关键词：机电；施工技术管理；物业工程管理
中图分类号：TV734文献标识码：A文章编号：
1.建筑工程机电安装施工前所采取的准备工作
在进行建筑工程机电安装施工工程之前，针对此工程施工对象的基本要求和特点，并根据需要，组织与工程有关的相关部门，并按照部门的设置为其选择部门的管理人员，然后根据图纸绘制的设计要求，派技术人员、管理人员进入施工现场进行工作的交接，并根据人员设置和工程的具体情况，进行施工场所的平面布置和平面规划，更有效的管理和监督施工的工作人员严格按照施工计划和施工图纸进行合理施工。
2.建筑工程中的机电工程的施工
2.1.1建筑工程电气工程施工中的主要技术特征
建筑工程机电工程施工一般包括高压变电系统、低压配电系统、后备供电系统、照明供电系统、消防控制系统设备、应急的出口指示供电系统、停车场等各个单位的强电供电系统和建筑智能控制、防雷接地等弱电系统。
在电气工程施工之前，需要做好一系列的准备工作，比如技术人员和管理人员分配问题、施工设备和施工材料的合理配置、施工图纸、设计和施工资料等方面。对结构造型及预埋管线完成线面标定，按照预先做好的电气专业管线图预留和预埋电气管线，利用专业的技术和工艺进行开线槽、桥架穿越楼板、剪力墙处开孔洞处理以及防雷设备的接地焊接。在土建中进行底板结构施工、电气工程在连接时，一般会采用镀锌的电线管丝扣进行连接，并在各个环节要严格按照建筑安装工艺技术的标准和要求要求进行安装工作。
在墙壁的内部暗敷管线，需要从楼板引上或引下，这是需要处理各种墙壁出现的问题。而在对墙壁进行砌体时，首先要保证终端线盒的定位满足图纸的设计要求，并按照相关规定和业主的要求进行相应操作。在完成砌体后，线盒的位置与尺寸将不能改正，所以砌体钱需要充分统筹，而且最好能一次性准确恰当的完成。接着，由于很多工程环节也会有打孔工作，所以需要作好建筑外部明显的标记，避免其他打孔活动会损坏管线。在安装电气的管线后需要进行整齐排列，管理对支架的牢固程度和管卡的均匀程度，注意线管的弯曲半径、电缆管的半径标准，而且要注意保护关口成喇叭形状，注意关口边缘的光滑程度。在电缆穿管之后 ，要进行密封。
2.1.2安装建筑工程内部的开关、插座、灯具
在建筑工程的施工过程当中，对于天花的布置和设计，首先应该充分地考虑到灯具所具有的的照明的效果。除了在设计上要符合使用者需要并注重其外观的美观大方外，在进行其相应的安装环节之前，首先应该合理布置和安排照明的灯具、风口、消防的喷头，并且灯具要坚持在风管的下面进行安装。对于一些具有特殊要求等方面的特殊灯具，需要进行密封处理，才能保证灯具功能的发挥。在线路问题上，一般采用镀锌钢管、防水线盒进行敷设。所有建筑场所的开关、插座、疏散等局的安装都需要符合设计高度并保持一致美观。
2.1.3 线路的检测和调试
电气工程在线路测试与调试包括 ：低压配电柜屏、动力设备、照明设备与控制设备的一、二次回路的各项电参数测试 ，有对地绝缘电阻、线路通断、控制器灵敏度调试及继电保护装置检测调试 ，各项检验与调试必须严格按设备安规与使用说明进行。
2.2 弱电系统
弱电系统主要包含综合布线、计算机网络系统、BAS系统、数字有线电视系统、语音程控交换系统、安防系统、背景音乐 / 消防广播系统、多媒体会议系统、前台公共信息系统、防雷接地和 UPS 电源系统等建筑智能化系统以及消防自动警报的系统等。[]随着科技的发展，业主对软垫系统的功能要求越来越细致和先进，所以，在进行配置的功能主机模块的选择当中中，要坚持选择技术成熟且先进的品牌产品为先导，在进行综合布线施工工作中，要注意线管材质，一般来说，选用 KBG类金属管子，并有效地做好接地防护工作，注意强电线管间的规范间距问题，这在很大程度上能有效地防止回路干扰的影响。
3.物业工程管理
物业管理的工程管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。以实现物业管理企业设备管理现代化为目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。
3.1物业工程管理的重要性，事实上物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
3.1.1关系到声誉和生存
作为物业管理工作内容的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
3.1.2关系到服务的成本和企业资金的合理利用
工程管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
4.现代物业工程管理的解决措施
4.1建立先进的工程管理体制
4.2建立完善的设备管理规章制度作为一个好的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度，设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。
4.3做好设备管理的基础资料工作
4.4加强培训教育工作，做到专业管理和全员管理相结合
4.5树立风险意识，建立保险制度
5.结束语
随着社会经济的迅速发展和科技的进步，人们对自己生活的环境、建筑功能、绿色环保有越来越高的要求。由于机电项目在建筑中的重要性，建筑机电安装工程在建筑中所占的地位越来越重要，因此越需要通过机电工程方面取得人性化和安全节能的建筑是比较重要的途径，因此如果建筑工程中的机电安装工程施工技术管理根据物业管理使用者的角度思考，融入到项目的设计、施工、调试各过程中，通过方案、材料、工艺各环节的选择，将会取得不错的效果。对建筑工程质量控制的重要方面，要求建筑工程机电安装施工技术人员和相应的管理人员在施工过程中和日常工作中积极参与本职工作的培训，加强项目施工管理与物业工程管理的相关知识，更加有效地控制建筑机电安装的工程的质量和物业管理水平，对提高整个工程项目的综合性能有较大的帮助。
参考文献：
【关键字】：工业与民用工程；施工技术；管理
一、工业与民用工程施工技术管理存在的问题
1.工业与民用工程施工技术管理观念落后
在施工现场，我国工业与民用工程施工技术管理的方式比较陈旧，观念比较落后，始终处在放任粗放的状态，导致施工技术管理工作没有很好的落实，没有充分发挥技术管理的职能和要求，一些不正当的手段和技术乘虚而入，降低了施工质量，给施工单位和国家造成不可估量的损失。由于施工技术管理人员的综合素质和管理水平较低，严重影响了工业与民用工程施工工作的开展，给工业与民用工程施工留下了安全隐患。
2.工业与民用工程施工技术水平有待提高
在实际的工业与民用工程施工，由于施工技术比较落后和薄弱，就无法达到对工业与民用工程施工的标准要求，使得工业与民用工程工程的质量得不到有效保障，技术管理制度形同虚设，很难达到设定的工程目标，最终延误工期，影响到整个工程的施工投资。有的施工单位施工技术水平低下，施工效率很低，导致施工质量存在问题。由此可知，提高工业与民用工程施工技术管理水平刻不容缓。
三、做好工业与民用工程施工现场技术管理的措施
为了提高施工效率，保证施工能够顺利进行，要加强对施工技术的管理，提高施工效率和效益。施工单位要确立安全文明施工理念，为了工程的质量、进度以及投资控制奠定良好的基础。进行工程施工安全管理的目标就是保证不能出现人身伤亡财产损失的安全事故，针对施工不同阶段采取有效安全预防措施，对施工现场进行定期的安全检查，消除施工过程出现安全隐患。
1.做好施工现场的技术协调工作
在施工阶段，要加强对工序质量的预控和控制，在加强施工工程成品保护的同时，提高施工技术，保证施工质量。
第一，要检查对工业与民用工程施工需要的机具、材料、工程、环境等进行严谨的检查，保证处在良好的运行状态，尤其对具体的操作施工人员，要加强安全文明施工的管理。要认真检查在施工过程是否完全按照施工图纸和方案以及相关规范进行施工，如果在施工过程出现题或者违规行为，监督管理人员要进行及时的纠正；要严把安装工程的重要工序和关键环节，对于出现不符合规范的施工，要立即停工进行必要的整改。
第二，为了有效的因为操作失误或者施工不当而出现的质量通病，工程技术负责人要向施工安装人员把危害、表现以及处理措施进行详细的说明，保证在施工过程中，避免出现不必要的质量问题。对于施工难度比较大或者采用新技术工艺的工业与民用安装工程部位和环节，要加大相应的检查力度，保证施工过程不会出现意外事故。在施工过程中，施工操作人员要完全按照设计进行施工，提高质量管理和控制的意识。还要加强对工业与民用隐蔽工程的管理，避免出现质量问题。
第三，要对各参建单位进行有效合理的协调，保证相互之间的交叉作业能够顺利进行。因为在施工过程中，工业与民用工程施工涉及面很广，施工技术要求比较高，具有复杂性，如果各单位没有协调好，很容易导致影响各个环节的施工进度，最终会降低施工质量。比如在工业与民用工程施工过程中，把砂石等弄到电线管内，就会造成管线的堵塞，最终会对安装工程造成影响。因此，各单位严格按照设计要求和预定目标进行高效的施工，避免对整个工程施工质量造成不利影响。
2.做到安全文明施工
施工技术对工业与民用工程进度、成本以及工期都会产生极为重要的影响。因此，在施工过程中，施工单位要根据工程特点和施工技术进行合理安排和布置，制定针对性和可行性很强的计划，保证施工人员能够安全文明施工；同时为了保证制定的措施能够落实到位，就要定期对施工各个步骤和环节进行检查；在施工过程中，如果出现偏差，就要根据实际情况分析客观原因，对施工环节和进度进行必要的调整，避免影响到施工进度用。因为工业与民用工程施工大部分在野外，周围的施工条件比较复杂，如果出现管理不善的情况，就会很容易出现的施工安全事故。因此，施工单位要确立安全文明施工理念，为了工程的质量、进度以及投资控制奠定良好的基础。进行工程施工安全管理的目标就是保证不能出现人身伤亡财产损失的安全事故，针对施工不同阶段采取有效安全预防措施，对施工现场进行定期的安全检查，消除施工过程出现安全隐患。
3.好施工技术人员的管理
为了提高提高施工效率，要做好施工技术人员的管理。首先，施工单位要有效提高管理人员的思想素质，要对施工的安全生产引起足够的重视，要具有较强的责任感和事业心；在实际的管理过程中，要坚持安全第一的原则，保持良好的工作作风，维护好员工的切身利益和人身安全；要协调好各方面之间的关系，做好配合工作。其次，要提高管理人员的技术素质，随着新技术和新工艺的不断应用，给施工安全生产提出了更高的挑战和更严的标准，就会在生产过程中出现新的问题，影响到工程投资。
综上所述，在进行工业与民用工业与民用工程施工过程中，要根据实际情况制定完善的施工技术组织计划，不断革新施工技术，提高自身的核心施工技术，有效的加快使施工进度。还要加强对施工材料的控制和管理，提高施工技术水平，不断采用新技术和新手段解决实际施工过程中遇到的技术难题。
参考文献：
[1]郑F晟. 工民建施工节能技术的研究[J]. 山西工业与民用，2011，06：169-170.
调查采取的是随机问卷调查方式。以某大学建筑工程学院工程造价与工程管理两个专业的大一至大四学生作为研究样本，通过问卷星网站进行网上问卷调查，目标回收问卷100份，实际回收有效问卷93份，回收率93%。其中男生占比为47.31%，女生52.69%；工程造价学生占比52.69%，工程管理学生占比47.31%；大一学生占比25.81%，大二学生占比40.86%，大三学生占比24.73%，大四学生占比8.6%。本研究所设计的自变量为所研究学生的专业类型，即工程管理和工程造价两个专业组别，两个样本相互独立；因变量为两个专业学生的专业信心度。调查的主要内容是两个专业学生对所学专业的认知度、满意度及信心度等方面。调查所得数据根据自变量与因变量的性质、研究问题的特点和变量数据分布的特征，利用SPSS统计软件进行描述统计、频数分析、独立样本T检验等统计分析。
调查结果与分析
1.专业认知度调查结果及分析。专业认知度是大学生对于所学专业的了解、认同程度的一个表现，它对学生的专业满意度有十分重要的影响。此次调查研究主要是通过对所学专业报考前的了解程度、选择此专业的理由、是报考志愿的第几志愿、是否考虑过转专业、自身对专业兴趣的变化来反映专业认知度的。调查统计结果显示，报考前了解程度两个专业比较接近，主要集中在了解和基本了解两个选项，占总体的60-70%，很了解的只占10%左右。对于所学专业是报考志愿的第几志愿，通过调查统计发现工程造价与工程管理两个专业差别不大。第一志愿选择工程管理为70.5%，工程造价为65.3%。近年来，造价专业就业形势较好，于是，新生入校后，从工程管理调剂到工程造价的学生比例较高。调查统计显示，调剂专业比例中工程管理为9.1%，工程造价为2%。一些学生在进入大学后，由于大学很多学科尚未根据社会发展实际做出应有的调整，导致学生不知道进行专业学习的发展方向和现实意义，因而引起一些在校生对所学专业的怀疑；同时，一些专业的专业基础知识铺垫较早，社会需求明显，加之学长、家长建议等，部分有条件转专业的学生便选择了自己有所了解的专业。是否考虑转专业的调查统计显示，工程管理有31.8%的同学考虑过转专业，工程造价比例是12.2%；转入比例中工程管理为2.3%，工程造价为8.2%。在学习兴趣调查中，大部分同学随着年级增长而逐渐增加专业学习兴趣，占总人数的47.3%，而逐步减弱的为9.6%，其中工程管理专业选择逐步减弱的学生比例大于工程造价专业。
2.专业满意度调查结果及分析。专业满意度从教师满意度、课程设置满意度和教学设施满意度三个方面进行评价。调查采用五级量表评价法进行评价，分析两个专业学生对于这三个方面要素评价是否存在显著差异。这个问题为两独立样本的T检验问题。首先两个总体是独立的，而且理论上讲，一项服务的满意度应服从正态分布。两个独立样本T检验的零假设H0为两个总体均值之间不存在显著差异。由平均值可以看出学生对于教师学术水平和教学态度处于很满意和满意之间，而剩余的其他方面评价则在满意和一般之间。软件应用一直是造价专业的一项优势，比如广联达软件及神机妙算软件的应用教学，而工程管理专业在此方面则略有欠缺，因此工程造价专业的评价也高于工程管理专业的评价。
3.专业信心度调查结果及分析。研究专业信心度主要通过：毕业是否从事本专业、是否有信心向别人推荐本专业、周围人对本专业的评价几个方面表现。其中，对于是否从事本专业有关学习和工作来看，工程管理专业40.9%的同学选择肯定会从事相关学习和工作，工程造价为46.9%，其余同学选择视情况而定，没有同学选择基本不会从事本专业相关学习和工作。工程管理有4.5%的同学会向周围人强烈推荐本专业，工程造价为18.4%；工程管理有15.9%的人不会向周围人推荐本专业，工程造价为6.1%。周围人对工程管理专业评价从很好至很差五个等级依次占15.9%、40.9%、34.1%、6.8%和2.3%，而对工程造价专业评价很好占57.1%，好占32.7%，一般占10.2%，无负面评价。由此可见，工程造价专业的社会评价好于工程管理专业。以专业了解度、班级学习风气、专业发展信心和社会评价四个方面设置分数选项，数值1-5分别代表由高到低，分数与专业信心度呈反比，对2个独立样本进行T检验。从输出结果可以看出，两个专业的93名学生的信心平均分数分别为10.66和8.78，标准差分别为2.382和1.974。F的相伴概率为0.021，小于显著性水平0.05，拒绝方差相等假设，可以认为两个专业学生信心分数存在显著差异；看方差不等时T检验的结果：T统计量的相伴概率为0.000小于显著性水平0.05，而且置信区间不包括0，存在显著差异拒绝T检验的零假设。即两个专业的93个学生专业信心度存在显著差异。
关键词：烟草企业；建设工程；组织管理
我国烟草行业分为工业企业和商业企业，近年来工业企业较为有代表性的建设工程项目主要为各中烟公司所属卷烟厂的技改项目。对建设工程进行科学合理的组织与管理，能够保障项目顺利实施，实现既定的技改目标，为国家创造税收来源，为地方拉动经济发展，具有重要的意义。建设工程管理的核心任务是为工程的建设和使用增值，涉及项目的全寿命周期管理，主要包含决策阶段（DM）、实施阶段（PM）、使用阶段（FM）管理。
1决策阶段管理
决策阶段是指项目前期的开发管理，主要任务是确定项目的定义，标志是项目立项。如西昌卷烟厂整体技改决策阶段确定项目定义为对西昌卷烟厂进行整体技术改造，达到年生产卷烟30万箱的能力。1.1决策阶段包含的重要工作为编制。《项目建议书》、《项目可行性研究报告》为完成此阶段工作，需要拟进行技改的卷烟厂配合编制单位与当地政府及所属的发改、规划、国土、经济等职能部门进行沟通和协调，对属地政府技改建设用地的供给，项目实施优惠配套政策进行逐项落实，确保决策依据科学、合理、准确、充分。1.2决策阶段立项批复后应建立健全项目实施组织机构。工程建设项目的组织机构形式有线性、职能、矩阵三种。卷烟厂技改的组织机构一般为矩阵组织机构，具体形式为工程建设指挥部。指挥部在中烟公司的领导下负责项目的具体实施工作，实现项目立项批复的目标任务。如西昌卷烟厂整体技即按照矩阵方式成立指挥部，下设办公室、土建、工艺、动力、信息、安全等技术专业组。经技改的实践检验，以指挥部的形式建立组织机构符合实际需要，对项目目标的实现具有决定性的意义。
2实施阶段管理
实施阶段管理即项目管理，是工程管理最为重要的管理阶段，其核心任务是目标控制。实施阶段细分为：设计准备阶段（编制设计任务书）；设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计）；施工阶段（施工）；动用前准备阶段（竣工验收）；保修阶段（动用开始至保修期结束）。建设单位项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，具体应进行以下工作：2.1投资。控制对于业主方而言，项目管理投资控制即是将工程投资控制在决策阶段立项批复的资金范围内，完成立项批复的项目所有内容。投资控制从设计阶段开始至保修期结束，贯穿项目实施的全过程。西昌卷烟厂技改项目需要建设两栋烟叶库，总建筑面积约40000m2，工厂向设计单位提供当地气候条件，经研究分析该地区独特的自然气候条件适合烟叶自然发酵。因此，设计中取消库房空调安装，节约了投资。此即为采用技术措施控制投资。2.2进度控制。进度控制的目的是通过控制以实现工程的进度目标。基本原则是在确保工程质量的前提下，控制工程的进度。建设工程项目进度控制是一个动态的管理过程。业主方进度控制的任务是控制整个项目实施阶段的进度，包括控制设计准备、设计工作、施工、物质采购、项目动用前准备等阶段的工作进度。西昌卷烟厂联合工房施工中，需要保证原生产线正常生产。因此，将联合工房划分为1区、2区、3区、4区四个施工段落。3区拟建位置原旧锅炉房需待新锅炉房建成后方可拆除，地基基础施工按照1-2-4-3组织流水施工，进入主体结构施工，调整为1-3-2-4流水施工，此即为动态控制。2.3质量控制。质量是建设工程项目管理的主要控制目标之一。建设工程项目的质量控制，需要系统有效的应用质量管理和质量控制的基本原理和方法，建立和运行工程项目质量控制体系，落实项目各参与方的质量责任，通过项目实施过程各个环节质量控制的职能活动，有效预防和正确处理可能发生的工程质量事故，在政府的监督下实现建设工程项目的质量目标。西昌卷烟厂二号原料库复合地基施工中，施工单位按照原设计要求进行完成一组CFG桩施工。建设单位及时组织检测、质量监督、施工、设计、监理等参建各方共同分析论证，如按原设计继续施工，承载力不能得到保证，施工完毕再补桩，可能对原有CFG桩身造成损害，设计单位及时进行设计变更。施工完毕后一次检测成功，质量目标得以实现，同时节约了工期。2.4安全管理。建设工程规模大、周期长、参与人数多、环境复杂多变，安全生产的难度很大。因此，通过建立各项制度，规范建设工程的生产行为，对于提高建设工程安全生产水平是非常重要的。业主方应高度重视项目实施安全管理，重点是通过规章制度规范各参建单位的行为模式，督促其实现既定的安全目标。西昌卷烟厂整体技改指挥部内设置有专业安全组，负责实施专业消防工程。同时，安全组另外一重要职能就是配合各专业组，对施工过程的安全进行控制。安全组建立健全一整套安全管理制度，从消防、治安、人员管控等多方面进行了控制。在施工中不断规范各施工单位的行为模式，采用技防、人防相结合的各种形式和手段强化安全管理，整个技改过程未发生重大安全生产事故，实现既定的安全管理目标。2.5合同管理。合同管理包括合同签订、履行、变更、解除等全过程的控制和管理以及对合同进行筹划。合同管理的主要工作内容是：根据项目的特点和要求确定设计任务委托模式和施工任务承包模式、选择合同文本、确定合同计价方法和支付方法、合同履行过程的控制与管理、合同索赔等。西昌卷烟厂整体技改涉及各类合同种类繁多，对合同进行有效管理，对实现整个项目的既定目标具有重要意义。基建工程组在技改中结合具体情况摸索出一套对合同进行管理的有效方法。a.分类别进行管理；如工程合同金额大、履行时间长、变更较大，需要重点管理；如服务合同金额较小，进行一般管理即可。b.建立合同资料档案；以合同为依据，从签订合同前招投标至合同签订、合同实施、合同变更、合同结算、支付合同款项，建立完整的档案管理资料。通过采取以上措施，有效的完成合同管理，对甲乙双方有效履行合同约定起到积极作用。2.6信息管理。信息管理的关键是正确理解其内涵和意义，合理运用信息管理的组织、方法和手段，应用信息技术提高项目管理的水平。信息管理的目的旨在通过有效的项目信息传输的组织和控制为项目建设的增值服务。我国工程项目信息管理是薄弱环节，实际运用效果较差，与发达国家相比差距较大，需要进一步加强。2.7组织协调。业主方应加强对工程项目参建各方的组织与协调，采取多种沟通方法和手段，对沟通的主体、客体、介体、环境、渠道进行疏通和控制，确保各参建单位为项目的整体利益服务。西昌卷烟厂整体技改参建单位有勘查、设计、监理、施工等单位。施工单位有工艺设备、通用动力、土建工程、装饰工程、信息化工程、消防工程。数量达到几十家，如此庞大的群体集中，政府和上级主管单位对技改完成时间要求非常紧张，对业主方的组织协调是一个严峻的考验。指挥部以技改进程为主线，抓住施工进度为方向。对各施工单位强化协调与配合，分阶段进场施工，分区域施工，关键工作交叉施工。严格控制进场出场时间，不空置作业面，克服就地技改的不利因素，强化组织与协调，最终实现既定的进度目标。
3使用阶段管理
使用阶段管理即设施管理，即项目实施完毕，保修期结束后进行的正常生产或运营，也可称为运营管理。西昌卷烟厂整体技改联合工房竣工验收投产试运行成功，各种用途建筑物和设备相继投入使用。在使用中必须建立健全完整的操作规程和制度以保障正常生产。联合工房使用半年，网架施工单位返场进行检查维护。使用一年联合工房屋面出现漏水现象，经检查发现是暴雨期间虹吸排水管受压过大出现脱落，施工单位及时进行加固。联合工房二区二层除尘室风机运行过程中，地面出现共振现象，业主方组织设计、监理、土建施工单位、设备安装单位现场查勘，通过调整加装风机减震垫，调整电机频率等措施消除楼板简谐共振。使用阶段通过设施管理，保障设备、设施正常运行，工厂能正常生产。综上所述，业主方对建设工程的管理贯穿工程实施的全过程，做好三个重要阶段的组织与管理，对实现项目的既定目标，具有重要的意义。
参考文献
每章都采用“流程图＋工作标准”的形式展现了物业公司各项工作管理的流程和标准，体现了标准化、规范化、制度化、工具化、流程化、实务化的特点，旨在从最基础、最简单、最实用的层面，为相关的工作人员提供相应的操作实务，为物业公司规范化与标准化管理提供参照范本和工具书。
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《物业管理工作流程与工作标准》以科学缜密的态度，根据物业管理经营规律，围绕物业公司的组织结构，分别对物业公司市场发展部、客服中心、工程管理部、环境管理部、质量管理部、行政部门、人事部以及财务部等各部门的工作事项给出了详细的工作流程和工作标准，细化了物业公司各部门、各岗位的职责、制度，还附有部分实用表格。《物业管理工作流程与工作标准》除了能满足物业公司管理人员、物业公司相关工作人员工作的需要外，还可供企业培训及各院校相关专业的师生参考使用。
规范、细化的管理方案
简练、务实的工作指导
目录
第1章 物业管理概述
1.1 物业管理的概念及其特征、功能
1.2 我国物业管理的产生和发展
1.3 物业标准化管理的重要意义
第2章 物业公司招标、投标管理
2.1 物业公司招标、投标的组织机构
2.2 物业招标工作程序与工作标准
2.3 物业投标工作程序与工作标准
第3章 物业公司质量管理体系
3.1 建立质量管理体系的工作程序与工作标准
3.2 质量管理手册的编写程序与编写标准
3.3 质量管理评审控制程序与工作标准
3.4 物业质量记录的工作程序与工作标准
第4章 物业公司接管、验收管理
4.1 物业接管、验收工作程序与工作标准
4.2 居住小区接管、验收工作程序与工作标准
第5章 物业公司环境与绿化管理
5.1 文化娱乐设施管理工作程序与工作标准
5.2 环境绿化管理工作程序与工作标准
5.3 清洁卫生管理工作程序与工作标准
5.4 消杀服务管理工作程序与工作标准
5.5 清洁药品使用、保管工作程序与工作标准
第6章 物业公司设备维护与修缮管理
6.1 电梯运行管理工作程序与工作标准
6.2 设备保养管理工作程序与工作标准
6.3 房屋修理管理工作程序与工作标准
6.4 室内装修验收申请工作程序与工作标准
6.5 空调运行管理工作程序与工作标准
6.6 供排水管理工作程序与工作标准
第7章 物业公司物品采购、物品使用及报废管理
7.1 物品采购管理工作程序与工作标准
7.2 物品领用管理工作程序与工作标准
7.3 使用仓库备用钥匙管理工作程序与工作标准
7.4 物品报废管理工作程序与工作标准
第8章 物业公司租赁业务管理
8.1 物业租赁业务管理工作程序与工作标准
8.2 物业房屋租赁合同签订程序与工作标准
第9章 物业公司安全服务管理
9.1 安全服务人员工作程序与工作标准
9.2 电梯困人处理工作程序与工作标准
9.3 办理出人证件工作程序与工作标准
9.4 社区车辆安全管理工作程序与工作标准
9.5 盘查可疑人员工作程序与工作标准
9.6 打架斗殴事件处理工作程序与工作标准
第10章 物业公司客户服务管理
10.1 业主入住、迁入工作程序与工作标准
10.2 业主迁出工作程序与工作标准
10.3 调节业主纠纷工作程序与工作标准
10.4 客户投诉管理工作程序与工作标准
10.5 客户回访管理工作程序与工作标准
10.6 各部门服务质量调查管理工作程序与工作标准
第11章 物业公司人力资源管理
11.1 员工聘用管理工作程序与工作标准
11.2 签订劳动合同管理工作程序与工作标准
11.3 员工工资发放管理工作程序与工作标准
11.4 员工晋升管理工作程序与工作标准
11.5 员工辞退、辞职管理工作程序与工作标准
第12章 物业公司财务管理
12.1 物业财务预算编制程序与工作标准
12.2 物业财务预算的控制程序与控制标准
12.3 固定资产管理工作程序与工作标准
12.4 成本管理工作程序与工作标准
12.5 维修费用管理工作程序与工作标准
第13章 物业公司综合事务管理
13.1 文件和资料的管理工作程序与工作标准
13.2 信件分发管理工作程序与工作标准
13.3 员工领用、换洗服装管理工作程序与工作标准
13.4 社区文化管理工作程序与工作标准
13.5 行政会议管理工作程序与工作标准
序言
随着市场经济的深入发展，随着城市建设的不断完善，随着房地产业的不断扩大，物业管理随之兴起。无论是由房管所转制的公司，还是新近崛起的物业管理公司，在物业管理方面都或多或少地存在着一定缺陷，因此严格管理、规范服务、统一标准、科学设计，成了推动我国物业管理行业健康、快速发展的动力与保障。
物业管理涉及的范围相当广泛，是一种融管理、经营和服务三方面于一体的专业化管理，也是一种与房地产综合开发、与现代化生产方式相配套的综合性管理。
由于物业管理在国内还是一个全新的行业，目前尚缺乏较为系统的管理规划和统一的行业标准，这在很大程度上影响了业主们的正常生活，也制约了物业公司管理水平的提升。基于这种需要，我们专门编写了这本实务操作指导类工具书。
本书以科学缜密的态度，根据物业管理经营规律，围绕物业公司的组织结构，分别对物业公司市场发展部、客服中心、工程管理部、环境管理部、质量管理部、行政部门、人事部以及财务部等各部门的工作事项给出了详细的工作流程和工作标准，细化了物业公司各部门、各岗位的职责、制度，还附有部分实用表格。
本书采用“流程图+工作标准”的形式详细、准确地展现了物业公司各项工作规范化管理的制度、工作流程，体现了很强的操作性和实用性。
文摘
第1章 物业管理概述
1.1 物业管理的概念及其特征、功能
物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及配套设施、附属设备、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
物业根据用途可分为居住物业、商业物业、工业物业及其他物业等多种类型。
物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理，也是一种与房地产综合开发、与现代化生产方式相配套的综合性管理。物业管理涉及面相当广泛。它既涉及物业的开发与建设期，也涉及物业的运行、使用期；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性。
1.社会化。
（1）社会化的两个基本含义：
①物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业。
②物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理的社会化摆脱了过去分散的管理体制，并由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
（2）社会化的两个属性：
①物业管理的社会化属性。由于社会分工的细化，使物业管理不断呈社会化趋势。因此，物业管理公司要起到综合协调的作用，全面开展多方面的经营和服务业务。
②物业管理的契约化属性。由于物业管理的社会化，会导致物业管理组织与物业的业主（住户）、发展商、咨询服务机构、专业服务公司产生各种委托关系，所以，物业管理公约也将成为物业管理契约化的一个重要特征。
【关键词】建筑工程；施工企业；造价管理；成本控制；经济效益
前言
建设工程造价管理贯穿于工程建设全过程，从工程建设立项到工程项目决算每个环节都存在着造价管理。因此加强工程造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益是全过程管理工程项目的主要内容。建筑工程造价管理是建设工程的重要组成部分, 直接关系到施工企业的经济命脉, 进而影响到企业的生存。工程造价管理的目标就是利用科学管理的方法, 合理的确定造价和有利的控制造价, 以提高建筑施工企业的经营效果。
一、建筑施工企业的工程造价管理现状
第一，建筑施工企业的工程造价模式比较落后。我国的工程造价传统上采取价格定额模式，这种模式已经不能满足社会主义市场经济发展的需要，但是当前社会主义经济正处于转型阶段，需要不断完善新的造价工程模式。大部分企业受传统的管理模式的影响，不能充分利用企业的现代技术，造成现代技术和设备等资源闲置。落后的工程造价管理模式使得企业没有充分发挥控制企业成本的作用，不利于企业的经营管理水平的提高。第二，部分建筑施工企业的成本控制管理意识薄弱，管理工作不全面。建筑施工企业领导人没有意识到工程造价管理对企业生存发展的重要性，企业的工程造价管理工作严重滞后，经济管理和技术没有得到紧密结合，这就一定程度上造成企业的施工成本处于失控状态。施工企业的成本控制涉及到整个施工过程，如果忽略了前期施工过程的造价成本控制，容易为企业增加经济负担。第三，建筑施工企业的工程造价控制内部出现脱节现象。建筑施工企业的各个部门负责不同的预算，如施工设计图纸预算由施工部门负责的，施工企业缺乏一个完善的工程造价管理机构。第四，建筑施工企业的工程造价信息工作滞后。在社会主义市场经济条件下，信息是建筑企业提高市场竞争力的关键，但是我国的很多施工企业在工程造价管理过程中信息流通不畅，不利于为企业做出正确决策提供科学
二、工程造价管理的意义
建筑工程造价管理是建设施工企业经济活动中的重要组成部分。在社会主义市场经济条件下, 企业的最终目的是盈利。工程造价管理直接关系到施工企业的生存与发展。工程造价管理的目标就是利用科学管理的方法, 合理的确定造价和有利的控制造价, 以提高建筑安装施工企业的经营效果。工程造价管理就是合理确定和有效控制工程造价。工程造价的合理确定就是在建设程序的各个阶段合理确定投资估算、概算造价、承包合同价、结算价、竣工结算价。工程造价的有效控制就是在优化建设方案和设计方案的基础上, 在建设程序的各个阶段采用一定的方法和措施, 合理使用人力、物力和财力, 把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。
三、施工过程中的工程造价管理分析
1、施工过程造价管理的实施。施工前要结合施工图纸及现场实际情况、自身的机械设备、施工经验、管理水平和技术规范验收标准, 编制一套经济切实可行的施工方案。该施工方案是工程实施的行动纲领。因为中标价格较低或设计概算先天不足等原因, 这就要求企业必须合理组织施工, 节约成本, 向管理要效益。现场经营管理预算人员必须与施工技术人员, 材料机械人员密切结合, 互相了解, 以经营管理为核心, 以节约成本为目的。目前, 许多建筑施工企业在这方面存在欠缺, 经营管理与技术管理脱节, 材料、机械各自为政, 势必造成成本的浪费。一是现场技术人员只负责施工, 未与经营管理人员协调, 对于施工中的工程项目或工程量增减未能与业主及时办理变更手续,或手续模糊等, 这都会给结算带来很多麻烦。对于分包队伍, 现场技术人员签证过于草率, 不熟悉定额内容, 或, 势必给企业造成经济损失。二是材料人员对于定货数量一定要根据技术人员提供的图纸量略加损耗来控制, 避免浪费。定货单价要及时反映到经营部门, 以便经营部门能够调整预算价差。对于特殊材料价格严重超出合同价格水平的要有业主单位的认可, 否则, 将给结算带来不便。三是生产和设备管理部门在设备的调配上, 要根据现场情况及时进行调整, 以最大限度提高设备的利用率。
2、施工现场要加强索赔意识及熟悉索赔程序工程索赔是在工程承包合同履行中, 当事人一方由于另一方未履行合同规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时, 向另一方提出索赔要求的行为。在实际施工中 索赔是双向的, 既包括承包人向发包人的索赔, 也包括发包人向承包人的索赔。但在工程实践中, 发包人索赔数量较小, 而且处理方便, 可以通过冲账、扣拨工程款、扣质保金等实现对承包人的索赔; 由现场管理人员共同参与, 只有做到信息畅通、资源共享, 才能实现索赔的预期目的。
3、工程项目成本控制与分析。工程项目成本管理是根据工程项目特点, 在施工过程中对项目成本组织预测、规划、考核、实施控制、分析等进行的一系列价格管理活动。工程项目成本控制是整个施工过程中的一个重要内容, 它关系到施工项目是否盈利。在工程总价包死的情况下,成本越低, 盈利越高。建议的成本控制方法如下:一是工程项目成本控制是以项目为中心, 分层管理, 分级核算的承包和核算体系。工程成本主要由人工费、材料费、机械费、其他费用组成, 将四费落实到经营劳资、材料、机械各部门, 进行责任考核, 并与质量、安全、工期指标挂钩, 建立激励约束机制。二是做好成本核算, 工程开工前, 按照施工图做好成本预算, 分析出人工、材料、机械的含量, 并与中标预算做好对比。制定人才机制的成本目标, 如果人工费为争包, 可一次包死, 不再调整, 此项支出为固定值。材料费节省的前提必须实行材料招投标, 实行质优价廉, 以投标材料价为限额, 特殊材料高于投标价的可平衡于其他低价材料, 实行有目的的控制成本。三是工程竣工后, 进行成本核算。做好竣工结算, 调整可调的价差, 在竣工总价的基础上, 进行成本分析, 做好竣工成本分析资料, 为今后的工程提供参考依据。
4、做好工程造价资料整理工作。工程造价资料是工程造价产生的重要依据, 一定要做好资料的收集、分类、整理及保管工作。为企业内部进行造价分析、对比及编制企业内部定额提供依据。
5、强化业主的工程造价控制意识。作为一个项目的业主, 首先, 应该坚决杜绝无施工组织设计的工程开工。其次, 在一个项目开工前, 必须要认真地审查施工企业的施工组织设计, 应注意其对工程造价的影响, 避免大马拉小车等不正常情况的发生, 而引起工程结算时的纠纷。最后, 在项目的施工中, 还要对施工组织设计进行监督和控制, 确保项目的施工有序, 防止施工组织设计流于形式, 确保施工组织设计真正达到控制和降低工程造价的目的。
四、结语
建筑施工企业为了加强工程造价的管理, 提高自身的经济效益, 应合理利用各方面人才，建立良好的造价管理系统, 加强对工程造价实行全过程、全方位控制管理, 使施工企业的工程造价管理水平及经济效益上一个新台阶。
我们国家一直以来非常重视工民建建设，工业与民用建筑工程质量的好坏直接体现着我国的经济状况，同时更能反映出建筑企业的好坏。建筑企业要想立于不败之地，首先一定要确保工程的建筑质量，因为只有良好的建筑质量才会促进企业的健康发展，企业才会有强大的生存力量。所以可以毫无疑问地说，在工业与民用建筑工程的管理中，建筑企业要加强并提高建筑施工管理，通过科学有效的管理，才会打造出水准很高的建筑。譬如在施工过程中，技术设备要管理到位，任何建筑都离不开施工设备与技术，因此，要及时对旧设备进行保养与维修，不断推广和使用新技术与新设备，在施工的每个环节中，都严格执行规范施工的标准，才能保证整体的施工质量。
2工业与民用建筑工程的安全管理
在施工现场，安全最重要。在工业与民用建筑工程的安全管理中，一定要将安全施工放在第一位，同时，这也是所有建筑工程应该重视的问题。因为只有施工人员自身安全，才会用自己的身体去工作，才会继续为建筑工程发挥自身的价值。所以，只有制定完善的安全措施与安全制度，保证施工人员的生命安全，最大限度降低安全事故发生率，才会确保施工进度。在施工现场，施工技术人员一定要佩戴施工安全帽，杜绝一切安全事故的发生。在施工管理中，要专门成立一支安全检查小组来随时检查施工现场，对于不按照施工安全制度执行的施工技术人员要给予严格处分，这样时间一长，所有施工人员自然而然就会形成一种安全意识。所以说，只有建立一支重视施工安全意识的施工团队，才会保证工业与民用建筑工程的顺利进行。
3工业与民用建筑工程的进度管理
首先，在工业与民用建筑工程的进度管理中，一定要确定设计方、施工方、投资方的合作关系，同时还要理清各方的职责，当出现问题时，要及时对其出现的问题采取完善、合理的解决措施，这样才能确保工程进度。其次，要保证施工材料的质量。建筑工程在施工过程中离不开施工材料的使用，因此，必须有合格标志的施工材料才可以进入施工现场，杜绝不符合规定标准的施工材料进入施工现场。与此同时，更要确保配有合格证、说明书的建筑材料能够及时送入现场，保证工程施工顺利进行。最后，确保资金投入。作为投资方一定要及时支付工程款，在工程建筑的过程中，肯定会需要很多资金的投入，因此会出现资金周转不开的现象，作为投资方只有及时支付工程款，才能确保工程进度。
4工业与民用建筑工程的验收管理
工程建筑的最后一道程序就是验收管理，这项工作很重要。在工程竣工后，施工单位要组织施工人员自检，然后将检查结果注明，同时还要向监理单位申请一份验收申请单。监理单位接到验收申请后，经核实，组织监督检查人员进行现场验收检查，若检查验收结果一致，则表示施工质量符合标准并同意验收。
5结语
建筑物是指供人类生活、居住、学习、工作,以及从事生产和文化活动的房屋。建筑物按用途可分为三类:（1）民用建筑,指的是供人们工作、学习、生活、居住等类型的建筑。包括居住建筑和公共建筑两大部分。（2）工业建筑,指的是各类生产用房和为生产服务的附属用房。包括单层工业厂房、多层工业厂房和层次混合的工业厂房等。（3）农业建筑,指各类供农业生产使用的房屋,如化肥库、拖拉机站等。工业与民用建筑工程的施工过程就是质量形成的过程,对于工程量的管理要坚持事前控制,防范于未然,把质量问题放在工程管理的首位。工业与民用建筑工程的质量管理要注意以下几点。
1、技术支持。无论是工业建筑,还是民用建筑,工程本身都是由许多环节构成的。在工程质量管理中,每一环节的设计与具体实施都需要足够的技术支持。缺乏了技术的支持,工程的质量必然难以保证,而且各工序之间的衔接也要有相应技术的支持。
2、严格技术标准。为了保障工程质量,任何工程项目都有严格的技术标准。工程技术标准是由专业技术人员和工程师共同研究和制定的,具有科学性、客观性、可操作性的特点。只有工程各环节都严格按照技术规范施工,才能保证工程的整体质量。
3、严格检查隐蔽工程。在工业与民用建筑工程施工中出现很多隐蔽工程,对其的管理也是工程质量管理的重要环节之一,国内已经有很多成熟的、科学的管理理论和方法,只有工程管理者加强监督和监理,才能有效保证隐蔽工程的质量。
二、工业与民用建筑工程的进度管理
工程的进度管理是工业与民用建筑工程的主要管理内容之一,工程的进度不是单方面就可以保障的,而是需要设计方、施工方、投资方的通力合作,才能保证工程的整体进度。工程进度就是工程从立项、设计、预算,到施工、验收等步骤所需要的全部时间,工业与民用建筑工程的进度管理,应注意以下几方面:
1、加强各方联络,认真落实工程进度。在工程进度管理中,设计方、施工方、投资方要随时进行沟通与交流,各方要及时了解工程的具体进展情况,一旦发现问题,必须马上研究对策和解决方案,严格保证工程的进度。
2、要严格保证建筑材料的供应。工业与民用建筑工程的施工都离不开建筑材料,建筑材料的供应一旦出现问题,工程的进度就必然会受到影响。因此,施工单位必须按约定将自己所负责采购的建筑材料、机械设备及时运送到工程现场,并及时提品合格证、使用说明书和检测报告等,确保工程进度不受影响。
3、投资方要按时支付工程款。工程款是确保工业与民用建筑工程正常运转的前提,如果出现资金流转不畅,必然导致无钱购买建筑材料、工人罢工等现象,施工就难以进行。所以,为了保证工程进度,投资方一定要按时支付工程款。
三、工业与民用建筑工程的验收管理
1、分项工程验收。在工业与民用建筑工程验收中,一般分项工程由施工单位组织有关人员进行检查验收,并将验收记录提交监理单位,由监理单位核查确认。对于重要的分项工程和关键部位的分项工程,施工单位在自检合格的基础上,由建筑工程管理人员根据设计、图纸、规范和质量标准进行检查验收。
2、分部工程验收。工业与民用建筑工程的施工,常常需要分别承包给不同的部门来进行。分部工程一般是由施工单位各施工队组织有关人员在该分部工程所包含的分项工程验收的基础上,按分部工程的质量标准进行验收。对于重要的和关键的分部工程,在施工单位自检的基础上,由监理单位组织验收。
3、单位工程验收。工业与民用建筑工程在单位工程完工后,首先由施工单位自检,在自检合格的基础上,向监理工程师提出验收申请。监理工程师在接到施工单位的验收申请后,应对单位工程的质量保证资料进行审查,并组织建筑工程管理人员、设计单位、施工单位、建设单位、质量监督部门的人员进行现场检查,并将检查结果与合同、规范、标准相对照,最后判断该单位工程的质量是否达到规定要求,是否同意验收。
四、全面加强工业与民用建筑工程的管理的创新
目前,我国工业与民用建筑工程的管理已普遍实行科学的管理制度和方法,但是方法多是照搬、照抄其他行业的科学管理方式,并不完全适应工程管理工作的实际需要,在实际操作中,很多弊端和缺点都逐渐暴露出来,如果长期的硬性坚持下去,必将不利于整个建筑行业中的发展和进步。我们必须在现有工程管理方法的基础上,加以适当的创新,以满足建筑行业的整体发展需求。工程管理方法的创新需要从以下几点做起:
1、吸收和借鉴世界先进经验,对我国的工程管理方法加以创新。一些发达国家的建筑行业发展历史较悠久,在长期的管理工作中,早已形成一套完善的工程管理理论和方法。国内的工程施工单位要注重对国外先进管理理念的吸收和借鉴,但绝对不是全部将其拿过来,直接应用于国内的工程管理工作中。而是要对外国的工程管理经验做充分的分析与研究,并坚持“去其糟粕,取其精华”的学习原则,结合国内工建筑行业的现状和行业发展需求,加以适当的创新,逐步形成符合中国建筑行业市场,并行之有效的管理方法。
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