【关键词】小产权房 买卖合同 合同效力
一、小产权房买卖合同效力的争议
小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。
认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。
认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。
二、小产权房买卖合同效力争议的分析
我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。
三、对小产权房买卖合同效力认定的方法
小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。
我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。
四、结语
国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。
参考文献
[1]张娜.“小产权房”引发的土地制度思考[J].合作经济与科技，2011，（18）.
网上拍卖又称网上竞拍，是指商品所有者或某些权益所有人利用互联网通讯传输技术，有偿或无偿使用网络供应商或拍卖网站（通称网络服务提供者）提供的互联网技术平台，展示所有产品或所具有的使用权益，通过不断变换的标价，向网上竞买人（包括自然人和法人）销售产品或有偿转让权益，竞买人通过上网竞买，购买商品或某些权益的一种商业贸易形式。网上拍卖的通常做法是，由网络提供商为商品所有者或权益所有人（通常称商品供应商）在网络中提供一个技术平台，以便供应商能够在该技术平台上标明和出售相关商品。商品竞买人通过上网，进入到供应商所使用的技术平台，解读平台上有关商品的情况介绍后，进入其有兴趣购买商品的网上虚拟拍卖场，在网页上不断变动的商品标价中，点击该商品，标价即停止跳动，竞买人即以点击商品时的价格，确定并传输了对该商品的购买信息。供应商通过网络收到竞买人购买信息后，在商品所在技术平台所标明的承诺期限内，将商品送到竞买人手中，竞买人按网上点击商品时确定的价格支付货款，该项网上拍卖交易即告完成。在网上拍卖中，商品供应商一般是按与网络供应商（网络平台提供者）、拍卖网站事先达成的协议或约定，支付网络或网络平台使用费。
在网上拍卖中，商品竞价形式根据价格变化方式的不同分为直接竞价和自动竞价两种。直接竞价是竞买人直接输入一个高于现有标价的价格以表示其购买商品的意向，能否按竞买人确定的价格买人商品，要看在商品供应商规定的期限内有无其他竞买人输入更高的竞价，一旦有其他竞买人输入更高的竞买价，原竞买人输入的叫价即自动失效而不能购人商品。自动竞价是网络提供商在网络系统中按商品供应商要求，自动将竞价以一定的幅度不断提高，竞买人按拍卖技术平台或拍卖网站当时确定的叫价，输入竞买价并传输至商品供应商，即可完成竞拍，购买所拍商品。
从上述交易形式可以看出，网上拍卖必须有商品供应商、网络提供商和商品竞买人三方当事人共同参与，才能构成一个完整、有效的网上拍卖交易活动。
二、网上拍卖的法律性质
网上拍卖在三方当事人的共同参与中，相应地形成了三个法律关系。从网上拍卖成交过程来看，第一是商品供应商与网络提供商之间的法律关系；第二是网络提供商与商品竞买人之间的法律关系；第三是商品竞买人与商品供应商之间的法律关系。网上拍卖是上述三个法律关系呈三角形交互运行的结果，并在网络虚拟世界交互运行中得巳完成。
网上拍卖三方当事人之间形成的三个法律关系构成了完整的网上拍卖交易。在这三个法律关系中，由于当事人身份属性不同，相互之间相应地构成不同属性的法律关系。在网上拍卖中，拍卖网页是网上拍卖交易产生和形成的连接点，网络供应商或拍卖网站一般都在拍卖网页展示和标明拍卖商品的同时，内容为“本网站仅提供网上交易场所，不承诺对出售商品或竞买人标价进行检查或验证，交易物品和交易行为的可信度需由你自己或请专家鉴别。如出现纠纷，请直接与对方联系，违反法律而出现的后果，本网站概不负责”的郑重声明。声明的意思表示内容概括起来有三点，即网络提供商只是在网上提供一个商品买卖的交易场所；一切商品质量、交易行为、交易后果及因此而致的违约或违法均与网络提供商无关；由供应商与竞买人自己解决或承担法律责任。
上述“声明”系出现在网上拍卖网页首页，商品供应商要将商品在网上拍卖，须经双方协议认可网络提供商的声明内容。网上竞买人上网竞拍，首先也必须阅读或点击“郑重声明”，方可进入拍卖网页或拍卖网站。由此，商品供应商和网上竞买人意味着通过他们的行为，在开始拍卖交易前认可了网络提供商的“郑重声明”内容。
可以看出，也正如网络提供商所声明的，网络提供商仅提供拍卖网站或网页作为网上交易场所，并不参与或实施网上商品拍卖交易的任何行为，也不承担网上拍卖交易的任何法律后果。因而，网络提供商只是网上拍卖交易场所的提供者而不是网上拍卖交易的主持者或参与者。网上拍卖是商品供应商与网上竞买人借助网络虚拟世界，通过网络提供商提供的技术平台，运用互联网通讯传输技术进行的商品买卖交易。它与传统的拍卖具有显著的区别。故有学者认为，“网上拍卖跟传统意义上的拍卖活动确实存在一段相当大的距离”。根据网上拍卖在计算机互联网中运行的一般条件和要求及网络供应商的“郑重声明”内容，网上拍卖三方当事人之间形成了以下不同性质的民事法律关系。其中，网络提供商或拍卖网站是向商品供应商提供网络技术平台，由其在技术平台上展示和标明其出售商品或使用权益的价格，接受网上竞买人的竞价购买。因而，商品供应商与网络提供商或拍卖网站之间形成的是网络平台有偿或无偿使用的民事法律关系，而不应当认为是委托关系[2].因为网络提供商或拍卖网站并未接受商品供应商授予网上拍卖交易行为的任何权限，没有义务按《民法通则》委托的有关权限和规定承担商品供应商在网上拍卖交易行为中的任何民事责任。与此相类似的是，网上竞买人作为网民，与网络提供商或拍卖网站之间形成的亦是有偿或无偿使用网络技术平台的民事法律关系。竞买人在该法律关系中，通过使用网络拍卖技术平台或拍卖网站网页，竞买商品供应商在其中展示、标价出售的商品或某些权益，并通过拍卖网站或拍卖技术平台这个“网上交易场所”与商品供应商之间建立了商品买卖的民事法律关系。
三、网上拍卖的法律后果
网上拍卖作为供应商与竞买人之间建立的商品买卖合同关系，根据网上拍卖的法律特征，存在以下法律后果：
（一）网上拍卖合同的效力问题网上拍卖系商品供应商在网络拍卖技术平台展示和标明出售商品的价格，由网上竞买人点击拍卖商品而达成的商品买卖合同，电子数据及其交换是这种合同的表现形式。在网上拍卖中，由于供应商已在拍卖技术平台明确展示和标明了出售商品的价格，且一旦竞买人点击拍品、输入竞买价，即达成拍卖交易内容，供应商即在承诺的期限内交付拍品。因此，依据《合同法》第14条的规定，只要供应商在拍卖技术平台展示和标明出售商品的内容和价格具体确定，即构成了签订网上拍卖合同的要约[3].网上竞买人如按供应商要约内容要求点击拍品、输入竞买价并传输至供应商即为签订网上拍卖合同的承诺，只要双方均具有签订民事合同的主体资格，即受这种网上电子数据及其交换作为表现形式的电子合同的约束，并以此作为履行双方商品买卖的合同依据。一旦出现纠纷，应依据《民法通则》、《合同法》等法律法规中有关合同责任的规定，认定、处理双方的纠纷争议。
网上拍卖合同的订立须具备上述形式要件，才能形成有效的网上拍卖合同。在网上拍卖合同签订及履行过程中，还可能出现以下情况：1.网上拍卖合同订立的主体不具备相应的民事权利能力或民事行为能力。如未成年人上网实施竞买行为而订立的网上拍卖合同，应当认定为无效合同而不受法律保护。但是，如果供应商在交付拍品时，未成年人的法定人通过行为追认了未成年人的网上竞买行为，则网上拍卖合同有效并转由该法定人承担合同项下的民事权利义务。2.网上拍卖的标的物是法律规定的禁止流通物或限制流通物。由于网上拍卖不需
要专门公告和专业拍卖企业和拍卖师主持，而且也缺乏相应的法律监督，实践中可能有禁止或限制流通物出现在网上拍卖交易中，如国家重点保护文物等。对此类拍卖行为，由于违反禁止性法律规定，不但因无效而不予法律保护，相反当事人还应当承担相应的民事责任甚至是刑事责任。
（二）网上拍卖的违约责任及承担网上拍卖作为商品买卖合同，在履行中即可能出现商品供应商的单方违约，如供应商未按承诺的期限交付拍品；又可能出现商品竞买人的单方违约，如拒绝支付拍晶货款；也可能出现双方当事人均违反合同约定的情况。特别是由于网上拍卖交易合同是在虚拟的网络世界成立，有关产品质量问题的约定，客观上不如现实世界商品买卖交易当事人之间的合同约定具体、详尽和严密，因而交易容易引起商品质量争议。
网上拍卖合同的签订、履行中带来的违约责任、产品质量问题争议及责任的承担，属商品买卖合同争议范畴，应当也必须适用我国《民法通则》、《合同法》、《产品质量法》以及相关法律规定进行认定和处理。具体来说，如供应商或竞买人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，对方当事人有权要求其继续履行拍卖合同。如供应商和竞买人双方均构成违约，应根据他们在合同中的约定或法律规定，分别承担相应的违约责任；如给对方造成经济损失，应当赔偿相应的经济损失。如双方均有经济损失，应根据自身过错责任的大小，自行承担相应的经济损失。对于拍品的质量问题，竞买人如作为消费者，也可以选择《产品质量法》和《消费者权益保护法》进行法律救济。但是，由于竞买人系选择竞买的方式购买商品，竞买人就有关拍品的网上买人价与现实中相关商品差价问题提出主张的，应认定竞买人通过网上竞买行为已认可了拍品的相应价格，而对该主张不予支持。
（三）网上拍卖中网络提供商的违约问题在网上拍卖中，可能出现因网络提供商的不当行为而致拍卖合同的签订、履行发生争议。如网络提供商在网络技术平台中刊载的拍卖信息内容与供应商提供的拍卖信息内容有差异，致使供应商、竞买人达成拍卖合同后发生争议。如供应商、竞买人一方或双方确因重大误解而订立网上拍卖合同，双方当事人可经协商或申请仲裁或通过诉讼程序撤销拍卖合同。同时，商品供应商可依据与网络提供商的网络平台使用协议或约定，要求网络提供商承担相应的法律责任；竞买人也可以依据与网络或网站提供商的网络使用协议，要求网络提供商承担相应的法律责任。
（四）网上拍卖中的诈骗犯罪问题网上拍卖交易中，可能发生借助互联网拍卖方式进行的经济诈骗犯罪活动。如“供应商”并没有其展示出售的物品或“竞买人”并没有竞购拍品的经济能力，却事先单方或双方共同预谋实施网上拍卖行为，在收到货款或拍品后，逃之天天。对此，有观点认为，网络提供商由于是接受“供应商”或“竞买人”的委托而举办拍卖活动，应承担这类所谓的供应商或竞买人网上拍卖诈骗活动的民事连带赔偿责任。对此，我们认为，网络提供商只是提供网上拍卖的交易场所，并不是“供应商”或“竞买人”一方或双方的委托人，且事先已声明有关拍卖交易出现的后果概不负责，网上拍卖交易的供应商、竞买人也事先认可声明内容。在目前网络交易法规不健全的情况下，要求网络提供商承担网上拍卖诈骗犯罪活动的民事连带赔偿责任因无事实和法律依据而有失偏颇，笔者认为应当由诈骗犯罪嫌疑人根据其犯罪行为的危害程度及后果，承担相应的刑事责任和民事赔偿责任。
四、网上拍卖纠纷的管辖
通过互联网进行的网络经济交易刚刚起步，有关网络纠纷司法管辖问题的规定和司法解释又少，理论研究也不是很充分。对于网络民商事纠纷的管辖，当前国际上通行两种有代表性的观点，即网络独立领域司法管辖和属人范围司法管辖。前者认为，网络空间没有地域界限，上、下载传输的信息很难确定最初来源；因而不能根据地域界限确定管辖问题，进行属人属地管辖；应将网络空间作为独立领域进行司法管辖规范；后者观点相反，认为网络民商事行为仅借助互联网传输工具达成交易，交易最终完成是在现实世界，争议纠纷的最终解决也是在现实中而不是在网络中。网络纠纷的司法管辖不能脱离现实世界的法律规定，更不能摒弃对法律传统的承继而另起炉灶。我们赞同后一种观点。
根据我国司法管辖原则，合同纠纷的管辖由被告住所地、合同履行地或者合同签订地法院管辖。网上拍卖属于买卖合同，发生的纠纷适用我国法律规定的合同纠纷的管辖原则，一旦发生网上拍卖合同纠纷，上述三地的人民法院对纠纷均有司法管辖权。具体分述如下：
（一）关于被告住所地可依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第4条“公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人的住所地是指法人的主要营业地或者主要办事机构所在地”的意见确定。公民有经常居住地的，可依据最高人民法院上述《意见》第5条的规定，进行认定和确定管辖范围。
（二）关于合同履行地合同纠纷是依据当事人的合同约定或交付合同标的的方式或交付标的相关运输费用的承担来确定。网上拍卖有其特殊性，拍卖网页一般都有标明拍卖标的交付方式和交付地点的要约内容，竞买人参与竞买，意味着认可了供应商在网页中承诺的拍品交付方式和交付地点，只要供应商的承诺不违反法律禁止性规定，应根据该要约承诺的内容，确定拍卖合同的履行地。具体来说，如供应商是承诺送货上门的，竞买人的住所地为交付拍品的合同履行地；如供应商是要求竞买人至供应商住所地或营业地领取拍品的，则供应商的住所地或营业地为合同履行地。
（三）关于合同签订地根据网上拍卖合同电子数据交换传输特征，竞买信息只有通过网络提供商或拍卖网站提供的网络连接线路和设备传输至供应商，才能形成对网上拍卖的承诺，拍卖方能成交的特点。网上拍卖中，拍品出售方接收电子数据竞买信息存在两种方式：一种系供应商用自己的电子终端系统接收电子数据竞买信息并依据接收的信息内容发送拍品，在此情况下，依据《合同法》第16条第2款“采用数据电文形式订立合同的，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间”，第25条“承诺生效时合同成立”及第34条第2款“采取数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点”之规定，应认定供应商接受有效网上竞买信息的电子终端系统所在地为网上拍卖合同签订地。第二种是某些供应商或自然人没有自己的终端系统，依靠网络提供商或拍卖网站的电子终端系统接收竞买信息，此种情况，依据《合同法》第16条第2款、第25条及第34条第2款规定，网络提供商或拍卖网站收到有效竞买信息的电子终端系统所在地为网上拍卖合同签订地。
（四）关于当事人的约定管辖网上拍卖纠纷双方当事人如协议约定纠纷管辖法院，可依据当事人的约定进行司法管辖。但如果当事人关于纠纷管辖的约定不明，或约定的诉讼管辖内容，违反《民事诉讼法》规定归于无效的，应当依据我国《民事诉讼法》级别管辖、地域管辖的强制性规定和《合同法》及其司法解释的相关规定确定纠纷的管辖法院。
（五）关于网上拍卖纠纷的涉外管辖网上拍卖涉外纠纷，指网上拍卖的一方或双方当事人为外国人、无国籍人、外国企业或组织，或合同的履行地、签订地在我国境内，我国人民法院有司法管辖权的纠纷案件。我国《民事诉讼法》有涉外民事诉讼的特别规定，受理涉外网上拍卖纠纷应适用我国《民事诉讼法》第243条的规定，即网上拍卖合同签订地、履行地、诉讼标的物、可供扣押财产在我国境内或拍卖一方当事人在我国设有代表机构或有住所的，我国人民法院对案件有管辖权。在我国已加人世界贸易组织的情况下，受理涉外网上拍卖纠纷，特别需要注意与世贸组织的相关规则相符合。对于我国已缔结或加入的相关国际条约，应依照《民事诉讼法》第238条之规定，优先适用国际条约确定对涉外网上拍卖纠纷案件的受理和审判。
参考文献：
[1]郭卫华等：《网络中的法律问题及其对策》，法律出版社2001年1月第1版，第372页。
关键词：优先购买权 形成权
引
言
房屋承租人优先购买权制度在我国的民事法律、法规中早就有明确规定了，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。1986年《民法通则》颁布，1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。鉴于上世纪八十年代末、九十年代初，我国城市公有房屋制度改革，大量公有房屋被出售，1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权”。后全国人大正式立法，将房屋承租人的优先购买权提高到基本法的高度，1999年《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”等，从而形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。
所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买核标的物的权利。很明显，从定义中我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。所谓同等条件，我们可以从以下几个方而来理解：
第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。
第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不得行使优先购买权。
第三，付款时间同等。例如，出租人要求十日内付清房款，承租人只有在十日内付款才能优于第三人享有优先购买权。
第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。
这里值得注意的是，出租人出卖房屋所要求的各个条件一旦确定，并发出要约，承私人在接受所有条件之后作出承诺，那么该买卖合同就成立了，出租人就必须将房屋出卖给承租人，履行他们之间形成的房屋买卖合同，不能为了限制承租人行使优先购买权而再次随意变更原来的条件，否则就构成违约，要承担法律责任。即使第三人出更高、更好的条件，也不能起到任何作用，不能发生任何法律效力，不能损害承租人的优先购买权而将房屋出卖给第三人，否则该买卖合同就会被确认为无效，这就是优先购买权的巨大作用，也是优先购买权的本质和意义所在。
一、出租人优先购买权的法律特征
（一）优先购买权是一种法定的民事权利。
优先购买权是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利，具有法定性，是法定先买权的一种。它不是基于租赁双方当事人的意思自治协议而产生，也不能由双方当事人事先协商而取消。
（二）优先购买权是一种形成权。
在德国，通说认为是一种附条件的形成权。学者王泽鉴认为，“优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺，惟此项形成权附有停止条件，须义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。”优先购买权是权利人单方面的权利，不必征得相对人的同意，是因承租人一方的行为即能引起某种民事权利发生、变更或消灭的权利。形成权只须依权利人自己一方的行为，即可发生法律上的一定效果，使他人与他人的法律关系发生变动，而无须征得义务人（出租人、第三人）的同意。即，承租人一旦行使优先购买权，便形成与出租人之间的房屋买卖合同关系，产生房屋买卖合同的法律关系；同时引起第三人与出卖人（出租人）之间的房屋买卖合同无效，导致其房屋买卖合同法律关系的消灭。
（三）优先购买权是一种限制权。
相对于出租人来说，承租人的优先购买权是对其行使所有权的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人则只能将租赁物出卖给承租人，而不得出卖给第三人，承租人从而实现自己的权利目的。
（四）优先购买权是一种准物权、对抗权。
依台湾地区民法，承租人的优先购买权指的是土地（基地）的承租人，该优先购买权具有准物权的效力。“其未通知者，该物权转移契约对承租人即不生效力，如已登记，优先购买权人得请求涂销登记，并要求出卖人履行转移标的物所有权之义务。”优先购买权具有物权性质，是一种准物权，这与由当事人自由设定的合同债权是不同的。根据债权的相对性原则，债权不得对抗第三人，而承租人的优先购买权则可以对抗第三人，可以导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同关系无效，所以它又是一种对抗权。优先权人可依其与所有权人之间所形成的房屋买卖合同，不受任何第三人而直接取得所有权。我们认同最高人民法院副院长唐德华《关于民事审判式作形势与任务》中关于“优先购买权其结果应是取得所有权”的观点。
（五）优先购买权在出租人没有出声租赁房屋的意思之前是一种期待权，此后是一种既得权。
优先购买权在出租人没有出卖租赁房屋之前，是依附于房屋租赁合同的，是一种期待权。而在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定将租赁物出卖给第三人时，承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效，并期以同等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系，优先购买房屋，是一种既得权。
二、依法保护房屋承租人优先购买权的制度价值
（一）符合我国的传统文化。
我国财产所有权方面的先买权制度，可以追溯到封建礼会。比如宋朝《刑统》记载：应典卖倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问亲邻。这种传统的先买权制度，对维护社会秩序起着长期的积极作用，是一种习惯沉淀。
（二）社会秩序价值。
房屋租赁合同签定后，承租人基于占有使用房屋的需要，往往进行装修等大量投资，也形成了诸如生产、生活中许多方面的特定联系。因此，当出租人要出卖房屋时理应首先满足承租人购买的特殊需要，对于方便人们的生产、生活和建立正常的买卖流通关系及维护社会秩序的稳定，具有重大意义。
（三）社会效率价值。
保障财产所有权各种职能的统一，使标的物所有权和使用权集于一人，让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权，比由第三人取得所有权社会效率价值更高。
（四）我国现阶段社会经济生活的客观需要。
通常情况下，承租人租房是为了自己居住、生活使用，租赁房屋的所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出租和出卖房屋，仅仅是为了获得财产上有的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。
三、房屋承租人优先购买权的法律效力
（一）立法本意上的法律效力。
作者认为，立法目的既然是要保障权利人此项权利的实现，保障权利人优先取得标的物的所有权，那么司法实践过程中就应当采取便于操作的立法来保证该权利的实现。问题是，权利人主张该权利，法院不应当仅仅确认出卖人与第三人的合同无效，仅仅确认权利人具有优先购买权，而应当同时确认承租人同等条件下与出卖人之间形成的合同成立，优于第三人向出卖人交付价款并取得标的物的所有权，依法判令出卖人履行合同义务，积极与买受人（承租人）履行房屋买卖之法定义务。
（二）优先购买权的三项主要效力。
我们认为，优先购买权具有三项主要法律效力。一是能形成买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；二是合同的权利能优先他人实现，这是“优先”应有的意义；三是能实际取得物权，这是“权利蕴涵利益”原则的最直接体现。否则，前述所有法律条文都成了一纸空文，失去了其法律意义。这三种主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。所谓形成效力，即权利人可依单方意思表示促使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及相应请求权，而相对人则受到约束，必须容忍和接受此法律结果。优先购买权的形成效力还表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，承租人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，而无须与出卖人协商一致。所谓优先效力，一是优先购买权不是一般的合同债权性质，前已论及它同时具有物权的性质，按照物权优于债权的原则，承租人的物权性质的优先购买权优于第三人与出卖人合同之债的债权；二是即便亦作合同债权论，因按优先购买权的法律规定，房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同具有的债权，和第三人与出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其合同债务。追及效力主要体现在，如果出卖人基于与第三人之间的买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权人可以主张出卖人与第三人之间物权变动行为无效，使物权回复到行使优先购买权的房屋承租人手中，并由审判或仲裁机关裁判视为出租人已将该房屋出卖于承租人。综上所述，可以看出，优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力，是可以有效的实现法律上关于优先购买权的规范意旨的，承租人的优先购买权是能够实现而且应当实现的。
四、司法实践中需要解决的主要
（一）判决条款的充实和具体化。
承租人向出卖人主张优先购买权，是行使权利的行为；向法院提起诉讼，是要求法院以国家强制力保障其权利的实现。司法实践中，有的法院只判决宣布出租人与第三人签订的合同无效，只判决确认出租人只有优先购买权，而不判决出租人与承租人之间形成房屋买卖合同关系，也不判令双方履行已经成立的房屋买卖合同，往往导致判决无法执行，造成承租人的优先购买权得不到法律保护和实现。对此，作者认为，承租人的诉讼请求既有事实根据又有法律依据，法院事实上也判决确认了第三人与出卖人之间房屋买卖合同的违法无效，也确认了承租人具有优先购买权，就应当确认优先购买权可以基于出租人与第三人签订合同的事实，从而确认承私人与出卖人之间的房屋买卖合同成立，继而做出履行合同义务的判决。即，充实判决，将国家强制力保障承租人的优先购买权具体化。
（二）增加判决可供执行的条款内容。
承租人向法院起诉，要求出卖人履行依法定优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权，对这项诉讼请求，法院应当首先做出确认之诉的处理。换句话说，法院不但要确认承租人具有优先购买权，而且要确认承租人与出卖人履行转移合同标的物的给付义务，继而做出给付之诉的判决，以便于法院能够强制执行，维护法定权利和法院判决的严肃性。
至此，笔者认为，前述法律规定的承租人的优先购买权是山法律明文规定的，它无须法院判决确认承租人即依法具有，关键是如何保护和保证承租人此项权利的实现。如果法院判决书仅仅宣告承租人具有这项权利，不进一步确认承租人因行使该项权利而与出租人在同等条件下依法成立的房屋买卖合同关系，不判决出租人履行合同义务，无疑等同于是对法律条文的转发和照本宣科，而不是对个案的实体自判，事实上亦就失去了法院判决的司法意义，这是其一。其二，最高法院司法解释规定的各级人民法院要对承租人优先购买权“予以保护”，其意旨绝不是只让各级法院仅仅照搬出租人与第三人所签合同无效、承租人有优先购买权的法律条文，而是要求各级法院采取具体的措施和，有效的“予以保护”。至于有人认为，法律条文上只说了“宣告该买卖无效”“承租人有优先购买权”，只规定了“予以保护”而没有规定怎么保护，地方法院没法给予具体保护的观点，是不可取的。
结 束 语
房屋优先购买权的保护，不可避免地要涉及到对其权利性质、效力的，因为不同的权利性质和效力，法律对其保护方式及当事人的救济途径也是不同的。法定的承租人的优先购买权的三项主要法律效力，即形成效力、优先效力和追及效力，可以看出它既是形成权又是准物权。出卖人与第三人成立买卖合同时，优先购买权人即可凭自己单方意思表示依同等条件与出卖人形成买卖合同关系，即形成权；承租人有权依据法定的优先购买权要求优先实现形成合同之债，从而取得物权，即准物权。只要有证据证明出租人出卖租赁物，并且确定了具体价格，承租人的优先购买权就要受到法律保护。法院保护承租人的优先购买权时，应当将法律规定的抽象权利在个案中具体化，借以确保优先购买权人的权利得以实现。法院在处理优先购买权案件中，把握同等条件下优先权人与出卖人依形成权形成的买卖合同是关键，合同确定了，查明了合同当事人应当履行的义务，进而作出依法履行的判决，承租人的优先购买权才能真正的得到保障。否则，所有的法律条文都将成为空话，所有的法院判决书都将成为法律“白条”，废纸一张。
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一、论文类
［1］安静。房屋承租人的优先购买权应如何保护[J]，载《公尺朽法》 2005(3)
［2］叶知年。对不动产先买权若干问题探讨［J］，载《福建大学学报》 1998(3)
二、著作类
［1］何志。物权法判解研究与适用［M］。 人民法院出版社 2004年版
［2］李大伟，江学平。 房地产法典型案例［M］。 人民大学出版社2003年版
论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
[论文摘要]优先购买权又称先买权，是民商法中一项重要的制度，其作用在经济飞速发展的今天日益凸显，而我国对优先购买权制度的规定相对较少。文章重点探究如何界定优先购买权的法律性质，归纳优先购买权的形式要件，总结优先购买权的法律顺位，探究优先购买权的法律救济问题，以期完善我国优先购买权制度，促进社会经济发展。
[论文关键词]优先购买权 法律性质 行使要件 法律顺位 法律救济
民法中的优先购买权制度是一项有着悠久历史的民事法律制度。无论是在中国古代还是在外国都有各种各样的优先购买权。这些优先购买权着眼于社会经济发展和社会善良风俗，具有深厚的社会基础，成为一项在人们心里具有相当法理依据和独特价值的法律制度。随着社会经济的发展和社会风俗的变迁，优先购买权制度也日臻完善，但是其中仍然有很多问题存在争议，比如优先购买权的性质问题以及优先购买权的行使要件问题等都亟待我们去探讨和研究，以便更好地完善优先购买权制度，更好地服务社会经济生活。
一、优先购买权法律性质的界定
（一）优先购买权性质问题的实质
优先购买权的性质是优先购买权问题中比较复杂的一个问题，学者们各执一词，没有统一的意见。对于优先购买权性质的研究有利于我们更深刻理解优先购买权，所以我们有必要进一步探究优先购买权的性质。
所谓性质，就是一事物区别于他事物的本质属性，是事物的一般性与特殊性的辩证统一。对于性质的研究往往需要确定一个参照物，比如对人的性质的研究是相对于其他不同的事物有不同的性质。优先购买权的性质也需要一个界定的范围。对于优先购买权来说，应该是将优先购买权归入到一定的类别之中，然后再从优先购买权的自身为出发点，明确优先购买权的概念、特征和实践表现，进而明确优先购买权的性质。
因此，对于优先购买权的性质问题研究的前提是将优先购买权归入到什么类型的权利之中。确定优先购买权的类型归类之后，才能结合优先购买权的本身进行自身的性质研究。
（二）优先购买权性质的学说争议
对于其性质的界定历来众说纷纭，主要集中为以下集中观点：
1.期待权说。该说认为标的物所有权人（即共有人、出租人等）未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。通说认为期待权乃指具备权利成立之部分要件，但尚未具备全部要件的权利状态，与既得权（成立要件全部具备的权利）相对称。据此看来，优先购买权在出卖人出卖标的物之前仅仅是建立了基础法律关系并没有取得优先购买权的部分要件。所以期待权说是不成立的。
2.形成权（附条件形成权）说。该说认为优先购买权无论为法定或约定，性质上皆属形成权，即优先购买权人得依一方的意思表示，形成以义务人和第三人买卖合同同样条件为内容的合同，无须义务人（所有权人或出卖人）的承诺，不过此项权利附停止条件，须待义务人出卖标的物与第三人时，才能行使。所谓形成权是指基于当事人一方之意思，可以使现已成立之法律关系发生变化之权利。形成权之主要功能，在于权利人得依其单方之意思表示，使已成立之法律关系之效力发生、变更或消灭。对于优先购买权来说，优先购买人不能单方面就决定出卖标的物的归属，只是拥有一项在出卖人出卖其标的物时请求出卖人优先与自己定立合同的请求权，因此并不属于形成权。
3.物权或债权说。该说认为优先购买权依其能否对抗第三人可分为物权性和债权性优先购买权，无论法定或者约定优先购买权都具有这两种性质不同的优先购买权。有三种不同的观点：第一种观点认为，优先购买权具有债权的效力。因为优先购买权附随于买卖关系，法律设定这种权利，只是对出卖人所附加的义务，应视为买卖关系的组成部分，其本质是债权；第二种观点认为，优先购买权具有物权的效力。因为优先购买权具有法定性，发生对抗第三人的效力；第三种观点认为，优先购买权因其种类的不同，其性质各异。我国学者之通说为，从优先购买权产生的基础关系决定其性质，即基础关系为物权关系的，优先购买权具有物权性。基础关系是债权关系的，优先购买权具有债权性。如共有人优先购买权为物权性权利，承租人优先购买权为债权性权利。其理由是：共有人优先购买权是基于共有关系而产生，承租人优先购买权是基于租赁合同这一债权关系而产生。优先购买权的性质取决于其基础关系的性质。 笔者认为优先购买权只是优先购买人在出卖人出卖标的物时拥有请求出卖人优先与自己缔约的请求权，并不能具有物权的支配效力，不能简单地归入物权之中。同时，我们也应注意到优先购买权中优先购买人是优先于其他购买人的，这一点与债权的平等性是相违背的，所以也不能将优先购买权简单地看为债权。
综上，笔者认为优先购买权不是期待权也不是形成权。对于物权与债权的争论来说，我国的通说是比较合理的：区分优先购买权的性质应该看它的基础法律关系是什么之后再具体确定。
二、优先购买权的行使要件
法律设定优先购买权不仅是对优先购买权人的保护，而且也是对出卖人权利的一种限制，但这种限制不能以损害出卖人的利益为代价。因此，优先购买权的行使也必须受到相应的限制，这种限制体现在优先购买权人行使权利时必须符合必要的条件。
（一）优先购买权的实质要件
所谓优先购买权的实质要件是指优先购买权只能在同等条件下才能行使。这里所谓的同等条件是指先买权人购买出卖人的财产时，其购买条件和出卖人与第三人达成的买卖条件相同，而不是以优于第三人的购买条件购买出卖人的财产。我国法律对什么是同等条件没有具体的规定，理论界和司法实务界有二种观点：一是绝对同等说，即认为先买权人认购的条件与其他买受人认购的条件完全相同；二是相对同等说，即认为先买权人的购买条件与其他买受人的购买条件大致相等便视为同等条件。相对同等说又可分为二种情况。一是指价格条件相同；二是指价格条件和价款支付条件（主要指支付价款的时间、次数，不包括价款支付方式）相同。绝对同等说的条件过于严格，现实中不易实现，所以这种观点已被大多数人所抛弃。因为合同的内容是较为复杂的，涉及到各种类型的条款，要求先买权人与出卖人之间订立的合同与出卖人与第三人之间订立的合同在内容上完全一致是很困难的。并且，要求两个合同内容绝对一致也是没有必要的。因为，有些合同条款可能涉及到出卖人的重要利益，有些条款未必会影响到出卖人的利益。
笔者认为，价格条件是“同等条件”中最基本、最核心的条件。同等条件首先要考虑的是价格条件同等。价格条件同等是指优先购买权人与其他购买人给定的购买标的物的价款相同或等价。因为出卖人出卖标的物主要是为了获得经济利益即获得价款，所以将价款作为首先考虑的要件不会损害出卖人的利益，同时也符合公平原则。另外，价格条件标准客观，具有可操作性。
价格条件在“同等条件”中是首要的、第一位的，只有价格条件相同，优先购买权人才能行使先买权。但是为了真正做到公平合理，在价格条件相同的前提下，还必须考虑一些其他的特殊因素：（1）出卖人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果从给付义务能以价金代替，可以行使先买权，但无此从给付，与第三人的合同亦能成立的，对此种从给付的约定不予考虑；（2）优先购买权人对出卖人出卖的财产只有部分先买权时，如果先买权人愿意购买全部出卖财产的则应当允许。如果先买权人只愿意购买先买权标的物，则以不损害出卖人的利益为前提；（3）出卖人允许第三人延期付款的，如果先买权人对延期付款的价金提供担保的，先买权人可以行使先买权。
（二）优先购买权的时效要件
所谓优先购买权的时效要件是指优先购买权要在一定期限内行使。为了保障正常的商品流通秩序，保护出卖人的合法权益，优先购买权必须在规定的期限内行使。
对于先买权人应该在什么期限内行使先买权，我国法律没有规定。国外的立法却规定得比较明确。法国民法规定：自收到通知之日起1个月内行使。德国民法规定：土地的先买权在收到通知后2个月内行使，其他标的物的先买权在收到通知后1个星期内行使。瑞士民法规定：先买权人知悉契约的缔结和内容之日起3个月内行使。笔者认为，优先购买权的行使期限，既不能过长，又不能太短。期限过长，商业机会稍纵即逝，不利于保护出卖人的利益。期限过短，会使先买权人缺乏必要的考虑和准备时间。权衡利弊，我国立法可作出如下规定：优先购买权自先买权人收到通知之日起2个月内行使，愈期，先买权不得行使。
（三）优先购买权的形式要件
优先购买权应以一定的方式行使，否则，义务人无法知道先买权人是否行使先买权。对于应该以什么方式行使先买权，我国法律没有相关的规定。笔者认为出卖人在出卖标的物时应该向优先购买权人发出通知。优先购买权人如果要行使先买权应该在接到通知后做出相应的意思表示。假如优先购买权人在接到通知后超过两个月不作任何表示则推定先买权人放弃优先购买权。因此笔者认为优先购买权的形式要件是指优先购买权人的意思表示。
（四）优先购买权的禁止性要件
优先购买权本质上是一种民事特权。因此，对优先购买权的设置必须严谨慎重。一般来说在下列情形下应该禁止行使优先购买权。
第一，购买主体特殊。在国家征收或财产的出售有利于社会公共利益时，不能行使优先购买权。
第二，法律关系特殊。
首先，在拍卖、招标、互易法律关系中，不能行使优先购买权。拍卖时是否行使优先购买权，国外立法规定不一。法国、瑞士民法规定可以行使；德国民法禁止行使；而意大利、日本民法没有规定。笔者认为，在拍卖时，应该禁止行使优先购买权。因为在拍卖时，标的物应为出价最高者购得，如果允许行使优先购买权，则会违背拍卖的规则，会造成竞买人参加竞买即使提出最优条件，也会因优先购买权的行使而不能买得，这样一来，就会造成较少有人参加竟买，从而侵害了出卖人的利益。所以在招标时，优先购买权不得行使是合理的。
其次，在赠与、遗赠、继承法律关系中不能行使优先购买权。因为第三人接受赠与、遗赠的财产或继承人在继承遗产时不需支付对价，所以不存在同等条件，优先购买权行使的条件不具备。
第三，优先购买权不能继承和转让。《德国民法典》第514条规定：“除另有其他规定外，先买权不得转让，亦不得移转于先买权人的继承人。”《瑞士民法典》第681条第（3）项规定：“法定先买权既不能继承，亦不能转让。”优先购买权存在于特定的法律关系中，脱离特定的法律关系，优先购买权就失去了存在的基础。因此笔者认为优先购买权既不能继承，亦不能转让。
三、优先购买权的法律顺位
同一个物上存在数个优先购买权发生冲突时，应该如何行使优先购买权，我国法律上并没有明确的规定，学者的意见也不统一。笔者认为在发生优先购买权的冲突时，应该按以下一般的原则解决：（1）法定的优先购买权优先于约定的优先购买权。（2）数个法定优先购买权并存时，公示在先的优先。若都未公示则用益关系优先于共有关系。（3）数个约定的优先购买权并存时，有预告登记者优先。如果都没有预告登记则由出卖人决定。（4）前一个优先购买权人放弃法律顺位时后一优先购买权人顺位递进。在共有中，当几个按份共有人的优先购买权发生冲突时，优先购买权的顺位应该按照共有人所占的份额来决定。
四、优先购买权的法律救济
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：出租人未履行通知义务出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是从最高人民法院2009年《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（下面简称租赁合同解释）第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”现在我国立法对承租人优先购买权的唯一法律救济措施就是《租赁合同解释》第21条。然而这一规定起不到保护优先购买权的作用。承租人最想要的是优先购买到房屋的所有权，而不是因此而造成的损失。再者，这种损害优先购买权的损失本身就存在界定上的困难。
论文摘要 目前农村房屋买卖活动日益增多。现行法律法规对农村房屋买卖合同的效力未作明确规定。农村房屋买卖合同的效力分为无效和有效两种。根据合同双方当事人的不同，农村房屋买卖合同的效力不尽相同。建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
关键词：国际货物；买卖；所有权转移
随着各国经济的不断发展，使各国之间的联系得到了进一步的加强，致使在国际贸易中，国际货物买卖的地位更加重要。在国际货物买卖中，进行所有权转移是非常重要的，是买卖货物的关键点。在所有权转移的问题上，基本上每个国家都给出了相应的法律法规，买卖双方可以预定所有权转移的时间，但在实际的合同中，很少见到买卖双方对转移所有权的时间进行约定，针对于具体的情况，各国都有对应的法律法规，本文主要从以下几个方面进行论述。
一、国际货物买卖所有权转移概述
在法律条件下，所有人可以对自己享有的财产给予处分、占有、收益、使用的权利就是所有权。在国际货物买卖中，在某时某地出卖方以某种方式将自己拥有的货物所有权依法转移给买受方的法律制度就是所有权转移。在实际的货物买卖中，对于货物的所有权，买卖双方并不深究，但事实上，买卖货物即买卖货物的所有权，只有转移了货物的所有权，才能最终达成货物买卖的目标。如果在某一时刻实现了货物所有权的转移，那么从这一刻起，出卖人就彻底失去了拥有货物的权利，反之，从那一刻起货物的所有权就在买受人手中了，所以说，在买卖过程中，进行货物所有权的转移是出卖方的义务。从本质上来说，买卖货物就是对货物的所有权进行转移。有当事人提出可以在买卖合同中，对货物所有权的转移进行约定，也有人提出直接利用法律，在买卖合同中对不转移所有权进行规定。从买卖合同的本质来考虑，只是对货物进行转移，而对货物的所有权不转移，这种观点是非常不合理的，因为在双方签订合同的时候，即便是保留了货物的所有权，但是实现所有权的转移是交易的最终目的。
在买卖合同中，出卖人和买受人对货物所有权的截止问题，与货物所有权的转移时间是紧密相连的。对于货物所有权的转移时间给予确定，有利于帮助监督当事人严格按照合同办事，避免违逆合同内容的事情发生，对于货物转移过程中风险的承担问题具有决定性的作用，对于其他问题也具有话语权，比如货物产权的最终归属问题。实现货物买卖的最终目的就是对货物的所有权给予流转和买卖，在买卖双方签订合同中，货物所有权的转移时间起着关键的作用，由此可见，在买卖合同中，转移所有权的问题占有举足轻重的地位。国际货物的买卖属于跨越国界的贸易形式，交易的主体是有限责任的企业法人，主要进行大宗货物贸易，因此，买卖国际货物中，转移国际货物所有权就更加重要了。当货物出售之后，出卖方就失去了对货物的拥有权力，而在此刻，买受方就拥有了货物的所有权，若货物售出之后，买受方由于各种原因没有能力支付款项，那么就会给出卖方带来巨大的财产损失，如果买受方破产了，出卖方可以作为普通债权人参与买受方的财产分配。由此可见，对于出卖方而言，如果发生了此类情况，是非常不利的。因此，对于出卖方来说，对货物所有权转移时间的确定是极其重要的。
二、所有权转移问题的相关法律规定
一是两大法系的规定：一是大陆法系，法国方面的相关法律规定，买卖双方只要在标的物和价款达成协议，虽然出卖方没有交付货物给买受方，同时买受方也没有支付标的物的价款，就算买卖成立了，此刻起，出卖方就将所有权转移给买受方了。可见，这里货物所有权转移的时间就是双方签订合同的时间；德国法规定：只是签订合同，与货物所有权的转移时间无关，只有双方完成了交付行为，才算做货物所有权转移了；二是英美法系，英国相关法律规定：与大陆法系比较，英美法系更加详细。在买卖中，如果货物已经是特定化的，对于货物所有权的转移时间，由买卖双方的意愿而定。对于意愿的确定，主要根据双方约定的行为、合同的条款以及签订合同的具体情况而定；美国法规定与英国法规定的一样。
二是国际公约的相关规定：对于出卖方而言，交付货物与转移货物所有权，使其必经的义务。出卖方应该按照国际公约和合同的规定，完成货物交付，并将与货物有关的一切票据都要交给买受方。对于货物所有权的转移时间，各国各不相同，国际公约也没有办法进行统一规定，因此，在转让货物所有权的问题上，国际公约并没有给出较为详细的规定，在具体实践中，各国法律可以对此类问题进行调解；国际惯例规定：对于海上货物运输，国际惯例具有三大规定，但是在货物所有权转移的问题上，国际惯例只能以回避的态度来面对。
三是我国法律的相关规定：《合同法》规定：在没有法律规定和双方当事人其他约定的情况下，标的物的交付时间就是标的物所有权转移的时间；《民法通则》规定：在没有法律规定和双方当事人其他约定的情况下，财产交付的时间就是财产所有权转移的时间。由此可见，我国法律将标的物交付的时间，规定为标的物所有权转移的时间，属于交付主义。
三、与货物所有权转移相关的几个问题
（一）权利瑕疵与所有权转移
在买卖合同上，对于第三人的权利有规定，或是触犯了第三人的权利，在标的物由出卖方交给买受人之后，在此情形下，第三人对标的物具有行使权，这样加剧了买受人的负担，买受人在对标的物行使权力时，第三人的权利产生较大的妨碍作用，此种情形就表示为权利瑕疵。对于权利瑕疵的责任担保问题，可以归类为瑕疵担保责任，由此可以看出，出卖方在将标的物的所有权转移给买受方时，必须保证此转移具有有效性、完全性、无任何限制性，对于买受方对于标的物的任何主张，第三人不能产生任何责任担保形式，在法律上，权利瑕疵担保责任还有另外一种叫法，比如追夺担保，其实质就是第三人在用益权、抵押权及所有权的基础上，对买受方的标的物进行追夺，此时，买受方的担保责任应该由出卖方来承担。由此可见，在对货物所有权进行转移的过程中，权利瑕疵具有重要的作用，主要的影响作用表现为以下三方面。一是标的物的所有权属于他人或部分所有权属于他人。出卖人将标的物交付出去之后，并没有完全得到标的物的所有权，这种瑕疵是天然存在的，在此情况下，标的物的所有权是没有办法转移的。二是限制了标的物的所有权，标的物上还存在担保权及益物权等其他权利的限制，在此情况下，持有标的物的人就不能随便使用所有权，致使标的物出现强制执行的可能性。但是，如果出卖人在规定时间内交付了标的物，即使标的物的所有权受到其他权利的限制，对于标的物所有权的转移并不会产生任何影响。三是标的物对他人的知识产权具有侵犯行为。对于他人的著作权、商标权及专利权，标的物具有侵犯的情形下，只要标的物由出卖人交付了，即使第三人以其相关权利对标的物提出相关要求及权利，标的物所有权也不会受到任何影响，也就是说，一旦标的物由出卖人交付了，标的物的所有权还是能够顺利转移给买受人。
（二）所有权保留与所有权转移
所有权保留是一种制度，在商品交易中，对财产所有权进行转移时，以当事人的约定和相关法律的规定，将财产占有转移给对方当事人，自己将财产所有权保留下来，直到完成特定条件或将价款支付了，才将财产所有权真正转移给对方当事人。对于所有权转移来说，在所有权保留的影响下，具有部分所有权转移之说，在标的物交付给买受人之后，买受人只能取得所有权的一部分，也就是说此标的物是出卖人和买受人所共有的。由此可见，在交易中，买受人的地位具有相对独立性和独特性，比较合理，但是缺陷也是存在的，比如：（1）对于标的物的所有权，也承认买受人具有，但是这违背了初衷，与出卖人保留所有权以及所有权保留条款的内容相悖，在此情形下，相关条款规定，在特殊条件没有成就之前，不能对标的物的所有权进行转移，只能是买受人和出卖人共同享受标的物的所有权；（2）随着价款的不断支付，标的物的所有权也随之发生转移，从物权角度来说，是不符合理论的，从本质上来说，所有权就是完全物权，对于标的物具有全面支配的权利，具有不可分性，由此可见，所有权的转移具有“削梨”的特点。
（三）海运中途停运权与所有权的转移
海运中途停运权是一种比较老旧的法律制度，在货物运输途中，买受方没有能力支付价款，在这样的情形下，法律不理会出卖方没有得到货款，在运输途中，对于买受方赋予的权利要比出卖方优越，因此，这样的规定对于出卖方过于苛刻。因此，对于所有权的转移时间，中途停运权具有较大的影响作用，当确定了货物的目的地之后，在货物到达目的地之前，货物的所有权是属于出卖方的，在此期间，如果买受方没有能力支付货款或拒绝支付货款，出卖方就有权利对途中的货物进行处理，因此，由于海运中途停运权的存在，致使所有权的转移被迫停止，如果货物恢复运输的话，在货物运输途中，所有权的转移也随时可能发生变化，因此，对于所有权的转移时间，海运中途停运权具有巨大的影响作用。如果没有对目的地进行制定，货物所有权发生转移之后，所有权由交货的第一承运人来承担。
四、结论
综上所述，通过对国际货物所有权的转移进行相关分析，并从法律角度对所有权的转移时间给予分析，可以了解到对所有权的转移具有影响作用的有：海运中途停运权、所有保留权以及权力瑕疵等，因此，对影响标的物所有权转移因素分析清楚之后，有利于降低买卖双方更好的实施所有权的转移。
参考文献：
[1]蒋丽君.国际货物买卖中货物所有权转移时间统一性问题剖析[J].重庆科技学院学报（社会科学版），2012（12）.
内容提要:所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的担保制度。不同的物权变动模式之下，所有权保留的法律构成也存有差异。《中华人民共和国物权法》坚持我国原有民事立法的作法，以债权形式主义的物权变动模式为原则。但就动产标的物如何基于合同行为发生所有权转移的法律效果，我国原有民事立法以补充性任意性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式，《中华人民共和国物权法》则略作调整，以强制性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式。在此背景下，所有权保留的法律构成体现为：分期付款买卖合同中，除与动产标的物所有权转移相关的合同条款附有生效条件外，其他条款自依法成立时生效。在与动产标的物所有权转移相关的合同条款所附生效条件成就前，出卖人向买受人进行的标的物交付行为，系服务于买受人提前享用的需要，而非履行其转移标的物所有权于买受人的合同义务；一旦该生效条件成就，买受人即可基于简易交付取得标的物的所有权。
所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的一种担保制度。依据该项制度，在买卖合同中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件(通常是价金的一部或全部支付)成就之前，出卖人仍保留标的物的所有权。待条件成就后，再将所有权转移给买受人。该项制度以微观上的利益均衡为宗旨，以权利享有和利益享用相分离的权利分化理论为构思主题，以设定标的物所有权转移的前提条件为特征，精巧地实现了买受人对标的物的提前享用，有效地降低了出卖人滞后收取价金的交易风险，从而以制度设计的内在合理性为契机，一经运用，即发挥了巨大的信用供与功能。（关于该制度稍稍详细一些的分析，参见王轶：《所有权保留制度研究》，载梁慧星主编《民商法论丛》(第六卷)，法律出版社1997年版。）《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第134条就所有权保留设有明文，规定当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。2007年3月16日颁布，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)相较于此前的民事立法，如《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)以及《合同法》，在物权变动模式（这里所谓物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于民事行为，尤其是基于合同行为发生物权变动法律效果进行法律调控的具体方式。）上尽管基本相似，但仍做小幅调整。（稍微详细一些的论述参见王轶、关淑芳：《物权变动制度三论》，载《法律适用》2008年第1-2期。）在此背景下，所有权保留如何进行法律的构成，颇值研究。
一
《物权法》以第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”为核心，确立了多元的物权变动模式体系：即以债权形式主义的物权变动模式为原则（）有学者以《物权法》第15条的规定为据，认为《物权法》效法德国民法和我国台湾地区民法，认可了物权形式主义的物权变动模式。此论尚有讨论余地。物权形式主义的物权变动模式与债权形式主义的物权变动模式在区隔债权合同的生效要件与发生物权变动法律效果的要件这一问题上并无二致，二者的区别仅在于是否在债权合同之外，认有独立的物权合同的存在。，以意思主义的物权变动模式和混合主义的物权变动模式为例外。所谓债权形式主义的物权变动模式，其核心内容为：欲基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度需要同时满足两项条件：其一，当事人之间存在生效的合同行为；其二，当事人需要依据生效合同进行履行合同义务的行为，其核心是采用法定的公示方法。（《物权法》第6条、第9条第1款、第14条、第15条、第139条、第187条、第212条、第224条、第226条第1款、第227条第1款以及第228条第1款皆采债权形式主义的物权变动模式。此处尚需注意的是，国内也有学者在另一种意义上使用“债权形式主义”的物权变动模式这一术语。如孙宪忠教授认为“所谓折中主义，即在承认债权意思主义的同时，承认物权变动中的公示原则，并把物权公示作为合同生效的条件的观点。由于这种观点把物权公示行为当做债权意思的生效条件，所以也被称为债权形式主义。”参见孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载《中国社会科学》2001年第5期，第132页。民法学界通说将孙宪忠教授所称“债权形式主义”命名为“意思主义的物权变动模式”或“债权意思主义的物权变动模式”。）所谓意思主义的物权变动模式，其核心内容为：欲基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度满足一个条件即可，即当事人之间存在生效的合同行为。法定公示方法的采用仅系物权变动的法律效果具有对抗效力的条件。（《物权法》第24条(限于在船舶、航空器、机动车上设定抵押权的情形)、第127条第1款、第129条、第158条、第188条、第189条第1款皆采意思主义的物权变动模式。）所谓混合主义的物权变动模式，其核心内容是：基于合同行为在当事人之间转让船舶、航空器和机动车的所有权，欲发生所有权转移的法律效果，最低限度需要同时满足两个条件：其一，当事人之间存在生效的合同行为；其二，存在交付船舶、航空器和机动车的行为。登记手续的办理仅系所有权转移的法律效果具有对抗效力的条件。（参见《物权法》第24条以及第23条的规定。）
由于《物权法》与《民法通则》和《合同法》相一致，仍以债权形式主义的物权变动模式为原则，在基于合同行为发生物权变动法律效果的问题上，不认可独立于债权合同的物权合同的存在。由此产生了所有权保留法律构成的第一个争议问题。即债权形式主义的物权变动模式之下，能否完成所有权保留的法律构成？有学者主张所有权保留的法律构成，必须以认可独立的物权合同的存在为前提。若不采认物权形式主义的物权变动模式，所有权保留就无法完成法律的构成。（早在《物权法》颁行之前，这一争议就已存在。详请参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第67-70页）此外，就《物权法》作为一般规则加以确认的债权形式主义的物权变动模式，与此前的民事立法相较，还略有调整。主要体现为：就基于合同行为发生动产标的物所有权转移的法律效果而言，此前的民事立法，如《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条确认，动产标的物的所有权自交付之时起转移，但“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。在“法律另有规定除外”之外，尚允许“当事人另有约定的除外”，可见该项规则属于补充性的任意性规范，留有当事人自由约定的充分空间。但《物权法》第23条就动产标的物所有权的转让自“交付时发生效力”，仅允许“法律另有规定的除外”，删去了“当事人另有约定的除外”，该项规则属于强制性规范，限制了当事人自由约定的空间。（约定排除强制性规范的适用，属于违反效力性禁止性规范的情形，该项约定应认定为绝对无效。就此请参见王轶：《论物权法的规范配置》，载《中国法学》2007年第6期。）由此就带来了所有权保留法律构成的第二个争议问题：即在动产标的物所有权的转让自“交付时发生效力”，仅允许“法律另有规定的除外”这一背景之下，是否还有所有权保留的容身之地？一种观点认为，正是由于《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条允许当事人就所有权转移进行约定，该规定为所有权保留制度的存在提供了空间：当事人可以就所有权转移附条件。如果删除“当事人另有约定的除外”，似乎也就排除了所有权保留制度的存在可能性。（代表性的文献，请参见田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版，第168-171页。）
笔者认为，上述问题都有讨论余地。《物权法》未采物权形式主义的物权变动模式，不认可独立于债权合同的物权合同的存在，是否就无法进行所有权保留的法律构成？笔者的看法是，不同的物权变动模式之下，所有权保留制度如何具体构成，属于物权变动模式立法选择的体系效应问题。换言之，物权变动模式的立法选择不同，只会带来所有权保留法律构成上的差异，并不会出现特定物权变动模式之下该项制度无法完成法律构成的问题。此外，表面看来，《物权法》第23条作为强制性规范，排除了当事人自由约定的可能。但由于该条所谓“法律另有规定”，主要是指《物权法》第25条、26条以及27条确认的三种替代交付方式，即简易交付（在不同的物权变动模式之下，简易交付的界定也存有差异。在以德国和我国台湾地区为代表的物权形式主义的物权变动模式之下，简易交付就意味着在受让人已经现实占有标的物的前提下，当事人可以用转让动产物权的物权合意来代替现实交付。但在债权形式主义的物权变动模式之下，简易交付就意味着在受让人已经现实占有标的物的前提下，当事人仅需进行观念上的交付行为即可。该观念上的交付行为属于事实行为，并不包含转让动产物权的物权合意。笔者主编的《物权法》(人民出版社2007年版)第53页论及简易交付就是“双方当事人以动产物权转让的合意来代替对动产的现实的交付”云云当予纠正。在此感谢葛云松教授的提醒。）、指示交付以和占有改定。（除此以外，《物权法》第188条以及第189条第1款关于设定动产抵押权以及浮动抵押权的规定，也属“法律另有规定的除外。”）这就意味着，该项强制性规范是允许当事人在给定的数种行为模式中作出选择的强制性规范，并非仅允许当事人采用某一种特定行为模式的强制性规范。换言之，当事人仍享有强制之下的部分自由空间。除了《物权法》第23条所谓的“交付”，即现实交付和拟制交付外，尚允许当事人约定选择替代交付方式，以完成动产标的物所有权的转移。因此，尽管在一般情况下，买卖合同中动产标的物现实交付或拟制交付行为的完成，就伴随着标的物所有权的转移。但当事人完全可以基于自身的特殊需作出特别的约定。所有权保留约款即是当事人特别约定的一种类型。基于当事人之间的约定，尽管出卖人已将标的物交付给买受人，但在买受人支付完毕合同价款或履行完毕其他合同义务之前，标的物的所有权不发生转移。这样的约定，就意味着出卖人在买受人支付完毕合同价款或履行完毕其他合同义务之前，基于买卖合同向买受人进行的标的物的现实交付，并非是在履行转移标的物所有权的义务，而是服务于买受人对于标的物直接占有、提前使用的需要。标的物所有权在双方当事人约定的特定条件满足时，方发生转移。在《物权法》认可替代交付方式的背景下，由于买受人已提前取得标的物的直接占有，这时，标的物所有权的转移只需借助简易交付的方式即可完成。
以上述认识为前提，以我国《物权法》确认的债权形式主义的物权变动模式为基础，所有权保留法律构成的具体方式是：在附所有权保留的动产分期付款买卖交易中，分期付款买卖合同中除与动产标的物所有权转移相关的合同条款外，其余条款一旦满足《合同法》第44条第1款（该款确认，依法成立的合同，自成立时生效。）以及《民法通则》第55条（该条确认，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。）的规定，即自成立之时起生效。与动产标的物所有权转移相关的合同条款，乃为附有《合同法》第45条第1款中的“生效条件”的条款，其在价款支付完毕等条件成就前，尚不发生效力。但服务于买受人提前享用动产标的物的需要，出卖人须在其他合同条款生效的前提下，应买受人的请求交付动产标的物于买受人。由于分期付款买卖合同中与动产标的物所有权转移相关的合同条款尚未生效，买受人尚不享有要求出卖人转移动产标的物所有权的请求权。出卖人此时进行的交付动产标的物的行为，并非是在履行其在买卖合同中所负担的主合同义务，即《合同法》第135条所谓“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。出卖人所进行的动产标的物的交付行为，仅是服务于买受人对于标的物的提前享用而已，因而不存在适用《物权法》第23条的问题。当然也就不能得出如下结论：出卖人进行了动产标的物的交付，但却未在出卖人和买受人之间发生动产标的物所有权转移的法律效果，是属于排除《物权法》第23条确认的强制性规范的适用。一旦与动产标的物所有权转移相关的合同条款所附生效条件成就，买受人支付完毕了合同约定的价款或履行了其他合同义务，买受人即得要求出卖人履行转移标的物所有权的合同义务。考虑到“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产”的，“物权自法律行为生效时发生效力”。保留所有权的分期付款买卖合同中，动产标的物的所有权得依此项关于简易交付的规定，自与动产标的物所有权转移相关的合同条款生效之时，转归买受人所有。
就不动产分期付款买卖交易而言，依据我国《物权法》第6条、第9条第1款以及第14条的规定，也是通过法律的强制性规范来调整不动产所有权的转移问题。登记手续的办理是不动产所有权转移的必要条件，除办理登记手续外，并不存在法律许可当事人选择的其他行为模式。换言之，与动产标的物所有权的转移规则不同，和不动产所有权转移相关的强制性规范中，当事人被给定的必须要遵循的行为模式是唯一的。当事人面临的是单项选择，而非多项选择。因此，就不动产分期付款买卖而言，并不会存在所谓的所有权保留约款。出卖人为担保自身价款债权的实现，不能直接就所有权的转移附加条件，仅能就出卖人(协助)登记义务的履行附加条件。采物权形式主义物权变动模式的国家和地区，也是如此。如《德国民法典》第925条第2款确认，附条件或期限而达成的关于土地所有权转移的合意，不生效力。由于该款规定限制土地所有权转移的物权合意附条件，因此德国民法上附所有权保留的分期付款买卖，仅适用于动产交易。我国台湾地区“动产担保交易法”上附条件买卖之客体，也限于动产。[1](P137)
二
在物权形式主义的物权变动模式之下，承认独立于债权合同之外的物权合同的存在。因此，在附所有权保留的分期付款买卖合同中，所附的条件就具有两个方面的功用：一方面是作为债权合同的买卖合同附条件，从而抑制买受人享有的要求出卖人转移标的物所有权的债权请求权；另一方面是转移标的物所有权的物权合同附条件，从而抑制动产所有权转移这一物权变动法律效果的发生。其中，所谓买卖合同附条件，并非整个买卖合同附条件，而是与买受人请求出卖人转移标的物所有权相关的条款附条件。买卖合同的其他部分，仍毫无障碍地发生相应的效力。所谓物权合同附条件，则是整个物权合同都附条件。这样，附所有权保留的分期付款买卖合同所对应的基本法律关系，就可以区分为债权法律关系与物权法律关系。其中债权法律关系主要涉及到买卖合同的义务履行和所有权保留之间的关系。它们之间的关系是物权形式主义物权变动模式之下一般的原因行为和结果行为的关系的具体化，即虽有因果关系，但效力却相互独立。物权法律关系集中体现在出卖人的如下权利状态上：其一，在买受人支付全部价款之前，出卖人是标的物的所有权人和间接占有人。它的所有权主要发挥担保作用，而不是发挥用益作用；其二，当买受人支付完毕全部价款时，因所有权保留所附的条件成就，所有权的转移成为现实，出卖人便失去其所有权。
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