一、我国房地产企业资产规模估算步骤
估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：
1 根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。
2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。
3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。
4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。
二、我国房地产企业资产规模估算
1 我国房地产开发企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产开发企业总数
根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：
将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。
(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量
2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。
(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值
首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。
其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。
最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。
(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值
将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。
2 我国物业管理企业总资产值估算
(1)估算2009年我国物业管理企业总数
根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。
估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。
(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量
2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。
(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值
2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。
在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。
由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。
(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值
将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。
3 我国房地产中介服务企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数
根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。
估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。
(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量
2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。
(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值
2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。
销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。
由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。
(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值
将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。
三、我国房地产企业资产规模估算
【关键词】蒙特卡罗；风险价值；估计；实现
一、蒙特卡罗Monte Carlo的概念、形式与一般步骤
蒙特卡罗（Monte Carlo）方法，又称随机抽样或统计试验方法，以概率和统计理论方法为基础的一种计算方法。将所求解的问题同一定的概率模型相联系，用电子计算机实现统计模拟或抽样，以获得问题的近似解。为象征性地表明这一方法的概率统计特征，故借用赌城蒙特卡罗命名。又称统计模拟法、随机抽样技术。由S.M.乌拉姆和J.冯・诺伊曼在20世纪40年代为研制核武器而首先提出。它的基本思想是，首先建立一个概率模型或随机过程，使它们的参数，如概率分布或数学期望等问题的解；然后通过对模型或过程的观察或抽样试验来计算所求参数的统计特征，并用算术平均值作为所求解的近似值。
（一）积分形式
做Monte Carlo时，求解积分的一般形式是：
X为自变量，它应该是随机的，定义域为（x0， x1），f（x）为被积函数，ψ（x）是x的概率密度。在计算欧式期权例子中，x为期权到期日股票价格，由于我们计算期权价格的时候该期权还没有到期，所以此时x是不确定的（是一随机变量），我们按照相应的理论，假设x的概率密度为ψ（x）、最高可能股价为x1（可以是正无穷）、最低可能股价为x0（可以是0），另外，期权收益是到期日股票价格x和期权行权价格的函数，我们用f（x）来表示期权收益。
（二）一般步骤
我将Monte Carlo分为三加一个步骤：
1、依据概率分布ψ（x）不断生成随机数x， 并计算f（x）
由于随机数性质，每次生成的x的值都是不确定的，为区分起见，我们可以给生成的x赋予下标。如xi表示生成的第i个x。生成了多少个x，就可以计算出多少个f（x）的值
2、将这些f（x）的值累加，并求平均值
例如我们共生成了N个x，这个步骤用数学式子表达就是
3、到达停止条件后退出
常用的停止条件有两种，一种是设定最多生成N个x，数量达到后即退出，另一种是检测计算结果与真实结果之间的误差，当这一误差小到某个范围之内时退出。
4、误差分析
Monte Carlo方法得到的结果是随机变量，因此，在给出点估计后，还需要给出此估计值的波动程度及区间估计。严格的误差分析首先要从证明收敛性出发，再计算理论方差，最后用样本方差来替论方差。在本文中我们假定此方法收敛，同时得到的结果服从正态分布，因此可以直接用样本方差作区间估计。详细过程在例子中解释。
二、投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟的原理
投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟法不同于历史模拟计算模型，由于证券市场上股票价格是千百万化的，过去的股票价格并不能代表未来的股票价格，而对投资组合的未来一段时间内的风险价值，对任何投资者来说都是非常重要的。因此，这就需要对股票价格的未来变化进行估计，以便为投资组合未来的风险价值进行估计。
利用蒙特卡罗模拟法对投资组合风险价值进行估计的方法和步骤是：
（1）首先利用下面的股票价格的模拟模型来估计未来某一时期内股票的价格：
式中，―为t时刻的股票价格；―为t+1时刻的股票价格；―为股票价格对数变动的均值；―为股票价格对数变动的标准差；―为要计算的时间间隔（以年为单位）；z―为服从标准正态分布的随机数。
（2）根据得到的未来股票价格利用上一节介绍的投资组合风险价值的历史数据模拟计算模型方法估计投资组合的风险价值。
需要注意的是，股票价格对数均值和标准差必须与计算的时间间隔对应起来，如果计算的时间间隔为1天，那么股票价格对数均值和标准差必须是以日股票价格为基准；如果计算的时间间隔为7天（1周），那么股票价格对数均值和标准差必须是以周股票价格为基准。
三、模型结构设计
模型.xls”的工作簿，在当前的sheet1上设计模型的结构，如图1所示。
图1 投资组合风险价值的蒙特卡罗计算模型
模型由下述三部分组成：
（1）已知数据区域，要求用户输入投资组合的投资额、证券数量、未来计算总期数、计算时间间隔、置信水平和总模拟计算个数。此外，在单击[准备数据]按钮后，模型将对工作表进行格式化，生成一个要求输入各证券的投资比例、股票价格对数均值、股票价格对数标准差、以及目前股票价格的已知数据区域。
（2）命令按钮区域，包括一个[准备数据]按钮、一个[开始计算]按钮和一个[清除表格]按钮。[准备数据]按钮的功能是在用户输入证券数量后，模型自动对工作表进行格式化，以方便用户输入各证券的投资比例、股票价格对数均值、股票价格对数标准差、以及目前股票价格。[开始计算]按钮则完成计算功能，并输出投资组合中各证券的价格均值、期收益均值、投资组合单位、投资组合收益、以及投资组合的风险价值的计算结果。[清除表格]按钮则完成数据清除的功能，使工作表返回到图1所示的界面。
（3）计算结果区域，是在单击[开始计算]按钮后，模型计算结果的输出区域，包括最终计算结果区域和中间计算过程区域（在单击[开始计算]按钮才会出现。）
四、模型应用举例
例 某投资者用10万元进行一个由3个股票构成的投资组合，股票的有关数据如表1所示，若以周为单位，试确定在95%的置信水平下该投资组合的风险价值。
利用“投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟计算模型”的计算过程如下：
（1）在单元格B3中输入投资额“100000”，在单元格B4输入投资组合中的证券数量“3”，在单元格B5输入未来的总期数（周）“52”，在单元格B6中输入需要计算的时间间隔（以天计算）“7”，在单元格B7中输入置信水平“95%”，在单元格B8中输入需要模拟计算的次数（比如1000次）。
（2）单击[准备数据]按钮，对工作表进行格式化，格式化后的工作表如图2所示。
图2 格式化后的工作表
（3）按照格式化后的工作表输入各个证券的有关数据。
（4）单击[开始计算]按钮，计算结束后，模型弹出“模拟计算结束”信息框，如图3所示，并将计算结果输出到工作表的有关单元格中，如图4所示。其中股票价格及收益等为最后一次的模拟计算结果。
若利用“投资组合风险价值的蒙特卡罗黑箱计算模型”进行计算，同样进行1000次模拟计算，则计算时间只要20秒左右，其计算结果如图5所示。
图5 蒙特卡罗的黑箱计算模型的计算结果
可见，该投资组合的周价格为13.36元，周收益均值为0.09元，1年的投资组合收益为623.19元。在95%的置信水平下，该投资组合第2个最坏的周收益为-0.07，该投资组合1年内的风险价值为4771.56元。
由于随机数的原因，每次运行模型所计算的结果是不一样的。当进行足够多次模拟运算时，则每次运行模型所计算的结果差别应该是不是很大的。
参考文献：
创设新事业者透过现金流量表检核投资计划可行性后，并对合资条件（如技术股）、投资策略（计划定位）、股权安排等有了盘算之后，再来就是请财务顾问或投资专家撰写“投资计划书”，以作为向投资者筹募资金的工具。本章依次介绍对投资计划书的基本认识，如何撰写投资计划书，最后以永辉投资股份有限公司为创业者所拟订的投资计划书为参考格式。
一、对创业投资计划书之基本认识
（一）投资计划书是创设新事业时筹措资金必备的文件
工商界人士，大家都很忙，有潜力的投资者更忙，尤其要向大老板解释投资构想，大约允许1小时左右，在这1小时当中，仅能做摘要报告，引起他的注意，让他了解交给何单位，何人办理而已。因此必须准备好详细的投资计划书交给大老板，让他带回去给幕僚评估，有了正面的评估意见后，能作出投资决策。目前中国大陆地区私人或各类企业想要向外界筹募资金，有90%以上缺乏投资计划书，这些没有投资计划书的投资案，筹募到资金的概率很底很底。
（二）投资计划书是节省时间的利器
创设新事业投资构想通常相当复杂，要以口头解释让投资者完全清楚，可能要好几天，很少投资者有这耐性，但不完全清楚整个投资构想，投资者又不敢投资。最轻松理想的方式是请投资者吃个饭，稍加解释，交给投资者已写妥之书面“投资计划书”，俟一段时间后，再问有什么不清楚的地方，再征询投资的意愿，省时又省力。
（三）投资计划书是沟通协调的利器
投资计划书如需要较多的资金，势必接触可能投资者的数目会超过20个，因并非百发百中而要将众多投资者召集在一起，不但时间不容易找，且与会人数众多，会前未有共识，会中讨论容易失控，无法达成决议。对众多投资者于短时间内达成共识的方法，便是准备一份清楚易懂的“投资计划书”同时发给众多的投资者，再个别稍加解释。让有共识的人聚集在一起开会，才能很快达成决议。
创设新事业筹划者应了解投资计划书是沟通协调的利器，如不用此工具面对众多的投资者，可能无法负荷，深感疲累，这也是让许多创设新事业计划踏不出第一步的原因。
（四）好的投资计划必须正确、清楚
所谓正确，即必须注意数字品质，只要提到数字必须有根据，如为参考别人的数据，注明出处；如为假设，必须说明假设条件。例如，某项产品现在台湾市场为2亿元，必须注明出处。投资计划书中如第一年销货收入预计为2千2百万元，必须说明如下的假设：该产品在台湾市场的增长率为10%，且市场占有率假设为10%，即2亿元×（1＋10%）×10%=2200万元。
所谓清楚就是容易懂，让拿到投资计划书的人不必再经口头解释，就可以容易地了解整个投资构想。要清楚，需注意下列三项。
1、投资计划书要有目录，目录里要指明各章节及附件、附表之页数，以方便投资者很快就可以找到他所要的资料。此外，必须有“投资案汇总”章，这是专门给大老板或高阶人员看的，让他们了解投资计划的大概构想，并知道交给哪个单位或哪个人去评估。
2、此外，段落要有标题才能清楚，最好每500字以内就要有个标题，让投资者只看标题就约略了解下面500个字是要说什么，并决定要不要看详细内容。例如本段主要在说明“好的投资计划书必须正确清楚”。
3、段落之结构要清楚，一般秩序是“一”，（一）、1、（1）；甲、（甲）。亦即“一”里面要分段落时用（一）（二）（三）……；（一）里面要分段落时用1.2.3.……；1、里面要分段落时用（1）
（2）（3），以此类推。本书之附件5-1可做为参考。
（五）投资计划书最好委由有经验的财务顾问或投资专家撰写
常看到许多创设新企业的投资计划书，简直不知从何看起，顶多只能了解产品或技术是什么，即使有简单的财务预算，数字大部分来自直觉，没有根据，不足采信，表达的名词不符合财务会计术语，易生混淆，投资条件不容易了解，即使了解亦不符合商业习惯。这样的投资计划书引不起投资者兴趣，筹募不到资金是不足为奇的。
最好的解决之道便是委由有经验的财务顾问或投资专家撰写。将拟好之“现金流量表及附表”提出来当作参考资料交给财务顾问或投资专家操刀。有经验的财务顾问或投资专家不只被动代拟，更可积极为创设新事业投资计划位定，拟出投资者可接受投资条件，并可进一步代为寻找投资者。
私人创业者应不吝惜给财务顾问或投资专家适当的报酬。所谓“天下没有白吃的午餐”，私人创业者由于仍然穷或不富有，处处都要省钱，但这笔钱是必须且值得付的。行行有专业，创设新事业往往是人生的重大抉择，不宜拿这种事自行摸索，而应该减少决策失误到最低。
通常必须付给财务顾问或投资专家之报酬，一般系由他们所花的时间乘于每小时应计算费用而得，但因为较难客观计算，也有采取每个字新台币2～5元为计算基础作为代撰“投资计划书”之酬劳。写出来的“投资计划书”所有权为委托者所有，他们可以拿出来向投资者作报告，因此无论该投资案筹募资金成功或失败，都必须支付这些酬劳。
另外，财务顾问或投资专家可能要求全部或部分投资者由其代找，如筹募资金成功时必须付佣金（中间介绍服务费），佣金的计算可能是所有投入资金的1～5%，或无偿取得新公司某个比例之股份，或取得创设新事业者所得权益之10～20%。
（六）创设新公司投资计划书必须以电脑作辅助工具
投资计划书之修改乃是必然的，无法一次就拟妥，较大的投资案，必须集合众人的意见，更需多次的修改。当策略改变时，整个投资计划书全部改变。例如本来要做两样产品，改为一样产品；或本来自行销售，改为仅接受委托制造，皆会使投资计划书改变。此外，资讯不断地明朗化，计划书内容亦会不断地更新，例如投资组合与经营组合渐渐确定，市场、销售渠道渐渐更清楚等等。
透过不断地沟通协调并修改投资计划书，可集结众人智慧，使投资构想更合理，更实际，更可行。估计这样的文字修改达50次以上，才能使一家公司创设。
这种性质的文件唯有电脑处理，才能减轻负担。个人电脑的使用已相当普遍，在文字方面可由其中的文书处理之电脑软件如Wordstar,PE2来处理，在数字方面可用电子试算表软件来处理，如Lotvs-1-2-3。
财务顾问或投资专家如涵蓄接受委托撰写“投资计划书”的业务，最好使用个人电脑处理，否则将会苦不堪言或则工作效率奇差。
二、创业投资计划书之撰写步骤
这里虽然是对帮忙撰写之财务顾问或投资专家的建议，但创设新事业者仍应了解本节并充分配合。
步骤一 取得创设新事业者认可的现金流量表及全部附表。
步骤二 首先请创设新事业者提供有关销货收入的背景资料。产品是什么？产品给谁用的？产品的市场区隔在哪里？全世界的市场？销售目标是如何估算出来的（亦即其假设条件为何）？步骤三 请创设新事业者提供关键技术说明书；产品生产制造及质量管制流程图，竞争者资料，并逐一检视厂房投资、生产或实验设备等与所列数字来源合理否？
步骤四 研拟生产成本，包括直接人工，直接材料、工厂费用之估算是否合理？
步骤五 研拟销售及管理人员之人事费用。
步骤六 销售及管理费用是否低估？一般技术人员都会低估此项费用。
步骤七 上电脑建立电子试算表或修改创设新事业者所提供在磁碟上之电子试算表，并不断拟修正找出可行的投资计划。
步骤八 重新确定资本金额。请参考第三章之五。
步骤九 编出未来5年预计损益表及股东权益变动表，未来5年预计资产负债表。
步骤十 依照投资机构法人所规定的格式或本书建议之投资计划书格式（附件5-1）撰写本文。
三、实例研讨：创设新公司投资计划书格式
（一）背景
永辉投资股份有限公司系一家资本额新台币2亿元之公司，专门从事对策略性工业之投资，该公司为帮助投资案之进行，特拟定“创设案投资计划书格式’给创设新事业者作参考。该格式适用于制造业，其他行业可自行删减某些项目后即可适用。
（二）说明
XX股份有限公司内部拟定之“投资计划书格式”如附件5-1附件5-1XX股份有限公司投资计划书（格式）
XX股份有限公司投资计划书目录
1.投资案汇总
2.创设公司基本资料
3.公司组织
4.股权结构
5.业务内容
6.技术与生产
7.财务预估
关键词：非径向se-bcc；dea；上市银行；投资价值
一、 引言
国内学者对于企业价值评价的研究方法很多，如张人骥、刘浩、胡晓斌运用剩余收益比率（rir）模型对企业价值进行研究，杨学锋运用灰色评估模型对股票价值进行研究，赵旭则运用超效率dea方法对上市公司的价值进行研究，并证实了该方法是一种可行的方法，本文在研究方法方面，沿用了超效率dea方法，但给出的模型假设条件和解决方法不同。赵旭使用的模型是基于规模报酬不变条件下的超效率模型，但由于受到不完全竞争、资金等问题的约束使得上市银行不在最优规模上运营，规模报酬可变的超效率（super efficiency）dea模型即se-bcc模型更接近于实际，但se-bcc模型与规模报酬不变的se-ccr模型相比，有可能面临解不可行的问题，本文提出非径向se-bcc模型。该模型有两个优点：第一，允许决策单元不在最优规模上运营；第二，该模型可以对样本银行进行全面排序。本文拟运用该模型对2008年的14家上市银行经营效率进行测算，以得出有投资价值的上市银行。
二、 非径向se-bcc模型
1. dea方法和bcc模型。数据包络分析法（data envelopment analysis，简称dea）是以相对效率概念为基础，用于评价具有相同类型的多投入、多产出的决策单元是否技术有效的一种非参数统计方法，其本质是要根据样本数据构建效率前沿，并根据各决策单元dmu与有效生产前沿面的距离状况，确定各dmu是否有效。基于投入产出的dea模型分为投入导向和产出导向两类，前者是指在给定产出水平下实现投入最小化，后者则是指在给定的投入水平下实现产出最大化。charnes、cooper和rhodese(1978)发展得到了在固定规模报酬（crs）下的dea模型，即ccr模型，banker、charnes和cooper（1984）放松了ccr模型中规模报酬不变的假设，提出了规模报酬可变（vrs）条件下的效率计算方法，即bcc模型。
模型（3）和（4）具有如下优点：第一，可以摆脱投入产出按相同比例变化的限制；第二，将评估单元的测量值分解成投入效率和产出效率之后具有良好的解释特性。
模型（3）和（4）并不总是可行的，要进行效率的排序，需将两者结合起来，具体步骤步骤1：对于给定的决策单元dmu0，用模型（3）计算效率值。如果?籽*1?燮1，则?籽*1就是决策单元的效率指数，并转到步骤3，否则，转到步骤2。步骤2：用模型（4）计算效率值，?籽*2就是决策单元的效率指数。步骤3：对下一决策单元重复上面的步骤，直到得到所有决策单元的效率指数。最后，依据效率指数越大，决策单元越有效的原则进行排序。
三、 中国上市银行效率及投资价值的实证研究
1. 投入产出指标设置与样本数据。本文选取中国银行、中国工商银行、中国建设银行等14家上市银行为研究对象，同时，把测度上市银行有效性的投入要素界定为总资产和主营业务成本，产出指标为营业收入、净利润、每股收益、加权平均资产净收益率、资本充足率和不良贷款率。依据2008年数据，测算各样本银行的效率值。
2. 实证结果分析。考虑到规模报酬可变的假设更接近现实，本文根据规模报酬可变的bcc模型和规模报酬可变的超效率模型se-bcc和本文提出的非径向se-bcc模型，对样本的投入产出数据，运用lindo11.0软件进行实证研究，测算出样本上市公司的相对效率值，结果见表1。
从表1中可以看出，根据bcc模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的bcc模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率se-bcc模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率se-bcc模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向se-bcc进行计算，结果表明，原来在bcc模型下无效的银行仍是无效的，在非径向se-bcc模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。
根据bcc模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的bcc模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率se-bcc模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率se-bcc模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向se-bcc进行计算，结果表明，原来在bcc模型下无效的银行仍是无效的，在非径向se-bcc模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。
四、 结论
通过上述实证研究，本文得出如下两点结论：第一，本文运用非径向se-bcc模型评价上市银行经营绩效及其投资价值的相对有效性，可以得到上市银行相对投资价值的高低。第二，对投资者而言，树立科学的效率投资理念相当重要。传统“价值投资理论”的核心在于通过寻找股价低于内在价值的上市银行或者上市公司进行中长期投资，本文倡导所谓的“效率投资理念”，就是从公司内部投入产出的角度入手，通过研究公司运行效率的高低变化作为股票投资决策的依据，具有一定的可操作性和应用性。
参考文献：
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4. andersen p, petersen nc. a procedure for ranking efficient units in data envelopment analysis. management science,1993，（39）:1261-1264.
5. seiford lm, zhu j. stability regions for maintaining efficiency in data envelopment analysis. european journal of operational research, 1998，（108）:127-139.
【关键词】建筑项目;设计参数;工程造价;模型;估算
对建筑工程项目的造价进行科学合理的预测，是控制工程成本的重要手段，目标在于实现工程的经济性。而造价估算工作，需要分析诸多的造价影响因素。这其中，工程设计是不可忽视的一个方面。通过分析工程设计与造价之间的关系，能够促使设计师在建筑设计过程中加入工程经济性的考虑，从而通过造价的预测来为方案决策提供科学的依据。
一、工程造价估算的重要性
对于一项工程项目而言，造价是整个建设之中始终贯穿的因素之一。工程建设具有周期长、规模大、施工复杂等特点，因此具有很大的不确定性，在这种情况下就会导致项目价格经常发生变化。对工程造价进行合理的估算，一方面是工程可行性研究的组成部分，另一方面有利于工程施工的顺利开展。因此，造价估算在项目建设中具有重要的作用，具体包括以下几点：
（一）指导投资决策
就目前经济发展情况来说，我国的市场竞争非常激烈，快速准确的对工程造价进行估算，成为建筑投资方首要考虑的问题。工程造价决定了工程项目的投资费用，对工程造价进行估算，能够清晰地看到工程建设所需要的资金，以及经济利润收益。投资方看到这些数据信息，才能够进行投资决策。
（二）控制工程成本
对工程造价进行估算，是工程项目必须进行的一项工作，因为估算结果将会作为控制工程成本的依据。在成本控制上，主要体现在以下两个方面：第一，对于投资方而言，根据施工的不同阶段，对成本进行估算从而进一步控制，最后在工程决算中确定工程项目的最终成本。第二，站在施工方的角度考虑，以工程造价的估算为依据，指导成本控制措施，从而实现以最低的成本获取最大的经济利益的目标。只有这样，才能促进施工企业的长久发展。
（三）筹集工程资金
估算工程造价，同时也是投资方进行资金筹集的重要根据。只有保证估算方法的高效性，才能准确计算出工程项目建设的所需资金，从而提供给投资方一个资金额度。另外，如果是向金融机构进行贷款，这些机构也会对工程造价进行估算，从而评估该项目的偿还能力。
二、工程造价的估算模型
（一）定额法
定额法，简单来说就是对分部工程、分项工程的单价和工程量进行估算，然后通过乘积来估算工程造价。定额法的估算分为三个步骤：第一步，了解工程总体情况，分析工程项目的结构和特征，使用定额法估算工程投资情况。第二步，以估算指标为依据，对工程建设的直接成本、间接成本、利润、税收等情况进行计算。第三步，对各项成本进行汇总处理，从而得到总的工程项目造价估算。我国建筑领域大多采用定额法进行造价的估算，它以各个地区的生产水平和工作生产率为基础进行计算，因此能够反映出一个地区的经济情况和主要特点。
定额法的优点在于：第一，采用定额法估算工程成本，能够较为准确的反映出当地的经济发展水平，能够明确平均劳动生产率，这对于造价的宏观调控具有重要的作用。第二，定额法进行成本估算时操作简单，对于编制人员而言要求并不高，不需要具有丰富的知识结构就能够完成工作。定额法的缺点在于：第一，存在一定的滞后性，对于最新的科学技术成果并不能及时的反映出来。第二，定额法在计算过程中用到的造价是国家或地方统一规定的，对于投标竞争而言是不利的。第三，通过定额法估算工程造价，并不能反映工程的进度和质量目标。
（二）实物法
实物法，主要是计算施工中各种资源的消耗和单价来估算工程造价，基本思路也是分为三个步骤：第一步，对分部工程、分项工程中用到的人工、材料、机械费用和单价进行计算，从而确定出直接成本。第二步，将施工中的管理费和财务费，作为间接成本。第三步，将直接成本和间接成本汇总，从而得到工程总造价。
实物法和定额法相比，主要的优点在于能够根据市场的情况随时变动，能够根据工程中实际的情况确定各种资源的利用。因此，实物法可以反映出市场变化和技术管理水平，更加合理、更加准确。但是，它的缺点在于：第一，该方法对造价估算的过程比较繁杂，工作量过多，对工作人员的要求也比较高。第二，实物法操作的基础是需要很多的工程资料，这对投资决策和可行性研究而言是不利的。介于以上两点，实物法并没有真正得到普及使用。
（三）回归分析法
回归分析法，是根据工程建设中的历史数据，通过统计学的方法进行加工整理，从而得出和变量之间的关系，以此来预测工程造价在未来一段时间内的发展变化。现如今，越来越多的学者参与到这一方法之中，因此回归分析法在不断地完善。
回归分析法的模型表达是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），这其中，nj指代回归系数，xnj指代工程变量，n指代残余平方和最小拟合系数。相关调查研究显示，线性回归方法结合解释模型，能够使工程造价估算更加准确，使误差控制在5%以内。不过，使用回归分析法，需要对工程样本进行分析，因此，准确率在很大程度上取决于样本的规模大小，以及和真实工程的相似程度。
（四）模糊数学法
模糊数学法，指的是找到一项与待建工程类似的已建工程，通过模糊数学理论确定出两项工程之间的相似程度，建立数学模型后估算出工程的造价。主要分为四个步骤完成：第一步，建立数学模型，对工程造价进行估算。第二步，确定模糊关系的系数。第三步，计算加权海明贴工程进度。第四步，对工程造价进行估算。
这其中，加权海明贴工程进度的计算是最为重要的环节，选择的样本越合理，其最终估算的造价才能越精确。实践证明，样本相似程度选择好，合理确定评估系数，就能够将造价的估算准确度控制在5%以内。
（五）灰色预测法
灰色系统是指信息内容部分已知、部分未知，基于灰色理论的方程模型被称为GM模型，通过应用GM模型进行预测就是灰色预测。具体来说，使用灰色预测法在估算工程造价，需要找出一项类似于待建工程的已建工程，分析两个工程之间的灰色联系，从而使用已建工程的造价资料来预测待建工程的造价。其步骤分为四步：第一步，确定系统的主导因素和关联因素。第二步，分别对主导因素和关联因素建立GM模型。第三步，从GM模型出发，建立系统方程。第四步，对系统方程求解，对计算结果进行累计还原，从而得到预测值。
灰色预测法是一种新型的造价估算方法，显著的特点是简便、快速。但是，由于影响造价的因素有很多，所以对不同因素进行预测其结果是不同的。为了提高预测的准确性，就应该对预测因素进行合理优化。
（六）人工神经网络法
人工神经网络模型是一种非线性自适应的动态网络系统，它是由数量较多、较简单的神经元连接形成的，这一系统的应用始于上个世纪90年代。使用这种方法来估算工程造价，主要分为三个步骤，即模块建立、模块训练、模块测试。在模块的建立中，要确定造价的影响因素，对数据进行分析，选择网络结构和内部规则等。网络结构体系由输入层、输出层、隐含层组成，造价影响因素在输入层的帮助下进入结构体系之中，隐含层对信息进行特征的提取，最后在输出层的作用下进行汇总，从而得到造价的估算值。训练模块主要负责数据的收集，以及制定网络学习准则。测试模块能够将预算造价和实际造价相对比，从而评价预测精度。人工神经网络法的优点在于适应性强、学习能力强，造价估算的准确度高。但是缺点是在运行过程中可能会陷入局部极小点，从而增大了误差。
三、设计参数分析下的造价估算模型的应用
（一）模型的建立
所谓结构模型，就是利用有向连接图来表明系统不同环节之间的联系，从而建立一个几何体的系统模型。模型建立的过程中，会涉及到ISM（解释结构模型）技术，它是建立结构模型最为常用的方法。应用ISM，主要的优点在于能够把复杂的系统分解成为数量较多的子系统，然后在经验值和计算机的帮助下，将系统构建成为多级递阶的结构。
另外，在研究建筑设计参数和造价之间的关系时，各个参数之间的制约和影响比较繁杂，且不同的参数对工程造价的影响程度和侧重点也是不同的，因此，在研究过程中可以加入ISM技术，它能够深入分析参数变化对造价造成的影响。综上，对工程造价进行估算时，想要提高估算的效率和准确度，可以选用层级较高的设计参数，同时选用指标估算、神经网络的方式。
（二）模型的运算
运用ISM模型对设计参数分析的步骤如下：第一步，确定研究系统，对系统中各种元素之间的关系进行梳理;第二步，制作网络图，能够表达出各种元素之间的关系。这其中，逻辑关系的建立十分重要，在不同的逻辑关系下能够得出不同的关系网络图。因此，制定网络图的前提是分析各项设计参数之间的相互影响关系。这个过程中，不仅要用到数学知识，同时还要涉及到结构工程、建筑学、建筑配套系统等学科，以及相对丰富的项目经验。第三步，在各种要素的关系网络图基础上，建立系统要素的邻接矩阵。第四步，以邻接矩阵为依据，通过计算得到可达矩阵。第五步，对可达矩阵进行层级划分，具体来说，这个矩阵中的元素列向量包含的元素个数是不相同的，以包含数量为划分依据，含量最多的就排列在矩阵的最左边，含量少的排列在右边，依次排列。第六步，对各元素之间的层级关系、相互制约和影响进行分析，从而得出元素之间的关系结构图，并且实现抽象图和影响关系之间的相互转化。
（三）模型的分析
在该模型中，由于参数的设计比较多，因此其中一项参数发生变化，就有可能引起其它参数发生变化，并最终影响到工程造价的估算。举例来说，在墙体设计上，外墙造价在总墙体造价上占据很大的比例，但是墙体的设计往往会受到其它因素的影响和制约，例如装修、通风、电力等。因此，如果只把外墙作为主要的设计参数来控制造价，就是不合理的。
通过ISM的分析，设计参数层级越高，对造价的影响就越大。在设计参数系统中，建筑规模是第一层级，对项目进行决策时，就可以依据建筑规模进行估算。随着设计方案的进一步发展，建筑的形状、结构、层数等各种元素，都是估算体系中的一部分。只有将所有影响因素都考虑在内，才能够提高估算的准确性。以ISM模型中前4个层级为例，通过建立估算模型，来对设计参数进行量化处理：
（四）基于ISM的多元线性回归估算分析
将ISM技术和多元回归分析结合在一起来应用，通过快速估算模型的建立，能够将造价估算误差控制在5%以内。因此，该种方法的造价估算准确率远远高于其它方式的估算。因此我们可以得出结论，将ISM模型和多元回归结合在一起，能够在造价估算中发挥较好的作用。
应用这种方法进行造价估算工作时，如果误差比较大，就应该对设计参数之间的关系进行分析与研究。建立多元回归分析模型时要注意：第一，自变量的选择，应该是数量比较多的设计参数;第二，要收集到尽量多的工程造价信息。
结语
综上所述，通过本文分析我们可以看出，为了提高工程造价估算的准确性，在工作中应该使用科学、客观的方法，并且保证模型的高效性、数据的准确性。在建筑设计参数分析模型之下进行造价估算的方法，经过实践证明具有很好地成本控制效果，能够最大程度上节约资源，因此使用价值显著，满足建筑行业的发展规律，从而促进我国建筑行业的稳定、健康、可持续发展。
参考文献
[1]陈小龙，王立光.基于建筑设计参数分析模型的工程造价估算[J].同济大学学报（自然科学版），2009（08）.
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关键词:VAR;绩效分析;RAROC
中图分类号:F224 文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2010)02-0023-01
1 VAR的计算方法
VAR是一种用概率描述投资组合价值变化的风险管理工具,它要求测算资产对市场因素的敏感性和资产收益率的概率分布。基于对此的差异处理也就形成了参数法和非参数法两种不同的VAR模型。参数法均假设收益率分布为随机、独立的正态分布,非参数法不对分布做任何假设。本文探讨参数法中的Delta正态法、蒙特卡罗模拟法和非参数法的拔靴法和历史数据法四种模型.
1.1 Delta正态法
(1)基本假设:
历史数据变化直接对未来数据的变化构成影响;资产组合的单个头寸收益和组合收益均服从正态分布。
(2)在置信度为95%的条件下VAR表示为:
VAR=-(μ-1.64δ)
μ:投资组合收益率均值δ:投资组合收益率标准差。
若假定资产投资组合收益率服从标准正态分布的话,可简化为
(3)计算步骤:
第一步:用SPSS软件求收益率的均值及方差。
第二步:确定置信水平α值。
第三步:代入公式求出VAR值。
1.2 历史数据法
历史数据法是用资产价值变动的历史时间序列的分布来计算VAR。方法要点如下:
(1)无需分布假设。
(2)计算公式历史VAR=历史收益率的1-α百分位数*资产头寸初始值
α:置信概率水平
(3)计算步骤。
第一步选择合适的收益率时间序列。
第二步对历史收益率按从小到大的原则排序。
第三步确定置信概率水平α。
第四步计算VAR。
1.3 拔靴法(Bootstrap Method)
拔靴法是以历史数据为依据通过多次重复抽样进行模拟来计算VAR的非参数模型,其假设样本皆来自未知分配的独立样本,并赋予每个样本相同的机率,利用重复抽样的方式,估计出资产组合未来报酬的分布,并以此求算出风险值。步骤如下:
第一,利用投资组合中各资产过去的历史价格变动量,进行重复抽样1000笔。
第二,将抽出的价格变动量,加上各资产目前的价格,计算出各资产的未来价格模拟值。
第三,将各资产的未来价格模拟值依目前所持有之权重,重新计算该资产组合的价值。
第四,比较所求出的未来价值模拟值与资产目前的价值,如此可得出1000笔未来报酬模拟值。
第五,将所建构的未来报酬模拟值由小到大排序,在给定信赖水准为1-α下,依百分位数即可得出风险值。其优缺点基本同历史数据法。
1.4 蒙特卡罗模拟法
蒙特卡罗模拟法即估计依照一定随机过程输入变量而定的结果变量的分布。在此指的是假设资产的价格变动符合一定的随机过程,利用电脑模拟在目标时间范围内产生随机价格的路径,并以此构建资产收益的分布,进而推算VAR值。方法要点如下:
第一,选择资产价格随机模型。
此方法关键步骤是选择适当的随机模型来模拟价格的变动过程,最常使用的随机模型是几何布朗运动。该模型假设不同时间的信息项之间互不相关,价格的微小变动可以用公式表示为:
dSt=μtdt+δtStdz
其中dSt:价格变动量μt:资产收益率δt:标准差
dz:服从期望值为0,方差为dt的正态分布
第二,产生随机变量序列ε,ε∈N(0,1)。
第三,假定参数μtδt为常数,将εμtdtδt 代入几何布朗过程推出资产价格途径。收益由ΔSt/St计算。
第四,根据需要重复(2),(3)两步若干次,从而得到资产价格的概率分布,以此概率分布计算VAR值。
2 模型测试
2.1 回归测试
回归测试的目的在于检验原来所使用的VAR计算模式的可靠度。回归测试法由巴赛尔协会银行监督委员会(BIS)提出,该方法是将实际发生的损益结果与计算出的VAR值逐笔比较,计算出实际损失超过风险值衡量结果的次数,用来验证不同风险值衡量模型的正确性。
2.2 压力测试
风险价值衡量投资组合在正常市场状况下的可能损失金额,然而现实世界金融资产收益的分配有厚尾现象。若用正态分布估算VAR,有可能低估发生重大损的可能性和损失的幅度。压力测试的目的在估算市场发生极端事件时投资组合可能发生的损失。方法如下几种:
(1)情景分析:设立和使用可能的未来经济情景来度量其对资产组合损益的影响。
(2)历史模拟:把真实的历史事件运用到现在的资产组合上来,以度量如历史重现对资产组合收益的影响。
(3)参数扰动压力测试:对影响VAR的参数加以改变,测试参数变动对VAR值的影响。
3 基于VAR的RAROC模型介绍
3.1 传统评价指标的缺陷
传统评价指标夏普比率的应用具有一定的缺陷,其主要体现为:
(1)该指标所运用的风险调整指标是口并不代表投资者真正关心的风险,因为波动性指标。度量了收益向上和向下两方面波动的不确定性,或说标准差既包含了带来损失的风险(下方风险),也包含了带来收益的风险(上方风险),而下方风险才是投资者真正关心的风险。
(2)前提假设:收益率正态分布现实中多数是不存在的。当收益率服从正态分布时,用标准差或下方风险指数作风险调整指标结果一致;当收益率不服从正态分布时,夏普比率用标准差作风险调整指标会产生谬误。
有鉴于此,当收益率分布并不精确服从正态分布时用下方风险作为调整指标才能更好的衡量投资组合的绩效,对收益率分布无假设要求且衡量下方风险的指标VAR作为α的替代对经典指标进行修正,从而得到基于VAR的风险调整绩效衡量指标RAROC。
3.2 指标的计算方法
(1)RAROC方法的基本思路。
绩效评估的目的是为证券市场的资本流动和配置提供依据,基于VAR模型的风险调整的绩效评估方法RAROC模型,是近年来随着VAR技术的不断发展而出现的新型基金绩效评估方法,其表达式为:
RAROC=ROC/VAR
ROC:为某一时期基金持有的证券组合的收益
VAR:在某一时期和给定的置信区间预期最大损失值。
RAROC模型描述了单位资本损失所获得的收益,它在某种程度上反映了风险资本的效率。结合RAROC模型,传统的绩效评价指标夏普指数和特瑞诺指数得到了修正。
(2)以VAR取代标准差的修正夏普比率。
RAROC=(R-RE)/VAR
基于VAR的修正夏普比率衡量的是每单位可能损失所带来的超额收益。此指标越大表明业绩越好。
(3)以市场收益率替代无风险利率的修正夏普指数。
以市场收益率RM替代无风险收益率RF便于比较基准组合相对于市场的表现,此只衡量的是每单位可能的损失所带来的超出市场收益的超额收益。
RAROC=(R-RM)/VAR
参考文献
由于国土规划部门的规划，让一个城市或者城市周边地区符合一个现代城市的发展需求，因此对于诸如棚户区的改造，集体土地变更为国有土地，开发商的开发行为都迫切的需要拆迁。浏览更多2022拆迁补助申请书请点击“拆迁申请”查看。
2022拆迁补助申请书三里街拆迁指挥部：
本人原系三里街粮站职工_，现龄57岁，拆迁序号A12。夫妻下岗失业多年，没有固定收入，家庭经济较困难，这次拆迁更是雪上加霜，为此特申请拆迁指挥部给予一定补助，为盼。
此致
敬礼!
申请人：申请书模板
__年__月__日
房屋拆迁流程是怎样的现在不少城市和农村地区开始了房屋拆迁，大多数人一看到房屋拆迁首先可能是有拆迁补偿，但是对于房屋拆迁流程具体是怎样的也不太清晰。
房屋拆迁流程主要包括十三个步骤：
第一个步骤——暂停公示。
由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。
第二个步骤——入户调查评估。
在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。
第三个步骤——内业计算。
实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。
第四个步骤——制定拆迁实施方案。
拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。
第五个步骤——申请拆迁许可证。
拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。
第六个步骤——拆迁公告。
就是声明此次拆迁行为即将开始。一般拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
第七个步骤——出一个正式的评估报告。
这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。
第八个步骤——送达拆迁评估报告。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
第九个步骤——动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的就是声明此次拆迁行为即将开始。一般拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
第十个步骤——出一个正式的评估报告。
这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。
第十一个步骤——送达拆迁评估报告。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
第十二个步骤——动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。
拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少?钱怎么给?怎么交付房屋?另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。例如，现在拆迁房屋周边的市场价是8000元/平米了，但按照政府出台的拆迁补偿规则，评估价是6000元/平米，这样总价可能差10万元，那么拆迁人可能把这10万块钱通过奖励的方式补给你。如果你在奖励期内走，则补给你;如果你不走，就可能得不到这笔奖励。这就是动迁的过程。
最后一步——结案。
最后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计最后花了多少钱?可能和最初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人最终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是最后一个过程。一共大概就是这十个阶段。
房屋拆迁流程十分复杂，因为房屋不仅关系到一个城市未来发展规划，更关乎到百姓最基本的问题，即居住问题。十个阶段中有一个阶段处理不好就可能影响民生，所以国家对此十分重视。
房屋强拆怎么处理对于国家赔偿我国多部法律都有相关规定，《中华人民共和国行政强制法》第八条：因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿表明，在行政机关亦或是司法执行机关的行为出现违法行为时，只要利益因此行为受到侵害那么就有提出赔偿请求的权利。
一、可行性研究的步骤
可行性研究的步骤为：复查系统规模和目标研究目前正在使用的系统导出新系统的高层逻辑模型重新定义问题导出和评价供选的方案推荐一个方案并说明理由推荐行动方针书写计划任务书提交审查。我们在进行可行性研究的过程中，要严格按照以上步骤执行。
首先明确开发的软件需达到的目标，接着分析现在正在使用的系统哪些需要放弃、哪些需要修改，接着建立数学模型，接着估计开发过程可能遇到的问题，并找出可能的解决的办法，在大量的可选方案中择最优者，接着推荐行动方针，再接着书写计划任务书，最后提交审查。
二、成本效益
在开发软件过程中，要充分考虑成本效益。可以学习商人的做法：开源及节流。但不管怎样，投资开发新系统往往要冒一定风险，所以慎行。
1、成本估计成本估算有两种方法：
（1）代码行技术。
（2）任务分解技术。目前我们常用的是任务分解技术，其实就是模块化开发。举例说明一下：像在开发“图书馆管理系统”中，我们可以把模块分为：新书入库、借书及还书。在计算成本时，先算这三个独立的模块所需的成本，最后累加起来得到软件开发工程的总成本。为了节省成本，我们在开发软件前期就考虑到组团队时人员少而精，到计算成本可这样计算：参与项目的人数，再乘以每人每月的平均工资，再估计此项目大概需要多少时间能完成。每个任务的成本=参与任务的人数每人每月的平均工资完成项目的时间。总成本=每个任务的成本相累加。
2、成本/效益分析的方法成本/效益分析的方法有四个：
（1）货币时间价值。
（2）投资回收期。
（3）纯收入。
（4）投资回收率。
3、现在我们用货币时间价值来分析：
通常用利率的形式表示货币的时间价值。假设年利率为i,如果现在存入P元，则n年后可以得到的钱数为：F=P(1+i)n。这就是P元钱在n年后的价值。反之，如果n年后能收入P元，那么这些钱的现在价值是：P=F/(1+i)n。用此方法，我们就能大概估算出成本与收益的关系，主要收益>成本，那么此软件系统就值得开发，反之亦然。
三、结语
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