关键词：苏宁云商;员工持股计划;员工激励
一、引言
在我国企业最近这些年的改革浪潮中，员工持股计划一直都具有很高的关注度，对于实行该计划，公司应在财务信息系统中对此进行会计处理，然后就实行此计划而对公司财务状况产生的作用进行分析。可便于公司、投资者等报表使用者对财务报告有一个清楚的认识，然后做出合理决策。本文通过对苏宁云商员工持股案例进行分析，希望能够为准备实行该计划的公司提供意见。1.员工持股计划简介。员工持股计划(简称：ESOP)，其定义为：公司员工在遵循相应的法律法规的前提下，利用某些途径来购入本公司的股份，并授予一些机构长久拥有，并对其进行管理，员工根据自己持有的股份份额的多少享有有限的权利。2.员工持股计划在我国的发展及应用现状。员工持股计划在我国已经发展了大约30年，在80年代初期的时候，该计划开始在浙江等地的一些股份合作制企业出现，然后迅速变成了很多中小企业改革的首选。到了1991年底，在全国已经有了3220家企业开始进行股份制改革试点，其中实行员工持股制度的企业占总数的85.4%。最近这几年在北京、上海等地的很多企业都在积极探索员工持股计划。为了响应党的十八届三中全会的号召，同时落实《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》的精神，2014年6月20日，证监会颁布了《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》，该意见颁布以来，上市公司对于实施员工持股计划表现出很大的积极性以及很高的关注度。
二、苏宁云商员工持股计划的财务分析
1.苏宁云商员工持股计划案简介。作为中国贸易企业的领军者，苏宁创办于1990年12月26日，经营的产品包括传统家电、消费电子、百货等等。2014年9月4日，苏宁云商推出第一期员工持股计划草案，在本次计划中，有1,089人加入，此次购买资金总额为5.3万元，购买均价为8.63元/股，购买的股份占据公司总股本的比例是0.83%。在实施之后公司的多项核心业务都表现出了很大的提升，并且公司的经营业绩以季度环比的趋势不断的在上升，本次计划的成功实施极大的激励了员工的士气。2015年7月10日，苏宁云商推出第二期员工持股计划草案。这次员工持股计划的资金是由员工自己筹集的资金和公司股东给予的借款两部分组成，在该计划中借款所占比例是自筹资金的3倍，即员工持股杠杆达到了3倍，这一点吸引了市场的强烈关注。2.苏宁云商员工持股计划的动因分析。宏观方面的动因分析：2014年6月20日，为了深入贯彻《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并且落实《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，证监会颁布了《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》。该意见颁布之后在市场上引发强烈反应，在上市公司中吹起一股实施员工持股计划的风潮。苏宁云商也采取实际行动响应该政策的号召。2014年国内零售行业景气度在低位徘徊，企业增长的外部能源缺乏，且行业竞争非常激烈，苏宁云商如果要实现更高层次的发展，就面临着很大的挑战。员工持股计划正是在这样的大背景下实施的重大战略决策，苏宁云商坚守着企业发展成果与员工共享的经营理念，推出员工持股计划，充分调动员工工作的主动性。在2015年A股市场出现持续性的非理性下跌，苏宁本着对于我国资本市场长久健康稳定发展的信心，踊跃呼应证监会对于维护中小投资者的利益以及保护资本市场稳固的号召，连续实施多项实际措施来帮助稳定股价。此次苏宁用两天时间就快速推出第二期员工持股计划，首先是为了响应证监会的号召，其次是因为苏宁正在用新的人才激励方法全面推动互联网零售策略的实施。微观方面的动因分析：在2011年至2014年，苏宁云商的营业收入都处于不断上升的状态，而利润总额及净利润却在不断下滑，并且在2014年营业利润开始出现亏损的情形。2013年苏宁云商营业收入比2012年上升7.05%；利润总额1.44亿元，而2012年为32.41亿元，同比下降-95.55%；归属于上市公司股东的净利润为3.72亿元，2012年为盈利26.76亿元，同比下降-86.11%。到了2014年上半年，多项指标都比去年同期大幅下降，各项毛利率也处于大幅下降趋势。流动比率以及速动比率都有所下降,表明企业的短期偿债能力正在下降。从公司近几年财务数据的分析来看，公司整体状况都不容乐观，转型升级是苏宁云商所面临的重大课题，员工持股计划对于苏宁云商来说既是机遇又是挑战。3.分析实施员工持股计划对苏宁云商的影响。3.1员工持股计划对苏宁云商公司的影响。苏宁云商2014年和2015年的营业收入与2013年相比都有所上升，而且2015年营业收入为1，355.48亿元，同比增长了24.44%。2014年归属于上市公司股东的净利润呈现大幅上涨趋势，2015年仍处于增长状态，为8.73亿元，比2014年增长了0.64%。如果先不考虑非经常性损益对公司净利润的影响，公司净利润与2014年相比较亏损减少，盈利能力得到提高。而且苏宁云商的各项财务指标均往好的趋势发展，现金流量净额增加，流动比率和速动比率也是处于增加状态，苏宁云商的此次改革在各方面都取得了一定的发展成果，公司的各项财务指标的变化也表明公司正慢慢往更好的方向发展，坚定了公司未来发展的信心。3.2员工持股计划对苏宁云商股东的影响。在苏宁云商实施的第一期员工持股计划中，锁定起始日从2014年10月9日起至2015年5月20日止，从股价方面来看，盈利已高达121.78%，同期大盘涨幅为85.39%。2015年7月10日复牌的苏宁云商向市场带来了第二期员工持股计划，而在7月9日苏宁云商的股价以涨停价开盘，在稍微调整之后，很快就冲到了涨停板。员工持股计划对股盘的涨跌状况有着非常明显的积极影响：其一，员工变成了“主人+员工”的双重身份，工作上一定会更加努力，因此会推动公司业绩的提升，这对员工来说可以起到一种长期的激励作用，；其二，企业的业绩增加后，企业的投资价值也增加，相关投资者的关注度进而增加，所以股价就会随之而上涨。因此能够为公司的股东创造更多财富。从公司近3年的普通股股利分配方案以及资本公积金转增股本方案也可以看出，公司为股东派发的现金红利也在不断增加。由此也可以看出，员工持股计划为公司的新老股东的投资都带来了回报。3.3员工持股计划对苏宁云商员工的影响。员工持股计划使员工具有劳动者和公司资本的所有者这两种身份，员工会对公司的经营发展状况更关心，也会使公司的经营结构更加稳固。苏宁云商通过实施员工持股计划，使员工可从企业的整体经营利润中得到红利，这可以帮助公司留住优秀人才，也有利于公司吸引到更多的人才。苏宁云商员工持股计划的实施使公司员工深入到本公司的经营决策过程中去，使公司经营管理的监管力度更强，使经营决策也变得更加有效和透明，此举既改良了公司的管理结构，又增加了公司经营决策的合理性和有效性。
三、苏宁云商员工持股计划案的总结
在2015年下半年开始实施员工持股计划的上市公司中，有一部分陷入跌破持股成本的糟糕状况。在如此的状况下，苏宁云商连续两次员工持股计划的成功实施实属不易，总结苏宁云商实施成功的因素：其一，国家出台的关于促进上市公司实施员工持股计划的一些相关政策，成为推动该计划成功的重要因素。《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》的颁布，使上市公司实施员工持股计划的积极性大大提高，苏宁云商便是在这样的大环境下成功实施了员工持股计划；其二，苏宁云商在提高企业硬件能力的过程中，也特别关注企业的软实力即企业文化能力，企业正在变成一个开放型的组织，在最近转型这几年苏宁招聘了很多中高层人才，其数量相当于过去20年的总和，苏宁的团队在逐渐的向年轻化、专业化、互联网化方向转变。人才是非常宝贵的资本，他们为员工持股计划的顺利开展贡献了巨大的力量。
四、结语
本文通过借鉴和引用一些著名学者和权威期刊的观点，对苏宁云商员工持股计划案例进行分析，分析了我国国情下苏宁云商实施该计划的行业背景及动机，以及实施成功的因素。苏宁云商此次成功转型成为中国服务产业的标杆，为上市公司实施员工持股计划树立了一个好的榜样，也为我国资本市场的健康发展做出了贡献。在此次的改革浪潮中，当然也有部分公司的实施效果很不理想，甚至有些处于跌破持股成本的尴尬境地，所以上市公司对于实施员工持股计划切不可盲目跟风，要根据自身的发展状况制定适合自身的转型计划。
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围绕市委、市政府当前最急迫的重大决策需求，在前期充分调查研究的基础上，集思广益，先后提交5篇有数据情况、有分析对比、有前瞻建议、可操作性强的课题调研文章，包括《*山工业基地开发建设的意见和建议》（以探索中部“四统一”机制为主题）、《加快产业龙头培育、着力区域品牌建设、推进工业经济又好又快发展》（以“4+X”产业定位和政策体系构建为主线）和《*市“工业提升”工程行动纲要（20*—2015年）》（旨在明晰主导产业，明了开发机制，明确目标体系，明谏路径举措），《关于实施“工业提升”工程的若干政策意见》及其实施细则（按“优化整合、集中倾斜、规范提升”要求），《工业“三服务”（园区、项目、企业）活动前期调查及交办方案》，受到市领导的较高评价。初步完成输变电、电光源、竹木加工、消防器材产业发展规划编写，正在抓紧完善之中。我局还围绕“提升发展年”，相继高质量完成全市外向型经济发展、现代生产服务业发展、现代商贸业发展、蜂产业外向发展等备受市领导关注的重大课题调研任务；完成我市“十一五”规划纲要实施（工业、外向、商贸、节能部分）中期评估。
二、锁定目标，进展良好
今年以来，我市积极应对宏观调控货币从紧和市场要素约束加剧新形势，及早落实重点乡镇、部门工业目标考核责任制，加强运行监测分析和要素综合协调,全市工业经济持续保持“高位运行”状态(详见上表)。工业生产逐月攀升。突出表现为：规模以上工业产值、增幅逐月攀升，其中二月单月产值8.8亿元，三月单月11.4亿元，四月12.8亿元，五月14.2亿元，六月14.5亿元，增幅分别达到29％、35％、36％、37％、37%。同时全市工业产品产销率为98％，衔接良好。特色产业增势强劲。1－6月特色产业规上产值44.3亿元，增长56％，高出全市平均28个百分点，占全部规上企业产值的62.6％。竹木加工30.44亿元，据各行业全部产值首位；机电20.44亿元，据各行业规上产值首位。企业效益取得佳绩。1－6月全市规模以上企业增加值、利税、利润分别增长45％、25％、38%。新兴特色产业效益较高，传统化工建材效益回落。重点企业支撑有力。虎山、江化、江变等产销稳定增长，*、*、*等迈开做大做强步伐，*收购兼并武术学校，发展空间进一步拓展。预计年内全市规模企业达到330家以上，亿元企业25家以上的目标可以实现。
1-6月全部项目中，已完工或部份投产项目70个，完工率为32%，当年完成投资5.59亿元，占全市31%。50个千万元以上重大投资项目完成7.5亿元，完成年计划投资10.8亿元的70%，尚有12个项目未动工建设，开工率为76%，总体投资进度不错。在未动工项目中，*、*、*、*、*、*等6个项目正在做平整场地、规划设计等开工准备，企业动工意向较强；但*虎、*水泵、*、*、*、*等6个项目，尚无明确的实施计划，变动因素较大。主要原因:一是项目审批环节多、报批时间长，基础配套设施滞后;二是市场变化、资金紧张等因素,致使企业推迟开工。呈现三大特点：重大项目推进快速。虎山、双氧水、顾家门业、英博啤酒、双塔纺织、温氏畜牧等6个亿元以上投资项目实施进度较快；杰特、亿美达、科力、江化、恒裕等多个5000万元以上投资项目也快速推进。技术装备水平提升。引进一批具有国内先进水平的技术装备，如科力汽配数控加工中心、双塔纺织气流纺生产线、恒裕科技硅单晶炉等，提高了产品技术含量和产业技术层次。标准厂房应用普及快。钢构标准厂房建设成为新趋势，尤以竹木加工产业最为明显，同时以科力汽配在建3—4层标准厂房为代表，多层化正在机电、服装等产业内悄然兴起，既提高土地利用率，又体现企业档次。
进展情况：
1－6月，市级工业基地新出让土地600亩，新平整土地800亩；基础设施投资6000万元；新入园企业40家，已开工32家；完成工业项目投资13亿元；招商引资实际到位资金5.5亿元；实现工业总产值57亿元，同比增长28.5%；完成入库税金8670万元，同比增长26%。市园区办做好规划、协调、指导和服务工作，*山区块开发前期扎实推进，与有关部门、乡镇共同做好土地报批和调整，预计20*年可开发700亩，2009年可开发2000亩。山海协作示范园开发稳步推进，规划建设4770.5亩，已完成1100多亩土地征收，清表基本结束，连接A、B二区南北主干道建设有序，完成拆迁安置用地平整和房屋拆迁调查。江贺工业走廊开发建设有序推进，已完成祝家坂、路口250多亩土地征收工作，预计在6月能全面清表，毛塘区块土地已征收150余亩，此外，市里收回十里牌工业用地。市级工业基地坚持“留空留白”,主要区块有：*经济开发区125亩，清湖毛塘150亩，虎山街道江家垄170亩、*底169.5亩，十里牌200多亩，为承接大项目、好项目预留空间。
目标4：外贸进出口总额突破1亿美元，增长20%以上，其中出口500万美元以上企业5家，1000万美元以上企业3家。力争实际利用外资700万美元以上。
进展情况：
今年以来，我市积极应对人民币加速升值、新劳动合同法实施、“两税”合并及出口退税政策调整等新情况，着力改善外向型经济运行环境。进出口增幅持续高涨。1—6月外贸进出口总额完成7079万美元，完成*市下达1.11亿美元的63.8%，同比增长91.6%，其中出口6993万美元，完成计划1.1亿美元的63.6%，同比增长94.2%。生产企业出口增幅较高，流通企业出口保持强劲增长，机电与门业出口异军突起，骨干企业出口比重较大。进出口有效主体增加。6月底达到55家，新增15家，其中出口超100万美元15家，超500万美元3家，超1000万美元2家。外贸企业转变增长方式。沃克300万美元加工贸易业务实施，丽人800万欧元设备签约。利用外资意向多到位少。今年以来，新包装推出54个广领域项目，投资总额3.8亿美元；有香港、美国、日本、欧洲等境外客商来我市考察、投资、洽谈，现有利用外资意向项目10个，正跟踪服务，促其落地。上半年新审批项目1个，上报商务部1个，4个项目实际到位外资67万美元，已审（报）批、外资未全部到位项目8个，下半年预计可到位289万美元。*市蜂产品对外贸易预警示范点2007年已通过省考评验收，正按计划推进。
目标5：确保完成省、*市下达的万元GDP能耗下降率任务（20*年目标值：万元GDP能耗比2005年下降不低于12.6%）。
进展情况：
总体形势稳定。1-6月份，全市288家规模以上工业企业能源消费总量66.8万吨标煤，同比下降7.54%，实现工业产值73.1亿元，同比增长39.0%，万元工业产值综合能耗为0.914吨标煤，同比下降33.5%。管理有序推进。一是起草完成我市节能降耗激励政策，提出年度市政府与重点耗能企业签订节能目标责任书方案。二是利用全国节能宣传周契机,召开全市年耗能1000吨标煤以上企业分管领导、能管员、统计员参加的业务工作会议，推动组织学习《节能法》，推进“*节能攻坚年”，确保完成节能降耗目标。三是启动实施“30家企业节能行动计划”，重大节能技改项目实施顺利，红火集团6.5MW纯余热发电项目建成投产；*虎集团2MW纯余热发电项目通过专家会审，预计年底投产；江化“高浓度有机氮废水改造”清洁生产项目可获340万元国债资金补助。着手淘汰直径1.83米以下水泥磨机。四是组织3家清洁生产企业参加年度全省培训;会同环保部门筛选20*年度创建绿色企业名单。
三、规划先导，拓展空间
前不久,由市政府主持、园区办组织编制的《*市中部特色工业经济发展区概念规划》通过会审。规划范围包括贺村、清湖、淤头、新塘边、坛石、虎山等乡镇（街道），总面积为433.74平方公里，其核心区以贺村、清湖、淤头三个镇为重点,兼顾虎山街道、坛石镇辖范围内的部分区域，面积共154.71平方公里。规划把中部地区发展的整体战略定为特色“兴区”、集群“强区”、空间“优区”、生态“立区”，既有前瞻性，又有可操作性。在对规划中所涉及的区域优劣势、总体战略、产业发展思路与方向、生态发展战略、基础设施、土地利用政策与措施等内容进行适当修改完善后即将实施。其中*山详规亦将尽早提交会审。编制这两项规划，事关我市今后城乡特别是工业统筹发展的战略空间，具有重大的现实意义。
四、严把关口，跟踪实施
一是分解落实工业投资项目计划责任考核目标。二是坚持工业投资项目审议制度，1—6月共组织审议项目96个，（1）通过68个，计划总投资7.8亿元，新征用地251.35亩，其中进入园区基地39个，计划总投资6.6亿元；计划总投资1000万元以上18个，包括亿元1个；5000万元3个。（2）待提交或核定10个；（3）因不合规划布局、不具准入条件、高耗能、污染性、安全性等因素未通过18个，计划总投资7765万元。三是跟踪调查并服务50个千万元以上投资项目实施，运用职能协调解决了一些实际困难和问题。重点推进虎山集团日产5000吨熟料生产线项目（现土建扫尾，正安装设备，年内可投产）和江化“310”DMAC扩建项目（即将投产）。四是强化全员招商引资考核，分解落实目标任务，1至6月全局新引进项目6个，实际到位市外资金（含结转）3250万元，完成年任务数6000万元的54%。
五、强化创新，全力引荐
充分利用职能部门优势，创新载体，帮助谋划，引导企业创业创新、科技强企。“科工会”组织工作已进入前期准备阶段。市邮政助推中小企业创业发展工程启动，推荐优质企业进入“工程”，促进服务功能与企业需求有效对接。市行政服务中心经贸窗口受理快、介入早、办程短、服务优，保持“五星级”荣誉。组织申报省级新产品8只，其中有3只获省经贸委确认，列入省级新产品试制试产计划；组织飞博照明公司3家企业申报省技术性贸易壁垒技术攻关项目；茶之语公司和千红蜂业公司2家企业列为省技术创新重点项目；完成省经贸委对益万公司的γ-氨基丁酸米胚芽的省重点高新技术新产品的鉴定，*生物公司项目列为省高新技术产品。
六、激励外向，加快发展
长期以来，我市外向型经济在全市总量的占比小，进出口之间也不平衡，尽管近几年有长足发展，但与兄弟县市区相比基数小、结构单一、外向度和抗风险能力低，仍是一条明显“短腿”。我局按照市领导“外贸量质并举，外资力求突破，外经实现起步”的要求，及时调研并修订原有政策措施，今年3月市政府召开全市外向型经济工作会议，出台了《关于促进外向型经济发展的若干政策意见》（江政发[20*]54号，完善了《年度外向型经济工作目标考核办法》（江政办发[20*]77号），重点扶持企业开拓国际市场，支持企业参加国际商品交易会，奖励企业组织产品自营出口；鼓励企业引进先进装备、技术、管理和人才；引导企业实施走出去战略，组建跨区域企业集团，利用国际国内市场和资源。
七、做特商贸，稳步推进
消费市场需求旺盛。1-5月份，全市社会消费品零售总额累计16.2亿元，同比增长18.3%，提高3.1个百分点，其中餐饮业增幅明显,达到26.1%。大型商场和连锁业绩增长强劲，农村市场和节日经济活跃。突出重点培育对象。按照《*市重点商贸流通企业认定办法》开展认定工作；按照《*市特色街（区）命名办法》条件，已完成申报材料的有虎山城装饰材料街、峡口兴华路步行街，正在组织材料的有江滨路特色餐饮街、解放路服装鞋帽街。今年5月*首家商业企业集团——浙江万商控股集团有限公司成立（集商贸、投资、服务、研发、生产为一体的，2007年实现销售额1.5亿元），标志着我市大型商贸核心企业培育进入新阶段。“百村连锁”覆盖加快。现有农村千镇连锁超市门店401家,已覆盖178个新区划行政村，覆盖率达57.1%，预计年底完成200个，覆盖率71%。加快农村现代流通网建设，农资连锁有序推进，推荐兴合农资公司、刘氏贸易公司申报商务部“万村千乡”市场工程承办企业。生猪定点屠宰执法力度加大，全市8个屠宰厂、9个屠宰点信用体系建设得到巩固。项目投资热情高涨。全市在建的商贸项目进展顺利，恒泰时代广场项目（精品商厦部分）已完成底部土方工程建设，正进入商场部分土建主体工程底层施工，预计在今年12月份，将完成商场主体工程建设；城北大型超市项目商场主体部分已完成地上三层建设；虎山城加贝购物广场项目主体工程已结顶，预计10月份交付宁波加贝购物俱乐部装修；*装饰材料综合市场，已按合同交付土地款，个别拆迁户拆迁工作尚未完成，土地将在6月份交付。浙江万商控股集团拟投资2.5亿元，建设综合性购物中心，已初步完成可行性方案编制。社区服务业推进有序。全市已建成社区连锁店93家，基本覆盖全市12个社区。现有1家典当企业（星元）发展平稳。重要物资监管到位。加强成品油、煤炭市场运行即时监控。民爆公司以安全发展为本，及时反映并解决库区周边电力工程间距控制。农村散泥市场向纵深推进，网点服务设施更加完备。
八、倡导学习，提升素质
创新开展主题实践活动。今年以来，组织开展“树新形象、创新业绩”主题实践活动，合力打造“四最”投资发展环境，切实抓好“百企提升”结对服务。全员参与创建学习型机关。在经贸各项重点工作任务繁重、时间紧迫的情况下，及早制定并落实《机关干部学习计划》，坚持组织全体机关干部利用晚上时间集中学习党的十七大精神，领会市委、市政府全体扩大会议精神，明确经贸局年度重点工作目标和任务。集中观看著名管理专家余世维博士系列讲座，从班子领导到一般干部分别上台谈观后感，结合经贸工作实际和个人思想实际，畅谈学习、责任、团队、思想、管理方式、目标、训练、效率等切身感受，既开拓了思路，又展示了自我，为打造“和谐经贸”，全面提升干部综合素质，开启了“讲学习、比业务；讲团结、比协作；讲效能，比创新”的良好风气。坚守廉政、节约、维稳理念。深化党风廉政宣传教育，制定并落实年度工作计划，与所属企事业单位主要负责人签订责任书；认真办理3件人大代表议案和5件政协委员提案，满意率100%；开展企业改制遗存等不稳定因素调查和重点问题排查整治，1-6月共办结件7件，回复“对话平台”话题6个；积极调处原电机厂职工上访、严建军和通达加油站的纠纷问题。心系灾区强化责任。全体干部和党员纷纷解囊，为汶川地震灾区人民献爱心，截止目前，共捐款（含特殊党费、离退休干部）39273元，离退休老干部不顾高龄和重病以不同方式贡献自己的一份力量。
九、直面问题，克难攻坚
一、主要经济指标完成情况
1、今年上半年，全区社会消费品零售总额完成23.2亿元，为上年同期的118%。。
2、今年1-6月份全区预计完成外贸出口800万美元，占年度计划的32%，占市里下达任务的53.33%。
3、招商引资完成到位资金2700万元，占年度计划的45%。
4、全区旅游行业健康发展，截止1—6月份，预计接待区内外游客50.54万人次，占年度计划的70%同比增长35%，实现旅游总收入收入4.07亿元，同比增长45%。
二、积极开展招商引资，推动重点项目落实工作。
今年上半年，我们以加大全区第三产业招商引资力度、提高全区商贸流通业、服务业及旅游业等，建设总体水平为目标。按照区委、政府统一安排，积极推进重点项目建设工作：
华融装饰材料城项目已完成了市场总体规划，建设批复基本完成。5月12日开始拆迁工作，进展很慢。春子餐饮项目餐饮部分预计2007年8月末开始试营业。宾馆、娱乐部分主体工程完成四层，预计2007年末完工并投入使用。泰丰宾馆项目已完成建筑面积10000平方米，完成3600万元的总投资，6月初已投入使用。南方家具市场物流园项目一期工程已累计投资1,500万元，现已完成工程量的90%，今年6月末可全部完工，8月中旬正式营业。金港综合市场项目现已完成规划工作和开工准备工作。通华汽车物流园项目一期工程1.1万平方米的两个展厅已经建设完成，路面硬化也已经完成。预计8月开始营业。科尔沁大酒店项目由于工程款问题，进展非常缓慢。到目前为止只完成主体四层。莫力庙旅游区开发建设项目力争7月初开工建设。日升日美物流配送中心项目由日升日美公司投资1.5亿元，建设为“万村千乡市场工程”配套的商品物流配送中心。一期工程3月末已经开始动工。办公区及样品间改造已经完成，信息系统正在安装调试阶段。白音太来果菜批发市场果蔬配送中心项目果菜配送工作已经协调400平方米，开始小量配送。下一步协调各大超市、饭店、学校，扩大配送规模。酒类批发市场项目区商务局通过各方协调，利用金海商厦，建立酒类批发市场。将科区内各酒类批发企业全部纳入市场内进行交易。以保护税源，保证酒类质量，规范酒类市场。区政府已经出台相关政策。企业正在进行招商工作（目前大约有60家批发商可能入驻），预计7月10日开盘，7月末开始营业。
三、重点工作稳步推进
1、“万村千乡市场工程”工作全面推进
按照国家商务部要求，我们在去年争取到商务部“万村
千乡市场工程”试点基础上，全面落实科尔沁区“万村千乡市场工程”试点区（县）的各项工作。今年，全区规划“万村千乡市场工程”新建设农家店、农资店共141家（其中农家店120家，农资店21家），确保完成100家。分别由龙头企业日升日美公司、内蒙农资公司和金桥农资公司建设。4月份开始布点工作，目前已完成34家。计划于9月完成100家店建设工作。另外，全市“万村千乡市场工程”建设现场会于6月27日在科区成功召开。
2、“双百工程”项目已经上报自治区
（1）、清谷新禾有机食品公司有机农用食品加工建设项目，已经申报国家商务部“双百工程”项目。目前已经通过市商务局审核，上报自治区商务厅。
（2）、余粮堡牲畜市场基础设施扩建项目、电子结算及质量安全可追溯系统建设项目，已经申报国家商务部“双百工程”项目。目前已经通过市商务局审核，上报自治区商务厅。
3、加大扶持重点企业工作
积极协调区委、政府，为商贸流通重点企业给予政策扶持、争取资金等。一是积极帮助太平洋商业广场、民族商厦、美每家家居市场、日升日美公司等企业申请享受优惠政策、向市里争取资金；二是重点支持鼓励金叶广场、百货大楼、进前佳等重点企业拓宽服务空间，开展电子商务试点工作。三是帮助和圆中心农贸大市场取得了营业主体资格。
4、科尔沁区商务信息平台建设
为加强全区商务信息建设，更好地为全区经济工作服务，我们积极开展搭建科尔沁区商务信息平台建设工作。目前已经完成科尔沁区商务之窗网站框架建设，并已经开始试运行。在信息监测方面，全区已有16户企业被商务部列为重点监测企业，科区成为自治区东部数据监测点最多的旗县区。并且每月向商务部直报运行数据。
四、外贸工作
上半年全区出口仍以清谷新禾、万顺达淀粉两家公司为主，主打产品是葵花籽、杂粮和淀粉，占全区出口总值的90%以上。受人民币持续升值的影响及部分国家贸易壁垒的影响，科区以农产品出口为主的出口产品结构受到很大的冲击，下半年税着国家退税政策的调整，这种现象将会日益加剧，形势不容乐观。新建的工业品加工企业由于产能及报关地等因素，近期尚不能形成出口增长点。以目前我区出口企业少且品种单一的形势分析，外贸行业整体抗风险能力仍然很弱。
五、加强市场建设与市场监管工作
1、市场建设工作。
为维护科区市场经营秩序，保障食品安全工作。科区商务局积极引导市场建设服务公司，对全区有型市场进行全面梳理，并有所掌握。自市场建设服务公司接管金通市场以来，积极开展各项服务工作。利用政府的专项资金，改造了市场内的电路，重新布线安装，消除了电路安全隐患。使市场的物业管理水平得到了很大的提升，得到了上级领导和广大消费者的好评。
2、成品油市场监管。
加强对区属成品油零售市场的监管力度，完成年检工作，有效保证了全区工农牧业生产和生活需要。对各加油站负责人及其工作人员进行了专题培训。新建农区加油站2座。
3、畜禽屠宰市场监管。
为确保放心肉工程顺利实施，让广大消费者吃上放心的肉食品，科区商务局家畜屠宰管理办公室及肉制品联合执法大队不断加强了定点屠宰及肉食品市场的监管，严厉地打击了制售劣质肉食品的行为，为创建安全、有序的肉食品环境做出了积极的贡献。
今年以来，科区商务局对全区范围内的屠宰厂、市场、超市、学校、宾馆、火锅店、狗肉馆、镇苏木农贸市场等肉食品市场进行了检测与检查。截止到6月末，共出动执法车辆150台次，执法人员680人次，端掉私屠乱宰黑窝点2个，惩治不法经营业户180户，处罚不法业户70户，没收劣质猪肉1800公斤，羊肉900公斤，鸡、鸭、鹅、兔、狗等1600只。
六、企业改革及存量资产盘活工作
我们积极对原商业系统、物资系统所属企业进行改革盘活、安置职工，并解决企业改革遗留问题等工作。一是煤气公司目前已经完成资产评估，正在进行“招牌挂”拍卖准备工作；二是糖业五副食商店已经上报“企业转制方案”，下一步准备进行资产评估及“招牌挂”拍卖工作；三是百货三商店正在制订方案，进行资产评估。力争在年内完成三户企业存量资产盘活工作。
七、旅游工作
今年是通辽市创建“中国优秀旅游城市”的重要一年，科尔沁区商务局、旅游局在科尔沁区委、区政府及通辽市旅游局的统一指导下，把创优工作作为各项工作的重点，将具体工作细化，明确目标，落实责任，真正做到事事有人抓，并在加强科区旅游基础建设，完善旅游服务等方面做出了努力，取得了明显成效。
1、积极动员、深入宣传
科尔沁区商务局（旅游局）积极完成落实“创优”各项工作，制订了科尔沁区商务局（旅游局）“创优”落实方案，并下发各旅游接待景区、星级宾馆、大型城市商业网点等相关部门并在科尔沁区辖区内，通过电视、报纸、悬挂宣传口号等各种措施。广泛宣传创建中国优秀旅游城市，为通辽市及科尔沁区带来的社会效益和经济效益。
2、制定规划、梳理景区
年初，制订并通过科尔沁区政府下发《科尔沁区旅游十一五发展规划》，为科区旅游业的发展提供了方向。详细梳理完善了科尔沁区境内各景区,并对相关景区景点建设提出规划。包括：莫力庙水库、鲜光民俗文化村、莫力庙民俗度假村、大乐林寺、博物馆、森林公园、奥体中心、吐尔基山水库、小塔子水库、木里图工业园区（南区）、滨河公园等。其中对莫力庙水库、大乐林寺、鲜光民俗文化村等重点景区创优完成情况及存在的问题，上报到通辽市旅游局“创优”办。
3、统筹兼顾、完善配套
在“创优“工作中，我们做到了抓大不放小，在科区旅游业配套设施建设完善等工作中发挥了积极的作用。今年以来，我们完成了晋升星级宾馆3家；推荐旅游餐馆4家；推荐旅游购物商店4家；规划建设完善了莫力庙民俗度假村，成为接待能力达到了10万人次以上的“民俗风情度假村”；设立旅游咨询电话和举报电话；完成各主要旅游接待部门的员工培训工作。截止6月末，全区12家旅游单位的444人次参加了培训；加大市场及各景点的卫生整洁力度，为“创优”营造良好的环境。
八、下半年工作安排
做为政府职能部门，区商务局立足通辽市，面向内蒙古东四盟市及东三省，谋划推动商贸流通以及第三产业的发展。继续规划市场建设工作。进一步落实区委十届二次全委（扩大）会议精神，努力完成全年的各项工作任务。下半年主要工作安排如下：
1、继续开展招商引资工作，推动重点项目建设。我们同时抓住现有在谈项目不放松。紧紧围绕商贸流通及旅游项目加大招商引资工作力度，确保华融装饰材料城等项目开工建设，确保完成全年招商引资任务。
2、全面完成“万村千乡市场工程”和“双百工程”任务。积极推进“万村千乡市场工程”工作，力争在9月份完成100家“农家店”、“农资店”建设任务，并全部验收合格。以日升日美“万村千乡市场工程”配送中心为切入点，加快第三方物流建设工作。力争两户“双百工程”企业得到自治区的确认。
3、积极为龙头企业服务，确保全年各项任务的完成。首先，加强对重点企业的调度工作，积极为企业服务，协助企业解决实际问题，提高销售能力。二是要加大对外贸出口企业的扶持力度，进一步了解企业所需，协助企业解决一些实际问题。积极寻找出口增长点，努力培育一批具有竞争实力的外贸出口企业。三是加强对白音太来市场、余粮堡市场、三角公园市场、大林集贸市场、金通市场等较大市场的调查研究和管理服务力度，全面掌握市场的运行情况，努力帮助市场解决一些实际问题。
4、以“创建中国优秀旅游城市”为契机，大力发展我区旅游产业。扎扎实实做好“创优”基础工作，确保科区“创优”工作顺利完成，推动科区旅游产业升级，成为科区经济新亮点。
5、进一步加强市场物业管理工作，充分发挥市场物业管理办公室和市场物业监察大队的职能和作用，对全区较大市场物业管理情况进行梳理。引导科区各类有形市场逐步走向规范化管理轨道，给广大经营者和消费者创造更安全、卫生、优美的市场环境。以服务、指导为主，依法办事，完善市场经营秩序，保障经营者销费者的利益。
6、进一步加强食品安全工作，加强酒类、屠宰及肉制品市场、成品油市场的行业管理工作。确保市场食品安全。
一、招商引资工作
截止上半年街道共引进招商引资项目6个，其中亿元以上项目2个，合计引进资金3.95亿元，完成全年任务的79%，已提前完成全年招商引资内资任务。
二、统计工作
固投资产投资截止5月底，已完成23.92亿元，其中，房地产投资完成21.39亿元，50万以上项目完成2.53亿元。街道辖区日常上报各类报表企业共涉及194家，固定资产投资企业1家、房地产投资企业14家（月报）、限上住宿餐饮业5家（月报）、限上批零业10家（月报）、资质以上建筑业6家（季报）、劳资统计单位119家（季报）、服务业单位43家（季报）、金融业企业1家（季报），均能按时按要求进行上报。
三、协税护税工作
（一）按照财政局的安排，及时上报各项与财政工作有关的信息，按时完成财政信息报送任务，今年上半年已如期上报12篇财税信息。
（二）每月10日前，及时上报财政动态税源信息表及协税护税工作月度小结，总结本月协税护税工作，并及时反映本辖区当月内新引进企业及迁出企业，重点企业动态信息，漏征漏管户及异地注册企业情况等相关信息。
（三）积极走访辖区“兴泰控股集团有限公司”等兴泰控股旗下的8家相关金融企业，详细了解工商注册地、税务登记地等相关信息。
（四）积极组织辖区辉隆农资集团股份有限公司等4家企业参与市财政局部署的“企业所得税调查”。
（五）上半年累计完成房产税72633元，完成上半年街道辖区个人出租房屋房产税税票缴销工作。
四、项目建设及商务工作
（一）街道重点项目建设情况。截至目前，2014年新开工项目2个（房地产项目1个，商贸服务类项目1个）；在建（续建）项目8个（房地产项目7个，商贸服务业类项目1个）；行政事业类项目1个；储备项目2个。
（二）商业网点规划工作。按照区商务（旅游）局的统一部署，对照《街道商务网点规划（初稿）》要求，结合社区实际，对相关网点进行规划整合，同时做好市级商业示范社区申报，为创建省级商业示范社区打下基础。
（三）进出口企业工作。按照区商务（旅游局）的统一部署，2014年街道全年进出口任务额为3381万元，截止4月累计完成1380万元，完成总任务数的41%。
五、打传工作
（一）市政广场打击传销。去年10月份以来，我们对市政府广场的传销活动进行了专项打击行动，截止目前，街道共投入人员800余人次、车辆200余台次、资金近17万元，先后驱离涉传人员近10万人次，劝导30余名初入传销人员幡然悔悟并回乡，广场附近涉传人员聚集人数也已由当初的每天2000多人次下降到现在的不到200-300人次，取得了初步成效。在今年3月份，聘请15名专业保安人员投入广场打传行动，同时，街道还每天安排2名班子成员和街居4名工作人员，轮流到市政府广场督查指导保安人员进行有效驱离和宣教工作，建立了领导每日督查、广场值班日志等工作制度。
（二）生活小区打击传销。天鹅湖、翠庭园社区先后依法取缔天鹅湾花园、御龙湾和岸上玫瑰花园恒大华府、发能、天骏、融侨、宋都等小区传销分子讲课和居住地点80余处，遣散涉嫌传销人员500余人，发放各类宣传单1800余份，张贴公告100余张，在小区周边悬挂横幅50条。
六、文化工作
积极配合上级有关部门，做好文艺演出下乡、送电影下乡等活动。积极参加区文化局、文化馆组织的“家庭才艺演出”、“社区文艺演出”等活动，在每次活动中，我们都面向居民，面向辖区单位，广泛宣传，深入动员，提高居民参与度，努力丰富群众精神文化生活。
硬件设施建设得到加强。街道领导十分重视加强文化阵地的建设，想方设法筹措资金，加大硬件建设投入力度。目前，街道建有文化广场、亲子家园、老年活动中心、图书室等文化活动场所，在8月底面向广大观众开放。
下半年工作计划：
一、抓好招商：一是对辖区涉外企业进行重点走访，主要了解下一步投资计划，及时掌握企业动态做好外资招商工作。二是紧密联系辖区现有的万达、白天鹅、平安大厦等城市综合体及商务楼宇，与各企业间加大招商协作，对符合条件的项目进行包装策划，加快引进大集团、大机构、大品牌等项目入驻，确保项目早落地、早见效。三是关注辖区内部分新开工项目，掌握项目进展情况，帮助企业各类可包装项目，做好二次招商工作。
二、抓牢统计：一是继续做好房地产业、商贸业、建筑业、服务业、劳动工资统计等各类报表的上报工作。二是继续加强与上级业务部门的联系与沟通，认真参加各类业务培训会议，努力提高统计业务能力，提升服务水平。三是继续加强与企事业单位的沟通和联系，强化服务企业，突出服务企业方式多样化、特色化。
三、狠抓协税护税：一是以协护税工作为重点，进一步加强上、下沟通联系协调，继续按时做好财政局统一安排的信息上报、月度总结、动态税源上报等各项工作，积极组织辖区财政收入，促进街道财政收入更上新台阶。二是对辖区已投入使用的商务楼宇进行一次彻底摸排，统计个人房屋出租情况；并对个体工商户进行定期定额核定，对辖区招商引资企业进行配套的跟踪服务。
四、抓实商务工作：一是紧盯天鹅湖万达广场、GOGOPARK购物广场，振业大厦、白天鹅商务中心等商业综合体项目，引导优质型服务业企业进驻，加大商业综合体辐射范围，促进辖区第三产业发展快速增长。二是推进社区“双进”工程，进一步完善社区生活服务网络，满足和扩大辖区居民多样化的消费需求。着手打造市两个省级绿色农贸市场，力争在明年下半年形成完善的社区商业格局。三是结合街道实际，调整修改商业网点规划，促进商贸企业有序发展，引导企业合理选址、适度集聚、力促商贸流通业快速、健康、协调发展。
【世界经理人办公伙伴-讯】人们的日常生活离不开“衣食住行”，想要创业，开餐馆是一个不错的选择。 小餐馆商业计划书范文 拟定名称： 川湘辣菜馆 市场调研： 必须在决定投资前进行详细的市场调查，具体了解目标消费群、竞争对手(包括财务状况、经营现状、员工人数等)、所在商圈状况，以及与餐饮行业相关的法律手续、租赁合同、供应商关系等。 选址条件： 所在商圈必须具备办公中心、商业中心、居住中心三个条件，必须是交通便利、视野宽阔、50米内有停车位置的标准门面。 餐饮特色： 以湘菜和川菜为主菜系，宣扬川湘饮食文化，以“辣“为主色调进行菜色设计，必须有五个以上价格在60元以上的主打菜。 拟定规模： 面积150平方米左右，2开间门面商铺，月租金2万元以内。 拟定人员： 2名厨师，2名助理厨师，4个店面服务员(含领班和收银)，月工资总额控制在1万元以内。 开业准备： 选址和签约、工商税务消防等政府事务、人员招聘和培训、岗位制度的制定、菜点设计和价格设计、装修配套和店内装饰、供应商接触、首批物料备货、网络推广等等。 开业策划： 试营业一周时间择日正式开业，开业庆典连续两周时间，活动期间均可享受活动宣传的优惠;媒体推广策划、户外现场策划、店内布置、促销活动设计等。 投资预算： 房租和押金周转资金8万元，固定资产投资20万元(装修15万元，电器和厨房设备3万元，家具装饰等2万元)，物料周转资金2万元，合计30万元。 经营成本： 房租2万元/月，水电0.2万元/月，人工1万元/月，促销推广平均0.3万元/月(节庆日集中使用，每次5000元左右，全年做5次，其余1.1万元平时使用)，税金0.1万元/月，其他开支0.4万元/月，合计每月成本支出4万元，每年成本支出48万元。 固定资产折旧： 固定资产20万元，预算2年折旧完毕，即平均每月折旧0.834万元，折旧资金可用于周转，但必须预算2年后重新装修。 盈利预算： 预计月营业额12万元，预计65%毛利(内部必须控制75%以上毛利，留足10%空间用于折扣销售)即7.8万元，固定资产折旧0.834万元/月，成本支出4万元/月，净利润为2.966万元。年净利润为35.592万元。 生存分析： 单店盈亏平衡点为每月营业额7.44万元，即平均每天营业额0.248万元，年营业额89.28万元。第一年的年营业额如果低于89.28万元，则不具备生存条件，必须尽快整体商业转卖;第一年的年营业额高于89.28万元，则具备了生存条件，可以设法改善;第一年的年营业额达到144万元则可以迈开步子考虑进一步发展。 利润分配： 年净利润35.592万元的60%用于提升品牌、继续投资开店，即21.3552万元;年净利润的40%用于股东分红，即14.2368万元。 扩张计划： 如果第一年的年营业额达到144万元且净利润中用于继续投资的资金大于20万元，则第二年开3家分店。 撰写商业计划书的注意事项 首先，企业一定要理解商业计划书的写作目的。许多企业肯定会脱口而出的说“就是为了融资”，但这仅仅是答对了一部分。商业计划书的写作本质上是企业对自身经营情况和能力的综合总结和展望，是企业全方位战略定位和战术执行能力的体现，为了融资只不过是触发企业写作商业计划书的一个要素而已。好的企业、善于思考和总结的企业，即使不融资，也会经常按商业计划书的模式和要点来反思自身的经营情况，从而提高企业的综合素质。所以，严肃的商业计划书写作决不是糊弄投资人的，更不是糊弄自己的。而遗憾的是我们往往会看到一些抄袭拼凑、华而不实、胡乱应付而做的材料。 其次，商业计划书的核心内容是介绍企业，而不是介绍具体的项目。这一点尤为重要和突出。很多时候企业在商业计划书中花大篇幅介绍企业要做的一个技术、一个项目或一种业务，而或多或少忽略了对企业的全面介绍。对于投资人而言，要投资的绝不是某一个项目或技术。投资人要投的是一个商业实体，一个有核心团队管理的日常运营的企业。这个企业可以做某一个业务，可以上某一个项目，也可以推出一项新的技术，但这都是在企业这个载体上出现的业务形态，不能代表企业自身。所以一定要注意计划书的出发点：是企业，是企业的整体经营，不是技术或项目。 再次，一定要撰写提纲和概要。特别是概要部分，是整个商业计划书的精华所在，也是打动投资人的关键环节，绝不可粗心马虎，简单糊弄。许多投资人就是在看了商业计划书概要部分之后才决定是否要看全文的。而提纲部分可以帮助撰写人理清思路，明确内容，掌控全局，也是写作过程中重要的行为指导。 另外，对于商业计划书具体的内容部分，切记不要长篇大论、粘贴拼凑，还是要严格按照商业计划书的基本格式和提纲来写作，同时要特别注意说明企业在“做什么”、“谁来做”、“怎么做”等方面的情况。通常所见的商业计划书都过于着重描述企业的技术、产品、市场等等方面，而忽略了几个最基本的问题，即企业是“做什么的”——主营业务是什么;“谁来做”——管理团队如何组成，如何管理;“怎么做”——如何组织生产、销售、运营等等。 还有，对于商业计划书里面的财务和融资部分，许多企业缺乏基本的认知，以为随便拼凑一些数字就可以表明企业有多赚钱，融资金额也越大越好。但对于专业的投资机构而言，可以很容易的发现企业财务数据的漏洞和对资金的需求实情。所以企业切不可随便编造数据，漫天要价。特别需要注意的是，很多企业在这部分当中常常把项目的投资论证当作企业的投资论证，从而偏离了商业计划书的本意，即企业融资，不是项目融资! 此外，在财务预测中，夸大销售，夸大利润等等现象比比皆是，投资人早有心理准备，会非常仔细地推敲企业提供的每一个数据。对于融资额，许多企业也是随便给个大数，缺乏科学实际的论证和支持。因此，建议企业在这部分一定要实事求是，态度诚恳，这样反而会得到机构投资人的认同和理解，而且还能和企业一起把财务预测和融资事宜商讨清楚。 最后，需要再一次强调商业计划书的写作目的是突出企业的投资价值，而这个目的需要贯彻在商业计划书的每一个部分和言语当中，整个计划书也需要围绕这个中心思想而展开。企业的投资价值简单而言就是企业的成长空间、成长能力以及成长效率。资本市场最关注的就是企业投资价值的增长空间、效率、速度、能力以及风险。所以企业在商业计划书的写作当中，一定要突出自己的生存和发展能力——对市场、产品、竞争、管理、销售、财务等方面的掌控能力和增长能力，最终目的是要有逻辑的体现综合全面的素质和发展态势。 【世界经理人办公伙伴】
针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。这里小编给大家分享一些关于房地产公司销售人员工作计划，供大家参考。
房地产公司销售人员工作计划一
时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。
4.在网络方面
房地产公司销售人员工作计划二
20--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
（一）20--年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
（二）20--年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作；办理项目选址（规划局），参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查；编制项目申请报告，办理项目核准（发改委）；完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作（报市规划局），并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
（三）报建工作
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
（四）工程质量
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
（五）预决算工作
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右；其中基础部分需用约0.8亿元；地上商业部分约用1.4亿元；公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
1、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
（一）建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
（二）建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。
（三）以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本；实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
（一）充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
（二）充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
（三）充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
（四）充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制（包括奖励赔罚制度等）。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
房地产公司销售人员工作计划三
公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
房地产公司销售人员工作计划四
在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房地产公司销售人员工作计划五
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
一、 以xx项目建设为中心，切实完成营销任务
xx项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：
（一） 确保一季度xx工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
xx项目是省、市重点工程，也是xx品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将xx项目建成为省优工程。
5、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。
（二） 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。
·市场工作计划书 ·教学工作计划书 ·会计工作计划书 ·招商工作计划书
·服装店工作计划书 ·项目计划书 ·企业计划书 ·培训计划书 ·创业计划书模板
1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。
2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按xx所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“xx”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，xx应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证xx项目建设资金的及时到位。
（三）全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是xx建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，xx应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
xx项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定xx医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
二、 以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立
“xx”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团。
1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模
2006年，公司在能满足注册资金要求的前提下，将注册成立“xx集团公司”。同时，将独立注册或变更所辖子公司名称，即：xx有限公司（已成立）xx有限责任公司（待更名）xx物业管理有限公司（已成立）xx房地产开发有限公司（已成立）xx大酒店管理有限公司（待成立）xx集团及所辖子公司筹建人员（均为兼职）和分设机构情况如下：
① xx集团：xx、xx、xx、x、财务总监（待定）、xx集团公司设：办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部
②xx医药有限公司：xx、xx、xx
③xx医药物流中心：xx、xx、xx
④xx房地产开发有限公司：xx、xx、xx
⑤xx物业管理有限公司：xx、xx、xx
⑥xx大酒店管理有限公司：xx、xx、其他人员待定
公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例等，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成xx特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
三、以xx发展为历史契机，加快内部“三个调整”
xx的发展是历史的使命，也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使xx集团傲立于医药之林。
1、人员调整
人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是“人尽其才，才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力，充分肯定员工的务实精神。
2、机构调整
机构调整目前主要指xx有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着xx项目进入建设施工阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。xx房地产、xx医药商业公司、xx物流中心、xx物业管理四个独立法人公司进入筹备期，明年正式独立营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
3、例会制调整
2005年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期六的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础
xx的企业精神“三生万物，以人为本；和合求实，科学求真”决定了xx品牌的打造，xx集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
1、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《xx工作动态》，每半个月一期。
2、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。2006年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于xx的各类人才，并相应建立xx专业人才库，以满足xx集团公司各岗位的需要。
3、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，xx策划公司在进行营销策划的同时，对于xx文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是xx品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，xx文化的形成、升华、扬弃应围绕xx企业精神做文章，形成内涵丰富的xx企业文化。
4、充实综合素质，提高业务技能
关键词：物流配送；物流运行效率；对策
全球化市场竞争日益激烈的今天，要想获得持续性的优势，必须做到对市场需求做出更快速的反应。现在的竞争不仅是产品之间的竞争，还有服务的竞争，是供应链和供应链之间的竞争。企业生产的是产品，要把产品转变为商品，必须经过物流的转变。物流服务水平的高低体现着我们产品转变为商品的深度和广度。
一、华南分公司物流运行现状
（一）物流产生的背景
2005年，中国石化为了应对石化销售行业的发展趋势，提高自身产品的市场占有率，对化工产品的营销体制进行了战略改革，将原有的分散销售体制统一为集中营销体制，于2005年5月10日正式在北京挂牌成立了中国石油化工股份有限公司化工销售分公司，下设北京、上海、广州三个区域分公司，2008年又成立了武汉分公司，分别负责中国石化在华北、华东、华南、华中四个区域的化工产品销售业务，经营包括合成树脂、合成橡胶、合成纤维、合纤原料、有机化工5大类产品。
中石化销售有限公司旨在建立和完善以直销为主、直销和分销相结合的营销模式。并提出了“统一营销策略、统一市场开拓、统一物流运作、统一资源配置、统一销售业务、统一品牌战略”六个统一的运行机制。
化工产品销售体制改革来，基本实现了在保持现有市场不丢、网络和客户不散的情况下实现了平稳过渡，中石化对市场的控制力逐渐增强，销售网络逐渐完善，但是离“六个统一”的战略目标还是有一定的差距（特别是物流配送方面）。
从未来化工市场发展的趋势来看，化工企业必须以物流配送、占领有效终端和完善营销网络为核心能力。在这种背景下，中石化整体的化工物流应运而生，以谋求新的发展机会和空间。
（二）华南分公司物流运行现状
中国石化化工销售华南分公司物流业务是随着公司的成立同步开展起来的，多年来，物流经历了从无到有、从有到不断完善的过程。从2005年的物流业务到2007年的大买断业务，公司经历了整合生产企业物流、整合社会单位物流、建立并完善物流网络、建立物流信息系统的转变，到目前为止，基本实现了功能完善、网点布局基本合理、物流方式（主要包括客户自提、企业配送及港口库配送）完整的物流体系。本文着重分析配送方式，华南公司的配送模式是第三方配送。
第三方物流也叫物流服务提供者，第三方配送让企业将其非优势所在的物流配送业务给第三方物流商运作。
（三）企业配送到客户业务现状
此流程涉及到企业、化销公司相关部门和承运商，在流程上有较大的优化空间。配送的业务由物流部委托第三方物流商操作。
在物流信息系统取样，时间从2011年10月1日到2012年3月15日，从下达销售订单到下达委托均需要0.8天。当天内完成下达委托单的有58.7%，第二天完成下达的有32.5%。
从CRM下达企业直发的销售订单到承运商完成发运的另外2925个样本中，当天内完成发运的有103个（4%），第二天内完成发运的有1302个（45%），第三天内完成发运的有688个（24%）。9天以上完成发运的订单中，大部分是因为企业库内没有库存，承运商必须等待到库存数量足够大到可以发运。平均的时间为2.68天。
二、影响物流运行效率因素分析
通过以上面的数据可知，企业配送只有4%可以在当天内完成发运，前四天内完成发运的也只有83%。因此，要提高物流运行效率，关键要提高企业配送客户的效率，以下将企业配送客户的流程的4个环节：客户经理、物流部、生产企业、物流服务商进行分析，找到影响效率的因素，提出优化方案。
（一）客户经理环节分析
产品部客户经理了解市场第一线的需求，根据企业生产的情况进行销售量的计划与分配。以下问题会影响工作的效率。
1.缺失客户信息
化销公司作为一个贸易公司，客户是供应链的下游，客户的需求是企业存在的根本，我们一切的服务都必须围绕客户的需求而开展。在目前的物流业务开展中，物流操作缺失客户信息。
（1）缺乏客户的库存信息
客户的库存，从根本上决定了物流业务的开展。当预见客户库存低下时，我们可以事先将所需产品运输到市场仓库附近，减少客户提货的时间或减少运输时间。
（2）缺乏客户对物流工作的反馈
现阶段，当承运商将货物运输到客户卸货后，客户会签一份客户收货回单，这些回单最后会返回到物流部，物流部对其备案。但这些回单只是确认了货物数量、质量，并没有对物流业务工作的建议或意见。
2.产品部的流向计划不准确，随意性强
物流计划是否准确是物流成本控制的前提，物流计划的编制要求具有准确性、及时性、前瞻性、可操作性和可调整性。物流计划要做到上述几点，客户沟通是前提。产品部门应充分发挥客户经理制的作用，及早对接客户需求计划。
准确的物流操作计划是物流部统筹安排业务工作的前提。物流部可以及时对接运输资源，及时协调仓库库容；可以根据物流操作计划做好物流资源、线路、运输方式、路径等优化，控制物流成本。物流公司才可以安排运输资源，确保运输资源得到充分的利用，提高运输资源的配载率。
见下表，某月产品部的计划完成率只有70%，准确率较低。见表-1。（二）物流部环节分析
物流部作为一个承上启下的环节，它收集产品部下达的订单，并将其分配给对应的承运商，承运商到发货点取货后，物流部对货物进行跟踪，直到货物到达目的地卸货为止。以下问题影响工作的效率。
1.物流订单的下达与确认
ERP与物流信息系统接口程序每20分钟传输一次，加上其他原因，造成物流订单确认不及时，影响后续物流订单下达及发运信息维护的及时性。另外，更改订单须及时通知物流部在物流系统里下达物流业务单，经过审核通过的订单有时会因为订单修改到站、承运商等其他信息而未及时同驻厂办相关业务员联系，容易造成人为错误，错误订单的提货发运的风险无法控制。
2.不了解企业生产及库存情况
企业生产及库存情况决定了企业运输的计划安排。由于物流部并不能实时了解企业的生产，不了解客户经理已下达到多张客户自提订单，不了解库存的具体情况，很多情况下，受物流部委托的承运商到达企业后并没有库存，或要等很长时间才能提货。当库存告急时，物流部也要等产品经理下达订单后才能通知承运商提货，待承运商到达企业仓库时，库存可能已经太高而影响到企业的生产。
3.物流信息系统有待进一步提升
现时，物流信息系统主要是用于业务数据的记录或分析，大大减少了工作中单据的传递或人工处理，加快了工作的开展。但仍有提升的空间。
与ERP仍然有接口问题，由于两个系统的接口问题，经常会产生一些数据差异。物流订单是通过ERP订单触发生成的（也可手工创建），目前如果ERP订单作废或修改了，物流订单是无法自动作废或修改，只能是人为作废或修改。这样极容易引起两套系统中数据不匹配、工作量大、易出错、信息滞后。
（三）生产企业ERP与化销公司没有连接
生产企业在供应链的上游，化销公司的销售、物流计划都要参照企业的排产、检修计划才能制定。现时，企业的ERP并没有与化销公司连接，即使库存数据或装置运行情况，也只能通过人工录入才可以输入到物流信息系统及化销公司的BW。
（四）承运商环节分析
1.信息录入不及时，缺乏电子回单管理模块
物流信息系统并没有与移动信息系统结合在一起，在装货现场操作的司机并没有能通过移动终端等设备激发物流信息系统中相关信息的输入或确认。在运输工具发运后，办公室工作人员只能通过电话询问的方式知道货物发运的情况，并将信息输入到物流信息系统中。
2.专业的物流配送管理和技术人才短缺
目前物流配送从业人员素质较低，服务意识不足。能够对物流配送进行高效、科学管理，并通晓现代物流配送运作和物流配送管理的复合型专业高层次人才更为少见。
三、结论与建议
（一）整合各个系统，共享信息
连接生产企业ERP，共享生产、库存信息，可以加快信息在各个部门、各个业务人员之间的流通。与客户建立信息共享机制，了解市场动态。建设GPS、电子订单系统及短片平台，实时监控配送业务。加快信息流通，可以加快商流、物流、资金流的运作。高速发展的信息化流程，可以为企业做出如下贡献：
1.提高决策质量
信息的数量和质量直接影响决策水平。移动信息化系统能够快速、及时、准确地提供决策者所需的信息，这就为提高决策的质量提供了有利条件。
2.增强信息传递的及时性，提升企业整体快速应变能力
现代信息系统能够在瞬间处理并传递大量的信息，而且移动网络技术实现了跨越地域的同步信息交换，实现了企业内部各分支机构、各部门之间的信息共享。通过手机等移动终端，管理者的决策指令能迅速传达到企业内部各相关部门，而企业内部各环节能迅速根据指令做出反应，并把相关反馈信息收集整理后回传到管理者，从而实现企业整体应变速度的提高。
3.有利于加强与客户的沟通，更好地了解和满足客户的需求
中小企业通过移动网络与重要客户连接在一起，可以直接实现与客户的一对一沟通，随时了解客户需求的变化，改善企业与客户之间的交流效果，为自己创造更多商机。
利用移动信息化，实现企业内外信息在第一时间的反馈与统计，加强远程协作，尤其是可轻松处理常规操作中难以及时反应的紧急事务，从而将公司内部决策机构与在外的营销人员连成一体，提高市场反应速度，促进内部信息沟通。
（二）促进专业化
物流商要广泛吸收物流精英，通过专业化人才的专业管理实现专业化管理。现代物流企业的要求是具有物流师证书以上的人员占30%。物流部要加大对物流商培训力度和广度，持续开展送培训，送服务活动，增加物流商专业人才的比重。请国内专家开展专业培训。物流部要定期、广范围得开展培训。进一步提高具体操作人员的素质。
（三）优化物流业务流程
业务流程必须根据企业的发展而改变。优化流程，清除无用的、冗余的、相对价值低的操作，找出流程问题所在，修改业务操作步骤，压缩流程运作时间，可以减少人工干预，提高物流工作运行效率。
（四）市场中心设置配送中心，鼓励港口/站台配送，方便客户提货
企业配送业务涉及到委托承运商、企业发货作业等多个重要的、复杂的、信息共享不足的环节，由于企业与化销公司间现在尚未建立一个健全的信息共享机制，企业配送业务发货慢这种系统性问题将会长期存在。在市场中心设置配送中心，仓库前移，做好产品流向计划，将货物提前放置到市场，客户可以随时提货。这样，有助于物流业务优化工作，加快客户提货速度，提高客户满意度。
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