本协议系于________年______月______日，由当事人一方______公司按中国法律组建并存在的公司，其主营业地在__________(以下简称卖方)与他方当事人_____公司，按____________国法律组建并存在的公司，其主营业地在________(以下简称商)所签订。
双方一致同意约定如下：
第一条 委任与接受
在本协议有效期内，卖方指定商为本协议第四条项下商品的独家商，在第三条所规定的区域内招揽顾客的订单。商同意并接受上述委托。
第二条 商的义务
商应严格遵守卖方随时给予的任何指令，而且不得代表卖方作出任何担保、承诺以及订立契约、合同或作其他对卖方有约束力的行为。对于商违反卖方指令或超出指令范围所用的一切作为或不作为，卖方都将不承担任何责任。
第三条 区域
本协议所指的区域是：____________(以下简称区域)。
第四条 商品
本协议所指的商品是____________(以下简称商品)。
第五条 独家权
基于本协议授予的独家权，卖方不得在区域内，直接地或间接地，通过其他渠道销售、出口商品。商也不得在区域内经销、分销、或促俏与商品相似或有竞争性的商品，也不能招揽或接受或区域外销售为目的订单。在本协议有效期内，对来自于区域内其他顾客有关商品的订单、询价，卖方都应将其转交给商。
第六条 最低额和价格
在本协议有效期内，如果卖方通过商每所(12个月)从顾客处收到的货款总金额低于____________，则卖方有权提前30天书面通知商解除本协议。
卖方应经常向商提供最低的价格表以及商品可以成交的条款、条件。
第七条 订单的处理
在招揽订单时，商应将卖方成交的条件、合同的一般条款充分通知顾客，也应告知顾客任何合同的订立都须经卖方的确认。商应将其收到的订单立即转交给卖方，以供卖方选择是否接受订单。卖方有权利拒绝履行或接受商所获得的订单或订单的一部分，而商对于被拒绝的订单或其中的一部分，无任何佣金请求权。
第八条 费用分担
除另有约定外，所有的费用和支出，如电讯费、差旅费以及其他有关商品销售的费用，都应由商承担。除此以外，商还应承担维持其办公处所、销售人员以及用于执行卖方中有关商的义务而发生的费用。
第九条 佣金
卖方接受商直接获得的所有订单后，就应按商品净销售额的百分之______，以________(货币)支付给商佣金。佣金只有在卖方收到顾客的全部货款后，每6个月支付一次，以汇付方式支付。
第十条 商情报告
卖方和商都应按季度或按对方要求提供有关市场信息的报告，以尽可能促进商品的销售。商应向卖方报告商品的库存情况、市场状况及其他商业活动。
第十一条 商品的推销
在区域内，商应积极地充分地进行广告宣传以促进商品的销售。卖方应向商提供一定数量的广告印刷品、商品样本、小册子以及商合理要求的其他材料。
第十二条 工业权保护
在本协议有效期内，商可使用卖方的商标，但仅限于商品的销售。如果在本协议终止后，商地销售库存商品时，仍可使用卖方的商标。商也承认使用于或包含于商品中的任何专利、商标、版权以及其他工业产权，都属于卖方所有，并且不得以任何方式提出异议。一旦发现侵权，商应及时通知卖方并协助卖方采取措施保护卖方产权利益。
第十三条 协议期限
本协议经双方签字生效。在本协议终止前至少3个月，卖方或商应共同协商协议的续延。如果双方一致同意续延，在上述规定的条款、条件下，附上补充文件，本协议将继续有效另外________年。发生续延，本协议将于________年______月______日终止。
第十四条 协议的中止
在本协议有效期内，任何一方当事人不履行合同或违反本协议的条款，如第五、六、十一条，双方当事人应争取及时解决争议的问题以期双方满意。如果在违约方接到书面通知后30日内问题仍不能解决，非违约方将有权中止本协议，由此造成的损失、无力偿付债务、清算、死亡以及被第三人兼并，另一方当事人可提出中止本协议，而无需书面通知对方。
第十五条 不可抗力
任何一方对由于下列原因而导致不能或暂时不能履行全部或部分协议义务的，不负责任：
自然灾害、政府采购或禁令以及其他任何双方在签约时不能预料、无法控制且不能避免和克服的事件。但受不可抗力影响的一方，应尽快地将发生的事件通知对方，并附上证明材料。
第十六条 准据法
本协议有关贸易条款应按___________解释。本协议的有效性、组成以及履行受中华人民共和国法律管辖。
第十七条 仲裁
对于因履行本合同发生的一切争议，双方应友好协商解决，如协商无法解决争议，则应提交中国国际经济贸易仲裁委员会(北京)，依据其仲裁规则，仲裁费应由败诉一方承担，仲裁委员会另有规定的除外。
本合同由双方代表签字后生效，一式两份，双方各执一份。
________________公司
代表：______________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
(其他合伙人按上列项目顺序填写)
第一条合伙宗旨
第二条合伙经营项目和范围
第三条合伙期限
合伙期限为________年，自________年____月____日起，至________年________日止。
第四条出资额、方式、期限
1.合伙人____________(姓名)以____________方式出资，计人民币____________元。
(其他合伙人同上顺序列出)
2.各合伙人的出资，于____________年________月________日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。
3.本合伙出资共计人民币____________元。合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，至时予以返还。
第五条盈余分配与债务承担
1.盈余分配，以________为依据，按比例分配。
2.债务承担：合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的____________为据，按比例承担。
第六条入伙、退伙，出资的转让
1.入伙：①需承认本合同；②需经全体合伙人同意；③执行合同规定的权利义务。
2.退伙：①需有正当理由方可退伙；②不得在合伙不利时退伙；③退伙需提前________月告知其他合伙人并经全体合伙人同意；④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算；⑤未经合同人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。
3.出资的转让：允许合伙人转让自己的出资。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。
第七条合伙负责人及其他合伙人的权利
1.____________为合伙负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同；②对合伙事业进行日常管理；③出售合伙的产品(货物)，购进常用货物；④支付合伙债务；⑤____________。
2.其他合伙人的权利：①参予合伙事业的管理；②听取合伙负责人开展业务情况的报告；检查合伙帐册及经营情况；④共同决定合伙重大事项。
第八条禁止行为
1.未经全体合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动；如其业务获得利益归合伙，造成损失按实际损失赔偿。
2.禁止合伙人经营与合伙竞争的业务。
3.禁止合伙人再加入其他合伙。
4.禁止合伙人与本合伙签订合同。
5.如合伙人违反上述各条，应按合伙实际损失赔偿。劝阻不听者可由全体合伙人决定除名。
第九条合伙的终止及终止后的事项
&nbs p;1.合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满；②全体合伙人同意终止合伙关系；③合伙事业完成或不能完成；④合伙事业违反法律被撤销；⑤法院根据有关当事人请求判决解散。
2.合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算；②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配；③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。
第十条纠纷的解决
合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
第十一条本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。
第十二条本合同如有未尽事宜，应由合伙人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。
第十三条其他
第十四条本合同正本一式____份，合伙人各执一份，送____各存一份。
合伙人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
(其他合伙人按上列项目顺序填写)
第一条 合伙宗旨
第二条 合伙经营项目和范围
第三条 合伙期限
合伙期限为________年，自________年____月____日起，至________年________日止。
第四条 出资额、方式、期限
1.合伙人____________(姓名)以____________方式出资，计人民币____________元。
(其他合伙人同上顺序列出)
2.各合伙人的出资，于____________年________月________日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。
3.本合伙出资共计人民币____________元。合伙期间各合伙人的出资 为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，至时予以返还。
第五条 盈余分配与债务承担
1.盈余分配，以________为依据，按比例分配。
2.债务承担：合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的____________为据，按比例承担。
第六条 入伙、退伙，出资的转让
1.入伙：①需承认本合同；②需经全体合伙人同意；③执行合同规定的权利义务。
2.退伙：①需有正当理由方可退伙；②不得在合伙不利时退伙；③退伙需提前________月告知其他合伙人并经全体合伙人同意；④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算；⑤未经合同人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。
3.出资的转让：允许合伙人转让自己的出资。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。
第七条 合伙负责人及其他合伙人的权利
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1.____________为合伙负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同；②对合伙事业进行日常管理；③出售合伙的产品(货物)，购进常用货物；④支付合伙债务；⑤____________。
2.其他合伙人的权利：①参予合伙事业的管理；②听取合伙负责人开展业务情况的报告；检查合伙帐册及经营情况；④共同决定合伙重大事项。
第八条 禁止行为
1.未经全体合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动；如其业务获得利益归合伙，造成损失按实际损失赔偿。
2.禁止合伙人经营与合伙竞争的业务。
3.禁止合伙人再加入其他合伙。
4.禁止合伙人与本合伙签订合同。
5.如合伙人违反上述各条，应按合伙实际损失赔偿。劝阻不听者可由全体合伙人决定除名。
第九条 合伙的终止及终止后的事项
1.合伙因以下事由之一得终止：①合伙期届满；②全体合伙人同意终止合伙关系；③合伙事业完成或不能完成；④合伙事业违反法律被撤销；⑤法院根据有关当事人请求判决解散。
2.合伙终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算；②清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配；③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。
第十条 纠纷的解决
合伙人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
第十一条 本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。
第十二条 本合同如有未尽事宜，应由合伙人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。
第十三条 其他
第十四条 本合同正本一式____份，合伙人各执一份，送____各存一份。
合伙人：____________
法定代表人（法人）／身份证号码（个人）：______________
地址：________________________________________________
邮编：________________________________________________
联系电话：____________________________________________
乙方：________________________________________________
地址：________________________________________________
邮编：________________________________________________
联系电话：____________________________________________
传真：________________________________________________
甲方拟根据_________关于会员，和网站服务的一切有关协议或规定（以下合称为“乙方规定”）申请成为乙方，并同意完全接受乙方的管理和规范，为此，甲乙双方经过友好协商签署本协议。本协议生效后，乙方将授予甲方“_________”资格，甲方成为_________机制的一员，可以根据本协议及乙方规定联系，发展直接会员或下级，推动_________的会员发展，信息交流以及乙方在本协议有效期内推出的其它业务（以上业务项目以_________网站所公布的业务范围为准）。
一、相关说明
1．1_________为乙方运营的网上信息交流平台，任何关于_________的权利和义务皆由乙方行使或承担。
1．2本协议所称“_________”是指通过乙方市场开发人员的介绍或推荐，在_________网站上申请注册并交纳一定费用成为的会员或非会员用户，遵守并按照_________网站上公布的乙方规定及本协议规定，为_________或乙方执行相关事务，包括但不限于联系，发展新的会员或下级，宣传和维护_________的品牌或服务品质，以及其他_________不时推出或规定的业务。
1．3本协议所称“下级”是指通过_________的介绍或推荐，在_________网站上申请注册并交纳一定费用成为的会员或非会员用户，申请成功后，其享有_________的资格，与其他_________，包括介绍或推荐其加入机制的_________，享有同样的权利，承担同样的义务。
1．4本协议所称“直接会员”是指通过乙方市场开发人员，或_________或其下级的介绍，推荐，在 _________网站上登记注册的车主会员，货主会员或货代会员，遵守并按照_________网站上公布的乙方规定，使用_________提供的服务，享受会员权利，并承担会员义务。
1．5本协议所称“与乙方构成直接，间接或潜在商业竞争关系的企业，商业机构，组织或个人”是指符合下列情形之一的企业，商业机构，组织或个人：与乙方处于相同或者相近似的商业，技术领域；与乙方经营范围相同或者相近似；与乙方所提供的服务或者所面向的客户群相同或者相近似。
二、双方权利和义务
2．1甲方权利和义务
2．1．1甲方须具备成为_________的资格，并每年缴纳技术服务费（关于_________资格的规定请参阅____________网站“申请”页面）。甲方可以享受_________提供的各种服务，遵守_________公布的乙方规定。
2．1．2甲方应积极宣传和推广_________的业务，保证服务质量，维护乙方和 _________的品牌形象和服务品质，如实向用户告知所提供的服务项目及基本报价等，不得进行炒作，削减服务项目，恶性竞争等损害乙方，其他和／或会员利益的行为；不得损害乙方和_________的整体市场形象；也不得从事其它损害乙方利益的行为。
2．1．3甲方作为 _________发展下级 或会员，须以_________的名义行事（但同时应注明甲方自身名称），除履行本协议外，不得将 _________提供的任何信息或资源用于其它任何目的；不得使用除_________（同时应注明甲方自身名称）以外的任何名称，商标或标志招募下级或会员；不得在乙方按其规定应由乙方收取的技术服务费或会员费之外加收任何其他额外费用或以其他名目收费；不得自行收取任何技术服务费或会员费。
2．1．4甲方在本协议有效期间所了解或接触到的所有与_________及其或会员相关的，无法从公开途径获得的任何信息或资料，包括但不限于不完全公开的数据库内容，乙方内部材料，人员情况，用户／会员名单或知识产权等，都负有保密义务，并且甲方的保密义务在不能缔约或本协议无效，解除或终止的情况下，继续有效。
推荐合同样本 ·合作合同书范本 ·技术合作合同 ·广告合作合同 ·合伙合同 ·长期合作合同 ·战略合作合同2．1．5甲方可以_________的名义介绍或推荐本地区的直接会员或下级，并从该等直接会员或下级向乙方缴纳的会员费或技术服务费等费用中提成一定比例的佣金（具体提成比例请参阅“申请”页面及其相关规定）；但甲方应明确告知其介绍或推荐的直接会员或下级，该等直接会员或下级所应缴纳的会员费或技术服务费等任何费用均应直接向乙方缴纳，甲方无权代收任何费用。
2．1．6在本协议规定的范围内，甲方可以在其公司宣传材料，名片或广告内容中适当地使用“_________”字样和统一标识。甲方在使用 “_________”的字样，标识，或乙方的商标，名称，品牌，域名和网站时，应当完全为甲，乙双方在本协议中约定的内容而服务，不得夹带其他业务内容或经营目的。甲方在其宣传材料，市场宣传以及其他任何方面使用“_________”字样，标识，或乙方的名称，域名或网站，都必须事先通知乙方，并获得乙方的同意，方可进行。否则视为对乙方知识产权的侵害，应负赔偿责任。
2．1．7未经乙方书面同意，甲方不得以乙方或 _________“办事处”或“总”等具有垄断性，排他性和其它未经乙方授权的名义或方式进行广告宣传及商业活动；除作为_________的外，不得将“_________”的字样，标识，或与_________字样，标识相同或相近的字样，标识与甲方作任何其它联系；甲方企业，单位名称不得出现“_________”等引人误解其为_________总公司，分公司，子公司，或分支机构的字样；甲方不得做出任何引人误解或引起混淆的行为，使他人误以为甲方是乙方或_________分支机构，分公司，关联公司或其他实质性关系单位。如甲方未经乙方授权，或超越乙方授权的范围，使用 “_________”或相同，相近似的字样、标识，令善意第三方产生误解，而使乙方，该第三方或其他利害关系人遭受损失，甲方应承担全部赔偿责任。
2．1．8本协议有效期内，甲方不得和任何与乙方构成直接，间接或潜在的商业竞争关系的企业，商业机构，组织或个人进行相同或者类似本协议内容的合作，否则乙方有权随时取消其资格，不予支付任何未付提成，并有权要求甲方承担赔偿责任。本协议有效期内及本协议终止或者解除后，甲方承诺不向与乙方构成直接，间接或潜在商业竞争关系的企业，商业机构，组织或个人提供有关乙方员工，业务，技术等一切相关信息或者资料，否则应承担赔偿责任。
2．1．9甲方保证其所有经营活动完全符合中国有关法律，法规，行政规章等的规定。如因甲方违反上述规定的行为给乙方带来任何损害，甲方应承担所有法律责任并赔偿给乙方造成的损失。
2．1．10甲方承诺在履行本协议期间及在本协议期满后不对乙方所有或将要拥有的商标，企业名称、域名等，包括但不限于_________，进行贬低、抄袭、歪曲、破坏或者其它任何损害。在协议期间甲方应努力工作以维护，提高_________及其他商标、名称、域名的价值。甲方若与乙方终止，解除本协议后未经乙方书面同意，亦不得向他人明示或暗示与_________或乙方的商标，名称，域名有任何实质性联系，或者以其它方式明示或暗示自己是乙方或_________。若因上述情形给第三方或者乙方造成损害的，甲方应承担一切赔偿责任。
2．2乙方权利和义务
2．2．1乙方授权甲方作为_________在甲方所在地区或所申请地区的，作为甲方取得前述资格的对价，甲方每年应向乙方支付相应的技术服务费（技术服务费具体数额请参阅“申请”页面的相关规定）。甲方缴纳技术服务费后，方可享有_________资格。
2．2．2 乙方允许甲方以_________的名义发展会员或甲方的下级，并从该会员或该下级缴纳的会 员费或技术服务费中提成（甲方具体提成标准参见 “申请”相关页面），但不允许甲方代为收取会员费或技术服务费。如甲方为自然人，则乙方在向甲方支付有关提成时，将依法代扣代缴甲方应缴纳的个人所得税。
2．2．3乙方可以制定_________的信用评定机制或业绩考核标准，对于信用度好或业绩突出的予以培训的机会；若甲方符合此标准，乙方可向甲方提供业务范围内的技术支持和技术培训，帮助甲方提高业务能力，拓宽业务范围。
2．2．4乙方应及时将与甲方业务有关的价格细则和变化，市场动态等情况告知甲方。在本协议有效期内，乙方有权根据市场情况修订甲方所业务的具体项目或定价，甲方保证接受此修订。修订一旦做出，乙方会提前发送电子邮件，或在乙方网站以公告形式，或以其他方式通知甲方。修订从规定的日期起生效。
2．2．5乙方作为_________网站的运营者，享有_________制定的一切协议或规定的解释权。
2．2．6因甲方违反本协议规定给乙方或任何第三方造成损失的，乙方有权终止本协议并有权要求甲方承担赔偿责任；因乙方违反本协议规定给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。对于甲方与其下级，直接会员或其他_________之间的纠纷，争议，损失，侵权责任，违约责任等，均由甲方与该下级，直接会员或其他_________自行解决，乙方不介入此纠纷或争议等，也不对该下级或直接会员或其他_________的任何损失承担任何赔偿责任。
三、协议变更，终止及违约责任
3．1如任何一方未履行其在本协议项下的任何义务，并在对方发出要求其限期纠正的书面通知后10 日内仍未采取有效补救措施的，则该对方有权终止本协议，并要求违约方赔偿因此所受的损失；如甲方发生上述违约情况，乙方还有权注销甲方_________ 的资格，并不予支付任何未付提成。
3．2由于不可抗力或意外事件使本协议无法继续履行或继续履行没有必要，双方均可要求解除合同。合同解除后，双方在本协议项下的权利义务立即终止，但一方在合同解除前应履行的义务仍应履行。
3．3除本协议其它条款另有规定外，在本协议有效期内，如果双方或一方要求提前终止本协议的，应提前一个月书面通知对方，双方在财务结算完毕，各自责任明确履行之后，方可终止本协议。因一方违反本协议的约定擅自终止本协议，给对方造成损失的，应赔偿对方损失。
3．4经双方协商达成一致，可以对本协议有关条款进行变更，但应当以书面形式确认。
四、免责条款
4．1由于不可抗力或意外事件而影响乙方提供正常的服务和技术支持时，不视作乙方违约，甲方对此表示认同。“不可抗力”是指不能预见，不能克服且无法避免的客观事件，如战争，自然灾害，政府规范修订，黑客攻击等。“意外事件”指诸如光缆出现故障的影响或损坏，通信线路或服务器发生超出一方防范与预见能力的故障等类似事件。
4．2乙方在进行系统维护或者升级时，有时需要短时间中断服务，或因网络通路的偶然阻塞造成甲方访问速度减慢，甲方认同这是属于正常情况，不属于乙方违约。
五、争议解决
凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决争议。如果争议通过协商未能解决，任何一方可按照下列规定将争议提交仲裁：
5．1仲裁应在北京仲裁委员会按照该委员会的仲裁规则进行；
5．2仲裁裁决是终局的，对合同双方具有约束力，双方同意受该裁决约束，除非仲裁员另行裁定，否则仲裁的费用应由败诉方承担。
六、其它
6．1本协议在甲乙双方授权代表签字后成立。
6．2乙方收到甲方缴纳的技术服务费之后，或收到该技术服务费已缴纳的有效凭证，或该凭证的有效复印件或传真等证明材料之后，应在_________网站上授予甲方资格，并开通相关服务功能。
6．3本协议有效期为一年，自乙方授予甲方_________资格之日起算。一年期满后，若甲方依_________网站上所规定的标准继续缴纳技术服务费等相关费用，本协议有效期续展一年。
6．4本协议正本一式两份，甲乙双方各持壹份。
甲方（盖章）：_____________乙方（盖章）：_____________
授权代表（签字）：_________授权代表（签字）：_________
劳动合同、雇佣合同与劳务合同是具有很大相似性的三种不同合同，只有劳动合同在《劳动法》中有相应的规定，而且规定也非常简单，雇佣合同和劳务合同根本就没有法律做出明确规定，只能根据有关民法理论进行判案，在司法实践中对这三类合同的认识易产生偏差。本文试图对这三类合同进行辨析，以期对这三类合同有一个清晰的认识。 一、概念不同 （一）劳动合同。 《劳动法》第十六条规定，劳动合同是劳动者与用人单位建立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。实际上，作为劳动合同的定义，上述规定是非常简陋的。其主要问题在于没有对劳动关系进行定义，没有讲清楚劳动关系的特征。正是由于这样简陋的定义，才使人们常常分不清劳动合同与劳务合同、雇佣合同的区别。任何定义，都应指出所要定义的对象的特征，根据这些特征，可以确定对象的内涵和外延。但是，《劳动法》这一规定，却不能实现这一目的。这一定义，对合同的主体做出明确规定，但是对客体和内容没有明确描述。我国《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这种定义，可以使人对买卖合同的概念有一个清晰的认识，不会同其他合同混淆。劳动合同所定义的劳动关系，其前身就是民法中的雇佣关系。劳动合同为当事人一方（劳动者）负有从事工作义务，他方（用人单位）负有支付工资义务的双务合同。劳动合同是劳动者在从属关系上提供劳动，从事工作的合同。所谓居于从属关系，系指工作的实施应服从用人单位的指示。劳动合同的概念，应该体现出劳动关系的内容。根据比较法的研究，我们可以将劳动合同定义为“劳动合同是劳动者按照用人单位的指示提供劳动，用人单位支付报酬的合同。 （二）雇佣合同。 雇佣合同，我国法律没有进行规定。但是，大陆法系各国一般都对雇佣合同设有明确规定，例如《法国民法典》 、《德国民法典》、《中华民国民法典》（现在台湾省实施），另外，英美法系国家中的英国也有成文法对雇佣合同进行规定 。我国制定统一的《合同法》时，在全国人大法工委委托学者起草的《中华人民共和国合同法建议草案》 中，专设雇佣合同一章进行了规定，但是，在最终通过的《合同法》中却没有雇佣合同。对此，梁慧星先生指出“我们这样的社会主义国家，人口的绝大多数是体力劳动者和脑力劳动者，他们与雇主（包括企事业单位、国家机关）之间的权利义务关系，靠缔结雇用合同、劳动合同和聘用合同来规定，单靠现行劳动法关于劳动合同的规则是规范不了的，而改革开放以来广大体力劳动者和脑力劳动者的利益未受到应有的保护，各种严重侵害劳动者权益的事件层出不穷，法院受理大量的雇用合同纠纷案件苦于没有具体法律规定作为裁判基准。建议草案在广泛参考各国保护劳动者的立法经验基础上精心设计和拟定的雇用合同一章被删除，是最令人惋惜的 。”现在，中国社会科学院法学研究所梁慧星教授主持的课题组向全国人大法制工作委员会提交的民法典专家建议稿对雇佣合同又专设一章进行规定。该草案合同编第15章第301条规定，“雇用合同是受雇人向雇用人提供劳务，雇用人支付报酬的合同”。 王泽鉴先生指出，雇佣合同，“即受雇人于一定或不一定之期限内，为雇佣人服劳务，雇佣人负担给付报酬的契约”。 可见，雇佣合同的这些定义基本是一致的。 （三）劳务合同。 劳务合同是我们经常提到的一个概念，但是，对劳务合同的定义，不但立法没有做出规定，教科书也鲜有讲授。根据给付的标的，合同可以分为三大类，一类是以财产为给付标的的合同，例如买卖合同、赠与合同、借用合同；第二类是以为劳务给付标的合同，例如承揽合同、委托合同、保管合同、雇佣合同；第三类是以共同从事一定工作为目的合同，例如合伙合同 。从最广义的角度讲，第二类合同可以称为劳务合同，王全兴教授就是在这个角度上使用劳务合同概念的。他说“劳务合同是一种以劳务为标的合同类型，它包括承揽合同、基本建设承包合同、运输合同、技术服务合同、委托合同、信托合同和居间合同等”。劳务合同实际上涉及到两个合同、三方当事人。一个合同是雇佣人（用人单位或自然人）与受雇人之间的雇佣合同或劳动合同，另一个是劳务提供者（劳动合同或雇佣合同中的雇佣人）与与劳务接受者之间的劳务合同。这种合同与《合同法》规定的融资租赁合同非常相似。劳务合同是通过债务人向第三人履行债务和第三人向债权人履行债务实现的。《合同法》第六十四条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。第六十五条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。劳务接受人是劳动合同或雇佣合同的第三人，受雇人是劳务合同的第三人。在劳务合同中，劳务提供人与劳务接受人约定，由受雇人向劳务接受人直接提供劳务，劳务接受人向劳务提供人支付劳务费，劳务接受人在接受劳务的过程中应当提供适当的劳动保护和劳动条件，如果受雇人向劳务接受人提供的劳务不符合劳务合同的约定，劳务提供人应当向劳务接受人承担违约责任。在劳动合同中或雇佣合同中，雇佣人与受雇人约定，受雇人直接向劳务接受人提供劳动，雇佣人向受雇人支付劳动报酬，劳务接受人向受雇人提供劳动保护和劳动条件，如果劳务接受人提供的劳动保护和劳动条件不符合劳动合同的约定，雇佣人应当向受雇人承担违约责任。劳务合同履行过程中，雇佣人应当按照劳动合同或雇佣合同的约定向受雇人支付劳动报酬，包括工资和保险福利待遇，当然，也可以委托劳务接受人向受雇人支付劳动报酬。
二、三类合同的比较 （一）劳动合同与雇佣合同。 劳动合同是一种特殊的雇佣合同，二者必然既有相同点，又有不同点。二者的相同点主要是： 1、二者都是私法上的合同。二者的当事人法律地位是平等的，以双方当事人相对立的意思表示的合意而成立。虽然劳动合同的订立必须符合法律的强行性规定，但合同所约定的内容，仍属私法上的法律关系。2、二者都以给付劳务为目的。这两类合同的目的在于劳动者（受雇人）依约定向雇佣人提供劳务的行为，而不在于实现雇佣人的预期利益。3、二者都是继续性合同。作为给付劳务的合同，受雇人给付劳务不可能是一次性的，必须在合同存续期内持续的实施给付行为，因此是继续性合同。4、二者都是双务有偿合同。在这两类合同中，受雇人必须依约提供劳务，雇佣人必须依约支付报酬，双方当事人都负有义务，并且双方的义务具有对价性，任何一方从对方取得权利均需付出代价，因此是双务有偿合同。 既然劳动合同是一类特殊的雇佣合同，二者必然具有一定的区别，其区别主要表现在： 1、主体不同。这是劳动合同和雇佣合同产生差别的根本原因。在这两类合同中，提供劳动的一方（受雇人，也可以称为劳动者）都是自然人，在这一点上，两者没有差异。雇佣合同，法律对合同主体没有特别限制，自然人、法人、合伙都可以作为雇佣人；《劳动法》第2条规定了劳动合同的雇佣人，即用人单位，包括企业、个体经济组织和与劳动者建立劳动合同关系的国家机关、事业组织、社会团体。2、形式不同。法律对雇佣合同的形式没有要求，根据《合同法》的规定，既可以是书面合同，也可以是口头合同，是不要式合同。根据《劳动法》第十九条的规定，我国的劳动合同应当采用书面形式，是要式合同。3、二者受国家干预的程度不同。雇佣合同作为一种民事合同，以意思自治为基本原则，合同当事人在合同条件的约定上有较大的自由。国家经常以强行法的形式规定劳动合同当事人的权利义务，干预劳动合同内容的确定，当事人的约定不能超出法律的规定。当然，劳动法的规定主要是半强行性规定，所谓半强行性规定，就是国家规定了用人单位提供劳动条件的最低标准，用人单位与劳动者约定的劳动条件可以高于国家规定的标准，但是不能低于国家规定的标准 ，例如最低工资、最高工时，也就是可以做出一些更有利于劳动者的约定。4、解决争议的方式不同。雇佣合同作为一种民事合同，发生争议，当事人可以直接向人民法院起诉，如果雇佣合同中订有仲裁条款，应向双方选定的仲裁委员会申请仲裁。因劳动合同发生的争议，当事人要向人民法院起诉，必须先向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的才可以向人民法院起诉，当事人不能就是否仲裁和对仲裁机构进行选择。5、适用的法律不同。劳动合同是一类特别的雇佣合同，劳动法有特别规定的，应当适用劳动法的规定，劳动法没有规定的，应当适用民法的规定。但是，劳动法的制定是为了保护在经济上居于弱者地位的劳动者，根据规范目的，劳动法的规定不能适用于民法上的雇佣合同 。 （二）劳务合同与雇佣合同和劳动合同 通过定义可以看出，劳务合同与雇佣合同和劳动合同是具有关联性的不同合同。不同点主要表现在： 1、主体不同。劳务合同的主体双方既可以是自然人，也可以是用人单位。劳动合同的主体一方是自然人，另一方是用人单位。雇佣合同的主体一方是自然人，另一方是用人单位或自然人。2、劳动的直接提供者不同。劳务合同的劳务提供者是以与自己有劳动关系的他人的劳动提供劳务，劳动合同和雇佣合同中的受雇人以自己的劳动向对方提供劳务。3、当事人数量不同。劳务合同涉及到三方当事人，雇佣合同和劳动合同只涉及到两方当事人。
（三）“劳务合同”一词在不同时候的意义。 “劳务合同”一词在现实生活中的用法是相当混乱的，在不同的时候表达不同的意义。，“劳务合同” 有时表示的是“劳动合同”，有时表示的是“雇佣合同”，有时表示的是以劳务为内容的合同。有人认为，“劳务合同是指双方当事人约定一方为他方提供劳务，他方给付报酬的合同。”“由于劳动合同发端于劳务合同，劳动合同是从劳务合同中分离出来，因此二者之间有许多共同点。” 根据本文的相关论述可以知道，这里所说的“劳务合同”就是雇佣合同。王利明教授说，“在雇佣、劳务等合同中，债务人因病不能提供劳务，不论他患病是何原因所致，都应被免除实际履行责任，不能考虑造成履行不能应可归责于谁”。在这里，患病者是债务人，是自然人，同时，把劳务合同和雇佣合同并列，因此，此处的“劳务合同”就是劳动合同。 因此，判断一个合同到底是劳动合同、雇佣合同，还是劳务合同，一定要认清法律关系的本质特征。只有这样，才能正确适用法律，切实保证合同当事人、尤其是劳动者的合法权益。 参考书目 1.王泽鉴：《民法学说与判例研究》第七册，第174页，中国政法大学出版社，1998年。 2.王全兴：《劳动法》，第145页，法律出版社，1997年。 3.谢怀轼：《外国民商法精要》，第184--186页，法律出版社，2002年。 4.梁慧星：《从近代民法道现代民法》 第126页，法律出版社，2001年， 5.中国民法典立法研究课题组：《中国民法典：合同编条文建议稿》（分则）（上），第301条，中国民商法律网。 6.王泽鉴：《债法原理（第一册）》，第81页，中国政法大学出版社，2001年。 7.李景森主编：《劳动法学》，第91页，北京大学出版社，2000年；关怀主编：《劳动法》，第124页，中国人民大学出版社，2001年 8.王全兴著：《劳动法》，第60页，法律出版社，1997年 9.王泽鉴：《民法总则》，第48页，中国政法大学出版社，2001年。 10.《劳动合同和劳务合同异同》，工农天地网 11.王利明：《违约责任论》，第174页，中国政法大学出版社，2000年。
一、概念不同
(一)劳动合同。
《劳动法》第十六条规定,劳动合同是劳动者与用人单位建立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。实际上,作为劳动合同的定义,上述规定是非常简陋的。其主要问题在于没有对劳动关系进行定义,没有讲清楚劳动关系的特征。正是由于这样简陋的定义,才使人们常常分不清劳动合同与劳务合同、雇佣合同的区别。任何定义,都应指出所要定义的对象的特征,根据这些特征,可以确定对象的内涵和外延。但是,《劳动法》这一规定,却不能实现这一目的。这一定义,对合同的主体做出明确规定,但是对客体和内容没有明确描述。我国《合同法》第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这种定义,可以使人对买卖合同的概念有一个清晰的认识,不会同其他合同混淆。劳动合同所定义的劳动关系,其前身就是民法中的雇佣关系。劳动合同为当事人一方(劳动者)负有从事工作义务,他方(用人单位)负有支付工资义务的双务合同。劳动合同是劳动者在从属关系上提供劳动,从事工作的合同。所谓居于从属关系,系指工作的实施应服从用人单位的指示。劳动合同的概念,应该体现出劳动关系的内容。根据比较法的研究,我们可以将劳动合同定义为“劳动合同是劳动者按照用人单位的指示提供劳动,用人单位支付报酬的合同。
(二)雇佣合同。
雇佣合同,我国法律没有进行规定。但是,大陆法系各国一般都对雇佣合同设有明确规定,例如《法国民法典》 、《德国民法典》、《中华民国民法典》(现在台湾省实施),另外,英美法系国家中的英国也有成文法对雇佣合同进行规定 。我国制定统一的《合同法》时,在全国人大法工委委托学者起草的《中华人民共和国合同法建议草案》 中,专设雇佣合同一章进行了规定,但是,在最终通过的《合同法》中却没有雇佣合同。对此,梁慧星先生指出“我们这样的社会主义国家,人口的绝大多数是体力劳动者和脑力劳动者,他们与雇主(包括企事业单位、国家机关)之间的权利义务关系,靠缔结雇用合同、劳动合同和聘用合同来规定,单靠现行劳动法关于劳动合同的规则是规范不了的,而改革开放以来广大体力劳动者和脑力劳动者的利益未受到应有的保护,各种严重侵害劳动者权益的事件层出不穷,法院受理大量的雇用合同纠纷案件苦于没有具体法律规定作为裁判基准。建议草案在广泛参考各国保护劳动者的立法经验基础上精心设计和拟定的雇用合同一章被删除,是最令人惋惜的 。”现在,中国社会科学院法学研究所梁慧星教授主持的课题组向全国人大法制工作委员会提交的民法典专家建议稿对雇佣合同又专设一章进行规定。该草案合同编第15章第301条规定,“雇用合同是受雇人向雇用人提供劳务,雇用人支付报酬的合同”。 王泽鉴先生指出,雇佣合同,“即受雇人于一定或不一定之期限内,为雇佣人服劳务,雇佣人负担给付报酬的契约”。 可见,雇佣合同的这些定义基本是一致的。
(三)劳务合同。
劳务合同是我们经常提到的一个概念,但是,对劳务合同的定义,不但立法没有做出规定,教科书也鲜有讲授。根据给付的标的,合同可以分为三大类,一类是以财产为给付标的的合同,例如买卖合同、赠与合同、借用合同;第二类是以为劳务给付标的合同,例如承揽合同、委托合同、保管合同、雇佣合同;第三类是以共同从事一定工作为目的合同,例如合伙合同 。从最广义的角度讲,第二类合同可以称为劳务合同,王全兴教授就是在这个角度上使用劳务合同概念的。他说“劳务合同是一种以劳务为标的合同类型,它包括承揽合同、基本建设承包合同、运输合同、技术服务合同、委托合同、信托合同和居间合同等”。劳务合同实际上涉及到两个合同、三方当事人。一个合同是雇佣人(用人单位或自然人)与受雇人之间的雇佣合同或劳动合同,另一个是劳务提供者(劳动合同或雇佣合同中的雇
佣人)与与劳务接受者之间的劳务合同。这种合同与《合同法》规定的融资租赁合同非常相似。劳务合同是通过债务人向第三人履行债务和第三人向债权人履行债务实现的。《合同法》第六十四条规定,“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任”。第六十五条规定,“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任”。劳务接受人是劳动合同或雇佣合同的第三人,受雇人是劳务合同的第三人。在劳务合同中,劳务提供人与劳务接受人约定,由受雇人向劳务接受人直接提供劳务,劳务接受人向劳务提供人支付劳务费,劳务接受人在接受劳务的过程中应当提供适当的劳动保护和劳动条件,如果受雇人向劳务接受人提供的劳务不符合劳务合同的约定,劳务提供人应当向劳务接受人承担违约责任。在劳动合同中或雇佣合同中,雇佣人与受雇人约定,受雇人直接向劳务接受人提供劳动,雇佣人向受雇人支付劳动报酬,劳务接受人向受雇人提供劳动保护和劳动条件,如果劳务接受人提供的劳动保护和劳动条件不符合劳动合同的约定,雇佣人应当向受雇人承担违约责任。劳务合同履行过程中,雇佣人应当按照劳动合同或雇佣合同的约定向受雇人支付劳动报酬,包括工资和保险福利待遇,当然,也可以委托劳务接受人向受雇人支付劳动报酬。
二、三类合同的比较
(一)劳动合同与雇佣合同。
劳动合同是一种特殊的雇佣合同,二者必然既有相同点,又有不同点。二者的相同点主要是: 1、二者都是私法上的合同。二者的当事人法律地位是平等的,以双方当事人相对立的意思表示的合意而成立。虽然劳动合同的订立必须符合法律的强行性规定,但合同所约定的内容,仍属私法上的法律关系。2、二者都以给付劳务为目的。这两类合同的目的在于劳动者(受雇人)依约定向雇佣人提供劳务的行为,而不在于实现雇佣人的预期利益。3、二者都是继续性合同。作为给付劳务的合同,受雇人给付劳务不可能是一次性的,必须在合同存续期内持续的实施给付行为,因此是继续性合同。4、二者都是双务有偿合同。在这两类合同中,受雇人必须依约提供劳务,雇佣人必须依约支付报酬,双方当事人都负有义务,并且双方的义务具有对价性,任何一方从对方取得权利均需付出代价,因此是双务有偿合同。
既然劳动合同是一类特殊的雇佣合同,二者必然具有一定的区别,其区别主要表现在: 1、主体不同。这是劳动合同和雇佣合同产生差别的根本原因。在这两类合同中,提供劳动的一方(受雇人,也可以称为劳动者)都是自然人,在这一点上,两者没有差异。雇佣合同,法律对合同主体没有特别限制,自然人、法人、合伙都可以作为雇佣人;《劳动法》第2条规定了劳动合同的雇佣人,即用人单位,包括企业、个体经济组织和与劳动者建立劳动合同关系的国家机关、事业组织、社会团体。2、形式不同。法律对雇佣合同的形式没有要求,根据《合同法》的规定,既可以是书面合同,也可以是口头合同,是不要式合同。根据《劳动法》第十九条的规定,我国的劳动合同应当采用书面形式,是要式合同。3、二者受国家干预的程度不同。雇佣合同作为一种民事合同,以意思自治为基本原则,合同当事人在合同条件的约定上有较大的自由。国家经常以强行法的形式规定劳动合同当事人的权利义务,干预劳动合同内容的确定,当事人的约定不能超出法律的规定。当然,劳动法的规定主要是半强行性规定,所谓半强行性规定,就是国家规定了用人单位提供劳动条件的最低标准,用人单位与劳动者约定的劳动条件可以高于国家规定的标准,但是不能低于国家规定的标准 ,例如最低工资、最高工时,也就是可以做出一些更有利于劳动者的约定。4、解决争议的方式不同。雇佣合同作为一种民事合同,发生争议,当事人可以直接向人民法院,如果雇佣合同中订有仲裁条款,应向双方选定的仲裁委员会申请仲裁。因劳动合同发生的争议,当事人要向人民法院,必须先向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请仲裁,对仲裁裁决不服的才可以向人民法院,当事人不能就是否仲裁和对仲裁机构进行选择。5、适用的法律不同。劳动合同是一类特别的雇佣合同,劳动法有特别规定的,应当适用劳动法的规定,劳动法没有规定的,应当适用民法的规定。但是,劳动法的制定是为了保护在经济上居于弱者地位的劳动者,根据规范目的,劳动法的规定不能适用于民法上的雇佣合同 。
(二)劳务合同与雇佣合同和劳动合同
通过定义可以看出,劳务合同与雇佣合同和劳动合同是具有关联性的不同合同。不同点主要表现在: 1、主体不同。劳务合同的主体双方既可以是自然人,也可以是用人单位。劳动合同的主体一方是自然人,另一方是用人单位。雇佣合同的主体一方是自然人,另一方是用人单位或自然人。2、劳动的直接提供者不同。劳务合同的劳务提供者是以与自己有劳动关系的他人的劳动提供劳务,劳动合同和雇佣合同中的受雇人以自己的劳动向对方提供劳务。3、当事人数量不同。劳务合同涉及到三方当事人,雇佣合同和劳动合同只涉及到两方当事人。
(三)“劳务合同”一词在不同时候的意义。
“劳务合同”一词在现实生活中的用法是相当混乱的,在不同的时候表达不同的意义。,“劳务合同” 有时表示的是“劳动合同”,有时表示的是“雇佣合同”,有时表示的是以劳务为内容的合同。有人认为,“劳务合同是指双方当事人约定一方为他方提供劳务,他方给付报酬的合同。”“由于劳动合同发端于劳务合同,劳动合同是从劳务合同中分离出来,因此二者之间有许多共同点。” 根据本文的相关论述可以知道,这里所说的“劳务合同”就是雇佣合同。王利明教授说,“在雇佣、劳务等合同中,债务人因病不能提供劳务,不论他患病是何原因所致,都应被免除实际履行责任,不能考虑造成履行不能应可归责于谁”。在这里,患病者是债务人,是自然人,同时,把劳务合同和雇佣合同并列,因此,此处的“劳务合同”就是劳动合同。
因此,判断一个合同到底是劳动合同、雇佣合同,还是劳务合同,一定要认清法律关系的本质特征。只有这样,才能正确适用法律,切实保证合同当事人、尤其是劳动者的合法权益。
参考书目
1.王泽鉴:《民法学说与判例研究》第七册,第174页,中国政法大学出版社,1998年。
2.王全兴:《劳动法》,第145页,法律出版社,1997年。
3.谢怀轼:《外国民商法精要》,第184--186页,法律出版社,2002年。
4.梁慧星:《从近代民法道现代民法》 第126页,法律出版社,2001年,
5.中国民法典立法研究课题组:《中国民法典:合同编条文建议稿》(分则)(上),第301条,中国民商法律网。
6.王泽鉴:《债法原理(第一册)》,第81页,中国 政法大学出版社,2001年。
7.李景森主编:《劳动法学》,第91页,北京大学出版社,2000年;关怀主编:《劳动法》,第124页,中国人民大学出版社,2001年
8.王全兴着:《劳动法》,第60页,法律出版社,1997年
9.王泽鉴:《民法总则》,第48页,中国政法大学出版社,2001年。
劳动合同、雇佣合同与劳务合同是具有很大相似性的三种不同合同，只有劳动合同在《劳动法》中有相应的规定，而且规定也非常简单，雇佣合同和劳务合同根本就没有法律做出明确规定，只能根据有关民法理论进行判案，在司法实践中对这三类合同的认识易产生偏差。本文试图对这三类合同进行辨析，以期对这三类合同有一个清晰的认识。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所？quot；同等条件"，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
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