【论文摘要】 伴随着兰州市房地产价格的快速上涨，兰州市房地产市场发展是否健康倍受关注。本文利用1998年～2007年兰州市相关经济数据，选取指标法、计量模型法两种方法对兰州市房地产泡沫进行实证研究，结果表明兰州市房地产市场发展正常，并没有出现严重泡沫现象。 【论文关键词】 房地产 泡沫 兰州市 近几年来，在经济高速发展的过程中，随着大量人口向城市聚集和人们收入水平的不断提高，我国的许多地区都出现了不同程度的房地产价格的上涨，尤其是住宅价格的上涨。兰州市作为西部重要的交通枢纽和科技、文化、经济中心，其房地产的发展也处于空前的繁荣之中。以2011年为例，房地产开发投资增长率达48.15%，商品住房价格增长率达24.57%。伴随着房地产价格的快速上涨，人们对兰州市房地产市场的健康状况产生疑问。兰州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对兰州市房地产泡沫做出初步判断，然后基于投机理论运用计量模型法进一步证实房地产泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。 一、基于指标法的泡沫分析 指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价增长率/GDP增长率三个指标来对兰州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。注：本文所使用1998年～2006年兰州市相关数据均摘自《兰州统计年鉴》，2007年数据直接来自兰州市统计局投资处。 1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般认为该指标的合理区间为18%～25%。从表1可以看出，1998年～2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直低于这一合理区间，2011年～2007年一直处于合理区间范围内，并没有表现出泡沫迹象。 2.房价收入比 判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。在国际上通常认为，房价收入比如果维持在3～6是一个比较理想的情形。房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价×人均住房面积×平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照全国城镇人均住房面积进行计算，数据来源于国家统计局网站；商品住房均价采用兰州市商品住房销售额除以兰州市商品住房销售面积表示。 该指标的动态变化可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。若居民收入和房价同步增长，则房价收入比保持不变，这说明房地产市场属于基本正常；如果房价比收入涨得快，房价收入比突然快速上升，这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款，说明居民的购房能力下降了，房地产市场出现了有悖常规的运动，可以据此判断房地产市场投机需求大，泡沫成分急剧增加。 从表2计算结果可以看出，1998年～2003年兰州市房价收入比稳定在一个合理的水平上；从2011年起，比值开始提高，2007年达到最高值为7.44，从这一指标的变化可以看出兰州市居民买房变得越来越困难，应该引起重视。但总体上看，并没有出现房价收入比的大幅上升，从而不能断定房地产泡沫的存在。 3.商品住房价格增长率/GDP增长率 该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。用GDP增长率代表实体经济的发展，虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的，该指标测量商品住房价格增长率相对实体经济的增长率，用来监测房地产泡沫化程度。通常情况 下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。该指标值越大，表明房地产的价格偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为该指标的警戒值为2，如果超过2，则说明房地产业存在泡沫。从表3计算结果可以看出，除2004、2006两年外，兰州市商品住房价格的增长率均小于GDP的增长率，2004、2006两年也低于警戒值2，表明兰州市房地产市场的发展态势良好，房地产价格的变化没有脱离实体经济的支撑，没有泡沫迹象。 通过对上述三个指标的分析，可以初步判断兰州市房地产发展基本正常，并未发现严重泡沫现象。但指标分析法较为粗略，存在缺陷，指标的标准多取自国际经验，不一定适用于兰州的房地产市场，另外对同一个房地产市场进行判断时，采用不同的指标进行分析，往往会出现相互矛盾的结果。为进一步证实上述判断，下面采用计量模型法进行分析。 二、基于计量模型法的泡沫分析 房地产泡沫的本质是一种价格运动现象，是由于人们预期未来价格变化而产生的群体投机行为，从而导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨，因此投机行为是房地产泡沫形成的主要原因。鉴于此，房地产泡沫存在的可能性可以通过对房地产投机度的测度来反映。如果房地产市场投机度较高，超过设定的临界值，则可判断房地产市场存在大量的投机行为，房地产泡沫存在的可能性较大；反之，房地产泡沫存在的可能性较小。本文在借鉴以往研究成果基础上，通过房地产投机泡沫检验模型来测算兰州市房地产投机度，进而以此判定兰州市房地产泡沫存在的可能性。 1.房地产投机泡沫检验模型 根据投机理论，投资者主要从两个方面获得投机收益：一是房地产所有者从物业的使用中获得收益；二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成： （1） 其中Pt代表t期的房地产价格；Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，被认为与收入y和短期贷款利率i有关；Ht代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。 (2) 其中，Ht+1*代表下一期预期资本收益，it代表t期的利率。 (1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成，即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值，前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。 根据正反馈机制，房地产预期资本收益Ht+1*与前一期收益有关，也即它受到前一期价格增长率gt的影响。因此房地产价格构成可具体表达为下式： (3) Pt代表房地产价格，yt代表居民可支配收入，it代表贷款利率，gt/(l+it)代表过去房地产价格实际增长率，ut代表随机误差项。 上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据周京奎（2004)的推导，房地产投机度(用字母θ表示)可近似表示为θ=－α3/α2，根据国际经验，θ的预警值为0.4，投机度若大于0.4，则表明房地产市场存在明显的泡沫成分。 2.兰州市房地产投机泡沫的实证检验 本文采用1998年～2007年的年度数据进行实证检验。选取兰州市历年商品住房平均价格代表房地产价格变量Pt，兰州市城镇居民人均可支配收入代表收入变量yt，金融机构一年期贷款利率代表利率变量it，一年期贷款利率按实行的时间作加权平均处理，利率数据来源于中国人民银行网站。运用Eviews 5.0软件对(3)式进行回归分析，回归结果如下： 上述回归方程中t 统计量比较大，说明解释变量都通过了显著性检验，是影响因变量的重要变量；F统计量也比较大，说明模型的线性关系显著成立；R2＝0.97，说明模型的拟合优度较高。 周京奎(2004)在推导房地产投机度时，假定P/i<0，所以最终推导结果为θ=－α3/α2，本文实证结果为α2＝252.73>0，即P/i>0，所以相应房地产投机度θ=α3/α2，又因为α3＝9.93，投机度θ＝9.93/252.73＝0.04，远小于0.4，由此可以判断兰州市近年来房地产市场的投机度较低，投机行为较少，尚未出现房地产泡沫。 三、研究结论 本文结合指标分析法和计量模型检验法，对兰州市近年来房地产泡沫的存在与否进行了综合判定，结果表明：兰州市近年来房地产价格呈现的上升态势是有实体经济基础支撑的，房地产业的发展与区域经济基本面保持了一致，房地 产投机水平很低，并无泡沫迹象。需要引起注意的是，房价收人比指标近年来呈现上升趋势，表明兰州市居民买房越来越困难，应该引起重视。 参考文献： 宋忠敏:上海房地产泡沫的实证研究[D].上海:复旦大学，2004:124～134 余健:南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究[D].南京:东南大学，2004:50～51 刘慧路正南:我国房地产泡沫的实证分析[J].经济纵横.2006，(2):103～104 周京奎曹振良:中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析[J].山西财经大学学报.2004，(2):53～5
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。
3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
关键词：日本；中国；房地产；泡沫
一、日本房地产泡沫成因
二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢。
二、日本房地产泡沫对中国的几点启示
（一）预防过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
（二）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。
（三）加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（四）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（五）加强金融监管合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（六）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定
日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，并且阻断国际游资涌人中国房地产业。
（七）加强对房地产开发规模的控制
在中国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。
（八）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制
进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。
（九）必要时提供购房的首付比例
中国央行迈出平抑房价的重要一步，从需求方面进行控制，当房地产泡沫出现时，提高房价增长过快地区的最低首付比例，这明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。
（十）必要时征收物业税
通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，不会轻易买来投资。此外，在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
参考文献：
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
【关键词】厦门 房价泡沫 实证研究
一、问题的提出
观察2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。直观看来，厦门房价走势呈现显著的泡沫孕育、泡沫增大、泡沫膨胀和泡沫初步崩溃的明显特征。而厦门是否真正存在房价泡沫，房价泡沫是否演变成泡沫房价，泡沫房价是否正在崩溃，就须要利用相关科学理论、模型、方法进行进一步的展开分析。
二、研究设计
指标评价法：房地产泡沫的评价体系由价格、供给、需求三类指标构成。比起许多经济理论和模型来说，这些指标具有直观、易理解的优点。然而，相关泡沫标准未统一，不同机构给出的标准有很大差异；同时由于某些指标数据采集的困难，数据真实性欠佳，国际间的可比性较差等原因，降低了这些指标的可靠性。但是，如果同一国家的不同城市或者同一城市的不同时期，这些指标出现系统性的持续高企；如果一个城市的指标普遍高于另一个城市，则有理由认为该城市的房价泡沫迹象是显著的。见表1：
本文将采用这个指标体系对厦门房地产相关数据进行实证检验，判断厦门房地产泡沫的发展程度和速度。
本文选择中国、上海、重庆三个对象作为厦门的参照系。中国表示全国房地产业发展的总体水准，上海表示全国房地产业发展的发达水准，重庆表示全国房地产业发展的欠发达水准。从而可以根据三个参照系的房价泡沫指标情况与厦门房价泡沫指标所处区间的对比来衡量厦门房价泡沫发展的程度和速度。
三、结果与分析
1.价格指标
房价收入比：房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“国际房价最难承受地区”。
根据人均住房使用面积（建筑面积）的国际标准：发达水准60平方米/人和宜居水准30平方米/人，以及样本当前水准，测算出三个房价收入比水平，分别对应为表3的“房价收入比60”、“房价收入比30”、“房价收入比当前”。通过对中国总体及样本城市的房价收入比的对比分析可见：
（1）无论采取何种口径计算，中国总体及所有样本城市2005年的房价收入比均偏高，样本城市的主流指标“房价收入比30”均超过7的国际警戒标准，均属于国际房价最难承受的城市。而情况最严重的是上海。
（2）有数据显示，到目前为止，各样本城市的住宅平均单价增速远超过家庭年均可支配收入增速。因此可以断定：到目前为止，各样本城市的房价收入比仍然呈扩大的态势。
（3）根据该指标可以判断厦门房价存在显著泡沫。
房价增长率／GDP增长率：这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的增长速度，一般指标值在1以内属于合理范围，即房价（土地价格）增长率与GDP同步；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显著。以2003年至2006年4年间的平均GDP增长速度数据和平均房价增长速度数据，对各样本城市的该指标测算，结论如下：
（1）2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。
（2）厦门的房价增长显著超过GDP增长，比值已超过国际警戒值。说明厦门房价存在明显泡沫。
房价增长率/CPI：在中国，由于投资渠道单一，居民把商品房屋作为对抗通胀的重要的投资品之一。因此将房价增长率与CPI进行比较，可以看出商品房屋对抗通胀的程度。但若该指标持续不断地上涨，就有可能反映出房价已产生泡沫。日本1988-1991年房地产泡沫膨胀时期，该指标的平均值为4.3。但由于我国CPI的波动率很大，如果仅仅使用该指标，可能对房价泡沫产生误判。因此，本文基于谨慎原则再设定两个前提条件：一是住宅价格平均年增长率超过名义GDP增长率，二是该指标持续超过4。采用2003-2006年数据进行测算，结论如下：
（1）总体来说，2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。除厦门外，其余样本城市的房价年均增长率多低于GDP年均增长率，不能确定是否存在房价泡沫。
（2）令人不情愿看到的是，即使在谨慎原则前提检验下，厦门的该项指标仍然持续超过4。说明厦门房价存在明显泡沫。
购租比：购租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。从理论上说，购租比能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。
该指标中平均住房租金的确定是一个令人头疼的问题。中国各地统计机构或房地产主管机关从来没有公布过有关住房租金的官方汇总信息。厦门国土资源局则以抽样方式公布，由于样本量太少，无法满足该指标测算的需要。为了使该指标测算能够进行下去，本文只好进行常识性假设。比如瑞景新村的住房，按大家的心理感觉可以认为代表厦门中等水平住房。80平方米普装的两居室房屋，按2006年的行情，平均月租不会超过1500元/平方米，即18.75元/平方米.月。为了进一步加强分析结论的可靠性，本文采取更保守的策略，把厦门的住宅平均租金提高至22元/平方米.月。根据各地房屋租赁信息，本文用同样的方法确定其它城市的住宅平均租金。另外，考虑到数据的可得性，租金增长率则近似地认为是CPI中居住类指标的增长率。
现在以2006年数据为例，对各样本的购租比分析结论如下：
（1）由于无法确定总体数据的准确性，该指标放弃计算中国总体情况。考虑到中国经济及房地产发展的区域不平衡性，可以近似地认为重庆代表中国总体水平。可见，2006年除重庆外，其他样本城市的购租比均接近或超过240的国际警戒线。同时除重庆外各样本城市住房PEG也显著偏大，显示大部分城市的住宅真实需求并不能支撑相应的房价。
（2）厦门市的指标显著超过了国际警戒线，说明存在显著的房价泡沫。
房价增长率/租金增长率：租金是房屋投资收益率的直接表现，也是决定房产投资未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房价上涨才合理。根据国际经验，这个指标超过2进入泡沫区，超过5进入泡沫警戒区。这个指标是非常直观易于理解的，本文不再做进一步的阐释。采用2003-2006年数据进行测算，分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标虽然进入泡沫期，但近年的表现较稳定，可以认为中国总体房价并没有产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，普遍超过国际警戒线。说明厦门房价存在显著泡沫。
2.需求指标
房屋销售额增长率/消费品零售额增长率：房屋销售额直接体现了年度房屋需求总量。在我国工业化进程加快，城市化进程迅速推进的过程中，房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但是，如果前者长期明显快于后者的增长，则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际，可能产生房价泡沫。现采用2003-2006年数据对该指标测算，结论如下：
（1）该指标表现非常不稳定。从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，说明该指标反映的事实置信度较高。2004年以来厦门房价已处于泡沫区，2006年指标更是超过国际警戒线，说明存在显著房价泡沫。
投资性购房比例：目前国内并没有权威的数据来统计这类购房者。基于厦门的情况，本文认为可以把外地购买者近似地定义为投资性购房者。厦门居住用房的外地购买者比例超过40%，远远超过国际警戒线。因此该指标表征厦门房价存在严重泡沫。
3.供给指标
房地产投资增长率/GDP增长率：这个指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长，就会出现潜在需求无法拖动供给的局面，必然导致房价泡沫。根据国际经验，该指标在2-3之间将产生轻微泡沫，超过3就存在严重的房价泡沫。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）由于近年来各地经济发展态势良好，对住房投资增长形成一定支撑。
（3）厦门06年指标严重超过了国际警戒线，主因是住宅投资总额增长太快。但该指标表现不稳定，不能确定厦门房价是否存在显著泡沫。
房地产投资占总投资比例：这个指标反映社会投资资金在房地产业上的集中程度。在房地产泡沫的诱导下，社会投资资金更愿意集中到房地产业上来投资，这一方面会导致房地产业本身供给过剩，另一方面因为削弱了其他产业的发展，导致其他产业人员的购买力降低，从而导致房地产业需求不足。当供需失衡发展到一定程度，就会导致房地产泡沫的破灭。根据国际经验，这个指标超过20%就表示房地产业进入泡沫期，超过25%就存在严重的泡沫现象。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出严重的泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）厦门的该指标已超过了国际警戒线，说明厦门房价存在显著泡沫。
国内贷款占房地产企业资金来源比重：这个指标反映了房地产企业的信贷规模，体现了房地产企业对贷款的依赖程度，超过20%显示泡沫情况严重。分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）近年来，厦门的该指标已超过了国际警戒线，且呈现显著的扩大趋势，说明存在房价泡沫。
四、结论与讨论
现将以上各指标的分析结论汇总如下：
表2是对厦门房价泡沫的综合评价，由表2可见：
（1）从总体情况来看，指标体系显示中国房地产并未产生严重的泡沫迹象。
（2）厦门指标呈现系统性的偏高（最近年份的评价指数没有一个低于最高国际警戒值），说明厦门房价泡沫的程度较深，速度较快。可以判定厦门存在泡沫房价。
参考文献：
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[7]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].北京：中国社会科学出版社，2007.
关键词：房地产；泡沫；综述
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）22-0164-04
引文
中国房地产的发展自2003年进入了价格持续上扬、多项调控措施出台的阶段。2003年人民银行为促进房地产金融健康发展并防范金融风险，了有关紧缩放贷的新规定。同年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。两项文件实质上都是着重于如何促进中国房地产业的持续健康发展，其中的关键问题就是如何调控局部地区的过热问题，严重一些就是房地产局部泡沫问题。政策的引起了业内人士的激烈争论。各方争论焦点包括了房地产泡沫存在与否以及新政策的取向和效应。本文中将对泡沫争论的不同观点、各方所提出的泡沫产生的机理以及消解泡沫的策略进行综述。
一、泡沫概念的界定
首先在文章的开始要理清什么是泡沫，什么是泡沫经济，这样房地产泡沫的含义也就迎刃而解了。那么什么是泡沫？不同的人有不同的看法。金德尔伯格（Charles.P.Kindleberger）在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”辞条中写道：“在编写本辞条时，理论界尚未达成泡沫的一致同意的定义；至于它是否可能发生，也没有一致的看法。”[1] 可见到目前为止还没有严格的泡沫和泡沫经济的定义。
英国经济学者乔纳丹・泰纳鲍姆认为，世界经济的架构是倒金字塔，下面是实物资本，上层是金融衍生物及虚拟资本，泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果。泡沫是对经济中出现的虚假繁荣现象的形象描述，它由资产价格异常膨胀，严重偏离真实价值而产生，又由于缺乏实物资本的支撑，最终以价格暴跌告终。泡沫引起连锁反应，引起金融危机。
曹振良对泡沫的定义和解释为，泡沫实质上是一种价格运动现象。对其简单的定义为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称为价格泡沫、资产泡沫、投机泡沫或资产价格泡沫。泡沫有以下两重涵义：泡沫是资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；泡沫是资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分[2]。
王子明认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格水平的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者的交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会突然攀升，价格的攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当泡沫被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的动力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭[3]。
包宗华认为，泡沫是一种价格远离价值的经济现象。根据泡沫产生的程度和后果分为两类，第一类是泡沫经济，其产生的主要原因是过度投机，表现是价格若干倍的狂涨，远远的离开价值，但这种高价只保持一定的时间后则破裂，每一个泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。第二类是一般性的泡沫，可称为经济泡沫，比较普遍产生，它也会带来大幅度的涨价但上涨和下降幅度较小，不会有泡沫经济的“破裂”和“狂跌”现象，并且对调节市场起到一定的积极作用[4]。
二、中国房地产泡沫是否存在
事实上，对于目前市场究竟是怎样的一种状态，仍然是众说纷纭，有着截然不同的观点：一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种认为不存在泡沫，可能存在局部过热。
1.“泡沫论”持有者
谢国忠指出，在这次经济繁荣中，大多数的利润都来自于房地产行业，资本收益依赖于房地产需求的高增和房价的高企。在建的房地产项目总量的市场价值大约相当于GDP总额的30%。所有数据都表明，目前的市场已经处于严重的过度扩展状态[5]。当在一个泡沫破裂之前，它都会保持扩张势头。1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂，下跌的房价使外国投机热钱撤离。上海与十年前的曼谷很类似，很可能步其后尘。而泡沫破裂的时间取决与外来资金 [6]。
易宪容认为，中国房地产泡沫存在与否的争论就在于把住房需要与住房需求混为一谈。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大[7]。
宋德林认为，房地产是最终消费品，跟资本市场有很大的不同，房地产的基本价值已到位，在炒的过程中没有形成任何新的价值，炒房就是投机。按照经济学原理，商品价格和价值背离很大叫做泡沫。上海的房价两年翻了两倍，这就是泡沫[8]。
王小广认为，中国房地产业正处在“泡沫化”自我强化的过程。房地产的繁荣是非理性的，房价的上涨必须与经济发展水平，特别是购买力水平相适应的，持续地脱离就是泡沫，就是“非理性”。衡量居民住房购买力的主要指标是房价收入比，中国的许多大城市房价收入比持续多年在10倍以上，有的高达15倍，过高的房价收入比说明目前房价严重高估，泡沫化严重，同时也说明靠房价上涨支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来[9]。
尹中立认为，不能用一般的市场均衡理论去解释和分析房地产市场的问题和现象。房地产市场具有投资品市场的特征，简单的概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”，按照股票市场的经典投资理论为“牛市中，股价有自我强化和复制的功能”。房地产市场繁荣阶段的特征就是价格上涨，需求增加，空置率下降，此阶段也是房地产泡沫的形成阶段，市场景气度高，人们对前景盲目乐观，但此时市场形式会随时出现逆转[10]。
2.“非泡沫论”持有者
包宗华则指出，许多文章的作者把泡沫现象包含的内容扩大化，除“价格涨的过快”，还有“房地产发展过热”、“房地产投资增长过速”、“房地产规模过大”、“住房空置率过大”、“房价收入比过高”、“房地产结构性矛盾突出”、“房地产利润过高”等等，都归结为泡沫现象。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上的混乱。包先生结论为：第一，在国民经济持续发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题。第二，中国有日本当年相同的国民经济持续繁荣发展的条件，又有比日本年平均价格低和政府已经予以调控的不同条件，而且国民经济不仅没有萧条而且在继续繁荣发展。因此不可能出现全国性的房价破裂问题。第三，少数城市房价涨幅超过10%甚至20%，但时间都没有超过三年，即使出现了经济泡沫的苗头或经济泡沫，但没成为泡沫经济，即使外国专家抨击的上海也没有泡沫经济[11]。
顾云昌认为，全国房价是平稳、正常的上扬，不存在资产价格的虚涨。中国人均可支配收入平均增速是房价涨幅的2倍，居民的购房能力不仅没有下降反而上升。沪杭的泡沫大约处于中小泡沫的程度，并随着居民收入的提高和房价的平稳或稍有回落，泡沫会慢慢消融，这种现象只是局部的 [12]。
刘韬认为，日本三十多年平均每年上涨超过10%，其中超过30%有两次，这也成为其产生泡沫经济的原因。因此参考日本房地产发展历史，中国房地产的价格上涨无论从时间还是涨幅方面都不具备产生泡沫经济的条件。统观全国房地产市场的发展，都会发现真实需求和实际供给的结构失衡问题，即使局部地区可能出现了房地产过热或结构性的过剩现象也不能判断房地产已经是“泡沫经济”[13]。
文林锋认为，局部地区房地产需求的旺盛与房价的上涨并不意味着就是泡沫，主要是一些原来房地产发展滞后的一线城市的房地产业的迅速崛起的表现，有的地方甚至出现供不应求的矛盾。并不能单纯以房价的涨跌来衡量房地产市场是否出现泡沫，而应该看价格和价值的相互关系。停止住房实物分配后释放的购买能力，新建房屋品质的提高，居民改善居住水平的愿望，城市化进程的加快，新增人口和外来人口的住房需求，个人收入的增加等成为强大的市场需求支撑；城市基础设施的投入的增加，土地资源的不可再生性和稀缺性导致土地供给量与住房需求量的矛盾加大，土地取得成本的增加，这些因素使得土地价格逐年上升；建材涨价和建筑工人工资水平的增加使成本加大；住房档次和品质的提升提高了商品房的价值。国外资本进入房地产业，刺激了投资和消费的增长。部分地区的投资过热的主体为民营企业，投资主体的性质决定了其投资的理性[14]。
三、房地产价格高涨和房地产泡沫形成机理分析
易宪容认为，政府信贷政策的误导越来越成为房地产需求扩张和膨胀的主流的原因，银行超低利率及银行资金的易获得性，使民众住房需求出现了虚假繁荣，使得北京、上海个人住房持有率大大的高于法国、德国和美国。没有把房价的变化作为宏观调控的风向标，国内投资在高位运行的状况是无法改进的[15]。
王小广认为，造成房地产日益“泡沫化”的原因相当的复杂。第一是体制方面的原因，政府存在过度投资的冲动，地方政府把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”；另外的体制原因就是我们没有设计出一套有效的制度来防止房地产泡沫。第二个房地产持续的过热的原因是给不动产赋予了过多的投资属性，再加上开发商对消费者的误导，引发房价过度上涨，房地产虚热。土地政策宽松和价格低廉，获得土地上获得了政府的过度刺激；房地产消费信贷风险空置意识薄弱，允许了具有投机性的政策的存在[9]。
宋德林认为，房地产泡沫是一个体制问题。房地产80%的资金来自银行，商业银行有着支持房地产发展的巨大作用，由于商业银行处于规模发展时期便会出现总行给分行的指标是超常规的，而这些指标是和职位结合的；并且银行干部为任期制，缺乏无限期责任的追究；这种情况导致银行放贷审查时，会采取一些权衡之策。银行在支持时很卖力，但调控时乏力[16]。
厉以宁认为，中国房地产的确是有问题，但主要是结构问题。房地产价格的上涨主要是由于占房地产价格40%的土地价格的上升而上升的，再加上土地批量有限。所以房地产价格的上涨不是泡沫造成的，而是供求决定的，要解决这个问题，利率调整和土地批量调整同等重要，并且调控房地产市场供给的主动权掌握在政府的手中：房地产价格上涨过快时多批土地，反之则少批[17]。
刘福坦把中国的房地产泡沫大体可以分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现了重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离[18]。
丰雷、朱勇、谢经荣从目前中国经济处于转轨时期这样一个特征出发，对中国房地产泡沫形成原因进行分析，认为如果仅限于从投机、预期、非理性和虚拟资本理论等角度进行，将会出现偏差。土地投机是中国房地产泡沫形成的最直接原因。政府失败是中国房地产泡沫形成的主要原因，土地供应的双轨制，政府对土地市场的过度干预和干预失灵，以及市场主体结构不合理等原因，推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用。而权力寻租和法制不健全等因素，则在中国房地产泡沫的形成中起了推动作用[19]。
四、消解房地产泡沫的方法
随着新政策的出台不同的学者也表示了自己的看法和防范、消解房地产泡沫的策略。
易宪容提出政府应该通过调整银行利率和银行信贷来调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的，只有这样的措施才能使国内房地产新政走向明确化，否则微观的调整并不能控制房地产市场的过热。如果中央银行能够逐渐让国内利率市场化，让市场的利率逐渐进入一个上升周期，那么已经形成的国内房地产泡沫可能会在这个过程中逐渐消解。
王小广认为，首先积极的宏观经济政策向稳健的宏观经济政策转变的一个重要的内容就是财政和金融政策要减少对房地产消费的刺激。刺激住宅消费的政策要转向“适度的紧缩”，政府要把发展经济的主要精力从房地产上转向工业升级和城市竞争力的提高。其次要加强对房地产的金融和土地调控，可以适时地采取结构性升息措施，抑制泡沫的继续发展；二是采取严格的土地调控政策，优化房地产供给结构，增加中低档住宅的供给。第三是建立抑制房地产“泡沫化”的长效机制，取消预售政策，征收房地产税，新房住满一年以后才准上市，以抑制住房的过度投机行为[9、20]。
沈悦认为，中国政府选择一些政策工具的组合来调控房地产价格：通过央行控制的利率和再贴现工具；通过一些监管政策如准备金、资本要求，以及对金融机构的贷款进行管制，帮助抵御房地产相关信贷供应流动性的巨大变化带来的冲击；通过逆景气循环的财政政策，消除私人部门的超量消费或者消费不足，进而影响总产出和私人部门的消费；通过选择性的税收变化降低或提高资产交易的实际税收回报。但调控政策出台时间应十分慎重[21]。
谢百三、王巍认为，轻易捅破房地产泡沫并非明智之举，应该采取以下的措施：一是控制整顿银行信贷资金。银行信贷资金是房地产泡沫形成的一个不可或缺因素，也是影响房地产需求的重要因素。因此，合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。二是推进房地产抵押贷款证券化。三是积极推进部分地区的廉价房建设，以寻求供需平衡，让部分城市房地产价格缓慢上升，才是释放和化解风险的良策[22]。
文林锋认为，抑制房价过快上涨，关键是调整供求关系，增加供给，控制需求，即增加中低价位商品房的住宅供给，特别是经济适用房和廉租住房，满足中低收入家庭的住房需求，同时采取有效措施，抑制投机炒作行为，把扰乱市场等不合理的需求排斥在外 [23]。
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