时间：2023-07-05 15:57:24
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产近期的走势分析，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词:宏观经济;金融危机;发展态势;投资机会
美国作为全球最主要经济体之一，是全球金融危机爆发地，其经济也是全球经济走出本轮衰退周期的关键。通过对近期经济数据和部分先行指标的比较，美国、欧元区和英国以及日本在内的主要工业国目前已处于底部。7月份起，全球制造业PMI在经历了金融危机的剧烈冲击后首次回升到景气区间。[1]美国经济率先见底复苏，但近期内呈现出“L”型走势，主要工业国家也将在下半年走出衰退，呈现阶段性复苏。
一、美国经济衰退见底，全球经济处于周期运行底部
2009年二季度，美国经济季度环比降幅折合年率收窄至1%，居民消费、制造业、房地产市场以及金融市场同时出现企稳信号，表明美国经济衰退已经进入尾声，美国经济企稳趋势在明显增强。
(一)消费者信心和消费触底回升，但居民收入难以支撑经济快速回复
首先，世界大型企业联合会消费者信心指数由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大学消费者信心连续5个月反弹至6月69，后因经济的不确定性导致消费者信心7月、8月连续下跌后至65.7，影响消费者信心的主要原因是高失业率和工作难找，两数据的差异显示消费者信心仍处于谨慎恢复期。 其次，虽然权重占GDP三分之二以上的个人消费呈现异常疲软，由一季度增长0.6%转为下滑1.2%，消费不振来源于居民支出的减少，二季度美国居民储蓄率为5.2%，比前一季度上升了1.2个百分点。美国6、7月份的商业销售额上升1.1%、0.1%，商业库存环比下降1.4%、1.0%，该数据显示居民消费有回暖的迹象。第三，个人收入4、5月份环比反弹0.5%、1.4%，美国6月份个人收入下滑1.3%，创下2005年1月以来最大降幅，收入下滑引人担忧:消费支出的增长可能无法强劲到能够推动美国快速走出经济衰退(见图1)。
就业市场下滑速度明显趋缓。美国2009年8月就业人口减少幅度降至2008年来最小，但失业率跳增至26年高位9.7%，这主要由于自愿失业人数的回归造成美国劳动力总量的上升以及失业人口的增加。美国就业情况一直处于不断改善进程中，剔除自愿失业人数数据，8月份失业率上升的幅度并不明显，从9.60%到9.61%，且8月份美国就业岗位下滑并不严重。可以认为美国09年底之前就业有望达到增减平衡，失业率将在2010年第一季触顶，2010年上半年将实现就业人口正增长。
(二)房地产市场触底迹象明显
2007年夏季美国房地产泡沫破裂引发危机，房贷违约率大幅上升导致美国各银行出现巨大亏损，增加金融系统乃至整个社会经济的压力。因此，房地产的稳定和复苏对美国经济的发展起到关键作用。[2]
一季度房地产市场触底，二季度以后进入回升期间。2009年4月份，新屋和成屋销售环比分别上涨0.3%和2.9%，新房销售近期初步企稳。新屋开工中的重要指标3、4、5月独户房屋开工上涨1.1%、3.3%、7.5%，创2008年12月以来新高。全美20大城市平均房价下跌速度趋稳，美国全国房价指数一季度年率跌幅19.1%，二季度则缩至14.9%，且房价环比上升2.9%，为三年来首见，房价跌势不再出现直线式下滑。美国人购房能力有所提高，4月成屋签约销售指数环比增加6.7%至90.3，意味着未来数月住房销售可望继续回稳。
但是，尽管2009年初以来美国房屋销售价格、建筑开支以及房屋销售止住了去年年中开始的迅速下滑态势(单房销售价格2009年初较2006年中回落25%)，但对比住房空置率和房地产库存总量，当前水平仍然是1992年以来的历史高位。近期国债利率的攀升导致按揭利率显著上扬，已从一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的购房成本。截至7月，美国消费信贷连续6个月环比下降，房贷违约率和止赎房的持续增长将于短期内继续为美国住房市场构成压力。房屋库存量与居民消费的去杠杆化以及房屋抵押贷款利率上升将形成长期合理制约房地产投资对美国经济的拉动(见图2)。
美国建筑商协会9月份住房市场销售信心指数连续三个月升至一年多来最高水平19，这是该指数今年以来第六次上升，尽管低于乐观预期和悲观预期的强弱分界线，但房地产市场正在缓慢复苏趋势明显。由于房价自2006年下半年以来大幅下滑、住房抵押贷款利率处于相对低位以及美国政府对初次购房人的税收优惠政策使住房购买力指数(HAI)指数处于历史高位。总体来看，美国房地产市场稳定迹象明显。
(三)制造业调整步入尾声，工业产值仍在探底过程
从制造业整体看，在2009年一、二季度企业商品库存的大规模消减之后，经济企稳后企业再库存化将对制造业起到推动作用。从美国制造业ISM的分项数据来看，5月份新订单指数已经超过50，存货调整加速进行，除就业外的其它指数均有所上升。8月制造业采购经理人指数 首次回到景气区间52.9，非制造业指数攀升至48.4，创造了11个月以来新高。
2007年12月以来的18个月当中，美国工业产值连续17个月下降，下降幅度为-14.6%。5、6、7月工业产值同比跌幅超过13%，连创1946年以来最大年度跌幅，美国工业领域的产出降至1998年12月以来的最低水平。但受到汽车行业产值大幅攀升的推动，美国7、8月工业产值环比增长0.5%、0.8%，是该数字自2007年12月美国陷入经济衰退以来的第二次上涨，是美国经济状况好转的又一信号(见图3)。
(四)金融系统处于企稳恢复反弹阶段
危机爆发后，美国的银行因自身原因放贷能力和意愿低下，放贷意愿一直到2008年12月才达到底部。在美联储和财政部的大规模注资和资产购买计划的刺激下，金融机构信用状况得以改善，放贷意愿增强，银行压力测试稳定市场预期，投资者担忧情绪逐步消退，放贷意愿与各类贷款需求都处于底部企稳并有所恢复的阶段。随着市场信心的逐步恢复和救市举措的生效，大规模系统性风险发生的概率显著降低。但需要注意的是，实际信贷增速的改变落后于放贷意愿变化，一系列经济复苏活动将被延缓。相对于放贷意愿，私人部门的信贷需求仍在萎缩，美国经济以居民消费部门为核心的“去杠杆化”长期趋势和储蓄率的持续攀升将从需求方面降低时机贷款增速，并降低经济通过再杠杆化进行恢复的能力(
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(五)低利率环境还将维持，经济刺激计划不会收缩
各国政府的救市措施如美国银行业压力测试结果的公布、公私投资计划细节的披露、英国的资产保护计划、二十国集团(G20)伦敦峰会拟定的1万亿美元协同经济刺激计划 等都有助于市场信心的恢复。
流动性增加对经济恢复起到积极推动作用。当前的经济稳定复苏很大程度依赖货币政策的放松，流动性的增加，目前主要经济体利率均已降至历史低点。其中，美联储对世界经济起到最重要的作用。各国央行跟随美联储降息，目前美国、欧盟、日本、中国基准利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分别调低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以来表现为全球流动性释放，有效缓解了信贷市场压力。在降息同时，各央行还采取购买资产等量化宽松的货币政策手段，缓解金融体系信贷流动压力。经济复苏阶段，流动性寻找载体，在没有庞大的新兴产业可以依托的情况下，推动当前世界范围内商品价格强烈反弹，也引发世界股市流动性反弹。
二、近期国际经济面临的困难及走势预期
(一)国际经济面临的困难
国际主要经济体还面临很多实际的困难， 主要表现在:终端消费乏力，主要经济体居民收入下降、失业率趋高、消费者增加储蓄以及负财富效应等因素导致消费增长乏力;工业生产后劲堪虑，全球工业生产环比连续两个月回升，但因消费、投资和外需仍然低迷最终需求是否支撑工业生产继续复苏尚待观察;金融市场稳定性较差，美国金融机构逾期贷款还在增加，小金融机构破产还会出现，商业房地产的风险初现端倪;经济主体降杠杆的问题还将持续。首先是金融机构存在较为严重的降杠杆问题，其次是居民提高储蓄率以偿还到期房贷、信用卡消费信贷等;通胀风险较大，美国货币政策可能仍会宽松，经济恢复最需要宽松货币政策支持。同时，各国当局在经济衰退压力下会维持低息的货币政策，经济恢复出现反复的危险。短期内新兴市场经济景气可能比美国好，在美国金融危机过后，流动性泛滥下资金大量进入新兴市场，进一步推动资产价格膨胀，二季度全球资本市场的上涨速度过快，既有前期超跌反弹的因素，不乏泡沫成分;中期政策风险加剧，将来美国等国家加息后致使国际资本回流，可能再次引发新兴市场资产价格和经济的大幅波动。
(二)国际经济整体态势预期
2008年末以来，全球各国政府出台各种史无前例的经济刺激政策(各国经济刺激计划高达全球GDP的2.7%)遏制了经济迅速恶化的态势，2009年上半年政策组合第一轮的正面效果已经显现，经济活动自由落体似的下滑已经停止，并逐渐趋于稳定。目前全球货币流动性异常宽松，资金价格低廉，国际资本主要流向新兴市场国家，全球金融危机最糟的时刻已过，世界经济衰退情况正在减轻，主要经济体经济数据向好意味着经济正从恶性衰退的谷底逐步企稳并有望回升。如果主要数据如PMI指数改善趋势持续，经济刺激政策继续维持甚或有所加强，2009年下半年各主要经济体渐次见底并逐渐复苏将成为主要趋势。但是经济刺激政策长期效果难以持久，几乎所有刺激措施都在重复各经济体固有的增长模式，经济真正的复苏只有在增长方式真正转型后才会到来，发达国家需要改变当前过度依赖信贷的增长模式，重新构建新的经济增长模式，找到经济长期增长的新引擎。
三、结语
综合分析认为，美国整体经济活动持续低迷，很多指标在负值区间显示经济仍在底部区域，但2009年二季度开始部分经济指标出现反弹，企业预期改善、居民消费与信心企稳、就业减少速度放缓、房屋供应及需求温和上升等，显示上半年美国经济已经见底，下半年将进一步趋于稳定。因此，笔者认为2009年下半年美国率先企稳复苏将是主要趋势，环比增长率呈现逐季改善，且有可能在年底出现正增长，其他主要经济体渐次见底，全球经济有可能触底后逐渐缓慢复苏。如果参照世界银行和美联储预计美国GDP增速2009年萎缩1.3-2%，考虑一季度经济增长为-5.7%、二季度经济增长为-1%，美国上半年经济增长约为-5%-3%，下半年约为1-2%，有望四季度实现正增长。但由于美国当前经济数据环比改善的积极因素主要是去库存，而非终端需求真实持续回暖，因此美国实体经济复苏将进展缓慢，中长期增长难现V型反转，“U”或“W”型为大概率事件，短期看则接近“L”型。这主要在于房地产市场仍在探底企稳过程中，居民储蓄率提高以及失业率的抬升将导致消费扩张缓慢，企业投资也增长乏力，缺少新的经济增长点。
参考文献:
[1] 摩根大通.8月全球PMI扩张为15个月来首见[EB/OL].cn.reuters.com/article/CNIntlBizNews/idCNCHINA-542420090904.
我国的房地产行业发端于城镇住房制度改革与城镇国有土地使用制度改革，制度红利和居住需求的释放造就我国房地产行业迅速发展的20年。数据显示，2001年我国房地产业固定投资占GDP的比重就超过了国际上认定为支柱产业5%的标准，至2010年这一比重更是超过了12%。截止目前，房地产行业对整个GDP的直接或间接贡献率已达15%，成为国民经济名副其实的支柱行业。
然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。
一、行业走势分析
首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。
其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。
再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。
最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。
综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。
二、投资机会分析
首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。
其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。
总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产
笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：
互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。
互联网商业地产项目追求不是商家的利益，而是更好的用户体验。传统的商业地产模式从选址、获取土地、前期市场调研、定位、规划设计、施工、销售组织、营销策划、招商、运营管理，以及根本的利益分配和投资回报退出机制都已经非常成熟，其商业模式的逻辑是更多地考虑商家的利益，比如规划设计、品牌引入、销售场景设计、气氛营造上，都是为了更多的让消费者经过、引发购物冲动。然而这种设计思路及结果都无法给顾客带来更好的消费体验。
一、当前我国房地产市场走势
2015年3月，全国住宅价格呈现的整体走势是一线城市仍继续小幅下跌，部分二三线城市呈现上涨势头。中国房地产价格指数研究院，全国100个城市新建住宅平均价格10523元/平方米，自上年5月份出现连续十个月下跌后，目前跌幅明显收窄。3月份住宅价格环比上涨城市的有43个，较上月增加了4个;环比价格下降的城市有55个，较上月减少了6个。重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中：有70%的成交面积涨幅超过20%，最高涨幅达26.4%。由此判断，城市楼市供需全面回暖态势明显，政策导向利于市场，但楼市库存巨大，市场主流仍需“以价换量”。房地产市场调整需要一个持续过程，短期内房地产市场很难全面复苏，特别是库存积压严重的三四线城市，在一段时期内将只能是“降价促销”的局面。
二、对房地产市场主要影响因素的分析
（一）人口流动量对住房价格的影响分析
目前，全国已有多地楼市出现价格下滑、销售持续遭受“遇冷”的现象。然而对流动人口占比较高的经济发达城市，却能够呈现出较强的房价抗跌能力。其所呈现的特点：一是流入人口越多，房价往往涨得越高。见表1，住宅价格每平方米2.6万元以上的地区人口净流入比重均在37%以上。其中，深圳特区人口净流入比重高达71.6%。与之相反，成都人口净流入比重仅为17.2%，所以住房价格较低。二是由于很多三四线城市的就业机会和公共服务均不如一二线城市，很多三四线自身的户籍人口都在向一二线转移。上海以沿海经济发达直辖市的优势，人口净流入量高达953.5万，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身独特的政治文化中心优势吸引了大批外来人口，人口净流入量为771.8万，人口吸引力排名第二;深圳以经济特区繁荣发达的优势，人口净流入量高达755.59万，排名第三。三是经济相对落后和人口净流入量较低的地区，在同等行政级别所在地的房价相对越低。如：呼和浩特市人口净流入65.08万，住房价格仅为6759元。当然除了人口流动因素之外，由于不动产的地域和不可迁移性，决定了地区之间必然有很大差异。城市房价的高低也同城市自身的行政等级、在区域中的地理位置、自然环境、城市建设环境、社会政治人文环境、教育医疗等公共资源和产业结构类型诸因素有关。例如：天津人口净流入虽然高达419万，房价却不到北京房价的一半。珠三角地区的东莞和佛山，尽管人口净流入也很多，但地级市的房价均远低于该区域内的两个副省级城市深圳和广州。
（二）房产税对普通住房购买力的影响分析
房产税的政策效应在上海、重庆试点城市已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头、优化住房供应结构发挥了显著作用。但经过调查发现，民众最为关心的问题之一是开征房产税是否会增加普通购房者的税负和影响家庭的消费水平。按照目前上海市房产税的计算方法：居民家庭人均60平方米为标准，超出的住房面积部分，应税住房年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。以住房超出100平方米为例计税：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可见，房产税针对上海市的人均收入水平来说，购置改善性普通住房对家庭生活水平的影响不大。尤其是住房价格在每平方米5000元左右的“三四线”城市，以住房相同超出100平方米计税，纳税额仅为每年2100元，所以房产税对有稳定收入的家庭来说影响不大。
（三）城镇人口增量对城镇住房销售市场的影响分析
经房地产业内研究证明，城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比，比值越低供应越紧张。央行相关研究报告显示，全国内陆地区除外的30个省份中，2007-2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序，上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位，而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区，分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。无论是一线城市的供不应求还是部分二线和三四线城市的供过于求，都在积累着楼市的风险。中国指数研究院近期对100个城市的一项调研指出，北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市，由于常住居民对住房需求旺盛、购买力强，现有土地供应量可供消化的时间明显少于二三线城市。但部分二三线城市现有土地存量需要长达五六年的时间才能消化。如果这种状况继续发展，部分二三线城市的住房入住率仍难以保证。
三、房地产市场未来的走势分析
（一）从未来小康社会发展进程看，房地产市场潜力巨大
一是从2013年我国31个省市自治区城镇化率看，已经达到60%城镇化率小康标准的地区仅有8个，尚有23个省市自治区整体上还没有达到小康标准。二是按照2013年31个省市自治区13.55亿常住人口推算，实现小康标准60%的城镇化率，需要城镇人口应达到8.13亿，但这一时点的城镇总人口仅为7.27亿，因此，还需要有0.86亿的人口进入城镇。三是按照2010年全国第六次人口普查城镇户均人口3.10人推算，在现有城镇人口不改善住房的前提下，城镇还需要新建2774万套住房，才能满足小康社会的需要。因此，房地产市场在未来仍有一定的发展潜力。
（二）从近期房地产市场的整体走势看，三四线楼市需要一个缓冲过程
2015年一季度，国家统计局房地产企业联网直报平台显示有的地区监测数据呈现“双增双降”的逆市发展态势，即：房屋竣工面积和空置面积增长，房屋施工面积和商品房销售面积下降。与此同时，根据目前中国指数研究院对房地产监测的景气指数进行判断，空置的住房需要经过一个逐步消化的过程。
四、几点建议
1.介于目前房地产市场的严峻态势，建议政府从更高层面统筹安排，启动房地产普查工作，全面了解居民对住房的需求。尽快摸清各地区居民是否需要房子，需要什么类型的房子，需求量有多大。从而为更科学地制定土地和住房供应规划、更有针对性地对房地产市场进行调控提供依据。
2.按照城镇整体发展规划和布局，在开展棚户区改造和房地产开发增加住房数量的同时，更需要注重提高居住质量和舒适度。
3.准确判断城镇化率提高幅度，加大市场预测分析，防止房源供过于求，科学制定房地产开发规划和布局，降低房地产开发风险。
4.由于我国正处在全面建设小康社会、城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段，未来十年乃至二十年，对住房的需求仍然存在潜力。这其中既有乡村转移人口入城的置业需求，也有城镇居民改善住房条件的需求，从这种动态角度分析，在社会经济繁荣发展快、吸纳就业能力强、综合环境条件适居的城市，住房还将处于长期增长态势。
*年，我国多项宏观经济指标的增长比上年有所加快，整体经济基本实现了“又好又快”的发展目标。
1．经济增长率再创新高。*年以来，我国经济增长呈逐年小幅加速趋势，总体经济运行保持了“高增长、低通胀、高效益”的良好局面。预计*年GDP为24．3万亿元，比上年实际增长11．5％，加快0．4个百分点。
2．受结构性因素的影响，物价增长明显回升。今年1-8月，累计CPI(居民消费价格指数)同比增长3．9％，比上年同期加快2．6个百分点，其中，食品价格同比增长9．8％，比上年同期加快8个百分点，对CPI增长的贡献率高达80％以上(拉动CPI增长3．2个百分点)，即物价上涨的主要推动力是食品类价格短期爆发性增长。预计全年CPI增长4．3％，超过年初预计的调控目标，但仍处于可控的范围内。
3．就业增长形势良好。今年上半年，城镇新增就业629万人，完成全年目标任务的70％，创下实施积极就业政策以来同期最好水平。预计全年城镇新增就业将突破1200万人。城镇净增就业量将首次突破1000万人，达到1011万人，比上年增加32万人。这得力于经济增长的快速平稳增长，也与积极就业政策的逐步落实密切相关。
4．工业增长创10年来的新高，效益进一步提升。受出口和投资持续高增长的带动，今年工业增长比前几年明显加快。1-8月，累计规模以上工业增加值同比增长18．4％，比上年同期加快1．1个百分点。预计全年规模以上工业增加值增长18％，四季度会有所放慢，主要是受出口增长放慢的影响。企业效益继续好转。1-5月份，全国规模以上工业实现利润9026亿元，增长42．1％，比上年同期加快16．6个百分点。
5．三大需求继续强劲增长，内外需增长的不平衡与内需结构不平衡均有所改善。投资增长继续偏快。今年1-8月，累计城镇固定资产投资同比增长26．7％，比上年同期回落1．5个百分点，预计全年城镇固定资产投资达12．1万亿元，增长29％，比上年有所加快。从内需增长看，一个积极的变化是消费增长明显提速，对经济增长的拉动作用趋强。1—8月，社会消费品零售总额同比增长15．7％，比上年同期加快2．1个百分点，预计全年社会消费品零售总额达到9万多亿元，同比增长16．2％，比*年加快2．5个百分点。出口增长继续高增长态势，受出口税收政策调整的影响，8月份以后出口增长将趋于放慢。预计全年出口和进口分别达1．2万亿美元和9480亿美元，同比分别增长24．3％和20％，外需放慢内需加快(主要是消费增长加快)有利于改善内外经济的不平衡。*年贸易顺差至少可达2570亿美元。
二、*年经济增长趋势预测
(一)经济增长走势分析与预测
对*年宏观经济发展的基本判断是：国民经济将继续保持11％以上的高位增长。从季度和年度增长来看，经济正在达到或接近周期性繁荣的顶部区域(经济增长从年度上讲，最高点可能是*年，而季度上最高点可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能进入温和调整期。
一是消费增速明显加快是经济增长周期处于中部区间(繁荣期顶部区域)的一个重要信号。这是因为，随着人们对经济增长信心的增强及前期收入的快速增长，开始扩大消费，即经济扩张由投资转向消费(投资增长仍处于高位)。因此，经济增长将处于周期性最繁荣的区间。20世纪80年代的两次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。当消费增长达到顶点时，投资增长便会明显回落，经济增长也随之回落。这次繁荣期持续的时间比以前任何一次都长，主要是由于国内消费结构升级与产业发展进入一个全新的阶段及与世界经济景气重叠而形成的投资与出口的持续性“双扩张”。
二是物价增长进入第二波上升，其中价格增长的结构变化最引人关注，显示经济周期中增长率变化的信息。当前，价格增长的特点是CPI加速而PPI(生产资料价格指数)减速、生产资料价格放慢而生活资料价格加快，这是经济处于扩张后期的基本特点。两轮价格上涨中生产资料价格的不同走势，可能意味着经济周期中增长率阶段性变化正在酝酿中。
三是预计国内房地产在*年下半年后将进入适度调整期，会使投资增长有所减速。房地产特别是住宅繁荣已持续10年，估计在*年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区，但由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。主要原因是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将产生一定的抑制作用。
GDP增长的高位走平，主要是源于周期性的因素及人们对奥运会房价预期的一定变化，当然还有世界经济增长周期变化的影响。预计*年，我国GDP可望突破28万亿元，增长11％，其中，上半年可能超过11％，下半年会有所回落。工业增加值的增长率将受出口放慢的影响有所回落，但受国内消费旺盛的支撑，会继续保持高位增长，预计增长17．5％。为了与以前经济增长目标保持一致，国家对GDP增长的预期目标仍将设定为8％。
(二)投资、消费和就业增长分析和预测
受高收益率和流动性过剩问题突出等的影响，*年投资增长呈逐季上升趋势，但*年投资增长可能趋缓，并逐渐步入周期性的调整期。房地产增长和出口增长可能双双调整，将是投资回落的直接动因。正因如此，流动性过剩问题在*年会得到一定程度的缓解。这是经济发展的一种积极性变化。与之相反的是，消费增长将继续有所加快，成为周期性的变化。这种变化对节能降耗目标的实现是有利的，因为投资增长放慢意味着高耗能产业投资增长和产出增长的放慢，同时，由于经济的适度调整，将影响企业的利润，一些高耗能的落后企业将会被市场逐步淘汰。
预计*年，城镇固定资产投资规模为15．07万亿元，增长25％，社会消费品零售总额将首次突破10万亿元，达10．5万亿元，增长16．5％。
*年，我国的就业增长形势依然较好。目前，尽管城镇单位新增就业有放慢的迹象(主要是由于外资企业和私营企业就业增长有所放慢)，但工业企业就业增长一直会保持6％以上的较快增长态势，预计*年这一趋势会延续。利用就业弹性预测方法，预计*年城镇净增就业量将达到1032万人，新增就业岗位继续突破1200万个。*年，城镇就业增长的目标可设定为新增城镇就业1000万人，失业率控制在4．5％以下。
(三)物价增长走势分析与预测
今年以来，我国物价上涨进入*年以来的第二个上升期。二季度，CPI同比增长3．6%，比一季度加快0．9个百分点，比上年同期加快2．2个百分点；三季度继续加快，特别是7月和8月CPI增长分别上升到5．6％和6．5％的相对高位，引起了社会对未来发生通货膨胀的担忧。事实上，此轮物价加速上涨，不是一种内在的长期趋势，而是由于部分粮油及肉类产品阶段性的供应紧张而形成的价格“扰动”，不会对未来造成明显的通货膨胀压力。
*年，物价继续加速上升的可能性较小，原因有：一是目前推动物价大幅回升的主要原因是食品价格。本轮经济周期以来，除食品类的核心产品价格上涨率一直在1％上下窄幅波动，今年核心产品价格上涨率仅为0．7％，这说明经济增长的内在通货膨胀的压力不大。推动食品价格上涨的农产品涨价带有恢复性质，原因是短期性的供求不平衡；而且，我国农产品的供应是完全有保障的，猪肉的缺口持续时间也不会太长。因此，此轮物价上涨的走势在性质上与*年至*年相似，持续性不强。*年10月，食品价格上涨首次突破5％(5．1％)，持续了13个月，成为导致CPI短期内快速上涨的主要原因。这次物价上涨也是源于食品价格的明显上升。*年12月，食品价格再次突破5％(5．8％)，目前已持续了9个月，预计还会持续一段时间。二是在现阶段的增长环境中，流动性过剩与货币供应量的持续偏快增长难以传导到CPI上。多年来，我国货币供应量M，都保持了17％-19％快速增长水平。去年以来，虽然MI增速明显加快，反映了流动性过剩问题日趋严重。但由于实体经济中绝大多数产品并不存在供不应求的情况，相反是多数产品处于供过于求的状态。因此，流动性过剩问题冲击的不是物价，而是资产价格，导致房地产与股票价格的明显上升，并加剧投资需求的膨胀(投资的膨胀在经过一段时间后会通过增加产能、抑制产品价格上涨)，即近阶段货币供应量增加或流动性过剩与CPI关系较弱。因为物价上涨的主要原因不在货币方面，所以，这是对近期物价增长走势比较乐观的原因。
从长期物价增长走势看，我国现阶段发生高通货膨胀的可能性也较小，经济增长与通胀的组合仍是“高增长、低通胀”。这是新一轮经济增长周期的一个最基本特征。*年GDP增长10．1％，CPI增长3．9％，*年和*年GDP增长10．4％和11．1％，CPI则仅增长1．8％和1．5％。今年上半年GDP增长11．5％，CPI增长3．2％，预计今年全年GDP增长11．5％，CPI增长4．3％。相对于GDP增长，目前CPI增幅仍较低，处于可承受的增长区间。
因此，可原则判断，明年物价增长将像*年一样，趋于回落。预计CPI增长3．5％左右，宏观调控的目标可定为不超过4％。
(四)出口增长与国际收支平衡的预测
在宏观经济增长的各项变量中，出口增长特别是贸易顺差的预测难度较大，影响因素较多，而且许多因素是不确定的。预计*年出口增长将是回落的，主要是出口政策调整的效果逐步显现。今年8月份的出口增长已有所表现。8月份，出口总额为1113．6亿美元，增长22．7％，比1-7月放慢5．9个百分点，比7月份大幅回落11．5个百分点，显示了7月份开始实施的出口政策调整的积极影响。可能导致出口增长回落的另一个因素是：美国经济增长受次级债危机的影响将趋于放慢，次级债危机的影响将会继续深化，虽不会导致美国经济进入明显的衰退或萧条，却会使经济持续一段时间处于相对低位增长，对世界经济景气和外部对我国出口需求将产生一定的负面影响。白*年以来，我国出口最重要的支撑因素是国内工业产能释放所产生的“外推效应”，如*年受钢材产能大量释放及国内需求放慢的影响，我国钢材贸易由净进口转为净出口。*年，我国净出口额为2450万吨，*年上半年，则达到2510万吨，全年钢材净出口预计将超过5000万吨。最近几年，我国新增钢铁产能为7000-8000万吨，即70％的新增产能是通过出口增长来消化的。预计*年，我国出口的这种“外推效应”会继续加大。外贸出口政策调整在相当程度上是抑制这种“外推效应”的扩大。受以上“两减一增”因素的影响，预计*年出口增长将回落到20％左右。贸易顺差将继续有所扩大，但增幅明显放慢。预计*年，我国贸易顺差为3084亿美元，增长20％。
三、*年宏观经济政策取向
考虑到流动性过剩问题的影响，“三过”问题依然突出，经济增长尽管正在或逐步接近经济周期的顶部区间，但地方政府的内在投资冲动仍十分强劲；同时，受政府换届效应及对奥运经济增长的乐观预期等因素的作用，*年，我国经济增长可能会进一步高涨。因此，可将“双稳健政策”调整为“稳中适度从紧政策”，继续保持政策的稳健性和连续性，但货币政策要适当加大紧缩力度，特别是要防止实体经济偏热与虚拟经济偏热的相互强化，形成全面过热的风险。
1．要认识到继续抑制投资增长的重要性。*年之前，我国的出口增长是以外部拉力为主，而*年以来，出口增长是以国内投资的推力为主，强大的推力和拉力的结合，是导致*年以来出口顺差过大的主要原因。推力增大，主要是因为投资增长持续偏热，导致工业产能的集中释放，外部失衡是因为内部失衡。抑制投资增长是解决内部失衡和外部失衡的关键。要通过继续小幅升息和发行中长期公共债券的措施抑制房地产和工业的投资；完善信贷结构性调整政策，加大对房地产及相关高耗能产业的信贷收缩力度，同时，增加对中小企业的信贷投放。
2．价格调控的重点是房价而不是物价，同时加强物价监管和调节。目前，影响经济增长稳定和金融危险的价格因素，主要来自房价的长期过快增长。价格调控的重点是房价，要抑制房价过快增长主要是调整房地产政策：一是住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；二是加大税收调节作用，尽快出台征收不动产税政策，促进“卖房”；三是对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，将购买第二套以上住房贷款的首付比例提高到40％-50％，并将其利率调整到10％以上，抑制住房的投资需求。要加强物价的监管和调节，严肃查处价格串通、哄抬价格、价格欺诈等不正当价格行为。有关政府部门要及时监测国内外粮油等农产品价格的变动，同时做好粮、油、肉、蛋、奶等主要食品的生产、供应和价格稳定工作。食品价格特别是猪肉等价格的大幅上涨，已对城乡低收入居民形成了较大的支出压力。要建立对困难群体补贴的长效机制，可将对困难群体的生活补贴分成两块：一是常规部分，如最低生活保障标准逐年提高；二是根据基本生活品非正常价格变动情况，对困难群体进行相应的直接补贴。
【关键词】世界经济形势 对中国 影响
一、世界经济形势
1．对世界经济增长的预测
2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。
2．美国次贷危机及影响
美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。
关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。
3.石油价格波动及走势分析
关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（opec）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与opec理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。
二、世界经济形势对中国经济的影响
国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。
次贷危机对中国出口的影响程度将取决于美国经济减速的程度。根据测算，中国出口增长率与美国gdp增长率之间存在着较强的正相关关系，美国gdp增长率每下降1个百分点，中国出口增长率平均将下降5.2个百分点。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行业的生产性投资依然过快增长而可能出现的产能过剩。
1．对世界经济增长的预测
2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。
2．美国次贷危机及影响
美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。
关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。
3.石油价格波动及走势分析
关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（OPEC）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与OPEC理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。
二、世界经济形势对中国经济的影响
国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。
次贷危机对中国出口的影响程度将取决于美国经济减速的程度。根据测算，中国出口增长率与美国GDP增长率之间存在着较强的正相关关系，美国GDP增长率每下降1个百分点，中国出口增长率平均将下降5.2个百分点。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行业的生产性投资依然过快增长而可能出现的产能过剩。
世界上一些国家对中国企业在海外寻求资源的紧张甚至限制，主要是出于对“中国崛起”的恐惧，其中不排除某些国家有压制中国的战略思维。在获取世界重要资源方面，中国今后还会面临新的矛盾和冲突。此外，出于长期的战略考虑，中国也应审时度势，更加理性地分析当前的国际政治经济形势，克服急功近利的情绪与做法，避免当年中国海洋石油总公司收购美国石油公司不成反而形成被动局面的事情再次发生。实际上，中国不必过分沉重地背上资源的包袱，毕竟当今世界是全球化的时代，经济合作与互利共赢是当前国际经济关系的基调。同时，作为长期的发展战略，寻求海外资源应当更加理性化、策略化，多采用民间资本包括海外华商资本的形式，实现资源主体的多元化。
国际经济形势对中国的影响主要有：全球经济减速对出口的负面影响；在美元有序调整与美国经济减速的环境下，外部世界对人民币升值的压力依然强大；发达国家对华贸易保护主义势力加强；高油价、大宗商品价格上涨产生较大的通货膨胀压力；国际金融市场激烈动荡对资本市场的心理冲击加大；国际社会炒作中印充当全球经济增长发动机有可能要求我国承担更多的国际责任；发达国家对基金的投资限制有可能放松，为“走出去”战略提供相对宽松的环境。
【关键词】 人民币升值;原因;影响;股票市场;板块
一、促使人民币升值的原因
近期,市场上关于人民币升值的讨论再次成为热点,各大财经类网站以专栏的形式报道各方对人民币升值的看法。3月15日,美国130名国会议员,不分党派,联名向白宫施压,要求奥巴马政府就人民币汇率问题采取强硬行动,并要求财政部在4月15日公布的主要贸易伙伴国汇率制度报告中把中国认定为“汇率操纵国”,并对中国征收反补贴关税。随着中美两国在人民币汇率问题上的紧张关系加剧,美国国会考虑向中国进口商品增收关税。一个国际汇率专家小组劝告美国国会不要采取严厉的单方面贸易行动。在美国政府的言论施压下,人民币DNF(无本金交割外汇远期,用于衡量海外市场对人民币升值的预期)走势一路下行,人民币升值预期升温。
中国经济于2008年四季度见底,2009年第二季度走出低谷、实现复苏,2009年3季度和四季度经济增长率分别达到9.1%和10.7%,全年增长8.7%,比发达国家经济体普遍高10个百分点以上,自2009年下半年以来,国际上要求人民币升值的呼声日益高涨。与此同时,美国金融机构纷纷发表研究报告,论证人民币升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究报告中指出由于中国国内的通货膨胀压力和出口的强劲复苏,人民币预计在下半年升值5%。中国人民银行副行长朱民认为中国现阶段还不存在恶性通胀,出口增速也没有进口快。朱民认为,迄今为止中国并没有出现恶性通货膨胀的迹象,强劲的需求是推动价格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通货膨胀是由于食品价格波动引发,食品价格的波动是由恶劣恶劣天气及春节需求高造成。1月至2月我国净出口总值3864亿美元,比去年同期增长44.8%。出口2040.8亿美元,增长31.4%,进口1823.2亿美元,增长63.6%,贸易顺差为217.6亿美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出现贸易逆差,中国出口强劲复苏也无从谈起。人民币现阶段升值压力,来自于外部,主要来自于美国。
二、人民币升值对中国的影响
人民币升值不会改变我国长期出口的增长趋缓,决定出口增长的主要是世界经济增长速度,即需求,其次是各国在国际分工中的地位,即产品竞争力,而不是汇率变化。我国出口产品主要是劳动密集型的必需品,需求价格弹性低,中美两国在劳动力价格方面差距巨大,人民币小幅升值并不能扭转中美贸易中我国的长期顺差的局面。众所周知,中美的产业结构存在巨大差异,中美两国出口重合度低,美国在高科技领域具有较大优势,他们在这方面实行严格的出口管制,美国如果不取消高科技技术出口限制,中美贸易顺差的局面根本不可能扭转。从另一个角度来看,我国低利润的劳动密集型行业在美国进口市场的主要竞争对手是墨西哥、印度、印度尼西亚等发展中国家,历史结果表明,人民币小幅升值并不会降低我国在这些行业上的优势。
银河证券研究所的研究报告的实证研究表明人民币汇率与出口量并不存在相关关系。
这一次如果人民币升值在中长期内并不会影响我国的出口与就业,近期出现的民工荒也印证了这一点,在短期内会对出口依赖较高的行业产生冲击,比如机电、毛纺。人民币的适度升值可以降低生产和生活成本,在一定程度上抵御因经济刺激计划而遗留下来的通胀隐患,为货币政策退出留下更大余地,有利于今年“调结构”的大背景。另一方面通过出口将通胀压力输出,使得其他国家紧缩提前。西南证券研究所副所长王剑辉在做客“财富非常道”中指出,人民币适度升值,在长期可以促进我国经济的结构调整与转型升级,提高国民消费力,也就是所说的提高中国人的福祉。在短期对实体经济和资本市场会有冲击,需加强管制力度。并且升值幅度不宜过大,否者有可能造成大量国际热钱撤离中国市场,引起股市、楼市的崩盘和恶性通货膨胀。
三、预计人民币升值的时间与幅度
如果上半年出口持续高增长,不出现严重逆差,估计人民币会在6月份外贸数据出来以后升值,从6月份开始美国进入中期选举拉票的关键时期,各方为解决美国国内失业问题,会将矛头指向中国,人民币升值的压力进一步加大,人民币升值最晚不超过6～8月份。如果美国方面施压过大,人民币升值最早将在4月份启动,近期可能触发人民币升值的事件有:美国政府公布汇率操纵国名单、中美战略经济对话、访美以及G20会议。从人民币NDF上来看,升值幅度约为3%,最大不超过5%。
四、人民币升值对中国股市的影响
人民币升值将使A股的投资环境发生重大变化,在中长期来看是一种“五星级”利好,对资产类、航空、资源类、原材料进口类板块影响较大。
1.资产类。包括银行、地产、保险等金融股,资产类受益于人民币升值的主要原因有:一是资产价格重估,人民币升值将使非可贸易的股票、土地、房屋等人民币资产在国际市场上价值增加;二是流动性溢价,因为国际资本进入中国后偏向于投资在流动性较高的资产上,这当中楼市、股市又是首选,股市中金融类大盘股又是不错的标的。人民币升值会推动包括银行、地产在内的资产类板块上涨。这一次人民币升值的情形与2005年的汇改情况不同,上一次人民币从2005年7月到08年持续升值20%,推动资产类板块膨胀,这一次人民币升值幅度与时间都要小于上一次,推动幅度也会大不如前。其中地产股的前景更不是十分看好,国内政府对房地产市场的调控态度近期更加强硬,本着安全第一的国际资本对这种政策的不确定性十分厌恶,这对房地产市场和地产板块会产生抑制。
国泰君安证券的研究报告认为:国内银行正负担着房地产和地方财政双重风险,抑制了国际资本流入大盘金融股的冲动。近期人民银行副行长朱民在为瑞信亚洲投资论坛午餐会所做的主题演讲中表示:并不同意各种关于地方融资平台对银行不良贷款比率影响的说法。朱民承认高房价已成为一个需要解决的社会问题,同时认为,中国购房者负债并不严重,不会在中国引发系统性经济与金融危机,是否会有地方融资平台风险线性化,现在说还太早。他在提问环节里表示,中国银行就对地方融资平台大概贷出700亿元,他们就是有选择地保证钱进入最好的项目。商业银行贷款到房地产项目,去年总共是7.9万亿元,占全部贷款总额的19.6%,其中还包括4.86万亿元的个人按揭贷款。即使房价下跌15%,不良贷款比率只增长16.8%。银行股银行股将在本次人民币升值中获益。
2.航空类。典型外汇负债类行业,尤其是美元负债,航空公司有大量的航空器材融资租赁负债,每年需支付一定数量的利息费用和本金。航空公司外币负债比例高,人民币升值会造成一次性的汇兑收益,也使进口的航油价格下降,由于燃料费用占航空公司总成本的30%左右,人民币升值会降低航空公司的成本。人民币升值除了使航空公司能够一次性获得相关的汇兑收益外,还由于航油进口价格的下降以及租赁成本的降低而受益,根据相关的资料显示,人民币每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。国内上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、东方航空、国航以及外运航。前四家是主要是客运,外运航以货运为主。下面是这五家航空公司的资产负载率:
其中外运航空资产负载率最低,对人民币升值几乎不敏感,海南航空前期跟随海南版块被热捧,近期可能有回调风险。主要考虑另外三家:南航:目前市/账比最低,美元负载率最高,对人民币目前的收益程度也最大。东航:地理优势,上海世博会。国航:营业能力行业首位,在今明两年的航空公司国际化加速过程中具有先发优势。人民币升值对三家航空公司都有利好因素,国泰君安证券的研究报告显示:从估值上来看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建议价值型投资者参与。ST东航预期将在上海世博会和人民币升值的推动下获得短期超额收益。
3.原材料进口类。造纸:(1)人民币升值可降低进口木浆、废纸的成本。(2)降低进口纸机等设备成本。(3)外汇负债下降,获得汇兑收益。但是造纸行业在国内外都属于夕阳行业,竞争激烈,产能过剩。人民币升值可能造成出口的下降。钢铁:人民币升值使铁矿石的进口价格下降,国内钢铁行业过于分散,在集中度较高的国际铁矿石巨头面前缺乏议价能力,很可能人民币升值的同时铁矿石巨头也提高铁矿石价格,使升值带来的收益中有相当大的一部分被铁矿石巨头侵蚀。
4.资源类。黄金产业:黄金价格定价权在国际市场,国际黄金价格对国内黄金价格具有很强的导向作用,我国对黄金原料以及标准黄金的进口实行无关税、免增值税的政策,长期以来国内黄金价格与国际市场价格基本一致。两个市场的黄金价格不会出现明显的价格倒挂现象,一旦差价过大,将引发国内外黄金“蚂蚁搬家”式的套利操作。国际黄金价格一般以“美元/盎司”标示,国内黄金价格则按照汇率及重量单位换算成以人民币标示的“元/克”。国内黄金价格取决于两个因素:国际金价、人民币汇率。人民币升值将打压国内黄金价格,如果在人民币升值期间,国际金价出现明显的上涨趋势,将对国内金价由人民币升值造成的下跌压力形成抑制作用,若国际金价能够大幅上涨,幅度远远高于人民币升值幅度,将对冲掉人民币升值的负面影响,国内金价也可能出现逆势上扬的态势。如果国际金价下降或者上涨幅度不够将导致国内黄金价格的下降。关于国际黄金价格,存在诸多不确定因素。金融危机以来,市场出现恐慌,金融资产价格下降,黄金是很好的避险工具,投资者对黄金的热情推高了国际金价,随着部分经济主体的逐渐复苏,市场的信心的恢复,黄金的吸引力将大大下降,可能出现抛售黄金的局面,国际金价有可能下降。对黄金股也不做推荐。
参考文献
[1]高鸿业.西方经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2004
[2]易丹辉.数据分析与EViews应用[M].北京:中国人民大学出版社,2008
[3][美]哈尔・R,范里安.微观经济学:现代观点[M].上海:上海三联书店上海人民出版社,2006
[4][美]N・格里高利,曼昆.微观经济学原理[M].北京:高等教育出版社,2005
关键词:房地产价格;灰色关联度分析
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、房地产价格影响因素定性分析
从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品――房产的购买。如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。
(三)城市人口总量。一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。
(四)货币政策。当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。
(五)税收政策。当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。
(六)开发商的成本。简单地说,房价=成本(土地购置成本、建设成本、管理费用、财务费用等)+利润,假如当开发商由于土地的购置价格上升等因素而成本提高时,必然会对房价产生影响。
除以上六方面外,房地产的地理位置、居民家庭规模的变化、周边自然环境、城市规划等因素也会影响房地产价格。
二、唐山房地产价格影响因素实证研究
上文对房地产价格影响因素进行了定性分析,下面从唐山实际情况出发做定量分析,考虑到数据资料的可得性和代表性,本文选取唐山房地产近7年的数据,运用灰色关联度分析法进行研究。
(一)灰色关联度分析理论。我们在分析一个经济系统包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影响大、哪些影响小时往往需要进行回归分析,而回归分析要求大样本,分布是典型的,计算量大。八十年代初形成的灰色系统理论则考虑到回归分析的不足,采用关联度分析法来做系统分析。在灰色系统理论的关联度分析中,把描述各因素对结果影响程度的“量度”称为关联度,其实质是描述系统发展过程中因素相对变化的情况,即变化大小、方向及速度等指标的相对性。房地产市场价格系统就是一个灰色系统,影响房地产市场价格的诸因素在相互关系、作用程度、数据收集方面均符合灰色系统的概念。灰色关联度分析法主要分为以下两个部分:
1、数列的无量纲化处理。比较数列和参考数列之间,以及比较数列之间,存在量纲不一致的情况,为了消除量纲不同给关联分析带来的不良影响,就要进行无量纲化处理。无量纲化处理常用的方法有:初值化处理、均值化处理、标准化处理。
设x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是参考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m个比较因素序列。在这里我们用标准化的处理方法对各序列数据进行无量纲化处理,即:
参考数列:y(t)==,,…,,
比较数列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,这样得到的新数列序列量纲唯一,其均值为0,方差为1。
2、关联系数的计算。首先,计算差数列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n与最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,计算关联系数:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
关联度反映了参考序列和比较序列在同一时刻的紧密程度,关联度越大,两个序列在该时刻的关系越密切;反之亦然。比较与(i≠j),若>,则表明第i个因素对结果的影响比第j个因素大。
(二)数据选取。前文对房地产价格影响因素做了理论分析,在此基础上挑选适用且可量化的影响因素作为唐山房地产市场价格的影响因素指标,具体指标与数据见表1。(表1)
(三)实证分析。由于数据的计算比较复杂,故本文采用DPS软件辅助计算,实现灰色关联度分析,具体过程如表2～4所示(数据的计算考虑了随机误差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色关联度分析,得出各影响因素对房地产价格影响程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)结论。第一,在影响唐山房地产价格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的两个因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增强了居民的购买能力,使得唐山房地产价格在近几年一直呈上升的态势(2008年由于金融危机等影响使得房价略有下降),并未受到2005年颁布的《国八条》和2006年颁布的《国六条》的影响;第二,由于近几年唐山经济迅速增长,生活环境不断改善,吸引了除农村和近郊人口外,大量外来的高级人才涌入,这些人购买力较强,因此人口增加对于价格就有较大的影响;第三,商品房屋销售面积是反映需求的指标之一,而竣工房屋面积则是反映供给的指标之一。从以上数据说明,商品房屋销售面积对房地产价格的影响程度较大,消费主导着市场价格的波动,此时形成卖方市场。
总的来说,目前唐山房地产市场供不应求,但经济的迅速发展和人口的增长是造成房地产价格上升的主要原因,投机因素较少,在短期内仍将保持平稳上升的态势。
(五)不同地区关联系数比较分析。依据其他学者的分析,北京、上海、兰州等城市影响房地产价格的主要因素有所不同,可见房地产价格影响因素的排序具有个性,不能照搬其他城市的研究结论作为依据来制定房地产发展的政策。北京是我国的政治经济文化中心,随着我国经济的迅速发展,作为我国首都的北京吸引了不少来自国外的人才,再加上国内高级人才的涌入,使得人口总量对房价的影响极其重要。在上海这类发达地区,房地产升值潜力较大,商品房成为投资者的投资入点,导致信贷规模对房地产价格产生较大影响,投机因素多,房地产泡沫出现的可能性大。人均可支配收入和GDP是省会城市兰州房地产价格最重要的两个影响因素,居民购买力的增强还会使得房地产价格进一步的上涨。虽然唐山不是省会城市,但是唐山的区位优势明显,交通便利、路网发达,石油、铁矿石、煤炭、盐碱、有色金属等矿产资源丰富,在我国经济增长的第三极“环渤海经济圈”中占有重要地位。随着唐山经济的发展、家庭收入水平的提高、对居住条件改善的需求,产生巨大的住房需求,唐山房价还会在合理的范围内进一步上涨。(表6)
三、政策建议
通过以上的定性定量分析,确定了影响唐山房地产市场价格变化的因素以及各个因素对价格变化的影响程度,下面提出稳定唐山房地产价格的政策建议:
(一)大力发展经济,提高人均可支配收入。自2005年以来,唐山经济迅速发展,国民生产总值居全省11个省市中首位,而房价却不是最高的,位于秦皇岛和廊坊之后。这说明唐山的房价还有一定的上涨空间,政府还需大力发展城市实体经济,增加就业机会,提高居民人均可支配收入,增强社会保障能力,从总量上增加居民的收入来源,提高生活质量。只有实际购买能力的提高,才能确保唐山居民“住有所居”。
(二)积极采取有效措施,适当扩大住房市场有效供给。针对目前唐山房地产市场为卖方市场的现象,政府应做好土地管理规划,增加土地有效供给,加快闲置土地开发,压缩房地产开发商蓄地待涨造成过长的房屋建设周期,切实规范销售行为。此外,房地产开发有一定的周期,短期内难以迅速增加供给量,因此积极发展二手房市场,盘活存量住房也是扩大房地产市场供给的有效手段。
(三)加强金融监管,促进房地产业健康发展。加强房地产信贷管理,一方面准确核实房地产商的资质,确保其有一定比例的自筹资金,防止不符合条件的开发商和项目套取资金;另一方面要积极支持有利于扩大中小普通住房供应的信贷资金需求,满足有支付能力城乡居民改善住房条件的需求,做好房贷的审核,防止炒房者转嫁风险。
(四)运用灵活多样机制,扩大保障性住房供给。保障性住房主要针对低收入群体,政府应把解决城市低收入家庭住房困难作为城市住房中的重点和深化住房制度改革的重要内容。切实落实九部委联合的《廉租住房保障办法》,在政策主导的前提下,运用多样化、灵活化的机制,鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来。针对不同收入群体设计不同的保障性住房方案,细化市场供给。
(五)依托城市规划,拓展房地产开发空间。随着唐山“凤凰新城”、“南湖生态城”等一系列规划项目的实施,房地产开发空间不断扩大。目前,建设路、北新道拓宽工程结束,外环线全线通车,因交通条件改变后,周边一系列配套设施将逐步得到改善,房地产的批量开发使得物业水平也将提高。在进行土地规划时,在一个地区内应使高、中、低住宅适当搭配,防止出现“贫民窟”现象,促进社会和谐发展。
(作者单位:吉首大学)
主要参考文献:
[1]高芳.郑州市房地产市场价格影响因素分析[D].西北大学,2009.
[2]政研.唐山房价走势分析[N].唐山劳动日报,2008.4.1.
