【关键词】反射性 房地产市场 市场预期 主流偏向 杭州
房地产市场一直备受瞩目，成为上至政府调控、下到百姓民生的重要话题。杭州房产市场近年来经历了2009年优惠政策下的高位运行、2010年密集调控政策下高位震荡、2011年“双限”政策下的缩量与杀跌、2012年复苏回暖到“涨价潮”引致成交低迷。十后的房地产市场，受到各方高度重视，但我们不应只是关注市场变化本身，而要基于多个视角去探讨市场反馈机制，从而更全面地了解和把握市场。
一 反射性理论
在国内，尤其是在许多大城市，房地产市场已经不再是单纯依靠供需关系确定价格的消费品市场。投资者和消费者在参与市场时，是以预期价格作为决策依据的。参与者凭借自己对市场的感知和解读做出决策，大多数人的决策形成主流偏向，主流偏向对市场产生影响，而市场的变化往往又改变了人们对市场的感知。房地产市场参与者和市场环境间这种双向反馈回路，符合乔治·索罗斯的反射性理论（又称反身性理论）。
索罗斯认为买卖的决策依据在于对未来价格的预期，而未来的价格却又受制于当前的决策。其实人们预期所根据的，往往是现有的信息——即我们以过去已经发生和现在正在发生的事情作为我们对未来预期的依据。
二 房地产市场的反射性
1.市场反射性与房价
严重的信息不对称是房地产市场非理性发展的条件。决定房价的因素除了基本的供求关系外，还有政策和信息等因素，信息在很大程度上影响房价。弱势群体对于市场难以全面正确地认识。强势群体的预期言论，经过媒体宣传，势必左右弱势群体的感知和认识，并进一步强化这种预期。消费者很难正确认识真实的市场供求关系，无法对未来的走势合理判断，容易产生同向预期。现实中，消费者不得不面对不对称的信息。强势群体通过舆论，引导主流偏向。由于房地产市场反射性，价格自我加强的趋势在发展的途中，可能会因为偏向的动摇而发生修正，但只要这个修正没有足够强到以使自我加强的循环被打破，经受住了考验的趋势会加强市场参与者的信心，从而使后来的发展更加有力度。根据住在杭州网提供的各月份交易信息，杭州房地产市场自2007年至2010年，在各种经济环境影响、政策调控下，成交量呈波动态势，但交易均价总体上涨，趋势较好地拟合了指数函数（见图1）。说明此期间成交量受经济环境、政策调控和市场供给合力影响较大，而交易价格却不受限于市场环境与供需关系。从反射性理论分析，杭州房地产市场的主流偏向为房产价格上涨，价格自我加强趋势经受住多次修正的考验后，参与者对主流偏向的信心日益膨胀，“房价会涨”，作为一种预期，一种信念，参与者偏向与交易价格相互强化，最终导致价格远远偏离基本面。
一旦由于政府调控等外界干扰使得主流偏向反转，价格自我加强趋势打破，预期价格下降，市场投资者为规避市场风险会放慢投资脚步，市场消费者为寻求底价契机而持观望态度，使得整个市场低迷。例如，2011年1月“国八条”出台，首次释放通过调控平抑价格的信号，拉开全国严格控制房地产的序幕，杭州房地产市场自年初部分新盘“低开”，到年中 “降价”频现，年尾互相“杀跌”，杭州房价调整之惨烈。政府调控不松懈，房地产商为了回笼资金使出降价策略，消费者透过各种媒体了解到政府调控的坚决和房地产商的降价动向，对房价预期有了变动，使得市场参与者都对房价预期产生反转，主流偏向逆转。与2010年限制政策引致商品房交易量高价位动荡不同的是，2011年杭州房地产市场在主流偏向逆转中持续低迷，只有一月份成交量超过3000套（参见图2）。
2.市场的反射性与房地产泡沫
市场反射性使得房地产市场在没有得到有效修正的情况下，不断重复自我加强的趋势，房价持续上涨，直到偏离市场基础价格，大大超过了居民承受能力，就会引发房地产泡沫。
很多国内外学者就我国房地产是否存在泡沫问题进行了研究，有的认为市场只是过热还没有太多的泡沫，而有的学者认为已经产生了许多泡沫，继续下去迟早会破裂。通常认为，房地产泡沫的判定可以参照以下指标：当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险；一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆；国际认可合理的房价收入比的取值范围为4～6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。泡沫产生，市场价格偏离很远，一旦不合理被逐渐发现，市场在一段短时间内找到足够理由维护价格合理性，之后由于恐惧的作用强于贪婪，反转的价格趋势、急转直下的基本面和崩溃的主流偏见常常引起比上升时更剧烈的价格运动。房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡，一旦泡沫破裂，会引发金融危机、生产和消费危机，甚至引发政治和社会危机。
3.反射性房地产市场周期
根据反射理论，只有对主流偏向进行成功修正，打破自我加强循环，市场才会开始收缩并反向强化，这是构成索罗斯盛衰循环模型的理论基础。把房地产市场行情放置于一定的时间尺度中来观察，由于反射性的自我强化，房地产市场在时间序列上经历着一个又一个反均衡的临界点之后反向运动，重复着自身的盛衰循环。
基于索罗斯盛衰循环模型，薛川（2009年）对房地产市场的盛衰做出了一般性描述——假设从房地产市场处于近似均衡状态开始，市场中还没有形成公认的主流偏向，基本趋势还没有完全被发现，然后逐步进入以下各阶段：一是主流偏向逐渐形成，基本局势逐步被辨认出来，房价开始形成趋势变化；二是房价变化不断考验主流偏向，反射力处于不确定状态，房价演变方向进入测试期；三是主流偏向和基本趋势仍维持不变，度过测试期，反射力量强化；四是偏离达到极限，预期的过度现象充分展示，市场监管者出台抑制性政策，极点出现；五是房价过度脱离基本趋势，再无法支撑夸大预期，主流偏向分化，价格剧烈波动；六是基本趋势开始回头，主流偏向认清现状，并发生逆转，房价原变化动力突然消失而猛烈反方向回弹；七是基本趋势反转，强化了主流偏向，价格逆向趋势加速，形成所谓市场崩溃；八是最后，逆转主流偏向出现另一个过度，价格和基本趋势之间反向背离，行情终归逐渐趋稳，形成新的近似均衡状态。新一轮的盛衰循环将重新展开。
三 杭州房地产市场分析
基于反射性理论，根据住在杭州网、透明售房网及杭州统计调查信息网的公布信息，可以统计分析出杭州房地产市场的三个特征。
1.主流偏向出现逆转
2012年初，温总理提出“加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇”，市场参与者对市场预期延续2011年，继续持悲观态度。中国科学院预测科学研究中心预测2012年商品房平均价格同比下降5.3%左右；中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的“财经中国2011年会”上，接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为，2012年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。
除了专家的下行预测，媒体更多关注于杭州房价降多少才合理，房地产降价成了关注话题。《楼市》杂志进行的随机问卷调查中，近80%的受访者表示2012房地产降价应该在10%以上，其中约70.1%的人认为2012年上半年房价会跌。而2012年杭州房地产市场从低迷走向“拼跌”，二月开始出现了大面积降价，以价换量的局面全面铺开（参见图3），反应开发商对未来房价的预期。杭州市信息中心对杭州“十二五”期间主城区商品房均价做出预测，认为房价相比2011年的21529元/m2，2012年下降到16882元/m2，
2.房价偏离基本面，泡沫仍在
根据《杭州市2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年全市生产总值7011.8亿元，经济增长率13.42%；房地产开发投资1302.27亿元，增长率36.19%；房地产开发投资增长率是经济增长率的2.7倍。空置率方面，近来国家电网撇清自己与住房空置率的关系，统计部门表示没有相关统计，而根据合创地产机构统计显示，2012年起至未来的两三年间，杭州主城区总体预计住宅供应量约为1670万/m2，若按杭州主城区2011年度住宅成交量13088套测算，这些供给存量需十年才能消化完毕，至少需要三年以上的去化时间，商品房库存量非常充裕。房价收入比方面，2011年杭州市区人均居住面积33.7/m2，主城区新房均价21040元//m2，市区居民可支配收入34065元，计算得房价收入比为20.815，大大超出国际认可合理的房价收入比的取值范围（4～6）；按照杭州市2012年国民经济和社会发展计划，地区生产总值增长10%，市区城镇居民人均可支配收入增长11%，假定市区人均居住面积维持2011年10%的增长，即使房地产开发投资维持1302.27亿元，主城区新房均价达到预测16882元//m2，房价收入比为16.551，仍旧大大超出合理水平。通过分析，杭州2011年房地产开发投资增长率是经济增长率的2.7倍，房价收入比远远超出国际认可合理范围，可以得出结论，杭州房价偏离基本面，市场出现泡沫，即便近期商品房价格下降，泡沫依旧有较大空间。
2015年会平滑过渡至17347元/m2，实现“软着陆”。杭州房地产市场一年来出现了主流偏向逆转。
3.市场处于周期的第四阶段，面临挑战
根据薛川对房地产市场周期的一般性描述，杭州房地产市场目前处于第四阶段——偏离达到极限，预期的过度现象充分展示，市场监管者出台抑制性政策，极点出现。
杭州房地产市场的未来趋势有三种可能：一是抑制修正只是间歇影响，市场预期慢慢回复夸大上升，房价仍旧继续上涨，直至价格飙升到极限，无法继续支撑夸大的预期，极点出现——市场参与者认清现状，主流偏向发生逆转，变为房价下跌，在市场参与者恐惧心理和市场反射性作用下，房价猛跌，市场崩溃。二是通过偏向的动摇修正，打破价格循环，长期维持稳定，达到新的均衡状态。三是基本趋势反转后，不断强化逆转主流偏向，价格逆向趋势加速，形成所谓市场崩溃。
四 结论
杭州房地产市场近年来出现主流偏向逆转，市场价格出现下滑趋势，但交易价格仍远远偏离基本面，房价收入比大大超出国际认可，市场泡沫存在。目前，杭州房地产市场处于周期的第四阶段，处于市场发展的关键时期，从反射性理论考虑，政府想要稳住房地产市场，避免市场反弹，或者面临崩溃的危机，如何引导市场主流偏向，把握市场预期，就成为解决这一问题的焦点。
参考文献
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关键词：城市住宅价格；VPCI指标；南京市
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1000176X（2015）11013505
一、研究背景
我国房地产市场，自20世纪80年代开始萌芽发展。随着1997―1998年间住房制度改革的启动，住房投资、建设、分配、管理制度逐渐向着货币化、市场化和社会化的方向转变，住宅市场作为独立的产业体系，开始成为房地产市场的重要组成部分。1998年以后，住房实物分配制度的正式终结和房地产市场得到的政策支持，使城市住房供给的融资渠道、投资主体等呈现多元化的趋势，使住宅市场保持着高速的发展势头。
但随着住宅市场投资的快速增长，住宅价格也随之不断上涨。2002年以后，我国部分大中城市的住宅价格出现了加速增长的趋势，且波动程度显著增大。因此，随着住宅价格的不断升高，住宅价格波动已经成为整个社会关注的焦点。围绕相关问题，近年来国务院、各部委、人民银行和各地政府相继出台了一系列政策来稳定房地产市场。
2011年1月26日公布的“新国八条”要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年，在全国657个城市中，住房价格调控目标大致可以分为，以GDP增长为一类，人均居民收入为一类，以长春提出的房价收入比为一类。那么这些指标合理吗？在各个城市公布这些调控目标后，引来了居民的抱怨，房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011 年目标定为“增长10%”左右，调控目标制定得太宽松。可见这些目标存在不合理之处。因为近些年居民收入水平赶不上GDP的增长水平，更赶不上物价上涨速度[1-2]。
本文从技术分析的角度，聚焦城市住宅价格的波动幅度、波动周期和波动方式等方面，从住宅价格波动现象自身来研究其透露的信息，把握住宅房地产市场的真实状况，通过确定住宅价格的正常波动区间，来对住宅价格波动过程中出现的异常波动点进行界定，从而为趋势的判断和调控的时点把握提供参考。目前可用于住宅价格趋势计算的指标较少，论文通过其他途径寻找合理的趋势分析方法。成交量变化是先于价格变化的，成交量是引起价格变化的原因，运用市场价值规律，供给与需求的关系，制定市场的成交量分析指标，通过最近成交量分析来预测住宅均价的走势。本文试着通过住宅房屋的成交量来预测房价的涨跌情况，运用成交量分析指标来计算出房价同样的指标，这样对于房价的趋势分析就有了一种新方法。基于南京市近十年新建住房的销售情况，计算VPCI。
二、文献综述
在定性研究方面，贺建清从开发商与消费者的互动关系和开发商之间的利益博弈角度分析影响房地产价格走势的原因，并建立房地产市场开发商与消费者间的不完全信息静态博弈模型和开发商之间的有限理性下协调博弈模型，结果表明房地产开发商和消费者之间的博弈，开发商之间的合作与非合作博弈是影响房地产价格波动的重要原因。周建军和侯杰通过对国际游资投机房地产的动因和房地产市场的价格决定模型分析，发现房价波动与国际游资之间呈正相关趋势。熊璐瑛[5]从汇率对物价的传导机制、供需理论等角度讨论汇率波动对房地产价格的影响。杨冬宁探讨了土地供给价格、数量和形式对住宅价格波动的影响。孔煜分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径，并阐述了我国住宅价格波动与货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系。
在定量研究方面，梁云芳和高铁梅用多变量时间序列方差分量分析模型（MTV模型）对不同地区不同用途商品房价格变动的各种影响因素综合考虑分析。杨冬宁[9]利用特征价格法和多元回归方程组，通过对杭州市住宅价格指数的构建，对住宅价格波动的影响因素进行了归类和动态分析。李成刚等[10]用Panel Data模型和向后法多元回归方程建立了住宅价格影响因素模型，通过实证分析找出了影响河北省住宅价格的主要因素。周恩臣结合定性的经济周期波动理论和定量的静态、动态供求价格模型及截面时序模型，从政府、银行、消费者的角度对住宅价格波动的原因进行了分析。卫正逸和屈梦溪利用VEC模型对国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间的弹性进行研究，通过格兰杰因果检验分析二者之间的因果关系，结果表明从短期来看，国际资本流入是我国房地产市场价格上涨的原因，但影响程度较小，从长期来看二者之间并不存在均衡关系。宋勃和高波[13]在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率、存款准备金实际利率、中央银行实际贷款利率、实际再贴现率与房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据建立误差纠正模型，并通过协整检验、长短期格兰杰因果检验和脉冲响应分析，对我国房地产价格和各种实际存贷款利率的关系进行实证检验。周京奎[14]通过构建适合我国的房地产投机理论模型，对我国14个城市的房地产价格波动与投机行为的关系进行实证研究，时间序列的回归分析结果表明，全部城市中投机成分都对房地产价格有显著影响，横截面数据表明，可支配收入对房地产价格没有显著影响，价格上升主要由投机推动。张文娟[15]应用行为金融学中的噪声交易理论，通过引入一个含有过度反应系数的世代交替模型，分析房地产市场中噪声交易者的过度行为对房价波动的影响。徐松茂和姚佐文[16]通过VAR模型（向量自回归模型）和协整分析，发现人口和预期是上海房地产市场价格变动的两个主要因素，并通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制和羊群效应等对这种心理预期的作用进行解释。李智[17]针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。
三、成交量VPCI指标的由来及计算
1VPCI指标在股市中的应用
在股票市场中，股票交易机构吸纳和派发股票筹码的行为模式主要不是盯着每一天股票的涨跌趋势变化，它们的交易策略是结合市场的整体趋势来制定和执行的，从这个角度来看，长期市场的趋势是捕捉市场内部正在积累的供需力量的理想途径。在短期内，市场的一些行为有可能误导投资者，而且有时候还是有意的。房价也是如此，房地产公司为了快速卖出新楼盘，打着各种招牌，有意降低某些廉价房的价格，以此吸引消费者的眼光等。但是从市场较长期的趋势来看，机构投资者的行为是无法隐藏的。因此，我们需要一个成交量指标来比较这些市场趋势。基于这些想法，成交量分析大师巴夫经过严格的检验，对市场的较长期趋势找到了一个这样的指标来揭示价量之间的正相关关系。研究的结果就是成交量价格确认指标VPCI。
在介绍VPCI之前，我们先介绍两个关于价格的基本平均值：简单移动平均值（SMA）和成交量加权的移动平均值（VWMA）。VWMA是将每个交易日的收盘价用当天的成交量加权，然后除以平均值计算期间的总成交量。VWMA来衡量通过价格反映出来的投资者意愿，以当日成交量占平均值计算期间总成交量的比例为权重对价格进行加权。用成交量给价格平均值加权就是基于投资者的参与给予价格不同的强调，成交量大的交易日价格的重要性会被放大，而成交量较小的交易日的价格的重要性则会被降低。例如：我们同时用SMA和VWMA两种方法来计算两天的移动平均值，假设某只股票在第一天以10美元的价格成交了100 000股，第二天以12美元的价格成交了300 000股。SMA的计算方法是将第一天的价格加上第二天的价格，然后除以天数，即（10+12）/2=11美元。VWMA的计算方法是将第一天的价格乘以第一天的成交量占总成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的价格乘以第二天的成交量占总成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最终结果为115美元。根据计算结果，投资者参与的实际价格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。
VPCI指标将价格趋势和成交量加权的价格趋势加以对比，即将VWMA和相应的SMA相比较。这样的对比能够揭示价格趋势和相应的成交量之间的内在关系。虽然SMA指标能够显示一只股票价格的变化，但不能反映投资者参与的程度，而VWMA指标将价格变化的重要性根据相应的成交量进行了加权。SMA和VWMA指标之间的不对称性就提供了构建VPCI的信息。该信息被用于判断当前价格趋势的可持续性。因此，VPCI指标主要用于证实或反对当前的价格趋势。
2住宅市场价格VPCI指标的建立
VPCI涉及三种计算：成交量价格确认或反对指标（VPC+/-）、成交量价格比率（VPR）和成交量乘数（VM）。
第一步，选择一个长期和短期的时间框架。长期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPC，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。短期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPR，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。
VPC的计算方法是从长期的VWMA中减去同期的SMA。实际上，VPC是描述价格和成交量加权之间关系的核心指标，但很少被关注，当该值为正时就是VPC+指标（成交量价格确认），为负时就是VPC-指标（成交量价格矛盾）。VPC显示了价格和成交量加权后的价格在某段时期内变化的非对称性，其结果能为我们提供十分有用的信息。一个50天的SMA值为485，而同时的VWMA值为50，其差值为15代表了对上升趋势价格的成交量确认。如果计算的结果是负值，则代表了价格成交量矛盾。仅仅是这个差值就提供了关于价格趋势和相应的成交量之间的内在非对称性关系的纯粹的朴实无华的信息。
第二步，计算成交量价格比率（VPR）。VPR指标能放大或缩小相对于短期价格成交量关系的VPC+/-值。VPR的计算方法是将短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假设短期定义为10个交易日，10天的VWMA值为25，而10天的SMA值为20，那么VPR就等于25/20，即125。我们将该值乘以第一步中计算出来的VPC+/-，而小于1的成交量价格比率则会减少VPC+/-。
第三步，计算成交量乘数（VM）。VM的目的是在成交量放大时加大VPCI的量，在成交量缩减时缩小VPCI的量。为此，我们用短期平均成交量除以长期平均成交量。例如，假设对于SMA简单移动平均线，10天的短期平均成交量为每天150万股，而50天的长期平均成交量为每天75万股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。
在将VPC+/-乘以VPR之后，我们再乘以上一步计算出来的VM，这样我们就得到了VPCI指标。VPC+的确认值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。尽管该指标值提供了非常强的价量确认信息，但该信息最好还是结合当下的价格趋势和最近的VPCI水平来解读。我们随后将讨论如何最有效地利用VPCI指标。
VPC=VWMA-SMA
VPR= VWMA/SMA
VM=短期SMA/长期SMA
VPCI= VPC×VPR×VM
四、 VPCI指标在住宅均价趋势分析中的应用
1VPCI指标应用规则
当使用VPCI时，成交量信息是领先价格变化的，和大多数指标不同，VPCI常常在价格突变和价格反转前发出讯号。VPCI的讯号可以用于价格趋势和价格指标的分析中。VPCI大于或小于零时，显示了价量关系和当前的价格是一致还是矛盾，以及一致或矛盾的程度。这是VPCI指标提供的最重要的信息，正VPCI值确认一个上升的趋势，而负值则确认了一个下降趋势。VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，即VPCI是上升还是下降。该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势趋于会合还是背离。还可以通过将成交量加权的VPCI平均值平滑处理后构建一个平滑VPCI。平滑VPCI显示了当前的VPCI值相对于先前水平的变化，可用于观察VPCI的动量。当VPCI向上或向下穿过平滑VPCI线时，可能显示了VPCI具有正向的变化动量以及当下VPCI趋势会加速。下面介绍几种VPCI运用的情况分析：
（1）如果价格上升，相应的VPCI也在上升，这显示了成交量和价格变化相互确认，表明当前的趋势是有力量的。
（2）如果价格在上升，但是VPCI线都处于下降趋势，表明投资者追涨的意愿在消退。其次，VPCI线都处于零线之下，说明价格上升趋势是不能持久的。
（3）如果在VPCI曲线出现V形底部（V形底部是比较少见的）常常预示着一个转折点。
（4）价格下跌的同时VPCI上升是成交量―价格矛盾的例子，VPCI在上升，这显示了尽管价格在下跌，但是市场仍然控制在买方的手里，VPCI线处于逐渐上升的趋势，和价格的下跌趋势相矛盾。最终，在一定的买方压力下，市场不久之后就会向上突破。
2南京市住宅价格的VPCI指标计算与分析
根据南京市十年月季度的房价数据进行统计分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅销售情况，以6个月为短期时间框架对成交量VPCI指标进行计算，12个月为长期时间框架进行成交量分析。由于在计算VWMA时，房价不存在收盘价，根据数据检验，用均价来代替。南京2004―2013年平均半年度的均价依次为：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根据VPCI计算方法，在图1中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
从图1中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。
（1）从图1中我们可以看到，在2004―2012年VPCI值在零线之上，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房价处于长期吸纳筹码状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了房价确实是一直上升的。但是在2013年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。
（2）VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图1中我们可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趋势正好预测2004―2007年房价的上升；即2004―2006年VPCI上升，同时2004―2006年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房价的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升确认2009―2010年房价的持续上涨，2009年末到2010年VPCI的下降趋势正好对应2010―2011年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。
（3）从图1中我们看到出现了两个V形底部，第一个在2007年7月份到2009年6月份，预示了2010年房价的大幅度上涨。第二个V形出现在2010―2011年，在这期间房价是下降的，V形预示着房价的一个上涨讯号，结果在2011―2013年相应地出现了房价比较大的上浮。
为了验证VPCI指标的准确性，用南京市城北板块和城南板块再次做分析：
南京市城北板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根据VPCI计算方法，在图2中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
从图2中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。
（1）从大致图形中我们可以看到在2007―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。从图2房价信息中可以得到验证，2010年1―6月的房价上升到13 0378元后，房价出现了连续下跌，2010年7―12月房价为12 6785元，2011年1―6月的房价为12 5602元，2011年7―12月的房价为 9 8976元，2012年1―6月的房价为9 8844元。从2011―2012年VPCI值呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会上涨，从2012年以后的房价信息中可以看到房价上升。2013年的VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，在2013年的房价信息中我们可以看到2013年之后的房价已经出现了下降的趋势。
（2）VPCI提供的另一个重要讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图2中我们可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趋势正好预测2007―2010年房价的上升；即2007―2009年VPCI上升，同时2007―2010年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2009―2011年VPCI的下降预测到2010―2012年房价的降低，2011―2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。2009年末到2011年VPCI的下降趋势正好对应2010―2012年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。
（3）从图2中我们看到出现了一个平缓的V形底部，在2009年7月到2012年6月，预示了2012―2013年房价的上涨。
南京市城南板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根据VPCI计算方法，在图3中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
（1）从图3中我们可以看到，在2007年VPCI值在零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，结果在2008年房价出现了下降趋势；2008―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会上涨，从2008年末以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI成为了负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩。从图中房价信息中可以得到验证，2010年1月到2012年6月的房价出现了整体下跌的趋势，2012年VPCI值又呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会有上涨的趋势，从2012年以后的房价信息中我们也看到房价是上升的。2013年的VPCI值处于零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，预示着2014年房价上升的幅度不大。
（2）从图3中我们可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向是和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趋势预测到2007―2008年房价的上涨，2008年VPCI的下降趋势验证2008―2009年房价的下降，2009年VPCI的上升预测到2009―2010年房价的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降预测2010―2012年房价的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。
（3）从图3中我们看到出现了一个V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，预示了2012―2013年房价的上涨。
3结论和意义
VPCI指标适合用于城市住宅价格趋势的分析。在进行均价分析时，相应地也可以计算出其VPCI值，运用VPCI值进行房价趋势的验证和当下房价的趋势是否合理，以及房价上涨的潜力还要持续多久。也可以用于更好地进行房价的调控，使国家房地产行业健康持续的发展。
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一、当前房地产市场发展情况
1、房地产投资上升，增速持续减缓
从2003年起。房地产开发投资额增速减缓，2005年为近5年最低点。房地产行业固定资产投资增速开始低于城镇固定资产投资增速，房地产行业固定资产投资占城镇固定资产投资比例明显降低。
2、土地购置增速减缓
房地产开发的土地购置面积和土地购置费用增速都持续降低。而土地开发面积增加。2005年，全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降496；土地购置费为2904.30亿元，下降12.4％；土地购置价格上升18.0％。这说明国家宏观调控抬高开发商的土地成本，使其减缓土地的购置增速，同时加快现有土地的开发速度。
3、房地产开发规模增大，商品房销售旺盛
2005年全国房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.19％；新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6％；竣工面积为4.9亿平方米，增幅为14.9％。2005年全国商品房销售面积为5.58亿平方米，同比增长46％；全年商品房销售额为18080亿元，同比增长74％。
二、房地产市场外部环境发展趋势
1、经济发展趋势
当前，中国正处于经济高速发展时期，工业化、城镇化发展加速，国内消费潜力和消费需求逐渐上升，资本储备和劳动力供给充足。市场经济体制和宏观调控日趋完善。从1990年到2005年的16年间，平均GDP增长率达到了16.4％，人均CDP增长率达到了15.3％，有关机构预测，到2020年，中国经济仍可以保持7％左右的增长率。
2、人口发展趋势
按照(国家人口发展战略研究报告)，中国总人口将于2010年、2020年分别达到13.6亿人和14.5亿人。1982年第三次人口普查时，中国城镇人口比例为20％，到2000年上升到34％。根据中国国家统计局预测，城镇人口比例将继续上升，2010年达到43％，2020年达到52％。
3、土地政策趋势
实行严格的土地管理制度是我国目前也是将来土地管理的一个基本原则。自1996年开始，中央就提出中国必须实行最严格的土地管理制度，1998年土地管理法全面修订，建立了严格的土地管理制度的法律框架。2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》充分体现了中央政府实行最严格的土地管理制度的决心。
4、宏观调控政策走向
2004年后，房地产价格的持续上升引起政府关注，对房地产市场的调控逐渐转向抑制需求，通过控制银行信贷、对二手房交易征收所得税、90平米标准及更严格的土地管理措施等方式增加交易成本，打击投机性购房。
在未来几年，政府支持房地产行业发展的态度不会改变，但只要房地产价格过快上升的势头不得到遏制，房地产投机得不到有效控制，政府仍将从信贷、税收、土地供应等方面，采取较为严格的宏观调控措施。
三、房地产市场供需发展趋势
在未来的5年，房地产市场处于快速发展时期：需求旺盛，保持较高的增长率；供给受宏观政策影响，稳中有升。供需不平衡和成本上升将导致房地产价格的持续上升。
(一)需求分析
1、总量预测
房地产需求按购买目的可分为自住和投资。由于目前的消费者主体是以购买新房或改善住房条件为目的的城镇新增人口和“婴儿潮”消费者，因此自住是住宅类地产的主要需求。在此前提下，本文以中国城镇人口增长为基础，结合人均住宅面积的增长测算未来一定时期内商业住宅的需求。
按照1997～2004年城镇人均住宅面积年平均增长率4.9％计算，2010年中国城镇人均住宅面积将达到33平方米(上限)。以建设部提出2010年城市人均住房面积达到30平方米作为区间下限，2010年我国城市住房面积需求在175～193亿平方米之间，比2005年全国住宅总建筑面积108亿平方米高出67～85亿平方米。
2、影响需求的因素
“婴儿潮”消费者的成熟。中国有三次出生人口高峰。后两次分出现在1962-1976年，1985～1991年。2006年前后，在1962～1976年间出生的居民刚好30到50岁间，正是事业有成，经济基础成熟，有购买能力，而又因成家、子女等原因需要购买房屋或改善住房条件。他们是未来5年房地产市场主要消费者。到2010年，第三批“婴儿潮”出生者进入消费期，继续支撑房地产市场发展。
城镇化趋势。按照统计局预测，中国城镇人口比例以每年1％的速度递增，2010年达到43％，2020年达到52％。城镇化进程将带来每年1300万的城市新增人口，即新的潜在消费者。
人均可支配收入上升。住房的收入弹性较大，意味着收入越高，越倾向购买住房。通过比较发现，1998年住房制度改革后，中国城镇人均住宅面积和人均可支配的增长趋势基本一致。随着中国人均可支配收入的提高，对住房的需求随之提高。
住房消费升级。1998年以前，中国大部分城市实行单位购房、福利分配，房地产市场缺乏竞争。因此，开发商在建造房屋时，很少从客户需求出发进行设计，导致许多房屋面积偏小，结构不合理。居住并不舒适。随着人均可支配收入的提高，特别是部分居民收入水平大幅增加，对改善住房条件提出强烈需求。这部分消费者对高品质住宅的需求将逐步成为住房需求的一种新趋势。
人民币升值。日本等国的经验证明，在本国货币升值阶段，一般3～5年，境内资产价格(主要是房地产和股票)均出现不同幅度的上涨，人民币从2005年7月起实行有管理的浮动汇率制，到2007年10月，人民币兑美元从8.27:1升至7.5:1，同期国内主要城市房地产价格出现大幅上涨。因货币升值而引起的资产升值将吸引更多的投资性需求，进一步推动了房地产市场的发展。
3、需求产品结构
房地产产品可分为住宅地产和商业地产，其中，住宅地产是房地产市场中需求最为旺盛的产品。国家统计资料显示，2005年全年商品住宅销售面积4.98亿平方米，销售额为14986.05亿元，占行业销售总面积的90％，行业销售总额的84％。中国人口发展状况决定了未来几年仍将维持商品住宅为主的产品结构。
随着第三产业的发展，商业地产需求将大幅增加。按照国外成熟市场经验，服务
业的发展状况是商业地产发展的基础。而我国经济的持续快速发展，第三产业将继续目前的发展势头，为商业地产发展提供强大需求支持。
(二)供给分析
1、总量测算
按照建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46％。根据2005年统计年鉴，1997～2004年我国竣工房屋建筑面积年均增幅约10％。按照上述数据测算，到2010年。全国住宅建筑面积总供给约为174亿平方米。
2、影响供给的因素
土地供应受限。自2004年下半年。全国土地购置面积和开发面积增幅呈下降趋势。有些地区还出现负增长。国家在保证房地产开发基本用地总量稳定增长的同时，继续严格控制建设土地增量，尤其是限制农用地转征、限制别墅等高档用地。在国家严格土地政策和加强宏观调控趋势下，建设土地增量仍将受到限制。
土地价格将长期上涨。主要有3个原因：一是国家严格控制土地的基本政策使土地将长期处于紧缺状态；二是土地作为稀缺性资源，具有长期上涨的内在需求。此外，通货膨胀压力也推动地价上涨。三是城市建设资金的巨大缺口使得各地方政府采取提高土地出让金的方式获得配套资金。
建材价格将在一定时期内维持高价位。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2005年，建筑安装工程价格上涨8.2％，材料费价格上涨10.7％，建筑用钢材价格上涨17，4％。尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，铁路运输紧张局面难以得到根本缓解，建材价格仍将维持在高位。
3、产品结构
受宏观政策影响，近几年的商品住宅供应将以普通住宅为主，高档住宅用地受到严格控制。户型中，100平方米以下住房将是主流。随着商业活动日趋频繁，商业地产需求带动了供给，商业用房供给出现社区化、集中化两个不同趋势。在大型社区周围将出现较多的商业用房供给，而大型购物中心、大型超级市场也将主导零售市场。
(三)价格趋势分析
从供给和需求分析可以得出，2010年需求高于供给1～19亿平方米。供需不平衡和高地价决定了房地产价格仍将保持上升趋势。但在上升的总体趋势中，不同地区，不同产品的价格趋势不同。东部和发达城市，因需求旺盛而土地供应有限，价格将较快上涨；中西部地区供需矛盾相对缓和。但随着人均可支配收入的提高，商品住宅价格也将缓慢上升。
四、房地产行业企业竞争趋势分析
(一)竞争要素向土地储备、资金、品牌、运营能力转变
1、市场环境发生变化，原有运营模式不再适应新形势。
一方面，在计划经济体制下，土地管理模式以行政划拨和协议转让为主。开发商通过公关可以极低的成本获得土地。随着土地转让市场的日益规范，开发商想要获得优质土地必须凭借强大的资金实力。另一方面。房地产信贷政策在宏观调控下趋于严厉，2004年要求房地产开发公司自有资金比例不得低于35％，2006年为控制流动性泛滥，央行连续出台紧缩货币政策，提高融资成本。现阶段，房地产行业“高地价、高房价、高入门门槛”的基本格局形成，开发商只有凭借充足的土地储备、强大的资金优势和融资能力才可以立足。
2、客户需求改变迫使企业加强设计能力，提升品牌形象。
福利分房取消后，房地产行业的主要消费者就从机构转变为个人。个人消费者更注重产品的质量、功能和舒适度等，只有满足消费者需求的产品才能迅速打开市场，获得满意的销售成绩。因此，房地产企业间的竞争逐步回归运行管理的竞争、成本控制的竞争、产品服务意识和创新意识的竞争，拥有良好品牌形象的公司，比如深万科。往往能够获得高于同行的销售业绩，即“品牌”的溢价。
(二)行业集中度加快，龙头公司的竞争地位加强
关键词 ：商品住宅平均价格；时间序列模型；spss；调控政策
一、前言
武汉是华中地区最大的城市之一。近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂适用于某一特定时期。因此，如何合理量化房地产定价问题成为一个社会难题。基于此，本文尝试从数学的角度将此问题进行量化，运用统计学建立数学模型，以此来模拟其变化趋势。
二、原始数据搜集
通过查找《武汉房地产年鉴》以及武汉市房地产市场信息网中的“武房指数”和百度文库中的武房指数报告，我们搜集了2002 年第一季度至2012 年第四季度的武汉市商品住宅平均价格数据。如表1：
三、时间序列模型的建立与检验
针对武汉市商品住宅价格的变化趋势，本文拟采用时间序列模型来进行探究，并最终得出有效的方程。模型拟合法的统计思想是：首先根据时间数列变动的形态特征，选择一个合适的模型，然后用观察值估计模型中的参数，最后依此模型计算出的趋势值来描述原时间数列的长期趋势。
1.利用SPSS 软件建立时间序列预测模型
首先，以表1 中武汉市2002-2012 年各季度的商品住宅平均价格（元/㎡）作为函数值y，以时间作为自变量x，利用SPSS 软件，得出各模型的参数估计值及相关系数表，汇总如下：
根据上述相关系数表，显而易见，一元线性函数和二次多项式的相关系数均为0.963，说明这两个模型的拟合程度相对较高，更接近商品住宅价格的变化趋势；而对数函数的相关系数仅为0.782，该模型拟合程度相对最低。由此可得出如下结论：武汉市近十年的商品住宅价格变化的趋势较符合一元线性函数和二次多项式函数。而且，结合现实情况，武汉房价也确实仍然居高不下。本文认为，现今房地产政策正在不断改革、创新，而近期武汉市出台调控目标：房价的增长速度不高于GDP的增长速度。这说明政府仍然在努力遏止房价上涨的趋势。所以，虽然短时期内，武汉市的房价可能会继续飙升，但从长远角度来看，可能受到政策、制度的影响，武汉市商品住房价格将经历一个类似抛物线的涨跌趋势，在开始阶段可能会持续上涨，但之后房价会趋于稳定，甚至是下降。据此，结合二次多项式函数的特点，本文选择二次多项式模型来拟合武汉市商品住宅价格的变化趋势：
y=-0.279x2+134.781x+1473.866其中：y为武汉市商品住宅价格；x 为时间序数（以季度为单位，从2002 第一季度依此类推）。
2.模型的检验
利用在武汉市房地产市场信息网中的“武房指数”的数据：2013年第一季度武汉市住宅价格为6623.02元/㎡，以2002 年第一季度为时间序数1，2002 年第二季度为时间序数2，……，依次类推，2013 年第一季度为45，代入方程，得：
y = 6974 .036，与实际结果大致相符，这证明所建模型是合理的。
四、建议
依据前述所建模型，我们可以较为准确的预测未来短期内武汉市商品住宅价格仍会持续上涨。据此，为了缓解住房压力，调整房地产市场，本文就此给出以下建议：
1.应明确提出“降低房价”的口号而不仅仅是“稳定房价”
纵观近几年房地产调控政策，政府一直沿用历年做法，仍然只是强调稳定房价，而非降低房价。一方面，对房地产开发商来说，这就好像提供了一个坚强的后盾，即房价不会下跌，政府不会予以封杀。这就导致了当今“买房难”的现状；而另一方面，对消费者来说，这也给予其“房价不会跌”的信心，使消费者疯狂开始投资房地产。这无疑都助长其增长之势，使得房地产政策形同虚设，达不到其调控目的。所以，政府一定要有降低房价的决心！
2.可以适当提高二手房的数量和质量
由于二手房本身房价比现房要低很多，所以更加适合普通消费者。这就需要政府在二手房市场下功夫，不仅要提高二手房在整个房地产市场中的份额，更要提高二手房的质量。最后，加以政策的宣传，比如予以补贴等。
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【关键词】住宅价格；下降原因；趋势
2014年4月，全国70个大中城市住宅销售环比价格呈上涨趋势的城市是44个，持平城市数量是18个，下降的城市个数是8个；同比价格下降的城市只有温州。到5月份，环比价格上涨的城市个数是15个，与上个月价格持平的城市个数是20个，下降的城市个数达到35个；同比价格下降的仍是温州。6月份，上涨的城市个数下降到8个，持平的城市个数为7个，下降的城市数量达到了55个；同比价格下降的仍是温州。7月，环比上涨的城市个数只有大理和厦门，持平的城市个数为4个，64个城市环比价格呈下降趋势；同比下降的城市是杭州、温州和韶关。8月，环比价格下跌的城市达到68个，只有温州持平，厦门稍微上涨；同比价格下跌的城市增加到19个，南昌、济南、蚌埠持平，上涨的城市有48个。
分析我国房地产市场的现状，有以下三个特点：第一，价格总体呈波动向下的趋势。这个从70个大中城市住宅销售环比价格可以看出。第二，结构呈两极分化趋势。一、二线城市的中心地带，房价依然坚挺，一、二线城市的郊区和三四线城市销售价格下降。第三，价格总体变化不大。虽然70个大中城市最近两个月总体呈下降趋势，但是降价幅度不大，只有杭州和三亚环比为97.6%，其他下降的城市都在98%-99.8%之间。
当前价格下降的原因，分析主要有以下四点：
第一，政策因素。限购政策持续多年的限购调控政策在一定程度上减少了居民投资需求。限购最早可以追溯到2010年，政策从最初执行到显现效果，有一定的时滞。新一届中央政府对房价淡化的态度。总理表示，需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。中央层面已经感受到了目前全国楼市分化，主动放弃一刀切，选择双向调控，将楼市调控主体下沉到地方。
第二，资金因素。当前房地产企业资金面趋紧。1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。房地产企业自年初累计资金同比增长2013年全年都在26%以上，而到了2014年3月份到7月份都下降到了10%以下，2014年6月份，只有4.1%。从房地产企业的资金来源分类来看：其一，国际资本流入减少。外商直接投资房地产企业金额累计同比增长在2014年2月为-44.9%，后稍微好转，但是到7月份，该数据仍是-6.9%，而2013年12月份为30.3%；2014年2月份到7月份房地产企业利用外资的累计同比增长的数据平均为-25%，2013年全年平均为25%。这个主要是因为美国经济预期良好，第二季度GDP年化季率上修至4.2%，国际热钱纷纷跑到美国投资。其二，2014年国内贷款同比增长呈下降趋势。2013年全年国内贷款同比增长平均为29.4%，2014年2-7月份同比增长平均数为17.8%。银行贷款同比增长在2013年为30%左右，到2014年降低为20%以下。非银行金融机构贷款同比增长2013年平均为41.4%，2014年下降为25.8%。其三，房地产自有资金、自筹资金、其他资金来源以及定金和预收款均呈下降趋势。其他资金来源同比增长率的变化最大，2013年最高为4月份55.9%，最低为12月份28.9%，2014年最大值为2月份6.3%，最小值为7月份-8.1%。
第三，市场预期因素。进入2014年，无论是消费者还是开发商对市场的预期都不太乐观。首先，我国经济下行压力加大。第一季度，我国GDP增速为7.36%，与2013年第四季度相比，明显呈下降趋势。第二季度GDP增速为7.42%，虽然比第一季度有所好转，但上升不大。我国宏观经济运行已进入换挡期，结构性调整期，经济增长率下滑是既成事实，在这个大环境下，房地产业难一枝独秀。房地产开发综合景气指数从2013年12月到2014年8月，一直呈下降趋势。1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其次，房地产开发商投资开发的积极性下降。2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。开发商拿地积极性下降，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%，最后，新开工面积减少。2014年1-8月份，全国房屋新开工面积累计114382万平方米，2013年1-7月份，全国商品房新开工面积累计127840万平方米，累计减少10%。
第四，供给因素。房屋供给增加是促进房价下跌的一个最重要的原因。一方面存量房数量较大，市场消耗需要时间。取2013年新开工面积与销售面积之差粗略估计住房存量，得到2013年2-12月份，存量房数量持续上升，12月份达到10亿平方米。2014年7月达到5亿平方米。另一方面，保障性住房供给的增加，使房地产市场整体供给量增加。2008年，我国实行4万亿的刺激政策来救市，其中保障房是一个很大的比重，但是住房从开始规划到完全建好，需要一个周期。现在，6年时间过去了，经济适应房、廉租房、公租房、棚户区改造都成型。2014年7月，保障房已开工590万套，基本建成340万套，分别达到年度目标任务的84%和70%，完成投资8500亿元。这都促进了房价的下行。今后房地产市场的价格将如何波动，从以下来继续分析。
第一，政策方面。从6月20日呼和浩特取消限购后，各大城市纷纷取消限购政策，仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。但是政策有一定的时滞，现在来看，效果还不明显，再过几个月就可以显现出来。当前，中央政府对房地产的调控思路发生了转变，已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面，而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标。这将淡化市场对房价的涨跌的敏感性，由表面潜入深处，以后的调控将是釜底抽薪，而不再是扬汤止沸。媒体称，未来楼市调控的长期思路可能转变为：使房价增长速度慢于居民收入的平均增速。如果是这样，那么长期房价将处于缓慢上升态势。
第二，需求方面。2014年国务院的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确到2020年要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户的目标。有1亿人口从农村转移到城镇，就伴随着住房需求。到2020年，进入婚姻阶段的人口仍是以80后、90后的出生于人口高峰期的群体。有部分省市已开始鼓励居民购买首套房，在贷款利率和首付比例上给予优惠支持。资金上的支持，将刺激短期内的需求。
第三，供给方面。2012年1月-2012年10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元。2013年11月，全国新开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套。完成投资11200亿元。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超出住宅的销售增速。2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。
基于以上的分析，在2014年未来几个月份，住宅价格还是整体走低，但是并不会下降太多。将时间链条拉长，则住房价格还是处于波动不大的状态。
（本文数据来源：国家统计年鉴，中宏网数据库）
【关键词】 租售比 房地产市场 房价
2014年对楼市来讲是挑战和机遇并存的一年，受不动产登记、房产税实施和农村土地入市的影响，房地产业也面临更多的风险和未知。本文通过对近期房价走势进行分析，利用“租售比”这个评价指标来衡量房价是否趋于合理。
一、租售比指标界定
“租售比”是衡量一个地区房地产运行是否良好的数据比例，一般的定义是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国内学者对于这一概念的定义基本都是一致的，只是在表达方式上有所区别，通常学者们会通过一个标准的实例核算阐明这个概念。租售比=每平方米使用面积的租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价。例如：100平方米的小户型房产，1000元/月是基本价，假设当时卖价2500元/平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比为1000/（2500×100），按当年的卖价约为1∶250。
租售比一般界定为1∶200至1∶300之间，如果租售比高于1∶300，说明该区域房产投资价值变的很小，楼价高估，也就是说买一套房要出租300个月以上才能够收回全部投资；如果低于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间内就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，以后房价也有上升的空间。
二、我国房地产市场租售比的现状分析――以郑州、南阳为例
我国一线城市租售比普遍高于1∶300，均已严重超标（国际租售比警戒线为1∶200至1∶300），因此本文选取郑州和南阳来分析二线城市和三线城市的租售比情况，以了解我国二线城市和三线城市房产目前租售比的状况。
1、对郑州租售比的分析
受新政策的影响，部分城市相继推出新政，这对短期内抑制房价快速上涨有一定的积极作用，但是供需矛盾的日趋激化依然使新政的实施显得力不从心。经过调查，郑州近期的房地产价格相比2013年略显下降趋势。图1是2013年9月至2014年8月郑州房价走势图。
从图1走势来看，2014年郑州房价呈下降趋势，2013年9月郑州地区房屋均价约9493元/平方米，2014年8月房屋均价约8974元/平方米，降幅约5.8%，这一方面是受宏观调控政策的影响，另一方面也说明郑州房贷收紧的影响依然存在。虽然郑州房地产价格呈下降趋势，但是房价偏离理性。
图2是郑州房价平均分布图，从图2可以看到，售价8000元/平方米以上的房产占到郑州房地产市场的48%，近房地产市场的一半，相比郑州人均收入2500～3500元/月来讲，购房压力依然很大。
经选取郑州10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现郑州市平均房产租价为2000～4000元/月，平均售价为7500～10000元/平方米（见表1）。
现通过表1的数据，计算出十个房产的租售比（见表2）。
通过上述数据，可得出郑州市的房产租售比平均为1∶317.1，存在泡沫，价格不够理性。
2、对南阳租售比的分析
近年来，作为中小城市，由于刚性需求较为稳定，房价相对合理，南阳房价基本呈平稳上涨趋势。受国家宏观调控的影响，南阳房价2013年至今降中有升，波动幅度较小。图3是南阳地区住宅房价一年来的走势图。
从图3可以看出，南阳房地产住宅价格自2014年1月份以来略呈下降趋势，与2013年同期相比，价格差别不大。这也说明南阳市的房地产市场比较成熟，价格相对合理，因此在房价调控趋紧的形势下，波动较小。南阳大部分住宅房价集中在4000～
5000元/平方米，小部分二手房由于地域劣势售价低于4000元/平方米。
经统计南阳10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现南阳市平均房产租价为1200～2000元/月，平均售价为每平米4000～5000元（见表3）。
现通过表3的数据，计算出十个房产的租售比（见表4）。
通过上述数据，可得出南阳市的房产租售比平均为1∶261，介于1∶200至1∶300之间，泡沫小于郑州市，价格相对理性。
三、郑州、南阳两市租售比差异原因分析
通过分析，郑州市租售比约1∶317，价格偏离理性，一方面是由于郑州作为河南省省会城市，房源需求较为旺盛，另一方面则是由于郑州土地资源有限，供需失衡。南阳市租售比约1∶261，价格较为理性，租售情况比较合理，房地产市场也比较健康。我国一、二线城市房产租售比不合理的原因主要有以下几点。
1、利润空间较大
房地产行业是高投入、高回报的行业，利润空间较大，风险也就较大。但由于近几年人们生活质量的提高，社会闲散资金充裕，加上证券市场的相对低迷，不少消费者将资金投向房地产，购房需求逐渐占据城市居民需求的主导地位，这也就加速了郑州市房地产市场的繁荣发展。由于利润较大，投资者承受风险的能力增强，房地产开发商蜂拥而至。房地产商基于前期房产价格及成交量，会适当提价，最终形成房地产价格居高难下。同时，消费者出于投机心理，经过一段时期观望，发现房价上涨趋势明显，担心后期购买压力增大，于是纷纷下手。这也导致房价上涨、成交量反而上升的“房地产现象”在大城市尤为明显，跟经济学中的供求关系是相违背的。
2、消费者的消费心理因素
住宅对于绝大多数人来说都是最大的一笔资产，也是受益时间最长的一笔财产。“居者有其屋”是人们一直以来普遍的梦想。上世纪九十年代末，国家推行的住房制度改革让这一想法渐成现实。人们通过个人的住房抵押贷款，实现了住房的梦想，拥有了自己的私人房产，生活质量得到了很大的提高。因此，有能力购房者也不愿意再租房，租房市场因此受到很大冷落。另外，目前银行存款利率偏低，如果再考虑通货膨胀等因素的话，实际利率其实为负值。再加上证券市场的持续低迷，不少人将投资需求转向房地产，以期日后增值。因此，新建住房市场呈现购销旺盛的态势，价格也就会持续走高。
3、通货膨胀因素
从经济学角度来讲，当货币的供需均衡时，货币市场才能健康发展。但是随着经济一体化的加深，我国受国外货币政策的影响越来越大，全球的金融形势对我国的金融市场冲击较大，并且通过货币、利率和进口商品进一步加剧了我国的通货膨胀。2013年我国通胀率在2.6%～2.7%。通货膨胀必然导致人民币贬值，人们手中的货币购买力下降，随着物价的上涨，房价也随之上涨。有部分居民为避免货币贬值风险，投资楼市，这也是导致房价偏离理性的原因。
4、宽松的信贷政策
进入2014年以来，各地房产成交量均有不同程度的下跌，地方经济涨幅明显放缓，地方政府对房地产的依赖程度较强，在国家出台的一系列楼市新政背后，新一轮的“救市热情”持续上涨。部分城市相继出台了信贷松动措施，宽松的信贷政策对房地产的影响主要有两个方面：一方面开发商会利用大量的信贷资金投向房地产，加速房地产市场的发展，造成虚假繁荣现象；另一方面购房者会利用信贷政策分期付款，在不增加购房压力的情况下购入更多新房，出现投机行为，这也是房地产市场泡沫出现、租售比不合理的重要原因。
四、我国楼房地产市场改革的对策和建议
保持稳定的租售比是房地产市场稳定发展的保证，而在我国多个一线、二线城市，房地产泡沫凸显，投资潜力不大。为了促进房地产行业健康持续发展，维持合理租售比，国家和地方政府应当采取一些强有力的措施。
1、继续推行限购令
限购令是楼市调控最严厉的一项政策，各大城市相继出台限购令细则，规定本市户籍居民家庭，限购两套住房；非本市户籍居民家庭，能提供一定期限的纳税证明或社会保险证明的，限购一套；其余的情况暂停购买。为让房地产市场降温，使房价回归合理，继续推行限购令无疑是最有力的，长期限购以后，可以使购房主力回归到中产阶层，使房产需求理性化，更多的满足无房者的购房需求，避免了扎堆炒房行为，地方政府也可通过辅助措施灵活调控房地产市场，使楼市更趋市场化。
2、推行合理的信贷政策
银行信贷是支撑房地产发展的重要支撑，推行合理的信贷政策，特别是针对二套房贷政策至关重要。随着房价的持续上扬，银行面临的系统风险加大，一些银行的监管政策相应加强，为规避风险，对待房地产信贷也更加谨慎。调整信贷政策的目标一是支持居民自住和改善型住房消费；二是尽量减少投机投资性购房行为，为实现上述目标，信贷政策差异化成为商业银行对房产信贷管理的一个发展方向。对购买第一套房的人，贷款要求相对较低。对购置第二套房的人抬高贷款门槛，提高贷款要求，如对贷款人的信用和抵押物进行严格要求，同时提高购置第二套房的利息。而对购置多套房产的居民则不实行贷款政策。面对新一轮的楼市新政，银行应当严格执行国家宏观调控政策，促进房地产市场健康发展，规避风险。
3、引导消费者理性消费
消费者购入房产的原因一部分是满足自住需求，一部分则是投机需求。而消费者对房价的预期则极大影响了消费者的投机需求。各大城市房价居高不下和地方政府对房地产行业的扶持，都给消费者提供了“前景乐观”的历史信息。根据穆斯的《理性预期与波动理论》，消费者的预期直接影响其消费行为，从而推动房价进一步上涨，而由于人们对住房的自住需求是相对稳定的，所以出现大量的空置率，“鬼城”现象也就不足为怪。为引导消费者理性消费，政府应建立完善的房地产监控体系，及时完善的房地产信息，及时公布房地产销售量、房屋空置率等数据，让消费者有足够的科学依据去引导消费行为，同时应当及时普及房地产知识，根据区域居民收入出台一系列的租房利民措施，使经济压力较大的居民能有合适的租住房屋，避免消费者盲目消费，这也是促进房地产市场趋于稳定，使租售比合理化的重要措施。
4、规范房地产租售市场，形成房地产市场的价格机制
为了抑制楼市过快过热的发展，国家不断出台相应的调控措施，一系列楼市新政在一定程度上抑制了楼市过快过热增长。但归根结底，还是应当形成以住房消费者为主导的房地产市场，在国家宏观调控的影响下，消费者逐渐建立对房地产市场的信心，结合自身的购买和支付能力对房产进行购买，对过高的房价持观望态度，房地产市场就会出现滞销，从而形成房地产市场的价格机制。在价格机制影响下，居民完全掌握主动权，租房、住房都比较理性，对房地产的质量也提出更高的要求。这有利于促进房地产交易适应经济规律，增加民众对房地产市场的信心。
五、结语
由于大城市的土地资源有限，随着城市化进程的推进，大量的人员进入大城市，购房置业需求旺盛，原材料价格也大幅上涨，这些都是推动房价上涨不可避免的基本国情。2014年下半年，地方政府应继续落实对房价调控的责任，而不能为刺激经济短期增长“饮鸩止渴”。从长期来看，坚持对房地产市场的调控有利于地方逐渐脱离对房地产市场的过度依赖，从而促进地方产业结构更加合理。
【参考文献】
[1] 李金甜：商业地产投资的租售比评价方法分析研究[J].南阳理工学院学报，2014（2）.
【关键词】房地产市场；房价；限购政策；影响；效果
2010年“国十一条”、“国十条”、“国五条”出台以来，全国各地也纷纷顺应民生出台了“限购令”，对房地产市场实施了一系列调控政策。然而房地产价格的不断上涨，其原因是多方面的，城市化进程的加快，房地产刚性需求稳定，土地资源的短缺与日益增长的城市人口之间的矛盾，购房者的房产保值思想等等都促使着我国房价不断上涨。要解决房价问题仅靠限购政策是远远不够的。
一、房地产限购政策的影响分析
房地产限购政策出台后，对房地产市场造成了多方面影响，但总体来说，房地产价格上涨的趋势并没有得到实质性的改变，具体体现在以下几个方面：
（一）房地产市场观望氛围浓厚
限购政策出台后，房地产市场频频出现特价楼盘，然而房地产价格并未真正实现普遍性的降价，而购房者普遍认为限购政策等一系列房地产价格调控政策的出台会带来房地产价格的普遍下降，现阶段的房价水平与这些购房者的预期仍然存在较大的距离，这样一来，便导致房地产市场观望氛围浓厚。
（二）限购政策对房价的影响
房地产限购政策出台后，房地产市场价格上涨的势头得到初步遏制，2011年9月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的29个，房价环比上涨的城市数量进一步减少，且涨幅明显收窄，京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。
而2012年7月开始，我国统计局公布的70个大中城市中房价环比上涨城市的数量明显增多。此外，另外，房价环比上涨城市也由前期的一二线城市逐步向三四线城市蔓延，房地产价格的上涨幅度也明显提高。
（三）限购政策对土地市场的影响
限购政策出台后，我国房地产企业对于土地的购买显得更为谨慎，对土地购买的意愿和积极性降低，因市场趋势并不乐观，许多地方政府的推地意愿也逐渐削弱，使土地市场遇冷，土地交易多以底价成交。
2012年初，在房地产市场供应量和成交量纷纷下滑的情况下，房地产开发企业由于在库存压力下出现资金紧绷的现象，加之各地政府对房地产市场推动节奏的放慢，使各地土地成交量降低，土地市场冷清。然而，2012年年末，在经理了漫长的“严冬”后，土地市场逐渐回暖，各大房地产企业纷纷通过“以价换量、回笼资金”的对策来应对土地市场的低迷，库存积压的问题得到改善，各地政府推地意愿加强，各大房地产企业在资金回笼后凭借强大的资金实力开始布置下一阶段的发展。于此相反的是，很多小房地产企业不堪重负，缺乏调节能力，在此阶段只能选择放弃。
二、房地产限购政策的效果分析
房地产限购政策的实施虽然对一些大中城市的房价上涨起到了一定的遏制作用，但我国房价征地上涨的趋势并没有发生实质性的改变，具体表现如下：
首先，房地产限购政策实施初期取得了立竿见影的效果，房地产价格过速上涨的势头得到了明显遏制，商品房成交量降低，投机购房者和实力购房者失去购房资格。然而房地产市场刚性需求仍然没有发生较大的改变，且实力购房者和投机购房者也会就“限购令”而采取对应措施，2012年以来，我国大众城市房地产价格在经历了一番停滞后又逐渐显现出上涨势头，且房地产价格上涨的范围也在逐渐扩大。“限购令”的作用至今仍仅仅局限于购买多套商品房的限制，整个房地产市场的供需关系并未因此而发生明显的改变，“限购令”对于遏制房地产市场价格的上涨来说仍然是不足的。
其次，以限购政策为主的一系列房地产控制政策对于房地产市场的需求抑制起到了显著的效果，然而限购政策仅仅针对我国一些大中城市，对二三线城市的房地产市场却没有采取相应的措施。社会流动资金在缺乏投资渠道的现状下仍然会源源不断地涌入房地产市场，并避开大中城市转而进入非限购城市，二三线城市地方政府又往往会对房地产开发表现出极大的热情，在政府的强力推动和外来资金大量涌入的情况下，原本房地产价格增长速度较为平缓的二三线城市的房价也将出现快速上涨趋势。
再次，限购政策下，一些购房者的购买需求被压缩，转而投入租房市场，这使得房租价格上涨，且房租的涨幅甚至远远高于房地产价格的丈夫。二手房业主不同于房地产开发商，他们无需考虑资金回笼的问题，也不会降价销售。且房地产市场价格的变化趋势不明朗的前提下，二手房业主也多选择了观望，按兵不动，导致二手房房源下降，成交量降低，而二手房价格却持续上涨。
三、总结
综上所述，房地产限购政策的最终目的是使房地产价格回归理性，通过限购政策抑制房价上涨，最终使房价降低，促使房地产成交量趋于稳定，从而推动房地产市场呈现健康的发展态势，就这一点来看，国家宏观调控政策和调控目的是完全符合经济学思维的。然而实际情况是，房地产成交量虽有回落，但房地产价格的上涨仍然在经历了短暂的停滞后一如既往，由此看来限购政策并没有达到预期的宏观调控目标。
房地产价格的调控并不是单一的经济学问题，中国房地产博弈也十分复杂，单凭一两个宏观调控政策并不能真正实现房价调控的目的。我国房地产市场的健康发展还有有赖于多方面的监督、管理和控制，才能取得可持续的、健康的发展。
参考文献：
[1]潘亚男.房地产市场限购政策效果的经济分析[J].价值工程.2011（34）： 78—79
[2]徐佳.限购令的背景及影响效果探讨[J].新财经.2011（5）：371
[3]储华林.浅谈限购对房价的影响[J].财经界.2011（34）：81
【关键词】：现状；价格；调控；借鉴
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产发展现状
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。
房地产的价格发展趋势
(1) 价格上升速度将逐渐趋缓,房地产市场将步入理性发展
我国实行房改以来,房地产市场稳定发展。从1999～2006年,房地产价格处于稳定上升阶段,2006～2012年略有下降,这与国家2003～2004年加大宏观调控力度密切相关。1998年以来,我国房地产业已持续近10年的繁荣。从GDP增长速度、城镇化率增长趋势、住宅销售面积和住宅销售额的增长速度综合判断,未来房地产价格将保持基本稳定或偏热的增长态势。随着国家实施新的住房政策,加大宏观调控力度,住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来源,房地产市场将步入适度调整期,进入更加理性的发展阶段,价格上升趋势将逐渐趋缓,房地产市场也将逐渐回归理性。
(2) 房地产金融和土地供给政策将对房地产价格产生较大影响
借鉴近10年的房地产发展经验,未来房地产金融和土地供给政策将是影响房地产价格的主要因素。国家将通过紧缩银根和地根两种主要方式调控房屋供给。由于土地资源的稀缺性,房屋销售价格将随土地价格的变动而变动,房屋租赁价格将随房屋销售价格的变动而变动。1998～2006年,全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间显示出同向的趋势性。房屋销售价格指数和土地交易价格指数基本上反映了房地产价格的变化。
(3) 房地产业将继续保持住宅建设为主的特色
未来商品住宅需求仍然是房地产市场中的主要需求,在房地产业中,商品住宅将继续保持较高的比例。1998～2006年数据显示,全国住宅占全社会施工房屋建筑面积的比例在58%～68%之间, 住宅占全社会竣工房屋建筑面积的比例在60%～75%之间。住宅占商品房销售面积比重近90%,占商品销售额比重在80%以上。商品住宅需求仍然是房地产市场的主要需求,在房地产业中继续保持较高比例。
3.房地产市场宏观调控
世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。
发达国家房地产的发展现状和我国房地产未来发展借鉴
日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代,当时日本的房地产短时期内涨价。在日本当年的房地产热中,最大投机者是财力雄厚的企业,它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时,也拉抬了住宅房产的价格。最终,由于日本中央银行升息力度的不断加大,在股市崩溃的同时,楼市的泡沫也同时被挤破,促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复,日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世,其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控, 其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品, 而不应过分看重它的投资回报, 其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引, 动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。
日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中,推出了三大符合市场发展规律的改革措施:一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目,恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值。二是放宽限制,为了刺激经济,日本开始放松对金融行业的诸多限制,主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发,比如高度限制,并缩短了建筑方案的审批时间,并鼓励节能建材的大量使用。实践证明:这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金,增强了活力,减少了再开发的难度,降低了市民进入房地产的门槛,使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。
5.国际大都市房地产发展对我国房地产的借鉴与启示
（1）促进协调发展与人口合理流动，推动房地产市场健康发展
在我国加快城市化进展的背景下，做好中长期人口预测，并据此制定科学严谨的住房建设计划以适应未来的经济社会发展。
（2）对商品房领域，要坚持市场化取向，盘活存量，加强监管
通过政府收购、征收房产税、对出租户进行补贴等形式盘活空置房。利用法律规范住房租赁市场，建立起对租房者良好的保护机制。同时，对租房者实施补贴计划，大力增加公共租赁住房的供应。
（3）对保障房领域，要明晰责权，央地合力，加快推进保障房工业化生产方式
在大力兴建保障性住房的同时，要做到：尽快出台相关法律，明晰政府和公民责权，培植独立于商品房开发的保障房建设体系。加快以工业化方式推进保障房建设，发挥其经济效应。充分发挥中央和地方两种积极性。
（4）引导大众树立正确的市场预期和健康的消费观
引导市场参与者正确认识经济发展规律，了解房地产市场存在周期变动这一客观事实。全面公开市场信息，为市场参与者判断形势、做出理性预期提供基础。积极引导消费者树立合理的住房消费观念，使个人消费行为回归理性，鼓励消费者根据自身的能力和实际需要，合理安排住房消费。
【参考文献】
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