论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
4 20世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。
(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
4 20世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。
(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
论文摘要：本文对营运资本进行了重分类，并以2003-2006年在沪、深两市上市的房地产公司作为研究样本，利用固定效应模型对其营运资本结构与公司价值的相关性进行了实证研究。
本文对营运资本进行了重分类，并以资金密集型的房地产上市公司作为研究对象，系统地分析了其营运资本结构对公司价值的影响。
一、研究假设
本文的营运资本是指净营运资本或营运资金，即流动资产减去流动负债后的余额。我们将营运资本分为 金融 营运资本和经营营运资本。具体分类见表1:
根据国内外已有的研究成果，我们提出如下假设:
假设1:营运资本周转天数、应收账款周转天数与公司价值负相关。
假设2:一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值负相关。
假设3:预收账款与营业收人之比与公司价值负相关。
假设4:预付账款与营业成本之比与公司价值正相关。
假设5:“经营流动资产/总资产”与公司价值负相关。
假设6:金融流动资产负债率与公司价值正相关。
二、变量定义、样本选取与计量模型
1.变量定义。本文研究中的各个变量及其具体情况详见表2。
(1)衡量公司价值的变量。本文用托宾q值衡量公司价值，托宾q值为公司资产的市场价值与其重置成本之比。其中:资产的市场价值为普通股市场价值和债务账面价值之和，普通股市场价值为年末最后一个交易日的收盘价乘以普通股股数;而资产的重置成本用资产的账面价值代替。非流通股的市场价值根据每股净资产折算，以此重新估算托宾q值从而减小估算误差即:t流通股股数x每股股价+非流通股股数x每股净资产+负债总额)/总资产。
(2)衡量流动资产与流动负债的内部变量。与其他行业的公司相比，房地产公司的应收账款在流动资产中所占的比例相当大，是一项极为重要的流动资产。而且房地产公司在土地储备方面所占用的资金数额很大，导致预付账款的金额通常很大。房地产公司的产品一般是先销售后“生产”，从而预收账款在流动负债中所占的比例很大。故选取以下4个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①应收账款周转天数:反映房地产公司应收账款的周转速度。②一年以上的应收账款占应收账款总额的比例:反映房地产公司的应收账款的回收风险。③预付账款与营业成本之比:反映预付账款的周转情况。④预收账款与营业收人之比:反映预收账款的周转情况。
(3)衡量流动资产与流动负债相关结构的变量。在对营运资本进行分类的基础上分析流动资产与流动负债的结构，可以更准确地反映营运资本结构。故选取以下3个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①营运资本周转天数:反映营运资本项目之间相互转换的时间。②经营流动资产/总资产:反映公司的营运资本投资政策。③ 金融 流动资产负债率:反映目前有多少资金能用于偿还短期借款等流动负债项目，反映了金融营运资本结构。
2.样本选取与计量模型。本文样本数据来源于wind资讯。在样本的选择上进行了如下考虑:剔除st公司和pt公司;只选择可发行a股的公司;剔除数据不全及主营业务收人占总收人的比例小于50%的公司。最终，将2003 2006年在沪、深两市上市的45家a股公司作为样本公司。
本文采用的是面板数据，我们首先通过hausman检验来确定使用哪种计量模型。通过eviews5.1软件 计算 得出如表3所示的结果:
根据表3的结果，选择固定效应模型。模型如下:
其中:tqi:是因变量，即托宾q值;ui是第i个单位的个体效应;氏是斜率。假设个体效应ui是常量，其他随时间而变的因素的作用归人随机项eit中。
三、研究结果
我们采用最小二乘法进行回归分析，运用eviews5.1软件计算得出的结果如表4所示:
表4中，r2的值为0.748 220，说明整个模型的拟合优度较好;t统计量的绝对值均大于1.2，表明模型中各变量都通过了检验;而从f统计量可以看出，模型中自变量与因变量的线性关系显著;prob ( f统计量)=0，说明模型的整体效果很好。根据表4的结果，可以得出以下结论:
第一，营运资本周转天数通过了显著性检验，但是相关系数与预期的相反。从影响营运资本周转天数的因素和房地产公司营运资本的特点着手，我们可以发现导致这种现象的主要原因是，政府部门对房地产行业实施宏观调控，陆续出台的一系列文件和法规涉及房地产行业的各个环节，这都影响了房地产公司的营运资本周转天数，尤其是对存货的周转影响很大，从而导致回归结果与预期的相反。
应收账款周转天数与公司价值表现为显著的负相关关系，应收账款周转速度越快，满足公司日常经营需要的资金数额就越大。因此，加强房地产公司应收账款的管理有利于公司价值的提升。
第二，一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值存在显著的负相关关系。一年以上的应收账款一般都存在较大的回收风险。一年以上的应收账款占应收账款总额的比例越小，说明公司收回应收账款的能力越强，公司的价值也就越大。
第三，预收账款与营业收人之比与公司价值表现出显著的负相关关系。预收账款与营业收人之比越大，说明公司将负债转化为资本的能力越弱，公司的价值也就越小。
第四，预付账款与营业成本之比与公司价值表现为显著的正相关关系。预付账款与营业成本之比越大，说明公司的资本越雄厚，公司有足够的资金用于购建长期资产，公司的价值越大。
第五，“经营流动资产/总资产”与公司价值表现为显著的负相关关系。我们可以根据经营流动资产在总资产中所占的比重来判断公司选用的是激进的还是稳健的营运资本政策。“经营流动资产/总资产”的值越小，说明营运资本政策越激进，那么公司的价值也就越大。
调控密码解析
放眼2011年全球经济，美元疲软、欧元动荡、日元起伏、人民币升值，全球金融格局正在经历大变局，由此引发的全球经济震荡和不确定性正在加剧。在全球经济一体化趋势加强和政策调整的背景下，中国经济发展正面临全新的挑战和机遇。
中国经济总量虽然跃居世界第二，但从人均经济总量、经济结构、经济增长方式等诸多经济增长质量因素看，中国与欧美、日本等经济发达国家还存在很大差距，连续多年的经济快速增长虽使中国经济总量快速提升，规模放大，但当下的中国经济却不得不面临诸多问题和压力，以内需消费为主的经济增长结构尚未调整到位，过分依赖人口红利的劳动力密集型制造业生存越来越难，高耗能、重污染排放的污染能耗企业给环境和能源带来越来越大的压力；技术型、管理型、创新型一流企业相对匮乏；众多实体经济面临散、乱、小状态，缺乏核心竞争力和可持续发展能力，企业技术研发与转换能力薄弱，新兴产业、新兴商业模式创新动力不足，房地产市场及资本市场投机性成分远大于投资性成分，这些压力和困难使中国的经济发展走到了一个“十字路口”。
如何往前发展？一种选择是无视这些问题和压力的存在，继续在浮躁和投机的心态下，单一追求经济总量的快速增长，忽视经济质量和结构的改善与提高，忽略对环境保护和能源掠夺性；另一种选择是科学调整经济增长方式与结构，在确保经济运行质量提高的前提下，使经济稳步增长（可放慢经济增长速度），从而挤掉经济发展中的泡沫成分，减少疯狂投机氛围的蔓延，最终使经济增长安全着陆到“长期可持续稳定发展”的轨道上来。在这个路口，中国选择了后一种路径，以科学发展观做统领，转方式、调结构，所谓“最严房地产市场”调控正是在这一大背景下推出的。
2011年末，显现的中国楼市“量价齐跌”和浓厚的市场观望气氛已经无可争议地显现了房地产调控的效果。这让很多人会回忆起2008年下半年，在全球金融海啸引发的危机时期，国内房地产业寒风阵阵。为应对金融危机，国家推出了系列刺激行业消费和经济发展的政策，同时启动了4万亿基础建设投资拉升促进经济发展，2009年春季开始，房地产业快速苏醒。至2010年底，房价一路攀升，政策暖风，大资金的涌入加上投机氛围的加剧，使房地产业的泡沫成分迅速加大。
在这一节点，如果没有强有力的措施遏止泡沫的放大，受影响的将不仅仅是房地产业，更是中国经济的正常稳定发展。正是在这种背景下，系列调控政策相继出台，加上未来几年保障房建设方案实施，强势控制因房价过快增长产生的泡沫，同时让更多住房困难家庭和个人居有其所，最终使中国房地产业暂停狂奔的脚步，逐步回归理性，同时建立起既利于市场健康发展的房地产市场供应体系，又有利于稳定民生的保障房供应体系，最终使中国经济在复杂多变的全球经济震荡格局中保持稳健发展，走出一条属于自己的特色发展之路，这正是调控的意义所在。
如何“过冬”？
面对房地产业调控，开发商如何顺利“过冬”？截至2011年年底，实施限购令的46个城市中，已经有包括北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、福州、长春、厦门等城市在内的20多个城市明确宣布2012年将继续推行限购令，与此同时，银行依然在收紧对房地产业的贷款政策，大批保障房的供应正逐步影响一批以年轻群体为购买主力的中低端市场。从政策及市场层面看，2012年将成为中国房地产业十几年来最漫长最寒冷的深冬。如何“过冬”，不妨从以下几方面入手：
1．回归理性，合理谋划资金与市场销售，在限购政策下，房地产投机性甚至投资性购买受到严格限制，市场将主要集中在自住型需求上，开发商应针对企业资金实力，制订科学合理的销售规划。从房价到产品推广策略要做出调整。资金实力强的企业，可适当拉长销售周期，提高楼盘品质，以较好的品质和性价比赢得市场，资金实力差的企业应理性面对市场，通过价格调整等手段缩短销售周期。
2．扩展房地产融资渠道，调整、控制开发建设节奏。面对银行收紧的政策，开发商只能通过多种形式的融资渠道，获得维持“过冬”的“干粮”，同时通过调整开发建设节奏“节衣缩食”来“过冬”。
3．加大项目合作力度，寻求多种形式灵活的合作，开发商应针对项目情况和自身能力做出科学决策，如果资金能力明显不足，应积极寻求合作伙伴“抱团取暖”，甚至可考虑将项目转让。
楼市春天还会来吗？
从国家战略层面看，调控是为了经济稳健可持续发展，房地产业及相关产业在中国经济总量中占有较高的比重，从长远看，适度降低房地产业在经济总量中的占比，促进内需消费增长，调整产业结构，是未来中国经济发展的主要策略。
但降低房地产业在经济总量中的占比不是短时间内能完成的，同时与房地产业相关联的产业众多，加上中国城市化进程的推进，未来中国房地产业发展还具有较大的空间，调控更多的是让房地产业发展重回理性、健康、可持续的发展轨道上来，而不是让房地产倒下。
以居住地为口径，2010年中国城镇化率为49.95%，如按户籍，中国城镇化率为28.1%，13.4亿人中，中国尚有9.63亿农业户籍人口，其中有2.92亿人统计进了城镇人口。由此看，与发达国家相比，中国城市化发展的空间还很大，这就注定了房地产业在未来十年乃至二十年里依然存在产业发展空间。
我们必须看到调控后的中国房地产业发展正处在“转型期”，从单一的追求利润、规模向品牌、品质转型，从疯狂的投机到理性的回归，从简单粗糙的产品向富有科技、文化含量的人性化产品升级，从资源、能源浪费型产品向节能环保型产品转型，由诚信缺失、无序竞争向规范诚信转型。可以预见，未来房地产业将逐步进入成熟规范的发展期，品牌、资本、产品创新升级将成为企业在行业存活和发展的根本。
【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获
2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。
一、房地产税收种类及其作用
房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。
1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。
2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。
3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。
二、我国房地产税收政策动态
1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限制；对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求（简称“国六条”），国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。
“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍；将外商投资企业和外国企业（以下简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。
2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。
（1）营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。
（2）个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。
三、税收政策调控的效果
2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。
1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到10%），对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。
2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。
3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。
4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。
现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。
四、结论与建议
1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。
3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。
4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。
【参考文献】
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放开限购看上去可以免于指责。毕竟，限购本身就是政府对市场的不正当干预，对人们的“市场权利”的限制。但问题不在这里，而是政府的“救市”情结。为什么总是想着要“救市”？不是说了让市场在资源配置中起决定性作用吗？
而这种“救市”，把房地产利益链最后的一点秘密都抖了出来：原来，最怕房价下跌的，除了开发商、房地产的寄生阶层（炒房者等），还有某些地方政府。
那么多年来，房地产业的暴利性和政府的各类“救市”，已经付出了极为高昂的社会成本。权力对市场的干预，使市场经济总是蒙上“官家经济”的阴影。很多人在房地产上的投机性暴富，使一个社会甚至对勤奋劳动产生怀疑。房地产背后的权力、资本的社会价值排序，固化了一个社会利益食物链和心理食物链，至今无法撼动分毫，人与人之间的关系被败坏。而依赖货币“增长”（包括印钞和银行杠杆驱动）维持高房价，则不断地推高人们的生活成本。更不用说，房地产对中国经济的绑架，以及对政府和民众关系的绑架了。
很多人都已经清楚地看到，房地产本身，以及它高昂的社会成本，都注定是一场不可持续的游戏。市场经济的规律，因为权力对市场的深度介入，固然可以在一段不短的时间内无法发挥作用，但总会发挥作用，总会对扭曲它的一切进行报复。仰赖于独特的整合和控制能力，政府确实很强大，但并不是万能的。托市、“救市”，总有托不住、救不了的时候。而即使暂时能托住、救下，也只是为未来的崩溃性爆发积累更大的风险。
如果把政府视为一个人，那么，从理性的角度而言，早就应该阻止“救市”冲动，让房地产降温了。而在今天，各地方政府仍然想着“救市”，只能说明，一切就像被“集体行动的逻辑”魔咒套住一样。一个集团的成员，如果为了短期内个人利益最大化而不管整个集团的长远利益，那么，这将是一件让人遗憾的事情。
但现在，社会经济结构已经被房地产深度改变，以往的游戏很难玩下去了。“救市”有用吗？大概不会。该“入场”的已差不多“入场”了，房价的“准入门槛”不迅速降低，不会有多少人来接最后一棒。而需要追问的是，如果一个市场不靠注入会恶化民众生活处境的大量货币，不靠政府“救市”就玩不下去，这是一个什么样的市场？房价下降一点就受不了，这样的房地产市场有多危险和可怕？
可以说，“救市”不仅是一个错误，而且已经是一个伪问题。现在最紧迫的，是告别那么多年来的房地产模式，是经济结构的加大转型。现在恰是一个由风险促成的契机。我们已经错过最好的契机了。
理由可以有很多，但最根本的一条是：社会结构已经被改变，它越来越无法支持房地产的这种玩法，以及被房地产绑架的经济结构。社会结构和经济结构之间早存在深刻的分裂。而当某个市场扭曲整个社会的经济结构，破坏社会结构，对于政府的治理来说，就构成了一种威胁。毕竟，政府治理的有效，恰恰来自于它对社会强大的动员能力，它对政治结构、经济结构、社会结构的“一体化”建构。
学者金观涛、刘青峰在考察为什么中国共产党能够在和的斗争中胜出时发现，中共具有强大的社会动员能力，可以深入到农村进行广泛的社会动员，则到区一级以下就无法进行社会整合了。不顺应社会结构改变的政治经济和经济结构，本质上是脆弱的。
中国说经济结构转型已经说了很久，但到现在为止，地方政府仍然热衷于“救市”，只能让人怀疑，指向未来、体现了对执政党、政府、社会的责任担当的“转型”，能战胜眼前的“既得利益”吗？当经济结构的“转型”被忘在一边，人们有理由问一下，这对于社会的未来意味着什么？
那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？
笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。
第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。
从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。
那么，为了维护社会公正，是否就应该在不容易进行税负转嫁的地区和地段实行呢？笔者认为，由于税负转嫁会强化二手房卖方（纳税人）逃税的动机，在不容易通过提高二手房价格进行税负转嫁的地区，买卖双方可能会利用“虚假赠与”、“虚假租赁”等方式偷逃所得税，破坏税法的严肃性，腐蚀纳税人依法纳税的自觉性，进一步加深社会分配的不公。因此，其同样不适宜。
一、城市化与房地产业关系的文献综述
（一）城市化相关概念
城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。本文所研究的区域城市化，是指一个地区在推进现代化进程中，将整个城乡按照城市功能进行整体化布局，通过各城市产业功能区的建设，实现产业集群崛起和城市发展的良性互动，带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平，全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标，也是城乡一体化发展的必然结果。
（二）房地产业的相关概念
房地产，又称不动产，是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等）和其他房地产（包括工业厂房、寺庙）等四类。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务。
（三）城市化与房地产业的关系
从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体，城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。房地产是城市化的载体，城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房，这将使得房地产业具有巨大的市场需求，要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展，但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲（2006）使用全国31个省市2004年的相关数据，从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系，并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞（2010）使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据，研究了城市化发展对房地产价格的影响，验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。
二、河北省各地区城市化水平评价
按照城市化和区域城市化的基本内涵，城市化过程不仅是人口的积聚过程（人口城市化），还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中，吴淑莲（2006）选取的城市化评价指标比较全面一些，包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。基于河北省各地区的暂住人口比例情况，本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标：X1：城市人口占总人口比例（%），作为反映城市化水平最主要的指标。X2：非农产业就业人员比例（%）。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化，非农产业就业人员的比例便会随之上升。X3：农民人均纯收入（元）。农民收入水平提高了，才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件；同时，城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工，促进农民人均收入的增长。X4：人均国内生产总值（元）。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物，因此城市化的发展需要经济发展的支撑。河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。通过对标准化后的数据进行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表2、表3所示。按照主成分提取原则，应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见，城市化评价模型可提取2个主成分，从表2可知：X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本反映了X4的信息；前两个主成分累计贡献率为92.220%＞85%，因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。使用因子得分A（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX，作为路径分析时使用的变量数据。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）
三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价
房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容，评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合，但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中，吴淑莲（2006）选取的房地产业发展评价指标比较全面，包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标：Y1：房地产开发企业完成投资额（亿元）。指房地产开发企业年末完成的投资总额，反映了当年房地产业开发的投入水平。Y2：商品房销售面积（亿m2）。指当年商品房销售的总面积，在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。Y3：商品房平均销售价格（元）。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善，商品房的价格有一个稳定增长的趋势。Y4：城市人均可支配收入（元）。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。Y5：人均国内生产总值（元）。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据（见表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表5、表6所示。主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分，通过表5、表6中的分析可知，提取2个主成分，前两个主成分累计贡献率为85.060%＞85%，可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息，第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY，作为路径分析时使用的变量数据。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）
四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析
路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下，路径分析以线性回归分析为基础，通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解，最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系，本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平，以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。
（一）城市化对房地产业发展作用的路径
为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径，以因子分析得出的城市化两个主成分（A1和A2）为自变量，以房地产业综合评价值（ERY）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.512，接近0.6，模型拟合尚可；F值为4.196，显著系数为0.057，低于0.1；回归系数及显著水平检验结果见表7。可见，第一个主成分与ERY的回归检验显著，说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例；X2为非农产业就业人员比例；X3为农民人均纯收入。
（二）房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径
为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径，以因子分析得出的房地产业发展两个主成分（B1和B2）为自变量，以城市化综合评价值（ERX）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.722，大于0.6，模型拟合较好；F值为10.379，显著系数0.006，低于0.01；回归系数及显著水平检验结果见表8。可见，第一个主成分与ERX的回归检验显著，说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。
（三）城市化与房地产业发展的作用机理
由以上实证数据分析可知，城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响，城市人口比例直接反映了城市化的程度，农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加，改变房地产市场的供需状况，有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响，房地产投资是地区经济发展的重要力量，其中，总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用，进而反映了城市化的水平。五、促进城市化与房地产业协调发展的对策城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性，城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资，促进其发展，而房地产业的发展也能加速城市化的进展，两者之间可以形成一个发展上的良性循环。
1.房地产业可作为城市化发展的突破口之一。房地产业将发挥巨大的产业带动作用，由于关联性强，产业链长，房地产业的发展直接或间接地影响或带动多个产业的发展。根据与房地产业关联的不同，可以分为前向关联产业与后向关联产业两大类。前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业，房地产业对它们的发展起着推动作用。后向关联产业主要是指为房地产业提品和服务的行业，如建材业、机械工业等，房地产业对它们有拉动作用。近年来，我国一直把调整产业结构作为城市化建设的重要内容，房地产业是先导性、基础性产业，无论是发展第三产业还是第二产业，都要求房地产业率先发展。尽管由于房价水平涨幅过大，去年以来国家出台了一系列更加严厉的调控政策，但是调控的目标是最终实现房地产业健康理性发展。伴随着我国城市化进程的持续推进，以房地产业作为城市化和产业结构调整的突破口，依然是优化整个国民经济结构的选择之一。
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