关键词 房地产法规 教学内容 教学形式
1 房地产法规应用课程的教学目标和积极意义
中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：
（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。
2 房地产法规应用课程教学特点
2.1 以专业课为底设计授课内容
一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。
二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。
三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。
2.2 以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法
与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。
首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。
第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。
第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。
第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。
3 授课中存在的问题及思考
一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。
二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。
三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。
关键词：房地产；管理体制；法律
尽管目前房地产市场的管理体制已经有所转变，但是并没有完全符合现代房地产市场的需求，逐步完善健全房地产管理体系需要从法律制度的角度去深入研究，利用科学的手段去应对房地产市场中的监管问题。
一、影响房地产行业管理体制建设开展的难点问题
经济的增长和社会的发展让越来越多的老百姓关注到房地产行业，房屋作为安家立业的基础建筑在民众心里的地位非常重要，以贷款等形式购买房产成为当下社会的普遍现象。但由于房地产市场的大量需求与一些投资客的炒作行为导致部分房地产企业通过各种手段抬高房价以获取高额利益，严重影响着房地产行业的健康发展。
（一）虚假宣传过多，房产安全质量存在问题
广告形式是房地产商的主要宣传手段，能扩大房地产业的知名度来吸引更多消费者的关注，但由于目前我国建立的房地产管理机制不够完善，因此对于房地产宣传广告无法落实有效的管理措施。不少房地产商在广告中标注着各类诱人的促销活动，但消费者购买房产后却发现广告宣传与实际情况大相径庭，房屋质量参差不齐、装修标准差距极大，甚至还出现即将交付而房屋尚未修建完成等等情况，这种欺骗式的消费导致民众越来越难以对房地产行业予以信任。此外，房产的安全质量是民众所关心的重点问题，但一些房地产商在出售房产时刻意隐瞒其安全质量问题，或是在建筑工程建设时降低资金投入、不仔细进行竣工验收等等，诸如墙体开裂、管道漏水等问题在消费者入住后纷纷涌现。还有些房地产小区的户外基础设施建设质量低下，导致消费者无法安心居住［1］。
（二）漏洞合同频频现身
格式合同作为一种可以修改条约规定的合同形式常被用于房产购买中，由于大多数消费者不具备相应的法律基础知识，此时房地产商就会利用合同中的漏洞来增加不平等条约以降低所要承担的责任。而在签订购房合同前所要签订的定金合约也有陷阱存在，定金支付的合约中应当详细规定责任承担范围和具体金额，以保证其法律效力。目前仍有些房地产开发商在收取定金时故意模糊混淆合同中的概念，从房产价格、房屋面积等方面设置合同漏洞，以致房屋购买合同中出现消费者无法接受的霸王条款，房地产商就有理由在消费者拒绝签订购房合约后没收定金。
（三）房屋产权归属问题
有少部分开发商在没有获取相应的许可证明后就违规搭建和出售房地产，消费者购买的房产自然就属于违规建筑；还有些房地产商占用集体土地导致消费者没有产权证明，无法自由处置自己购买的房产；另外有一些房地产商为了获取经济利益而出售被抵押担保的房产，这就会导致消费者所购买的房产在不知情的情况下被法院查封、拍卖，由此而引发复杂的纠纷［2］。
（四）房地产管理机制不够完善
房地产管理体制中涉及众多流程和任务安排，只有当管理部门之间强化交流联系来共同搭建一个管理网络才能有效调控房地产市场。目前看来，政府在监管房地产行业时对不同部门的任务设置并不明确，不少细节化问题得不到应有的管控和引导，政府职能仍旧只在基本的市场管理上展现其效果，尽管能对房地产行业起到一定的监管作用，但无法做到实质上的改善。其中在政府监管经济市场时还存在着过度干预问题，严格把控房地产行业能优化房地产市场的秩序，但过度干预却会导致市场失去自由发展的空间，打破房地产行业市场的自然发展规律。此外，房地产管理机制没有协调统一也是导致房地产行业的监管工作难以顺利推行的原因之一，不同经济区域的房地产行业发展速度是不一样的，在管理手段和基础设施建设上都有差距，较为偏远、经济发展速度缓慢的地区其监管部门的工作方式滞后，房地产市场监管工作显然无法体现出良好的效用。
（五）部分管理人员专业素质有所欠缺
在房地产管理体制建设过程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了专业管理技能和具有丰富监管经验的人员才能落实对房地产管理体制的改革。但目前一些的房地产市场监管工作人员专业素养有所不足，实际管理工作也存在着较为突出的问题。还有房地产企业中不少管理人员专业知识技能把握不够充分，尤其是家族企业中多以亲友来管理部门，这就很容易在企业运营过程中出现管理问题，特别是一些建筑施工现场没有专业的管理人才参与安全质量管理工作，施工建设的质量得不到监管保障就会在房产中埋下安全质量隐患，进而引发消费者与房产企业之间的纠纷和矛盾。
二、从法律角度探析房地产管理体制的改进措施
房地产行业在社会经济市场中的比重很高，建设房地产市场管理体制的重要性就在于合理引导房地产市场向着正确的发展道路前进。从法律制度上强化对房地产市场的监管是政府部门开展工作的制度保障，能为政府执行监管手段提供法律依据，从而规范制约房地产商的一些不良行径。建立完善的法律条款能够为社会民众带来更加幸福的生活环境，从法律角度来分析房地产管理体制的建设意义能促使房地产行业平稳运行，因此政府要严格遵守国家相关法律制度来宏观调控房地产行业，企业也应当在运营过程中遵纪守法，不利用资本控制房地产市场的发展走向［3］。
（一）建立完善的房地产行业经营管理体制
首先，要想促进经济市场的发展需要重视市场的自我调节能力，政府要顺应新时代房地产市场的发展变化并遵循市场规律来开展监管工作。地方政府应该协调各部门来开展房地产行业的日常管理，持续强化对房地产市场监管政策的实施力度，利用现代化科技手段及时发现并处理房地产行业中出现的不良经营行为，将责任落实到具体的企业事务决策者身上。其次，政府要依据现有的房地产行业出现的各类问题来加强对相关法律条款的完善工作，特别是法律条文中较为模糊的用词应及时进行修订，避免不法分子借助法律漏洞来谋取利益，为现阶段房地产管理机制的运行提供更完善的制度保障。在进行立法时要符合我国国情和社情，用科学合理且完善的法律法规来促使各房地产企业规范经营。最后，房地产行业容易遭到各种因素影响而扰乱其市场秩序，这会阻碍房地产行业市场的健康发展和平稳运行。所以在运行房地产管理机制时必须先解决政府对市场的过度干预问题，让建设完善的法律法规发挥其应有的约束作用。
（二）建立完善的房地产行业价格管理机制
房地产行业最令社会民众烦恼的是其房产价格问题，在没有受到政府约束之前的房地产市场一度将房价炒成了“天价房”，即使是二三线城市中的学区房也能达到每平方上万元甚至数万元的价格。在国家针对房产价格进行管理制约后的现在，有必要持续建设房地产行业的价格管理机制，让思想出现偏差的房地产商再无制度漏洞可钻［4］。其一，政府应该严格调查各地区房地产行业的房价走向，将不同地区的薪资和消费水平作为调控房价的依据，并完善法律法规来维护房价管理机制的运行。房地产销售价格对于普通社会民众来讲是非常高昂的资金投入，在购房时往往多家比对、思虑再三才会购买，一旦购买到劣质房产所带来的打击无疑是巨大的。国家通过控制估价能确保房地产价格合理性，从而起到管理房地产市场的作用，所以房地产价格评估机构应当加强责任意识，科学合理地评估房产价格，政府方面也应该加强宏观调控手段，及时调整房地产行业的最高限价和最低售价。其二，利用严格的房地产价格相关法律规定来保护房价管理体系的顺利实行，各地政府应该切实履行稳定房价与租房保障等相关政策，借助更为详细完善的差别化住房信贷政策来限制各种名义的“炒房”、投机性的购房行为。
（三）建立完善的税收法律制度
第一，根据房地产行业中不同建筑的种类和用途来规定不同的税率，稳定普通住宅的房地产售价的同时鼓励房地产商建设中低档房屋住宅，满足不同收入的社会民众对房地产市场的需求，以刺激民众消费的方式来活跃房地产市场。第二，及时发现并改善现有房地产相关行业中的不合理收费情况，通过降低房地产商对房产的建设投资成本，来缓解由于过高成本导致的房价上涨问题，部分必要的收费项目可以以税费替代收费［5］。第三，政府可以积极学习借鉴国外对于房地产行业的调控经验和相关的税收政策规定，不断丰富完善我国税收法律制度内容，促使我国房地产行业的管理体制进一步建设完全。
（四）建立完善的房地产经济管理相关法律制度
我国相关部门应该积极针对房地产经济管理开展更为详细的立法工作，结合现阶段的房地产经济发展现状来不断调整完善房地产经济管理法规，为当前房地产市场的管理工作提供更加强大的法律支持。同时，在完善经济管理法律时还要调查分析民众对住房方面的需求，结合现实情况来解决应对房地产经济管理法律的滞后问题，促使房地产经济管理体系实现与时俱进的现代化建设。另外，在各地政府落实房地产经济管理法规时要强调执法必严、违法必究，从思想和行动上都要坚决抵制任何扰乱社会经济市场的违法违规现象。
（五）改善我国现行法律制度中与世贸组织产生矛盾的内容
我国专门针对房地产行业的相关法律规定有三部文件，除此之外还有一些其他法律条文的规章制度和司法解释等等，可以说我国在房地产行业上的法律体系建设是相当复杂的。要想系统性地整理并完善诸多法律文件内容，应该在保障房地产市场健康运行的情况下整改与世贸组织规则有矛盾的内容［6］。
（六）强化对房地产行业法律条款的时效规定
我国现行的《土地管理法》与《房地产管理法》中存在着部分交叉内容，因此在法律程序上容易出现执行难题。所以我国有必要重新规划完善房地产行业的基础法律体系，科学合理地制定出系统性的《房地产法》，进一步保障政府实施对房地产行业市场的调控手段。
（七）限制地方政府对于房地产行业的立法权力
由于国内房地产行业的规模不断扩大、市场行情日渐复杂，地方政府针对当地的房地产行业发展问题出台了地方行政法规，但在实际情况中出现由于不当立法立项而有违中央政府制定的法律法规，特别是个别地方政府对国有土地的处理和权限审批行为逐渐越过了自身的管辖权。因此，合理配置房地产行业土地资源的前提是保证中央政府有关房地产法律条款的权威地位，有效限制地方政府对房地产行业的立法权力，遏制某些地方政府的“越位”行为。地方政府需要明确的是，在国家房地产相关法律条文中没有明确规定的情况下必须按照规定的法律流程，来申请对当地房地产行业的立法权力；而中央政府方面应当制定更加完善的房地产法律规定去规范企业行为与地方政府的管理权力，让国家房地产法律制度在社会各界中更具有威信力［7］。
（八）加强对政府部门房地产行业相关监管人员的专业素质培养
当具备足够完善的法律条文规定后，需要专业人才利用自身扎实的知识技能来执行市场监控手段，因此有必要强化房地产法律法规执行人员的专业素养。相关部门应大力培训现有房地产市场监管人员的专业知识技能，招收优秀人才带动房地产市场管理体系的顺利运行，促使我国房地产行业走上正确的发展道路。
三、结语
房地产管理体制在现阶段的发展中还存在一些问题亟待解决，这些情况持续发展将会严重影响房地产行业的发展前景，以法律法规来科学调控房地产行业市场是完善房地产管理机制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地产行业的相关法律条款，通过加强实地调研工作来分析判断当地房地产市场的发展现状，积极调整对房地产行业的管理手段；企业则要保持合法合理的发展运营状态，为维护房地产市场健康发展贡献一份力量。
参考文献
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一、我国房地产金融政策法规的现状
房地产行业属于基础性行业，其涉及范围广且关联程度高，无论是建筑工程还是金融行业都与之息息相关。在房地产业发展繁荣的同时，这些相关行业也热度高涨，共同为国民经济增长做出贡献。
为了解决房地产行业逐渐凸显的问题，政府在近些年来加大了对房地产业的行政管理力度，包括消费信贷、住房公积金、开发信贷、土地规范和市场监管以及抵押证券等。这些政策拉动了内需，改善了居民的居住环境并增加了就业岗位。自1994年我国第八届人民代表大会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》后，我国政府构建的房地产法律体系有了里程碑式的意义。我国最高层次的房地产管理法律包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《继承法》和《民法通则》等，除了相关法律外，还拥有一系列的条例规定，例如《城市预售商品房管理办法》等[1]。房地产金融类法律法规则包括《商业银行法》、《证券法》和《担保法》等。逐年出台并完善的房地产调控法律和金融法规共同对房地产投资和买卖领域进行了相应调整，促进了房地产金融业的快速发展[2]。
进入2000年以后，我国房地产金融行业稳定发展的同时，也暗含着部分地区房产投资过热、商品房空置率上升和土地炒作严重等问题。其房地产经济基本形式是：局部过热，整体健康。这种情形一直从2000年初延续到今天。这些问题既与正常的市场规律相关，也与上述政策的实施或监督漏洞相关。在这种情况下，我国政府相继颁布了建住房[2002]217号、银发[2002]247号、银发[2003]121号文件一直到国办发[2010]4号等文件[3]。2011年，国务院推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策。几年间，住房限购令、新国十条、京十二条和上海限购令等各项措施相继出台，控制了房地产过热的现象，在一定程度上也规范了房地产金融市场。
二、我国金融政策法规的问题
从房地产经济的现状来看，我国房地产金融政策法规的问题较多，例如金融政策“过度支持”、部分领域缺乏专门法律等。下文主要从住房公积金和调控体系漏洞两个方面进行阐述。
（一）住房公积金管理不够完善
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式，多年来，住房公积金政策的实施很大地提高了我国居民的房屋购买能力。但是，当前住房公积金管理存在着四点问题：第一，住房公积金的收取存在困难。各企业，尤其是乡镇私营企业的住房公积金管理较为混乱，拖欠现象较为严重，而针对拖欠企业的惩罚机制还是空白。第二，住房公积金管理机构不明确。目前住房公积金是由财税部门对公积金进行审核，由基金管理部门安排使用，金融部门进行存贷。各地区针对各部门的业务无统一准则，各部门的权力和责任存在交叉。第三，资金运作管理不够严格。住房公积金应专款专用，但部分企业的公积金却成为腐败重灾区，违规挪用较多。第四，基金的使用方向存在偏差。部分地区的贷款审批要求宽松，导致出现重视建房而轻视购买的倾向。
（二）调控体系漏洞较多
房地产金融法律体系漏洞主要体现在两个方面：第一，房地产金融法律法规存在空白。虽然中央政府和地方政府已经颁布了大量的金融法律法规，但是其法律法规依然落后于现实发展。目前，当前房地产金融市场急需《投资信贷法》，《物权法》、《外汇法》和《存款保险法》等一系列法律法规。第二，房地产金融法律法规存在相互抵触的内容。例如，中国人民银行颁布的《国有商业银行资产负债管理暂行监控指标》中规定，对同一借款人的贷款和商业银行资本余额的比例最高不能超过15%，而《商业银行法》却规定为10%[4]。
三、完善我国房地产金融政策法规的方案
（一）完善住房公积金制度
完善住房公积金制度，可以改变行政手段的随意性和主观性，而从根本上解决此类问题则必须完善相关法律。应立法规定对住房公积金的来源、使用方向、性质、使用方法、基金核定、管理措施和监督措施等方面进行严格规定。同时，可对放宽职工提取住房公积金和异地贷款等以往政策进行调整以适应社会发展状况。
（二）建立房地产金融政策法规体系
目前，大部分金融法律法规在面对实际问题时缺乏针对性和内部一致性。从根本上说，我国并未建立起房地产金融法律法规体系。我国应借鉴西方先进的金融管理经验，依据自身国情对政策取其精华去其糟粕，加强房地产金融行业的法律法规建设。其具体应将重点放在房地产信贷和法治建设上，房地产信贷市场秩序的规范在于制定贷款抵押的相关法律。
（三）以法律形式明确政府在房地产调控中的角色
在房地产调控的过程中，我国政府职能在房地产金融市场中角色不够明确，在某些领域产生过度干预或过少干预的现象。因此，应以法律的形式明确规定政府在房地产调控过程中的责任和义务。地方政府应严格遵守相关调控规定，贯彻中央宏观调控的决策，不能超越职权干涉房地产市场。
（四）推进房地产金融在服务产品的创新
论文关键词 房地产企业 法律风险 防范
房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、 房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来,随着市场经济的不断向前发展,房地产产业获得了空前的发展,也在当下成为了国民经济的重要支柱,不仅如此,还对其他一系列行业,包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以,在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展,具有非常重要的意义,也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强,房地产行业的发展也开始显现出一些乱象,在急速发展的过程中,各种房地产投资商,利用国家大力发展地产行业的机会,投机倒把,哄抬物价,大量的囤积土地,并借此来操控房地产市场,利用这种手段来攫取了大量的利润,对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力,甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁,这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此,我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题,是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。
(二)其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:
第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;
第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三, 合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
(一)总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。
(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。
(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。
(四)对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
(一)修订和完善相关的法律法规
众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。
(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实
在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。
(四)多种法律互相配合,尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产的投机行为事实上涉及到多种法律,譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等,所以我们在判定相关的投机行为的过程中,必须要与其他的法律结合起来进行探讨,尽最大的可能规避法律上的漏洞,保证市场的有序运行,从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。
关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
一、我国房地产金融风险
房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。
二、我国房地产金融存在的法律风险
房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。
1.商业银行之法律风险
一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。
2.个人住房贷款之法律风险
个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
3.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
三、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。
（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。
（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
3.房地产土地贷款之法律规制
（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。
（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。
关键词：房地产市场 发展 体系 完善
[中图分类号]D920.4 [文献识别码]A [文章编号]1004-7069(2011)-02-0008-02
房地产业作为支柱性产业，产业链长、关联度大，能直接或间接地带动上下游60多个产业的发展。作为房地产业发展链条中的重要组成部分，房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展，而且也在政治高度上关系着如何更好地实践“三个代表”重要思想、实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因此，本文从法律的视角对如何维护我国房地产市场稳定发展做了分析和探讨。
一、我国房地产法律立法发展历史沿革
房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
我国房地产法发展历史可以分为三个阶段：
1.第一阶段：1949年--1978年
这一阶段的房地产法的立法特点主要有：(1)这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。(2)确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。(3)立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。
2.第二阶段：1979―1994年
这一阶段房地产法立法的特点：(1)随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。(2)房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。(3)房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在。不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。(4)房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。
3.自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
这一阶段我国房地产法的立法特点：(1)当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。(2)我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。
二、当前我国房地产法律不足之处
1.房地产开发管理有关法律规范不够完善
第一，房地产开发主体不清，导致法律纠纷的产生，国家资源的流失，腐败现象的增加。其中涉外房地产企业在设立及运作方面存在的问题较多。由于在《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然有一些政策性的规定，但界定不够明确，再加上执行过程中主观因素多，结果导致某些开发商钻法律条文的空子。第二，土地使用权出让的透明度有待提高，存在暗箱操作现象。在《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但由于法律条款对于诸如何为“条件”没有做出具体的规定，导致在有偿出让土地中，绝大多数是协议出让。这就给房地产开发土地取得程序存在暗箱操作的可能，造成国有土地资产的流失。
2.房地产法律中专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚需完善
物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，至于建筑物以外的共有部分，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。这种范围不清和界限模糊的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为容易引起纠纷的“无主物”。
3.房地产业有关立法存在相对滞后性、独立性差等缺陷
从立法原则上体现了原则性与灵活性相结合根据房地产市场经营需要并总结经验的基础上形成法律制度的滞后性立法原则；从内容上来看，法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范，且国家政策成为我国房地产立法的主要基础，部门规章、地方性保护条例大多在实际应用中居主导地位，而且在一定领域，国家利益取代法律规定，房地产政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力；从立法技术上看，我国房地产立法质量不离，立法层次较低，房地产法律体系不够科学，结构混乱，各种不同层次的法律规范交叉重复，界定不清，且政策指导因素较多；我国房地产立法存在的上述情形，是制约我国房地产事业健康发展不利因素。为此，我国房地产立法将面临严峻挑战。
三、我国现行房地产法律体系的完善
1.增强法律的可操作性是制定相关实施条例和细则的出发点和落脚点
为达到此目标，在构建我国房地产法律体系时，应以基本法为纲领，以各具体职能法为补充。我国的房地产法律体系建设还处于初级阶段，像西方国家房地产法律一样。势必经历一定的发展历程。在我国房地产的基本法律已经有用以解决我国土地管理和城市房地产业的根本性问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等，今后在制定各项具体职能法时，应进一步规范开发经营行为，规范销售行为，建立和完善房地产保险、担保、抵押登记、资产处置等配套制度，提高防范风险，推广和规范物业管理，以加快完善我国房地产市场规范的进程。
2.在政府对房地产市场宏观调控过程中。房地产相关法律和法规要发挥出应有的作用
有序、稳定的房地产市场容易在政府的调控过程中健康运行。无序、混乱的市场则相反，市场的秩序性是能不能正常发挥宏观调控效力的关键因素，而这一因素是由法律掌控的，法律对市场秩序的形成一直发挥着重要的支撑和保障作用，没有法律规范和法律秩序的市场是无法调控的。所以，我国应以法律来制约调控政策，以法律来构筑有序的微观市场，并通过法律来保障全面的、多层次的房地产宏观调控政策体系的建立和实施。
3.注重房地产法与其他法规的协调与配合，以及注重在相关法规中充实有关房地产的内容，以完善我国房地产法律体系
由于房地产的内容广泛、复杂，且具有多面性，因此仅仅依靠加强房地产法律的建设还是不够的，需要在宪法、民法、经济法、合同法、市政管理法等法律中充实和增加有关房地产方面的内容，以此来完善我国房地产法律体系。同时，还要加强房地产法自身的修订、补充和编纂工作，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充。房地产的立法，除了应受建设法、环境法的制约外，还应受银行法、财政法、公司法、税法等有关规定的制约。
参考文献：
[1]符启林，房地产法[M]，法律出版社，1997
【关键词】房地产；法律体系；完善法制
房地产主要涉及投资开发、建设管理等与房地产类相关的事项。我国的房地产事业相对于国外起步较晚，与房地产相关的基础法律法规尚不健全，造成房地产发展中很多投机违法行为的出现，例如无证销售、一房多卖、违规占用耕地等现象，严重损害了购房者的利益。完善我国现行的房地产法律体系，规范房地产市场的行为方向，发挥房地产产业的基础性和引导性作用具有重大的现实性和紧迫性，也是本文的主要研究目的所在。
一、我国房地产法律体系立法现状
“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源，伴随着改革浪潮的涌起，我国开始制定与房地产相关的法律法规，并出台相关的司法解释。目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点，主要是以专门的房地产法律规范为核心，以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系，以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架，构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范。另外，存在大量的国务院制定颁布的条例和规定；省、自治区、直辖市制定的地方性法规，与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷。
二、房地产法律体系存在的问题
1、立法原则上，具有一定的滞后性。在房地产动态发展的过程中，更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次，以房地产为主的基本立法匮乏，因政策的特定性，难以体现灵活性与指导性相统一的原则，造成房地产立法存在滞后性问题。
2、法律体系内容上，单薄杂乱
在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源，以行政部门的行政立法为主要模式。因房地产部门职能的统一、分散，造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善，缺乏与其它法律的衔接与呼应，缺乏实际意义上的可行性，致使大量立法交叉重复，难以发挥法律的指导性意义。在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范，忽视对消费者的利益保护救济；欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范，忽视自然生态保护。
3、立法技术欠缺，体系缺乏严谨性
我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策，在条文编排上冗杂不清，难以厘定法条之间的关系，层次比较低，导致立法结构缺乏严谨性，缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律，很多重要事项的立法还是空白。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题，反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题。
4、司法中法官造法，制约我国房地产法律体系的健全
房地产以行政立法为主进行法律关系的调整，这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源，开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释，具体个案的批复，然后根据法官自身的理解进行处理，形成案件的判决依据。这样的司法过程严重损害了法律的权威性，成为制约房地产法律体系健全的绊脚石。
三、完善我国房地产法律体系的对策
1、树立时效性的立法原则，完善立法程序
房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关，需加快房地产基本法的制定速度，制定房地产立法过程所需的时间，保证立法的具有一定的实效性。主要从几方面着手：第一，加强法律论证适用过程，结合实践经验，提高房地产基本法律的预测水平；第二，在立法程序中严格限制审核决议的时限，避免立法工作的拖沓，造成立法的落后，缺乏实践指导意义。第三，做好房地产立项预测工作，有计划制定房地产相关法律，使房地产法规的制定具有前瞻性。
2、厘清、完善法律体系的立法内容
宏观而言，完善我国房地产法律体系，首先，需要建立以房地产单行法为核心法律，以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以相关法为骨架的立法模式，理顺法律体系内部层次的关系，建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度。其次，各行政部门法规在起草规章制度时，需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清。最后，整理现行的法律与规范，修订、编纂房地产法律法规，清理相关的法规、规章、地方条例，对于重复、无实用性的法规进行合并删减，增强法律之间的协调性，确定法律适用的明确性。
3、提高立法技术，增强法律体系的逻辑严谨性
首先，改变房地产立法主要行政部门立法模式，专门设置集中“立法机构”致力于立法活动，在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与，实现制定房地产法律专业性和严谨性。其次，加强立法可行性的调查论证工作，注重房地产立法的规范工作，这是法律具有实践性的主要途径，调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势，更好抓住立法焦点，把握立法的进度，预测法律实施后的效果，达到法律体系的完美统一。最后，注重房地产法律体系语言的精准性，应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格，避免因为语言歧义给司法实践留下隐患。
4、完善涉及房地产相关领域的法律
房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛。在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力，非法转包等现象层出不穷，工程事故时有发生，住宅质量不合格。我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规，加大执法力度，做好房地产法律之间的衔接。例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范，都应该统一对房地产保护的认识；另外加大对消费者权益的保护性规定，拓展消费者的救济途径，与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接，提升消费者的法律地位，保护消费者的权益。
5、将生态环境理念融入到立法中
生态环境与房地产产业密切相关，应该摒弃之前的短视利用心态，力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用。具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用，他们将土地利用分门别类进行规定，具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物。相比之下，翻阅我们的房地产立法体系，生态环境往往成为经济发展的基石，成为牺牲的产品。因此，在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念。
结语：房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展，关系着房地产部门法与其他法律的衔接。我们需要进一步研究房地产立法，博采众长，借鉴他国成功的经验，结合我国法律实践特点，不断充实我国房地产法律体系。
参考文献
[1] 王剑超. 投资商业性房地产的法律问题分析[J].现代商业. 2008（17）：15-17
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