时间：2023-03-02 15:00:10
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇小区物业论文，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
（一）昆山高新区老小区物业现状
1.基本情况
由于这些老小区基础设施相对薄弱、居住人员素质不高、物业费收费困难等原因，正规物业公司不愿接手，只得由街道社区自行管理。物业人员由年龄较大的保安、保洁组成，目前共有1719人。管理模式普遍为最简单的“看看大门、搞搞卫生、修修补补”，与正规物业公司差距较大。
2.保障机制基本以财政投入为主
老小区改造、社区零星维修、门卫经费全部由财政安排；保洁经费扣除各街道社区物业收费外的差额部分由财政安排。门卫及保洁经费按“人数×定额标准”的形式核定。
（二）昆山高新区老小区物业管理中的问题
当前老小区物业管理矛盾较突出、纠纷不断，虽然社区和业主主观上有一定原因，但物业管理体制、物业服务理念、经费保障体制也都存在着一些问题。
1.管理体制不顺畅、奖惩力度不够
①无相关的职能管理机构。全区未设立相应的工作部门或领导小组，无法统筹协调全区物业服务工作，缺乏通盘考虑，各街道社区各自为政。②街道社区既是“裁判员”又是“运动员”。社区工作人员要花大量的精力投入到物业管理杂务中，经常出现加班上门收取保洁费的现象。这让原本只是监督物业管理的社区变成了自已动手搞物业，如果与社区居民产生物业纠纷，容易影响到社区其他方面的工作。③街道社区缺少自。具体体现在1097个老小区门卫全部由市综治委统一招录（为解决本地户籍50岁左右人员就业问题），工资待遇由市统一制定，街道社区只有建议权、无决定权。④业主委员会组建难。老小区基本无业主委员会。除了街道社区指导和监督工作不到位，还有老小区居住人员的结构问题。老小区大多以本地老年人、学区房居住人员、外来人员租住为主，相当一部分业主都不居住在本小区，对是否成立业主委员会并不关心。
2.物业服务水平低、理念旧
①服务水平低，收费难、多。乱停车、环境差、侵占公共空间等现象时有发生，造成业主拒绝缴费，形成恶性循环。由于物业服务水平低，导致物业类投诉占全区投诉总量的40%左右；收费率在50%以上的小区个数只有49个，占总数的23%，有的街道物业费收入甚至出现逐年下降的趋势。②服务理念旧，质量差、意识弱。虽然各街道有物业管理中心，但真正运作的只有朝阳街道，其他街道基本只是空架子。集体收入意识弱，对属于社区收入的商家进场费、广告费等缺乏管理，免收卖人情现象较多。
3.财政负担较重、保障机制等缺乏创新
保安保洁经费由于工资水平提高，总量增支较大，2011-2014年均增长16.01%。虽然财政投入大、负担重，但不治本，无法促进老小区向建立现代物业管理模式转变，关键就是保障机制缺乏创新。①预算制度不适用。我区的配套资金及保洁经费预算参照市级“人数×定额标准”模式，其实对物业管理经费的核定并不适用。因为定额一经确定，大家都知晓全年收入，客观上造成“养懒养散”的现象，缺乏收入考核的弹性。②重改造，轻保养。近年来我区用于老小区屋顶、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小区面貌焕然一新。但几年过后，一些小区又重返脏乱差现象，公共设施损坏严重。究其原因主要是缺乏日常的保养和维护。安排给各街道每年的零星维修经费，根本不足以解决保养和维护问题。③物业收费票据不统一。物业收费是提供服务后的有偿收费，原则上应使用税务发票，但大多数街道的物业管理中心不正常运作，并且申领税务发票会带来缴税问题，因而造成物业收费票据税务发票、财政非税票据并存的局面。
二、街道社区、财政部门对老小区管理的有益探索
（一）整合资源，充实街道物业管理中心
朝阳街道抽调了5名正式工作人员到物业管理中心，开通专门的服务热线；招录10多名有水电等有一技之长的社工，专门负责老小区的物业报修。通过这些资源整合，统筹使用原分散在各社区的物业力量，改变了原先街道内部各社区各管一块的局面，得到了社区居民的肯定，街道2011-2014年的物业收费也逐年上升。
（二）动迁小区物业管理开展的市场化改革，将为老小区提供借鉴
目前我区铭景苑、庙灯2个动迁小区的物业管理，正在进行市场化管理改革试点。具体做法是召集5个有一定资质且经考察平时管理较正规的物业公司进行议标确定。如试点顺利并得以在动迁小区推广，那么此做法应值得老小区借鉴。
（三）对老小区物业经费补助方式的创新也提上了议事日程
一是财政等部门正在调研老小区物业经费预算管理新模式，以亭林街道为试点测算。基本思路是核定收入基数，按物业面积计算物业经费差额补助。二是在2015年预算中专门安排了老小区养护经费。
三、对财政支持老小区物业管理的建议
老小区物业管理是社区建设管理的重要内容，是老小区居民最大的民生事业，而物业管理属于《苏州市政府向社会购买服务指导目录》中的内容之一。因此老小区的物业管理应走以政府投入为主，街道社区、物业公司、社区居民共同参与下的市场化改革之路。财政对老小区物业的支付应促进这一市场化改革。
（一）坚守民生属性的底线
老小区物业管理属于民生事业属性，是财政必须保障的公共事业范围，这是做好老小区物业管理的底线。既要重视老小区的改造也要重视改造后的保养及维护；既要做好日常物业经费保障，也要放权街道社区；既不能参与物业人员招录，也不能框定物业人员的待遇标准。
（二）坚持循序渐进的原则
①在认真调研的基础上搞好测算。做实做好测算方案，是推进市场化改革的前提，财政、街道、区社区管理部门要形成合力。②先试点，成功总结后再推广。在动迁小区物业管理市场化试点成功后，可借鉴其经验选择一个有代表性的街道进行试点，成功后总结经验形成制度再推广。③转变街道物业管理职能。在目前的情况下可参照朝阳街道的成功做法，先充实街道的物业管理中心。市场化改革后街道只是物业管理的监督部门，不再是“裁判员”兼“运动员”了。
（三）拓展规模化整体化的运作思路
亭林街道曾在去年对里厍新小区进行了物业管理改革的可行性研究。综合测算年收入与年支出，结果是收不抵支。但测算的基数是维持目前的物业管理人员数量，单单保安就有20人（3个小区进出口），如真正市场化后真的需要20个保安吗？如以街道内全部老小区作为整体测算呢？再拓展一下，如以昆山高新区全部老小区作为整体测算呢？市场化后由于老城区和城北地区的老小区大多比较集中，物业公司可统筹使用物业人员，遵循优胜劣汰的公司化用人规则，肯定会出现减人增效的良好效果，财政资金的绩效也将体现。如以街道为整体进行市场化招标运作，将更加能保证物业公司的正常利润。另外，区国有资产经营公司也可组建相关子公司参与竞标。财政部门力推的PPP模式也可在小区物业管理方面尝试。
（四）拿出改革创新的决心
关键词：小区物业管理系统；PowerBuilder；SQLServer
1引言
物业管理是现代化商业和住宅管理中一个极其重要的工作，随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；为此，我们以PowerBuilder为开发平台，SqlServer2000为后台数据库开发了一个基于C/S模式的新型小区物业管理系统。该系统支持从购楼管理到入户登记管理，从客户收费到房屋的二次装修，到保安管理和小区保洁和环境等全方位的管理和服务工作。减轻了小区管理人员的工作强度，提高了物业管理工作的现代化水平。
2系统分析
本新型小区物业管理系统的设计思想符合物业管理规范工作流程，可引导用户在使用软件时自然遵循物业管理标准工作模式，提高管理的效率和企业的竞争力，从而率先实现了物业管理软件由传统的记录、核算型向信息管理型的转变。系统的设计只包括了一般小区物业管理系统的主要几个模块，主要分为房产管理、客户管理、收费管理、客户服务、环境管理、保安管理和经理查询几大模块。房产管理模块主要完成客户购楼期间的各项工作，并形成用户信息库；客户管理主要完成的是客户入住后加入该小区时记录客户资料，并形成客户资料库；收费管理模块主要完成小区管理人员对用户实施收费的管理工作，并随时供住户查询费用收取情况；客户服务主要完成用户的房屋装修和收费以及出入记录的情况，并形成资料库；环境管理模块主要完成对小区内卫生及绿化等进行建设和检查工作；保安管理模块主要完成处理住户报警并形成历史记录，可供随时浏览；此外，经理查询主要完成对各个模块的查询及对用户意见的浏览，从而使经理对整个小区管理工作有个综合的了解便于增进和提高。
3软件结构方案选择
本系统采用C/S体系结构，Client（客户端）负责提供表达逻辑、显示用户界面信息、访问数据库服务器；Server（服务器端）则用于提供数据服务。系统分析等前期工作尽量详细完善，以便系统体系结构的改变，对于一些安全性要求不高的信息可以方便地采用Brower/Server的方式进行访问。
4系统设计
4.1模块设计
基于本系统的功能要求，我们在做系统设计时制定如图一的系统模块结构图：
4.2数据库设计
>数据库设计在管理信息系统开发中是至关重要的一个方面，其设计的好坏直接影响系统的执行效率以及日后的维护，还应考虑到必须具备良好的扩展性要求。我们设计在SqlServer2000中建立一个数据库，其中包含保安管理表、出入证表、房租信息表、小区信息表、住户入户信息表等，数据库中各表具体内容如下：
保安管理表：用于存放处理的住户报警的信息，其中包小区编号、大楼编号、房间编号、处理事项、处理结果、用户意见等字段。
出入证表：用于存放出入小区人员的信息，其中包括出入证编号、姓名、所属单位、有效期开始、有效期结束、办证押金、监管人、补办次数、回收标志、修改人、修改时间等字段。
房租表：用于存放用户房租信息，其中包括费用月份、小区编码、大楼编码、房间编码、月租、月份数、应收金额、收费时间等字段。
小区表：用于存放小区信息，其中包括管理区代码、管理区名称、开发商、承建商、地理位置、开工日期、竣工日期、入伙日期、住户入伙时间、栋数、套数、总人口数、总占地面积、总建地面积、总使用面积、绿化率、覆盖率、容积率等字段。
管理费表：用于存放用户管理费收费信息，其中包括费用月份、小区编号、大楼编号、房间编号、使用面积、费率、总费用、收费时间等字段。
入住登记表：用于存放住户入户基本信息，其中包括业主名称、联系人、联系电话、入住时间、工作单位、证件名称、证件号、电表表号、电表读数、气表表号、气表读数、水表表号、水表读数、入住通知书、购楼合同书、我方经办人、公证书号、客户经办人、房租费、物管系数、物业管理费、小区编码、大楼编码、房间编码等字段。
入住收费表：用于存放住户加入时的收费信息，其中包括用户房间编号、收费项目、应收金额、已收金额、欠收金额、交费人、收费时间、应退金额、实退金额、退款人、退款时间、备注、小区编码、大楼编码等字段。
客户管理表：用于存放管理客户基本信息，其中包括房间编号、业主姓名、客户类型、客户类别、人口数、证件名称、证件编号、联系人、收费日期、联系电话、小区编码、大楼编码等字段。
楼房表：用于存放小区内的大楼信息，其中包括大楼代码、大楼名称、开发商、承建商、大楼类型、大楼用途、结构、楼层、楼高、建筑面积、使用面积、绿化面积、总房间数、已售套数、已租套数、开工日期、竣工日期、入住日期等字段。
租赁管理表：存放住户所交租赁费的信息，其中包括房间编码、租户姓名、房型名称、使用状态、使用类型、出租类型、租约编号、租金金额、计租方式、租房用途、签约时间、起租日期、止租日期、免租期限、调租周期、调租幅度、防火负责人、租金单价、小区编码大楼编码等字段。
用户表：用于存放登录用户的信息，其中包括用户编号、用户名、用户密码等字段。
5系统实现
5.1开发平台的选用
PowerBuilder8.0是SybaseInc.的子公司PowerSoft推出的新一代数据库应用开发工具，它除了能够设计传统的高性能、基于客户/服务器（Client/Server）体系结构的应用系统外，也能够用于开发基于Internet的应用系统。PowerBuilder8.0支持应用系统同时访问多种数据库。综合上述优点，我们决定采用PowerBuilder8.0作为本系统的开发平台。
5.2主要功能模块的实现思想
5．2．1客户管理
所谓入住，就是业主领取钥匙，接房入住，开始生活。当物业管理公司具备了入住条件后，便进入了客户入住管理阶段。入住登记是业主入住最基本的一项内容。入住登记中可以输入一些相关的上楼信息，如业主姓名、联系电话、入住时间、工作单位、证件号、入住通知书、购房合同号、公证书号等。在系统中要注意以下几点：业主姓名是指产权人姓名；联系人主要指家庭中交采暖费的家庭成员的姓名；工作单位主要是指家庭中交采暖费的家庭成员的工作单位。
入住验收主要是对房屋的一些原有硬件设施，进行验收。主要是对房屋面积、结构布局、质量、器具设备等方面所进行的检验和处理。
入住收费主要是指业主在入住的过程中收取的各项费用，例如：气源费、维修基金、房屋改建保证金等，在此页面中，必须先添加收费项目后，然后再进行收费，入住收费与常规性收费是不一样的，入住收费收取不是常规性发生的费用。入住收费可以退费。
客户管理主要是指对管辖区内的住户进行登记管理，根据客户类型（如：法人、自然人）进行管理。自然人和法人可以区别如下：自然人指管理区内常规住户，法人是指管理区内的以经营为目的的实体企业。
租赁管理主要是物业公司针对管辖区的经营用房，住户的经营用房，以及住户出租房屋等情况进行管理。租赁管理中包含租房资料、押金管理、入住/退房。
5．2．2收费管理
收费管理分为房租收费和管理费收费。操作人员首先要生成收费计划，然后分两种操作，分别计算房租和管理费。住户在交费后可以先进行房租和管理费的查询及核对，并可要求再次打印帐单。生成收费计划是指在形成一次收费前针对所有的房间下达月初的收费数额，从而指定收费计划。首先需确定收费种类和收费月份，然后可以对整个小区、单个楼、单个房间进行收费计划的下达，但是需注意的是如果输入房间号（例如：XX-XX-XX）就必须输入大楼号码（例如：XXX）和小区号码（例如：XX）,如果输入大楼号码就必须输入小区号码。
房租费是指物业公司针对管辖区的经营用房的房屋出租等情况进行管理所收取的费用。物业管理费是在物业主管部门和物价主管部门及产权人委员会的共同协议下，指定收费标准，用于对小区的日常维护和保养。
房租费只要确定收费种类和收费月份，可以对整个小区、单个楼、单个房间进行收费计划的下达。住户对于房租费查询是指对已经收费的住户进行查询和核对，住户在这个过程中可以核对自己的帐单是否正确，并可再次打印收费单据，给住户增加信任度。
总结
本系统采用客户/服务器体系结构作为软件结构，应用SqlServer2000以及PowerBuilder各种实用编程技术，实现了小区物业的现代化管理，具有较强的实用性。当然，它还存在着许多需要改进的地方，我们将在以后对其进行修改，使该系统更加完善、强健。
参考文献
[1]赵杰,李涛,朱慧.SQLServer数据库管理、设计与实现.北京：清华大学出版社出版.2003
一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题
业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重；二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强；三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大；部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重；一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。
二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议
引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察；还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养；对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的办法；对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持；将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司；充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知；其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心；第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面；第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。
作者：何晓云 单位：房地产管理局昆明房管处
本文采用规范研究与实证研究相结合的方法。具体方法是：以恩施州为个案，综合运用问卷调查、参与观察、深度访谈等方法，发放调查问卷200份,回收有效调查问卷146份，问卷回收率为72%。
2民族山区中小企业财务管理的现状与问题
2.1民族山区中小企业财务管理的现状
改革开放30余年来，民族山区中小企业得到了较快发展。但调研表明：由于经济发展较快，一些中小企业基于利益，把占有市场份额、单一追求销量作为唯一目标，一定程度上忽视了财务管理的作用，导致其财务管理与市场经济发展部相适应，面临一些风险和融资困难、账目混乱、数据失真等问题；同时，地方政府一些行业管理部门的干预也使中小企业的财务管理缺乏长远目标。这些问题既影响民族经济社会的有效发展，也不利于民族山区中小企业的有效发展，目前已成为制约其进一步发展的主要障碍和瓶颈。
2.2民族山区中小企业财务管理问题的凸现
（1）投融资困难，抗风险能力弱首先，民族山区中小企业的投融资困难有两个方面：一是投资缺乏资金，缺乏整体的战略思考和判断，导致中小企业投资存在一定的盲目性，没有明确的投资方向，缺少长期的规划与目标；二是融资困难，这里主要是指融资能力有限，通常情况下中小企业的规模相对较小，其财务信息的透明度不高，经营活动具有一定的非公开性，用于抵押的可用资产相对不足，融资能力不强大。其次，抗风险能力不强。民族山区中小企业要实现可持续发展，必须要扩大再生产，通过资本结构的调整，实现对外进行投资，但是经营规模不大的中小企业，经营绩效不是很稳定，容易给银行带来一定的风险；二是信贷风险的控制具有一定难度，因为中小企业的基础性资料缺乏，当地银行对其还贷能力和信贷风险难以进行正确评估等等。（2）财务管理意识淡薄，管理模式落后调研表明：一些中小企业是私营性质，投资人的集所有权和经营权没有分开，在财务管理活动中随意性倾向明显；同时，中小企业还缺乏财务管理的意识，一些经营者明显存在重技术、轻管理和重销售、轻理财的意识，错误地认为认为企业效益主要是业务发展的结果，与“管”的关系不是很密切，忽视了财务管理的指导和控制作用。此外，一些企业管理者的能力和素质不高，缺乏一定的现代财务管理理念，管理模式落后，使财务管理失去了它在企业管理中应有的地位和作用，这势必给企业的财务管理带来负面影响。（3）财务机构不健全，财务控制不科学民族山区中小企业绝大多数是民营企业，其财务机构不健全，经营者也就是投资人，企业财产与个人家庭财产相互占用现象普遍，造成会计核算主体界限不明，没有规范建账，缺乏有效的制度管理和风险防范意识。而一些中小企业的内控制度不完善,投资决策随意明显，其财务控制不科学主要体现在：①对资产（含现金）管理不严，造成资产的闲置或不足，比如一些中小企业的管理者认为现金越多越好，直接导致现金的闲置；②缺乏有效的措施，账款周转缓慢，导致资金的回收相对困难；③对存货的控制比较薄弱，导致资金不能够有效运转，资金周转的失灵明显。
3民族山区中小企业财务管理的应对策略
为了保证系统所需的安全性和准确性，在住户端探测器电路的选择上采用多元信号综合检测法。该方法对某一事件的检测不是只采用单一类型的传感器，而是将多种类型的传感器复合起来组成一个多元信号检测网络，在一种类型的传感器因为某种原因无法正确检测的情况下，还有其它类型的传感器来发现事件。从而提高探测器的可靠性和抗干扰性，有效降低误报率。由于有线系统布线的复杂性和探测器扩展的不便等因素，系统在探测器与住户防控主机的通信连接方式上选择了无线通信方式。各类型的探测器与住户防控主机组成星型拓扑，在家居中探测器分布不确定和报警区域不确定的情况下，可以快捷方便地进行探测器的安装布设以及增、减配。
2住户端防控主机
住户防控主机的处理任务一是正确接收探测器发送的报警事件码并进行二次鉴别；二是将经过鉴别的事件码封包并通过网络传输给小区防控主机；三是能完成系统安装配置时的测试应答。基于系统的最小应用特性和成本因素，设计上未采用外扩存储器，相应在MCU内部为通信控制器只设置一个RAM区域，网络数据的收发只能通过该RAM区来完成。为了保证所有事件处理的有序性，住户防控主机在进行事件判别响应时采用轮询工作方式，控制逻辑如图2所示。基于对网络通信的需求，住户防控主机选择精简TCP/IP协议栈为通信协议，通信的主要需求有。报警数据的传输。当探测器产生事件码经无线传输交付对应住户防控主机后，住户防控主机将事件代码与对应绑定的静态IP地址封包，经由网络传输到小区监控主机，小区监控主机通过IP地址识别对应事件的发生住户，然后通过携带在包内的事件代码判定发生事件。在这种情况下，住户防控主机是通信的发起方，事先并无对应格式的数据包存在于MCU的RAM中。因此当探测器事件发生后，处理程序首先要在RAM中将接收到的事件代码及其它相关信息封装成一个合法的包后才能交付链路层发送。本系统采用UDP作为住户防控主机与小区防控主机监控进程的通信协议，封包过程如图3所示。
在进行住户防控主机配置时，小区监控主机可以向对应的住户防控主机发送PING命令以检测链路状态。此时会涉及两种数据包，其一是对主机的ARP请求的应答，其二是对ICMP回显请求的应答。在这种情况下，住户防控主机处于被动应答的状态，所需外发的数据包源自发送方的通信请求，住户防控主机无须自行组包。例如对于ICMP回显请求的应答包，是通过ICMP处理模块对已经接收到RAM中的数据包相应字段值做出修改生成的。当这一修改完成后，即可将该包交付链路层发送。
3安防管理系统功能模块
整个管理系统核心包含三大模块：安防事务管理、住户等信息管理和系统维护。其中：安防事务管理包括安防警报显示、事件处理和警报解除功能。当住户家中的防控主机发出的事件数据经网络传输到主机后，系统通过数据库比对分析获取住户的位置、可能发生的事件（人为报警、入侵、气体泄漏、火灾），产生报警信号、显示报警信息。在事件处理完成后，监控台操作员作警报解除后需要将事件的处理信息进行记录备查。住户信息管理作为住户基础信息数据库的管理接口。完成住户个人信息、住户防控主机参数等的数据增、删、改操作。系统维护包括系统数据转储、工作日志及报警日志的正常维护和处理；系统管理人员信息维护、登录等功能。在管理制度健全的情况下，可对安防主机操作人员实施分级管理。
4结语
川大希望大家不要狭义地理解毕业论文，论文制度必须保留，只是鼓励多元化的毕业论文
“我们不是取消本科毕业论文，而是提倡多元化。”昨（16）日，四川大学宣传部工作人员再次就有关方面的“误读”进行了说明，宣传部工作人员希望大家不要狭义地理解毕业论文，论文制度必须保留，只是川大鼓励多元化的毕业论文（设计）。
再次强调不可能取消毕业论文
“再次强调不是取消，而是提倡多元化。”昨日下午，川大宣传部工作人员说，有些人没有认真读学校的文件，断章取义。“学生读了几年书，总要有东西来检验，怎么可能取消毕业论文？”学校宣传部一名姓李的老师说，现在学校提倡的是从传统单一的写论文方式扩展到学生可以自由选择多种“毕业论文”形式，毕业论文的定义从狭义发展到了广义，但并没有取消。
做客网站改革的目标已经达到
昨日下午，四川大学新闻系主任张小元做客国内某网站，解读最近由他最先透露的四川大学改革本科毕业论文一事。他表示，追求毕业考核形式多样化的目标基本上已经达到了。
对于如何确保多样化论文的质量问题，张小元表示，对有兴趣做学术的学生，学校就严格按学术标准培养；有人选择其他类型的毕业论文，学校就按照多样方式培养。他同时也表达了自己的担忧：“如何避免大学变成社会的职业训练班，这是我们一直想避免的陷阱，而网友的担忧中，我觉得最有价值的也是这个方面。”
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川大将破格录取怪才偏才
昨（16）日，四川大学公布了《四川大学关于特殊兴趣和特殊专长学生选拔与培养的实施办法》，工作人员解释：“学校鼓励怪才、偏才等特殊人才的成长。”学校将如何认定、选拔、培养这些特殊人才？学校宣传部相关工作人员回答了记者的问题。
问：如何认定“双特生”？
答：“双特生”是指在某一学科领域有特殊兴趣、爱好和特殊专长、潜质，或者在某一学科领域开始崭露头角或已经取得一定的成绩，或者对一些冷僻、人才稀缺的学科领域有一定程度的深入了解、有一定独到见解的奇才、偏才和怪才。
问：如何选拔“双特生”？
答：学校将多渠道发现和选拔“双特生”：一是高考录取时对具有特殊兴趣和特殊专长潜质的优秀中学生通过中学推荐、自主招生、高考成绩等发现“双特生”苗子，并在国家招生政策许可的前提下，优先或破格录入四川大学相关专业学习；二是从已入学的学生中进行选拔，所有我校在读本科生可以通过本人自荐、辅导员和教师推荐、专家考评等多种形式发现和选拔。
早报记者何文宗
理的健康发展。
伴随着油田企业的不断发展，油区城市化建设飞速发展，大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化，矿区专业化管理的引入，取得了较好的效果，并带动了物业管理工作的起步发展。然而，物业管理中存在的各种问题也时不时地困扰着这个行业。目前物业管理法制的滞后，体制不健全、监管滞后，从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此，如何解决油田矿区住宅小区物业管理所面临的问题，是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。
一、油田矿区住宅小区物业管理存在的问题
随着百姓住房条件的逐步改善，广大油田矿区居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为，住上了新居并不等于真正改善了生活条件，只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善，才能算是安居。从对物业管理的现状分析，发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。
物业管理法规与体制滞后。尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
开发商遗留问题。 从大多数的物业管理投诉中也可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于历史遗留问题造成，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的油田住宅小区80%以上是油田房地产开发企业开发的，是事实上的油田一家人，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来了后患。
业主缺乏自我约束。由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强了物业管理的难度。
二、油田矿区住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展，构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
物业管理的早期介入。物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。 转贴于 中国论文下载中
积极开展招投标机制。 在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此矿区主管部门应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
建立物业管理信用档案。 矿区主管部门应委派建立物业管理信用档案体系，为公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。
2.严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准。在物业接管时，以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程，它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此，承接查验时应注意：
在承接查验前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
承接查验不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。
对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
增强业主的自我约束与自我救济能力。 由矿区主管部门、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主公约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作。过去，业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入矿区主管部门的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质，规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。
关键词：住宅小区；物业服务；业主满意度
一、郑州市住宅小区物业服务满意度现状
经过近十年的发展，目前我市取得物业服务资质证书的企业有460家，其中一级物业服务资质1家，二级物业服务资质4家，三级物业服务资质145家，四级物业服务资质122家，临时级物业服务资质188家，从业人员共2万余人，服务面积达到2000万平方米。物业服务的范围实现了从单一的住宅区向写字楼、商场、医院、学校等非住宅物业延伸，不少单位的自管房在房改后也逐步实行了物业服务。全市有700个2万平方米以上的住宅小区（大厦）、商场、办公楼，实行了物业服务， 较好地解决了城市管理由政府包揽一切的难题，一个社会化、专业化、市场化的物业服务新体制初步建立。我市物业服务的发展，有效地改善了城市面貌和群众的居住环境，促进了社会经济的协调发展。物业服务已经成为我市第三产业的重要组成部分，是发展第三产业新的增长点，为社会创造了更多的就业机会，同时也为社区稳定发挥了积极的作用。
二、郑州市住宅小区物业服务存在问题及原因
我市物业服务近几年得到了较快的发展，但由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业服务市场机制还不够健全，服务中还有不少薄弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。
1对《物业管理条例》的学习、宣传深度、广度不够
《物业管理条例》（国务院令第379号）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。这两年，市政府及市房管局等有关部门按照建设部的要求，通过多种形式，有计划地组织学习、宣传、贯彻《条例》，但是对《条例》的学习还不够深入，宣传也不够广泛，物业服务工作还未引起全社会的重视。
2房地产开发建设与物业服务职责不清，前期物业服务矛盾突出
由于对房地产开发企业缺乏有效的制约措施，目前郑州市新建项目前期物业服务公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公开公平的市场竞争机制尚不完善。房地产开发企业开发的项目，大部分是由其属下的物业服务企业管理，由于建设与服务职责不清，物业服务从属、依附、受制于房地产开发企业。
3物业服务企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重
目前，郑州市物业服务行业还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业服务企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。有些物业服务企业服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，服务中忽视业主的权益，不按合同、制度办事，服务质量和服务态度差，企业提供服务“缩水”，企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重.
4旧住宅区整治改造难，物业服务推进缓慢
目前，我市多数旧住宅区，特别是单位自管房院落、家属院等存在配套设施不全，建造档次低，公共活动场所和绿化面积不足等问题，这些旧住宅区，多数存在脏乱差等现象。对旧住宅区进行专项整治，实行物业服务，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。
三、提高郑州市住宅小区物业服务质量的对策
我市物业服务工作要认真宣传、贯彻、落实《物业管理条例》，加大监督服务力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力解决我市物业服务中存在的问题，重点抓好以下几个方面的工作：
1加强对《物业管理条例》的宣传
采取多形式、通过多渠道向社会宣传物业服务法律法规，扩大社会知晓面，增强宣传实效性，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉的贯彻执行《条例》。
2整顿和规范物业服务市场秩序
今年通过对物业服务企业开展年度考核和日常考评，结合企业信用档案的启动，进一步强化物业服务企业的服务意识、合同意识、竞争意识和品牌意识；加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度；大力开展诚信和职业道德教育，接受社会监督，完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，及时进行查处。
3协调公用事业单位的责任划分、落实“一户一表”
依据《条例》，明确物业服务企业与公用事业单位的责任划分，协调解决水电气暖等公用事业单位在相关费用的收取、相关管线维修等方面的责任。加强调查研究，进一步落实市政府关于水电气暖收费协调会精神，将落实“一户一表”视为一项民心工程，督促水电气暖主管部门拿出切实可行的“一户一表”改造具体方案，以解决目前的收费矛盾。
4加强队伍建设，全面提高从业人员素质
继续抓好物业服务企业多层次的人才培训，加强企业关键岗位和服务一线操作人员的技能培训，提高员工综合素质；加强物业服务专业人员管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，培养一批在行业内具有相当影响力，在物业服务经营管理和理论研究方面有突出成绩和较高造诣的本土物业服务专家和高级人才。
5推进旧住宅区物业服务
按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧住宅区的整治改造，通过综合整治改造，使旧住宅区达到“绿、美、静、安”适合物业服务的标准，切实改善我市居民的居住环境，从根本上改变城市面貌。
四、结 论
在激烈的市场竞争中，物业服务企业必须尽快转向真正的业主满意理念，使经营重点转移到以客户服务和提高业主满意度为中心来，并在物业服务过程中着眼于建立持久的竞争优势。为此物业服务企业各部门须相互合作、共同设计和执行有竞争力的业主价值传递系统，以满意业主的需要，并由此进一步加强业主的美誉度和忠诚度。业主满意度调查有助于企业提升服务品质、提升竞争力。随着社会的发展及物业服务行业各种层面上的因素趋向成熟，满意度测评体系将更完善，为物业服务行业的良性发展提供更多的支撑。
参考文献
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