关键词:政府投资项目;评审方法;价值工程;全生命周期成本;显著性成本
中图分类号:F27文献标识码:A
一、政府投资项目评审
政府投资项目一直是深圳市经济发展的重要构成要素,是全社会投资的一个重要组成部分。深圳市于2000年首次提出了“政府投资项目”的概念,同时还明确了以下规定:“政府投资项目的建设必须坚持概算控制预算,预算控制决算的原则;项目总概算应当包括项目建设所需的一切费用,项目总概算须经市计划主管部门委托具有相应资质的咨询机构审核,并由市计划主管部门核定;新开工项目的初步设计已获批准,项目总概算已经核定,方可列入年度政府投资项目计划;列入计划的新开工项目的总投资,应当以市计划主管部门核定的项目总概算为依据”。为进一步提高政府投资项目决策和评审的准确性、科学性,解决政府投资项目管理所存在的超规模、超标准、超概算等问题,对政府投资项目概算审核方法和现状进行研究是必要的。
二、政府投资项目评审方法――价值工程原理研究
随着工程造价管理的发展,出现了越来越多的工程造价管理理论与方法,运用于政府投资造价控制的方法主要有全生命周期造价管理、全面造价管理、经营过程再造方法、作业持续改善方法、已获价值管理法、基于活动的成本管理方法,等等。基于实际工作的可行性和可操作性,本文主要对适用于政府投资项目概算审核的价值工程原理进行讨论,利用实际工作方法与理论方法相结合进行实证研究。
20世纪七十年代,价值工程引入我国,相比工业制造企业,工程界是价值工程应用最多的领域。在政府投资项目概算审核工作中运用价值工程原理具有以下几点意义:由于政府投资工程项目具有投资额大、带动效应等特点,运用价值工程对项目概算进行审核,不但可以节省费用,而且能够对价值工程在建筑业的应用起到推动作用。工程初步设计和概算编制阶段是一个项目功能与费用关系形成的过程,此阶段在保证可研阶段所形成的总体功能的前提下,需要对功能结构进行优化,力求降低费用,提高工程的价值。影响工程造价最大的因素是材料和设备的价格,约占总造价50%～70%。研究发现,通过价值管理和价值工程可以节省造价的25%～45%,这对于工程造价控制是非常重要的。
在项目建议和可研阶段,项目已完成了总体的功能设置,并确定了建设规模、投资估算。因此,在初步设计概算审核阶段只针对功能结构,对工程备选方案的功能、成本进行分析和比较后,选用价值最大的方案。
案例:某水库扩容工程,属中型水库,水库枢纽工程等别为Ⅲ等,主要水工建筑物级别为3级,次要水工建筑物级别为4级。主要水工建筑物级别为3级,防洪标准为50年一遇(P=2%),1000年一遇(P=0.1%)。在可研阶段,已选定了泄洪隧道方案。初步设计依据可研阶段评审意见,选定了建筑物布置方案、主坝坝型以及坝轴线,并提出了副坝方案。拟建副坝功能要求主要有:排水、防渗、稳定安全性能等。对比方案有碾压式均质土坝、黏土心墙坝、黏土斜墙土坝和砼面板堆石坝四种坝型。以下将使用功能和造价的比较来最大限度地使方案与建筑功能达到和谐统一,在实现保证功能的前提下,造价最省。
1、功能分析。稳定安全性能:本工程两岸边坡较陡,而黏土斜墙土坝对坝体变形较为敏感,与陡坡连接困难,其稳定安全性能差。防渗技术:碾压式均质土坝、黏土心墙坝、黏土斜墙土坝及砼面板堆石坝分别采用截水槽、心墙与砼防渗墙连接、截水槽、砼趾板与帷幕灌浆连接等方式。采用截水槽防渗技术适合沙砾石层不太深厚的情况,且施工简单方便;防渗墙施工已有较丰富的经验,施工技术容易掌握,对各种地层适应性强,而且能够进入中风化层;砼面板堆石坝需采用砼趾板与帷幕灌浆连接技术,防渗工艺复杂,地表需要加压重,否则灌浆质量难以达到要求。排水要求:以上四种坝型均能满足水库排水要求。
2、成本分析。四种方案所对应的工程量和造价如表1所示,碾压式均质土坝、黏土心墙土坝、斜墙土坝对大坝基础要求较低,只需对坝基表面清理压实即可。砼面板堆石坝的下游堆石要求置于较为坚硬的岩石上,需开挖至强风化带。现场勘测到的料场可以满足均质土坝建筑材料要求,因此可以就地取材;黏土心墙土坝与斜墙土坝对用料的各项指标要求较高,用料难以满足;砼面板堆石坝需要大量石料,现场没有勘测到可利用的石料,需外购。黏土心墙土坝对气候干扰敏感度大,容易造成碾压困难。(表1)
综上所述,黏土斜墙土坝的安全稳定性差;砼面板堆石坝除很难满足功能要求外,成本也高;黏土心墙土坝与碾压式均质土坝相比,虽然成本相差不大,但对气候干扰敏感度大,土料的要求也较高,这可能影响施工进度,从而引起成本的增加。综合考虑四种坝型的功能与成本,推荐碾压式均质土坝为副坝坝型。
三、结语
本文对政府投资项目基于价值工程原理的项目概算审核方法的阐述,通过案例分析进行实证研究后,得出了以下结论:基于价值工程原理的项目概算审核主要是用于功能结构的优化,具体应用中,并不是通过计算功能系数、成本系数得出价值系数,而是对方案功能进行定性分析、对成本进行定量计算来综合评价方案。概算审核方法的合理运用可以提高概算审核工作的准确性、科学性,但仍然存在影响概算审核目标实现的各种因素,问题的解决取决于政府投资项目概算审核系统的完善程度。
(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2,3.深圳市政府投资项目评审中心)
主要参考文献:
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关键词：土地一级开发 投资策略 投资效率
一、前言
过去的十几年，房地产业成为拉动我国经济发展的主要力量。然而，过高的房价打压了中国制造业和文化产业，压缩了消费者的消费能力，成为了消费拉动经济发展模式的负能量，也使得地方政府形成“土地财政”，造成在其他方面的“不作为”。
2015年3月31日，国务院总理在接受英国《金融时报》采访时谈到：“我们将对中国房地产市场采取多种措施，因地制宜，因制施策，加大保障房建设，保持平稳健康发展，既要鼓励自主改善型需求，也要防止泡沫。我们需要找到平衡点，进行调节”。从经济学角度剖析，就是发挥市场在资源配置中的决定性作用，改变以往市场在资源配置中的基础性作用，改变过去政策在市场中的“无形的手”的作用;另一方面，给我国经济结构调整一定的时间和空间，使我国经济全面“软着陆”。由此可以看出，无论是土地一级开发还是土地二级开发，未来都面临着市场的考验，都需要掌握好市场经济规律，在此背景下对土地开发的投资策略与投资效率进行研究显得尤为必要和迫切。
二、土地一级开发面临的问题
（一）什么是土地一级开发
土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
（二）地方政府城投类公司土地一级开发中面临的问题
从土地开发业务的发展情况看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，呈现出“政府主导、市场化运作”的局面。多年来，在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，地方政府想法设法大力推进土地一级开发的市场化进程。不少土地二级开发企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入土地一级开发的企业多年来呈递增趋势。但是，近一年多来随着土地二级开发市场的降温，一些地方的土地一级开发市场“相对萧条”，目前的这种形势，对从事土地一二级连同开发的房地产企业而言，不存在土地一级开发的单独投资策略与投资效率问题;但对于地方政府城投类公司来说，土地一级开发是其主要产品，土地二级市场的下行，使得其主要产品――“熟地”不能按期望的价格进行有偿出让或转让，甚至出现“底价”也无人摘牌的情况，一定程度上陷入了经营困境。同时，由于土地一级开发项目本身时间跨度大、未知风险因素多，也使得土地一级开发的时间维度不可控，要实现土地一级开发项目的预期目标难度增大。随着我国房地产市场的逐渐成熟，需要我们以经济学角度去分析土地开发中的问题，透过现象看本质，采取针对性的财务策略解决问题，以实现土地一级开发的最优投资效率。
三、基于产品生命周期理论对土地一级开发的分析
20世纪70年代，产品生命周期的财务策略模型为我们提供了研究产品生命周期各阶段财务职能的全面视角。该模型将产品生命周期划分为五个阶段：初创期、推广期、成长期、成熟期和衰退期。产品生命周期作为一个战略管理计划工具，其各阶段的不同财务特点和投资资金的需求要有与之相适应的财务策略支持， 以有效获取最大收益和 规避风险，最终实现最大的投资效率。房地产也是一个商品、一个产品，土地一级开发的产品是“熟地”，土地二级开发的产品是“房子”，笔者认为都可以用生命周期理论去分析其生命特征。
从全世界范围来看，各国的市场经济建设水平及市场完善程度不同，房地产市场化制度建立时间也不同，呈现出了符合生命周期理论的成长过程。从产品的成长期到成熟期的过渡特征来看，此期间产品吸引大量投资，到成长期的后期呈现了过度投资，出现产品泡沫。比如美国是市场经济建设最早、房地产业发展较早的国家，上世纪20年代中期美国出现房地产泡沫;日本市场经济的发展相对美国较晚，上世纪80年生房地产泡沫危机。生命周期理论告诉我们，产品泡沫是产品从成长期走向成熟期的表现。在我国，十一届三中全会后才开始市场经济建设，而房地产成为商品也只有十几年的时间，房地产对于我国是“新产品”，土地一级开发的“熟地”亦是新产品。经过十几年的发展，房地产的开发逐渐走向熟期，在此转变期间房地产出现泡沫不可避免。因此，笔者认为对于土地开发的产品“熟地”，我们可以根据其生命特征选择恰当的投资策略，以实现企业的经营目标和土地一级开发项目的最优投资效率。
四、地方政府城投类公司的投资策略与投资效率
（一）地方政府城投类公司土地一级开发投资的必要性
地方政府城投类公司的主要使命是为地方经济发展服务，采取微利模式，引领地方经济发展，一般都处于土地开发投资中的“前沿阵地”，属于引领性的投资资源，没有这种“前沿投资”，一方区域很难吸引房地产开发商的投资，更找不到土地一级开发商。因此，地方政府主导的土地一级开发投资项目是地方经济发展的先导因素，是土地开发资源需求中一种必要的投资资源。
（二）地方政府城投类公司的投资效率
地方政府城投类公司的资本，不但具有企业资本追求利润的属性，也具有公共资本服务公众的属性。因此，对地方政府投资公司的投资效率进行评价时，我们应该以微观层面的企业投资效率理论和宏观层面的公共投资效率理论的双重视角进行评价。地方政府城投类公司的土地一级开发的利润目标一般是微利，显然从投资效率角度看属于有效投资的范围。但从近年房地产业不断走向成熟的表现看，实现微利目标的难度不断增加，需要选择适当的投资策略实现土地一级开发的最优投资效率。
（三）针对性的投资策略实现最优的投资效率
对于土地一级开发的投资，在分析选择投资策略时，应该未雨绸缪把其产品定位于成熟期，按照产品成熟期的特征选择适当的投资策略。
1.消除冗余投资。地方政府城投类公司在土地一级开发投资中，会存在很多不必要的支出，这些不必要的支出大都形成了项目中的资本化费用支出，这类支出我们可以看成冗余投资;另外，在投资过程中，由于一些工作没按计划完成，造成项目的完工滞后，形成的利息资本化成本和损失的机会成本也应该视为冗余投资。土地一级开发的成长期后期，该阶段生产方式应为资本密集型，成本管理在该阶段极其重要，必须树立成本意识，在保障土地一级开发的质量和进度满足市场需求的同时，应最大限度地降低各方面的成本、费用;地方政府城投类公司应把政府主持招开的项目推进会议精神落实到实处，按计划完成各项政府审批，消除因不能完成规定审批而推迟土地挂牌时间的风险，减少利息资本化成本和损失的机会成本。地方政府城投类公司必须从整体上消除冗余投资，实现利润最大化和最优的投资效率。
2.投资周期的优化和投资规模的选择。土地一级开发投资规模大、周期长，项目资金的时间成本和机会成本都很高，我们可以从投资周期和投资规模角度去优化选择。在产品成长期，资金充沛的地方国有城投类公司，土地一级开发的投资可以并行推进，拆迁工程与小区开发配套费并行，及时跟进基础设施配套工程和公共事业建设配套工程，以最短时间达到土地挂牌的“硬性”条件。当前土地开发产品逐渐步入成熟期，拆迁相关法律法规、制度不断完善，我们应该以地制宜、因时制宜设计投资规模时间表，抛弃传统的大拆大建的模式，以灵活手段迎合土地二级市场对土地一级市场的需求，以需定产，投资的底线是有效的投资效率。其次，随着房地产市场的逐步成熟，人们对房地产市场的认识也将逐步成熟，对房价及拆迁补偿不断上涨的预期将会发生变化，当然，这种变化是有一个时间维度的。当前正处在变革的时间维度中，地方国有城投类公司除了引领性土地一级开发投资外，对一般的土地开发项目应持有谨慎的投资态度。随着土地开发市场的走向成熟即拆迁成本及土地一级开发中其他相关成本回归正常区间，地方政府不再完全依赖土地财政，那么未来的土地一级开发应该是规模化，以规模数量效应实现最优投资效率。
3.以投资策略提升现有项目的投资效率。由于土地一级开发时间维度大，许多地方存在几年甚至超过五年未能完成的项目。对策划、可行性研究超过五年的项目，由于当时的策划、可行性研究可能已经完全不适应近两年土地开发市场的变化，如果还执行既定的投资策略，那么项目的投资很可能是无效的，但是也不能无限期推迟土地挂牌上市出售，这样投资的利息资本化的成本会越来越高，更谈不上项目资本的机会成本的利用。
对此笔者建议，对于不能按计划完成的土地一级开发项目，地方政府城投类公司应该改变既定的投资策略。对具备挂牌资格的“熟地”，如果只因土地市场价格过低或无法弥补开发成本而无法完成项目，其一，我们可以进行土地二级开发的可行性研究，首先对部分土地进行引领性二级开发，以吸引房地产开发商对剩余土地的摘牌，达到以有效的投资效率为目标对剩余“熟地”出售的目的;其二，地方政府城投类公司应通过游说地方政府，从城市规化层面提升现有“熟地”政策优势，从而提升现有“熟地”的价格，实现有效的投资效率。如果土地“硬条件”具备，而“软条件”不具备（“硬条件”就是完成土地三通一平及相关的配套设施，“软条件”是土地挂牌前相关审批、手续等），城投类公司应明确工作分配，责任到人，查明是哪一环节工作不到位影响土地“软条件”的取得。由于土地一级开发的资金占用量大，必须及时有效地推进“软条件”按计划完成，尽量在“硬条件”之前完成，以确保有效投资效率的实现。
从融资角度看，融资要配合投资策略的实现，对于并行的投资策略，由于资金需求量大，除项目资本金外，外源性融资必须要按计划一次性到位。对于分步投资的土地一级开发项目，除计划好前期资本金使用外，还要详细制定外源资金使用计划，包括外源性资金的性质选择、规模确定和详细提款计划。提款计划做到与未来项目需求要一致， 提款计划既不能超前，造成资金成本的产生，也不能造成项目资金需求短缺。J
参考文献：
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2.张坤令，姚广.谈内源融资及内源融资现金流的界定[J].财会月刊，2009，（09）.
关键词IS-LM模型;土地政策;宏观调控;土地供应量
中图分类号 F321.1 文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)11-0285-02
IS-LM模型是诺贝尔经济学得主英国经济学家希克斯在1937年创立的,是凯恩斯主义宏观经济学的核心,它综合地描述了凯恩斯主义总需求理论的全貌[1,2]。IS-LM模型常被用来分析宏观经济运行和宏观经济政策的作用。该模型是考察产品市场和货币市场相互作用同时达到均衡时的宏观模型,包含IS曲线和LM曲线[1]。IS曲线用来对产品市场均衡进行分析,LM曲线则是对货币市场进行均衡分析。
运用土地政策参与宏观调控是近年来党中央、国务院的重大决策,根据这一决策,中央也相继出台了一系列政策措施,取得了显著成效。但是土地政策参与宏观调控,是在我国社会主义市场经济体制建立的特定发展阶段的一个新选择,因此对其经济学理论研究还不系统。在政府主导型经济发展模式下,土地作为重要的生产要素,其对宏观经济如何调控、调控的效果如何、调控的理论依据是什么等问题,需要从理论与实践2个层面进行研究。本文试图将土地要素引入到宏观经济IS-LM模型中,研究这一要素对宏观经济运行的影响,为土地政策参与宏观经济调控寻找规律和依据,为土地宏观调控奠定经济学理论基础。
1IS-LM模型介绍
IS-LM模型是指在宏观经济中当产品市场和货币市场同时均衡时,利率与国民收入的组合,这一模型反映了IS曲线和LM曲线的各种协调动态变化[3-5]。IS曲线对产品市场进行分析,反映收入与利率的关系,方程构成如下:
总需求:Z=C+I+G(1)
总供给:Y=均衡产出(定值)
均衡条件:Z=Y
这里,消费函数C=c(Y),并且假定:C=C0+c(Y), 0
其中:C0为自发消费支出,c为边际消费倾向,即每增加一单位总收入时所增加的消费。投资函数I=I(i),并且假定:I=I0-bi,b>0(3)
其中I0为自发投资支出,b为投资的利率弹性系数,即投资对利率的敏感程度。G为计划政府支出。
以上3个方程联合构成了IS曲线方程,将(2)、(3)代入(1)式可得:
Y=C+I+G=C0+cY+I0-bi+G
LM曲线对货币市场进行了分析。在货币市场上,实际货币余额供给是既定的,为M/P,其中M为政府所掌握的名义货币供给量,P为物价水平,固定不变。而货币需求量L是利率与收入的函数,这里假定人们的实际货币余额需求L随着实际收入水平Y的上升而增加,并且随着利率i上升而减少,这样就有L=kY-hi(k>0,h>0)。在货币市场上,实际货币余额需求等于实际货币余额供给[3-5],M/P=KY-hi,所以可以得到LM方程为:
在货币市场、产品市场都达到均衡时,IS曲线和LM曲线相互作用决定均衡收入和均衡利率。由(4)、(5)可得到IS-LM均衡收入水平为:
2基于土地宏观调控的新IS-LM模型
IS-LM模型是经典的分析财政政策和货币政策的宏观经济模型,是对产品市场和货币市场均衡的综合分析。将生产要素市场之一――土地市场引入到该模型中,分析土地政策对均衡收入的影响效果。土地作为投资的一部分,可以将投资分为土地投资I1和非土地投资I2,则总投资I=I1+I2。这里不论是土地投资还是非土地投资,都会因为土地这一生产要素的变化而受到影响,土地作为三大生产要素之一,是任何建设项目所必需的;另外,土地政策参与宏观经济调控的实质是调控土地的供应量、调控土地的供应方式和控制土地准入条件等的手段[6,7]。因此,通过在该模型中引入土地供应量变量,能够分析土地政策的宏观经济调控效果。假定土地投资符合I1=I1′+αY-βi+λS,其中I1′为自发的土地投资支出,S为土地的供应量,α为土地的边际投资倾向,即收入每增加一单位时土地投资的变化,β、λ分别为土地投资对利率和土地供应量的敏感程度,α>0,β>0,λ>0。而非土地投资满足I2=I2′-bi,其中I2′为自发的非土地投资支出,满足I0=I1′+I2′,b为非土地投资对利率变化的敏感程度。则总投资为:
I=I1+I2=I1′+αY-βi+λS+I2′-bi=I0+αY-(β+b)i+λS (7)
将(2)和(7)代入公式(1)可得IS曲线的新公式:
与原来的IS曲线(4)相比,新的IS曲线斜率变大了,由于引入新变量土地的供应量,截距无法确定。
由(5)和(8)可以得到,引入土地市场后的IS-LM均衡收入水平变为:
3新IS-LM模型分析
式(10)表明,其他条件不变,b、β、k值的增加都会使得控制土地供应量的土地政策对均衡收入水平的影响减弱。当β增加时,在保持财政政策不变和实际货币供应M/P固定的情况下,土地投资对利率的敏感程度变大。增加土地的供应量,会导致更大的投资,从而引致更大的实际货币余额需求,而当货币供给不变,就会导致较高的利率。实际货币需求对利率的敏感度h越大,土地政策乘数越大,较大的边际消费倾向c和土地边际投资倾向α也同样引致较大的土地政策效应。
4结论
以上分析可知,在引入土地市场的IS-LM模型中,土地供应量的变动能够对均衡收入水平产生影响,也就是说,政府通过调整土地市场的政策能够对国民经济运行发挥调控作用。如果从宏观角度考察国民经济的运行,可以将市场分为三大类:最终产品市场、生产要素市场和金融市场(见图1)。将生产要素按其构成来看,土地市场则属于生产要素市场的三大市场之一;我国在2004年,中央政府首次提出运用土地政策参与宏观经济调控,着重管理好土地和信贷2个关键环节。因此,这里所谓的土地宏观调控也就是通过土地政策对生产要素市场之一的土地市场进行调控,即通过对土地供应量、土地供应结构等抑制或鼓励市场需求,有效地引导投资、消费方向和强度,从而实现经济运行调控的目标。综上所述,通过本文所建立的IS-LM模型分析,得出政府利用土地政策能够调控国民经济的宏观运行,可进一步分析土地政策对均衡收入的影响范围。建立的IS-LM模型,为我国运用土地政策参与宏观经济调控提供了理论和依据。
5参考文献
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关键词：柔性激励；社会投资；土地整治；线性规划
面对城乡建设快速发展，用地空间矛盾日益突出的形势，以农用地整治和村庄及废弃工矿用地整治为主要内容的土地整治，就成为了保护耕地、缓解城乡建设用地压力的有效途径。当前，农村土地整治正在与一系列社会经济发展的重大命题相结合，已由农用地整理为主，逐步转向高标准基本农田建设和农村建设用地整治并重，社会内涵和外延更为广阔，所需投资逐步膨胀。面对土地整治投资缺口问题，国务院出台了一系列文件，鼓励和引导社会投资通过招标投标形式参与土地整治等建设工程。学术界和实际操作层面的探索和努力也一直没有停止过。如黄贤金等认为土地整治的有效开展需要巨额资金，提出项目融资、土地信托、土地证券化等新型土地整治融资模式，构建了多元化土地整治融资体系。
这些学者对土地整治的融资投资多元化进行了探讨，但对社会资本投资土地整治的内在推动力和经济规律研究较少，对参与者之前的相互关系及其影响作用也缺少阐述。本文从分析土地整治过程中运用社会资本的内在推动力及参与者相关影响着手，运用委托理论，对社会资本投资土地整治的柔性激励机制进行研究，以期为政府激励社会资本进入土地整治领域，实现土地整治可持续发展提供理论依据。
一、社会资本投资土地整治的柔性激励思路
（一）社会资本投资土地整治的内在经济规律分析
根据信息经济学中委托理论，社会投资者选择投资土地整治的过程可以表述如下：首先，作为激励主体的政府制定相关政策，提出社会投资者投资土地整治的门槛和途径。社会投资者可以根据自身实力和各地政策特点选择有利于获取收益最大化的投资行为。当然，在具体项目运作实施中，一些诸如国家新型城镇化政策的改变、国家对农业生产的鼓励政策、农产品价格的变化、房地产市场（用地指标交易市场）的供求关系转变等意外事件和社会投资者的应变决策行为最终共同决定了社会资本投资土地整治的效益。
从项目收益角度看，土地整治项目的实施能够带来显著的经济、社会、生态效益。对于农用地整治项目而言，其收益主要为土地种植（养殖等）收益，特别是传统种植时，其收益的增加与投资额相比较小，存在较高的不确定性，要以此来形成合理的投资回报，则需要很多年来逐步实现。从农村建设用地整治看，由于涉及农户搬迁，不仅所需资金较高，而且还面临农户搬迁风险、指标交易受房地产市场影响等因素的制约。在这种成本-价值体系下社会投资者投资土地整治，很难成为社会投资者的自主行为。这种回报方式在现实中也鲜有成功的案例。
由于市场中各类信息的反馈具有不完整性，所以政府通过市场调查得到参与各方，如社会投资者、项目所在的村组农民、项目实施的主要参与人等各方的行为发生了何种变化。进而通过分析这些变化，最终了解社会投资者获得的效益情况。当然这一效益情况，还受社会投资者自身的能力的影响。
（二）社会资本投资土地整治柔性激励的思路
一些学者认为委托问题的解决不仅靠契约将风险约定，还可以通过柔性方式适应环境变化，由此，提出了激励柔性概念，即通过柔性化的方法手段对参与主体进行的针对性激励，其目的仍是适应市场环境的变化。
鼓励社会投资者投资土地整治，形成市场化、产业化运作的土地整治新模式，其核心是如何科学的分配和调整各方收益。在收益分配中，引路柔性思想，目的是，通过增加柔性成分使各方的需求得到有效的满足。
传统的土地整治模式，更注重于项目产生的社会效益和生态效益，而引入社会资本后，社会投资者更注重于经济效益。因此，需要构建新的成本-价值体系，而新的体系中，必须保持政府的主导作用、监督作用，而又要使社会资本自愿投资于土地整治，从而实现社会效益、生态效益与经济效益的结合。因此，以政府为主导的激励主体，可以使用非强制性的方式，根据市场状况和一些前期政策效果，灵活地调整相关政策，能够产生持续且潜移默化的说服和引导作用，从而推进社会资本投资的意愿转化为社会投资者的自主行为。按照这种激励机制，作为激励主体的政府和作为以经济效益为核心的社会投资者，都能够以各自利益为出发点，从而实现拟定目标的最优化理性决策。
二、社会投资者投资土地整治效益函数建立
（一）社会投资者投资土地整治短期效益函数
从经济角度讲，社会投资者可以采取不同的投资决策行为，而这些行为将产生各类不同的效果，社会投资者的短期收益可能会由于采取粗放投资（如取得农户土地后给予很少的投资，甚至不对其进行投资）而增加，也很可能会因为大量投资，形成高标准农田，发展现代农业，或者获取建设用地指标，而新购生产设备、进行人员储备、开展沟渠路配套和土地平整等行为而减少。
社会投资者对土地整治产生的社会、经济和生态短期综合效益函数F 可以近似认为与社会投资者的自主行为 A以及农产品市场或指标交易市场发生的市场环境变化ε具有线性相关性，可以表述为
F=A+ε，
其中 V（ε）=σ2， E（ε）=0，ε为正态型分布。该函数方差值反映了市场对社会投资的影响，方差值越大，表明影响越大。
设Fs为社会投资者的短期效益；其中c是与投资方式无关的效益，短期少量投资维持传统农业方式产生的效益为m，传统生产方式对效益的短期增加系数为 p（p>0），短期社会资本投资土地整治形成现代农业生产方式的效益为 n，社会资本投资方式对效益的短期降低系数为q（q>0），则由于社会投资者采取传统生产方式增加的短期效益为m*p，由于社会投资者采取现代农业方式减少的短期收益为n*q。根据以上分析，社会投资者的短期效益函数可以表述为：
Fs=c+m*p-n*q+ε，
它能直观地反映短期内社会投资者的投资方式决策行为与短期效益的关系。
（二）社会投资者投资土地整治长期效益函数
设Fl为社会投资者的长期效益，c′是与生产方式无关的效益，p′为传统种植业生产经营模式对效益的长期降低系数，传统模式对长期效益的降低效应大于其对短期效益的提高水平。社会资本投入较大成本采取现代农业经营模式（或者获取建设用地指标交易）对效益的长期增加系数为 q′（q′>q，现代农业经营模式或者获取建设用地指标交易获得的长期收益增值大于短期收益的降低额），则由于传统经营模式长期效益的降低额为m *（p′-p），由于采取社会资本投资者采取现代农业方式（或者获取建设用地指标交易）增加的长期效益为n*（q′- q）。
从而可以把社会投资者在某一较长时期内的效益函数表述为：
Fl=c′-m *（p′-p）+n*（q′- q）+ε，
它能直观地反映在某一较长时期内社会投资者的投资方式决策行为与长期效益的关系。
三、社会资本投资土地整治柔性激励模型设计
（一）政府的最优化决策分析
作为公共利益代表的政府，对社会投资者的投资行为及其产生的效益特别是社会效益和生态效益及其对原有村组农民的权益保障进行考量，从而希望借助柔性激励手段促使社会投资者获得最大化长期效益。
假定政府期望社会投资者获得的经济、社会和生态长期综合效益为
Fg=Fl-Clg，
Clg代表社会投资者和参与各方（含政府、村组农民）共同支出成本。
社会投资者自身的净收益 R=Clg-Cl，其中Cl为社会投资者投资成本，其大小与具体经营方式有关。
作为公共管理者的政府，其风险一般是中性的，因此可以认为政府效益效用的期望等于期望效益的效用，即E[u（R）]=u[E（R）]，R为效益。按照信息经济学中风险中性的定义，实现期望效益的最大化也就实现了期望效用的最大化。从而得到作为激励主体的政府最优化选择约束条件为：max E（F）=max E（Fl-Clg）。
（二）社会投资者的最优化决策分析
社会投资者投资的目的是获得最大化的期望效用，要制定合理的激励政策，使社会投资者采取自愿投资土地整治，并形成现代农业生产方式，必须使得其采用现代农业经营方式或获得的指标收益高于传统方式，反之，则社会投资者不会投资土地整治。
设社会投资者的效用函数为 u（R）=-e-wR，R 服从均值为 E（R），方差为 V（R）呈正态分布，则V（R）风险厌恶系数可以表述为 w=-u″（w）/u′（w），用其来衡量社会投资者的风险偏好程度。
社会投资者效益效用的期望为
社会投资者在投资方式不确定的情形下，加上农产品市场或用地指标交易市场受市场大环境的影响，为实现上述期望，社会投资者会要求得到稳定的效益水平B。根据 u（B）=E（u（R ）），得，故 B=E（R）-wV（R）/2。
在风险厌恶的情况下，由 u（R）=-e-wR、w> 0 知 u′（R）=we-wR>0，从而得出u（R）为单调递增函数，这样只要社会投资者会要求得到稳定的效益水平 B 最大化，其获得效用 u（R）也就最大化，从而
max B=max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]。
（三）社会资本投资土地整治柔性激励线性规划
通过以上最优化决策分析，不难发现市场竞争中社会投资者与政府的决策不完全一致，社会投资者以自我盈利为目的，其最有决策也是实现自身利益最大化。也就是说社会投资者参与投资土地整治的约束条件：投资土地整治带来的期望效用要高于其投资其他领域的机会成本。由此，作为激励主体的政府应采取较为灵活和务实的激励政策安排，引导社会投资者进行投资，使两者的目标相吻合，即为激励相容条件。
按照线性规划的思路和方法，从政府的角度看，社会资本投资土地整治的柔性激励驱动机制就是让社会投资者在满足上述约束条件和激励相容的条件下，实现政府效用最大化，即
目标：max E（Fl- Clg）
约束条件：s.t. max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]
E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2≥B0
四、结语
社会资本投资土地整治是实现土地整治可持续发展的必由之路，更是推动农村建设用地集约利用的必备条件。我国正处于新型城镇化的快速发展时期，作为保障粮食安全、保障用地指标的土地整治，应逐步全面放开社会资本投资，从而维持土地整治投资的可持续性。本文从柔性激励角度构建了线性规划模型，能够实现社会投资者和政府效用的统一，对如何政府引导社会投资者进入土地整治领域具有一定的指导意义。
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作者简介：曾伟（1978-），男，湖南湘潭人，西南财经大学博士，昆明学院副教授，研究方向为增长经济学。
摘要：运用动态最优化方法以及联立方程系统，从理论和实证的角度探析土地资源对城市经济可持续增长的影响效应。理论研究发现，在土地资源有限性约束下，技术进步与城市土地资源以及资本投入之间存在内在相互增长制约关系，并且此关系受到利率、土地-资本比、要素替代弹性等条件的影响。实证分析表明：土地资源作为一种生产要素，其使用数量的多少与城市经济可持续增长的“量”的大小之间存在一种正相关的决定关系；土地资源作为一种发展要素，其使用数量的多少与城市经济可持续增长的“质”的高低之间存在一种负相关的表现关系。
关键词：土地资源；城市经济；可持续增长；CES生产函数；联立方程系统
文章编号：2095-5960（2013）05-0089-09
；中图分类号：F061.3，F293
；文献标识码：A
一、引言
现代增长经济学中一直面临一个不容忽视的问题，即在自然资源有限性的约束下，如何实现经济增长的持续性。国外相关研究更多地是将土地资源作为固定变量，分析其对经济增长的影响决定关系（Nichols，1970；J. Wiley， 1975；Romer，2001；Gillham， 2002；Zhang， 2004）及其在经济增长模型中的动态效率等问题（Ara，1961；Nichols，1970；MeCain，1970；Homburg & Phee1991）。国内已有研究大多基于静态模型考察土地资源对我国经济增长的影响（丰雷、魏丽、蒋妍2008；杨志荣、靳相木、杜雪君、黄忠华等2009；李名峰2010）。此外，很多文献关注在有限耕地资源条件下，我国农业经济的可持续增长问题，但涉及土地资源对城市经济可持续增长的影响却研究甚少。
本文首先考察土地资源对城市经济可持续增长的动态影响效应，重点剖析将土地资源纳入生产函数后实现城市经济可持续增长的条件，以及在实现城市经济可持续增长的条件下，土地与资本、技术等要素间的内在影响制约关系。其次，本文通过构建联立方程系统进一步探究土地资源对我国城市经济可持续增长的影响。
二、理论模型的构建
假设土地资源是经济生产活动中不可或缺的生产要素，并且其与资本、劳动力等要素之间存在有限的可替代性。本文以CES函数为基础考察土地资源对城市经济可持续增长的动态影响效应。
（一） 关于生产
假设城市经济系统内包含着n个企业，并且第i个企业的生产函数为CES生产函数形式，即：
（四）理论研究模型
根据上述假设，城市经济管理者将面临下述问题，即在城市土地资源有限性的约束下，选择社会消费C和土地使用量T，使整个城市经济系统的总的跨时效用达到最大化。具体可表述为：
（二）对技术进步的进一步讨论
（23）式表明要实现城市经济可持续增长，技术进步增长率应大于城市经济生产活动中土地资源投入的减少率，且“大于”的程度受到城市经济中土地与资本间替代弹性、“土地-资本比”以及资本与土地在城市经济活动中的重要程度即α等因素的影响。具体而言，如果资本对土地的替代弹性越大，所需技术进步的增长率就越小；如果城市经济活动中资本对土地的替代性是有限的，那么保持城市经济可持续增长需要以较快的技术进步为前提。这从理论上证明了为什么那些土地资源相对稀缺的城市，其城市经济可持续增长中技术进步的贡献率通常要大于那些土地资源相对丰裕的城市。同时，（23）式还表明如果土地在城市经济生产活动中的重要程度越高，那么保持城市经济可持续增长所需要的最低技术进步水平就越高；而资本在城市经济生产活动中的重要程度越高，则保持城市经济可持续增长所需要的最低技术进步水平就越低。此外，单位土地的资本投入越多，那么保持城市经济可持续增长所需的最低技术进步水平就越高；反之则保持城市经济可持续增长所需的最低技术进步水平就低。
四、 基于内生经济增长理论框架下的讨论
根据（25）～（31）式的推导不难发现：若将土地资源作为内生变量放入模型中，城市经济生产活动中的投入要素：资本、土地和技术，在实现可持续经济增长的条件下存在内在的相互增长制约关系，并且这一关系受到利率、单位土地的资本投入量、资本和土地之间的替代弹性以及两种生产要素在经济生产活动中的重要程度等因素的影响。具体而言，资本的增长率是由技术进步的增长率和土地使用的增长率所决定的。技术进步越快，资本就能获得更多节约；而土地使用的增长将引致资本投入的同比例增长。因此，在可持续经济增长条件下，技术进步不仅能够实现土地使用的集约化，同时也能实现资本使用的集约化。利率的上升、资本对土地替代弹性的增加、土地相对于资本的重要程度上升，以及单位土地资本投入量的提高都会引致所需资本投入的增长。
五、 土地资源对我国城市经济可持续增长影响的实证分析
（一）计量模型的构建
为了研究的需要，首先从现实基础、经济表现、推动力量等方面将“城市经济可持续增长”细分为城市化水平、工业化水平、经济产出增长以及产业结构等四项内容。在构建联立方程系统的基础上，通过系统估计，考察土地资源与城市经济可持续增长之间的互动关系，进而分析土地资源对我国城市经济可持续增长的影响效应。
对于城市土地资源使用方程：所有解释变量均通过了5%水平下的显著性检验，表明方程中各解释变量对城市土地资源使用均存在着显著的影响。城市化率、工业化率以及城市人口规模对于土地资源使用的弹性系数均为大于1的正值，说明城市化、工业化的发展以及城市人口规模的扩大导致了城市建设用地面积增加。产业结构调整、城市交通条件的改善则有利于土地资源的集约化利用，进而减缓城市建设土地面积的增长。
对于经济产出增长方程：解释变量“城市建设用地面积”、“第二、三产业劳动力”通过了5%水平下的显著性检验，并且它们的弹性系数均为正值，说明土地资源和劳动力要素对我国经济产出增长具有显著的影响意义。劳动力的产出弹性系数大于1，表明劳动力投入增加将带来经济产出的显著增长，这与我国以劳动密集型产业为主体的经济生产结构相符。同时，土地资源对于经济产出的弹性系数在0和1之间，这一方面表明经济产出增长速度的大小并不依赖于土地资源供给的多少，过多地依赖于土地要素投入的“粗放式”城市经济可持续增长模式，并不能保证长期的城市经济产出增长。另一方面，由于弹性系数显著不为零，表明土地供给作为一种生产要素，其对城市经济产出增长仍是不可或缺的。此外二、三产业固定资产投资的产出弹性出现负值，这与一般经济理论不符。这其中是否隐含了我国城市存在着严重的“投资过度”问题？地方政府普遍存在的“投资饥渴”是否已成为影响我国经济保持持续增长的一个制约性因素，这值得我们深思。
对于城市化水平方程： “城市建设用地面积”的弹性系数大于1，说明城市用地面积增加是决定我国城市化水平的重要因素。然而，城市居民恩格尔系数对城市化率的弹性系数为负，这与我们的一般认知不符。本文认为其原因主要是：我国“城市居民”生活质量与水平的提高对于“城市人口”同时存在两个方面的效应。“城市居民”生活质量的提高会吸引越来越多的“农村居民”进入城市，这对于“城市人口”是一种正效应。
另一方面，长期以来的“城市倾向化”政策，使我国“城市居民”相对于“农村居民”①①根据王永钦、张晏、陈钊、陆铭撰写的《十字路口的中国——基于经济学文献的分析》一文，可将“城市居民”和“农村居民”理解为我国二元经济结构下存在的两个利益集团，即“城市利益集团”和“乡村利益群体”。 具有更多谈判地位和影响力，“城市居民”为保持并不断提高其生活质量，通过对作为“局内人”的地方政府施加影响，形成农村居民进入城市以及转变为城市居民的经济和制度障碍，限制了“农村居民”向城市的流动，这对“城市人口”是一种负效应。本文的实证分析表明，我国“城市居民”生活质量与水平的提高对于“城市人口”的负效应是大于正效应的。
此外，工业化率和产业结构对城市化水平的弹性系数均为负值，表明城市高工业化率以及第二、三产业在国民经济中的比重上升，不仅不能使城市化水平提高，反而会带来城市化水平的降低。我们给出的解释是：城市工业化以及第二、三产业的快速发展使我国城市化发展出现城市人口的“郊区化”倾向。相对低廉的城郊土地开发与利用成本，使新兴发展的工业园区、产业园区不断向城郊边缘扩展，进而延伸至乡村，这使第二、三产业的发展与城市人口规模增长间的关系变得不再密切。同时，最近几年农村新型工业化的发展以及由经济、制度障碍带来的“入城难”，进一步促使我国产业结构调整与城市化发展之间表现出一种负相关的关系。
对于工业化水平方程：估计结果中，固定资产投资对工业化水平的弹性系数为正值，这与一般经济理论相符。然而土地资源、劳动力投入以及技术进步水平对工业化水平的弹性系数则均为负值，这需要做出必要的经济解释。由于近些年来，我国的工业用地成本、劳动力成本以及工业企业技术引进与消化的支出日益上升，且上升的速度快于工业本身的价值增长幅度，因此导致了土地资源使用、劳动力投入以及技术进步水平的增长与工业化水平的增长之间呈现出负相关的关系。这表明，我国工业生产的价值创造能力相对于其生产成本而言是较低的，这与我国在世界经济产业链中处于“微笑曲线”低端的现实相符。
对于产业结构方程：在估计结果中，城市建设用地与劳动力投入对产业结构的弹性系数为负值。其原因可解释为：在经济生产中如果增加土地与劳动力的投入势必会对资本与技术的投入产生“挤出效应”，而产业结构调整则更多地依赖于资本和技术。因此，在土地和劳动力使用成本日益增长的条件下，土地和劳动力要素投入的增加不仅不能对我国产业结构调整产生积极影响，反而会对其带来抑制性作用。
六、主要研究结论
通过基于CES生产函数模型的理论研究，本文认为：在土地资源有限的刚性约束下，没有技术进步的城市经济增长将是不可持续的；技术进步支持城市经济可持续增长的实现条件是技术进步的增长率大于经济生产过程中土地投入的减少率；若将城市土地作为内生变量放入模型中，可看到在实现稳态的条件下，资本、土地和技术存在内在的相互增长制约关系，即资本的增长率是由技术进步的增长率和土地利用的增长率所决定的。同时，资本、土地和技术内在的相互增长制约关系受到了利率、单位土地的资本投入量、资本和土地之间的替代弹性以及两种生产要素在经济生产活动中的重要性程度等因素的影响。
通过基于联立方程模型的经验实证分析，本文形成的主要研究结论是：一方面，土地资源对于城市经济可持续发展所涉及的经济产出增长、城市化、工业化以及产业结构等四个方面均存在显著的影响效应，并且土地资源的使用数量对于城市化和经济产出增长的影响为正向效应，而对于工业化和产业结构的影响为负向效应。据此本文认为，作为生产要素的土地，其使用数量的多少与城市经济可持续发展的“量”的大小之间存在一种正相关的决定关系；而作为发展要素的土地，其使用数量的多少与城市经济可持续发展的“质”的高低之间存在着一种负相关的表现关系。
另一方面，城市经济可持续发展涉及的城市化、工业化、经济产出增长以及产业结构也会对我国土地资源使用带来显著的影响，并且城市化和工业化的发展将导致城市建设用地数量的迅速增长，表明我国的城市化与工业化发展进程仍处在加速发展期，尚未形成较为稳定的城市土地利用结构；而经济产出增长和产业结构提升则对城市建设用地数量存在负的影响效应，表明长期稳定的城市经济发展将有利于城市土地资源从“粗放型的规模化利用”向“集约型的效率化利用”转变。
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关键词:土建项目造价 控制管理 全过程 项目阶段
中图分类号：TU723.5文献标识码： A 文章编号：
1 土建项目造价控制的特点
对于土建项目造价的控制要基于事前控制，就是说主动控制，以及尽可能地减少甚至避免偏离目标值和实际值，也就是我们的土建项目造价的控制，不仅要反映投资、反映设计、承包和施工， 主动地控制土建项目造价。还要指出,要有效地控制土建项目造价,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施,但是技术与经济相结合是控制土建项目造价最为有效的手段。长期以来,在我国土建项目建设领域,技术与经济相分离,难以有效地控制土建项目造价。为此,要尽快改变这种现状,以提高效益为目的、要通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制土建项目造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。
2 有效控制土建项目造价的3个原则
2 . 1 以设计阶段为重点的建设全过程造价控制
土建项目及成本控制贯穿整个项目的整个过程，但必须突出重点。显然，土建项目造价控制的关键在于施工前的设计阶段和做出投资决定的投资决策，而在项目作出投资决策后,控制土建项目造价的关键就在于设计。
2 . 2 动态地、主动地控制土建项目造价
2 0世纪70年代以来，人们在项目管理应用系统论和控制论之后，将“控制”作为立足于实现主动地采取决策措施,以尽可能减少目标值与实际值的偏离。这是主动的、积极的控制方法,因此被称为动态控制。也就是说,土建项目造价控制,不仅要反映设计、发包和施工,被动地控制土建项目造价,更要能动地影响投资决策,影响设计、发包和施工,主动地控制土建项目造价。
2 . 3 技术与经济相结合是控制土建项目造价的有效手段
为了有效地控制的民用工程造价，应采取组织、技术、经济等方面措施。从组织上采取措施，包括明确项目组织结构，明确成本控制者以及他的的任务，分工明确的管理功能，从技术上采取措施，包括总体设计多方案选择,严格审查和监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计、深入技术领域研究节约投资的可能;从经济上采取措施,包括动态地比较造价的目标值和实际值,严格审核各项费用支出,采取对节约投资的奖励措施等。
3 按项目阶段进行全过程造价控制
3 . 1 项目投资决策阶段的造价控制要素
根据经济规律以及市场情况，采用科学的管理方法和手段，合理确定工程成本并且有效地控制造价是土建项目造价的管理目标。土建项目造价合理控制就是在建设程序的各个阶段合理确定投资估算、概算造价、承包合同价、结算价、竣工结算价。
一个项目的建设可分为项目决策、项目设计和项目施工等阶段。项目投资决策是指对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同建设方案进行比较、选择以及对拟建项目的技术经济问题作出判断和决定的过程。它的实质是选择最佳的投资方案。在项目投资决策阶段,土建项目造价习惯上称为投资估算。
(1)选择合理的土建项目造价计价方法。
选择合理的土建项目造价计价方法是提高土建项目造价精度的关键因素之一。必须收集尽可能多的已建类似项目的土建项目造价资料,并对这些资料进行分析、整理以及己建类似项目的土建项目特点、工艺特点、技术水平的程度进行描述。
(2)决策阶段土建项目造价的控制过程。
决策阶段土建项目造价控制的模型不同于传统的控制模型,其主要问题表现在没有界限清楚一致的标准。
3 . 2 设计阶段土建项目造价控制要素
(1)设计阶段是项目过程中承上启下的重要阶段。
据了解，在规划和设计阶段的发展，其全部投资的土建项目影响最大，可以达到80％以上，规划和设计的水平则对土建项目实际的投资、土建项目进度和建筑施工质量有非常重要的影响。只有在设计工作没有完成,设计图纸未交付使用之前把好土建项目造价管理的第一关,才能为总体土建项目造价控制打好基础。有资料研究表明:在初步设计阶段,影响土建项目造价的可能性为75％～85％;在技术设计阶段,影响土建项目造价的可能性为35％～75％;在施工图设计阶段,影响土建项目造价的可能性为25％～35％;而到了土建项目实施阶段,影响土建项目投资的可能性已经只有5％～25％。
(2)设计阶段土建项目造价控制的主要措施。
①设计招标制度的推行。
设计招标制度的实施为企业在规划和设计阶段提高设计质量，为企业的发展和投资控制提供了一个机会。开发企业在招标过程中，开发企业就有权对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较。在满足设计任务书的要求下,把设计的经济性也纳入评标条件。当前,一般评标所邀请的多为土建项目方面的专家,而懂建筑专业的经济师却很少参与,这就容易造成评标质量的偏差。所以,在确定中标方案后,开发企业仍有必要汇集开发、预算、土建项目管理和营销部门的专业人员,共同对中标方案再次提出优化意见,进一步提高设计的经济性和合理性。
②实施限额设计。
所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术和施工图设计的不合理变更,保证总投资额不被突破。
3 . 3 招投标阶段的土建项目造价控制要素
建筑和工程招投标阶段是土建项目造价管理的一个重要组成部分。包括招标项目勘察、设计、施工、监理以及与土建项目建设有关的设备、材料等。在此讲述的是施工阶段的招投标。施工招标是指招标单位将确定的施工任务发包,鼓励施工企业投标竞争,从中选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承包单位,并以签订合同的方式约束双方在施工土建项目中行为的经济活动。施工招标制是一种竞争机制,可缩短工期,降低土建项目施工造价,提高建筑产品的质量,同时甲乙双方责任明确,可以充分发挥建筑安装施工企业专业化的施工优势,调动企业和职工的积极性,促进和加强经济核算,改进企业经营方式,多快好省地完成建设任务。
3 . 4 施工阶段的土建项目造价控制
施工阶段的土建成本控制的理想目标是：质量好、工期短、成本低。但实际上，它是不可能实现的，三者之间相互影响对方，相互制约的，高质量和短工期都是要付出代价的。因此,施工阶段土建项目造价控制的目标是:在满足合理质量标准和保证计划工期的前提下尽可能降低土建项目造价。
4 结语
本文汲取了土建项目中的实践经验,总结了一套实用性、针对性很强的土建项目全过程的造价管理要素,从微观上强调了全过程造价管理,全要素造价管理的必要性,为土建项目的顺利进行保驾护航。
参 考 文 献
[1]杨浩然．工程造价管理制度存在的问题[J]．合作经济与科技．2010（1）
[2]徐秀平．对搞好工程造价管理的几点认识与思考[J]．科技经济市场．2009（9）
关键词：房地产 投资 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）02-0017-01
房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。在当前的房地产投资可行性研究中存在以下问题：
一、投资决策者对于可行性分析不够重视
由于近十年来正逢房地产市场高速成长期，居民对于房地产的消费需求不断加大，投资需求也空前高涨。房地产企业只要能够购得地块并开工建设，就能够获得较高的利润，因此房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视。
但是随着房地产宏观调控、全球金融危机、信贷紧缩等宏观环境因素的变化，房地产市场已经出现增速递减的现象，逐步进入市场成熟期。房地产企业资产负债率上升，融资成本提高，市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入。
例如2013年7月中冶置业公告，2012年全国总价地王南京下关滨江2号地块被收回。市场分析人士认为，资金投入过多及缺乏大盘开发操作能力等原因使得中冶置业不得不知难而退。从可行性研究的视角看来，作为中央企业的中冶置业没有做好可行性分析工作。连同2010年已经拍下的滨江1号和3号地块，三幅地块总面积达到236万平米，总价256.54亿元。面对数百亿元的投资项目，理所当然地在投资之前就做好充分的可行性研究工作。
但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候，每次竞购土地都需要经过几十次甚至上百次的竞价才能够最终拍得标的。这使得各个开发商获得土地的概率较小，可行性研究的成本白白损失的概率非常高。这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化。宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及价格分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用。对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计（例如碧桂园凤凰城），可以直接沿用到其他城市中。
二、缺乏对可行性报告编写机构的外部评价机制
当前可行性研究行业还没有建立起外部评价机制，而类似的行业（如证券投资分析行业）则已经形成了较为成熟的外部评价制度。“证券通-中国金牌分析师排行榜”的评选已经全面采用量化模式，通过对证券分析师在过去一年发表研究报告的上市公司二级市场股价连续跟踪，以推荐评级报告后个股二级市场走势，来反映其推荐个股的市场接受程度，运用研究报告的"市场影响力"指标对分析师进行考察。同时，评选还考虑盈利预测准确率这一客观指标，通过分析师上市公司业绩预测数据与年报披露实际业绩数据的对比，客观评判分析师市场研判及专业研究的综合能力，其结果能够展示分析师在宏观经济走势判断、行业发展趋势、个股投资价值分析三方面的功力。
如果可行性研究行业也能够建立起相应的外部评价机制，必定能够促使各个研究机构及研究人员更加注重可行性研究报告的质量以维护其经过长期努力建立起来的行业声誉，而那些研究水平较低、经常出错的研究机构和人员将逐步被淘汰掉。
三、缺乏完善的理论指导
房地产投资决策的重要依据取决于可行性研究环节，它作为投资分析中重要部分，是一个复杂的系统工程，同时又是一个项目反复优化过程。房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛，包括市场调查与预测、市场定位、城市规划、营销方式、价格预测等等。所涉及的学科包括政治学、经济学、管理学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等等众多学科。影响可行性分析结果的因素数以百计。如此复杂的问题需要有效的可操作的理论指导才能够完成。
现有的有关可行性研究的理论都较为模式化、简单化地介绍可行性分析的某一个方面，如财务分析、风险分析等。目前我国房地产投资可行性分析的基本依据是住建部于2000年实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定对房地产开发项目的经济可行性提出相应研究方法和框架。
由于房地产投资可行性分析缺乏系统的理论指导，在分析过程中容易产生一些问题。首先是过多地依赖以往经验而不重视使用科学的分析方法。这就会造成可行性研究结论不一致的问题。
这个问题的一个解决办法是在可行性研究中使用现代综合评价方法。综合评价技术已经广泛地应用于我国经济社会的众多领域并且发挥了巨大的作用。综合评价方法可以简单地理解为把反映被评价对象的多个指标的信息综合起来，得到一个新的综合指标，由此综合指标来反映被评估对象的整体情况。主要包括层次分析法、数据包络分析法、模糊综合评判法、人工神经网络评价法、灰色综合评价法等等。
然而综合评价是一种理论性和实践性都很强的活动，具体操作过程较为复杂，对评价者的综合素质要求较高。这主要是因为各种综合评价方法都需要解决权数确定这个棘手的难题。我国房地产市场的政策、经济、技术等等因素一直在不断变化，使得权数的确定非常困难。往往需要企业高管人员、房地产领域的专家、可行性研究人员依据其知识、经验和个人价值观对指标体系进行分析并给各个指标赋予权数。当前可行性研究人员的素质还不够高，难以掌握过于复杂的理论工具。可行性理论研究的发展方向是创造操作更加简单的分析工具，自动赋予各个变量权重，使得可行性结论具有一致性，摆脱对个人经验的依赖。
四、土地历史遗留问题及征地拆迁风险提示不足
目前项目可行性研究中主要关心项目经济测算，对土地遗留问题风险提示不够，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。
土地历史遗留问题的主要表现是土地权属调研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题，会使得房地产投资面临重大风险。
征地拆迁过程出现问题将使得交地时间延期。目前土地市场大多是毛地出让，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为六通一平或者七通一平，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。
各级政府高度重视维稳工作。为了防止征地拆迁过程中出现风险事件，一些地方政府要求开发商在开发前期提交《社会稳定风险评估报告》和《征地拆迁风险评估报告》。四川省2011年开始推行征地拆迁风险评估机制。
针对上述变化，可行性研究工作中要认真做好项目土地风险实地调查工作。首先，项目可行性研究人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门了解项目土地权属情况，调研重点是了解土地是否存在权属不清、抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等。其次，要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研。地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施。第三，要重点关注项目的市政配套设施情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套设施情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注。
五、缺乏有效的数据来源
及时、准确、全面的统计数据是做好可行性研究的必要条件。然而在现实中，可行性研究人员却很难找到足够数量和质量的统计数据来撰写他们的报告。
可行性报告的数据来源是统计局、住建部等政府部门。然而这些部门提供的数据对于可行性研究而言并不够充分。截止2012年底，全国住房信息联网工作只是实现了40个城市的联网，而且没有对外公开。实现全国住房信息联网且信息公开可查询还有相当一段时间。不仅是可获得的数据数量较少，而且数据质量也存在问题。国家及地方统计局近年来公布的各项数据多次受到社会各界的质疑。在缺乏关键的数据情况下做出的可行性分析，其结论的准确性必然受到一定影响。
在一些比较发达的西方国家和地区，由于他们的房地产市场比较成熟，建立了比较完善的房地产项目可行性研究数据信息库。这样，房地产企业在进行项目可行性研究时就可以迅速、方便地获得所要的数据和相关信息。
房地产可行性研究要建立可行性研究相关数据库。当前房地产市场价格、销量等信息透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到系统、完整和准确的市场信息。市场信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来较大误差。在这种情况下，更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。在成本信息方面，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。大中型的房地产企业还应重点进行房地产政策分析。从国家和所在城市两个层面分析房地产调控政策、金融政策、城市规划等政策信息对房地产投资的影响。
总之，当前的房地产可行性研究工作中存在着诸多问题，这些问题的解决需要可行性研究人员及相关人员共同努力才能够得以解决。
参考文献
关键词 级差地租Ⅰ；级差地租Ⅱ；量的规定；变动趋势；城镇建设用地
马克思的级差地租理论，在马克思的经济理论中占有重要地位，是马克思的地租理论的重要组成部分，其理论结构和理论内容是非常完整和科学的。然而，我们对马克思的级差地租理论的研究，还很不够深入，有些问题还须进一步研究探讨。本文仅就马克思的级差地租量的规定和变动趋势，以及其对我国城镇建设用地的影响问题，谈点自己的粗浅看法。以就教于理论界的同行。
一、正确认识马克思级差地租量的规定
目前我国学术界对马克思的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ量的规定表述，基本上都采用以下说法：级差地租Ⅰ在量上等于较优土地初次投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额；级差地租Ⅱ在量上等于各级土地追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额。
笔者认为，上述学术界对马克思的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ量的规定表述，虽然均来自马克思在《资本论》第3卷中对级差地租量规定的有关论述，但是，这并不是马克思对级差地租量的最后规定，而只是马克思在论述级差地租理论行程中的中间结论。下面，笔者就此问题稍加分析。
1 关于级差地租Ⅰ量的规定。
众所周知，马克思在《资本论》第3卷分析资本主义地租时，运用的是科学抽象法。首先分析的是资本主义级差地租。马克思在分析资本主义级差地租时，假定农产品在市场上按社会生产价格出售。在这一前提下，级差地租Ⅰ计算方法确实如我国学术界所表述的那样：级差地租Ⅰ由较优土地初次投资生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额构成。但是，随着马克思分析资本主义地租理论进程的推进，在马克思论述绝对地租和农产品在市场上按社会价值出售的条件下，上述级差地租Ⅰ的计算方法就要加以修正。
因为，面积相等的各级土地所缴纳的绝对地租量相等，各级土地的绝对地租量均等于同等面积的劣等土地初次投资所生产的农产品社会价值与社会生产价格的差额。又由于面积相等的各级土地所需要的初次投资相同(参见潘永强、姜再勇：《对绝对地租量与农业所投资本关系的认识》，《东北师范大学学报》1996年第2期)，因此，各级较好土地初次投资所生产的农产品必然多于同等面积的劣等土地初次投资所生产的农产品。这样，较好土地初次投资比同等面积劣等土地初次投资所多生产出来的那部分农产品的社会价值高于社会生产价格的差额，应视为何种形式的地租呢?不难看出，这部分差额是由土地本身的自然差别造成的。因此，它应属于级差地租Ⅰ范畴，即属于农产品按社会价值出售后的级差地租I的增量。在马克思论述绝对地租和农产品按社会价值出售的条件下，级差地租Ⅰ的计算方法就必须要加以修正。修正后的级差地租Ⅰ计算方法为：各级土地级差地租Ⅰ等于各级土地初次投资所生产的农产品社会生产价格减去个别生产价格的差额。再加上各级土地初次投资比同等面积劣等土地初次投资所多生产出来的那部分农产品的社会价值减去社会生产价格的差额的总和。
2 关于级差地租Ⅱ量的规定。
马克思把由追加投资所产生的级差地租，在理论上称为级差地租Ⅱ。追加投资在量上等于在单位面积土地上所投入的全部资本量减去最低限度的标准的平均资本量(指初次投资量)的差额。(参见陈征：《资本论》解说，福建人民出版社1997年版第611、618页)
如前所述，我国经济学界普遍把由追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额视为级差地租Ⅱ，而把由追加投资所生产的农产品社会生产价格低于社会价值的差额视为绝对地租。笔者认为，由追加投资所生产的农产品社会生产价格低于社会价值的差额不应被视为绝对地租，而应同由追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额一起构成级差地租Ⅱ。即级差地租Ⅱ在量上等于追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会价值的差额。
众所周知，马克思在《资本论》第3卷中分析级差地租Ⅱ时，同分析级差地租Ⅰ一样运用的是科学抽象法，即在撇开绝对地租和假定农产品在市场上按社会生产价格出售这一前提条件下，来分析和研究级差地租Ⅱ的。在这一条件下，由农业资本家追加投资生产的个别生产价格低于社会生产价格的差额构成的超额利润。在租约有效期内。归农业资本家占有。租约期满以后，土地所有者重新订立租约或把土地转租给别人经营时，会采用提高地租的办法，占有这部分超额利润。马克思把这部分由追加投资所产生的超额利润，称之为级差地租Ⅱ。但是，当马克思分析绝对地租时，由于土地本身的有限性和资本主义土地私有权的垄断，阻碍了其他部门的资本向农业部门转移，使得农业工人创造的剩余价值不能参与利润的平均化，要全部留在农业部门。于是农产品在市场上要按劣等土地生产条件决定的社会价值出售。在这种情况下，假定农业资本家追加投资所产生的超额利润全部转化为地租，那么，这部分地租由追加投资所生产的农产品个别生产价格低于社会价值之间的差额构成。就是说，由追加投资所产生的地租，除了包括上面所讲的农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额外，还应包括农产品按社会价值出售的社会生产价格低于社会价值的差额。问题的关键是，由追加投资所生产的农产品社会生产价格低于社会价值的差额为什么不属于绝对地租范畴，而应属于级差地租Ⅱ范畴呢?从马克思的级差地租理论来看，农业资本家因租种了较好土地，比租种同等面积劣等土地所多交纳的那部分地租，应称为级差地租。土地所有者之所以能占有追加投资所产生的超额利润，就是因为追加投资改良了土壤从而使土地的肥力比以前提高了，如原来是劣等地，现在可能变成中等地或优等地了。可见，土地所有者在重新订立租约时，比原来所多征收的由追加投资产生的地租，是由于土地的肥力比以前提高所造成的。因此，这部分由追加投资所产生的地租，也就不应该包括绝对地租，而应全部视为级差地租，准确地说，应视为级差地租Ⅱ。
二、正确认识级差地租量的变动趋势
在现代农业生产中，随着农用科学技术的迅猛发展和农业耕作技术的不断进步，土地在不断的改良。从而使原来各种肥沃程度不同的土地之间的差距在不断地缩小。这种农业基本生产条件的变化，无疑会引起现代级差地租量的变动。对此，我国一些学者提出了现代级差地租量有下降趋势的看法。然而，笔者根据对马克思地租理论的研究，认为现代级差地租量的变动趋势并不是下降，而是上升。
马克思为分析资本主义的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，从理论上把农业资本家在同一块土地上所投入的全部资本区分为初次投资和追加投资两部分。初次投资是指单位面积土地所需要的最低限度的标准的平均资本量，由于较好土地的有限性和对土地的资本主义经营垄断，使农产品的社会生产价格或社会价值由经营劣等土地的生产条件决定。因此，单位面积土地所需要的最低限度的标准的平均资本量，要由能够经营劣等土地这种生产条件所需要的资本量来决定。随着社会的进一步发展，人口不断增加，农产品的生产满足不了日益增长的社会需要。这时，由于未开垦的荒地又很少，因此，就需要把资本集中在被开垦过的土地上，在同一块土地上连续追加投资。进行农业集约耕作。马克思把这种在同一块土地上进行集约耕作所投入的资本量。称之为追加投资。追加投资在量上等于在单位面积土地上所投入的全部资本量减去最低限度的标准的平均资本量(指初次投资量)的差额。在资本主义发展初期，农业生产一般是实行“粗放经营”，这时形成的级差地租，就是级差地租Ⅰ。随着资本主义生产的进一步发展，农业生产经营方式便转向以“集约经营”为主，由此形成的级差地租，就是级差地租Ⅱ。
既然初次投资是指单位面积土地所需要的最低限度的标准的平均资本量，这种最低限度的标准的平均资本量，又是由依靠劣等土地的自然肥力，进行粗放耕作并且能够保证获得平均利润所需要的资本量决定的，那么，各级单位面积土地所需要的初次投资量总是一定的。又由于各级土地初次投资的劳动生产率是指土地没有经过改良，完全由土地原始的自然肥力决定，因此，各级单位面积土地初次投资的劳动生产率也总是一定的。由此，又进一步决定了各级单位面积土地初次投资所生产的农产品产量也同样是一定的。这样，我们就可以得出各级单位面积土地初次投资所提供的级差地租Ⅰ的量也总是一定的，它不会因农业生产的发展而有所变动的结论。
至于说，先进的农用科学技术和耕作技术等在农业生产中应用，改良了土壤，使原来各种肥沃程度不同的土地之间的差距在不断缩小，则是由于农业资本家在初次投资的基础上，又进行了追加投资，即由粗放耕作转向集约耕作，从而改造了土地，使原来劣等土地变成了中等地或优等地，各级土地之间的肥沃程度差别缩小了。根据马克思的级差地租Ⅱ理论，追加投资所带来的农业劳动生产率只要高于原来劣等土地初次投资的劳动生产率，就会产生超额利润。在租约期满以后，这种由追加投资所生产的超额利润。就要以级差地租Ⅱ的形式归土地所有者占有。农业资本家越是不断追加农业科学技术要求的投资，改良土壤，提高追加投资的劳动生产率，单位面积土地的农产品产量也就越多。于是，由追加投资所提供的级差地租Ⅱ的量也就必然不断随之增加。可见，在现代农业中，由初次投资所产生的级差地租Ⅰ在量上是固定不变的，而由追加投资所产生的级差地租Ⅰ在量上却是不断增加的。所以，现代级差地租量的变动趋势并不是下降，而是上升。
三、级差地租量的规定理论对城镇建设用地的影响
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