论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
“看涨型”房产有何与众不同之处?
相信购房者心中都会有这样的疑问。的确，在市场处于普涨时期，有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多；而在楼市处于盘整时期，其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。
记者在采访中了解到，目前在京沪穗三地，由于市场处于低迷阶段，市远郊区域的房价出现了调整迹象，但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响，房价出现松动，但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”，并没有出现松动。
如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点，下面我们将结合实际案例，来探究楼市中“看涨因子”的存在方式。
第一招：铆牢“蓝筹”不会错
物业特点：在股市中，蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈利记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的股票。而在楼市里，也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域，地段价值绝佳，为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发，高科技、现代元素较多，附加值较高。
典型案例：上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心，并不只是一个纯粹的商业中心，而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域，生活配套也是应有尽有，如教育、医疗、交通等配套相当完善，而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘，而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。
与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地，以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。
投资技巧：购买“蓝筹”楼盘，需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元／平方米，这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间，以及较强的保值能力，因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时，“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置，租赁市场消费群体为高端人群，对租金的承受能力较高，因此其上涨潜力也较大，而这也将会在一定程度上增加其投资回报，由此来看长期持有应是不错的选择。
第二招：领头羊型勿放过
物业特点：每个板块内总有处于领涨位置的楼盘，区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨，而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发，注重楼盘品质，开发体量较大，过程较长。
典型案例：位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米奥林匹克概念的运动城著称。经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来，九亭板块不断有新盘崛起，包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等，但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上，奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的，比周边二手房高10％左右。
投资技巧：板块内房价“制高点”地位的确立，有诸多因素促成，如楼盘本身品质较高，物有所值，以及市场定位准确，为购房者所接受等。对于投资者来说，大胆“吃进”区域内“领头羊”型楼盘，无疑等于领先市场一步。
不过需要注意的是，这里所说的“领头羊”型楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊”型楼盘主要是各个热点板块内相对受到较多关注的楼盘，板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说，关注区域内此类楼盘，相对“蓝筹”楼盘来说，所付出的成本要小一些，同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒，对于投资板块内“领头羊”型，要把握好时间节奏，如果板块内利好因素已全部释放，上涨动力减弱时，则应该选择在合适的时机退出。
第三招：概念重叠好处多
物业特点：山景、水景、涉外、教育……如果能够与众多热点概念挂上钩，无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何，市场一直存在争论，不过景观等概念对于房价的影响确实存在。可见真正具有市场价值的概念还是很值钱，因此需要特别关注。
典型案例：位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里，就有因为江景而产生较大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源，因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观，挂牌价高达88888元／平方米。而记者发现，在同一个小区内，部分看不到江景的房源，挂牌价只有24000元／平方米左右，差距巨大。据附近的中介介绍，虽然近期市场不景气，但是江景房的挂牌价一直很坚挺。
投资技巧：其实与江景一样，海景、山景、涉外等，一直也是市场所热衷的概念。如果房产与这些沾边，其价格也要高一些，在上涨过程中，也会位于涨幅前列。当然，相对来说，教育概念则要实惠得多。如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会，便在名校附近置业，这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。
专家表示，对于概念来说，一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分过大，如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房，炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值，如少数靠近绿地的景观房，则明显为伪概念。因此投资这样的房产，肯定无法获得理想的回报。
第四招：高租金回报很重要
物业特点：从投资的角度来说，一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力，其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言，租金回报率普遍低于合理水平，从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握，从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场，如外籍人士聚集区。
典型案例：记者了解到，在去年7月份前后，上海长宁区古北板块内尚有部分二手房价格在25000元，平方米左右，而一套总价约400万元的三房，月租金可达20000元。根据惯用的计算方法，其租金回报率为20000×11÷400万=5.5％，而在市场租金回报率普遍低于5％的时期，这无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资者张女士于去年年中就在古北投资了一套房产，当然获得了不错的回报，一年内涨了200多万元。
投资技巧：记得在2005年秋天，当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段，不断有政策出台，而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访潘石屹，这位北京地产大腕表示，北京还有不少房产的租金回报率达到10％左右。他在判断房价走势时，记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话：“我暂时还没有找到房价不继续上涨的理由。”果然，北京在随后几年内，房价真的一直在不停地上涨。
由此可见，租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然，就目前的情形而言，寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为，就现在的情况来看，需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，他们均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块，上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块，而广州的珠江新城板块也属于此类型。
在上海，另有一种较为独特的物业值得关注，即里弄房。据上海美联物业园分行营业经理宋吴曼介绍，目前位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎，带有庭院和晒台的一房月租金也可达到15000元左右，租金回报率可达5％。
第五招：充分挖掘“潜力股”
物业特点：房地产市场也有“潜力股”。对于“潜力股”型房产来说，应该在其尚未显露实力之前发现它，并提前“下注”，等到显山露水之时，其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现在新兴板块内，同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后，潜力发挥完毕，其上涨动力会调整至市场平均水平。
典型案例：上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区，在地铁一号线北延伸段动工前夕，西城区内的房价并未出现较大的变化。如在涨幅并不小的2003年，西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位，如康桥水都的售价基本保持在4500元／平方米的水平。但随着西城区开发速度加快，以及交通、商业等配套逐渐完善，板块内房价开始启动，目前已经达到11000元，平方米水平。
投资技巧：区域已具备发展潜力，虽然房价尚未启动，但如果其发展潜力被发掘出来，其后肯定会较大幅度地上涨。投资“潜力股”，其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法，即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资，投入量有多大，投入时间有多长，未来远景如何等，掌握这些信息之后，便能了解其潜力有多大。当然，建设完成之后，对于投资者来说则要考虑退出了。在缺乏后续资金的投入之后，潜力基本释放完毕。
第六招：“内秀”房产也是宝
物业特点：所谓“内秀”型房产，即小区内位置较好、房型不错的房子，即使是楼盘本身品质并不突出，但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是，小高层、高层的部分楼层并不适合。
典型案例：专家表示，在普通小区内，房型好、位置不错的房源售价一般要高一些。如在广州天河公园板块内，出自新世界东逸花园的二手房源，如果靠近噪杂的天府路，其挂牌价只有8500元／平方米左右，而部分靠近小区中央、南北通透的房源，挂牌价便达到10000元，平方米。
“住宅投资不能玩了!”日前，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。对此一位投资者这样感叹道：“认房又认贷，现在买房岂不都成了‘二套房’了，都要承担6.534％以上的利率成本，而且如果被算作‘三套房’还会被限贷，这住宅投资一点儿空间也没有了!”凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜表示，此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强，且覆盖面较大，80％以上有能力购房的购房者全部被政策覆盖，购房及贷款行为全部得到抑制。
打压!打压!打压!从今年年初开始，住宅市场遭遇了一轮又一轮的打压潮，而刚刚出台的二套房认房又认贷的政策，无疑堵住了市场的最后一点空间。这次的新“国十条”由国务院直接，级别高、力度大、措施严，政策密集程度和严厉程度空前。新政标志着房地产政策的完全转向，对近期房地产市场已经产生了显著影响，多数城市新房、二手房成交量持续下降，土地市场明显降温。除此之外，近来有关重庆、上海等地征收房产税的传闻也是不绝于耳。一旦开征，无疑将大大提高住房的持有成本。
近一段时间以来，随着一系列政策的出台，住宅市场的投资一下子由此前的火热跌落至了冰点，楼市的成交量也由此大幅下滑。然而与此同时，另一股热潮却在全国各地逐渐兴起――“弃宅从商”，这个词一下子成了近期的热点词汇。
弃宅从商成为热点
既然住宅投资受到了那么多的限制，而针对商业地产的政策却没有任何变化，那为什么不可以换个思路，把投资的重点转向以前表现非常低调的商业地产呢?据了解，在近期住宅市场呈现冷清和成交量低迷的同时，北京等地的商业地产却出现了全面回暖的迹象，包括山西资金、温州资金在内的各种资金绕开住宅市场，不断涌入写字楼和商铺。同样，据2l世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明介绍，延续4月咨询量骤涨趋势，5月客户咨询量较上月同期也约有15％左右的增幅。这些增多的客户，原多为住宅投资者，因担心调控新政落实及新税种推出，会导致其资产贬值及持有成本上升，便转而寻求写字楼投资途径。
中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示，此次调控无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产，因此从入市角度来说，商业地产是更加稳妥安全的选择。住宅以往是投资资金的主要出路，因为与商业地产相比，其收益不弱且风险更低，房贷新政让这两类产品的投资风险此消彼长。
商业地产潜力凸显
的确，与住宅同属房地产范畴的商业地产，长期以来备受冷落，而现在则事情来了个颠倒，其潜力一下子凸显出来。SOH0中国董事长潘石屹目前表示，和住宅价格相比，商业地产价值被低估了。
其实很长时间以来，商业地产都被种种因素困扰着，使其表现得非常低调。作为经营性的物业，不仅在交易过程中商业地产需缴纳一笔土地增值税，还需缴纳房产税，而且在贷款政策上也受到了诸多限制，首付50％，利率也达到了基准利率的1.1倍。反之，住宅却长期受到了政策的眷顾，不仅首付只要二至三成，而且在利率上还有优惠，并且各种税收也很少波及。而现在随着政策面翻天覆地的变化，住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。
在这种情况下，商业地产的种种优势便显现了出来，价格无疑首当其冲。不少业内人士认为，按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1，5倍到2倍，但是由于这两年住宅炒得比较高，相对价格上涨也比较高，便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元，这恰恰给商业和写字楼带来了投资契机。
戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，这将进一步加大商业地产的升值空间。仲量联行在近日的《中国新兴城市40强》报告中表示，今后十年里，二、三线城市将蕴含巨大商机。报告将重庆、南京、天津评为在办公楼市场最具发展潜力的城市，同时认为长沙、西安、温州、武汉在商铺市场最具长期发展前景。
而从另一方面来看，此前国家不断推出的刺激内需政策，也将进一步提升许多城市的商业活跃度，从而给当地的商业地产带来机会。另外，对通胀的预期也起到了推波助澜的作用，投资者对商业地产的价值正在重新判断，市场的资金流向正在加速转向。据高力国际最新数据显示，2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73％，平均租金环比上涨0.89％至每月每平方米人民币135.45元。与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加3倍多。
而不少地产大鳄的动向似乎进一步印证了市场的观点。有消息称，万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产，抄底涉及资本高达千亿元以上。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示，一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，也正积极设立人民币基金，以获得商业地产潜在的投资机会。显然，一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。
运用技巧把握机会
这是一个不可否认的事实，一场商业地产投资热潮即将触发，但与机遇并存的往往是更大的挑战。首先是政策环境。此前商业地产无论是持有还是租赁，像房产税等税收的征收一直都较为宽松。但随着商业地产市场未来热度的进一步提升，记者认为该类税种有从严征收的可能，像北京等地已出现了这样的传闻。
其次，商业地产投资和住宅有着很大的不同，记者在这里要提醒大家的是，并非所有的商业地产都值得投资。商业地产包含了两重属性，一个是商业，另一个是地产，商业经营的成败在其中起着关键作用。商业地产如果失去了流畅的商业运营，就只能用一文不值来形容。
房地产经营管理专业学生毕业后可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。
房地产经营管理专业的具体情况如下：
1、该专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等方面知识和技能，能在企、事业单位及政府部门从事房地产经营管理及科研的中高级人才。
2、该专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法。
（来源：文章屋网 ）
重庆市政府日前出台相关政策，下岗失业人员、征地农转非人员、退役士兵、应届高校毕业生、归国留学生创办创意小企业，3年内免收注册登记费、验照费、经济合同鉴证费、合同示范文本工本费、税务登记工本费等5项费用。
房地产中介吃差价被明令禁止
近日，建设部正式了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”。规则要求：“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”界内人士预测。伴随“吃差价”禁令的推进，整个中介行业大洗牌序幕即将拉开。
眼睛护理成为一种新职业
随着少年儿童中近视患者的日益增多，一种针对中小学生视力健康的保健按摩新行业应运而生。在江苏张家港市，视力健康工作室越来越多，进行眼部保健按摩的眼睛护理工作正成为一种新职业。
中央推动民间资本成风险创业投资主体
从2006年11月起，中央有关部门将相继出台系列配套政策，进一步推动民间资本成为风险创业投资主体。我国将为风险创业投资企业制定一个比较适度的税收优惠政策，主要包括实行投资收益税收减免或投资额按一定比例抵扣应纳所得税。
大学生创业可享“天使基金”
大学生开办企业可获5万-30万元支持，即使创业失败也无需赔偿损失。近日上海专门设立了大学生创业“天使基金”，将根据学生的申报计划，严格评估学生的创业项目，然后确定实际支持金额。这笔资金将以股权形式投入到学生创办的企业中，获利部分将成为创业者的利润，而一旦创业失败也无需学生还款。
北京提高蔬菜水产品市场准入门槛
北京市从2006年11月1日起提高蔬菜水产品市场准入门槛。进入北京市场交易的水产品必须提交水生动物疫病检测报告和产地证明，而进京蔬菜基地(单位)应为具有独立法人资格的经济实体或农民合作组织，并出具产地证明和检测报告。
巧克力行业新标开始实施
2006年12月1日起，巧克力行业开始执行新的行业标准。新标准规定，只有巧克力的主要成分――可可脂的含量超过95％的产品，才能标称为巧克力。凡是代可可脂添加量超过5％的产品，今后都不能直接标注为巧克力，而只能称为代可可脂巧克力或代可可脂巧克力制品，产品包装上也必须注明代可可脂含量。
我国动漫产业进入新一轮发展期
近日，财政部、科技部、文化部等10部门联合出台《关于推动我国动漫产业发展的若干意见》。提出加大投入力度，重点支持原创行为。推动形成成熟的动漫产业链的要求。目前，北京、上海、苏州等地已出台优惠政策，建立动漫产业基地，这标志着我国动漫产业正进入新一轮发展期。
关键词：工程项目 财务风险 控制
1、成本管理的风险控制与对策
成本管理的风险控制是房地产开发企业管理中的核心问题。要规避投资成本管理的风险开发商首先应明确投资成本的构成，要建立企业成本管理体系，特别是要制订企业《成本管理制度》，对各成本细项进行全程跟踪监控。房地产开发企业中投资成本的确定来源于项目可研报告中“投资总成本表”。单项投资成本是限额成本，是指导各单项资金流出的极限标竿。在预测各单项资金流出将突破极限标竿时企业应及时进行分析评估，建安工程成本控制与对策：建安工程成本是许多开发商在实际操作中最难以有效控制的科目。建安成本之所以难控制根本原因有两点：其一开发商未真正建立起成本管理体系，相应成本管理制度不建全。其二实施成本管理阻力巨大，强大的阻力来自于工程技术人员特别是技术管理人员。质量、工期、成本三要素中质量和工期目标是为大家所认可的，唯独成本目标在执行中有抗，性究其原因是未改变传统的思想观念、旧国企吃“大锅饭”思想依然严重，本位思想严重或有私心作祟，总认为实行成本管理限制了其管理权限，“无权”或“权少”了，说话不算数无威信。于是就以工作效率底、影响工程进度为由绕开或变相绕开甚至不执行成本管理制度，岂不知这样后果的代价是巨大的，“管理出效益”成为空谈。成本管理提倡全员管理，提倡团队精神，提倡严格按照成本管理制度规范化的活动。为此，工程成本管理应引起开发商的高度重视。提倡房地产开发企业对工程项目建立起“限额设计、倒逼成本”的指导思想。对频繁变更工程应重视“价值工程”的应用，应重视与建筑承包商的谈判技巧，对建筑承包商“低中标、勤签证、高结算” 技巧应有充分对策准备。这其中包括“施工合同”条款的研究和预防产生纠纷的措词。合同管理是许多开发商进行风险管理的“真空”地带。开发商要建立合同管理制度，要改变合同一人洽谈、一人签约的危险现象，技术经济人员、法律顾问应在合同洽谈初期介入进行有效的风险控制。
非工程成本中的销售费用控制，开发商应重点对广告成本费用和售楼部装饰费用进行监控。售楼部装饰内部招标管理，特别是要加强广告费用使用的管理，就目前社会情况广告界存在着巨大“黑洞”现象。要解决这个问题，开发商同样应着眼于管理制度的完善，将销售费用控制纳入成本管理体制中，是否遵守“游戏规则”才是决定管理成败于否的关键所在。
非工程成本中的管理费用和财务费用控制重点目标应是财务融资计划的管理，合理的融资计划应根据项目施工进度进行安排。为此，开发商应高度重视投资资金需求计划的安排，正确编制项目现金流量表决定了融资计划是否合理，同时亦体现出资金使用效率和经济性。成本管理成败主要是人的因素，只要开发商牢固树立成本管理思想，义无反顾推行成本管理制度，成本管理在投资管理中的风险是可以避免的。
2、公共关系的风险控制与对策
开发商与建筑承包商关系的风险控制对策主要是将此风险控制体系纳入成本管理制度中来防范风险。要注意施工单位的投标策略、施工中的索赔策略以及强化现场施工管理。特别是现场施工管理许多开发商认识不足，现场技术力量薄弱甚至于记录施工日志不完善，不善于运用管理技巧来规避“现场签证”带来被索赔的风险。开发商应重视工程技术人员的技术素质和品德素质，增强技术素质的提高，运用“优胜劣汰”原理强化管理。
开发商与购房者关系危机的风险控制同样是管理的问题。首先开发商应真正树立“顾客是上帝，信誉是生命”诚信经营的思想。建立IOS9000系列体系，严格按照IOS9000系列的指导思想进行规范经营。开发商控制与购房者关系风险重点应注意“购房协议书”“认购协议书”等条款的措词上。对协议条款应仔细斟酌，应避免与国家法律、法规相抵触的协议条款出现。要慎重处理如收取商品房预订（定）金、保证金等极易引起纠纷的活动。要树立品牌意识，不断加强公关人员、销售人员的素质培养特别是要彻底改变销售人员只会售房，不会看图、不会解释顾客提出的疑问。销售人员履行告知义务、恰当地解释和富有感染力的宣传是楼宇成功销售制胜的法宝，也是开发商规避公共风险最佳途径。
开发商与公共媒体关系危机的风险是完全可以避免的。开发商要善于和媒体交朋友，要真诚接受社会舆论的监督。开发商要懂得运用公共媒体这个平台，充分进行社会沟通、展示企业的风彩。开发商运用这个平台一方面展示了自己，也得到了社会的认同、认可，同时也为企业锁定自己的目标顾客，寻找到发展商机，为准确市场定位奠定了基础。许多成功的开发商都有这方面的体会。为此，开发商应十分重视与公共媒体的关系。有条件的开发商可以定期与媒体举办一些公众研讨活动，研讨内容可以涉及如：房地产发展趋势、建立绿色环保社区、住宅产业革命、住宅需求与发展等社会公众关心的主题，还可以与媒体举办专题的征文比赛、房地产知识竞赛等。开发商与公共媒体的良好合作关系是开发商规避与公共媒体关系风险的有效途径，同时也是开发商展示自我宣传企业形象最好选择，这种企业形象宣传效果是任何广告宣传无法比拟的。
3、控制策略
通过对上述风险控制的分析，我们可以看出房地产开发企业面临的风险是多方面的，并且风险的来源大多数是人为的原因。为此，房地产开发企业在重视风险控制的同时应注重建立合理的组织架构体系；建立企业战略发展规划；建立完善的管理制度；建立企业发展预测、预警机制；建立良好的协调和制约监督机制同时提高企业营销策划、规划设计、技术创新、工程管理能力。房地产开发企业是完全有能力规避风险、控制风险的。技术管理人员失误的风险。避免技术管理人员的失误风险管理者首先着重应对工程技术人员综合素质考察，专业技术水平、道德品质是关键，注重工作能力而不是学历。对于工程技术人员要专业明确、职责分明。要避免工程技术人员什么都管的管理弊病，特别是从事现场管理的工程技术人员应十分注重工程项目质量、进度和工程项目的时时监控，不宜分心关注如内部材料采购、施工议标、合同订立等问题。因为如内部材料采购、施工议标、合同订立等属操作性、政策性、专业极强且最容易产生纠纷、产生许多问题、最不易控制的敏感性项目。对于上述敏感性项目管理者应通过制定管理规则、发挥各专业优势互补以专题论证解决。为此，有条件的企业可以考虑组建“技术经济部”专业进行上述复杂项目及合同的管理。
参考文献：
正所谓只有买得好才能赚，在低迷期投资房产尤其要讲究“捡漏”技巧。周君诚来自江苏扬州，属龙，是一个不折不扣的“新上海人”，凭借自己高超的“拣房”技巧，在楼市中收获颇丰，早早成为“富裕一族”。周君诚有什么特别的“拣房”技巧呢?他自己总结说有两点，其一是善于捡漏，再就是善于发现物业的成长性。
隆冬季节里的一个下午，记者在上海市南京西路上的一家咖啡店内，与周君诚聊起了他的“拣房”经验。
靠炒房暴富
投资房产，能让人暴富，周君诚就是其中一位。三十出头的周君诚生活过得随心所欲，在两年前选择了休养生息，最近才复出开始创业。当然，他选择休息并非为了逃避什么，而只是真的想要好好休息一下，并为下一步发展蓄积力量。而且他已经积累了足够的修养资本，因为他靠投资房产，已经成为有钱人，资产过千万。
他目前手上还持有4套房产，打算长期持有。说来也很巧，这4套房产都是在2005年低迷期吃进的，而更让人有些不解的是，之前的周君诚是个不折不扣的“短炒王”，讲究资金的快进快出。那么，是什么让他放弃原来的投资方式，又是什么让他敢于在低迷时期买进物业并长期持有?
10年前，大学毕业之后的周君诚也跟大多数人一样，选择成为工薪一族，不过他进的是一家日资企业，因而有机会结识了一些日本朋友。经历过本土房价暴涨的日本人对上海楼市似乎有些先知先觉，在2003年初，有几个已经归国的日本友人委托他在上海投资房产，并一再强调要“短炒”，资金运转要快。
虽然以前没有投资房产的经验，但周君诚赶上了一个好时候，在此时入市，他不想赚钱都难。他的第一笔资金投在了闸北区中环线附近，买了两套房，两个多月之后出手，居然净赚40万元，他得到了20万元的提成。第一次不费吹灰之力就赚到这么多钱，这让他感到有些不可思议。自己辛辛苦苦上班一年也挣不到这么多，而投资房产，赚钱却如此省力!
周君诚真的赶上了一个好时候。在2003年、2004年两年时间里，上海房价大幅上涨，而卖家出售房产所需成本极小，仅需缴纳合同印花税等少量税费，约总房价的0.7％左右。即使算上1％的中介佣金，也不超过总房价的2％。此外，由于信贷政策的支持，房产流转相当顺畅，如转按揭让“按揭房”的买卖十分容易，无需提前还贷，卖家甚至能拿着买家支付的首付款再次投资。尝到了甜头的周君诚索性辞掉了工作，当起专职“炒房客”来。除了帮朋友投资之外，自己也凑了一大笔资金。在鼎盛时期，他平均每个月要买进、抛出两套房产。随着频繁地“炒作”，他手上的钱越来越多，两年后，他发现自己已经成为了“百万富翁”。
就在他依旧乐此不疲频繁“短炒”时，2005年3月份的地产宏观调控突然降临，让已经滚烫的楼市遽然降温。他在闵行区“热带风暴”水上乐园附近投资的3套房子，费尽九牛二虎之力也只能平价卖出，但是高额的税费还是让他亏了30多万元。
“难道房产已经没有投资机会了吗?”当时房地产市场突遭调控而陷入低迷状态，让他不得不认真思考这个问题。的确，政府不断出台各种政策，如取消转按揭，恢复征收房产营业税、二手房交易个税等等，都让二手房交易成本增加。而这个时候，他身边的一些投资客朋友，也纷纷选择离开。
是离开还是继续?周君诚一时间感到有些茫然。
捡漏是机会
如果在2005年初周君诚跟很多“炒房客”一样选择离开，那么他也只是与绝大多数“炒房客”一样，仅仅靠短线炒作赚了一些钱，而无法让自己真正变成一个有钱人。不过周君诚却选择留下，这个选择让他实现了财务自由。
是什么让他做出继续留下的选择呢?2005年4月，他接到一个房产经纪人朋友的电话，对方告诉他定西路上有一套新式里弄房，面积约90平方米左右，为二、三两层，对方开价150万元。周君诚马上意识到这是一个不错的机会，因为这样的报价要比市场平均水平低20％左右。于是他带上现金，看房之后马上付了定金。一个月之后，他又接到一楼房东的电话，称愿意将一楼也出售给他，他没有犹豫便“通吃”了下来，整幢楼共花了他230万元。
“我当时之所以还敢买房，主要是考虑这套房子的报价比市场价要低两成，即使日后房价还要下跌，低价买人也给我留下了回旋的空间。”他说。半年之后，又有中介公司的业务员给他打电话说，有个华侨愿意出资400万元购买他这套房产。一转手，除去各种税费，140多万元轻松“落袋”。
一次简单的“捡漏”让他意识到，在市场低迷期仍然有投资机会。此后，不断有房产经纪人给他提供一些低价房源信息，他根据自己的判断，有的放矢地吃进，无一失手。相反，在低迷期的适时投入，让他的财富随着房价的再次上涨而暴增。
持久战是关键
“楼市随时都能碰到‘捡漏’的机会，但要找到‘捡漏’的机会则要费点心思。”周君诚说。在谈到如何才能“捡漏”时，他表示要主动找机会，这样才能得到更多的机会。
楼市哪来那么多“捡漏”机会呢?周君诚并没有马上回答记者的问题，而是指着马莎百货(Marks＆Spencer)对面的一幢旧楼房反问道：“你说这里的二手房该值多少钱?”记者还没来得及回答，他马上又接着说：“你可能觉得他值35000元／平方米，但也许有人会以30000元／平方米的价格将其挂牌出售。这是因为价格的高低对每个人来说，感受并不相同。”在他看来，置业时间、方式以及售出物业的目的等，都会造成卖家对房价的定位与市场平均水平产生偏差，如有些卖家置业时所花费的成本很小，或者因为急用资金，因此即使以稍低于市场价格出售，对他们来说并不是亏本的买卖。
是不是这个人的运气总是那么好?周君诚表示并非如此。之所以能找到那么多的便宜房，他有自己的一套方法。总结起来有三个方面的内容：其一是努力让自己做一个专业人士。他让自己变得真正懂行，懂市场。“如果自己不懂行，就是机会来了可能不见得会意识到。”他说。其二是建立自己的关系网。最有用的关系网当然是与众多房产经纪人交朋友，让他们来帮助自己发现便宜房。虽然当时社会上对房产中介普遍不存好感，认为他们会“吃差价”、做阴阳合同欺上家瞒下家、故意侵吞“意向金”等，但是周君诚的经纪人朋友却遍布上海，他们源源不断地给他提供一些市场信息，有些则转化成为投资收益。其三就是甄别信息真伪。他一般会直接跟卖家交流，从他们自己的嘴中找到答案。对于急需资金、出国等情形，他会毫不犹豫出手，“这样的机会不用怀疑，而且稍纵即逝，因此下手要快。”他如是说。
周君诚对市场有“第六感”，也就是所谓的直觉。2005年夏天，他注意到市场上观望气氛浓厚，炒家似乎要“出逃”，于是来到联洋社区几家大型中介公司门店里留下了自己的手机号码。半个月后，有一家中介公司的业务员告诉他，有一套楼层很好的三房，房主愿意以低于市场价20％左右急抛，他出手接盘，两年后，这套房子便涨了两倍。捡漏机会虽多，但要学会跟踪，因此如果不长期关注市场，很难做到成功捡漏。周君诚对上海各个板块的房价都很了解，更重要的是对房价的变化也了如指掌，因此有捡漏的机会当然不会轻易错过。
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