆新村四期整治项目已开标公告，并将于9月1日开标；化纤厂家属区整治项目招标文件正在审核，根据市整治办意见，拟在该小区4号楼纠偏与加固工作实施后，再行启动小区整治工作。
二、存在问题
（一）老旧小区综合整治方面：一是整治工作需要协调的矛盾面广量大。老旧小区综合整治工作涉及群众切身利益。在改造过程中，部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。二是拆违工作难度大、进展慢。老旧小区由于建设年代比较长，居民法制意识淡薄，违章搭建、毁绿种菜、乱推乱放等问题普遍存在，个别业主为了个人利益，非法阻碍拆除违章，给综合整治工作带来相当大的困难。三是整治方案几经反复，给整治工作的进度带来影响。老旧小区整治方案、招标文件、招标预算价需经市、区财政、审计、造价等多部门审核，部门与部门之间的衔接有时跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客观上也使得工程整体进度相对滞缓。整治工作涉及市里面多部门，协调难度大。
（二）物业管理方面：一是物业费收缴矛盾突出。老旧小区的居民缺乏缴费意识，导致实施有效的物业管理难度很大。一些有物业管理的小区，由于物业服务内容与收费之间无统一行业标准，物业公司和业主双方期望不一致，物业公司因物业费收缴不齐导致服务水平不断下降，并容易形成恶性循环，物业公司与业主之间矛盾尖锐。二是业主委员会作用不明显。业主大会、业主委员会是维系物业管理市场完整性的重要主体，但我区尚有为数不少的老旧小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现。另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。三是物业服务企业资质偏低。从业人员整体素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。不少物业企业用工组成主要是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多是“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高，加上工资待遇低，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。
三、工作建议
1、发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治。老旧住宅小区综合整治作为重大民生实事工程牵涉面广，需要各方面齐心协力共同推进。首先要完善相关工作机制。政府应发挥主导作用，在对全区老旧小区摸底和规划整合的基础上，要建立上下联动协调机制，及时研究解决整治工作中遇到的矛盾和问题。明确各自职责，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，引进物业管理。其次要争取居民群众的理解和支持。积极引导群众参与到老旧小区改造的决策、实施过程，充分发挥群众实现自我治理、自我服务。
2、制定无物业老旧小区托底管理五年行动计划，有序推进物业管理全覆盖。一要强化组织领导。区、街道要成立住宅小区物业管理工作领导小组，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。二要细化总体方案和年度计划。在充分调查研究的基础上，制定五年实施方案，明确每年完成的目标，并分解落实到每个街道。三要积极开展试点。探索不同的模式，逐步建立健全以市场运作为主，以业主自主管理为辅的长效管理机制。四要积极争取市政府支持，建立经费投入保障机制。建立物业管理服务扶持基金，市、区财政每年安排补贴资金，主要用于：老旧小区改造经费；业主委员会、物业服务企业考核和培训经费；主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。五要加强宣传教育和舆论引导。大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，让广大市民了解政策，强化物权意识，强化责任意识和自律意识；引导广大业主树立花钱买服务的消费意识，切实增强履约观念；引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。
2019年为我市“智能物业推广年”，为加强和改进我区物业管理工作，切实提高物业服务水平和服务质量，切实改善人民群众工作、生活环境，让人民群众更有获得感，将物业服务网络推广、业主委员会成立指导工作列为全年的重点工作内容。并进行了五城联创小区卫生环境整治、小区安全检查、老旧住宅小区改造调查、住宅专项维修资金管理等工作；积极完成了燃气、房地产开发动迁、供暖、供水、节水等相关行业的协调指导工作。
我区居民小区主要有三类，一是政府拆迁类，即沉陷区治理、棚户区改造、城中村改造等新建小区；二是商业开发类小区；三是老旧住宅小区。目前我区有物业服务企业现有15家，物业管理居民小区13个，住宅楼361栋，面积132万平方米。无物业管理小区20个，住宅楼64栋，面积20万平方米。其中高层住宅楼49栋，电梯111部。
1、组织物业企业开展小区卫生清洁月活动，加大宣传力度，设置2块与物业管理相关的政策法规“宣传板”，对群众进行宣讲解答。悬挂宣传标语12条，展板六块，和平物业公司、清晟物业、林和物业对小区内的化粪池进行了清掏。对存在隐患的墙体进行了修补。
2、及时受理群众信访、投诉问题。截止目前，已处理供热采暖、下水堵塞等投诉150余件，办结人大代表、政协委员提案15件。
3、组织参加政务公开日活动，设置展板1块并为市民详细解答了全新的《辽宁省物业管理条例》。
4、按照《关于加强住宅小区电梯运行情况状况排查的通知》文件要求，组织各物业服务企业对全区的电梯运行使用情况进行了认真排查。并进行了物业服务企业管理项目情况调查。多次召开小区物业管理协商会。
5、引导各小区物业完成“创卫”所需的各项配合工作，下发《清河门区关于做好阜新市创建部级卫生城市住宅小区环境整治的通知》。
6、对全区老旧小区进行了摸排工作，编制了老旧住宅小区十四五规划。我区现存2003年前老旧小区楼体49栋，总面积15.91万平方米（不包含矿家属楼）。
7、制定了《清河门区城乡居住环境整治工作方案》。
8、制定了《清河门区物业管理办法》。
9、制定我区《2019年燃气安全专项整治行动方案》，并对辖区内两家燃气生产经营企业进行了检查指导。
10、制定了《清河门区黑臭水体管理办法》。
11、开展物业质量提升年活动，编制《物业质量提升年实施方案》，选聘10名物业服务质量义务监督员。
12、制定下发《关于加强住宅小区安全管理工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境卫生专项整治行动的通知>>、<<关于全力做好住宅小区“保平安、迎大庆”工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境综合整治助力“五城联创”工作>>的通知。
13、请第三方专业机构开发了住房维修资金收集归纳系统，现已投入使用。做到更好的分摊到户，以便及时的对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。
14、开展政务服务网上办理录入工作，力争做到已公开政务服务事项全部上网。
15、全年申报2019年新增债劵项目三个，包括：清河门区城市污水处理厂（二期）建设工程、清河门区城区道路小街小巷维修工程、清河门区城区排污管网建设工程；2020年新增债劵项目1个，为：清河门区城区排污管网建设工程。
16、每周对清河门区城乡建设工作进行日常巡查。
二、乡村建设方面
我区下辖两个乡镇：
乌龙坝镇镇政府驻朱家屯，人口1.20万人，面积47.5平方千米，辖8个村委会：关家屯、老爷庙、岭东、靠边屯、朱家屯、细河堡、吴家窑、蒲草泡。
河西镇镇政府驻河西，人口1.15万人，面积45.5平方千米，辖7个村委会：南街、河西、六台、后窑、邢家屯、三道壕、东堡子。
实施乡村振兴战略是党的作出的重要部署。以《关于实施乡村振兴战略的实施意见》、《关于开展宜居乡村建设的实施意见》和《宜居乡村建设实施方案》作为我区宜居乡村建设工作的重要遵循，科学推进、久久为功，努力实现农业强、农村美、农民富的目标。有效改善农村环境，根本性的改观村容村貌，使农民生活居住环境和环保意识得到明显提升。
1、我办完成了《2019年清河门区春季农村积存垃圾集中清理工作实施方案》的编制及实施工作，两镇共清运各类垃圾7300吨，出动人力868人次，清理三堆504堆，动用铲车、清运车125辆次，清理路边沟4000延长米。对全区非正规垃圾堆放点进行排查，尚未发现非正规垃圾堆放点。
2、配合两镇政府，依照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，采取“三最两就”原则，聘请第三方鉴定机构对我区150户疑似危房进行了现场鉴定，确定141户为危险等级房屋。
3、对2019年新增危房存量进行了排查，建立了疑似危房台账，两镇总计85户。其中44户C级危房，41户D级危房。“三查一访”新增建档立卡贫困户危房33户。
4、编制了《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。
5、完成2019年农村环境综合整治的实施和验收工作。
6、配合两镇完成了农村垃圾体系建设申报等工作。
7、完成农村“厕所革命”工作，拟建设乡村水冲公厕2座。已完成选址、“三通一平”等前期工作。
三、存在主要问题：
1、年久失修的过保小区及无外墙保温的小区，现存在严重安全隐患，砸人、砸物事件时有发生，亟需政府协调纳入棚改修缮，或纳入市老旧小区改造范围。
2、多数小区面临弃管或即将弃管的问题，我区多数小区未成立业主委员会，小区业主与物业服务企业矛盾重重，难以沟通。以至于进入物业费收缴率偏低、物业服务质量欠佳、企业与业主互不信任的恶性循环。
3、棚改小区小高层电梯存在运行困难的问题。部分业主选择不交电梯费，导致另一部分业主承担高额电梯运行费用，无法就现有收费标准达成共识。
4、对全区的基础设施建设情况掌握不准确、数据更新滞后，与交通发展公共设施服务中心掌握数据没办法做到实时共享。基础设施建设项目申报滞后。
5、无完善的商品房销售管理机制，无法准确掌握辖区内商品房销售及库存情况。
四、下一步工作计划：
1、进一步规范维修基金的使用程序，积极电子信息平台的录入工作，以便及时对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。
2、对《辽宁省物业管理条例》内容进行广泛宣传。邀请市小区办同志对《条例》进行解读，对如何成立业主委员会进行指导，并做好物业企业培训、监督管理等工作。
3、稳步推进《阜新市人民政府关于深入推进宜居乡村建设的实施方案》的实施，巩固成果并开展以村屯为单位的“六边三堆”整治工作，及农村“厕所革命”等可以从根本改善农村人居环境的各项相关工作。
4、贯彻落实《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。
5、对两镇危险房屋进行进一步登记排查，确保我区脱贫攻坚农村危房改造工作顺利完成。
6、联合区安监局对我区燃气经营企业进行联合检查，并进行安全宣讲。
7、积极与市物业办沟通，争取将24栋无住房维修基金的沉陷治理楼体列入老旧小区改造范畴。
工作实施方案
（征求意见稿）
为深入贯彻党中央、国务院，吉林省委、省政府推进城镇老旧小区改造的决策部署，按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《吉林省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（吉政办发〔2020〕30号）精神，结合我市实际，特制定此实施方案。
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实视察吉林重要讲话重要指示精神，坚持以人民为中心的发展思想，贯彻新发展理念，按照高质量发展要求，认真解决城镇老旧小区市政基础设施不完善、环境及配套设施不完备、服务设施不健全等突出问题，全面提升基层治理能力，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
二、基本原则
（一）坚持以人为本，精准施策。以满足城市居民需要为工作出发点和落脚点，既尽力而为又量力而行，征求居民意见并科学确定改造内容和目标，动员群众参与，顺应群众期盼，推动建设新型绿色完整社区。
（二）坚持统筹规划，因地制宜。以社区为单位，落实“一区一规划”，鼓励打破小区分割，统一设计、改造、管理，集中连片改造，要充分体现小区特点，合理制定改造方案，对照改造内容，制定改造清单，确保居住小区的基础功能，优化小区内部及周边区域，努力拓展公共空间和配套服务功能。
（三）坚持机制创新，共建共管。以加强基层党建为引领，将治理能力建设融入改造过程，建立和完善基层党组织领导和基层群众自治机制，加强社区治理体系建设。充分调动居民与小区相关联单位和社会力量积极性，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。
三、任务目标
根据各区前期申报和省住房和城乡建设厅批复，2021年计划改造全市老旧小区58个，涉及住宅楼433栋、建筑面积267.04万平方米、居民2.9万户。计划4月底前完成施工招投标等前期准备工作并全面开工，11月底前完成竣工验收。
四、改造内容
按照基础类、完善类、提升类三类改造内容，结合城市更新，对老旧小区及周边区域的改造内容进行完善和提升。
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。充分考虑5G网络设施建设，支持可再生能源应用，做好节能、节水器具推广等工作。
五、组织机构及责任分工
深入落实老旧小区改造工作领导小组推进机制。市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，成员包括市直相关部门和各区政府、开发区管委会。领导小组办公室设在市住建局，负责综合协调和日常工作，办公室主任由市住建局局长兼任。各区政府、开发区管委会作为改造工作的实施主体，成立推进领导小组，每个改造小区成立指挥部（临时党支部），负责具体推进改造工作。具体分工如下：
（一）市住建局
1.组织协调全市老旧小区改造工作。
2.组织各区政府、开发区管委会编制老旧小区改造可行性研究报告，并进行投资、内容、规模初审。
3.对改造小区进行调度、督导、协调和不定期抽查。工程结束后，会同相关部门组织综合验收和绩效考核工作。
4.按照改造一个接管一个的原则，督促、指导各区政府、开发区管委会对改造后的小区建立长效管理机制。
5.协调供热、燃气、供水企业进行管网新装和旧有管网改造升级。
6.对小区下水管网更新改造、小区内道路及配套设施改造规划提供技术支持。
7.指导各区政府、开发区管委会招投标工作。
8.指导各区政府、开发区管委会办理开工前各项手续。
9.指导各区政府、开发区管委会对施工质量和现场安全进行日常管理。
（二）各区政府、开发区管委会
1.各区政府、开发区管委会是改造的实施主体和后续管理的责任主体，负责统筹安排本区内“十四五”改造计划和当年老旧小区的改造计划；结合小区实际情况，在充分征求业主意见的基础上，每个小区制定一个改造方案。发挥街道、社区的主导作用，结合基层党建工作，积极组织发动群众、驻区企事业单位、社会团体投入到改造工作中。
2.对改造小区的违法建（构）筑物进行拆除。
3.依据相关规定和程序，组织项目的立项审批、前期手续办理、工程招标及施工管理工作。
4.负责工程施工质量、施工安全和文明施工管理；负责工程的验收和结算评审工作。
5.确定物业管理模式，建立长效管理机制。
6.负责改造资金筹集及拨付工作。
（三）市发改委
负责项目立项审批相关工作；指导各区政府、开发区管委会积极争取国家发展改革委有关各类资金和政策，支持各区通过创新融资方式，推进老旧小区改造。
（四）市财政局
与市住建局、市发改委共同配合，积极向上争取资金，筹措市级配套资金；做好资金拨付、监督和管理工作。
（五）市委组织部
指导各区政府、开发区管委会做好基层党建引领老旧小区改造及社区综合治理工作。在整治老旧小区改造后，积极推行“红心物业”管理模式。
（六）市委宣传部
将老旧小区改造作为惠及百姓民生的重点工作，加大对老旧小区改造先进典型的报道，为改造工作推进营造包容、理性、积极的舆论氛围；运用多种方式不断提高市民文明素质和城市文明程度。
（七）市教育局
指导和支持老旧小区改造所涉及托幼服务事业及设施的推进和完善工作；结合老旧小区改造工作，加强幼儿园、中小学校建设和管理。
（八）市公安局
结合老旧小区改造工程，同步实施“雪亮”“天网”等视频监控系统工程。
（九）市民政局
支持和规范服务性、公益性、互助性社会组织发展，引导社会组织、公民法人参与老旧小区治理，形成多元共治、良性互动的老旧小区治理模式；推动老旧小区改造涉及民政方面养老服务设施建设。
（十）市规划和自然资源局
指导并配合各区政府、开发区管委会做好老旧小区违法建（构）筑物的认定、改造项目与相关规划的衔接工作，对老旧小区内超过审批期限的临时建（构）筑物进行查处；指导开展老旧小区规划设计工作；对于老旧小区改造中的扩建、新建项目缩短时限和流程，加快审批工作；根据国家及省市政策，落实老旧小区改造项目规划审批、验收等环节的改革措施。
（十一）市城管执法局
监督并指导各区政府、开发区管委会改造小区内违法建（构）筑物的拆除工作，对小区内未经审批的违法建（构）筑物进行查处；将整治改造后的小区纳入网格化管理体系，实现管理常态化。
（十二）市文广旅局
指导老旧小区改造的历史文化挖掘、保护、提升工作，适应群众需要完善文化设施。
（十三）市卫生健康委
指导各区政府、开发区管委会结合老旧小区改造调整完善基层医疗卫生机构及托育服务设施的布局；支持老旧小区医疗服务事业发展及相关设施完善工作。
（十四）市市场监督管理局
组织做好改造小区内配套建设各种食品店、便利店等监管工作；指导做好加装电梯的安装监督检验和定期检验工作。
（十五）市体育局
根据老旧小区改造具体设计方案，对已改造完成小区安装、完善体育健身设施。
（十六）市政数服务局
依据国家和省有关老旧小区改造的政策指导文件，精简审批流程，搭建绿色审批通道，协助加快完成老旧小区改造各项前期手续办理。
（十七）市通信管理办公室
协调各通信专营单位配合各区做好小区内线缆改造落地，楼道内线缆入槽等相关工作。
（十八）市供电公司
同步实施小区供电系统更新改造，包括户外箱变、变压器、线缆、分支箱、楼道内等全部供电设施设备；配合做好管线整理工作。
（十九）市水务集团、各供热公司、各燃气公司
按本方案要求，组织实施小区内供水、供热、供气管网的更新改造。
（二十）市城建集团
负责组织在小区内新建地下通讯管廊并负责与各运营商对接做好线缆入廊工作，做好日常管廊的养护管理。
（二十一）吉视传媒、移动公司、联通公司、电信公司
组织更新老旧线路、拆除废弃设施，组织将室外架空线缆敷设新建地下线缆管廊内，将楼道内线缆敷设进入电缆桥架内。
六、工作步骤
（一）编制改造方案
各区政府、开发区管委会按上级工作要求，每个实施改造的老旧小区（片区）要编制一个改造方案，方案应按标准格式编制，包括“编制依据”、“小区（片区）现状调查及分析”、“小区（片区）改造内容及设计”、“组织实施”、“投资估算及资金筹措”和“其他”（其他说明的内容）六部分。方案编制应充分结合“海绵城市”和“智慧城市”等理念。
完成时限：2021年3月5日前。
（二）改造方案的联合审查及上报
市老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称“市旧改办”）组织市发改委、财政、规划和自然资源、生态环保、人民防空、行政审批服务、城市管理等部门，街道办事处、居民委员会、居民代表，以及电力、供水、排水、供气、供热、通信、广播电视等专营单位对改造方案进行联合审查，将修改确定的改造方案上报省住房和城乡建设厅旧改办。
完成时限：3月10日前完成审查，3月15日前完成上报。
（三）项目前期手续的办理和拆违
各区政府、开发区管委会要精心准备，加快办理工程建设的各项前期手续，市、区两级各行政审批服务部门要按照国家及省市有关老旧小区改造工作简化审批事项及流程的相关要求，加快审批和服务。各区政府、开发区管委会要联合市执法、规划和自然资源等部门，摸排改造小区内违法建构筑物数量，组织精干力量，全面开展违建清理，同步加快完成各改造项目招投标工作，为改造施工创造先决条件。
完成时限：4月30日前完成。
（四）组织地下管网改造
各区政府、开发区管委会要积极与各供水、供热、供气、供电、通信、广播电视专营单位对接，形成管线改造计划，协调城建集团开展地下管廊建设，为管线改造及落地创造条件。各管线专营单位要抓紧完成改造计划制定，落实项目资金，提前做好各项开工准备。
完成时限：5月1日前开工，5月末竣工。
（五）全面组织工程建设
各区政府、开发区管委会要优选施工单位和监理单位，严格按照批准的施工图设计，组织各小区全面开工建设。要加强工程质量管理，严控施工材料质量，落实施工现场安全管理，规范操作环节，确保文明有序施工。老旧小区改造工作指挥部、老旧小区改造监督委员会对施工全程进行监督，对发现问题及时反映上级有关部门。
完成时限：5月末开工、9月末竣工。
（六）竣工验收
项目完工后，由各区政府、开发区管委会组织区级相关部门、建设单位、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工结算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。各区政府、开发区管委会统筹，街道、社区及小区业主委员会按照确定的建后管理模式，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。
完成时限：11月末完成竣工验收。
七、保障措施
（一）加强组织领导。各区政府、开发区管委会要高度重视、提高站位，充分认识老旧小区改造的重大意义，主要领导要全力保障，分管领导要牵头推进，明确职责分工，坚持专人负责、专班推进，按照“图表化、清单化、模板化、机制化”要求，抓好贯彻落实。各成员单位要加强条块协作，发挥部门职能，统筹协调解决改造中出现的各类问题。
（二）强化党建引领。建立以社区为中心，驻区党政机关、企事业单位、社团组织、业主党员组成的新型党组织模式。在老旧小区改造及推进并建立成效管理机制工作中，发挥领导作用和党员的模范带头作用。
（三）健全实施机制。
1.建立健全各方参与机制，各区政府、开发区管委会要充分发挥社区党组织作用，搭建社区沟通议事平台，开展多种形式的基层协商，促进居民形成共识。建立居民参与改造方案的制定、配合施工、参与工程实施和质量监督、评价和反馈小区改造效果的工作机制。依托改造工程指挥部，推动设计师进社区、小区，辅导居民有效参与改造。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。教育、民政、卫生健康、文化旅游、体育等部门在安排项目、资金计划时向老旧小区内的项目倾斜。吸引社会力量参与各类公共服务设施配套建设和运营。
2.建立项目统筹推进机制。各区政府、开发区管委会要明确项目实施主体，制定工作流程图，健全项目管理机制，推进项目有序实施。对纳入年度改造计划的项目，要制定改造方案，统筹安排各项改造内容，5月底前要完成立项、可研、初设、施工图设计、工程招标、开工报告等前期工作。要科学安排工程时序进度，强化工程实施的协调调度和关键点管理，确保完成主要改造任务并投入使用。落实建设单位质量安全首要责任以及设计、施工、监理等企业主体责任，杜绝安全隐患，加强隐蔽工程质量监管。全面做好工程验收移交工作。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。
3.建立完善小区长效管理机制。各区政府、开发区管委会做好老旧小区改造与社区治理体系和能力建设有机结合，将小区长效管理纳入改造实施方案同步推进，倡导“施工+物业”改造模式。建立健全基层党组织领导，成立改造监督委员会，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。
（四）建立共担机制。
1.合理落实居民出资责任，各区政府、开发区管委会要积极推动居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。鼓励有需要的居民同步进行户内改造或装饰装修、家电更新。鼓励居民在达成一致共识、资金落实到位、房屋检验合格、现场具备安装条件、建后管理责任明确的条件下，对既有住宅加装电梯，对属于改造范围内的老旧小区，可按照相关政策给予专项补助。
2.创新项目融资模式。各区政府、开发区管委会要积极争取国家补助资金，借鉴其他城市优秀经验，做好项目包装，算好专项收益，积极申请国家专项债，落实资金保障。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对老旧小区改造提供信贷支持。可通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等，统筹政策资源，筹集改造资金。有条件的老旧小区及周边新建、改建扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出；以社区为单元，结合老旧小区改造与城市更新相统筹方式，形成片区改造项目。吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营。
3.保障市、区两级财政匹配资金。市、区两级财政部门要积极筹措资金，按1：1比例补足资金缺口，保证项目的顺利启动和有序推进。
（五）加快改造项目审批。结合项目审批制度改革，精简改造项目的审批事项和环节，对符合条件的项目，可合并简化报批文件和审批程序。可通过多方联合会商形式明确优化简化改造实施方案审批程序、材料的具体要求，并作为改造项目审批及事中事后监管的依据。在符合国土空间规划的前提下，对不涉及规划条件调整、重要街道两侧外立面改造的项目，无需办理用地规划许可证和建设工程规划许可证，由市规划和自然资源局在会商意见中明确，并可在会商意见中明确简化规划许可的其他措施。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，建设单位履行告知承诺后，可不进行施工图审查。改造项目完工后，由项目建设单位召集相关部门、参与单位、居民代表等进行项目联合验收。近期，市政府将下发具体加快审批的指导意见。
（六）开展引入社会资本可持续发展机制试点。各区政府、开发区管委会要深入推广代建制，学习借鉴“劲松模式”及北京“鲁谷项目”的投资、建设、运营一体化服务模式（EPC+BOT），积极引入社会资本参与，将老旧小区改造与党建引领、完善社会公共管理、物业管理有机结合，形成长效机制。原则上每个区要选取一个改造项目开展试点，要选取实践经验丰富，具有一定实力的企业参与老旧小区改造，在改造方案阶段全面介入，做好工作衔接。加大对试点小区的政策、资金支持，在依法依规条件下，采取多种形式，让企业获取合理利益，实现企业投资平衡，达到持续发展目的。
（七）明确管网改造方式。
1.供水、供热、供气改造方式。各区政府、开发区管委会与供水、供热、供气单位签订代建合同，各专营单位按代建合同的约定组织工程设计、招标、施工、工程结算的审核、工程款的拨付等，并参与工程验收。工程标准由各专营单位按吉林省老旧小区改造相关标准和行业标准确定，各区政府、开发区管委会统筹安排确定管线位置、回填要求、施工顺序、竣工时间。国家补贴资金到位后，按代建合同约定由区政府拨付给各专营单位，再由专营单位按合同约定拨付给各施工、设计、监理等单位。国家补贴资金不足部分，由各专营单位自筹解决。工程竣工后，各区将地下管网设施的维护管理权移交给各专营单位，改造后的地下管网设施设备产权按照法定程序向各专营单位移交。要做到应改尽改、一次到位，5年内不得重复改造挖掘。要确保实际改造规模与可研批复规模基本一致，如实际改造规模低于可研批复规模，国家补贴资金按相应比例折减。
2.通讯管线改造方式。授权市城建集团作为地下通讯管道的运营主体，开展地下通讯管道的建设运营和日常管理。联通、移动、电信、广电等运营商负责通讯线路改造落地计划的制定、资金落实和组织实施。各运营商可与市城建集团协商签订地下管线委托运营的协议，市城建集团在一定期限内降低管线入廊收费以补偿各运营商的管线改造成本。
（八）实施绩效管理。将老旧小区改造工作纳入对各区政府的绩效考核项目。市旧改办要加强监督指导，建立项目管理制度和日常调度通报机制，以人民群众满意度和受益程度、改造和财政资金使用效率作为重要指标，建立健全绩效考核标准和办法，做好年度绩效考核工作。
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