关于小区车辆停放的通告范文一
尊敬的业主及物业使用人:
随着小区入住率的提高，近期物业服务中心接到业主反映部分业主存在车辆乱停乱放的现象，严重影响了全体业主的正常生活秩序，降低了小区的服务品质，而且极易造成交通堵塞或车辆丢失的安全隐患。物业服务中心虽多次与相关业主沟通但收效甚微，在此希望大家共同遵守《临时管理规约》：
1、请购有私家车位的业主将车辆停放在自己权属车位上;
2、请勿占用公共通道和消防通道停放车辆;
3、为了您的出行方便，车辆停放时车头统一朝向通道;
4、为了您爱车安全，请勿将停车卡及贵重物品存放在车内;
XX物业服务中心
X年X月X日
关于小区车辆停放的通告范文二
各科室、车间:
为确保楼道内安全、畅通、有序、文明，公司决定：严禁在楼道内停放各种车辆。自公布之日起，楼道内停放的自行车、摩托车等所有车辆限于七月三日12：00前撤出楼道区域，企管部将于七月三日16：00进行检查。对违反该规定的，公司将把车辆强行撤出楼道，对车辆所在科室、车间通报批评，并对车主处以五十元罚款。
特此通告。
年七月二日
关于小区车辆停放的通告范文三
为加强公司办公生活区内的车辆管理，维护良好交通秩序，现将在公司办公生活区停放车辆的有关事宜通知如下
1、为确保员工的人身安全，预防交通事故的发生，进入办公生活区的各类车辆限速15km/h。
2、驾驶员要服从门卫管理和查验，进入办公生活区要安全驾驶、文明行车、减速慢行、避让行人，办公生活区禁鸣喇叭，遇有重要活动或领导检查时，应停车让行或绕道行驶。
3、进入办公生活区的所有车辆要停放在划定的停车泊位，严禁占用主干道或随意停放车辆。
4、原则上禁止出租车(三轮车)进出办公生活区，对确因具体情况需要乘坐出租车(三轮车)进入办公生活区(老、弱、病、残、雨雪天气等)，由门卫酌情从严掌握，登记后出入，并做好出门检查。
5、除公安、消防、救护等抢险应急车辆外，一次性会客、办事和运送材料的车辆，应服从门卫的检查、登记，并与相关单位和人员联系后，方可进入。
6、本公司办公生活区的所有停车位均为免费停车位，由于公司暂时无专人看管车辆，请注意停车落锁，如有丢失，后果自负!
7、本通告自之日起实施。
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[关键词] 住宅小区 停车管理 制度
1 引言
随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益增多，这一点在大中型城市表现的更为突出。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制度加以消除或缓解。笔者试对住宅小区停车管理制度方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。
研究问题必须对问题的具体含义有一个准确的认识。就此而言，本文必须先明确“住宅小区”的外延，也即具体涵盖范围。据笔者搜集的资料，“住宅小区”这个概念源于建设部制定的《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》中“城市居住区”的概念。该规范第1.0.3 规定：“居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、住宅小区、组团三级”，并且对于三类城市居住区的划分标准有详细的规定。因此“住宅小区”的外延是符合国家规划设计标准的城市居住区。此类住宅小区一般由房地产开发商出资建造，并且按国家规划设计标准配置一定数量的车位、车库，并且一般由物业服务企业负责包括停车管理在内的住宅小区事务管理工作。
2 研究住宅小区停车管理制度的意义
2.1 住宅小区停车管理制度与车位车库权属制度的关系
要解决住宅小区停车问题，就必须建立两类制度，一类是区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度。这一类制度的核心内容是确定包括住宅小区在内的一切区分所有建筑物区划内的停车设施――车位、车库相关权利的归属，包括车位、车库所有权归属制度。此外还包括如何发挥车位、车库所有权效能的制度，例如车位、车库的转让制度、车位、车库租赁制度等。车位车库归属、利用制度是解决住宅小区停车矛盾纠纷的基础。只有明确了住宅小区车位、车库权利的归属，才能确定应受保护的权利主体和应受保护的权利的范围，为纠纷的解决提供依据。可以说，车位、车库归属、利用制度实现了“定分”的作用。但是仅凭车位、车库归属、利用制度，并不能解决所有的停车问题。比如某住宅小区的车位数量有限，虽然全部车位已经明确归属一部分车主所有或专属其使用，但仍有众多车主未获得车位，由此产生了占用住宅小区道路停车问题和无车位车主占用他人专属车位问题，前一问题甚至导致有车位业主在车辆停放拥挤时段无法将车驶出住宅小区，后一问题往往引发无车位业主与拥有专属车位业主之间以及业主与物业服务企业之间的冲突。可见仅仅明确车位、车库的归属，非但不能解决住宅小区车辆通行秩序问题，还可能妨碍到业主对其车辆所有权的行使。可见“定分”并不能“止争”。因此要想真正实现“止争”，还必须建立住宅小区停车管理制度，在车位、车库权属明确的基础上，对住宅小区车辆的停放、通行、保管等问题依制度进行管理，这样才能实现住宅小区良好的停车秩序，维护车位、车库权利人的权益，消除或缓解停车问题产生的矛盾纠纷。因此要解决住宅小区停车问题，有赖于车位、车库归属、利用制度与停车管理制度相互配合，缺一不可。
2.2 相关研究的现状与局限性
虽然住宅小区车位、车库归属、利用制度与停车管理制度都很重要，但是在研究领域，这两类制度所受到的关注程度相差甚远。目前，车位、车库归属、利用制度，尤其是其中的归属制度，受到民法学者（其中不乏著名学者）、律师、法官的高度关注，相关的研究成果也十分丰富①。而小区停车管理制度则恰恰相反，并未成为理论界、司法界人士关注的焦点，相关的研究成果较少，而且往往仅从物业服务企业的角度出发对某一具体问题进行研究，这一现象是与住宅小区停车管理制度的重要性极不相称的。因此住宅小区停车管理制度研究具有较强的紧迫性与现实意义。
3 住宅小区停车管理制度存在的具体问题及完善建议
3.1 公共停车位设置问题
3.1.1 是否需要设置公共停车位问题
住宅小区车位、车库如果仅仅用于满足业主停车需求，那么当住宅小区发生火灾、违法犯罪活动时，相关执法部门的车辆难以顺利抵达事发现场，业主的利益，甚至是相邻小区、建筑物内人员的生命、财产利益都可能遭受损失。因此小区车位、车库除了满足业主的停车需求外，还必须满足因公共安全利益产生的停车需求，此类需求主要因治安、侦查、抢险救灾等执法活动而产生。因此应当设置公共停车位予以满足。
3.1.2 公共停车位的位置问题
我国现行住宅小区车位、车库权属制度为二元架构，住宅小区建筑区划内的车位、车库依权属可分为两类：占用业主道路等共有场地的车位，属于业主共有，其他车位、车库则由当事人自行约定其归属②。由于目前开发商所建大多为地下车库，因此住宅小区地面车位为业主共有，而地下车库的车位已售出的，属业主个人所有，未售出的，则归开发商所有。考虑到公共停车位所满足的是短期停车需求，而且要与建筑物尽可能接近，地下停车位在便捷性上无法满足要求。所以公共停车位应当设立在业主共有的地面车位。
3.1.3 公共停车位的设置应以何种形式加以规定
考虑到公共停车位的设置主要是服务于公共安全与业主切身利益，因此不宜由业主大会或物业服务企业决定是否设置及如何设置。而应当由政府房地产主管部门会同相关部门制定行政法规、规章，确定公共停车位的具体设置位置、设置数量等强制性标准③。
3.2 业主共有车位的管理问题
3.2.1 管理权属问题
既然住宅小区的地面车位为住宅小区业主共有，那么随之而来的问题就是地面车位是由业主自行管理还是由物业服务企业管理。笔者认为，管理权的归属不必与所有权的归属相一致。地面车位交由物业服务企业管理，相较于小区业主自行管理更为妥当。小区业主若自行管理地面车位，则其必须置自身职业、生活于不顾，专门从事该项工作。但这是与社会分工的日益细密化趋势以及现代工作节奏快速化、紧张化的趋势相违背的。业主不可能以牺牲自身事业、生活为代价，亲自管理停车事务。至于是否一定由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责地面车位的管理问题，笔者认为，由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责比较合适，因为如果另行聘请物业服务企业管理地面车位，则其职责范围与负责本住宅小区的物业服务企业的职责范围难以划分，例如对于停放地面车位的汽车，负责本小区的物业服务企业必然在其进入小区时要进行查验问询。因此容易产生纠纷，要么争相管理，要么相互推诿，导致管理混乱。
需要注意的是，这一问题不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定聘用物业服务企业问题，这既是对业主作为所有权人的尊重，也是对《物权法》的遵守④。
3.2.2 业主共有车位应当如何使用问题
住宅小区业主共有车位的使用方式也会直接影响到停车管理。实践中共有车位的使用方式分为两种，一种是面向全体有车业主，不设置专属车位，有车业主按照时间优先的原则进行停车，即按照先来后到的顺序停车。而另一种方式则是对共有车位设定固有专属车位（实践中往往在车位范围内标明专属车辆的车牌号），该车位仅供小区业主专属车辆停放，即使该车位处于闲置状态，其他车辆也不能使用。这两种方式各有利弊，第一种方式能够实现车位的较高使用效率，但是如果小区地面车位不能满足未购买车库车位业主的停车需求时，势必产生乱停车、妨碍车辆通行等问题，易引发业主之间的矛盾以及物业服务企业与与业主之间的矛盾。而且如果该住宅小区的车库只售不租，那么其价格加上管理费用，对于购买经济性家庭汽车的业主压力较大⑤。因此往往容易造成车库车位无人问津，地面车位拥堵不堪、占道停车、围堵他人车位、车库停车的局面，一旦发展到危及住宅小区正常行车秩序的程度，这些专属车位业主又会与物业服务企业甚至有车业主发生冲突，此类纠纷已属住宅小区多发纠纷⑥。
而第二种方式能够将地面车位一一对应于某一特定有车业主，有利于化解停车矛盾并形成良好的行车秩序，但是车位在上班时段却被大量闲置，利用效率不高，而且该方式化解停车矛盾的效果也受到住宅小区业主汽车拥有量及车库车位的购买、使用成本的制约，如果业主拥有的车辆数远大于地面车位，而车库车位购买、使用成本过高，即便明确了地面车位的专属性，仍然无法避免前述乱停车局面的发生。对此，笔者认为，虽然后一种方式也存在局限性，但是相较于前一方式效果却还是好的多，而且其局限性可以通过其他措施予以弥补，对于使用效率不高的问题，可以通过物业服务企业与业主之间达成协议，将专属地面车位在上班时段开辟一部分供外来一般车辆临时停车，而对于因车位数不足以及车库车位无人问津导致的乱停车问题，则可以采取申请有关部门批准后开辟小区外路旁夜间至早晨的单边停车位，业主与开发商以及物业服务企业协商，降低车位车库购买、使用成本等措施予以疏导、缓解。
所以业主共有车位应当以设定专属车位的方式供业主使用。但是这一方式不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定是否采用，这也体现了对全体业主作为地面车位所有权人的尊重。因住宅小区停车管理问题的根源在于业主拥有的汽车数量远大于实际可供使用的车位，这也意味着有车业主占全体业主的比例较高，如果将上述辅助措施一并实施，业主大会决议将地面车位设定为专属车位应当并不困难。
3.3 住宅小区占道停车管理问题
由于《物权法》第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，因此住宅小区可以利用区内道路设立停车位。对此物业服务企业不能一概禁止占道停车。但也不能允许任意占用区内道停车。是否允许占道停车的标准应当是是否妨碍小区正常的行车秩序。因此相关行政部门应当制定占道车位的设置标准，这一标准应当是保证行车秩序的最低标准，而业主大会有权根据本小区实际，决议通过更高标准。对于物业服务企业来说，除允许在符合标准的占道车位停车外，对于其他的占道停车一般采取劝导的方式予以疏导，其中对于本住宅小区业主的车辆，应当劝导其将车停放到地面或车位或车库车位等合法停车位，而对于非业主的临时停车，如住宅小区条件较好，设置有专门的临时停车位或专时临时停车位，则劝导其将车停放到上述两类临时停车位。实践中，经常出现驾车人不听从物业服务企业人员的劝导，只是双方发生争执，甚至肢体冲突的情况。笔者认为，如果发生可能危害人身、财产安全的冲突，此时事件性质已经发生转变，不再是业主自治领域事务，而转化为危及公共安全和社会秩序的治安、刑事案件，因物业服务企业无执法权，此时应由公安部门负责处理。当然，业主大会也可以依管理规约对在冲突中负主要或全部责任的业主，作出相应的处罚。
3.4 住宅小区临时停车问题
小区业主无论是否拥有车辆，都可能在某时产生停车需求，这些需求可以分为两类：一类是事关业主接受他人服务而产生的提供服务者的临时停车需求，如医疗救护停车需求，搬运大件物品停车需求、接收邮件和快递物品的停车需求。另一类则是小区业主自身的临时性停车需求，如驾车亲友来访的停车需求，自身租用车辆而产生的停车需求。这两类需求中，前者停车所需时间较短，而后者所需时间则难以确定，可能是短期临时停车，也可能是长期临时停车。
因此笔者认为我国家用汽车普及化尚处于起步阶段，各小区车位稀缺程度不同，难以采用统一的途径处理临时停车问题。所以不宜在此问题上借鉴家用汽车已长期普及化的国家或地区的解决途径⑦。可行的办法是，以是否超过一天为划分标准将住宅小区临时停车划分为短期临时停车与长期临时停车。对于短期临时停车，因时间较短，加之上班时段多数住宅小区的车位处于闲置状态，可以利用地面车位和车库车位设置专时临时停车位（时间从上午9点至16点为宜），而对于在此时段返回住宅小区拥有专属车位的车主，则允许其利用此时段闲置车位停放车辆，也就是说对住宅小区业主的停车专属权进行一定的限制，而物业服务企业从获得的临时停车费收入中提取一部分补偿享有停车专属权的业主，达到“双赢”的效果。对于上班时段以外的短期临时停车，则视住宅小区车位情况而定，如果确有闲置车位，则允许其停放，如果闲置车位属于地面车位，应将部分停车费收入提交业主委员会，作为补偿。如果该住宅小区无闲置车位，则上班时段以外的短期临时停车依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。
对于临时长期停车需求，如确有长期闲置车位，则允许其停放，按照业主自有车辆停车收费标准收费；如果闲置车位属于地面车位，则物业服务企业同样应将部分停车费收入提交业主委员会作为补偿；如果无长期闲置车位，则同样只能依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。
4 结语
住宅小区的停车管理问题是一个涉及面广，成因复杂的问题，本文仅对其中的管理制度问题进行了一个较为浅显的分析并提出相应的完善构想。笔者认为，要妥善解决住宅小区停车管理问题，在制定、实施相关制度时还必须把握好以下三点：一是切实遵守《物权法》规定的车位、车库归属、利用制度，尊重业主对其自治事务的决定。当然，对相关物权法律制度也需要进一步完善，例如对于“车位、车库应当首先满足业主需要”这一原则就面临如何具体解释的问题；二是应当注意把握公权力介入住宅小区停车管理问题的程度，既不能过分介入，侵害业主对住宅小区车位、车库自治管理权，又不能听任危及公共安全利益、妨碍小区正常行车秩序的现象发生；三是在维护业主利益、公共安全利益的同时，要兼顾物业服务企业的经济利益，毕竟它们才是小区停车事务的实际管理者。只有激发业主、物业服务企业的积极性，在有关行政部门机构的适当介入下，住宅小区停车管理问题，才有可能从根本上得到解决。
注 释
①杨立新. 窗前绿地•楼顶空间•停车位论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[EB/OL]. (2008年8月20日访问)。
⑦例如美国的夏威夷州现行制度规定，公寓（类似于本文的住宅小区概念），必须设置充分的来客停车区域，但是停车时间通常限定为3小时，并且凌晨2时至6时不向来客提供停车区域。违反此规定的车辆将牵引至指定场所。见参考文献[1]。
参考文献
[1] 陈华彬. 建筑物区分所有权研究[M]. 法律出版社, 2007: 212.
[2] 宋锡祥. 论两岸建筑物区分所有架构下的车库权属问题. 海峡法学论坛论文集, 2008.
[3] 专家观点:解决停车难难在老城区[EB/OL]. 省略/ p82.htm. 2008-07-26.
关键词：小区停车场、管理信息系统、系统设计
中图分类号：TP391 文献标识码：A 文章编号：2095-2163（2015）06-
Abstract： In allusion to the current demand of residential community vehicle parking management， this paper analyzes the work flow of residential parking management， design the hardware structure and software module of the residential parking management information system. Based on the development of GIS Component type， the system has been designed and developed. In addition，the practical reference for the intelligent and informatization of the residential parking management is provided too.
Key words： Residential Parking； Management Information System； System Design
0 引 言
随着经济和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入信息化、智能化社会。与此同时人们对于衣食住行各个方面的需要与关注热点也在不断发生变化。目前在住宅小区的规划实施与管理上，智能化小区的建设热潮正悄然兴起。其中，智能化小区停车管理即是其智能化水平的直接呈现。此外，随着国内汽车保有量的持续增加，住宅小区内停车场的建设与停车场管理等相关问题日益突出，因此，针对智能化小区的停车场管理信息系统的设计与开发具有重要的现实价值和研究意义。
1 系统功能分析
1.1 系统功能需求
本系统是住宅小区停车场管理信息系统，目的是针对小区停车问题，实现小区停车场的便捷化、信息化和智能化的管理。系统要求能确保解决小区车辆停放与车辆安全等问题，并能为业户提供良好的车辆保管等综合服务。停车场日夜24小时开放，车辆可以随时进出，但需按规定停放，系统对车辆进行实时跟踪监测。根据停车场的剩余车位数量及位置进行停车引导和调度。停车场实行有偿使用，根据系统识别的车辆类型进行收费管理。综上，停车管理信息系统应实现的功能包括：车辆的识别、停车类别的区分、车辆的跟踪、停车场剩余车位及其位置的显示与查询、停车费用的收支等各个方面。
1.2 系统工作流程
系统工作流程如图1所示。车辆进入小区停车场入口处要进行车辆识别，若为本小区车辆则直接放行，若为外来车辆则需查询并分配空余车位后发放临时射频卡，车辆进入停车场后对其进行跟踪并引导停车直至其在正确位置停放；车辆驶出停车场同样需要进行车辆识别，若是外来车辆则需还卡并根据停车时间收费后放行，本小区车辆需要进行信息匹配后放行，如果发现卡到期（年卡、月卡等类型）则等同于外来车辆按停车时间收费后放行。
2 系统设计
2.1 系统硬件架构
小区停车场管理系统主要由硬件系统和软件系统构成。硬件系统简图如图2所示，主要包括：远距离RFID（Radio Frequency Identification）读卡器、网络摄像机、出入口一体化道闸、入口发卡机、出口收费（收卡）系统、车位指引系统、语音提示系统、显示屏、网络传输装置等。
2.2 系统软件模块
小区停车场管理系统软件主要包括如下核心模块：车辆识别与跟踪模块、停车场及车辆管理数据库、信息显示及停车指引模块以及收费系统。
2.2.1车辆识别与跟踪模块
早期的停车场主要采用接触式的 IC 卡，车辆进出停车场时，要经过停车、取卡、刷卡、缴费等一系列手续，容易造成车辆积压，阻塞交通等问题[1]。现阶段车辆识别较为流行的方式主要有两种：一种是基于RFID技术的车辆识别和基于视频图像识别车牌的技术。目前，基于视频图像识别车牌的技术十分成熟，正确率可达98%，且操作方式简捷，相对于取卡式停车场省去了取卡、读卡、还卡等系列操作。但一般只在停车场出入口处设置视频摄像头获取车牌号，车辆进入停车场后则失去对其定位与监控的能力。相对于摄像装置，RFID设备则要便宜实用得多，其优点就在于目标物体的非接触读取数据信息，且设备不易损坏，不受人工与环境的影响，快捷方便，能够实时感应车辆位置，非常适合系统自动化处理。
车辆的识别主要依靠RFID车载卡（小区内车辆年卡、月卡以及外来车辆的临时卡），通过读写器识别车辆，并记录在车辆管理数据库中，同时记录车辆的位置和时间点，方便后续的引导停车。若为外来车辆则需要通过摄像头识别车辆牌照后，将车辆牌照和申请的临时卡关联，以方便后续的引导停车工作。
2.2.2 停车场及车辆管理数据库
小区停车场管理系统功能的实现都是从数据出发的，因此数据管理系统是整个信息系统的基础。该模块实现系统软件访问数据库的部分，其主要功能有：向数据库中增、删、改记录，信息的查询以及信息匹配等功能。
由于需要对车辆进行跟踪定位，所以数据库要有空间数据的存储与管理能力，故系统数据模型选择了GIS（Geographic Information System）数据模型――Geodatabase，这是ESRI公司基于多年的探索研究和先前多次的实施应用而逐级进化得来的，能够确保系统处理大量空间与非空间数据，同时保持数据的完整性并提供众多高级管理功能[2]。
在空间数据库设计上，Geodatabase 数据模型可采用面状要素存储停车场每个停车位的位置信息、是否停有车辆以及车辆停放时间信息。可采用点状要素存放车辆的位置信息，在存放车辆位置信息的同时需要存放在该位置的时间信息以便于后续的跟踪与检索查询等工作。空间数据模型可以附带一部分属性数据，但除此外可能还会有一些其它相关的纯属性数据可以存放在单独的表中，例如：车辆射频卡号、车辆牌照、车主相关信息、是否本小区车辆、收费性质、进出停车场时间（停放时间）等相关信息。
2.2.3 信息显示及停车指引模块
信息显示及停车指引要依靠对数据库中数据的科学分析后再进行终端信息显示和车辆引领相关工作。在出口处则标明有剩余车位信息显示，若无剩余车位即禁止车辆进入。在车辆进入停车场后，系统会记录车辆进入的时间点，并分配一个空闲停车位给该车辆，通过语音以及LED 指示灯引导车辆停放在该车位上，车辆进入车位后，由车位的传感器将车辆位置信息发给系统，若不符合停放要求将重新引导直至该车辆停放在正确位置，与此同时更新数据库中相关信息。
关于车位的分配，可以通过对系统数据库中数据的分析来实现优化配置。例如分析小区内固定车辆的停放规律，通过预判和预留车位等系列措施提高小区停车场车位的利用率，在一定程度上减轻小区停车压力。
2.2.4 收费系统
在车辆驶入停车场出口处时，根据射频读卡器与车载卡识别车辆信息是否为本小区固有车辆。若是小区固定车辆则直接放行，其收费主要是月卡和年卡的形式，在车辆进入停车场的时候就要判断该车的卡是否过期，若过期则禁止驶入或者等同于外来车辆对待。若是外来车辆，即需要先交还临时卡，然后按停放时间收费后放行。
3 系统的开发
与普通的信息系统不同，由于该系统具有位置信息处理功能的需求，故开发方式选择基于GIS组件的二次开发，其它功能则结合组件、数据库和其它相关技术来实现。根据系统架构的特点以及系统划分的功能模块，考虑ArcEngine 组件式开发的优点和特点[3]，本研究选用了ArcEngine组件，并在.NET平台上使用 C#语言进行开发，选择的集成开发语言环境为 Microsoft visual studio 2008。
4 结束语
在当前住宅小区停车场建设与管理的现实需要以及整个社会信息化的背景下，人们迫切需要新的技术手段来解决小区停车系列问题，这也给小区停车场管理软硬件市场带来了新的发展契机。本文以停车场管理的便捷化、信息化、智能化为切入点，对小区停车场系统框架及软硬件系统加以阐述和设计，该系统的开发与应用能大幅提高小区停车场的管理水平与服务水平，实现小区停车场的现代化和智能化管理。
参考文献：
[1] 马静，李宁，傅妍芳，等.RFID 技术在智能引导停车场管理系统中的应用[J].科技信息，2013（12）：266-267.
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次 总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和 3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
（二）政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。
的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 “一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
(一)分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权;另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中名不正、言不顺，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，享受免费午餐的习惯在相当范围内存在，物业的佣人地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次
总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和 3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的挤出效应。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
(二)政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式;政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展;以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局;另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理(杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区)，统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
(三)价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库区内道路停放区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价;第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控;第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300350元为上限区间(杭州360元，苏州400元)，不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的窗口指导作用，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平;3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制;4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
(四)科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区;二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力;三是推进城运一卡通建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务;四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。
的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 一项工程指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施;二是小区公共服务用房及设施;三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照先区内、再区外、先地下、后地面、先盘活、后增建的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能;②明确政策导向，将开发商产权车库的只售不租转变为合理价位租售;③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车;④区内区外实施保持绿化总量、调整绿化形态，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放;⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设;⑧小区内建设机械立体停车库;⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，以增量开发带动存量不足。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
(一)分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权;另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中名不正、言不顺，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，享受免费午餐的习惯在相当范围内存在，物业的佣人地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次
总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和 3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的挤出效应。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
(二)政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式;政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展;以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局;另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理(杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区)，统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
(三)价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库区内道路停放区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价;第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控;第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300350元为上限区间(杭州360元，苏州400元)，不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的窗口指导作用，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平;3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制;4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
(四)科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区;二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力;三是推进城运一卡通建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务;四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。
的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 一项工程指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施;二是小区公共服务用房及设施;三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照先区内、再区外、先地下、后地面、先盘活、后增建的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能;②明确政策导向，将开发商产权车库的只售不租转变为合理价位租售;③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车;④区内区外实施保持绿化总量、调整绿化形态，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放;⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设;⑧小区内建设机械立体停车库;⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，以增量开发带动存量不足。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
随着经济的发展，小汽车源源不断涌入普通百姓家庭，笔者从黄河口晚报获悉：截至2012年上半年，东营市百户居民拥有家用汽车达52辆，随着黄蓝两大战略的实施，东营生态文明典范城市的建设，城市影响力稳步提升，人民生活水平不断提高，未来几年内小汽车拥有量必定会以更快地速度增长。快速增长的机动车不仅增大了城市道路的交通量，也导致了日益严重的停车难问题，居住区停车问题已经成为制约居住品质提升的瓶颈。
2、东营市停车位建设管理中存在的问题
2.1 旧居住区停车位紧缺
2000年之前建设的居住小区开发商为追求短期效益，建设时缺乏预见性，没有考虑业主停车，造成车位容量严重不足，一些旧小区原本面积就不大，现在已成为有车一族争相抢占、寸土不让的地盘。
2.2 新建居住区停车位配套滞后
2000年之后，虽然停车位指标建设的本身存在一些问题，但在具体的实施使用中也存在与设计脱离的问题。现在新建的小区一般都配套了足够的车位，但却一直没有得到很好的利用，车位建设落实率低。
2.3 地下车库停车率低
2006年开始入住的瑞国际公馆是东营市开发区的一处小高层居住小区，小区的地下车库几乎无车问津，但室外空地、道路上被车辆赌的严严实实，就连绿地上也都停满了车，不足4米宽的小区道路令车辆难以进出。
2.4 收费难，物业管理不足
由于物业公司服务质量的参差不齐、部分居民对缴纳物业费的理解和认识程度的不同，新建的和老旧小区都存在物业费征收难的问题。
2.5 居民素质低下，停车混乱
由于个人素质问题，部分居民车辆的随意停放，造成堵路、堵门、堵车现象普遍，给物业管理造成很大的困难，外来车辆的混乱停放也是比较突出的问题。
3、居住区停车难问题的原因解析
3.1 机动车快速增长和停车设施建设滞后的矛盾
长期以来忽视对停车设施的建设是导致停车位数量不足的根本原因。另外，在居住区建设实施过程中，一些开发商不重视停车设施建设，从而使停车位问题更为严峻。
3.2 地面停车位数量有限
《城市居住区规划设计规范》上规定：居住区内汽车地面停车率不宜超过10%。
3.3 地下停车位数量少且闲置多
地下车库大部分是结合人防设施改建而成，其建设成本高，且产权不归业主所有，致使销售不畅、回收资金缓慢。多数开发商建设地下停车场，还只停留在满足政府强制性要求的层面。
3.4 停车管理规定不完善
目前仅在《道路交通管理条例》和《停车场建设和管理暂行规定》有部分涉及停车场建设与管理的相关条文。亟待出台相关统一的停车管理法规来确保以后的居住区停车位的建设与管理。
4、国内外经验借鉴
4.1 国内外居住区停车管理和建设的案例
北京
1998年实施“停车泊位证明”措施，以逐步实现“一车一位”，并树立“购车有位、停车入位、有偿使用车位”的观念。
1999年，北京市规划委员会制定了北京市住宅建设执行标准：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1.3。
2004年7月初建设部出台的《居住区机动车停车管理办法》中明确要求，物业公司利用现有空地尽可能补建停车场。
香港
香港人口密度大，在区位上划分比较细致，其停车位的确定按统计公式，即停车位=基本标准×需求调整系数×可达性调整系数。
英国
英国政府根据车位现状规定了组团式停车分配指标。指标充分考虑了不同类型住宅的不同标准，标准高的套型停车率也高，并在满足住户的要求后，还提供了未分配车位，让居民和来访者共享。
日本
日本实施拥车自备车位政策，即购车在车辆登记时必须提供停车泊位证明，并由相关部门实地考察确认之后方可等级挂排。车位可以是自家车库、空地也可是方圆2公里之内租用的固定停车泊位，但必须出具有效的证明。
4.2 案例分析
从北京、香港及英国等地的居住区停车位配建指标可以看出，居住小区停车位配建标准依据区位、户型及业主年龄而定，并对小汽车的发展留有一定的停车余地；而日本的自备车位政策不但可以保证车有位停，也一定程度上限制了小汽车拥有量的疯长。
5、东营市居住区停车位的建设管理建议
5.1 居住区停车位配置建议
5.1.2 根据区域位置配置停车位
城市不同区位的居住小区应根据城市交通需求管理的要求，实施不同的标准。建议东营市居住区的车位配建指标，按中心城和开发区来划分，进行区域远近考虑。中心城片区以内的居住区停车指标标准可定的低一点，中心城之外的标准则应定得高一点，并且，西城住宅的车位标准应较东城的要低一些。
5.1.3 根据居住区类型配置停车位
随着居住空间的发展，目前居住区分为别墅区、普通商品住房、保障性住房（经济适用房、廉租房、公共租赁房及限价商品房等）。对于户型较大且档次较高的住宅，按每户1.5-2个车位的设置；普通商品房按每户1个车位设置；保障性住房和档次较低的住房，车位按每户0.7个车位设置；别墅类住宅，每户大于2个车位设置。
5.2 居住区停车位的管理建议
5.2.1 加强管理，避免车位设计与实际实施的脱节
在提高车位建设标准的前提下，规划管理部门要严把审批关、验收关。对停车位建设进行强制性监督，保证停车设施的落实，验收合格后需进行定期检查，对配建不足的小区，应及时、逐步地进行补建和落实，保证居住区停车位的顺利建设和使用，避免车位设计与实际实施的脱节。
5.2.2 制定购车政策、健全停车秩序，加强车位管理借鉴日本经验，逐步实现自备车位的政策，有了停车位方可买车，保证停车率。
在停车秩序方面，要让车主尽义务，物业方面及时制定机动车管理规定，与业主共同维护小区的停车秩序。
5.2.3 政策鼓励开发商建设地下车位
对于建设地下车位的开发商政府应给予一定的政策优惠和补偿，在融资贷款方面给予一定支持，提出相应的奖励办法，提高其建设地下车位的积极性。
5.2.4 鼓励业主购买地下车位
政府及开发商加大对地下车位的宣传，改变居民的消费意识；与业主签订具有法律效力的购买合同，明确买主拥有地下车位的年限；另外针对地面车位不足，地下车位闲置的小区，可考虑收取地面停车费来刺激地下车位的销售。
5.2.5 探索新的居住区停车位管理方法
5.2.5.1 针前没有物业的居住区，建议在小区居民中成立小区车辆管理委员会。
5.2.5.2 针对那些老旧小区，政府可以鼓励建设立体停车库。
6、结论
解决居住区停车位的建设管理问题是一项长期而复杂的任务，本文通过对东营市居住区停车位配置现状及建设管理中存在的问题进行分析，找出原因；并借鉴国内外成功经验，结合东营实际，从不同角度为东营市居住区停车位的建设与管理提出一定建议，虽然部分建议还不够成熟，希望能在解决我市居住区停车难问题上有所帮助，起到未雨绸缪的效果。
关键词：住宅小区；停车难；对策
中图分类号：TB
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
随着经济发展和城市的人口增加，我国近些年来私车数量急剧增长，尤其是大城市里普通住宅小区的停车问题日益显著。虽然各方渐渐意识到了停车问题的严重性，也开始变化策略进行调整，但普通住宅小区的停车难现象仍然无法得到更多的改善。因此，我们有必要在分析我国住宅小区停车问题的原因基础上，进一步有针对性地采取对策以便更好地缓解我国普通小区停车问题。
1 我国普通住宅小区停车现状
1.1 我国私家车拥有情况
随着中国加入世界贸易组织，日美韩欧为主的汽车厂商纷纷进入中国，加上我国实行“鼓励汽车私人消费”方针，人们对轿车的需求开始急剧释放，中国的私车拥有量也开始迅猛增加。同时，国产轿车也顺势呈现产销“井喷”式增长，从2001年的82万辆，急增至2007年的532万辆。统计局最新的数据表明，2016年私家车保有量达到1.46亿辆，这个数字已经超过了2013年统计汽车的总量，而这些私车正是占领住宅停车位的主要来源。
1.2 我国普通住宅小区停车位数量情况
相比普通住宅小区来说，高档住宅小区或e墅区一般不太被停车问题所困扰，因为这类小区容积率小及在设计之初车位的配比充分。我国普通住宅小区的停车位又大致可以区分两种分布情况：一是2000年之前建造的老旧住宅小区，往往在建设之初并未规划正式的停车位。随着小区居民对车位的需求逐渐增加，这类小区开始规划正式的地面停车位。起初只是在绿化带和建筑周边环绕规划车位，但随着私车的增加，甚至绿化带本身也被清理出来，规划做车位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小区，在规划之初就建设了地下停车库和地面停车位，通常车位设置的比例为3-4户有1个车位。虽然在使用之初可以适应住宅业主的停车需要，但随着私车的不断增加，此类小区的物业方面往往划出了原来行车通道的一边作为停车位使用。
1.3 当前我国普通住宅小区停车的突出问题
目前小区物业方面解决停车问题的措施简而言之就是不断在小区地面开发停车位。只要留有一丝能够行车的空间，就将剩余部分全部开发成停车位似乎已经成为了物业解决停车问题的原则。然而，随着近几年私车的快速增加，不管是在老旧小区还是次新小区，由于车辆都停在小区的路面，本来就不宽敞的小区行车道被堵得水泄不通，进出车辆只能单行，特别遇到有反向互相行驶车子的时候，不少车辆在这过程中发生了碰撞摩擦。而原本每个小区都应配备的消防通道也形同虚设，一旦发生紧急情况，且不说消防车的行使，就连小区内部的业主行人也难以向外疏散。所以，停车困难不仅造成人车纠纷，甚至存在安全隐患问题。
另外，一些小区业主为了省事，甚至将车停放在小区地面花坛上，破坏了小区生态环境、影响了小区的景观。还有的车主将车辆随意停放在小区外的道路上，更是影响交通，也给自己买下交通罚款和交通事故的隐患。
2 我国普通住宅小区停车问题的原因分析
2.1 停车位规划滞后
由于过去在全国城市规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，各房地产开发商在设计开发住宅项目时也就没有将其纳入自己的考量，也并没有从发展的角度充分规划停车位。正是因为房地产市场兴起之时，我国对停车问题还未重视，缺乏一个完整科学、统筹协调的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车库建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。这种历史遗留问题很难得到根治，小区占地面积早已框死，除却减少绿化和占用行车道之外，无法做到再增加停车位了，可是与此同时，私车却没有停止增长。停车位规划滞后，是住宅小区停车的“硬伤”。
2.2 住宅物业停车管理不到位
很多住宅小区物业方面并没有非常重视在停车问题的管理工作，对于进出小区的车辆并没有实行比较严格的门禁管理，往往是凭借安保人员在大门口用记忆识别的方法，区别小区业主的车辆和外来车辆。这种管理方式让许多外来车辆钻了空子，一些附近商家的私家车就停放在小区空闲的私人停车位上。如果只是利用业主私车不在的情况下，按照规定登记按照时间离开的话，或许还能接受。但一些外来车辆一旦停放，就不顾不管原有车主的情况，常常停靠完就找不到人。这样的举动妨碍了小区的停车秩序，物业管理人员必须有所作为。物业方面需要在区别小区内部车辆和外来车辆上多下功夫，进行停车管理登记。
2.3 停车管理法规不完善
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