大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。
二、房地产调控政策研究的新成果
一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。
三、进一步研究的展望
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
关键词：房地产税;改革;立法
我国的房地产税发展历史悠久，最早可以追溯到夏朝的"贡法"。现今的房地产税是指以围绕房地产为计税依据的税的总和，是伴随着房地产的开发、交易、保有和所得而征收的一系列税的综合性概念。它的税源稳定，调节范围较广，针对房地产开发、交易等环节都有不同的税种调节。房地产税也是世界各国税收法律体系中的重要内容，具有取得财政收入、调节收入分配和调节经济运行三大主要功能。因此在深化改革的大背景下，房地产税改革牵动着政治、经济、社会的方方面面。
一、房地产税基本理论
在研究房地产税法律制度之前，我们需要厘清与房地产税相关的几个概念。一是房产税，在我国通常是指1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中所规定的房产税，是房地产税的一个部分。二是财产税，以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。在国外也称物业税，是政府最主要的收入来源之一。房地产税在我国也被划到财产税之中。
房地产税具有如下特点，一是税源可靠，由于房地产税是以房地产为核心展开的，因此它的价值不会随着经济的波动出现太大的变化。二是税基稳定，房地产税税基具有宽泛的基础，它的征收范围包括了房产的开发、交易、保有等环节，且都有与之对应的税种，组成了一个综合性体系。三是调节范围广，房地产税是一个税系，是一系列税的综合性概念。其征收的范围涵盖了房产的开发、交易、保有等多个阶段的各种税，税种的多样性同时也拓展了房地产税的调节范围。四是征收复合成本高。房地产税征收庞大且分散，涉及十一个税种和多个行政部门，因此给征税工作带来了一定的难度。
二、我国房地产税法律制度的问题分析
随着经济的不断发展，我国房地产业也取得了巨大的发展，为我国的财政收入做出了很大的贡献。但是由于法律自身属性及制度的缺陷等因素，还存在着一些问题。
（一）立法位阶低
党的十三届三中全会上明确提出了落实税收法定原则，根据税收法定原则，与税收相关的纳税人、课税对象等要素只能由权力机关通过严格的立法程序来规定。依照我国《宪法》和《立法法》的有关规定，我国的税收是法律的绝对保留事项，房地产税应当由全国人大及其常务委员会来制定。但是由于《立法法》第9条又规定税收立法权也可以由人大及其常委会授权国务院实施。但对于具体如何分配，缺乏相关依据。由国务院的条例或暂行条例来规范，不仅权威性不够，而且降低了房地产税的立法层次。同时在税收实践中财政部和国家税务总局针对具体的税收问题的规章或规范性文件，也造成了现行房地产税制度的繁杂，严重影响了法律的权威性。
（二）税制设计不合理
我国在房地产税税制的设计上有一些不尽合理之处，主要问题有：一是我国房地产税的征税范围较窄，农村地区及个人的非经营性用房被排除在房产税征税范围之外。但是随着经济的发展，一些人同时拥有三套甚至更多的住房，部分城乡之间的差距逐渐缩小，小产权房等问题的不断出现，不进行改变难免有失公平。二是重流转、轻保有的税收模式下税种设计不合理，在房地产保有阶段的税种只有房产税、城镇土地使用税两种且税负低、免税范围大。三是我国计税依据的纳税额计算中主要采取从量定额方式和从价定率方式，导致在实践中不能及时反映房地产的价值，也不能起到有效的调节作用。
（三）税收管理体制不健全
房地产税制改革离不开相关制度的完善。一方面今年三月《不动产登记条例》的实施将会为房地产税制改革提供巨大的推动力;另一方面我国的房地产评估制度却存在诸多不足。当下的房产评估业务缺乏明确的法律制度进行规制，评估结果的公平、公正难以得到有效的保障，不能及时体现房地产的价值。
三、我国房地产税立法的制度完善
房地产税制改革是一个整体推进的过程，在立法改革中应当以税法的原则来指导立法和实施，落实税收法定原则、税收公平原则和税收效率原则。具体而言从以下几个方面来说明。
（一）提高立法位阶
推进房地产税制改革的过程应当是落实税收法定原则的过程，根据税收法定原则，应当将税收立法权收归全国人大，从而真正实现税收法治。但也不能否认全国人大在行使税收立法权时，可将部分权力委托行政机关行使，但是授权必须明确目的、范围和期限。否则，就等于给了行政权了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意而为。①因此应当明确税收立法权，在法律规定的范围内征税。（二）建立合理的税制体系
首先应当增加房地产保有阶段的税种。许多国家都采用轻流转，重保有的税收模式。这种模式使政府从房地产业取得相当大量持续稳定的收入，不仅鼓励了房地产的开发与交易，而且降低了公众的购房成本，满足居民对自有住房的需求。房地产保有成本的加大会减少公众投机购房行为，有效促进房地产市场的良好发展，并且作为税收的副产品，也可以调节居民收入不公的状况。②
其次，由于早期的客观经济状况，我国房产税的征收对象和范围是特定的，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是随着经济迅速发展尤其是房地产市场发生了较大变化，继续按照此标准征收是不合理的。例如非经营性房产在持有环节几乎没有任何的税负，致使消费者大量购买房产将其作为投资产品，阻碍了房地产市场的正常运行。因此我们应当将征税范围扩大到家庭住房乃至农村区域的房产，征税标准上也要使各个纳税人承受的负担与经济状况相适应，使各个纳税人之间的负担水平保持均衡，并通过税收分配促使资源得到合理有效的配置，体现了税收公平的原则。
最后，明确减免税范围。对于免征规定的条款要进一步细化到具体的条件上，例如对自住房的减免，以及依据家庭收入等标准确定减免范围。同时应通过提高空置税、消费税等来有效规范房地产炒作和不正当经营等行径从而建立起规范的房地产税费体系，引导房地产产业的健康、合理发展。
（三）完善税收征纳管理体制
首先在推进不动产登记制度的基础上，应当建立税收用途公示平台，及时向民众公示房地产税税收的使用方向和使用情况，以实现社会公众对税收的透明监督。③其次建立合理的评估机制能够真实的反应房地产的价值、市场变化以及纳税人税收负担能力。结合我国的国情，笔者认为应当将评估工作通过招投标的方式交给社会评估机构去做，这样既可以对行政机关的权力进行约束，又有利于行政机关进行监督，从而为合理征收房地产税提供依据。同时应当完善对评估结果的救济制度，建立相应的申诉制度，保障征税的可靠性和正确性。
四、结语
税收从来就不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配的大问题，甚至牵涉政府导向鼓励民众如何选择人生。④科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。房地产税收法律制度中存在的问题，随着房地产业的发展已愈加明显，房地产税收法律制度的改革势在必行。
注释：
①[美]伯纳德·施瓦茨著.徐炳译.行政法[M].群众出版社，1986.P33.
②张冰欣.论我国房地产税法律制度的改革[D].西安：西北大学，2013.
③张莉莉，秦彦敏.我国当前房产税改革的法律问题研究[J].法制博览，2013，（05）.
④郭维真，刘剑文.论房产保有之税制改革[J].税务研究，2010，（08）.
参考文献：
[1][美]伯纳德·施瓦茨著.徐炳译.行政法[M].群众出版社，1986.P33.
[2]张冰欣.论我国房地产税法律制度的改革[D].西安：西北大学，2013.
[3]张莉莉，秦彦敏.我国当前房产税改革的法律问题研究[J].法制博览，2013，（5）.
关键词:房地产制度改革完善
一、我国房地产税收制度的建立及发展
（一）我国房地产税收制度的建立
中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30日中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。
（二）我国房地产税收制度的发展
20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。
（三）我国房地产税收制度现状
到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
二、我国现行房地产税收存在的主要问题
（一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。
“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。由地方费用摊派引起的间接“费挤税”，其典型表现是城市教育费附加税的征收。严格说，它并不与政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。欠合理的地方税收规定引起的直接“费挤税”。在房地产税收征收中，某些地方的一些不成文的规定，如开发房地产必须在项目所在地成立项目公司。这种典型的“诸侯经济”的做法，旨在稳定本地区税源，但由于管理成本高昂，地方本位利益的干预，以及乱摊派等反而出现税源流失现象，最终损害的是国家的利益。同时，如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。
1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种，涉及房地产业的各种收费项目也名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％，左右，相当于经营成本及费用的70％，租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73％，10％，10％，7％，而我国为35％、40％，16％，9％，造成房价居高不下的原因也在于税费过高，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。
（二）税收政策在房地产的分布不合理
从征税环节来看，我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少，使得大多数由使用者无偿取得土地仍然近似无偿地被持有着土地闲置和浪费的现象日趋严重。
（三）税项设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税
一是对房地产所有权转让收入既按全课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二对纳税人房产座落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要众价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同工的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。
对房地产的重复收税和多层次收费，成为商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场也带来一定的难度。在税收方面，例如营业税与土地增值税的同时征收，不利于土地的转让流通。营业税属于间接税，容易发生转移，真正承担税负的往往是买受者和承租人，不利于外资的进入与市场规模的扩大。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税，前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据，土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据，从而造成对房地产开发转让的重复征税，打击了土地正常流通的积极性。另一方面，以商业网点建设费为例,此项费用的原意是如果住宅区不按规定面积建设商业网点,就需向建委交纳代建费用。但实际上,一些地区无论开发商在住宅小区建设商业网点与否,都必须交纳此项费用,这无疑造成了重复收费,这部分自然要被计入成本。再如公共建筑配套费、绿地建设费等,在住宅小区基础设施和配套设施费中已被计入到相应的成本,在此综合收费中又一次出现,实属重复收费。更甚的是税收与收费的重复。如以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税，从而造成房地产市场中税费重复。
（四）现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷
一是计税办法陈旧，对自用部分房产税的计税依据事实是以有房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据，既没有考虑房屋的自然损耗因素，又未顾及房屋的后期升值因素，导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。二是征税范围狭窄，税基小。现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，抑制了房地产税收作用的发挥也使得房地产税难以成为地方税中的主体税种。
（五）内、外资房地产企业税收制度不统一
一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度损害内资企业利益，影响税收公平性原则。
（六）土地增值税存在的问题土地增值税设计不当,调节力度有限。
从实际操作上看，现行的土地增值税的计税办法，税率等存在很多不科学的地方，计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税,尽管具体方法不同,但都给予优惠待遇,这主要出于以下原因:“其一,资本利得的实现一般需要长时间,因而资本利得往往会有通货膨胀的因素;其二,资本利得是逐步实现的,若用普通的公司所得税率对实现的资本利得一次课征,显然比逐年按增值额课征税负要重;其三,对资本利得采用轻税政策,可在政策上达到鼓励资本流动,活跃资本市场,防止产生投资“锁住”状态的目的。其四,对资本利得实行优惠,可以鼓励投资,特别是风险投资,从而有利于提高经济增长率。”而我国现行的土地增值税不仅课及房地产业的资本利得,而且课及其正常所得,这就有些不尽合理。“我国的房地产业正处于资本原始积累阶段,其利润的产生错综复杂,大部分企业是通过开发经营活动获利,也有少数靠炒地、炒房发财。因此,防止土地增值收益流失,关键是土地使用制度的并轨和限制非正常投机行为。而不是“一刀切”统一征收土地增值税”。
（七）房地产税收实体法与程序法结合不紧密
实体法很多规定可操作性差，导致房地产税收征管难度大，税收流失比较严重。例如，根据我国建设部门的统计资料，我国每年有近8亿平方米商品房投入使用，若按2000年城镇商品房平均每平方米销价1000元计算，那么全国每年将实现商品房销售额8000亿元，若按应税所得率10℅计算，可为国家带来264亿元房地产开发企业所得税，事实上收到的不到十分之五。
（八）房地产税收优惠政策深层次辐射力不强
一是对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等没有明显税收优惠；二是现行房地产税收优惠政策不能发挥税收因地制宜的调节功能和体现地区经济的特殊性，尤其是对产业竞争力比较弱的西部地区；三是现行房地产税收优惠政策大多集中于存量房地产，而对增量房地产的税收优惠政策相对比较少。转三、建立和完善房地产税制的设想
（一）用相应的税收代替地方政府对房地产业具有税收性质的收费
将那些性质与税收类似的并适合征税的项目改为税收，将那些经营性收费从政府收费中予以剥离，费改税后，应将各地小财政纳入大财政，把准税收性质收费项目分别并入中央税和地方税，使我国的房地产税收规模基本上与房地产业的发展水平相适应。
（二）按房地产取得、保有、经营（收益）三个环节重新设置税种，建立一套统一，规范、合理的新型房地产税收体系
1．在房地产取得环节，改革现行契税和印花税。
（1）将现行契税和房地产印花税（买方）合并，开征房地产取得税，课税对象包括单位和个人，但目前尚未开征遗产与赠与税，因此，建议在房地产取得税下分设购买取得、受赠取得、继承取得三个科目，为促进消化空置商品房，对购买取得采用较低比例税率，受赠取得、继承取得则采用超额累进税率计征。
（2）改革现行的耕地占用税，开征农地占用税，在房地产开发投资活动中，如果取得的建设用地是农地，从保护有限农地资源的角度出发，有必要开征农地占用税。
2．在房地产保有环节，将现行房产税，城市房地产税、城镇土地使用税合并，统一征收房地产税，并适时开征空地税。
（1）开征统一的房地产税，并实行从价课征。简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，在房地产保有环节征收统一的房地产税，并扩大其征税范围，原则上应对我国境内拥有房地产的单位和个人都不得征税。同时，要改革现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律改为从价计征。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。
（2）将现行的“土地闲置费”改为“空地税“，即对闲置1年以上的土地课征空地税。目前，国家对闲置1年以上的土地征收土地闲置费，这已经从实践上法律上奠定了开征空地税的必要条件。
3．在房地产经营（收益）环节，可考虑保留原有的营业税，并适当降低税负，同时考虑设置统一的所得税，适时取消土地增值税。
（1）保留原有的营业税。营业税税率采用比现在更低的比例税率。
（2）合并内外两套房地产税制。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。
（3）设置统一的房地产个人所得税。即对个人（含外籍人员）从房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税，采用比例税率，税负从轻。
（4）暂停征收土地增值税。随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。应考虑暂停征收土地增值税，其所得已不能通过所得税进行调控。通过上述改革调整后，将建立起以房地产为主，所得税、营业税为辅的新型房地产税收体系。
四、进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策
（一）强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
（二）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
（三）赋予地方政府必要的地方税税权。对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定；对方税种的上些零星小税种其立法开征权应完全交给地方政府。
（四）理顺城市土地和房屋管理体制，尽快实行“房地合一”的新体制，建立一下“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境。
（五）采取有力征管措施，堵塞税收漏洞，实现公平税负。关键是落实三部委规定的房地产税收“一体化”管理规定，逐步建立房地产税源信息数据库。
（六）进一步完善现行的房地产税收优惠政策，以增强其辐射力。对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等应出台相关税收优惠政策；赋予西部工区一定的税收优惠政策；适时取消内外有别的各种房地产业税收优惠政策。
参考文献：
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4．北京市地方税务局课题组：《房地产税改革的国际借鉴及建议》，《税务研究》2005年第1期。
关键词：房地产；税收；市场供求
1房地产税收效应分析
房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。
1.1房地产税收的经济杠杆作用
（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。
（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。
（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。
（4）在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。
1.2房地产税收的税负转嫁性分析
1.2.1税种属性
商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。
1.2.2商品或生产要素供求弹性
供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。
2房地产税收对市场供求及价格的影响
2.1税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理
2.1.1需求不变时，房地产税收对供给的影响
我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的：对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲，它的效应是政府对卖方增加税负，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变时，供给方为取得同以前相同的利润，会将税收成本包含在出售价格中，转嫁给消费者，这样导致供给曲线左移，新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高，同时Q2〈Q1
从理论上看，目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的，且不能有效改变住房供不应求的结构。
2.1.2供给不变时，房地产税收对需求的影响
从理论上讲，相对于对供给方征税，房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者，特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中，不会直接造成房价上涨。如图2所示，由于对房地产需求方的税收属于从价税，因而征税后需求曲线斜率发生变化，左移至D''''，在新均衡点E2下，价格由P1下降到P2，数量由Q1下降到Q2。
2.2税收对房地产价格形成的作用机理
2.2.1不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响
在房地产开发环节，房地产开发商是税收的主要承担者。如果不发生税收转嫁，征税加大了开发商的生产成本,使其减少利润,从长期来讲,必然导致房地产的供给减少，在需求不变的条件下,住房价格将呈上涨趋势。至于在流通环节针对消费者征收的契税,会通过加重购买成本,而使消费需求减小,从而产生降低房价的影响,不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。
2.2.2考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响
在发生税收转嫁情况下,土地批租、房地产开发环节所征收的税收,其名义负税人为房地产开发商,但短期内，房地产需求是缺乏弹性的，经济利益作用下房地产开发商可以通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者，于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。从长期来看,需求弹性增强,对住房的需求可能会因房价的上升而减小,在供给不变下,供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短,取决于需求的调整强度和时间长短。
3不同税种在房地产不同环节的作用分析
3.1作用于保有环节的财产税、资源税
房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。标准的房地产保有环节税是按市场价值(评估价值)进行课税的。
3.2作用于出让、交易、收益环节的流转税
一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的突出优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本(主要是消费性需求者),对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。
3.3作用于转让环节和保有环节的所得税
（1）所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。
（2）由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。
（3）在不发生税收转嫁的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格,
参考文献
1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。
（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。
（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。
（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。
（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种（具体见下表），即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）和资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题
一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。
1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用
（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。
下表是直接以房地产为课税对象的税种
（2）以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。
（3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地使用费。这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。2．地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利用内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。
3．房地产开发企业税负偏重且内外不平等。改革开放初期，我国为了引进外资，出台了一系列的优惠政策，对外资、合资、合作企业采取相应的减免税费规定。多年之后，政策依然如故，造成内外资企业待遇差别大，缺乏公平竞争机制，致使许多地方、单位贪洋求外，本来不需涉外经营的，也找个外商挂靠，摇身一变，成了外资企业，造成国家财政收入不必要的损失。
4．规范的房地产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。可见，现实中真正发挥职能的、独立的房地产税种仅有2个。
三、我国房地产税制改革的思路
需要改革和完善现行房地产税种，恢复和新开征必要的房地产税种，使我国房地产税收体系得以完善。
1．城镇土地使用税具有地租性质，宜纳入城市地租或地价中；耕地占用税也相应地纳入农地地租或征地地价中。并在土地使用者获取土地使用权时支付的地租或地价中体现出来。
2．土地增值税的税制设计需要简化。可以确定一个适度的税率或减少目前的税率级数，简化增值额的计算方法，以降低课税成本。为了避免偷税漏税，土地增值税适宜委托土地管理部门或房地产交易中心征收，因为他们具有熟悉房地产交易业务和资料的优势。
3．房产税只对城镇区域的经营性房产征税，其范围过于狭窄，改革后应当扩大征收范围，增加对非经营性房产征收房产税，不过税率适宜比经营性房产低。最好将房产税改为不动产税（或物业税），以拥有房产、地产等不动产的价值为计税依据，有利于对国民收入进行再分配，有效抑制对房地产的投机性和投资性需求，并缓解日益增长的房价。
4．开征房地产遗产税和房地产赠与税，房地产遗产税（或继承税）是对财产所有者死亡时遗留的房地产课征的财富税；房地产赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产房地产课征的财富税。它们都属于财产税类。虽然单纯的遗产税和赠与税不仅以土地和房屋为课税对象，但现实中针对房地产课征的遗产税和赠与税却占非常重要的地位。
5．新建地价税、房地产租金税、空地税（或荒地税）。地价税是以城市地价为计税依据，目的在于促进城市土地的有效利用；房地产租金税是对土地和房屋出租所获得的租金课征的营业税；空地税（或荒地税）是对城市土地或农村集体土地闲置不用而课征的惩罚性的土地税。
6．加快地方税制改革，优化税制结构，建立房地产评估制度，建立健全的房地产产权产籍档案，加强城市规划，建立法定房地产税收代扣代缴制度。
综上所述，改革后的房地产税制涉及到房地产交易、房地产持有和房地产利用三个环节的课税。属于房地产交易环节的税种有房地产转让价值税、土地增值税、契税、房地产遗产税和赠与税；属于房地产持有环节的税种有不动产税（或物业税）、地价税、空地税；属于房地产利用环节的税种有荒地税、房地产租金税。
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［7］住房建设和消费的税收政策课题组.我国住房建设和消费的税收政策研究.
由于这些年来，各省市都在大搞城市建设，房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品，征税的目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号文）《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：
一、我国房地产业偷税问题现状透视
安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。
2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。
南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。
北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……
福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。
经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。
当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。
这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。
二、房地产商的偷税手段及原因分析
（一）房地产商的偷税手段
中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。
1、体外循环法,减少预售款基数
这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。
2、整体转让“楼花”不做收入
一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。
3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。
4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。
6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。
7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。
房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。
8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。
9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。
10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。
（二）、房产商偷税原因分析
从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。
1、税种设置不合理，造成可趁之机
在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。
2、稽查力度不足，难有威慑作用
目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。
三、完善相关税法遏制房地产商偷税
但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：
一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。
三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点
（一）加强部门间的合作，加强源泉控管
房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。
（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件
目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。
“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！
参考文献
1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日
2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3
3、林海、江虹：《我国房地产交易税收制度改革初探》，价格月刊2003年第5期
1.房地产业发展过快
改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。
2.房地产业税收流失严重
2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。
3.原有征收制度不合时宜
国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。
二、土地增值税对房地产业的影响
1.对房价的影响
随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：
(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。
(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。
(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。
因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。
2.对房地产开发商利润的影响
当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：
(1)利息支出可以准确计算并提供证明
应纳土地增值税
=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润
=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明
应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。
则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。
虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。
[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。
[关键词]土地增值税房地产房价利润
参考文献：
[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).
[2]肖元真，胡少波.我国房地产发展现状和前景展望[J].产权导报，2007，(3).
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