【关键词】 房地产 所得税 税务筹划 重要性 建议
前言
改革开放以来，由于我国的市场经济的巨大变化发生，税务筹划工作，引起了社会的普遍关注。可是我国的税收筹划发展较晚，底子也比较薄弱，在全世界的市场经济中处于较底水平。所以，正确理解税收筹划对房地产企业造成的影响，从税收筹划的特点出发，针对我国企业税收筹划中存在的问题，提出了科学合理的建议。税务筹划的研究是当代企业财务管理理念基础，也是必不可少的重要组成部分，对房地产企业所得税起到决定性作用，根据现代企业的管理模式，企业的税收筹划会给企业的效益会带来不同层面的影响。
1. 房产企业所得税税务筹划的特点
以遵守法律法规为前提，企业的税务筹划通过合理安排对纳税人的投资、筹资、日常生产运营活动等等其他理财项目，来达到合理交税或避免税收损失的目的。税务筹划是房地产企业财务管理的重要组成部分，对房产企业的财务管理，起着决定性的作用。根据税务筹划所涉及的具体活动项目来界定，税务筹划可分为投资活动税务筹划、生产运营活动的税务筹划、筹资活动的税务筹划等。随着改革开放的进步，我国市场经济迅猛发展，税收制度及相关的税收法规也在不断制定和完善，根据新的《中华人民共和国企业所得税法》的颁布实施，企业税务筹划发生了新的巨变，对房地产企业所得税具有挑战性的作用。
1.1广泛性特点
税务筹划针对纳税人和纳税对象，制定相应的纳税地点和时间，税负以及减免税等面的规定存在普遍性差异。因此也房产企业纳税人提供了税务筹划的机会，根据房产企业的理财观念，税务筹划具有广泛性。
1.2合法性和科学性特点
依照税收筹划相应的法律法规，在遵守法律的前提下，以不相悖于制度为界限，不违背法规为原则，与偷税、避税、漏税存在本质上的区别。同时，税收筹划在享有国家的新政策的引导和鼓励下，符合科学发展观，对房产企业所得税的税务筹划，带来不同程度的经济负担。
1.3 有效性特点
对房地产企业税收而言，税务筹划是企业通过合理降低税负以及拖延纳税时间所取得税收利益的目的。因此，税收筹划对于我国房地产企业所得税具有重要的意义。科学合理的税收筹划可以提高房产企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加房产企业收入和利润，实现税务筹划的有效性。
2. 房地产企业所得税税务筹划的重要性
税务筹划是以国家法律和政策为前提，通过合理经营、合法投资、有效的理财活动等系列的筹划，来减轻税收负担，进而获取税收利益。税收筹划是当代市场经济条件下每个纳税人的基本权利，在我国的房地产企业税务中具有十分重要的意义。
2.1促进房产项目的进步和发展
随着房产企业的日益壮大，税收筹划的义务者有权利通过有效地纳税筹划来增加员工的收入，从而提高了员工的工作热情，让员工感受到企业就是自己的家，对企业有一种归属感，这样对企业长远发展就会产生有利的促进作用。
2.2降低房产企业的纳税成本
如果房产企业积极进行税收筹划，认真研究税收筹划的合理可行的思想路线，进行纳税较轻的可行性方案，就可以有效地降低税收成本，对房产企业的资金流失起到汇集作用。
2.3提高房产纳税人的纳税素质
增强纳税人的纳税意识，让纳税人积极纳税，减少偷税、漏税等可耻。税收筹划为纳税人增加个人收入提供了合理的保障作用，也在客观上降低了税收筹划的违法性。会不自觉的促进纳税人学习钻研税收的政策和法规，进一步提高纳税人自觉纳税的意识。
3. 房地产企业所得税涉税现状
3.1办税人员能力较低
由于大部分企业的办税人员缺乏岗前税收培训，都是刚进入房地产行业财务管理工作岗位，严重缺乏房地产开发企业的会计核算和企业所得税的办税经验，况且对房地产企业所得税的政策缺乏了解，办税人员的办税能力较低，因此，对房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面的工作造成了很大的影响。
3.2税收征管难度的加大
我国的房地产开发项目时间较长，投入资金量较大，所需的成本费用项目就会增多，由于预提与待摊费用多，根据跨时间、跨地域性地进行滚动开发，加之同时开发多个项目，造成会计核算工作复杂化，所以，房地产行业的收入和计税扣除项目的计算都要受到纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素的较大影响，这给税收征管工作增加了较大的难度。另外，企业缺乏自主纳税意识，绝大多数房地产企业的纳税意识淡薄，缺乏诚信纳税的法律观念，对国家的纳税机构有着负面的影响。
4. 加强房地产企业税务筹划的可行性建议
4.1合理纳税，同“偷税、漏税、逃税”可耻行为做斗争
遵循在合法、合规的前提下，税务筹划应坚持合理纳税，避免漏税、偷税的基本思路。对于房产企业而言，要降低税负，无非是运用合理又合法的方法减少纳税成本，或者通过研究可行性的纳税方案，客观上选择较低的纳税成本。应纳税是个人取得的收入扣除“三险一金”等费用后的余额，费用扣除越多，所适用的税率越低。
4.2加强国家的税收优惠政策
在国家对房产项目政策的宏观调控下，税收优惠是国家为了减轻公民税负所制定的一套政策，是国家为了实现税收优惠政策，来减少企业所得税的目的。
4.3保证职工工资的均衡发放
职工工资薪金是房产企业对职工劳动所得的报酬，只有实施工资薪金的均衡发放，才会让职工感受到企业的温暖和人道，提高职工的工作积极性，也为企业的长远发展推波助澜。因此纳税人在收入总额情况下，让职工的收入尽量均衡，避免由于工资薪金均衡发放所以来的职工的各种非议，这就需要企业合理运用税收筹划来管理职工职工工资薪金的发放问题。对于税收筹划对房产企业工资薪金的影响，企业可以保障职工的“三险一金”，充分利用国家的住房公积金政策和社保医保政策来给职工带来利益的最大化，根据国家的优惠政策，企业应该以最高的基数标准为职工缴存“三险一金”，为职工的生活提供可靠性保障。只有这样，职工的福利待遇水平得到提高，同时也能有效降低房产企业的税负压力。
4.4定期奖金的发放问题
定期奖金的发放应按照合理的税率计算来纳税额，进而确保税率高于某一层次，其全额就要适用职工的奖金发放问题上，也就就形成了一个工资发放无定期制度。随着房产企业税收筹划的不断完善，企业的财务管理理念也在发生变化，对职工的生活和工作都起到了积极的作用。
4.5定期工资的发放制度
针对职工全年收入比较固定的情况下，有效的制定一套不定期奖金的发放来激励职工的工作积极性，降低税收成本，按月发放职工的工资，确保职工的最大利益达到完善。
4.6税务筹划突发事件的及时处理
如果职工的奖金和月度工资筹划得不到完善的解决，职工的月度工资无法调整这样的情况下，运用合理的捐赠手段来降低税率。企业可以通过团体向社会上的公益事业以及严重自然灾害、贫困地区捐赠，这样既发挥了职工的自主作用，也让职工感受到企业对于自身的帮助，感受到社会需要企业发扬中华民族的“助人为乐”“一方有难，八方支援”的传统美德，为企业的长远发展奠定的基础。
结语
综上所述，房地产企业只有调控好税收筹划，完善职工的经济利益，对于房产企业的深入改革意义重大。因此，科学合理的税收筹划可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润，重视房产项目税务筹划，是我国市场经济的迫切需求，但是由于我国的税收筹划起步较晚，税收又与我们的日常生活紧密相关，所以作为发展中国家，当务之急就是必须严格要求我国的每个公民依法纳税。通过合理有效的方式来进行税收筹划，减轻因为税收带来的经济负担，从而达到降低实际税负的效果。因此，怎样合理地运用税收筹划，成为改革开放以来社会普遍关注的焦点问题。
参考文献：
[1] 王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J].财经界，2011，（03）：85-86.
关键词：所得税 税务筹划 建议
在我国房地产行业不断发展的过程中，国家对于房地产行业也出台了一系列的宏观管理政策，涉及到房地产行业的相关税收政策也是有所调整。当前，在房地产企业的成本支出中，税收支出特别是所得税的支出在企业的支出中占有一定的比例，对于企业的项目开发以及经营管理也都有着重要的影响。为了提高企业的盈利能力，促进企业的长远发展，房地产企业管理部门必须重视所得税的筹划，在国家法律法规框架范围内，通过对自身管理、经营活动、财务业务以及涉税事务的分析，提高所得税的税务筹划水平，合法合规合理的降低房地产企业的税负。
一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析
所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。
四、结束语
合法合理的开展房地产企业的所得税税务筹划，对于降低房地产企业的税务支出，提高房地产企业的经济效益收入都有着至关重要的作用。房地产企业的财务管理部门应该根据自身的实际情况，合理的设计所得税的税收筹划方案，以达到节税的目的。
参考文献：
[1]李天霞，贾宪威.我国内资企业所得税的税务筹划[J].科技信息，2010
随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。
1当前情况下的房地产企业税务
一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。
因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。
2房地产企业全程纳税筹划的意义
房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。
3房地产企业的全程纳税筹划工作
31融资阶段纳税筹划与风险管控
融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。
第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。
第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。
32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控
房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。
第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。
第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。?τ诜康夭?企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
33销售阶段的纳税筹划与风险管控
对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。
第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。
第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。
关键词:房地产开发企业;土地增值税;税务筹划
中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、 纳税筹划的原则
1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。
2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。
3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。
二、纳税筹划的方法
(一)收入分散筹划法
按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。
例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。
(二)临界点筹划法
房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。
实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。
假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。
(三)费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。
(四)利息支出筹划法
房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。
(五)建房方式筹划法
根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。
三、企业进行税务筹划应注意的问题
(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作
完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。
(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念
企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。
(三)企业着力培养专业税务筹划人员
税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。
参考文献:
[1] 庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].北京:机械工业出版社,2007.
【关键词】 土地增值税； 税务筹划； 模型； 临界点； 增值率
中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。
二、土地增值税税务筹划存在的问题
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。
三、土地增值税税务筹划模型
（一）建立模型的意义
在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。
（二）模型的建立
假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。
本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。
1.利用税收优惠临界点
（1）项目增值率低于20%
在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。
（2）项目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表达：
化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。
当Y和X同时调增时：
营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。
根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b
以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）项目增值率超过20%
当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。
仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34
随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。
2.利用B公司分割收入
根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。
（1）在税务筹划之前
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在税务筹划之后
1）A公司
营业收入：（600/467）X
营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。
766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%
以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。
在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。
上述模型推导结果如表1所示。
四、结语
通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。
【参考文献】
关键词：房地产 企业所得税 税务筹划 财务运用 收益
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2
[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4
[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
关键词：房地产；开发企业；税务筹划
东莞房地产业是东莞国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。然而，东莞房地产开发企业近年来也面临市场竞争激烈、开发成本上升、土地成交价格攀高、销售量缩减等问题。房地产开发企业进行税务筹划是且前东莞房地产业打造核心竞争力的有效方法之一。
一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本
税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。
东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。
成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。
二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法
综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。
转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。
因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。
递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。
比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，
避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。
分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。
三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题
1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。
2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。
3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。
4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。
四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策
1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。
2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。
3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。
4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。
参考文献：
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