一、房地产企业价值链分析
价值链理论是哈佛商学院教授迈克尔・波特(Michacl Porter)于1985年为了更好地分析企业竞争优势提出的概念。波特认为，每个企业都进行着设计、生产、营销、供货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合，所有这些活动作业最终形成了企业的价值链。此后。在企业价值链的基础上又形成了行业价值链的概念。通常一个房地产行业价值链是由土地决策、规划设计、施工管理、市场推广(销售)以及物业管理和其他服务等各个环节构成的。而每一个环节已随着社会分工的日益细化而演化成一个个独立的企业群。
一般来说房地产企业在房地产开发过程中，没有必要也不太可能直接参与每一个环节的工作。通常都是通过自己的组织和管理充分调动内外可利用的资源，使企业自身和与之合作的各种专业机构的资源有效地整合起来，从而完成价值的创造过程。
二、内蒙古自治区房地产业目前特点及存在的问题
内蒙古的房地产业的发展主要从上世纪90年代开始，依托城市化进程的加快于2002年后开始进入加速发展时期，住宅产品开始多样化，大型综合小区开始出现。但进入2006年，随着国家政策环境改变，管理和调控力度加强，准入门槛提高以及土地供应重心向郊区转移，土地资源减少土地成本持续上升，外地企业的进入等诸多因素的影响，一些企业在经营中开始出现了问题，一些在繁荣时隐藏的问题开始出现，综合起来主要有以下几点：
(一)企业价值链涉及行业价值链所有部分。生产体系为“大而全。小而全”的生产体系
典型的模式是拿地――建房――销售――物业一条龙滚动开发的模式，做全能开发商。大型房地产商是大而全，拥有自己的建筑施工企业、销售公司、装修公司、物业管理公司等。实施纵向一体化，通吃全部产业链，业务不外包，“肥水不流外人田”。中小房地产商是中而全、小而全，也如法炮制。各个企业都想在整个行业价值链中全面开花，专业化的、有多营特色的房地产商少之又少。
这种生产体系对于大型房地产企业集团来说是有其可行性的。由于资金实力雄厚、人员配备齐全、相对素质较好，可以满足产业不同片断的要求，在优化管理的前提条件下。可以充分发挥基于价值链管理的优势，实现企业集团的优势最大化。但是对中小型企业而言，从人员配备上和资金上不可能实现对整个价值链的优化管理。而目前内蒙古自治区的房地产企业主要为中小型企业居多。这种“小而全”的生产体系在遇到激烈的竞争环境时，其弊端就会暴露出来，对于企业赢利造成影响。
(二)赢利模式主要为利用所得土地的低价格和融资的低成本获得利润
这种以“地――钱”为主要特征的房地产赢利模式有两个关键环节，即拿地和融资。获得廉价土地资源和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。这需要同时具有和地方政府、商业银行的亲密关系和搞定权势人物的能力。其后果是房地产公司老板90％的时间用于在政府和银行之间周旋协调，而且是白天公关，晚上应酬，只有大约10％的时间用来考虑如何搞房地产开发，形成了“以老板为驱动力”的机会型发展模式。目前我区大部分房地产企业都是这种以老板为驱动力的机会型发展模式。公司老板大权小权一手独揽。事无巨细统一号令。房地产公司大多没有经营战略，没有品牌，不依靠制度、赢利模式和战略体系获得持续增长，企业缺乏核心竞争力。很少有房地产企业具有低生产成本、高服务品质的竞争优势。房地产企业的产品大同小异，大多依靠广告炒作夸大产品的差异化。
(三)营销方式以概念炒作为主
成熟的营销方式应该是首先确定项目的潜在客户群。针对潜在客户群的消费特征、消费习惯、消费能力来定位项目，配置对应的销售团队，选择合适的营销手段和营销途径来实现销售回笼资金，即所谓面向客户的全程策划营销。目前我区的营销方式通常是前期策划创意，然后是广告轰炸和一连串的事件营销，利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异化，而实际上产品差异不大。
(四)房地产企业的投资见效慢，抗投资风险能力低
由于房地产企业全程参与房地产项目开发产业链，从筹备、拿地、建设到销售，时间跨度短则三四年，长则七八年，投资回收期长投资见效慢。通常项目开发筹备和建设期财务长期亏损，现金流净流出而且逐步加大，项目销售期现金流净流入，业绩开始扭亏而且逐步加大，项目开发的投资收益集中在项目后期套现。一旦销售期出现政策或宏观环境的恶化，轻则项目亏损。重则公司破产。
三、对策及建议
通过对于我区房地产目前存在问题的分析，结合产业价值链理论，本文给出基于行业产业链的优化重构房地产企业价值链，即围绕开发商核心形成包括土地开发商、金融机构、设计总承包商和建筑总承包商等上游企业以及包括销售公司、物业管理公司等下游企业及全程策划为纽带的这个企业价值链。
在按照优化后的房地产企业价值链实施价值链管理时，作为链条核心的开发商要注意以下几个问题：
(一)要明确开发商的主导地位
在图2所示的价值链模式下，开发商将发挥主导作用，以“价值链核心驱动者”的身份代表价值链中若干企业来面对客户，这必然要求开发商有很高的资源整合能力。对于开发商而言，其工作中最核心、最基本的部分是项目决策与提供资金。对实力雄厚、自身具备较强的全程策划能力的开发商而言，可以由公司内部实施：对相对较弱的开发商而言，可以外聘专业公司由其提供“全过程策划服务”，但应在项目定位市场划分等关键问题上有自己明确的认识。
(二)要有效整合企业的外部资源
对于房地产开商来讲，外部价值链是由承包商、供应商、设计商、企业的顾客等共同组成，并且各个节点环环相扣。外部价值链的优化配置和整合，不仅保证了房地产开发整个业务流程的合理性，而且一定程度上决定了企业对顾客需求变化的反应速度及效率，这对房地产企业实施有效的价值链管理至关重要。在对外部资源整合别要明确对设计总承包商和总承包建筑企业在价值链中的定位。
1．设计总承包商(全过程策划服务外包时含策划公司)通常开发商与设计商的合作模式是由设计总承包商或策划公司与开发商共同主导，与不同类别的设计商共同协作、即由设计总承包商来与规划设计商、施工图设计商、园林绿化设计商、室内设计商进
行具体沟通。这种模式下要求设计总承包商有较高的设计与沟通协调的能力，否则会造成设计信息的流失，影响整体的设计效果。所以，选择素质较高的设计总承包商可以避免开发商与设计商之间的信息沟通不畅。同时降低了对开发商设计能力的要求，使其更有效地对整体资源进行整合和全程控制，
2．总承包建筑企业在多数项目建设工作中，开发商占主导地位，一方面与各专业分项承包商相合作，整合这些资源：另一方面要充分了解建筑市场的信息。选择合适的材料和设备供应商。特别是材料和设备采购费，这部分费用的有效控制对项目整体开发成本的控制具有重要作用。在这种情况下，总承包建筑企业这个特殊角色的出现使得开发商更加有效地对整个项目建设进行监控。在这种合作模式下，总承包建筑商一方面与各专业分项承包商(包括勘探、桩基、防水、保温、门窗、园林、室内装修等公司)相合作，整合这些资源：另一方面与开发商进行沟通协调。这样，开发商的合作对象也只有一个，从而可以将更多的资源与精力用于项目整体控制等更为重要的方面。增强企业的核心竞争力。
(三)合理整合企业内部资源构建企业内部虚拟价值链
在传统的房地产管理模式下。企业的组织主要是以劳动分工和职能专业化为基础，组织内的部门划分非常细，各部门的专业化程度较高，这样的组织形成只能适应相对比较稳定的竞争环境。但在当今市场需求突变和实施价值链管理的情况下，房地产开发商作为项目全程运作的资源整合者，需要通过其内部相关部门来获取外部价值链企业的物流、资金流与信息流，在企业内部形成对外部资源集成。所以，房地产企业传统的组织结构已不适应这种横向一体化的趋势，它需要实现从职能管理到面向业务流程管理的转变，使外部价值链通过有效的组织结构(矩阵或网络型)在企业内部形成“虚拟价值链”的形式。这种结构不但使企业对内外资源进行有效地集成，而且使内外部集成的点对应起来，形成基于其核心竞争力的价值链内部集成。
一、我国房地产领域外资流入的主要途径
(一)非居民购买境内商品房
2002年以后，我国取消了内销房和外销房的区别政策，境外机构和个人购买境内房产限制较少，为非居民购买国内房产开通了重要渠道。但自2006年开始，国家对非居民在境内购买商品房限制了购房主体和购房用途，只有符合规定条件的境外机构和个人才能在境内购买自用、自住商品房。
(二)外资房地产企业直接投资境内房地产开发
随着我国城市化进程不断加速，城市内部的拆迁改造、房屋翻修等产生大量的房地产投资需求推动着房地产市场规模不断扩大，房地产业利用外资总额保持逐年递增趋势。据统计，2010年我国房地产行业利用外资796亿元、同比增长66%；2011年1-10月份，我国房地产行业利用外资为714亿元、同比增长32.4%。
(三)境内外资房地产企业借入外债
2007年之前，我国对房地产外资企业借用外债无特别限制，举借外债是外资流入境内房地产领域较为常见的一种方式。2007年我国房地产外债新政策出台后，通过举借外债融资流入房地产业的现象逐年减少。
二、我国对房地产领域外资流入的管理现状
(一)多部门链条式管理机制
2006年以前，我国对外资投资境内房地产市场的约束不大。2006年7月，建设部、商务部、国家发改委等六部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006])171号)，这是我国对外资流入境内房地产市场的首部约束性法规，体现了多部门链条式管理的思路。按照职责分工，建设部门指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用；发改委和商务部门负责房地产项目的审批；工商、税务部门负责对商务主管部门批准的外商投资房地产企业的注册登记和税收征收管理；外汇管理部门对外商投资房地产企业外汇收支的合规性进行调节和管理。总体来说，建设和商务等部门的监管属于交易环节的管理，外汇管理部门的监管属于汇兑环节的管理；对外资流入房地产领域的管理主要集中在上游的交易环节，外汇管理部门在上游交易管理基础上对外汇资金的进出实施一定的限制。
(二)交易环节围绕“土地使用权”进行门槛设定
1.以《外商投资产业目录》(以下简称《目录》)为纲。2007年版《目录》是我国指导外商投资方向的重要文件。2007年前“普通住宅的开发建设”属于外商投资鼓励行业，2007版《目录》公布后，房地产行业的投资行为全部被列入外商投资“限制”行列。
2.“商业存在”是基础。按当前政策规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产必须设立外商投资企业、在核准的经营范围内从事相关业务。这是目前外资流入境内房地产开发领域的唯一途径。
3.“项目公司”是前提。设立外商投资房地产企业，无论是新设、非房地产企业增加房地产经营范围，还是已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，其前提是取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或取得土地使用权的意向。
4.“严格程序”是保障。未付清土地使用权出让金的外商投资房地产企业，只能取得商务主管部门和工商行政管理机关颁发的临时性证照，即一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，此类企业必须在一年内达到政策对外资房地产企业的要求。
5.“备案管理”是关键。所有由地方部门审批的外资房地产公司须上报商务部备案。自2007年5月起，未经商务部备案的外商投资房地产企业无法办理资本项目结售汇手续。因此，备案成功与否实质上已成为控制外资流入境内房地产市场的关键环节。
6.其它措施为补充。外资投资房地产企业要符合商务部门规定的投资总额和注册资本的比例关系。同时，严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业，禁止境外投资者以变更境内房地产企业实际控制人的方式规避外商投资房地产审批的行为。非居民购买境内商品房是否属于“自住和自用”应由房地产产权登记部门进行审核。
(三)汇兑环节以“商务部备案”为依据增设防线
外资流入房地产领域的外汇管理主要以“商务部备案”作为基础，这是房地产外资企业外汇管理不同于普通外资企业管理的主要体现。
1.外汇登记门槛提高。2007年6月1日以后(含)取得商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇管理部门不予办理外汇登记手续。
2.汇兑条件更加严格。相对于一般外商投资企业，外商投资房地产企业汇兑条件更加严格。一旦外汇管理部门或银行发现其存在未完成商务部备案手续、未通过联合年检或违规设立等行为，即使已通过外汇登记手续，也不得为其办理资本项目结售汇手续。
3.对融资资格加以限制。外资房地产企业举借外债的，企业必须是2007年6月1日以前备案的外商投资房地产企业(含)，其外债规模严格控制在2007年6月1日以前的“差”范围内。在“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付”等三种情况下，外资企业不得办理境内、境外贷款，外资企业的外汇借款不能结汇。
三、我国房地产领域外资流入管理政策亟待完善
(一)交易管理环节中《目录》中对外资企业组织形式的要求有待明确
部分外资通过与其在境内已设立的外商独资子公司合资设立房地产企业的形式，来实现对中外合资房地产企业的直接和全面控制。如某中外合资房地产企业名义上由外方出资90%、“中方”出资10%。实际上“中方”系外方在境内设立的外商独资房地产企业，所谓的中外合资房地产企业实际上最终由外方全资控制。这一模式规避了《目录》中外商独资企业“不得进行土地成片开发”等相关限制。
(二)对房地产关联行业的外资流入审批监管有待加强
部分外资通过投资国家非限制的管理咨询、市政工程建设等与房地产业关联度较高的行业进入境内后，经过复杂交易后资金最终流入房地产开发领域。如某管理咨询公司的外方投资意图为房地产开发，由于项目用地限制问题而采取迂回战术，先设立咨询管理类企业，待时机成熟后将资金转投房地产项目，这就有效地规避了监管限制。
(三)房地产领域的返程投资管理政策有待进一步细化
现行政策明确规定，“严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业”，但现行文件对“严格控制”没有明确界定，事实上有许多返程投资企业进入房地产开发领域，返程投资房地产企业的实际数量可能超过FDI系统登记的数量。同时，返程投资渠道为企业构建了双融资平台，企业通过返程投资在离岸市场进行融资的行为，削弱了我国房地产市场信贷政策的有效性。
(四)政策对外资流入房地产市场结构的调整作用有限
外资一般选择进入房地产的中高端市场，外资房地产企业频频成为地王、不断增加中高档市场供给，不仅加剧房地产市场结构性失衡局面，而且其较高的上市价格推高了整体房价。从非居民购房情况看，非居民多购买多套住房而且多为高档住宅，从而进一步带动了投资性和投机性购房。
(五)不利于优化利用外资质量和结构
随着我国房地产市场的持续走高，投资者投资房地产的热情高涨，部分热点地区房地产投资在外商投资总额中占比高达三分之——。据统计，2011年前10个月，济南房地产外商投资占当地外商投资总额的比例高达25%，青岛房地产外商投资占当地外商投资总额的比例高达34%。
四、政策建议
(一)加强各部门对外资流入房地产领域的监管合力
对外商投资房地产企业的经营范围进行统一界定，防止各部门对外资进入房地产开发领域的经营范围尺度把握不一。加强对房地产关联行业设立环节及资本金结汇监管。严格控制房地产企业与其它关联企业之间的民间借贷行为。建立和健全跨部门的房地产外资交易的统计和信息共享机制，构建包括外资流入我国房地产市场开发领域和一、二级交易市场领域的全方位统计监测体系
(二)探索对外资流入我国房地产领域的规模管理手段
合理设置外资流入我国房地产领域的预警指标体系，通过对外资通过直接投资、外债和非居民购房等途径进入我国房地产领域的大量数据监测进行分析、评估外资流入房地产开发领域的合理水平，超过预警指标可启动规模管理模式。监管部门应确定并适时调整房地产行业利用外资年度总规模，以此控制外资流入我国房地产开发领域的总体风险。
(三)控制境外风险资本通过返程投资等方式流入我国房地产市场
对于流入房地产开发领域的外资，可根据其经营范围的种类设定准入门槛。另外，可考虑成立“境外投资主体信息”咨询辅导中心，建立“投资信息”文献库，开展市场精细化评估，在各管理部门共享境外特殊目的公司清单，收集、研究境外投资主体信誉、资信方面的有关信息，对各类外资流入房地产领域违规行为进行打击。
关键词：财务杠杆；房地产；效益
中图分类号：F23 文献标识码：A
一、引言
根据Eichengreen和Bardo（2002）的研究显示，第二次世界大战后工业化国家中所有主要的银行危机都与房价崩溃有关。房地产市场运行和银行信贷之间有怎样的关系呢？可以从房地产项目开发所运用的财务杠杆角度进行研究。
二、模型分析
1、指标。净资产收益率=净收益/所有者权益平均值；所有者权益平均值=（期初所有者权益+期末所有者权益）/2；总资产周转率=主营业务收入/总资产平均值；流动比率=流动资产/流动负债；资产负债比率=总负债/总资产；净资产比率=净资产/总资产。进入模型运行的指标必须与净资产收益率有显著的相关性。利用相关分析工具，可以得到各指标与净资产收益率的相关度。
2、模型建立。建立多元回归的方法：根据多个自变量的最优组合建立回归方程来预测因变量的回归分析，其模型为：
■=b0+b1x1+b2x2+……+bnxn
其中，■为根据所有自变量x计算出的估计值，b0为常数项，b1，…bn为偏回归系数。偏回归系数表示假设在其他自变量不变的情况下，某一个自变量变化引起因变量变化的比率。
3、模型检验及预测。因变量：Y，净资产收益率；自变量：x2，资产负债率；x3，总资产周转率；x4，净资产比率；x5流动比率。
（1）x2资产负债率，没有通过相关性检验，被剔除掉了。
（2）x3总资产周转率（经营能力）与净资产收益率正相关，且影响很大。
（3）x4净资产比率与净资产收益率负相关，且影响不大。
（4）x5流动比率（偿债能力）与净资产收益率正相关，且影响不大。
三、结论分析
1、总资产周转率。杜邦财务分析体系：首先，净资产收益率代表了投资者投入资金的获利能力，反映企业筹资、投资、资产运营等活动，这一比率不仅取决于总资产报酬率，而且取决于股东权益的结构比重，因此提高权益报酬率需要从这两方面着手综合权衡；其次，资产净利率是影响净资产收益率的关键指标。它把企业一定期间的净利润与企业的资产相比较，表明企业资产利用的综合效果。其本身也是一个综合性的指标，同时受到销售净利率和资产周转率的影响。
资产净利率=销售净利率×总资产周转率
净资产收益率的变动是资本结构（权益乘数）变动和资产利用效果（资产净利率）变动两方面共同作用的结果。
销售净利率=净利润/销售收入
权益乘数=1/（1-资本负债率）
总资产周转率是企业主营业务收入与平均资产总额的比率，反映企业用销售收入收回总资产的速度。计算公式为：
总资产周转率=主营业务收入/平均资产余额
总资产周转次数越多，周转天数越少，则表明一家公司全部资产的利用效率越高，公司的获利能力就越强。总资产周转速度的快慢，也意味着总资产利用效率的高低影响存货的周转速度，是影响流动资产和总资产周转速度的极其重要的一个因素。房地产行业企业的存货，包括开发产品和开发成本。由于房地产行业上市公司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品（如积压的、已开发完毕的房屋产品）和投资大、开发周期长的在建工程等，严重影响了存货周转的速度，同时影响了其总资产的利用效率，使得行业的平均存货周转率持续处于较低的水平。值得注意的是，大多数房地产上市公司存货周转率都比较低。
2、流动比率
流动比率=流动资产／流动负债
总体上看，随着近几年房地产业的上升发展，各项数值基本都有很明显的增幅。这一方面源于地方政府对房地产业的特别关照。由于土地资源的国有，各地方政府大多希望房地产稳中有升以带动经济增长，并通过土地拍卖获得更多的财政收入，因此地方政府近几年一直鼓励房地产的开发和消费。另一方面股票市场低迷造就了大量的金融资源投入高利润、高风险的房产行业。我国股市自2001年四年持续低迷，相比之下房地产比股票更能保值增值。因此，一大批资金从股市分流出来投入房地产。而银行为处理不良贷款也把大量的资金投入快速发展的房地产业，支持房地产的投资与消费。
3、净资产比率
净资产比率=净资产/总资产
房地产是一个投入大、价值高、经营周期长且资金周转较慢的行业。对于房地产开发企业来说，利用自有资金完成房地产项目的开发基本不可能。在公司经营中，应适时补充自有资金，控制好自有资金与负债资金的比例。合理利用负债资金，将负债资金多用于周转快、获利高的投资项目，保证负债资金的流通速度，降低负债资金的投资风险。
4、资产负债率。资本结构效应的一个主要方面就是“财务杠杆效应”。资本结构的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。息税前利润率大于债务资本成本时，适当运用财务杠杆，可以使企业在不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，产生的是正效应；息税前利润率小于债务资金成本时，财务杠杆的作用会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机，产生的是负效应；息税前利润率等于债务资金成本时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生负效应。
四、建议
中国债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。除了股市融资之外，负债融资仍主要来源于商业银行贷款、预收账款（主要是客户的定金和预售款，这部分资金实际上是个人消费贷款转化而来，主要来源于银行）及应付账款（主要是建筑企业流动性贷款）。债券融资比例仍然很低。房地产企业负债融资的趋同容易引发系统风险，一旦房地产市场出现波动，公司销售下滑，公司资金链断裂，公司发生财务危机的可能性就会增大。这不仅可能导致土地闲置、烂尾楼，还将导致银行坏账增加，甚至引发金融危机。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]张艳.对我国房地产上市公司资本结构影响因素的实证研究.价值工程，2009.8.
[2]蔡英花.资本结构与企业收益的相关性研究.商业经济，2009.9.
[3]杨方敏.我国房地产企业负债水平及其影响因素研究.中国管理信息化，2009.5.
（一）现金流的概念 现金流是用于记录企业在商品销售、提供劳务、对外出资以及支付税款等日常经营活动中的现金流动的状况情况。在众多指标中，现金流能够全面的反映一个公司在一定会计期间内经营活动、投资活动以及筹资活动的情况。
（二）房地产企业现金流特点 主要包括：
（1）资金需求量大。由于房地产行业项目本身的特点，决定了该行业在资金需求量上比较大大。因此，仅靠企业的自有资金，房地产开发公司是不能维持日常运转的。同时，由于房地产企业的开发建设资金在支出上具有集中性的特点，但资金的来源却比较分散，使得该行业企业必须拥有更大规模的现金流入。在我国，房地产企业“以小博大”的发展模式，使得该行业企业对银行资金的依赖度长期以来居高不下。照此发展下去，企业的资金链很容易被拉断，对于中小企业将是更加严峻的挑战。
（2）周转周期较长。对任何一个房地产开发项目而言，从开始选择位置，到房屋竣工验收直至出售，一般均需要3到5年的时间。此外，房地产商品要想收回成本获取利润，只能是等该楼盘销售到一定数量之后才能获得，这就造成了房地产企业资金周转比较长的特点。并且，该行业企业资金周转的周期要明显高于其他行业的上市公司。
（3）资金占用风险大。房地产项目的资金一旦投入，就具有不可移动性。因此，房地产开发商就很难根据发生的各种变化对资金用途及时的加以改变和调整，使得现金流的投入风险性加大。
二、房地产企业现金流存在的问题
（一）房地产行业现金流现状 为了能够更好地研究我国房地产行业上市公司现金流现状，选取14家该类行业的上市公司进行分析比较。其中营运指数是反映一个企业现金流质量非常重要的指标，对这14家房地产上市公司2007—2010年的现金流量进行分析计算，得出每家公司三年的营运指数并进行加权平均，因此得出每个上市公司近三年的平均营运指数，进而得出整个房地产行业的营运指数，如表1所示：
经计算得出：房地产业上市公司平均营运指数为-9.477。
通过对这些上市公司的营运指数进行分析，不难看出：近10家上市公司的营运指数均小于1，占到所调查总数的71.43%，说明该行业上市公司的经营性现金流质量并不是很好；而只有四家上市公司的营运指数大于1，现金流质量较好，仅占调查总数的28.57%。通过以上数据结果显示，我国房地产行业上市公司的现金流质量普遍不太理想。
此外，在所选的14家房地产上市公司中一共有7家上市公司存在着连续三年经营净现金流量为负的情况，占到所调查公司总数的50%；而有5家上市公司在这三年内均出现过经营净现金流量为负值的情况，只有2家上市公司连续两年经营净现金流量为正。不难看出：在我国房地产行业的上市公司中，经营现金流量存在着不可忽视的问题。
（二）房地产企业现金流问题分析 主要表现在：
（1）经营活动产生的现金流量为负值。经营活动产生的现金流量为负值是目前房地产企业的一个共性问题。据统计，42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元；万科、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。房地产企业经营性现金流的负值越大，表明该行业经营性活动的现金流越低。
（2）资金短缺现象较为普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地产开发项目在开工前，没有对该项目进行组织设计以及制定成本计划。在工程进行过程中，缺乏严格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的现金流出，导致亏损。同时，房地产开发企业在开发过程中，没有全面的权衡企业成本，导致了后来的经营风险加大以及资金流紧张。此外，历史原因以及不良资产等诸多因素的影响使得资金短缺的现象更加普遍。
三、房地产行业现金流问题完善对策
（一）制定与现金流现状相符合的发展战略 房地产企业在制定发展战略时，应合理地考虑现金流的去向，使得该企业现金流与所制定的发展战略相符合。企业应努力做到：战略要充分考虑本公司的现金流状况，现金流也要为该企业的发展战略所服务。因此，房地产企业应当紧密结合自身的实际状况来制定发展战略，而不是进行盲目扩张。若只是盲目扩张，极易出现资金周转困难的问题。对于房地产企业这样的资金密集型企业而言，一旦资金的周转出现问题，就会危及到公司的生存。
（二）保持现金流平衡 由于房地产企业投资回报期比较长，且投入资本比较巨大，所以很容易出现资金周转不灵的情况。笔者认为：房地产企业可以将不同投资回报期、不同回款方式的业务进行组合，这样便可以有效地分散风险，降低该行业企业发生现金周转不灵的概率，维持现金流的平衡，防止出现现金流断开的情况。
（三）加强现金收入管理 销售开发的商品房所产生的现金流入是房地产开发企业的主要收入来源。笔者认为：加强现金收入的管理，能够有效的提高房地产企业现金流质量，降低现金流断开的可能性。可以通过以下途径来加强现金收入的管理：协调各方关系，加快项目开发进度，使其房屋尽快达到预售标准，缩短现金回款的周期；加大应收账款的催收力度，促进房款回笼；开展灵活多样的促销措施，使资金按预期回笼。
（四）提高资金使用率 由于房地产企业是典型的资金密集型企业，所以对该类企业应当加速资金周转，加强对资金筹措的管理。笔者认为：该类企业应当事先编制资金筹措计划和相关的费用支出预算，盘活不良资产和呆滞的资产，提高资金使用率，增加企业的经济效益。总之，有效提高资金的使用率，能够减少资金短缺发生的概率。
（五）缩短工程项目开发周期 如果房地产行业能做到既不影响整个战略发展，还能适当地缩小投资规模，缩短工程项目的开发周期。这样既可以降低房产开发的资金需求量，也可以根据市场情况的变化及时调整销售策略。笔者认为：在不影响企业发展战略的同时，适当缩短项目开发周期，可以有效地提高资金回笼速度，还可以提高售价。对于房地产开发企业来说，是非常有利的。
此外，房地产企业还可通过以下方式加强现金流管理，降低资金风险：适度增加投资性房产的规模，这不仅可以维持现金流的稳定，还可以在资金紧缺时将该房产作为融资的抵押资产或者直接变现；积极拓宽融资渠道，例如第三方资产抵押贷款、内部职工集资等。
在众多行业中，房地产企业“资金为王”的理念已得到普遍的认同。房地产企业要想在行业内保持较强的竞争优势，则必须要拥有充足的现金流。但纵观我国房地产企业的现金流质量仍存在着不少问题，因此房地产企业要想在激烈的市场竞争中求的生存和发展，就必须通过各种方式加强对现金流的管理，这样才能促进本企业乃至整个行业的健康和持续发展。
【关键词】房地产 会计核算 业务处理
房地产行业的动态关系到人民的切实利益，受到广泛的关注。尽管在实行独立企业制度之后，房地产开发企业得到了规范化的发展，但是在现行的制度下，对于房地产的会计核算业务处理仍然不完善，造成了房地产开发企业的会计核算与实际情况之间存在较大的差异，在一定程度上影响了社会发展的正常进程。
一、房地产开发企业会计核算现状
（1）没有统一整齐的会计科目设置。房地产开发企业按照现行的会计准则的规定，设置了很多不同的会计科目，但是各种杂乱的科目设置使得会计工作者在行驶职能的时候经常遇到层层阻碍，很难核算出与实际情况相符合的数据，造成了很多不必要的损失和麻烦。
（2）销售模式的不同，使收入确认方面存在问题。目前，房地产项目的销售方式主要有两种：第一，合同销售模式。在这种销售模式下，企业与卖方事先签订售房合同，然后在满足合同要求的基础上，建造符合合同标准住房，然后会计确认收入。第二，自行开发的房地产销售。这种模式下必须要求房地产开发企业事先办理好各种许可证，然后采取购房者预售和分期付款方式进行收入的确认。两种不同的收入模式体现了房地产销售收入确认的复杂性，这种复杂性加大房地产开发企业会计核算的难度，使得核算结果与实际情况误差加大，在很大程度上制约了房地产行业的发展。
（3）会计核算收入时，在税收方面存在问题。主要表现有：第一，只要获得预售许可证，房地产企业就可以进行上市销售，但是此时所收入的款项为暂收款，并不计入企业收入，只有当产品完全竣工时，才可将暂借款作为主要收入。但是，税法上却把暂借款作为了税收项目，需要按毛利率预交所得税。第二，房地产行业发展过程包含了停车位、地下室等附属设施，并且这些附属项目都属于房地产销售的范围，但是这些销售额却并未计入到总收入之中，同时对于这些项目所涉及的一系列的金额均为计入账目，但是这些金额没有被计入总收入之中。第三，房地产企业在发展的过程中，用于自身或企业职工的各种支出和福利并没有申报纳税。
（4）会计核算中成本费用在税收方面的不足。主要体现有：第一，大量违规的或者过期的发票仍然计入正常的账目，甚至出现自己涂改填写发票的情况。第二，所计入账项目往往是以合同金额，预计金额或者白条入账的形式，忽略“工程结算单据”，导致严重的现象，甚至出现挪用建房项目资金的情况，这对房地产行业的发展产生了极其恶劣的影响。第三，混淆成本核算对象，提前列支成本，将部分成本有偿转让或者将自己使用的东西报入公用设备项目，并且都没有按照单独进行成本核算，而是直接计入到只要营业业务成本中去。第四，产品对象设置以及相关明细的核算科目不被重视。
二、完善房地产企业会计核算业务的措施
（1）建立健全的票据管理制度，增强票据管理的质量。由于房地产开发企业的特殊性，其所有的对外票据主要用于预收房款的收据、代收多种集资款的收据，这及其容易造成房地产开发资金的滥用与挪用，对房地产开发进程产生极大的影响。因此，建立一个完善健全的票据管理制度，是房地产企业平稳发展的前提，是税务部门检查工作有序开展的保障。
（2）严格执行相关制度，保证税金额足额入库。按照国家的相关规定，严格遵守法律法规，对当期取得的收入应及时，准确的按照相关计算标准，扣除其中税收的费用，同时计入当期的纳税所得，待产品开发计算计税后在进行调整，一定要保证税收金额足额入库。
（3）完善房地产企业收入核算工作。第一，建立一个明确的销售税收核算范围，将一系列的附属产业等各种业务收入都应该计入销售收入的范围之内，除了出售自用的房产为固定资产核算的行为之外，统计总共所得的销售金额，严格按照国家相关法律规定计算税收金额，并及时入库。第二，统一收入确认标准，众所周知，房地产销售一般要经过四个环节，其中房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，但是在房屋未经买方验收认可之前，商品的所有权上的风险和报酬并没有转移给买方，所以在此之前无论企业是否收取款项都不应该计入企业的销售收入额之中，只能作为暂借款或者预收款形式记录。
（4）在房地产开发企业采取报告上增加土地储备及成本构成信息。买方在购买房地产企业的房屋时总是会通过各种渠道去了解房地产开发企业的主要信息，而在房地产开发成本中土地占据了较大的比例，所以，土地储备以及土地储备成本情况，从一定程度上反映了房地产企业的未来发展方向。因此，如果房地产企业所公布的信息中包含有此信息就能使买方更加全面的认识信息企业，使得买方与房地产开发企业达成双赢。
【关键词】 M2；房地产市值；流动性
我国房地产业持续高位发展，房价不断的飙升导致房地产市场出现严重泡沫，引起世人关注。上世纪末日本房地产泡沫破灭、东南亚金融危机爆发和2008 年美国的“次贷”危机所引起的全球金融海啸都再一次说明了泡沫的严重危害。而这其中，流动性泛滥与土地财政一样，成了房地产泡沫形成的主要因素。
一、M2与GDP之比
据国际货币基金组织的《全球金融稳定报告》估计，截至2011年6月底，我国国内贷款总量相当于GDP的173%。 过去十年，我国广义货币M2的增长率大大超过了GDP的增长率，年平均增长率超过了18%。我国国内生产总值由2001年的 10.8万亿元增加到2010年的40.12万亿元，增长了2.7倍；而同时我国的货币供应量则由2001年的15.8万亿元增加到2010年末的72.59万亿元，增长了3.6倍。2010年底货币供应量M2与国内生产总值（GDP）之比达到1.8倍。而美国的M2与GDP之比一直在0.5-0.6的范围，韩国的M2与GDP之比更是在0.12-0.15之间。截至2010年年中，中国M2规模约是十年前的5.5倍。如果未来十年M2年平均增长率保持在17%左右，未来十年中国的M2总规模将达到空前的340万亿元。过去十年房地产、股市等投资市场大扩容沉淀了部分货币，由此带来的后果是，中国房地产泡沫岌岌可危，房地产市值与GDP之比达到全球第一。[1]
二、房地产市值与GDP之比
一般看房地产的泡沫情况，指标之一就是房地产的市值与GDP的比例。[2]《中国证券报》2009年曾经报道，目前我国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，相当于我国当时GDP（31.4万亿元）约3倍。而城市居民不吃不喝也需要近22年的工资才能买一套房。[3]全国城乡住宅总市值超过中国GDP两倍有多，说明我们的房地产“泡沫”已经越吹越大，到了很危险的地步。另据汇丰银行的一份分析报告显示，我国房地产泡沫已达到了非常危险的地步。2010年我国的房地产总市值与国内生产总值（GDP）的比例已经高达3.5倍，远远超过了美国次贷危机泡沫高峰期的1.8倍，而美国历史上平均是1倍，也超过了香港房地产泡沫高峰期的3.1倍，仅仅略低于日本房地产泡沫高峰期的3.8倍。2011年上半年，我国房价和地价仍在循环交替上涨，已越来越逼近日本房地产泡沫顶峰的水平。从这些数据可以看出我国的房价特别是一线城市的房价虚高到已经可以用“天价”来形容了。这或许可以说明，我国的房价至少要比美国的房价高出3倍，比日本的房价高出2倍。
三、房地产开发和购房资金来源分析
1、房地产开发资金来源分析
我国房地产开发所需资金主要来自于自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金等四个方面。房地产开发商自筹资金主要来自于商品房的销售收入，而商品房销售收入大部分来自于购房者的按揭贷款。通过商品房预售制，房地产开发商收取的预收款不但使开发商从银行获得了大量的流动性资金，而且还大大加快了房地产项目的开发建设周期，加大了房地产资金的流动速度。此外银行为化解自身存在的流动性过剩，也对房地产业进行了大量的放贷，造成大量过剩流动性资金流向了房地产领域，从而造成房地产业投资过热的局面。
央行数据显示，2010年全年新增人民币贷款7.95万亿元。但是这并未反映出问题的全部，如果再加上债券市场、股票市场、信托类贷款等融资方式，全社会的融资量已经达到了12.6万亿元之多，流动性严重过剩泛滥。国家统计局2011年1月17日的统计数据显示，2010年我国房地产开发企业资金来源总计为72，494亿元，同比增长了25.4%，占到全社会融资额的58%。
2、购房资金来源分析
研究发现在房地产行业的需求层面存在着市场化严重过度，而与此同时供给面市场化却严重不足的矛盾现象。可以将购买房地产的资金分成四类：第一类最重要的资金是来自制造业中的资金。由于近年来投资营商环境的迅速恶化，在国际金融危机的冲击下，我国的对外贸易遭受巨大损失，同时，由于人民币升值、生产要素价格提高等因素使得处于产业链底端的制造业利润越来越低，而楼市却越来越有利可图，导致制造业中的很多资金流向了房地产业；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类是老百姓的储蓄存款。由于政府大规模的投资救市，致使人们的通货膨胀预期普遍加强。这四类资金汇集形成的“虚拟资金”不可控制、不可监管、不可预测，大量的涌入楼市投机，房价立刻失控、迅速攀升。可以看出严重的流动性过剩进入楼市投机、投资、炒作等是推高房价的主要因素。
供给面市场化严重不足的因素主要有：一是房地产业特有的金融信贷和土地开发权两大核心资源，都被地方政府牢牢的掌控，从而存在着“权力设租和权力寻租”的可能；第二，房地产开发所特有的长流程管理，从立项审批、开工建设到销售、交付整个流程大约超过100个环节，而且每一个环节都受到了政府职能部门的严格限制，造成很大的“权力设租和寻租”空间，滋生了腐败，效率低下，这就推高了房地产行业的成本支出；第三，个别地方政府非常热衷于通过挂牌高价拍卖土地，通过经营土地来经营城市，致使土地价格飞涨。在这些因素的叠加作用下，房价不断飙升。
除了以上几个受益于高房价的利益主体之外，银行为了增加贷款收益，有时甚至违规贷款给房地产开发商和投资者，这也成了推动房价高涨的一个因素。可以说，银行业也分走了高房价的一杯羹，银行也是造成楼市泡沫的原因所在。[4]
四、结语
通过以上分析，可以看出在我国房地产泡沫形成的过程中，货币超发、海量放贷、“虚拟资金”所形成的市场流动性泛滥是产生房地产泡沫的有力因素。
【参考文献】
[1] 叶檀.拉加德呼吁中国放宽货币重振楼市 居心不良.每日经济新闻.2011-11 -14.
[2] 谢国忠.别重复日本20年前的老路.2010.4.
房地产市场金融产品创新面临的风险
目前房地产市场金融产品主要有开发端产品、销售端产品、跨品种创新产品和资产证券化产品，产品创新主要集中在风险较小的销售端产品。
房地产开发项目金融产品准入要求严格，跨机构项目贷款产品较少。房地产开发项目金融产品主要针对房地产开发企业，用以补充项目资金。产品类型主要有传统房地产开发贷款、跨机构项目贷款和房地产信托产品。据调查，金融机构目前普遍对房地产开发贷款控制较严，准入要求较为严格。一是实行名单制管理。所有金融机构均对房地产开发贷款实行“白名单”制管理，能进入金融机构“白名单”的房地产企业为具有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业。二是审批权限上收。金融机构对房地产开发贷款的审批权限基本已经上收至总行级别，能否进入“白名单”由总行审批。三是区域管理。部分金融机构对房地产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对部分四线城市及四线以下城市不能发放房地产开发贷款。如某股份制银行在四线及以下城市因受区域限制，没有一笔房地产开发贷款（表1）。
由于传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求较高，且部分金融机构对开发贷也有区域准入限制。因此，为降低区域限制带来的项目损失，某股份制银行推出了跨机构的项目贷款。该产品的操作流程是银行将优质的项目贷款向基金公司推荐，基金公司经过项目评估，以委托贷款的形式委托银行进行项目投资，投资期限2年。目前该产品还未出现不良。
房地产金融产品创新集中在风险较低的销售端产品。房地产销售端产品主要针对房地产市场微观主体，如个人、政府、企业，用以补充销售资金。针对个人的产品主要有住房按揭创新产品、农民安家贷；针对政府的产品主要有政府购买服务贷款；针对企业的产品主要有销售未回款收益权融资产品（表2）。
从运作方式来看，针对个人的房地产销售端产品的创新主要是对住房按揭贷款流程进行一定的优化，简化流程，提高审批效率，且针对不同的购房者，在相应的准入条件上有所放松。针对政府的产品主要是改变传统的银政合作模式，以政府购买服务协议作为载体，用以解决借款人履行政府购买服务协议过程中所需资金的各类信用业务。针对企业的产品主要是以购房合同收益权作为质押对象，满足企业短期的流动资金需求。从资金走向来看，个人类产品主要流向购房市场，企业类产品主要流向企业的日常经营活动，政府类产品主要流向基本公共服务中住房保障、公共文化、三农服务等领域，对应新型城镇化建设、水利工程建设、现代农业化项目。
跨品种创新产品主要是住房按揭与消费类产品结合。据调查，多家金融机构为优化资源配置，降低个人提前还款带来的利息损失，将个人住房类产品与消费类产品相结合。如某国有银行2016年推出的“随房贷”。从运行方式来看，该产品主要针对还款两年以上、无任何拖欠记录的住房按揭客户，在按揭贷款的基础上，可申请一笔一年期的消费贷款，贷款额度不超过已归还住房按揭贷款金额，利率为基准利率上浮30%。从资金走向来看，该贷款主要用于购车、购买大型家电、住房装修等消费领域。
资产证券化产品体量较小，仍有较大发展空间。以江西省为例，2016年2月末，江西省证券化的房地产贷款余额7.75亿元，占全部房地产贷款的0.16%。主要是政策性银行棚户区改造贷款证券化和部分银行的个人住房贷款支持证券化产品。从运作方式来看，该类产品是以棚户区改造贷款和个人住房抵押贷款为基础资产，将该组资产所产生的未来现金流动的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行。从资金流向来看，通过发行证券化产品获取的资金主要用于银行的各类资产运用，资金用途涵盖银行的所有资产类业务，范围较广。
类“首付贷”产品依然存在。“首付贷”是中介或房地产企业为首付款不足的购房者提供补助资金拆借、帮助其放大购房杠杆的行为，贷款额度一般为住房总价值的15%至20%，年化贷款利率通常为7%至12%。从资金流向来看，贷款资金主要用于购房首付款。虽然央行已叫停“首付贷”产品，但调查发现，有部分楼盘在销售时推出了类似“首付贷”的分期付款方式。如首付20万元，在签订合同时购房者付款5万元，房地产开发公司帮购房者垫款出具首付款出资发票，向金融机构申请按揭贷款，购房者按照与房地产开发企业约定的时间，分期付完剩余的首付款15万元，最迟于项目房屋交付会前付清开发商垫付的首付款。
金融风险总体可控，潜在风险不容忽视
房地产贷款“三降”，金融风险总体可控。总体来看，房地产业金融风险较小。以江西省为例，一是房地产贷款余额增速持续下降。2016年2月末，全省房地产贷款余额同比增长22.72%，较去年同期和去年末分别下降7.21和1.14个百分点，低于2011～2015年平均增速2.59个百分点。二是房地产贷款增量占比明显下降。2016年1～2月，全省房地产贷款增量为192.47亿元，占人民币各项贷款增量比重为22.29%，较2015年增量占比下降9.61个百分点。三是房地产贷款不良率下降。2015年末，房地产业不良贷款2.93亿元，比年初增加0.44亿元；不良率0.19%，较年初下降0.01个百分点，远低于全省金融机构2.49%的不良率。
房地产开发贷款与个人住房贷款质量出现分化。房地产业的不良主要集中在房地产开发贷款方面。主要是因为经济下行压力加大的背景下，市场需求整体减弱，销售放缓，开发商资金回笼不畅，无力增加资金投入，甚至出现项目烂尾的风险。相比而言，个人住房按揭贷款受经济环境影响较小，绝大多数居民能按时还款，贷款质量较高。以江西省为例，2015年末，全省个人住房按揭贷款不良率为0.17%，低于房地产全行业不良率0.01个百分点。据对56家金融机构问卷调查数据显示，66.07%的金融机构2016年对个人住房按揭贷款的投放态度更加积极。
产品创新带来的潜在风险不容忽视。虽然房地产业总体信用风险较小，但潜在风险有扩大趋势。特别是房地产业关注类贷款增速较快。后期，要关注房地产金融产品创新的潜在风险。
一是房价下行风险。三四线库存压力依旧较大，房价下行可能性较大，购房者尤其是投机性购房者弃贷风险加大，个人住房贷款产品如农民安家贷、首付贷等产品容易发生违约。
二是虚假按揭风险。该类风险主要存在于销售端创新产品中。在房地产政策宽松期，各类贷款流程简化，标准降低，获取相对容易。部分中小开发商可能会通过制造虚假按揭，套取银行资金，将其投入到民间借贷市场或股票市场，隐藏风险较大。
三是投机风险。该类风险主要存在于证券化产品中。投机的存在容易引发房地产市场的泡沫化，不利于房地产金融的稳定发展。
四是加杠杆扩大的金融风险。该类风险主要存在于首付贷和跨品种创新产品中，相较于一般的住房按揭贷款，住房与消费相结合的产品贷款额度总和相当于抵押品的全部价值，将贷款乘数提升到了100%，而首付贷产品也将贷款乘数提升至90%以上，扩大了金融杠杆，潜在的风险也随之扩大。
对未来走势的判断
金融机构认为未来房地产市场价格趋稳，去化周期结构性分化。在房地产市场供过于求的背景下，房地产市场价格上涨动力不足。据对56家金融机构问卷调查数据显示，51.79%的金融机构认为2016年所在城市房地产价格将保持稳定。总体来看，42.86%的金融机构认为2016年所在城市的去库存周期将减小。分类型来看，商业用房和住房市场去库存周期出现分化。
个人住房贷款是2016年银行重点投放领域，开发贷款增速可能进一步下滑。在当前经济下行压力加大，控制风险成为银行的重要关注点。2016年各家银行普遍将房贷特别是个人住房贷款作为资产配置的重点领域之一。据调查，目前金融机构基本都已经将首套房首付比例下调至20%，个人住房贷款利率下调至九折，且加大对个人住房贷款业务的营销力度。与此同时，金融机构对房地产开发贷款准入标准控制越来越严，可能导致开发贷款增速继续下滑。
大幅松绑房产投资
从6月30日起，台湾地区大幅开放大陆居民及陆企赴台购置不动产及商办楼宇的限制。记者日前从相关渠道获得一份由台湾地区“行政院大陆委员会”制订的《开放陆资来台从事事业投资政策说明》(初稿)，其中就对放宽大陆资金购置不动产限制方面做出了明确规定。作为台湾地区房地产政策研究学会理事长，蔡为民认为这只是开了一个头，日后还会有更多的限制会被放宽。下面我们不妨对目前已经放宽的内容作一下分析：
修改之1：开放陆资企业因业务人员居住之住宅，从事工商业务之厂房、营业处所或办公场所或其他因业务需要之处所，取得的不动产。
蔡为民表示，在过去10年里，大陆人上能够在台湾购置不动产的情形可以用“罕见”来形容，能够成功买房的都是一些已经移居到台湾地区的“大陆媳妇”，而对于真正居住在大陆的人士来说，连看房都难，更何况买房?这项内容相当于为大陆人士在台湾地区投资房产“开了门”。
修改之2：取消大陆人士来台取得不动产需说明资金来源之规定。
蔡为民认为，这条规定的修改，也使得太陆人士投资台湾房产变得相对容易了一些。以前对大陆人士须对其资金来源进行说明，这实际上是人为设置了一道门槛。
修改之3：放宽向金融机构融资之限制。
(1)陆资投资人在台购买房地产之贷款规定比照本地区人士相关规定办理。
(2)在台无住所之大陆人士办理不动产物权担保放款。核贷成数以担保品鉴估价值50％为上限。
对此蔡为民指出，允许大陆人士在台湾地区购置不动产时申请按揭贷款，实际上是降低了购房门槛。此前虽然允许已在台湾地区投资的大陆人士购置不动产，但必须是全额付款，这对于经济实力相对较弱的购房者来说，是很难做得到的。
修改之4：放宽取得不动产物权之大陆人士来台停留期限。
每年来台总停留期间从不得逾1个月放宽为4个月；每次停留期限及次数不作限制。
蔡为民说。之前大陆人士在台湾停留时间有限，就只有短短1个月，不管想出什么办法进行延展，还是无法突破这个限制。现在放宽至4个月，而且次数不限，这等于是给大陆人士在台湾投资房产提供了充足的时间来办理相关事宜。
当然，从稳定房地产市场角度出发，对大陆人士购置不动产没置了相应的转让条件，如增设转让限制条件，即大陆人士取得供住宅用不动产所有权后，须于登记后满3年才得移转：此外为防止大陆人士已将台湾地区不动产转让却仍在台滞留，“地政机关”需负责通报大陆人士转让不动产物权之信息。
购房流程要了解
在台湾地区投资房产，首先要了解购房流程。记者对比台湾地区和上海的购记流程发现，虽然大体上相似，但足其中有很多细节存在着区别，某些地方甚至完全小同。因此对于购房流程而言，投资者应陔重点了解其特点。
台湾地区房地产市场上的房源可分为预售屋、新成屋、中古屋，其中预售屋类似于新建商品房，而新成屋则相当于我们所说的现房或者次新房。中古屋则指建成时间超过10年以上的二手房。这三种房源购买的途径不一样，预售屋从建造商手中购买；新成屋既能从建造商手里购买，也能从二手房中介公司手里购买；中古屋则可以向个人购买。当然，绝大部分是通过中介公司进行买卖。由于台湾地区房地产市场已经历了40多年的发展，新房供应量仅占整个市场的20％，大部分为二手房，因此这里主要介绍二手房的交易流程。
一、预售屋付款两步走
在大陆购买预售房，房款在签订买卖合同一个月后就已全部交给开发商了，未住进新房之前，购房者便已经开始还贷。而在台湾地区购买预售屋则并非如此，在交房之前，购房者只需支付相当于总房价的30％，而无需承担银行贷款利息。
购房者找到合适楼盘之后，第一个步骤是“定、签、开”，即与建造商签订购房合同、缴纳头期款和开发商开工，头期款一般约占总房价的10％-15％，由建造商跟购房者双方商定。
由于预售屋是尚未完成的房屋，所以在签约时必须把当初建造商所承诺的部分列入合约中，这是所有购买预售屋的投资者应注意的部分。这部分内容最好包括：购买的实际面积及公摊比例、停车位的使用权、使用的建材、装潢、公设的项目、预计完工日期及违约时的赔偿办法等等。以保障购房人的权益。另外，台湾“内政部”制订的《预售屋买卖契约范本》也可保障购房者的权益。
签约完成后，除了购屋款之外，还要准备支付一些相关的费用，主要包括各项税金及过户的费用。购屋者所要支付的税金包括印花税以及契税，其他费用部分包括申请土地及建物誊本费、过户规费等。
开工之后，根据工程的进度，每过一段时间须向建造商支付一笔建造费用。建造商会定期给购房者寄来相关的资料，通报工程进度，以及应付款项金额等，从开工到工程结束，须向建筑商支付大约相当于总房价的15％费用。当然，购房者也可以通过建造商的网站来了解工程进展情况。
等到工程完工，建造商通知收屋，井取得房屋所有权证之后，须向建筑商支付第二部分款项，这部分款项相当于总价的70％。如果向银行申请按揭贷款，收屋之后这部分款项才会划转给开发商，购房者正式向银行定期还贷。
二、买中古房付款分四期
专家表示，台湾地区早已进入了“二手房时代”，二手房占市场总供应量的80％左右，因此在这里有必要对二手房交易流程也作详细介绍。蔡为民告诉记者，在台湾地区买房一般都依靠中介来完成。二手房买卖分为四步，即签约、用印、完税、交屋。而对于房款的支付，与上海也有所区别。在上海买二手房，其首付款是在签订买卖合同之后一次性付清，而台湾地区可以把款项分三期支付，最后交房时再支付最后一笔。
签约买卖双方针对不动产买卖价款达成协议，将买卖流程、价款给付方式、买卖条件以文字方式详载于合约书上，并且双方亲自签名盖章，经代书见证签约之程序。签约之后，买家需要向卖家支付首付款，大约相当于总房价的10％
用印买卖双方将报税、过户所需证明文件交付代书，代书并于增值税申报书、契税申报书、所有权移转契约书(公契)、登记申清书上盖好双方印鉴章的手续，称之为用印。代书是指那些专门替买卖双方办理送件、报税等事宜的专业人士。在这个过程中需要注意的是，签约3-5日之后就要用印。其问如果买方需要贷款，应由买家找到贷款银行，并办理资质审查、估价、担保等贷款事宜。对于大陆人士来说，证明文件主要包括护照等。在该过程中，须支付另外相当于总房价10％的房款。
完税当契税税单核发后，代书通知出面缴税，买方并于同时支付完税款项，此称为完税。完税之后，及时送件并办理过户手续：在此过程中，再次支付10％左右的房款。
交屋这个过程跟上海的交房程序相似。在此过程中，代书取得新房产证，并交给买方，而买方备齐尾款、代书费、规费、服务费等，卖方则需结清水电煤气费等。至此，整个交易过程完成。
相关税费要厘清
在台湾地区投资房产，税费有哪些?这也是投资者所关心的问题。记者从信义房屋了解到，在台湾地区投资不动产，最主要的费用是中介佣金。目前台湾地区中介佣金为总价的1％，这跟上海相差不大。但是需要注意的是，在日后出售房产时，中介佣金要大幅上涨，达到4％，这相当于上海的4倍。
虽然中介收费水平不低，但中介的作用却相当大。由于房地产交易金额高，而且由签约到交屋还需花上将近一个月的时间。为了保障资金的安全。银行有提供成屋履约保证服务，就交易资金提供保障。以信义房屋而言，履约保证的费用由信义房屋支付，此外还提供漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障买方的权益。此外，台湾的不动产交易金额无须公开，因此对买方而言，成交行情就必须倚赖中介业者提供。建议有意投资台湾房地产的大陆人士。须选择信誉良好、服务完善的中介业者，降低投资的风险。
除了佣金之外，购房者需要承担的费用包括契税、服务费等。契税征收标准为契价的6％，从表面上看似乎很高。但请注意是“契价”而非“总价”。信义房屋有关人士解释说。所谓“契价”其实是纳税价格，要比实际成交总价低得多，相当于在总价基础上打6折。
另外还有一项比较大的费用为代书服务费，分签约代书费和买卖登记代书费，这部分费用购房者可以与代书具体商谈，两项相加在2000-3000元不等。此外还有印花税、买卖登记规费以及书状费、登记簿誊本费等。
除了各项税费之外，贷款利率的多寡也决定着投资成本。不过台湾地区目前的利率水平正处于低位，投资成本可大大降低。记者了解到，目前台湾地区各商业银行为了取得更好的业绩，近期正在“血拼”房贷市场。如近期台北市各家商业银行就打起了自家“邻居”的主意，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房贷产品，只要是银行附近的住户，且在有关部门或者上市公司就职，或者是由银行代为发放薪资者，买房都可以得到前半年1.86％的优惠利率。
蔡为民表示，近期台湾地区利率水平不断走低，各商业银行为了争抢客户资源，竞相推出各种优惠房贷产品，因此很多房贷产晶的年利率水平只有2.0％左右。现在台湾已开放陆资法人来台购买商办、厂房，以及自用住宅不动产，接下来，陆资贷款也将是各银行准备抢进的一块市场。等待“金管会”核准之后，对陆资买楼放款，马上就可以动起来。“我相信大陆人士也肯定会成为台湾各商业银行争夺的对象。”蔡为民如此预测。
另类风险要规避
在台湾地区购房有不少另类风险需要规避。蔡为民表示，对于大陆人士来说，最主要的是要学会以本地人的眼光来选房，这样方能较好地做到防范风险。也就是说，要考虑台湾人在购房时的喜好。
当然，对于房屋产权问题、质量问题，以及周边配套设施是否完备等情况，在这些方面，大陆和台湾地区都是相通的，购房者完全可以按照大陆通行的做法来进行考察。除此之外，专家表示尤其要注意以下几个方面：
首先要远离辐射屋和海砂屋，这是台湾人购屋时最怕碰到的状况，有些中介业者有提供检测的服务。另外，在购买中古屋时，可以请民间或有关部门代为检验，辐射屋的检测可寻求“行政院”原子能委员会协助(网址http：//aec.gov.tw)，海砂屋的部分可寻求各县市土木技师公会的协助(网址http：//twceorg.tw)，另外也可以要求建造商或卖主提供相关证明文件。
购物车(0)
