关键词：房地产项目开发；设计管理
文章编号：1674-3954（2013）09-0021-02
1 房地产项目开发的特点
房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。
房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。
2 设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用
设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。
与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。
3 房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程
3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段
对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；（11）设计变更管理阶段；（12）设计材料设备选型定板阶段；（13）销售示范区装修设计管理阶段等。
上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。
3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程
除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：
（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。
（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。
（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。
（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。
（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。
（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。
（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。
（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。
（9）控制和审查施工过程中的设计变更。
（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。
（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。
（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。
（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。
3.3房产项目开发设计管理的流程
众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下几方面：
3.3.1设计单位的选择
目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
一般而言，易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。
3.3.2设计合同的签订
设计合同签订时，通过增加管理性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措施，加强设计单位的成本理念。又如在符合安全条件下，设计成果低于限额设计指标一定百分比时，给予设计师而非仅限于设计单位的奖励，以提高设计负责人的积极性和主动性。可约定设计人员清单（包括年龄、职务、职称、工作年限、执业资格等）保证设计团队的稳定；具体约定专业负责人到场服务的时间和次数，以保证设计与施工的连贯性、一致性等。
3.3.3方案设计阶段
方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、建筑设计、街景布置、环境关系规划、交通组织、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。此阶段的内容要求如下：
（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研，采用招标优选设计方案，邀请市场营销专业人士、建筑设计专家进行方案评审，提出优化建议。
（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。
（3）总体平面布置图。根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现建设管理单位预期目标。
（4）结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。
（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。
（6）与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。
（7）在申请人防行政许可批复之前，与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。
3.3.4设计方案的评审
建筑方案是初步设计和施工图设计的方向标，所以方案的经济合理性是过程管理的关键之一。将技术与经济结合，可提高决策的科学性，有效地控制设计阶段的成本。指标的引入降低了设计评审的主观性，技术经济指标分功能和成本两类。功能类指标按重要程度分两类，成本类指标按数值从小到大排序。两类指标均靠前排序的指标价值较大，必须实现；两类指标均靠后排序的指标价值较小的，功能可剔除；若功能类和成本类指标排序方向不一致，须考虑项目的具体定位。项目定位为高端时以功能类指标为主，定位为中低端时以成本类指标为主。
4 设计管理的重点――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本
在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。
而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。
关键词：房地产项目；设计管理；设计研发部；设计单位
中图分类号：F293文献标识码： A前言：
房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。
1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择
1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划
2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。
作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。
并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。
五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。
3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理
3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。
3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性
4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。
4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。
5、项目竣工验收时各单位的职责
项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语
综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。
参考文献
[1]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济，2006.
关键词：房地产开发 设计管理 质量管理 协调管理
近些年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是房地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商与项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1. 房地产项目设计管理的意义
房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2. 强化设计的质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。
但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3. 做好设计个环节的协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
4. 结语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场， 2009.48.
【关键词】房地产；工程项目；设计
1 前言
随着科学技术的迅猛发展，我国在房地产企业工程领域进行了多次改革。国际竞争将变得日益激烈，加强房地产企业工程设计管理，必须采用有效和确定合理工程的设计质量，进行科学性、合理性，从房地产企业工程设计主体的多元化和抗震化，从而更合理的使用[1]人力、财力，提高房屋安全性、稳定性和防震性。一个建筑项目，其过程是集管理、技术、经济于一体的综合性的工作，往往需要房地产企业工程设计人员具有专业技术知识和独到的见解。为了实现投资的预算项目，实现工程设计有效控制、为合理确定工程设计质量，微观的项目设计人员管理，促进建设工程设计管理在建筑市场的健康发展。
2 我国房地产企业工程设计中管理与具体控制存在的问题
2.1 勘察中设计管理观念落后
目前在工程勘察项目中，存在思想落后，观念成就，对房地产企业工程设计缺乏认识和整体概念不理解的问题。政府体系勘察项目较多的违反强多，工程设计的违反一般是一些些知名度高，市场占有份额较大的老牌甲级院。在工程设计中政策措施框架不完善，监督不到位，实施不规范的问题扔大量存在。在设计管理和控制中，没有充分的实施动态管理；以及设计资质较底，技术力量相对比较薄弱的设计院，工程设计机构运作机制不健全等诸多问题。但是勘察工程中才出现的大院现象，也是由于工作量大而引起百密一疏的现象。因此，市场具有滞后性和盲目性的特点，完全依靠市场不能实现内业报告中出现的违规情况，只有改善业工作深度达到了勘察深度后，在房地产企业工程设计上采取计划定价方式，以保证项目质量的稳定提高，对工程设计管理得益重视。
2.2 工程设计师素质偏低
目前在我国一些房地产企业工程设计师的专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位。房地产企业工程设计是一门就有专业技术方面的知识，同时具有复杂性和广泛性的特点，工程设计范围也比较广泛，有些工程设计师的缺乏绘图意识、专业技术知识较低。现在房地产企业工程的设计师，需要具备有良好的综合专业知识，但是目前我国房地[2]产企业工程的造价师，缺乏综合的专业知识、专业技术水平较低、经济意识不强。有有一些人认为工程设计师的职业就是绘图，使房地产企业工程是没有发挥其应有的作用和职能作用，也是没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度影响房地产企业工程设计的真实性。把专业知识和实践技术训练有机的结合起来，采取切实有效措施，严格的培训工程设计师的综合素质，从设计室走出来，深入现场一线，对施工流程和工艺等进行了解在职业道德上使工程设计师得到有效控制和管理。
3 房地产项目设计优化策略
3.1 加强目标管理设计
工程设计是房地产企业工程客观存在的勘察设计人员专业知识不扎实。组织各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，它不仅可以提高建设工程的经济效益、让全体执业人员通过学习，提高设计水平，同时也提高设计人员绘图的执行规范的严格性。加强强制性条文的学习，可以获得较好的社会效益和经济效益的工程建设管理方法，完善工程设计管理需要发挥其主导作用。为了合理的确定工程设计，对工程设计的管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，进行客观、公正、科学从充分体现工程设计的合理性。历史经验告诉我们，房地产企业工程设计都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，建设项目的程序化是合理确定设计的基本前提，完善市场法规，做好法规[3]建设体系来规范和调节工程造价管理主体的行为，加强勘察设计的执业人员认真学习目标，对工程设施实施动态操控，以确保工程设计建设程序正常运行。
3.2 项目方案优化设计
目前，随着各项政策发挥是靠管理部门的监督和咨询单位的自律，对工程设计师进行专业知识学习为重要依据。加强工程设计项目过程中，每个专业各自独立进行设计，促使工程设计人员在建筑内在结构和使用功能上合理控制工程造价等方面动脑筋，必产生各个专业设计的相互协调问题。全面加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作，培养设计人员广泛的艺术素养和独到的见解，同时注意提高工程设计师的实践训练，为设计监理的社会化、市场化提供有利条件。
4 结尾
随着经济的发展，房地产企业工程设计人员所承担的任务也会越来越多。房地产企业工程设计人员热情服务和严肃认真工作管理，加强工程设计的管理，进行全程的监控对房地产企业工程设计的管理而言，是不可或缺的一个重要组成部分，这样才能做好房地产企业工程的管理工作。
参考文献
[1]史贤戈.房地产开发工程项目设计管理[J].科技资讯,2011,(23):118-118.
关键词：房地产定义管理设计措施
随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求不断加大。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、施工和销售取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由建筑设计院完成的。其次，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
一、项目设计管理的定义
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此, 在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。
项目管理是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目, 其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理, 即把持续进行的运作的许多方面视为项目, 并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成: 启动、计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中, 引入项目管理的概念, 对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理, 起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化, 操作更简便、理性和有序, 有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制, 并对项目后期产生积极的影响。
二、设计管理措施分析
1、施工阶段管理措施分析
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
2、设计阶段管理措施分析
（1）方案设计阶段
在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后, 选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察, 在几家都拿出不同方案后, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案, 在此基础上进行细化, 作出报批方案。
（2）施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算, 其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。
第一、建立设计经理质量责任制。设计管理由设计经理负责, 并适时组建项目设计组。在项目实施过程中, 设计经理应接受项目经理和企业设计管理部门负责人的双重领导。其职责是对设计过程进行管理, 确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定, 对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接; 负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调, 确保综合技术方案的合理性; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查; 组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
第二、明确专业工程师的设计监控职责。建设方专业工程师要编写专业设计任务书, 明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵式管理, 要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系, 建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员, 保证项目具有足够的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
第三、开发项目的设计控制。a. 设计经理应组织检查设计计划的执行情况, 分析进度偏差, 制定有效措施。b. 设计质量应按企业的质量管理体系要求进行控制, 制定纠正和预防措施。设计经理及各专业负责人应及时填写规定的质量记录, 并向企业职能部门及时反馈项目设计质量信息。c. 项目部宜建立限额设计控制程序, 明确各阶段及整个项目的限额设计目标, 通过优化设计方案实现对项目费用的有效控制。d. 项目部应建立设计变更管理程序和规定, 严格控制设计变更, 并评价其对费用和进度的影响。e. 设计组应按设备材料控制程序, 准确统计设备材料数量, 及时提出请购文件, 明确设备材料等级、规格和技术要求。.f 设计经理及各专业负责人应配合控制人员进行设计费用进度综合检测和趋势预测, 分析偏差原因, 提出纠正措施, 进行有效控制。
总之, 房地产企业在项目开发设计管理过程中如何介入, 如何对设计过程进行质量控制, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。
参考文献：
[1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.
[2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
[3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
关键词： 房地产设计管理；控制措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
1 房地产项目设计阶段管理概述
房地产项目设计阶段管理的主要作用是，在设计阶段及时发现问题，解决问题，避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，其作用主要体现于在设计阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费，为开发商节约项目的总成本。
2 房地产项目设计管理存在的问题
在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此。
近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：
2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够，有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。
2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计 不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目 B 是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。
2.3 设计管理过程中，图纸校审不认真 有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。
3 房地产项目设计管理的程序及分析
我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，一方面，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。可见有效的设计管理的重要性，我认为要做好设计阶段的项目管理需要做好以下工作：
3.1 设计任务书的编制 设计任务书的编制好比项目的输入，而最终的建筑产品就好比设计的输出，好的设计输出必须要以充分的设计输入为前提。在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。在设计过程的不同阶段，设计任务书输入的侧重点各不相同，前者的重心主要在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心主要在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审部门的建议基本与提供设计输入部门的一致，因此如果此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将会缺乏相应的针对性。一般说来，房地产企业都能意识到这个环节的重要性，但总是由于种种原因导致设计输入成果不高，主要原因有以下几点：
①忽视。在我国房地产市场主要存在的现象有，在扩初设计时，项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求如果被忽视，由此将会导致后续土建、配套以及景观设计的矛盾；在方案设计的设计任务书编制时，地质勘探报告的重要性如果被忽视，由此将导致大量后续的土方签证和一系列的设计缺陷。
②时间紧张。目前我国很多房地产开发项目，领导人员只求尽快竣工营业，忽视科学合理的安排工期，以内部招标为例，从发出招标文件到签订合同甚至可能在短短几天内完成，由此造成的很多资料准备不充分，设计过程中的很多遗漏项目有待施工阶段通过工程变更及洽商解决。
③积累不足。成本控制方面的积累不足，将会导致预算部门难以出具合理的预算限额，对成本缺乏合理的掌控范围。客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户建议等。
④人力资源紧张。目前很多开发商将工作交给总包，设计院，等来完成，而自身缺乏房地产开发的专业人员，没有充足的客户资料，市场需求等信息，设计阶段的管理协调等工作很难做到位。
3.2 设计过程的控制 设计过程的控制是设计意图得以实现图纸化的有效措施。大多数工程在设计中缺乏对设计过程的控制，缺乏必要的追踪，导致设计结果出现不应有的偏差。我认为，做好此环节的工作需要从以下几点考虑：
①过程记录。在与设计单位的交流过程中，做好每一次设计交底记录，往来邮件信函的整理记录，避免同一问题反复出现，也为可能存在的纠纷做好证据材料。
②关键节点控制。在项目设计阶段开始之前，设计部门及公司领导应拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，由设计部门组织检查工作，如有必要可组织相关部门人员开会参与讨论，遇到不确定的问题，应尽快征求规划部门意见，及时发现解决问题。
③日常跟踪。在项目的设计过程中，设计管理部门应指定专门人员负责项目的追踪工作，尽量避免出现设计方向的偏差，返工重做的现象。
3.3 设计成果的评审 设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少,很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：①评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。②参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。③评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。④参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。
3.4 设计变更的控制 设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：①公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。②营销部门要求的变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来不便等情况，营销部门因此提出进行变更。③设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。④施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。
4 结语
根据以上综述可见现今的大部分的房地产开发项目的设计管理并不科学合理，而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计过程的控制、设计成果的评审和设计变更的控制等基础性工作。
参考文献：
由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。
【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理
中图分类号：F281文献标识码： A
由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。
1、设计变更概述
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。
设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：
1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。
1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。
1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。
1.4、设计变更现状
开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。
目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。
1.5设计变更分类
设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）
2、设计变更的签发原则
2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。
2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。
（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。
（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。
5、影响设计变更的因素
5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。
5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。
5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。
6、签发设计变更的程序
由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：
7、设计变更控制
7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。
7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。
7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。
7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。
8、设计变更对成本的影响
8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。
图一
8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。
【参考文献】
[ 1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.
[ 2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
[ 3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
[ 4] 李中富. 建筑施工组织与管理[M ]. 北京: 机械工业出版社, 2005
关键词：成本控制；设计阶段；限额设计
中图分类号：Tu－9文献标识码：A
成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、立项、设计、招标投标、建设施工等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。数据显示，设计费一般只占建设工程总造价的10％左右，但对工程造价的影响却占70％以上。以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性，而这一阶段成本控制的重点，不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制，更是要从房地产的全过程寿命周期成本的角度来指导设计，以达到成本控制的目的。
一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状
(一)设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。设计阶段是工程建设中最为重要的阶段，它是技术与经济的统一体，只有将二者圆满结合。才能创造出好的设计作品。在国外，各国均非常重视设计阶段的成本控制，以美国为例，他们在研究和论证工程设计方案的时候，广泛应用价值工程原理，在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上，从而取得最好的投资效益。然而在国内，设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作，把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责，认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了，于是在工程设计中只注重技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束，加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩，使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力。反而还可能提高设计标准，因此建设工程中设计完成以后概算超估算，预算超概算现象严重，而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题，只能单纯地从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程成本。
(二)限额设计推行过程中出现了种种问题。为了通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既担负技术责任也要负经济责任，限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。但是就现实来看，出现以下三方面问题：一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性，这样一来便限制了设计人员的创造性，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益；二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好；三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料，将投资估算加以切换分割到各单位工程中，但这种方法和实际情况往往有较大出入，因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异，仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系，因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。
二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究
(一)推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言。两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要：设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。
(二)切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。
(三)落实设计单位技术经济责任制。为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合，因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明确双方的责、权、利，开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度，否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿：另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上，实行节奖超罚制度，将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。
(四)改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析，可采取叭评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值(即价值工程中的功能目标成本)，在进行设计功能的选择时。使最终的V=F／C一1，也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时，需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本：首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整：最后，要求设计人员对项目具体情况作
充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益。
(五)建立健全房地产开发公司相关工程资料数据库。进行设计阶段的成本控制。关键是要确定成本控制的目标，而目标的设置，没有大量的工程资料和工程造价信息是不可能完成的，因此一方面要求地产开发公司掌握大量的工程资料，方便设计方案比选或者设计招投标时自己能对工程成本了然于心；另一方面要求预算人员与专业设计人员密切配合，及时提供和反馈造价信息，帮助设计者了解所采用的定额指标、价格水平，能动地影响设计，以保证有效地控制工程造价。这样一来，准确掌握市场信息、建立设备材料价格信息库和造价信息库等工程资料数据库就相当有必要。要完成这一任务，需要房地产公司利用互联网进行全公司、全社会横向和纵向的工程信息反馈，以便于提供可靠的造价数据、信息，提高编制投资估算、概算的准确度和精度。
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