1、缺乏足够的经济管理理念
房地产业的蓬勃发展，促使企业内管理者逐渐把目光转移到了经济管理对该行业的巨大作用上来。本着加快房地产业发展步伐的目标，为数众多的房地产开发商已经非常重视企业内部的经济管理工作。然而，现实的经济管理工作存在着诸多的弊端，首先最为明显的，就是行业管理者对企业内部的经济管理工作还没有一个清醒的认识。大部分企业都认为经营管理工作仅属于企业内部财务部门的业务范畴，而把这些繁重的管理任务都压给了它们的财务部门。如此的做法很不利于相关部门工作的开展。因为经济管理职责涉及到企业内部的所有部门和机构，并且它们彼此有着不能分割的密切业务关系。通过有效的经济管理可以加强相关部门的有效协作，最大限度地施展每个部门的特有功能。故此种职能可以极大地促进各个部门的效率发挥，非常有利于房产行业管理水平的提升及其快速发展的促进。因此，欲切实达到经济管理的最初目标，第一，必须先有一个明确的认识，全体干部职工、企业的每一个部门都要给经济管理工作以足够的重视；第二，每名员工都积极地参与其中并为企业的繁荣发展献计出力。
2、不具备有效的经济管理体系
本着配合好经济发展大趋势的目的，我们国家已经对房地产行业的经济管理工作给予了极大的关注。先后制定了一系列该行业的经济管理政策和制度。但是这些法规的建立并没有得到有效的实施，更没有见到所期望的实效。房地产行业的经济管理状况依然比较落后和混乱，绝大多数的政策实施都脱离实际现状，并且不可能恰当地处理建设过程中发生的各类矛盾和问题。个别政策的落实过程仅流于形式或走过场，根本没有深入到具体的房地产内容当中。从总体上说，其极大地制约了房地产行业的发展速度。另外，所制定的政策根本没全覆盖房地产业的很多具体内容，从而导致不同管理者对同一问题都各持己见，结果造成管理效果的大相径庭。其根本不可能具备统一协调的经济管理职能。房地产行业始终作为当地政府财政创收主渠道，在这种情况下，倘若地方政府不能够实施有效地管理，那么国家的宏观控制再严格亦不可能见到实效。从而，使没有实施有效管理的房地产行业，在下一步的交接管理中更无法有序开展工作。同时。房地产行业的杂乱局面也会波及到其它相关行业，并引发国家对其他行业的管理失控。
3、缺乏房地产企业的远景规划
房地产企业发展进程中的短期行为，其已经构成了整个房地产行业普遍顽疾。不仅房地产开发商本身未制定长运的企业发展规划，就连政府职能部门所制定的政策、制度，也没有契合实际的科学性和合理性，更不具备长远的约束性和可操作性。为数众多的房产企业所拟定的经营目标均为眼前的目标，政府仅对房地产行业的部分运作内容给予了政策性的指导和调控，而且其中不乏较严重的片面性和局限性。这就严重地失去了对房地产企业经营的管理作用，且远远地满足不了房产企业现实的经济管理需求。由于房产企业管理的不规范，导致房地产市场的畸形发展，并造成相当严重的不正当竞争行为，这已经造成了市场经济体制的极大伤害。政府制定政策在一定范围内的不完整和脱离实际，严重导致在其政策落实阶段会屡屡发生许多新的矛盾和问题。因为房地产行业的经济管理会牵扯到很多的社会部门，况且，很多新问题的连续发生，会在很大程度上阻碍行业政策的制定和执行，甚者会因管理力度的增大反而给市场带来更大程度的负面效应。故众多的房地产开发商在经营规划方面的短期行为已严重制约了企业的健康发展。
4、法律法规缺乏完整性
法律是限制和约束任何不当行为的有力武器。总的来说，我国的房地产市场是近些年才逐步形成的。到现在为止，给这一市场制定法律法规的进程还依然处于起步时期，而且尚未完整地制订出一套对房地产经营行为有很强约束、规范能力的法规体系。现实对房地产行业的管理还基本上停留在舆论宣传阶段，而缺乏具有鲜明针对性的法律法规建设。所以，其仍不能圆满地治理房地产市场的不规范行为。过去我国的法律法规建设就一直不够完善，现实就更跟不上时展的需求。故当今的房地产市场出现局部的法律真空也属于历史的必然。但是，房地产市场这种不规范局面不能长久维持下去，否则，将严重阻碍市场经济的发展，损害国家和人民群众的利益。我们必须完善相关法律、强化管理职能、加大执法力度，尽快扭转这一无序的市场状态。
二、房地产经济管理问题的解决建议
1、做好房地产开发过程的经济核算管理
当房地产工程完工时，要计算各项支出的单项额度，以便很快核算出工程的总投资规模。选取恰当规范的经济管理措施，将总体工程的建设过程及交付环节做出深入、完整地经济研讨及评估；然后，再依托经济管理的实施，检查出超越预算支出和节约成本支出的相关项目，从而总结出造成工程投资升高和降低的原因所在，核对出每一单项成本管理的实施结果。据此，能够在遵循成本运行规律的基础上，为更大程度地减低成本投入寻找路径。并给下一步工程的目标成本管理奠定思想基础。
2、搞好地产建设阶段的成本运行管理
在搞房地产的经济管理时，尤其关键的一个环节就是做好房地产建设过程的经济管理。执行好此环节的经济管理，能使材料成本消耗大幅度的减小。由于在整个工程的建设成本中，材料成本占相当主要的份额，其依具体的施工条件的变化而差异很大。故在此过程中，就必须对材料的消耗做严格地调控，且拟建一套完整系统的经济管理运行体系，以保证对材料消耗的全过程实施必要的控制、管理和监督。
3、抓好房地产开发招投标环节的经济管理
当实施房地产开发工程招投标环节时，拟定投标报价的管理人员必须对工程的建设方案和具体细节有深入的了解，并对工程的经济评价和风险防控有准确的核算，以至于能够把本企业的各项费用支出全面地把握住。在此基础上，其才可以编制出适合本企业及该项工程特点的经济管理方案。
三、结语
1.对房地产经济管理存在不足的分析。
其一，是在会计基础工作环节比较薄弱，进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。
其二，房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱，他们的监督作用发挥得不够有效。
其三，管理人的法律意识比较薄弱，常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严，一些给面子拉人情的现象比较普遍，故而管理必然松弛，造成了一些经济犯罪的出现。
其四，房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高，其人力资源制度的不够健全。
2.企业管理做法上的一些利弊。
我们的房地产企业在管理中，通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法，虽然说有利于统一管理以及监控，但是也有其弊端。
其一，导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做，不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来，单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性，显然是不够的。
其二，这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数，导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现，对公司的发展不利。
二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法
1.积极建立起科学的内部管理环境。
为了完善和加强房地产企业内部的有效管理，有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设，这里包括经营方式和风格、理念，以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境，进而保证企业管理制度的有效地落实。
2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。
房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度，以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度，规定每一员工在其岗位上的履职时间，特别是对一些重要岗位做到频繁轮换，而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换，对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。
3.积极加强房地产企业的稽核制度。
在房地产企业管理过程中，由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足，以为稽核部门不能够创造良好的效益，还占用一些人员编制，进而加大了房地产企业经营的成本，故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能够有效严格地执行。
三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议
1.积极地核算出公司的投资总额。
房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后，就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实，进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据，并对该项目的总体投资给予初步的估算，并为此提出具体的项目资金流量表。
2.有效地对开发给予控制，确保资金的支出。
在房地产企业经济管理中，对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后，其开发成本控制是重要的一方面。
3.积极应对的思路。
其一，房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。
我们在在房地产企业经济管理中，为了有效地增强房地产的经济管理能力，一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑，与此同时，还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节，有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节，比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而，有效地增强房地产自身调节能力，也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用，而中央和地方有效地结合，有助于对市场进行有效地指导和监督作用。
其二，充分地让发展目标、政策立足长远。
在制定政策过程中，我们需要对政策机遇通盘考虑，且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价，不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为，在房地产经济中，属于下游环节，只能够间接产生作用。就目前来说，国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标，这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中，充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况，进而保证我们的国民经济稳定地增长，促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言，政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合，有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。
其三，积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。
我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序，需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系，保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来，即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中，积极地实施其经济管理行为，最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时，多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。
其四，积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。
中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即，我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践，合理地对土地财政给予钳制，积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实，有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。
四、结语
一、当下房地产工程项目经济管理的现状
传统的管理模式在房地产项目经济管理中取得不错的成绩，为房地产带来发展的机遇，为房地产工程项目管理积累的大量的经验，随着房地产事业的不断发展，其管理模式已经不能满足经济项目管理的需要，特别是大型的工程项目经济管理。下文将会详细分析当下房地产工程管理项目存在的问题。
（一）对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心，因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
（二）缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
二、改善当下存在问题有效对策
（一）提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
（二）注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质监制，降低返工几率，拒接豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目经济管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产经济管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目经济管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好经济管理的工作，首先就要加强房地产工程项目经济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目经济管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目经济管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
（四）各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从而经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析
一、引言
房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。
二、房地产管理的相关内容介绍
为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。
三、关于房地产经营管理理论的分析
1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。
2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。
四、结语
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。
作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司
参考文献：
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
随着我国国际化的进程不断加快，房地产从业人员对专业英语的需求越来越高，部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多，但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例，分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战，总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施，并提出进一步的发展方向。
关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文
中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：
10052909（2017）01012304
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：
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[7]张洋， 张红， 薛永基. 房地产经济学教学实验室建设研究[J]. 实验技术与管理， 2015， 32（7）： 233-235， 248.
Abstract：
In the times of accelerating internationalization in China， real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result， pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course， none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap， the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students， teachers， textbooks and materials， the reform and construction measures in respects of teaching group， teaching materials， course contents， teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.
关键词 经济适用房 价格管制 租值耗散 政策建议
中图分类号：D632.1
文献标识码：A
一、文献回顾
价格管制是国家的价格管制机构依据法律对自然垄断行业的产品以及服务的价格形成和调节进行直接干预与控制①。
目前价格管制模式中最有影响力的是美国的投资回报率模式和英国的最高限价模式。
(一)投资回报率模式。
假定企业只生产一种产品或服务，则投资回报率管制模型表示为:R(P·Q)=C+S(RB)其中，R为企业收入函数，它决定于产品价格(P)和数量(Q)；C为成本费用,S为政府规定的投资回报率，RB为投资回报率基数(Rate Base)，即企业的资本投资总额。由于企业的成本费用可以从财务数据中取得，所以管制的难点在于如何确定S和RB。通常情况下，S是在管制双方“讨价还价”中确定的。
(二)最高限价模式。
最高限价模式认为管制价格应随着通货膨胀率减去X的变动而变动，因此政府对企业制定一个价格上限，即：提价的最高幅度=RPI-X，其中RPI(Retail Price Index)为通货膨胀率。X由管制者制定，即在一定时期内生产效率增长的百分比。
租值耗散理论(The Theory of Rent Dissipation)是当代产权经济学的重要理论之一。租值耗散理论是从另一个角度看社会成本，其理论核心是本来有价值的资源或财产，由于产权安排方面的原因，导致其价值下降，乃至完全消失。
造成租值耗散的主要原因是资源或财产的产权没有被明确地界定。在大多数权利没有被明确界定的情况下，资源或财产的租值虽然会耗散，但不会耗散到零，其耗散的程度取决于当事人面临的选择和形成合约安排的交易成本。而要避免“耗散”，唯一的办法就是将私有产品的产权界定清楚。在供给量确定时,商品市场上会形成一个均衡价格,在均衡价格之上,商品正好全部实现销售。如果政府进行价格管制,在管制价格低于均衡价格时会供不应求,造成供给的短缺。这时，究竟谁有资格或权利来购买该商品就成了大家争夺的对象，也就产生了租值。租值耗散理论揭示了租值耗散的原因及其后果，对我们正确理解产权安排在资源配置中的重要意义，减少经济生活中的各种浪费，具有重要的启发意义。
从理论方面看，租值耗散理论说明权利没有清楚界定，是产生非专有收入的条件，也是租值耗散的根源，因此，要消除租值耗散，必须清楚地界定资源或财产收入的专有权利。 从实践方面看，租值耗散理论说明，任何一种资源或财产的收入权利受到管制，都会引起租值耗散，这为我们更好地理解经济适用房在政府价格管制下发生租值耗散的问题提供了理论基础。众所周知，我国的经济适用房价格远远低于市场上同地段其它商品房价格，这中间存在的价格差即构成了“租值”，这部分租值有谁获得尚不明确，这就造成了政府、经济适用房的开发商以及居民三者对这部分租值的争夺。
二、我国经济适用房制度在实施过程中出现的租值耗散分析
(一)房地产开发商在政府投资回报率管制模式下对租值的分割。
政府管制部门对经济适用房投资回报率管制的一般形式，可以看成是一个线性合同价格模式，即开发商的收入= 运营成本+折旧+允许的利润率·计算回报率的基数。《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用房的价格以项目的最后直接开发成本作为基数，即可以简单地看成以成本作为计算回报的依据。假设回报率是成本的一定百分比，目前规定一般为5%(利润不超过3%，管理费不超过2%)②，所以经济适用房的销售价格可以简单地表示为：
P=C·(1+r)=C·(1+5%)
开发商可以获得的收入是：
R=P·Q=C·(1+r )·Q=C·Q + C·Q·r
即开发商的收入可以看成是由两个部分组成的：第一部分是对开发建造成本C·Q的补偿；第二部分是基于成本的回报C·Q·r =C·Q·5%。由此可见，在回报率给定不变的条件下，开发商增加自己收入的途径，就是增加开发成本。在实践中，政府部门不能直接有效地观察到经济适用房开发商的行为和有关信息，因此政府部门对经济适用房价格进行管制的行为，往往会产生一些不利的影响。经济适用房开发商分割租值的做法可能包括：
1、没有降低成本的积极性。
因为降低努力程度导致的建设成本增加，可以从价格中得到完全补偿，因此，开发商在开发建设经济适用房的过程中可能安排一些低效率的员工，不采取一些可以降低成本的技术、组织管理方案等等。通过降低努力程度进而降低经济适用房的建设质量和建设标准，开发商占有了一部分租值。
2、虚增成本。
开发企业比管制部门更了解房地产开发所需的人工、材料、机械等原材料的市场价格以及实际消耗量等信息，开发商为了增加自身的收入，可能通过虚增消耗量或者增加一些不必要开支来虚增成本，从而降低了政府管制的效率，提高了经济适用房的最终价格水平，进而侵占了部分租值。
3、进行成本转移。
开发企业往往有多个开发项目，其中可能包括一些商业房地产项目，开发企业往往会将用于商业地产项目开发的成本转移到经济适用房项目中来，从而增加经济适用房项目的成本并提高经济适用房的最终价格水平。通过成本转移，开发商同样可以蚕食部分租值。
(二)房地产开发商在政府最高限价管制模式下对租值的分割。
【关键词】市场收益率 房价 外生性 模型
在中央政府数次房地产管理政策改革之后我国房产价格似乎逐渐趋于稳定，市场似乎是处在了一种微妙的“短期均衡”。然而，这N房地产市场的“新常态”是一个依赖政府层层管控的不稳定均衡，并非是一个反映了市场所有激励的帕累托最优均衡，一旦政府放开管控，我国房地产市场的发展方向难以预测。所以，尽快找出一个具有指导意义的房地产价格出清模型来协助国家调控房地产市场已成为理论界的共识。同时，房地产政策也从2000年开始逐渐成为了人大会议讨论的焦点。
地产市场的出清研究在经济学领域可以说是一个历久弥新的难题，国内外学术界对土地这一重要要素的研究可谓多如繁星却仍未形成统一共识，但近些年一些学者通过数学模型对房价的研究似乎正在逐渐拨云见日。
一、房地产行业与宏观经济的关系
房地产是我国国民经济系统的重要组成部分，在使用投入产出表对我国以及美国、英国、日本、澳大利亚四个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行前向、后向、环向等不同层面量化研究后，王国军、刘水杏（2004）通过横截面数据分析了房地产业与其相关产业关联关系的变化规律、房地产业对相关产业的带动效应①及我国房地产业发展中存在的主要问题，发现我国总体范围内房地产业产值每增加1对各产业的总带动效应为1.416低于英国和日本；几乎与此同时，周红（2005）在对我国宏观经济和城市化研究中使用时序数据的相关性分析发现房地产行业的发展与宏观经济和城市化进程存在极强的相关性。
然而，在历经了2006～2009年世界经济史罕见的举行房地产泡沫之后，学术界对房地产市场的审视也逐渐趋于理性，早在2005年姜春海就通过定义房地产实际价值，通过实证分析的手段得出当时的中国房地产市场泡沫已经产生。解保华、李彬联、石立（2009）借用股票市场F-O模型测度中国股票市场的泡沫度和成本加成定价模型测度房地产市场的泡沫度，得出1999～2007年我国这两个市场近9年来的月度泡沫估计值；以Granger因果检验②的方法证明了我国房地产市场中的巨额恶性泡沫对其它资本市场的严重影响。在此之后黄瑾（2010）通过求出房租与房价的预期收益净现值，并与实际房价进行对比试图量化泡沫，然而房屋价格的真实组成并非预期收益与市场泡沫的简单加总，而是包括了诸如文化、市场结构等诸多因素的综合结果，所以，其研究成果值得思考有待深入挖掘。
从微观经济学到宏观经济学的传导过程在经济学界一直有着诸多分歧，所以为了绕开这些分歧有学者从宏观经济的角度出发，在凯恩斯消费函数的基础上，通过房地产的财富效应③深入剖析了国民收入与房屋价格之间的因果关系，并通过运用我国季度数据，在误差纠正模型（an error-correction model，简称ECM）④框架下利用Granger因果检验方法对我国的房地产价格和居民消费的关系进行实证性检验，以此对国民收入与房价的相关关系进行了确认和分析（宋勃，房地产市场的财富效应的理论分析和中国经验的实证检验，经济科学，2007年第五期）。但是由于任何微观主体的消费决策都是处在某种特定的社会文化环境中的，而社会文化环境却又是一种极其难以量化又起着决定性因素的外生经济变量，而这种外生变量对边际消费倾向的影响又极为显著而且难以准确地将其外生化（翁媛媛，高汝熹，饶文军，中国高储蓄率部门特征、成因以及对策；经济学家，2010，03）。与此同时也有学者通过房价租金比的方法试图分析我国房地产市场的泡沫以深入分析我国房地产市场与其他经济变量的关联性（如储蓄）（Junmin Wan；Household Saving and Housing Price in China；CAES working paper），但是因为房价和租金仅仅是两个市场表现结果，它们的变动受到很多外生变量的影响，比如供求关系、利率、文化，而且从Junmin Wan的研究结果上看，我国住房市场化以来房价租金比一直与房屋价格保持着极强的正相关性，甚至可以用联动性来形容二者的关系，而作为一个反映两个变量关系的强度相对数房价租金比，应该是有一定的稳定性并且不应该与房屋价格联动变化。所以在中国这样的购房者占主导的特殊市场，房价租金比是近乎无效的。
正是由于难以将市场结构、文化环境、消费习惯等诸多难以量化的因素外生化，从宏观角度观察房价似乎只能得到一些趋势化的结论，以及一些定性结果，无法给出真正准确的答案。所以，不少学者尝试通过金融与房地产之间密不可分的关系绕开这些难以外生的经济变量，以利率、固定资产收益率以及通货膨胀率来综合分析我国房地产行业发展现状与我国宏观经济发展的关系。
二、资本市场与宏观经济的关系
在每一本经典宏观经济学教科书上作者们论述每一条理论似乎永远都离不开对市场收益率的论述，为了简化分析不少学者常常假设市场收益率在数值上约等于短期国债收益率或者银行存贷中间利率，然而在近三十年的经济学研究中越来越多的人发现，实际市场收益率只有在相当严格的假设下才近似于短期国债收益率或者银行存贷中间利率相等（曼昆；宏观经济学第七版）。所以，如果需要研究所使用的市场收益率必须采用更严谨的方法从微观市场角度或宏观政策角度深入分析。在对市场收益率与宏观经济的诸多研究中最常用的莫过于基于微观主体选择行为角度的多部门联合出清模型以及基于宏观政策角度的动态总供给总需求模型（DAS-DAD）。
（一）基于微观视角下的市场收益率与宏观经济的理论研究
这类研究的研究者们大多坚信，宏观经济变量中的实际变量的变动是只能直接地由实际冲击所影响，而名义变量改变对宏观经济发展是没有实际冲击的，只会通过某些特定的方式，在长期或者超长期对宏观经济的发展方式产生间接影响（这也可以理解为古典二分法在现代经济学研究领域新发展）。Jordi Gali在分析货币政策和理性资产泡沫以探讨传统“逆风向行事”（leaning against wind）货币政策的可行性时候采用的一种三部门联合出清模型就是一个现代宏观经济学研究领域非常经典的例子（2014，AER）。因为后文所引用的很多文献论述都是基于多部门联合出清的方式展开的，而Gali教授此文是近年来使用世代交叠模型展开多部门联合出清模型的一个典范，所以这里我将详细介绍一下Gali教授此文中关于市场收益率的研究方法。如同标准世代交叠模型研究方法一样，我们将无差异微观个体的一生分为两个时间段，第一个时间段为年轻时工作，其一期财富分为两个部分：已有财富（来自于继承上一代的财富）、工资薪酬，其消费也分为两部分：一部分用于现期消费、一部分用于储蓄后者购置风险资产；第二期处于退休阶段，所有的经济决策都依赖已有财富，其消费分为两个部分，一部用于消费，一部分通过遗产或者转移支付的手段留存给下一世代的无差异微观个体。在此基础上，我们便可以进行三部门联合均衡的论证分析了。
1.每个微观个体有如下效用最大化条件：
即Πt为t时刻的总通货膨胀指数，Π为中央银行通货膨胀目标，QB为稳定的资产泡沫价值。
Gali教授在后文的论述中使用该联合出清模型分析了了适应性预期、理性预期、随机收益率、固定收益率假设下的的动态与静态的市场表现情况，详细阐述了中央银行的政策行为可能对宏观经济带来的影响，也充分论述了市场收益率和中央银行指定的短期国债利率的明细关系，对我们后续的更严谨的对基于资本定价方法分析房地产发展走向的研究有着极其重要的指导意义。如最近刚刚在INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW上刊载的Inflation and House Prices：Theory and Evidence from 35 Major Cities in China （Weida Kuang；Peng Liu）一文中就使用了包括了房地a商在内的四部门的联合出清模型，而且本文创新的使用HPI与CPI之间的协整回归来验证二者之间的时序相关关系，同时，通过Granger因果检验验证了二者之间的因果关系方向，最终成功验证了在我国主要城市中居民消费水平与房价之间的关系。虽然模型的具体形式以及推导方法与Gali教授对资本市场泡沫的研究不完全相同，但二者都不约而同的使用了多部门的联合均衡和跨时期的微观主体决策来论述自己的观点。所以，综合上文所述作为世代交叠模型核心理论的多部门的联合均衡和跨时期微观主体决策理论必然会给我国学界对房地产市场现象的研究引入新的思路。
（二）基于宏观政策角度的市场收益率与宏观经济的理论研究
近些年来，基于泰勒定理和适应性预期下的动态总供给总需求模型（DAS-DAD）逐渐成为学界的新焦点。为了模型的完善，有学者对其在弹性通货膨胀预期、最优需求政策反应的前提假设下对已有的DAS-DAD模型进行了相应的拓展（Sami Alpanda， Adam Honig，Geoffrey Woglom；2013）。最终分别给出了在多种情况下实际收益率与通货膨胀之间的关系。由于本文主要论述市场收益率、宏观经济与房地产之间的相关关系，对宏观经济学领域的研究就不多赘述。
三、资本市场与房地产行业
房地产作为一种特殊资产，与资本市场的信用供给密不可分。理论上，资本市场的市场收益率、土地市场的地价、楼市的房价与银行贷款存在两个相互作用关系循环，在以土地为中心的房地产行业里，资本市场对产业的周期发展起到外部放大（缩小）的作用。通过对资本市场和房地产行业的产业周期的深入研究，吴剑雄（2012）认为资本市场是房地产周期转换非常重要的外部因素，但是资本市场对于不同时期的房地产行业作用效果不同：在房地产扩张时期，资本市场对房地产扩张推波助澜的作用效果明显，但是在房地产收缩时期，资本市场对房地产收缩效果有限。如周教授的研究结果，我国现今正处于房地产行业的收缩洗牌阶段，中央银行的货币政策调控并没有对房地产行业产生显著影响。与此同时，由于对接连不断的由房地产市场违约引起的金融违约现象的关注，国内不少民众错误地认为我国房市崩盘的日子即将到来。但是这条观点毕竟是缺乏严谨理论研究的外行观点，2014年，就有学者对银行体制、资本市场与房地产风险做了深入而理性的分析，通过对银行利益与资本市场的抑制关系、资本市场中银行自身风险的累积的论述分析，发现我国目前的金融市场虽然不会因为个别房地产市场中的违约现象受到很大风险冲击，但是由于我国目前单一的房地产末端融资方式以及现有银行体制下缺乏再融资平台，金融市场无法实现预期的繁荣。同时由于风险的不断累积，如果不采取相应的再融资平台以及再融资方法以分散已有风险的话，我国的资本市场在未来必然会面对一定的流动性风险和违约风险。
可能是出于对中国房地产近几年的特殊市场表现以及中国特殊的资本市场组织方式所吸引，越来越多的海外学者正逐渐直接或间接的观察着中国市场。最近有法国学者在美国研究抵押贷款规模扩张的外生效应时发现，当放松金融管制之后，市场信用供给增加，于此同时房屋需求增加，但是由于房地产市场的弹性供给，信用扩张的最终结果却是导致房价升高同时房屋的市场储备增加，即信用扩张在某些特定条件下会加剧房地产市场的不均衡（Giovanni Favara，Jean Imbs，2014），并且，通过对美国金融市场的IBBEA数据库，以及相应的住房抵押贷款的HMDA数据库研究，作者严谨地得出了，在低弹性需求市场中，信用扩张所带来的房地产市场影响是积极的，即会使房地产市场处于高价高出清的理想状态，但是在弹性市场需求中，信用扩张却会适得其反，即会对已有的市场均衡产生不良影响。而这似乎正是我国这些年来房地产市场所面临的实际情况，即在早些年放松银根和管制似乎只有在初期带来了房地产市场的良性繁荣，但是后期的发展似乎不尽如人意，即存在Giovanni Favara与Jean Imbs在论述中所提到的信用扩张会加剧房地产市场不均衡的市场现象。然而，事实真是如此吗？并不是，众所周知，在我国安土重迁的传统文化思想下，住房需求相对于其它国家更具有低弹性的特质。也许有人会质疑，对土地的刚性需求是人类历史中劳动成果私有化的产物，早就深深地植根于每个文化最核心的部分，每个国家的历史中都有无数人以自己的方式出生入死只为获得一块封底，如欧洲的骑士阶级、教会、中国的士族、日本的武士阶级……虽然方式不同，但最终目的无不是寻觅一块可供自己立足的土地。但为什么同样的文化因素主导的刚性需求，不同市场却有不同的表现呢？这里，我们不能单纯地以总体的文化因素一概而论，我们要看到中国房地产市场的特殊性。这是一个仅仅存在了30年不到的年轻市场，所以其理性程度仍然相当受到传统文化因素的制约，所以我国目前的房地产市场现状是由多种因素协同制约的一个复杂的经济体系，现存的分析方法虽然可以在定性的角度上提出合理的观点，并能够给出适当的政策建议，但是，在定量的角度上以及预测的方面无法给出令人信服的理论模型。
四、总结及研究方向上的一点思考
在学术界对房地产市场已有的理论研究领域，国内外无数学者在已有的经济理论框架下，已经对房地产市场从各个角度和方向做了细致而深入的研究，主要包括，市场供给与房地产市场的关系，微观主体决策与房地产之间的关系，资本市场与房地产市场的联动反应，房地产市场与宏观经济诸变量之间的相关关系……这些已有研究对我国政府的房地产调控政策提出了及其宝贵的建议，指出了合理的监管手段和监管方向，是值得肯定的。但是迄今为止，却没有一个理论界公认的模型能为我国的政策当局给出一个晴雨表式管理尺度以及管理方式的稳健的建议，即缺乏一个公允的、值得依赖的定量尺度来解决我国房地产市场一放就乱一管就死的市场现状。以上基于已有经济理论框架的研究均忽视了我国房地产市场的两个极为重要的特殊性：1、我国是一个受传统文化影响极其深厚的历史文化大国，文化变量对于市场的影响相对于其它国家更为明显，即我国市场可能存在着极大的优于文化因素影响的非理性成分；2、我国的房地产市场是一个极其年轻的市场，房地产市场的参与者与管理者都缺乏足够的技术与经验，使自身决策能够最大化自己的收益、效用或者政策效果。
所以，综上所述，对我国房地产市场的研究，要在已有理论基础上，基于我国特殊的市场性质提出一定的理论创新，才能获得近乎完美的模型成果，才能在新常态下为我国的经济发展提出更多严谨的建设性建议。
注释
①带动效应：某种产业的发展对其它与之关联的产业聚落带来的推动效应。
②Granger因果z验：使用OSL或者GSL方法通过分析相关变量之间往期与现期的相关关系来确定变量之间的因果关系及其方向，具体方法以及思路见附录4。
③财富效应：货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动这样的财富效。应常被称作庇古效应或实际余额效应，新帕尔格雷夫经济学大词典（1992）
④格兰杰、纽博尔特（1974），菲利浦（1986）指出当使用非平稳序列进行回归时，会造成虚假回归，并且沃深（1989）也证明当变量存在着单位根现象，即非平稳时，传统的统计量，如t值、F值、DW值和R2将出现偏差，具体修正方法是当VAR模型中发现存在单位根现象时采用差分或者中心化等方法将原回归模型置换为多阶协整（co-integration）序列模型，在模型平稳化，即通过了ADF分布的单位根检验后，使用修正过的模型对经济变量进行解释的方法，由于文章篇幅有限本文无法完全阐明模型具体使用方法，仅在此论明思路。
⑤这里原文为：可能由于作者Gali教授的疏忽，文中并没有提及往期信息如何处理的问题，所以笔者认为此处不能简单地以终值代替所有过程信息，因此该问题业已以email的形式提交到了AER校对部门。
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