以购物中心为例，商场配套停车场的设计、规模和流线与商场的经营息息相关，一个合理设计的停车场能为购物中心增加客源，提升销售，而缺乏规划的停车场则直接影响商场业绩。
很多中国的开发商忽视停车场的设计，结果出现了诸如高度不够，又或是宽度不够，又如标识和路线设计不合理，甚至上客区域下客区不明确等等各种瑕疵。
别小看这些设计瑕疵，这都会影响消费者的感受，一旦有过几次不愉快的停车经历，那么今后这个消费者就不太愿意再到这家购物中心来购物，直接减少客流。反之，一个好的停车场可以为购物中心带来高端客源甚至增加客户粘性。
目前，活跃在中国内地商业市场的交通顾问公司还不到10家，根据其建议，车库的设计颇有讲究。首先是停车场的规模。停车场过小容易造成拥挤，过大则浪费成本。专业的交通顾问公司，通常是以购物中心面积为基础，来计算停车库车位规模。此外，停车场规划也要视周边的公共交通情况而定。比如，购物中心附近若有地铁站，则表示有不少客源是乘坐地铁抵达，这类商场的车位也要相对减少。
更重要的当属交通流线，与合理的商场动线能激发人们消费可能一样，车库交通流线合理与否也直接影响客人的回头率。基本的交通流线是“开车-下客-地下车库-地面-上客区”。这看似简单的流线必须做好标识，并且要考虑上下客的右边车门习惯，事实上很多项目的停车流线都存在反向上下客弊端。
停车场还必须符合商业业态设计，比如宜家、红星美凯龙这类建材家居商场的车库还需考虑家居用品的超大尺寸与搬运问题，否则客人购置大型家居产业后难以搬运，这会直接影响商场的销售。不少人反映，就停车场设计而言，宜家明显优于红星美凯龙。
购物中心停车场的另一项容易被忽略的经济功能，就是其所带动的延伸产业。首先是洗车、汽配或汽车美容店，这些与汽车直接关联的门店会开设在租金较低的地下车库附近，车库经营者既降低了租金成本，也获得了直接的生意。
宠物店则是很多人没有想到的一门“停车场生意经”。很多消费者反映，如今带着心爱的宠物狗狗出行已不再是稀奇事，但很多购物中心并不允许狗狗入内，于是很多人会在停车后将狗狗放到商场内的宠物商店看管甚至顺便给宠物做个美容，待主人完成购物后再将宠物领回来。此外，鲜花店等小商品业态也是停车场所延伸出来的车库生意。
关 键 词：城市商圈停车，地铁商业停车，自走式立体停车，机械式立体停车
中图分类号：U492文献标识码： A
作者简介：王龙（1988――），男，长安大学建筑学院硕士研究生，建筑设计及其理论。
1前言
建筑作为城市空间载体，有义务且应当承担相应的城市功能。以西安赛格国际购物中心为例，该建筑所在由于商圈形成很早，对未来停车没有恰当估判，导致现在停车主要只能靠城市次级干道及生活道路靠边停放，而且这种停放适合短时间停放，并不能满足长期停放的要求。而与此同时，适应汽车时代的到来，并解决由此而造成的交通拥堵以及城市用地紧张停车困难等现实问题，各大城市开始引进并建立现代化的停车场。近年来，机械式立体停车场已经相继显现沿海各大城市，成为解决停车难的一种有效手段。
2该建筑所在商圈的停车现状
小寨商圈兴起比较晚，附近有高层配备地下停车场，但规模还是远不能承担副市级商业中心的停车需求。且地下停车空间一般属于建筑基础的一部分，不能方便扩展。小寨商圈的两种停车方式：
1、路侧停车。由于路侧停车占用道路、影响交通流量，管理思想是临时停放、加快周转，不鼓励长期停放。小寨东西路市政路边停车整体上停车状况偏于紧张。
2、路外停车。路外停车场的管理模式和路侧相反，鼓励长时间停放，避免车辆频繁进出，减少交通流量。大厦的自有停车场多是自动立体车库，出入口都设有明显的诱导标志、警告标志、价格标识等。小寨路外停车场集中在：长安大学建筑学院校园；开米广场地下地下停车；华旗国际地下停车场路外停车场分为公共停车场、大厦配套停车场两类。
3赛格国际购物中心对地铁接入与停车空间配备的处理
西安小寨十字是南北动脉长安路与东西干道小寨东路及小寨西路的交汇处。同时也是地铁2号线与1号线的中转站。该建筑场地恰好位于中转站东北角。地铁中转站的接入提升地下空间价值，使得地下室不利于布置停车场。该建筑在处理停车问题时采用自走式坡道将车流引入楼顶，这样处理总体造价低及使用维护费用低、寿命长、外观造型多样美观还可二次利用等；该方式也是为房产开发商而设计的作为房地产第二产业的一种理想的组合立体车库。同时作为自走式停车的方式之一有以下优点：
1、自走式立体停车库车辆存取, 可由司机驾车经过专设的出入口同步进行, 来实现车辆自由出入, 无任何机械传动故障隐患；
2、相对机械升降机寿命较长，使用寿命一般在50年以上；
3、自走式坡道一次性投资无机械传动等装置, 后期使用中基本不涉及维护费用的投入，承诺保修终生。
4、易于同人防工程及地铁结合, 充分有效利用地下空间；
5、有利于通风排烟
4赛格国际中心屋顶利用方式及存在问题。
首先，楼房式立体停车场建设周期较长, 需要一定的面积, 次性投资较大。应结合机械式停车场设计。在拥有闲置土地的情况下节省投资, 主要弊端是管理不便, 土地空间不能充分的利用, 特别是在市区中用地紧张, 停车需求大的地段综合经济效益低。因此自行式平面停车场一般适用于在用地相对宽松的地区设置。同时，楼顶利用不充分，应整合建筑设计及立体停车场设计,考虑在屋顶建设城市立体停车场。
其次，若考虑采用机械升降机后, 可以用节省出的楼面经营或销售, 业主将会得到远远高于设备投资的回报。机械式停车库因其独特多样的停车方式有很强的适应性。其有占地面积小, 选型多样, 可根据场地特点、使用需要灵活设置, 既可以大面积使用, 也可以因地制宜见缝插针, 还能够与其他方式结合实施, 自动化程度高, 使用方便, 易于管理, 在某些条件下是唯一能够定量存车的方法。在我国目前城市条件下,特别是在中心区用地紧张, 停车需求集中的地点,机械式停车方式是解决停车难问题的比较经济有效的措施之一。机械式立体停车方式是全自动化的停车方式, 是今后停车改革的主要方向。尤其是在寸土寸金的大城市, 采用机械式立体停车方式, 但机械停车库却存在以下问题：
1、机械式立体停车库采用钢质框架及电动、机械传动装置构成, 设计复杂; 基本不能二次拆装组合；
2、机械式立体停车库车辆存取, 由机械传动装置将车经过提升和平移等操作程序来实现, 常因机械故障导致实际的使用效果的下降；
3、机械式立体车库一般在10年以后就进入维护期；总造价包括钢构材料费、进口电机链条传动装置及配套的电控箱费用、安装调试费等, 比自走式立体停车库造价要高40% 以上；
4、机械式立体停车库因采用机械传动等装置, 需要专员操作并要定期维护、保养, 后期维护费用投入较大；
5借鉴日本停车经验适合商业中心的其他停车场
1、连续倾斜型立体停车场。
停车场全体呈平缓的倾斜式设计，因为不需要专用的升降通道，所以大大地提高了停车效率，适用于市区的一般停车场、大型社区、以及大型工场。
2、平坦型立体停车场
适用于占地面积较大的停车场，通常被大型超市，量贩店所采用，也被大型医院所青睐。复合型立体停车场现在越来越多的商家把1-2层用作店面,3层以上(包括屋顶)用作于停车场以提高土地的使用效率.这种复合型的建筑不光为店铺吸引了更多的客户,也解决了有车族购物消费时停车难的问题。
3、倾斜式立体停车场停车场全体呈连续倾斜式设计，车辆由下而上自走到停车位。因为不采用一般停车场的斜坡连接方式，使得停车场的建筑面积得到最大的利用，也大大提高了车辆的收容量。倾斜式的设计，也使得停车场整体的排水性能更强。
4、都市型倾斜式立体停车场
底层（1-10 楼）可以作为自走式停车场使用，高层（11―30 楼）可以用于商务、住宅、酒店等，适用于繁华商业区黄金地段的都市型倾斜式立体停车场，使得昂贵的土地得到最大限度的利用，在确保商家利益的同时，也可以解决停车的问题。当然，上下车道分离方式的采用，也使得停车场内的行车更为安全。
参考文献
[1]Mark c.childs（美）停车场设计机械工业出版社 1996
关键词：商业区 停车场 规划
1.前言
我国部分经济较发达地区城市机动车年均增长率超过50％，平均增长率也在20％以上，而多数中等城市的老城区，由于历史原因，缺乏城市交通基础数据，导致停车需求预测参考性不强，建筑物配建停车位远远达不到指标要求，道路路幅狭窄，两侧建筑物密布，新建的大型公共停车场往往受到用地条件限制。地下及立体停车库（楼)由于工程和资金等原因在短时期内也不能解“燃眉之急”。停车问题成为了城市交通问题的一个重要症结。
2.停车场规划适应性分析
2.1路边停车适应性分析
路边停车可以充分利用道路空间资源。路边停车能够满足短时停车需要，路边停车作为一种临时停车措施，能够方便短时停车的出行者需要，使出行者不至于花费很长的驶入和驶出停车场时间。路边停车便利快捷，深受驾车者喜欢。路边停车是路外停车的一种有效补充，起到调节城市停车场布局的作用，弥补现有停车设施的不足。
路边停车的缺点是路边停车对道路通行能力有直接不利影响。首先由于所停车辆降低有效道路宽度，使得双向单行道上相向而行的车辆容易发生碰撞。对多车道的道路，长时间路边停车可使多车道的道路实际减少一条车道。
2.2路外停车适应性分析
路外停车设施又可分为地面停车场、停车库和多层复合式停车设施。其中地面停车场的建设费用相对较低，具有布局灵活，停车方便等优点，比其它停车设施更受欢迎，但从土地使用来讲，地面停车场的土地使用效率不高，特别是在地价昂贵的商业区，不鼓励建设地面停车场；多层复合式停车库更有效地使用了空间，因此对于土地供应短缺和土地价格昂贵的城市中心商业区建立多层复合式停车库意义更重要，但这种停车设施建设、运行、管理及维护费用明显高于其它类型的停车设施；地下停车库解决了城市商业区用地空间上的缺点，使地上进行其他商业活动，在地下进行停车，充分考虑到此处出行的停车者车辆停放的需要；能够解决停车者的停车需求，有利于吸引顾客。
2.3停车需求分析
从我国的国情出发，在今后相当长的时期内仍应以“扩大供给为主、抑制需求为辅的停车供需作为阶段性政策，与此同时相应的交通管理策略的制定必不可少，这里提出以下建议：
⑴ 在停车需求较大同时动态交通压力又很大的区域，采取限制停车泊位供应规模的策略，降低大量机动车停放的可能性，鼓励停车者在其他位置停放，采用别的交通方式进入该区域。
⑵ 对动态交通压力较大区域的停车设施限制停放时间，提高每个停车位的周转率，使在有限的停车设施条件下服务更多的停车需求。
⑶ 在中心区边缘和公共交通不便利的区域提供较多的停车空间，用以平衡城市整体的停车需求。
3.济南市商业区停车场规划实例
以济南市西市场商业区为例进行研究。
3.1现状调查分析
西市场的停车场地布局不太理想，停车资源稀缺，停车泊位不足，目前西市场商业区仅有一个立体停车楼，位于嘉华购物广场左侧；一个地下停车场，位于商厦地下；其他都是些小型的配建停车场，有三处路边停车场，分别设在纬十一路上、经三路两侧。
由于设计、布局等的不尽合理和司机不习惯使用公共立体停车场，嘉华楼顶停车场的利用率相对较低。由于路外停车泊位的不足和立体停车场没有充分利用，管理部门在纬十一路、经三路等一些支路上，施划出路边停车泊位来缓解车辆停放难题，由此导致次干道和支路的通行能力下降，加剧了西市场商业区动态交通的矛盾。
3.2 西市场商业区停车规划的建议
结合济南市商业区的特点，对西市场路边、路外停车设旗规划建设提出以下几点建议：
（1）要从根本上解决商业区停车问题，明确停车政策是必不可少的前提，保证路边停车规划执行的力度必不可少。
（2） 保证城市停车场的容量，充分发挥路边停车场的自身特点。为了使路边停车场能为最需要停在路边的车辆提供服务，必须有相应的路外停车场容量存在，所以在路边停车规划必须结合路外停车设施一同规划。
（3）在机动车辆不断增加的情况下，路外停车场库的建设显得尤为重要和迫切。配建停车场必须严格按照规范的要求进行配套，并且与主体工程统一设计与施工。大中型公共建筑还必须保证一定数量的停车位对外开放，对与之有业务关联的来访者应提供停车位供其停放车辆。对于旧区，要根据现状积极开辟一些停车场，缓解停车难的问题，逐步满足机动车的出行需要和停车需求。另外，一个相对的停车费率的制定是十分必要的，利用停车收费的标准不同这一经济杠杆的调节，使部分车辆自觉的停到路外停车场。
（4）重视城市道路设计功能，合理规划路边停车。停车(场)库200米半径范围内划线停车的需要经过特别的论证，充分发挥停车(场)库使用效果。
4.结论
通过对路边及路外停车场的优缺点分析入手，指出路外停车场布局规划的基本要求。以西市场中心商业区停车场的规划为实例进行了实证研究。并且在提出西市场商业区路外、路内停车场规划原则，同时还提出了其他一些合理的规划建议。
参考文献：
［1］过秀成.《城市停车场规划与设计》，中国铁道出版社，（2008.1），21～39。
［2］陈俊.周志勇，梅振宇，何保红.《城市停车设施规划方法与信息诱导技术》，东南大学出版社，（2007），45～60。
关键词 中小城市 停车问题
一、区域概况
烟台经济技术开发区地处山东半岛黄海之滨，是全国首批14个部级开发区之一，管辖面积228.4平方公里，建成区48平方公里，总人口40万。区内工业企业3100余家、外商投资企业1500余家、世界500强项目78家，GDP超千亿元，人均GPD逾9万美元，先后入选山东省首家ISO14000国家示范区、中国工业园区环境管理示范区、国家新型工业化示范基地等，跻身中国旅游竞争力百强区县前30位。截至2015年11月底，全区机动车保有量6.75万辆，户均0.6辆，并以每年近万辆的速度增长，单月机动车日通行量超过16万辆次。
二、停车问题研究
第一，整体停车秩序较好，部分路段、部分时段停车压力大，对周边交通秩序影响较重。实地调研部分厂企、商超市场、学校、部分小区毗邻路段停车压力较大，而且根据场所不同特点停车问题在不同时段集中显现。例如，商超市场周边集中在每天早晚和周末，学校路段以上学、放学时间问题最为突出，部分居民小区周边路段夜间沦为“停车场”。
第二，政府监管存在缺位，市场基本主导停车场建设，大部分停车场建设标准低、自动化程度低。政府部门在停车场的建设和管理上职责界定模糊，监管力度和手段薄弱。停车场的配套、运行和服务缺乏规范，智能化水平低。停车场的出入口和行进路线缺乏科学设计，很多停车场出入口设置在交通本就繁忙路段，使得这些路段的通行“雪上加霜”，网络问卷调查数据显示54.71%的受访者有因进出停车场不方便而选择路边违法停车的经历。居民小区停车场（位）因为产权不清、利益驱动等问题，大部分停车资源把持在开发商和物业公司手中，存在价格虚高、只售不租、长期闲置等问题。
第三，整体供需失衡，缺乏科学规划及合理布局，配建停车场（位）规划起点低，缺乏前瞻性。调研数据显示，全区共有收费停车场20处，免费停车场11处，合计车位6572个，集中在商贸、办公楼、市场、医院等场所，无法满足停车需要。纳入统计的居民小区115个，现有停车位约3.26万个，规划总户数约10.8万户，以全区机动车户均0.6的保有量计算，需车位6.48万个，从理论数据看停车位缺口3万多个。
第四，对违反停车规定的行为管控力度不高，交管人员及设施配备与车辆数量、管辖面积等不相适应。全区现有主次干道134条、通行里程363.6公里，单条主干路的日流量近4万辆次，而路面执法交通民警人员配备不足，仅能通过“高峰站点、平峰巡线”的方式实施管理。网络问卷调查数据显示，在受访人中有57.86%的违停行为偶尔被处罚，有36.55%的违停行为没有受到处罚。
三、解决对策
第一，重视静态交通建设。城市道路交通由动态交通和静态交通两个子系统构成，静态交通的核心就是停车问题。当前解决城市拥堵问题更多的是对动态交通的管理，而对于静态交通关注相对较少，对于停车场管理处于粗放状态。应以发展的眼光审视问题，尽早将静态交通建设纳入重要议事日程，成立专门的政府机构统一负责停车设施的规划、审批、筹资、建设、管理、价格监控等，解决监管不足和缺位问题。
第二，调节停车供需平衡。一是增加停车供给。调整停车资源供给机构，尽快形成以配建停车设施为主体、路外公共停车设施为辅助和路内停车设施为补充的合理的停车设施供给结构；鼓励多元化建设公共停车设施，创新投融资模式，推动政府和社会资本合作（PPP）开发建设，增强公共停车场的公益属性；激活闲置停车资源，出台配套政策启动僵尸车库、车位，加紧理清居民小区停车资源产权归属，对停车设施建而不用、只售不租行为加大政府调控能力。二是降低停车需求。增加居民对公共交通工具的出行选择率，通过优化公交线路、推进智能公交等方法，提高乘坐公交方便度；建立或引入公共自行车（电动自行车）出行系统，探讨在商业区域、社区与商业区间、社区与公交站点间部署公共自行车或公共电动自行车出行线路。
第三，强化法制监管。一方面加强停车设施建设的事前、事中和事后监管力度，对于配建停车场、公共停车场的建设严守规划刚性。对于各类改变停车场功能、私设停车设施等违法行为进行严厉依法打击，能够恢复功能的限期整改，无法恢复功能的由受益方解决因违规改建带来的停车问题。
第四，实施停车弹性收费。一是实行差异收费分流停车需求。目前，全区收费停车场的定价大体分为计次和计时两种收费方式，统一实行政府指导价，缺乏价格差异，造成地上停车场拥挤不堪、地下停车场停车零零散散的现象，应在统一管理基础上实行“按时段和停放时长”弹性收费，以分流停车需求，合理利用资源。实行差异收费，按照“中心区高于非中心区、高峰期高于低峰期、白天高于夜间”，对于同一地区公共停车设施，“路内高于路外、地上高于地下、室外高于室内”的定价原则，提高停车设施利用率。二是适当延长免费停车时长。按照现行办法，计时收费停车场执行15分钟内免费停车的政策以解决办急事的停车需求，但实际情况是15分钟满足不了办事需要，急需适当调整，特别是医院等公共服务场所、银行等窗口行业、商超等商业体配建的收费停车场应适当延长免费停车时长，以更好地解决办急事的停车需求。
第五，推进停车服务产业化和设施管理智能化。一是重视停车服务产业化建设。将停车服务纳入公共服务产业发展规划，着眼“公共服务为主、盈利为辅”的产业定位，成立国有停车服务管理公司，对全区公共停车场进行整合、规范，加速停车服务市场的规范化。二是统一提高停车场管理技术。目前，全区收费停车场大多采用磁卡计时人工管理，整体技术水平低，停车效率不高，并且各个停车场之间磁卡不通用。应建立统一停车数据库，引入“车牌识别”、蓝牙等智能停车管理技术，逐步取代人工管理，实现各停车场“通进通出”，提高停车方便度。三是引入停车信息智能诱导系统。对各停车场车位情况进行智能化管理，利用重力感应、视频探测等技术手段，动态监控各停车场车位使用情况，运用“互联网+”技术建立停车智能诱导系统，通过电子终端APPl布停车场分布、收费、停车位情况等信息，开通车位预定等服务，实现停车智能化。
第六，提高居民素质。一是增强居民停车意识。通过广泛的宣传教育，形成良好的交通文化氛围，增强车辆拥有者“车有其位”“停车入位”和“有偿停车”的意识。改变随意停车的陋习，做到依法停车，文明行车。二是鼓励低碳出行。大力倡导乘坐公交、自行车、近距离步行等出行方式，从而改善城区交通整体环境，提高人们的生活品质。
四、结语
武林广场地下商城位于市中心传统的武林商圈内，具体范围为：东至武林广场东通道，南至体育场路，西至广场西通道，北至浙江省展览馆。总建筑面积9.91万，地上建筑面积2000，地下建筑面积9.4万。该项目是由杭州市商贸旅游集团、杭州市地铁集团、杭州市地下空间建设发展中心和杭州市下城区国有投资控股有限公司等四家国有单位共同投资开发、建设。项目总工期约为四年，到2016年底左右竣工。
杭州市地铁集团相关人士介绍，项目地下主体部分共分为三层，其中地下一层、二层约6.6万，规划为商业、餐饮、公共休闲步行街等；地下三层有2.8万，规划为公共复式汽车库，设计机动车泊位850个，建成后可以很大程度缓解武林商圈目前停车位紧张的局面。
此外，项目还规划了2362个自行车停车位作为未来商业设施的配套，其中地上696个，地下1666个（双层立体停车）。
武林广场地下商场项目在规划设计上也非常有特色，它以运河自然景观和省展览馆、西湖文化广场等人文景观为背景，引入现代旅游与商贸业结合理念，打造全市一处集时尚购物、休闲娱乐、观光旅游为一体的大型商业购物综合体。
更重要的是，开发后的武林广场地下商城将通过地下通道与地铁站厅、杭州大厦、国大、百大等直接连通，弥补武林商圈现有不足，能促进武林商务圈各商业、物业的联动。
以后到武林广场逛街又将多个地方：地下。
就在杭州人最熟悉不过的武林广场地下，一座深达24米、地下三层的地下商城昨天正式开工。
商城的“势力范围”基本就是现在武林广场，东西向到现在广场东西通道，南至体育场路，北至浙江省展览馆，地下开发建筑总面积达9.4万平方米，相当于2个银泰百货武林店的面积。地下一二层是定位中高端的商业、餐饮连成了休闲步行街，地下三层则考虑到了周边商圈的停车难问题，除了1号线、3号线的隧道区间外，全部建设了三层的立体机械停车库，能停850辆机动车。
地面
“八少女”全新回家
地下商城施工完成后，地面的广场将恢复旧观，音乐喷泉、八少女雕像及省展览馆前场小广场都将原样重现，尤其是那八位少女，作为新老杭州人的集体记忆被保存下来，修复“美白”后搬回老家。
东北角
超五星酒店和购物中心
武林广场站上盖综合体。地上部分由两幢塔式超高层主楼和裙房组成，“双子塔”一为超五星级酒店，一为商务写字楼，裙房将是一个10万平方米的大型购物中心，目前正在进行招商谈判。未来通过1号线、3号线的武林广场站和地下商城全部连通。
武林广场站目前开放了两个出入口，届时还将有一个出入口直接连通上盖综合体，一个通往地下商城，位置就在E出口VANGO超市南侧。
地下一层
连通杭州大厦、百大、国大
从效果图看，地下商城并不是全封闭的，而是一个下沉式广场。有一部分露天，方便采光通风，人在地下时间久了也不会感觉压抑。
地下一层将有三个过街地下通道。西侧新建一个地道与杭州大厦相连，西南角和东南角的地道改造后将穿过体育场路和国大、百大贯通，将整个武林商圈全部通过地下纵横相连，客流相互联动，使武林广场成为具有商业设施、交通枢纽、文化娱乐等多功能的城市商业中心。
武林地下商城究竟卖什么？它的位置和上海人民广场站很相似，既是中心换乘站，同时处于市中心的繁华商业区。地铁集团副总经理邬文虎说，地下商城一般都不会走高端路线，而且周边已经有杭州大厦、银泰等商城，会考虑走错位经营路线，定位中端，以老百姓喜欢的大众品牌为主。记者了解到，目前地下商城正委托杭州大厦做商业业态定位分析，作为未来经营模式的参考。到底由谁来经营，还要进行招投标。
地下一层还特意设置了庞大的双层立体自行车库，能够停放1666辆，加上地面还能停放696辆，一共有2362个自行车停车位。
地下三层
新增850个车位，缓解周边停车难
规划以后东西通道的地面停车位都会取消，还给车辆通行，将需要停放的车辆引入地下。所以地下三层的停车位大大超出了商城本身的需求，就是为周边社会车辆停放配套的。
地下三层设计高达7米，中间是1号线和3号线从地下穿过的隧道区间（3号线区间由这次的地下空间开发项目代建），从东北贯穿西南，将地下停车库分为两部分，都是可以容纳3层的立体式机械停车库，在南侧有行车道相互连通。
1. 分类
按照停车场所建造方式的不同，停车场所主要分为以下几类：
1.1单独建造的地上停车场所
指建造于地上，独立存在，不依附其他建筑物的停车场所。
1.2利用地下基础设施形成的停车场
第一种是非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。第二种是利用人防设施形成的停车场所，项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但没有出售的权利。利用人防设施形成的停车场所是房地产开发行业内比较常见的停车场所类型。因为根据《人防法》的相关规定，房开企业建造房屋的时候根据面积必须建造相应的人防。这部分人防设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的常见选择。
2. 对不同类别停车场所的会计核算和税务处理
2.1单独建造的地上停车场所的会计和税务处理
房地产开发企业建造单独建造的停车场所过程中发生的各项费用，应直接计入或分配计入停车场所。出租停车场所时，应与承租方签订租赁合同或协议，
税务处理方面，房地产开发企业销售停车场所，应交纳土地增值税、印花税和企业所得税。房地产开发企业出租停车场所，取得的租金应作为应纳税所得额，交纳房产税、营业税和企业所得税。
2.2利用地下基础设施形成的停车场所的会计和税务处理
2.2.1会计处理
第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品-地下车库之中。
第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。该地下车库性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。
第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。
第四种情形，对于随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。
2.2.2税务处理
A对外出租的税务处理：
地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。其涉税要点主要为
（1）地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定"“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
（2）租赁期限不得超过20年。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
（3）明确约定租金及其支付方式
所涉及到的主要税种为：
营业税及附加：按租赁业5.6%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。
企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。以收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理分摊至各期确认收入计征所得税。
土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。
房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。
土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。
印花税：租赁收入的千分之一。
B对外出售的财税处理：
对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品--地下车库相关金额至主营业务成本。
其涉及到的主要税种为：
营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按成本利润率来计算价格。（成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定）
土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。
企业所得税：税率为25%，与销售住宅所得税处理相同。
房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的车库不交房产税。
土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。
印花税：以销售额为依据，按销售不动产税率万分之五申报。
C自用的地下车库财税处理：
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品--地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。
营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。
土地增值税：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。
房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。
土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。
印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。
需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
关键词：建筑规划；规划设计
1 工程概况
1.1 地理位置
慈溪市综合商贸城是以服装小商品交易为核心，兼营日用百货、皮包皮具、家纺布艺、家俱装饰等业态，服务于泛慈溪的一站式小商品购物中心。项目位于慈溪市已规划的现代商品市场园区D单元C26区块，该区块东临园区36m宽主干道，西为规划水域河道，南为园区防护绿化带和河道，北与园区辅道（兼货运道路）毗连，总用地面积42930平方米，约折合65亩。
1.2规划条件
依据《慈溪市商品市场园区控制性详细规划》，本地块规划主要指标为：容积率≤2.8；建筑密度≤55%；绿地率≥20%；建筑限高60m，以六层为宜；停车以地下为主，地上为辅。
1.3工程概况
根据园区总体规划和本地块规划条件，本方案设计由一幢七层主体建筑和四层辅房以及一层地下室组合而成的建筑。总建筑面积151546.6㎡，其中地上建筑面积120024.6㎡，地下31522㎡，容积率2.8。建筑占地面积22076.9㎡，建筑密度51.4%，一至七层分别为20020㎡、19379.5㎡、19670.4㎡、18929.7㎡、13746.9㎡、13789.2㎡、13458.2㎡，出屋面面积为1030.6㎡。建筑设计使用年限50年，框架结构、六度抗震设防，建筑防火按一类高层商业建筑标准设计；地下车库耐火等级为一级，防水等级为二级。
2 设计依据
慈溪市规划部门对本工程设计方案的审批意见；慈溪市规划条件通知书（编号：慈规条字（村）【2011】号）；慈溪市商品市场园区控制性详细规划文本；慈溪市综合商贸城投标方案、设计任务书及设计合同（合同编号：2011-JD-195）。主要设计规范： 《建设工程设计文件编制深度规定》（建质[2008]216号），《民用建筑设计通则》（GB50352-2005），《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版），《建筑设计防火规范》（GB50016-2006），《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001），《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005），《商店建筑设计规范》（JGJ48-88），《汽车库建筑设计规范》（JGJ5100-98），《汽车库？修车库？停车场设计防火规范》（GB50067-97）。
3 总平面布置
3.1总体布局构思
慈溪现代商品市场园区是慈溪市政府为提升城市竞争力和总体环境水平“十二五”期间开发建设的城市功能区块之一的现代服务示范区。园区位于慈溪中心城区东北部，是中心城区与杭州湾新区之间的重要地段，总用地面积229.49公顷，四周道路畅达，交通便捷，可直通杭州湾跨海大桥。
园区规划以“一核、一带、两轴、多心”为结构形态。综合商贸城位于贯穿于园区南北的滨水景观带（即“一带”）和纵横于东西南北的主要道路（即“两轴”）的南端，扼园区南向门户之咽喉，位置十分重要。园区规划共八个相对独立的专业市场和多个配套服务区域（即“多心”）。综合商贸城是园区“多心”中占地面积和建筑规模中较小的一心（占园区用地1.9%）。综合上述因素，着眼于整个园区均衡合理的布局和总体形象，着眼于小商品市场一站式相对集约的购物环境，本方案为与购物环境和园区总体形象相对协调，建筑布局、建筑形象以整体、简约为主，彰显南向主入口建筑区域地位。
3.2建筑退界与竖向设计建筑退界
依据规划技术指标，建筑东侧退让规划道路15米；南侧、北侧退让用地红线21米。竖向设计：主体建筑地坪比室外地坪高0.300m，比道路标高高0.100m。本工程设计标高±0.000相当于黄海高程5.10（暂定）。
3.3交通组织和停车
交通组织是商品市场总平面布局中十分重要的环节。“交通顺，市场旺，交通乱，市场衰”。本工程位于园区纵向主干道南入口，南北分别与园区次干道和园区支路毗连，其中园支路也是货运干道，南向跨越园区支路即是园区河道和绿化隔离带，跨越河道和绿化隔离带，即与园区南端36m主干道中横线相接，中横线南是慈溪规划中的高架轻轨交通，其中东南向为轻轨站。本方案交通组织在顺应园区规划道路框架的前提条件下，采取如下措施：
（1） 人流组织
建筑南北两端分别设建筑主次入口及人员集散小广场，通过广场与南端的园区次干道和北端园区支路相连；鉴于本方案配套服务用房设于辅房四层，南广场一侧设直通该层的入口和电梯，以方便该层的对内对外灵活使用。建筑四周设本方案安全疏散出口，也可兼人员备用出入口，辅房与主体之间消防通道贯通南北主次广场和中央景观带。
（2） 物流组织
建筑西北端设本方案物流出入口，货物通过园区次干道，即货运干道入本方案物流集散场地和货梯进入商贸城各楼层，物流集散场地与北入口广场之间用绿化带隔离。
（3） 车流组织
依据园区规划和相关规范，机动车位按每100㎡建筑面积设0.8个停车位设计，本工程共需机动车位962个，根据设计任务要求，主要以地下停车方式解决。本方案设计地下室31522㎡，停车位875个，地上87个，满足停车需要。地下车库南北两端结合建筑南北入口共设三个双车道车辆出入口，皆与建筑保持一定距离并以绿化带隔离，驱车进入市场的客流，可以在南北主次出入口市场下车进入市场，也可通过地下地下室电梯、楼梯进入市场。车流与出入口组合，既有机统一，又最大限度地避免了干扰。
（4） 非机动车停车
本项目非机动车停车位在地面结合道路及绿地在适当的地方布置。考虑到顾客的流动性较大，员工非机动车停车位与顾客非机动车停车位分开设置。
3.4绿化与景观
美化优化环境是慈溪现代商品市场园区规划中的一大亮点，也是提升慈溪城市总体水平重要举措。本方案地块西侧濒临贯穿园区南北的水系和滨水绿化带，南侧则直接与园区南向绿化景观带相连，环境十分优美。本方案南入口广场直接与园区南向绿化带结合，隐现于绿化带中的南入口广场环境灵动、优美。
中央滨河景观带是慈溪现代商品市场园区规划的点睛之笔，本方案建筑西向与之毗邻，方案设计采用四层辅房与景观带相邻界面以柔和的曲面形式与之衔接，三层滨河区域收退一跨，以空灵的平台和种植屋面，使建筑与景观和谐结合。建筑东西侧与园区道路相接的界面，利用室内休息平台各设计两组竖向景观节点，使建筑总体与景观整体相通相融。鉴于本工程南向规划有轻轨，东南向为轻轨站，故本工程屋面均为种植绿化屋面，以改善“第三立面”的观赏效果。
关键词： 中心区停车规划 交通改善
Abstract: with the rapid development of our city economy, city parking problem is becoming more and more serious in the central business district has become one important obstacle city unimpeded. This paper takes Shenyang city Taiyuan Street commercial district as an example, based on analyzing the causes of the present situation of the parking problem, from the parking demand control, parking guidance, region difference parking policy, rational organization of traffic flow and other measures, put forward countermeasures to solve the parking conflict.
Keywords: central area parking planning traffic improvement
TU984
城市商业与道路交通的发展既相辅相成又相互制约。在城市中交通便利、人流量大的地段，商业一般都能得到迅速的发展。早期的城市商业中心往往分布在城市的主要道路或铁路的交汇点上，其原因就是区位交通可达性最优的结果。但是当商业发展到一定的规模、道路交通发展大一定水平，城市商业中心与道路交通的关系变得十分复杂。汽车的出现、近现代城市道路的发展为商业中心带来了更多的人流和车流，促进了商业区的繁荣，但是同时也商业中心逐渐产生了交通拥挤、环境恶化的情况。当交通和环境的问题积累到一定程度的时候，商业中心的经济效益也必然受到影响。从我国目前的情况来看，我国大多数城市等候存在着道路硬件的建设不及交通需求的增加，城市商业中心的交通拥挤、停车难等问题十分突出，特别是近几年随着城市机动车保有量的迅猛增加，城市商业区的交通问题，特别是停车问题更是雪上加霜。因此研究商业区停车问题必须了解城市商业区的停车现状，以分析其经验、问题和不足，研究合理的解决措施和规划方案，并通过在实践中多次反馈对这些措施、方案进行不断的修正和调整，使之日益完善。本文将以沈阳市太原街商业区为例作进一步的阐述。
1 沈阳太原街商业区简介
沈阳别称盛京、奉天，被誉为“共和国长子”，中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市，辽宁省省会，中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，国家门户城市，沈阳经济区的核心城市，中国十大城市之一。
沈阳太原街商业步行街，位于沈阳市和平区，毗邻沈阳站，是中国最著名商业街之一。东北最有影响力的时尚潮汇地，影响力辐射整个东北亚。进入新世纪以后，它是完全仿造日本东京银座商业区的规划模式改造而成。
本次太原商业区停车规划的研究范围为北到市府大路，南至南五马路，西起胜利大街，东到和平大街，面积约3.8平方公里。
图1.1 太原街商业区规划位置图
2太原街商业区停车现状分析
2.1交通现状分析
为了了解商业区的交通现状，总结目前存在以及将来可能会出现的交通问题。并且有目的的针对各个问题提出解决方案和预防措施。本次调查采用全面普查与重点调查相结合，静态交通调查与动态交通调查相结合的方法，以反映商业区的停车特征，提出停车设施规划方案。
2.1.1 车辆停放设施调查
．调查内容：包括停车设施基本情况、经营管理方式、停车泊位利用情况等。
．调查对象：商业步行街东西两侧及以联营公司为中心的商业区停车场。
．调查方法：根据商业街现有的停车设施布局，对停车场采用封闭式调查，时间为周六商业高峰时间。
．调查人员：在停车特征调查时进行，不安排专门人员。
2.1.2车辆停放特征调查
调查目的：确定不同的用地设施上停车高峰量及小时的变化，建立累计停放量与土地利用的关系模型，并了解车辆的停放特征，如累计停放量、停放饱和度、停放周转率、平均延停时间、高峰停放比率等。
调查内容：确定时间间隔内，调查停放车辆的车型、牌照、开始及终止停放时刻，见附录。
调查规模：针对研究区域内的典型停放设施和使用状况进行调查。典型停放设施包括中华路商业地块、步行街东西两侧停车设施。
调查方法：主要采用记录车牌照号连续式调查，使用停车场调查表。调查
图2.1 现状停车分布示意图
时间为7小时（9：00～16：00），间断时间为10分钟。对商业设施停车场在工作日和休息日进行调查，宾馆、饭店等为工作日调查。
2.1.3 机动车停车设施分布
在太原街商业区的规划范围内有停车场52处，停车泊位3742个。其中公建地下停车场19处，地面停车场33处。大部分为配建停车场，仅有三处地面社会停车场，占3.4%。地下停车位比例为60%，地面停车位比例为40%。
具体数据见附录B。
2.1.4 非机动车停车设施分布
太原街商业区非机动车停车场共有10处，中华路北侧2处，南侧8处，总占地1000平方米，分布在小街巷内。
2.2现状停车存在的问题
（1）.太原街商业区现有停车位 3742 个，基本满足地区现状的停车需求，但由于管理不善，功能不明确，引导性差等原因，造成现状地下停车位闲置，地面停车拥挤的混乱局面。
（2）.由于一些大型的地下停车场的出入口少、位置隐蔽等原因，如万达地下停车场即使现在免费停车，最高停车率也不到20%。
（3）.一些地下停车场的部分改为商业和办公用，如万达地下停车场、新世界地下停车场等，百利地下停车场已改为周围住宅小区的专用停车场。
（4）.太原街地区的地面社会收费停车场少，仅有3处，其它均为配建停车场，对停车时限没有限制，停车周转率低。
（5）.地区内占道停车现象严重，尤其在南五马路—胜利大街—民主路—太原街围成的区域内，受到南二小商品批发市场及布料批发市场的影响，道路被货车及人力三轮车占满，处于无序状态，道路交通基本瘫痪。外来车辆很难在里面行走。
（6).从以上的停车场分布看，中华路北侧停车场多于南侧停车场；而占道停车，中华路南侧要多于北侧。
3 停车需求预测
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