关键词：房地产企业；成本管理模式；供应商管理模式
近年来，国际金融环境风云变幻，全球一体化的经济环境，影响着我国的房地产市场。同时，我国国家调控政策不断出台，房地产市场面临新的行业形势。所以，房地产企业需要创新企业管理，尤其是成本管理的有效开展，在降本增益的同时，提高企业进入市场的竞争力。房地产企业对开发产业链资源的全面整合，强化企业战略合作中的供应商管理，这势必强化企业的核心竞争力，提高房地产企业在市场竞争中的主动性和积极性。
一、关于供应商管理模式的概述
中国房地产行业的未来发展，深受整个经济走势的变化影响，且在电子商务迅速发展、企业开发规模不断扩张的背景下，若干传统的商业规则也发生了改变。对于当前的房地产企业，传统的开发成本控制模式已无法满足成本管理的需求。所以，房地产企业开始转变管理理念，逐步构建一种新的房地产开发成本模式——供应商管理模式。房地产供应商管理模式，是指在房地产开发经营的过程中，基于房地产行业的反馈信息流，将供应商、制造商、销售商及客户联系成为整体。这样一来，连成的整体可以在采购、生产及销售等方面，形成共同分担的格局，并且在最优服务的基础上，实现开发供应链的成本最小化。对于供应链中的企业而言，通过对资金流、信息流进行科学的协调控制，是有效的开发成本管理模式。
二、供应商管理模式在房地产企业开发成本管理中的应用
房地产行业作为我国经济结构的重要组成，是我国的支柱产业，也就是说，房地产行业的产业关联度越大，其涉及的产业链越长，那么形成的经济效力越明显，越能有力地推动国民经济的发展。房地产企业在房地产市场扮演着竞争主体的角色，是产业链中的重要环节。当前，我国房地产行业竞争激烈，房地产企业应该尽快地针对自身特点，整合企业内外资源，强化在开放过程中商业运行成本的有力控制，这样才能强化企业在市场中的竞争力，获取市场竞争的主动权。那么，在房地产企业的具体经营活动中，企业可以基于自身的优势，在合作供应商的选择上做到科学合理，进而在开发营销环节形成全覆盖的供应链。对于供应链中的这些供应商，有设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等。房地产企业与供应商形成具有战略价值的合作关系，有助于企业将非核心的若干项目分包出去，并依托有效的信息资源及专业的指导力量，对房地产开发中可能出现的市场风险进行科学有效的规避与抵御。同时，在房地产开发的过程中，降低开发供应链的成本，有助于提高合作各方的经济效益，进而强化战略合作的深入开展。
不过，房地产企业在实际的开发经营中，一体化供应链中的各法人企业处于独立经营的状态，这样一来，不可避免的会出现一些利益分配的冲突。所以，在供应链的构建过程中，需要以房地产企业管理为核心，形成供应商的管理模式，也就是说，设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等的关系构建，需要以房地产企业为核心，形成良性的战略合作。这样，有助于实现对各供应商的有效管理及协调，确保房地产企业在成本管理上，实现最低成本的控制。
三、当前房地产企业实施供应商管理模式可能存在的若干问题
1.一些房地产企业对于成本管理缺乏正确的认识，致使成本管理由企业成本管理部门单一承担，缺乏企业全员管理的意识。而从实际而言，房地产企业的成本管理涉及到企业内部的各个部门，强调各部门间的协调合作，共同开发活动。所以，这种片面的管理意识，造成企业成本管理不到位的问题。
2.一些房地产企业在市场竞争方面，缺乏竞争的主动性和积极性，致使企业的资源利用率低，在战略合作上缺乏长期的战略规划。在新的房地产市场，房地产企业更需要具备新的管理理念，强调实有及虚拟资源的全面管理与运用。这样，可以强化房地产企业在资源管理上的延展，实现整个开发供应链的全面延伸。对于这点，是房地产企业实施供应商管理模式的先决条件。
3.房地产企业构建供应商管理模式，需要依托完善的企业信息技术体系。但对于信息技术体系中的电子商务系统、供应商管理系统等，都需要较大资金的投入，且投入的短期效益不明显。所以，当前多数的房地产球企业尚未构建完善的信息技术体系，这就致使企业开发成本管理中的供应商管理模式存在问题，实际的预期效果难以有效实现。
四、结束语
从实际而言，房地产企业构建供应商管理模式，是企业开发成本管理的发展方向。一方面，供应商管理模式的构建，不仅需要规范的市场环境，而且需要房地产企业构建完善的技术体系，这是实现供应商管理的基础条件；另一方面，房地产企业需要提高管理，构建高素质的企业管理人才，这是确保企业供应商管理模式正常运行的有力保障。
参考文献：
[1]张小文：浅析中国房地开发产企业成本管理模式的创新[J].科协论坛，2007（05）.
[2]李淑华：基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报，2011（06）.
关键字：房地产；开发模式；探究
中图分类号：F293 文献标识码： A
一、房地产开发模式界定
随着我国房地产的发展，房地产研究也逐步增多，研究成果不仅对解决现有房地产发展存在问题有重要价值，而且对引导房地产向更加健康的方面发展也具有实质性的应用意义。目前，房地产领域一直在提“房地产开发模式”，研究学者对该概念也众说纷纭，尚未对其下一准确定义。学者柴强提出房地产是实物、权益与区位的结合，认为房地产包含土地、建筑物和附属，吕萍等学者认为房地产开发是房地产企业为了追求一定的经济、社会目的而对土地资源进行综合运用的一个过程。因此，笔者在此将“房地产开发模式”界定为某一开发机构为达到一定经济社会目的，运用资金、规划、销售等综合方式对土地资源进行开发和利用的一种形式。
二、中国的房地产业走规模化开发这条路是必然的
首先，中国地少人多，就土地资源占有率而言，中国是一个贫困的国家，土地资源的有效利用必然导致房地产规模化开发成为中国政府对房地产行业发展必然的政策引导方向。其次，随着中国市场经济的曰趋完善，市场竞争必然会导致资源的合理配置，市场将引导房地产走规模开发，房地产行业那些具有资金实力，规模开发实力的企业必然会对行业内其他中小型开发企业进行兼并、重组。第三，规模化开发也是房地产开发企业自身成长的需要，企业需要通过实现规模经济来追逐利润最大化；而且，辛苦创立的品牌需要不断有规模化产品来维护和提升。
三、我国房地产开发模式与面临问题
（一）我国房地产开发模式特征
我国房地产在经历了三十几年的发展后，开发模式呈现品牌化、专业化、规模化等特征。房地产开发由最初的卖地段、卖好房向卖建筑、卖环境、卖品味转变，随着房地产竞争的深入，房地产更加注重建筑的品味、风格、文化和生活等。这也反映着我国的房地产开发模式类正在逐步走向成熟。根据房地产发展的历程，可以将房地产的开发模式细分为五大类。
1、品牌带动下的规模化开发模式
这种模式基于在强势品牌的推动下实现规模化的生产和销售，这种从生产到销售的环节更加模式化、工业化，其中对于高规格的营销较为注重，但仅限于某一区域板块。这种开发模式的弊端在于品牌跟不上规模的发展，品牌影响力容易出现透支，缺乏开发模式的创新性。
2、专业品牌连锁开发模式
这种开发模式突出的是专业化的企业核心竞争力，如环境规划、室内设计、物业服务等，注重的是企业运行的规范化、标准化和流程化。其中，企业更加注重文化建设和人力资源替身，致力于可持续的品牌扩张与连锁。
3、复合型开发模式
这种开发注重与健康生活产业、社区产业的结合，如旅游+房产、体育+房产等。复合型开发模式不仅是把房子、服务卖给消费者，更主要的是引导消费者与发展商共同营造一种新的生活方式。
4、可持续开发模式
这种开发模式注重把握时展与要素整合，同时强调创新思路。因此，开发上占据优势的是理念，是开发商在深入把握文化、生活以及消费者的时代需求等要素基础上营造的创新思路，这种思路既握住了消费者的所需，又对消费者形成消费吸引。
5、另类前卫开发模式
这种开发模式强调的是不可复制性和超越性，开发上更加注重个性的体现。如潘石屹的“现代城”、陈家纲的“上河城”，突出了设计者的鲜明个性，其他项目难以模仿和推行。
（二）我国房地产开发模式面临的问题
1、房地产市场整体调整压力增大
目前，国际经济总体趋势错综复杂，国内也正处于调结构的关键时期，前期房地产调控政策虽然对科学指导房地产良性发展有一定的积极作用，但长期效果尚未显现。如今，随着房地产政策稍微松动以及国内城镇化发展带来的住房刚需预期，房地产开发模式所承载的消费价格又出现上升趋势，调控压力进一步增大。
2、房屋存量增加，消化压力增加
目前，经网络曝光的各地“鬼城”已不新鲜，住房存量不断增加，消化压力加大。以武汉市为例，2011年商品房上市量为1585.46万平方米，同比增加35.46%，而商品房销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39%。尤其是大城市周边的地带以及人为开发的重点城镇，原本该地域住房居民数量很小，但经开放商开发与宣传，房地产变得如火如荼，大批新建楼房在住房投资等因素的烘托下如今只能冷冷的伫立在黑暗之中，而房价又显新一轮飙升，市场消化压力巨大。
3、房地产开发承受潜在财务风险
我国房地产开发企业目前存在数量多、规模小的特点。据统计，一级资质企业仅占1.44%，二级资质占12.9%，剩下的多数是三级资质企业，而目前全国房地产开发总量的七成是由三级及以下开发商来完成的，而这些三级资质企业在面临房地产开发时往往承受着财务风险。在房地产开发中，这些企业从中标到销售这一系统过程中需要向政府支付土地出让金，需要在规划、建设、销售环节进行大批的资金运作，资金投入少则几百万多则上亿，而这些三级资质企业融资渠道狭窄，股票、债券等形式的融资工具尚未发挥作用，资金多数来源于银行贷款，开发商开发房地产的主要资金来源成为银行借贷与消费者的预付款，自筹资金仅占一小部分，这无形中给企业带来了严重的财务风险，一旦销售等环节出现问题，资金所面临的潜在威胁时有可能发生。
4、房地产开发融资渠道狭窄
房地产开放商早期因为获取土地使用权较为容易，且价格低廉，因此在拿地方面较为轻松，房地产收益也随着土地增值不断提高，对于开放商来讲融资渠道单一并无大碍。但是，随着政府公开土地使用制度，加之土地稀缺，土地出让金不断提升，开放商用于前期的投入不断加大，这就给融资渠道狭窄的房地产开放商带来了困境，目前虽然股票、债券、基金等渠道正在发展，但为房地产融资路程依然遥远，资金来源也只能靠银行借贷。由于房地产商前期投入增加、后期开发过程的生产要素也随国内物价飙升，房价成本自然也抬高，房地产商对于房子的销售价自然也迫于提升，但是现在国内部分地区房价过高，泡沫十分严重，房子销售不掉，开发商就缺回笼资金，单一靠银行的资金进行运作已难以破解当前房地产开放商所遇到的问题。
（三）我国房地产开发模式的转变对策
1、转变开发模式
对于传统的、粗放的房地产开发模式要逐步转变，提倡开发节能环保的现代化住宅产业。房地产开发应以国家资源政策为基础，对住房进行科学规划，尤其是针对中小户型，既要有普通商品房的功能，又要把创新产品和技术融入其中，对于国家命令禁止的技术设备一律禁止使用。国家应鼓励房地产商加大对保障性住房的开发建设，特别强调突出房地产企业与相关企业的接洽以降低建房成本，但房子质量需得到保证，这样让房价能够走回合理状态，增加市场消化能力。积极提倡商业、旅游、体育等形式结合的房地产开发模式。在国家产业结构调整过程中，强调对第三产业的发展，服务业在居民消费意识上得到加强，房地产开发应深入把握这一政策，在统筹地产姿态、消费需求、生活文化等要素的基础上创新旅游、体育、产业园等综合房地产开发体系。
2、加快完善房地产金融体系
房地产就是耕地，资金就是锄头，两者缺一不可。当前房地产金融困境严重阻碍了房地产开发模式的推进。因此，完善房地产金融服务体系迫在眉睫。一方面，国家应鼓励商业银行等非专业房地产金融机构进入房地产行业，提供住房信贷，另一方面推进专业性金融机构在住房融资担保等方面运作进程。通过专业金融机构与非专业金融机构的双向结合，为房地产提供贷款担保、安全保障等服务。大力发展金融市场是完善房地产金融体系的又一重要环节，房地产企业在资金短缺，融资困难的困境中很难短期走出来，国家应建立健全房地产商利用住房抵押贷款的二级信贷市场，推进房地产商的融资，同时国家监管部门在履行监管职责的同时应做好配套服务工作。
结语
不管任何开发形式都是为了完成利益的最大化，在房地产商场疾速开展，商场竞赛日益剧烈的今日，旧型的开发形式已然无法完成开发利益的最大化，无法招引消费者的投资目光，将逐步退出竞赛。复合型主题地产开发形式在中国的应用远景非常可观，将变成往后房地产开发的干流。这篇文章经过对复合型主题地产特色的研讨，以及实践比如的剖析，来找出复合型主题地产的成功的地方，成功是能够仿制的，旨在为往后房地产开发供给一些粗浅的定见。
参考文献
[1]王晓红.对武汉房地产市场发展与调控的几点思考[J].武汉金融，2010.（12）.
关键词：房地产，商业模式，案例研究，未来趋势
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03
1 问题的提出
近年来，国内外经济发展格局不断变化，我国房地产行业也面临更多机遇和挑战，越来越多的房企开始探索适合自身生存与发展的商业模式。经过若干年发展，国内房地产行业经历了“捂盘、高价卖出，靠时间增值换取价值增长”的香港长实模式和“快速开发、快速销售靠提升资金流转换取价值增长”的美国帕尔迪模式两个阶段。随着时下国内愈演愈烈的政策调控以及国际游资的流转，我国房地产业的改革迫在眉睫，这也将直接决定房企未来的发展甚至生存。本文总结了业内最具代表性的六大商业模式，通过对标杆企业商业模式的比较研究，尝试预测第三代房地产商业模式及核心优势，以期能为国内房地产企业的转型升级提供参考。
2 商业模式概念及体系
目前学术界对于商业模式的定义仍然没有统一的认识，但大都认可商业模式是企业价值创造的逻辑，是企业与相关方之间关系的表达。至于商业模式的构成体系也没有统一认识，多数研究是基于不同角度、不同领域进行的，同时商业模式体系的研究与现实结合得越来越紧密，逐渐趋于实用性。本文采用的是《战略管理理论与方法》（王昶主编，清华大学出版社2009年出版）一书中基于Osterwalder教授提出的“商业模式九要素”提法关于本土化商业模式框架的界定，针对房地产行业特点，形成如图1所示房地产商业模式框架图。
3 中国房地产企业商业模式比较研究
3.1 中国房地产商业模式之一：万科的住宅快速制造模式
该模式将企业定位为房地产行业内的“制造企业”，以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。以城郊结合部的住宅开发为主，目标客户定位为中产阶层，竞争力来源于产品产业化和管理标准化，形成系列产品线，市场份额较高，净利润率较低，在10%～15%左右。该模式最显著的特征是“快速开发”、“快速销售”，目标是周转率达到60%。万科是该商业模式的开创者和践行者。万科于1988 年进入房地产行业，经历了业务多元化、专业化和精细化三个发展阶段，实现了从综合商社到客户导向型企业的蜕变。
价值定位：万科奉行“创造健康丰盛的人生”、“建筑无限生活”的理念，致力成为中国房地产行业持续领跑者。万科未来目标是要成为“系统集成商”，设计、建造、销售由其他专业厂商来完成。通过住宅产业化，公司可以有效整合产业链，提高公司产品的附加值。万科主要向中高端市场提品，以精装修主流住宅房和社区型商业房为主打产品，因其奉行快速开发的理念，在大幅度缩短住宅建设周期的同时也大幅度提高了劳动生产率，其项目开发周期一般在一到三个月。全国城市布局以百万人口为标的，主要集中在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域。
价值获取：万科主要通过住宅产业化、标准化生产来获取价值，客户覆盖率达到74%，2009年毛利率为29.39%，净利率为13.15%，业务中占90%的是装修住宅的出售，其余的是商业地产及持有物业，其中持有物业少之又少，远没有形成持续发展的形势。
价值网络：土地通过合作并购等方式实现，杜绝高价拿地。通过银行信贷、信托、海外融资、合作开发、股权融资及香港壳公司等多种方式融资。股权融资占净资产一半，总融资成本不高。自主开发为主，合作开发为辅，投资性房地产较少，大约占1亿元以上。与具有地区性资源和关系网络的房企，城投及地方政府合作。集中采购，自主销售，同时万科有专门的设计院。
价值维护：万科奉行不行贿原则；获各大银行总行授信；通过物业、企业规模及董事长营销建立品牌；成立万客会维护客户关系。
此种商业模式的发展瓶颈也比较明显：其一，因为业务相对单一，因此风险较大；其二，快速制造，周期大幅度缩短，而技术水平将直接决定资金的周转；其三，目前国内城市扩张的速度也在逐渐放慢。解决瓶颈的突破出路为：其一，拓展二三线城市；其二，打造更长的产品线，做全产品线的开发商；其三，通过产品标准化来维持高周转率；其四，积极参与国家的保障房开发；其五向建筑施工延伸，使产业链内部一体化。
在运用此种商业模式时要注意其适用条件：其一,企业必须具备充裕的土地获取控件和相对合理的地价水平；其二,资金周转率必须较高，开发周期一定要短；其三，具备住宅标准化的生产技术作为发展基础。
3.2 中国房地产商业模式之二：金地的金融地产模式
关键词:商业房地产模式 项目特征分析
伴随着我国社会经济的高速发展，商业房地产作为房地产开发殊的一类，近年来日益受到人们的关注，不少房地产开发企业由传统的住宅项目转向商业房地产项目的开发，以期能获得高额的投资效益，商业房地产产项目之间的竞争也日益激烈，政府部门也认识到商业地产项目多城市发展的带动作用，不断采取措施推动商贸物流、基础设施建设，文章首先介绍了商业房地产的概念以及常见的几种开发模式，探讨了商业地产开发的主要特征。
一 商业房地产的定义
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
二、商业房地产的三种模式
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内游代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。
三、商业房地产开发项目主要特征目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。 1、顾客构成的双重性商业房地产开发项目与其它房地产开发项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。 这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户(业务市场)固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场)，因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。 2、选址分析的渐进性所有房地产开发项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。 商业房地产开发项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。 一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性对于商业房地产开发项目来说，潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制)，项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
4、经营方式的多样性不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。 经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。 5、资产经营的长效性商业房地产开发项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束)，而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。 商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。
【关键词】商业地产；销售模式；比较
当今，人们对房地产业的多元化发展的要求不断提高，商业地产就是在此基础上发展起来的。商业地产是指房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用[1]。国内的许多学者对商业地产进行了研究，李典奇指出，商业地产是一个进入门槛很高的复合型产业，它最需要的就是资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难取得成功[2]；郭险峰指出商业地产开发商要对影响商业地产开发的需求弹性因素进行把握，不断地研究适应消费需求的战略方针，从而赢得消费者的青睐[3]；刘晓君和陈世杰指出随着全世界商业微利时代的到来，商业地产将从过去的暴利逐步走向今后的微利，同时也意味着商业地产今后的投资和运营的双重风险在增加。然而对商业地产的销售模式的详细分析却很少，因此，本文对商业地产的销售模式进行分析，对比研究商业地产的三种销售模式，并分别对其应用提出相应建议。
1、商业地产的销售模式
商业地产在资金回收时，销售模式起着非常重要的作用，究竟选择怎样的资金回笼方式，确保开发商的利益，直接影响着销售模式的选择。本文将商业地产的销售模式分为三种：直接销售、带租约销和返租式销售。其中直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润回报的目的；带租约销售模式是先将房屋出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后再将房屋卖给投资型客户[4]；售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为[5]。这三种模式均包括信息流、合同流、资金流，因此可以通过分析商业地产不同销售模式中有关信息的流动、合同的签订、资金的流动等，来对商业地产的销售模式进行比较研究。
2、三种销售模式比较分析
本文从信息流、合同、资金流和风险等方面来对这三种销售模式进行比较（见表1）。其中所谓信息的流动，主要是商业地产项目的信息是如何在投资商、开发商、营运商和经营者之间传递的；合同的签订则主要指销售过程中，确保不同销售模式顺利实施所达成的协议；资金流是在交易过程中产生的各种费用的流动。通过表1可以看出，虽然各种销售模式都能够实现商业地产的资金回笼，但是其销售模式所涉及的具体内容以及达到的效果却不同。对比这三种模式，可以明显地看出直接销售在信息、合同、资金、风险等方面对开发商十分有利。但是直接销售在具体实施过程中却面临销售困难的现象。虽然在直接销售过程中，各参与主体之间的关系简单，但需要开发商直接接触投资者进行销售，开发商工作量大，销售期较长，投资者后期经营风险较高。相比直接销售中投资者风险较高的现象，带租约销售则有效降低了投资者的风险。带租约销售虽然导致开发商前期工作相对较复杂，但由于资金回收相比传统的租赁回收较快，而且开发商一旦把项目销售结束，商业经营步入正轨后就可全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商铺管理公司，开发商的后期风险很低，有效地达到了资金回笼较快，风险较低的目的。而对于返租销售，这种销售模式的实质在于以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度[6]，投资者的风险相对较低，但也可能面对后期开发商违约或资金挪作他用的风险。对于开发商来说，由于《商品房销售管理办法》中第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，开发商如果不能很好的按照法规严格执行，可能有触犯刑法的风险。而且这种销售方式前期的销售和租赁过程相对来说，有一定的复杂性，参与主体的协调工作量大，对开发商来说这种销售方式要根据企业的实际情况慎重选择。
3、不同商业地产实施销售模式的选择
房地产开发企业按照开发项目类型、运营方式的不同，主要有社区底商铺或体量不大的商业中心商铺、集中型商业、多层商业物业、集中商业和大型购物中心。下面将对不同开发企业销售模式选择进行分析。
对于有社区底商铺或体量不大的商业中心来说，由于商业地产项目的规模较小，而且一般社区底商铺所面对的消费者数量一般比较少，人群较固定，使得出租有一定的难度。在这种情况下，通过直接销售，一方面可以很快回笼资金，用于其他项目的投资开发；另一方面降低开发商的后期经营成本，确保开发商的整体利益。
对于集中型商业和多层商业物业，开发商投入了大量的资金进行开发，而且此种商业地产项目具有一定的集中度，开发商后期管理相对较容易，为了尽快回收资金，开发商可以选择带租约销售，以尽快回笼资金，弥补前期的资金投入，同时通过项目的招租，聚集大量有名的商业机构入驻本商业中心，可以增加商业地产的价值，为项目高价销售，回笼资金打下基础。
对于集中商业和大型购物中心，由于开发项目规模较大，开发商投入资金量大，为了尽快回笼资金，可以选择返租式销售的策略。返租式销售通过销售迅速回笼资金，同时通过提高物业出售价格，确保开发商的利益，可以大大提高开发商的资金利用率。
参考文献：
[1]王琳.商业地产与住宅地产开发的差异化研究[J].生产力研究，2008（17）：120-123.
[2]李典奇.浅析商业地产开发要点[J].商场现代化，2010（14）：61-64.
[3]郭险峰.商业地产的需求弹性分析[J].统计与决策，2006（18）：119-121.
[4]刘成刚，刘娟.带租约产权式销售模式运作机理探讨[J].商业时代，2006（10）：78-79.
连锁经营作为一种新型的商业组织模式和经营方式，展现了其强大的竞争力和发展能力，在世界范围内得到了迅速的发展，成为现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出了与房地产的关系，不但在房地产的经营中广泛采取了连锁经营的方式，而且在连锁商业中，房地产经营已成为连锁企业的主要收入渠道，麦当劳公司的收入90%来自于房地产经营，我国发展最快的大型连锁商业国美电器和苏宁电器，均通过房地产辅助其扩张，甚至创造出了“商业﹢地产”的经营模式。因此，连锁经营中的房地产战略是一个值得研究的新问题。
连锁经营的概念及特征
（一）连锁经营的概念
一般认为，一个企业（或企业集团），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是商业制度的创新，被誉为零售业的“第三次革命”。
自1859年美国出现第一家连锁企业——大西洋与太平洋茶叶公司后，连锁经营得到了迅速的发展，在欧美国家，连锁经营占到整个零售商业的60%-70%，销售额占90%。美国连锁大王“沃尔玛”公司，其销售额已连续七年超过美国通用和微软公司，成为世界500强企业的第一名。
（二）连锁经营的特征
标准化。标准化即指经营的商品、服务、企业整体形象的统一而标准化。连锁企业拥有统一的企业名、企业徽，统一的建筑形式、统一的店堂陈列、统一的广告宣传、统一的服饰等。连锁企业经营的商品具有同类性，服务的水平和风格也完全相同，从而树立了统一的企业形象。
专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决策等职能的相互分离而专业化。连锁企业对业务活动进行了详细分工，甚至每个人的职责都趋向专业化，使其职责分明，各负其责。通过业务活动的专业化，从而保证了连锁经营各项活动的决策正确以及有较高的工作效率。
集中化。分工越细的体系就越需要集中化管理。连锁企业实行集中决策和分散经营的管理体制。即销售计划与经营战略、店铺选址、员工教育、商品采购等，均由总部负责；广告及信息也都由总部控制，形成一整套的决策管理体系。连锁分店负责商品销售及提供服务。通过集中管理，实现连锁企业的统一经营。
简单化。连锁企业在业务操作规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操作规范简单而好记，容易掌握，从而保证了连锁企业服务的标准化和工作的高效率。
规模化。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业人员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。连锁企业必须是若干个企业（店铺）联合而成的，形成规模经营，单个企业不能称之为连锁经营。如沃尔玛全球有4000多家分店，麦当劳有30000多家分店。连锁企业通过大量采购，从而降低商品进货价格，增强了企业的竞争力；统一管理、标准化经营，使各分店商誉共享、经营管理技术共享，降低了经营费用；数量众多的销售网络，大大增强了销售能力。规模化为连锁企业带来了巨大的规模效益。
所以，连锁经营从本质上看，是把独立、分散的商业企业联合起来，形成覆盖面很广的大规模销售体系。它是现代工业发展到一定阶段的产物，是社会化大生产的分工理论在商业领域里的运用。连锁经营这一新型的商业组织形式和经营方式，以其自身的特点，发挥着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。
连锁企业实施房地产战略的背景
（一）房地产战略是连锁经营的本质要求
连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货成本和管理费用，发挥规模效益，取得快速发展。
而开新店，首先就要确定开店的业态，即要开一个什么类型的店、经营什么、以什么方式经营？开一个与原有连锁经营体系相同的店还是开一个完全不同的新店？零售商业的业态有很多种，分为便利店、专业店、超市、大型超市等18种。但从总体上分为有店铺经营和无店铺经营两种业态。有无营业场所和营业场所的规模、结构不同，则连锁分店的目标顾客、商品结构、商品销售方式、服务功能等都有很大的不同。因此，连锁企业开新店，首先必须确定开店的经营业态，以确定连锁企业的经营目标。
就目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系流动资金的使用量和资金的使用效率；铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。
连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址标准、开新店的条件、商业区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优越的地理位置、合理的营业面积、有利的商业和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，正是商业房地产开发的要求。商业房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利条件，如果商业房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不合理、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是商业房地产开发战略。
连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大优势。连锁经营必须开发许多的网点、达到相当的规模才能具有规模效益，发挥规模优势。而规模的扩大，仅仅依靠扩大经营范围和商业促销已经不能奏效，只有依靠网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是商业房地产开发。
连锁经营的资本运营战略。美国贸易法规定：连锁店是至少有在一家总店控制下的10 家以上的经营相同业务的分店。英国则认为，连锁店必须符合以下四个标准：单一所有，即一个公司或一个合伙店或单个业主所有；集中领导，统一管理；设立的店要相同；有10个以上成员店。日本“连锁店协会”则规定“连锁店是在全国拥有11家以上的商店，每年销售额不少于10亿日元零售额的店”。
从以上世界各国连锁经营的定义中可以看出一个共同的特点：连锁经营是规模化的经营，通过规模经营来获取规模效益。连锁经营是商业资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。
（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景
1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决条件，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。为了减少资金压力，有些连锁企业不是自己买地开发，而是采取租用的方式获得经营场地，甚至与地产商合作经营。而对于更多的加盟商来说，他们往往既缺加盟金、更缺建房款，正是资金的困难限制了连锁加盟事业的发展。为了推进连锁加盟事业的发展，也需要连锁总部提供房地产支持，加盟店只需缴纳少量的房租就可开业。麦当劳就是借此方式而实现了加盟店的迅速扩张。
2.房地产的稀缺迫使连锁企业必须开展房地产经营。随着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和珍贵资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，由于土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商业又十分强调在城市商业中心、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源最少、竞争最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的成本越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租成本，已成为企业开店的最大难题。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的问题，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。另外，房地产价格的快速的增值保值性，迫使（或者说是吸引）连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要，而且还可以通过房地产的开发经营，消除地价的上涨、增加房租收益，增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率，使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。
这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因，许多连锁店同时成立房地产公司，许多房地产公司也同时经营连锁商业，“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作，我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持，国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市，几乎是不可能的。
3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的成本过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发），但由于房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电设施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发还是租赁经营，必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必然要求，商业房地产开发必须与商品经营相结合。
房地产战略在连锁经营中的应用
美国的麦当劳（Mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建立快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存， 麦当劳至少可以在房地产上赚取 40% 的利润， 而且随着物价上涨， 麦当劳的租金只涨不跌。
以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期以低价承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司（为实施房地产策略而成立的公司）用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60％的房地产权属于麦当劳总部，另40％是由总部出面向当地房地产主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在帐面上，就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％，由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今，麦当劳有30000家快餐厅，其收入就可想而知了。
麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店，其实就是商业用房的最大房东，因为这些店是一个知名品牌，同时它要的商业用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到房子，如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌，对地段的商业前景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。
目前，我国连锁业的发展正处在快速扩张，遭遇国外跨国连锁集团的渗透，竞争激烈和地价飞速上涨，经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略，给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。
参考文献
1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[M].中国经济出版社，1995
2.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社，2005
春末夏初，易居电商的数据显示：易居电商已覆盖城市21个，累计交易金额逾270亿元。从加入电商的房企来看，绿城、万科、招商、SOHO中国等纷纷涉足，就连中国最大的商业地产公司万达集团董事长王健林都怦然心动，有消息称，万达集团旗下电子商务公司近期即将挂牌，全面试水电子商务。人人都看到电商前景无限美好，然而到目前为止，地产巨鳄、电商巨头、第三方平台……房产商们不仅仅关注传统销售渠道，更频频在电商领域展开布局，但各方似乎都还处在“摸着石头过河”的阶段。
开发商参与只为赚吆喝
房地产涉足电商其实早已不算新鲜事儿。2011年，SOHO中国首试网上卖房，在首家房产电商平台“易居购房网”进行了8次拍卖，累计交易额达4亿元。此后，富力、世茂、万通、新世界等品牌开发商纷纷挺进电子商务领域。在限购限贷背景下，传统的房产销售形式亦开始尝试与电商结合。但值得注意的是，无论开发企业还是购房者，当前房地产市场中的买卖双方，对此均抱“试水”心态。
从现有的房地产电商表现形式来看，线上的相关内容以团购和竞拍为主要方式。通常而言，开发商会与多家网站的电商平台进行合作，所给出的优惠幅度差别不大。而房源方面，则主要为刚需房，豪宅类项目少之又少。
开发商坦言，地产项目虽然与电商平台有合作，但只是想赚个吆喝，并未指望会促成成交，毕竟豪宅项目不可能“不到现场看房体验，就通过网拍形式成交”。一方面，房产涉及金额较大，另一方面，用户体验度不高。
也有开发商认为，买房是一种体验式过程，每个房子的朝向、格局、区位因素各不相同，消费者不可能像在淘宝上购买快速消费品那样，按照价格、款式、型号来进行搜索，因此参与电商的目的，主要在于为楼盘宣传造势，吸引更多客群到访，而房产最终的成交地点，仍是在售楼部。
据了解，开发商参与电商合作的方式基本有两种，一种是由开发商直接承担专题页面的制作以及推广费，另一种是由电商网站抽取成交佣金，如果真正成交，购房者交纳的部分意向金直接留存在网站作为广告费用。
通常情况下，大多数开发企业会选择不用付出多余成本的第二种合作模式。而“零元起拍”这种拼网速、拼手气的促销方式，则很容易让购房者抱着玩玩的心态进入，交易中任何一个环节出现问题，都可能导致意向购房者中途放弃。
各显神通 比拼模式
当传统的销售模式不再能满足市场需求，就会有新的模式应运而生。房地产与电商联姻，摆开了一场活色生香的盛宴，而地产商、第三方平台、电商大佬们各自垂涎，想要多分一杯羹。值得注意的是，未来房产的电子商务应该是一个线上和线下相结合的过程，如果电子商务不能跟线下交易有机结合并形成互动，房地产电子商务根本无法开展。
目前，整个房地产电商产业链主要由三方构成：开发商与二手房东、房产电商平台加线下服务、购房者。在房产电商交易中，房产电商平台解决的是开发商或行、中介公司与用户之间的信息交换和初步交易意向的达成，实现房产信息的公开透明和精准营销的目的。因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的行、中介公司，都会是房产电商的客户，也都可借助房产电商平台，实现精准定位用户，促成交易。
当下，主要房产网站电商平台有乐居、搜房、搜狐焦点，主要电子商务平台如京东、淘宝都建设了房产电商平台。从目前的发展形势来看，房产电商渠道已经初步建成、并获得了一定的发展。
以易居为例，其总体平台下分新浪门户、乐居、百度乐居、新浪微博等资源，拥有独立的电商运作团队，线下则拥有行、中介等进行整合服务，其他电商平台模式虽各有特色，但可谓“万变不离其宗”。通常情况下，住宅项目会选择与此种类型的电商平台进行网上竞拍或者团购。
商业地产的模式则有些不同。以王健林提出的电商模式为例，按照万达规划，其将把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。王健林称，万达要做的电子商务要求线上、线下资源相结合，形成独特的模式。而放出豪言壮志的同时，万达已经开始着手招兵买马，进行相关电商团队的组建。
据透露，王健林概念中的“线上商业综合体”，其百货业务将与银泰网类似，聘请单独团队进行独立B2C运作；而旅游及酒店将模仿艺龙、携程模式；电影院线和商业地产两项产业如何布局，具体形式尚不清楚。
绿城中国的电商也有自己的特色，主要针对建材开展电商业务。2012年绿城集团宣布，旗下绿城商城正式上线，面向国内中小开发商销售精装修用品。绿城集团方面表示，将利用多年积累的房产项目营造经验，以及对工程材料的深刻了解，整合优化资源，开创“网络商城+实体体验”的材料采购新模式，搭建线上线下物资整合一站式应用平台，全力打造绿城电商。在价格方面，绿城集团曾宣称“所售商品追求全国同期最低价”，绿城与130多家装饰装修用品厂家建立了合作关系，以最低的价格提供所有产品，绿城商城的会员，通过密钥可以看到最低采购价。绿城电商目前采用的是B2B、O2O的模式，未来触角可能会伸向B2C。
短期难成规模
“网上售房”的新模式能够引领房地产迅速进入“电子商务时代”吗？艾瑞统计数据显示，国内房产电子商务网站及频道用户在2012年一季度呈现稳定上升态势。虽然行业用户仍处于较小规模，但对于处在培育市场、教育用户这样市场发展初级阶段的房产电商行业而言，上述数据仍具备不小的意义。
房企进驻电商是一种新模式，虽然目前网上卖房存在缺陷，但长远来看，伴随物流网的不断发展和电子商务的普及，房地产电子“商务化”将成为未来发展的大势所趋。当然，线上不可能解决所有的问题，一部分还是要落地，通过面对面的对话来完成。据了解，目前网络购买只能进行到交保证金这一步，未来电商会成为传统房产销售模式的有力补充，也是房产销售一个很好的平台，但短期内肯定不能脱离传统销售模式。
目前买房的三个主要环节――看房、签合同、备案――都不能通过电商解决，因此，实现网络营销，必须要买卖双方都足够多，且基于线下的充分了解，所以短期内房产电商仅作为开发商营销手段之一，尚难成气候。
此外，房产网购的相关法律法规目前还处于空白阶段，电子商务发展急需法律保障，应尽快建立网购消费者权益保护体系，规范电商在营销过程中出现的新法律问题、法律关系，令部门监管和消费者权益保护有法可依。
总而言之，开发商在最困难的时候遇见了房产电商，前者急需人气和“以价换量”的合理方式，后者通过开发商的进驻得以名利双收，两者的结合可谓“你情我愿”。虽然以房产电商为主的线上服务不能完全取代传统的中介服务，房产业务从传统模式全面转入电商模式还需要长时间的平台建设，但从主流开发商纷纷入驻开通电子商务平台来看，“房地产企业网络化”或将成为趋势，只是未来还有很长的路要走。
线上线下无缝对接
当前，各大房地产电商平台和开发商都准备抓住电商发展契机，迅速跑马圈地，抢占资源与先机。但不同于传统电子商务解决信息流、资金流、物流的三个问题，房产电商应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。简而言之，线上引流、平台转化、线上线下整合服务的能力，将构成房产电商平台的核心竞争力。
从房产电商平台角度来看，当下的模式可能过为单一。调查显示，虽然房地产电商已经被众多购房者熟悉，但是有九成以上的客群认为其并不靠谱，明确表示不会选择通过网络完成房屋交易。
事实上，由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，在现阶段很难在线完成所有交易环节。在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程。对于电商平台来说，要完成一项交易，必须整合线上线下资源及服务，因此O2O模式将是长期主流模式。
【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新
电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。
一、电子商务为房地产企业提供的优势
电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。
房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。
而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。
二、电子商务为房地产企业带来的积极意义
传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。
电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。
在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。
三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策
在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。
电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。
受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。
结束语
综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。
参考文献
[1]胡征.基于电子商务的企业经营管理及其创新研究[J].中国商论，2015（10）：24-27+30.
[2]刘涛.房地产企业经营管理中的问题及对策[J].企业改革与管理，2015（07）：66-67.
购物车(0)
