讨论。
关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02
随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。
1 房地产市场调查与预测解析
目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。
（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。
（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。
2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用
（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。
（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。
（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。
3 结语
数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。
参考文献
[1] 徐小慧.应用数学方法进行房地产市场调查与预测
[J].企业导报，2010，（4）：56-57.
[2] 曹玮.高职高专课程改革的探索—以《房地产市场
调查与预测》为例[J].山东省农业管理干部学院学
报，2012，（4）：34-36.
[3] 李海霞.中职《房地产市场调查》校本教材编写思路
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传 统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及/！/广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体 宣传统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
对*的631家房地产企业发放问卷，全部收回有效问卷631份。现将情况分述如下：
一、调查情况
第一部分政策调查
针对国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被调查的房地产企业普遍认为，《意见》具有一定的针对性和力度，对于规范市场，促进房地产健康发展将会起到积极的作用，但也有部分企业认为该《意见》对于区域市场是否都适用，有待商榷。各地经济发展水平不同，购买力等因素也不一样，对于房地产市场区域发展不均衡的现状，是制定政策和执行政策中必须要慎重考虑的。*房地产市场近几年发展较快，不管是从房地产投资规模、增长速度、资金来源、房价及增长幅度等来看，*房地产市场从总体上看是健康的，发展是平稳的，作为省会市，在全国比较而言，*房地产价格比较合理，甚至偏低。因此，《意见》的执行应当因地制宜，不能一刀切。应该根据各地具体情况，进行有效的调控，否则，就是“空调”。
（一）《意见》中明确指出“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”得到了大多数企业的赞同。92.2%的被调查企业认为该项措施切合市场需求，有必要，《意见》的六项措施明确指出了“调整住房供应结构”及“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”问题，表明了国家在调整住房结构，引导合理消费、解决普通百姓买房难问题方面的决心。认为不符合市场需求，没必要的仅占4.3%，说不清的占3.5%。
（二）《意见》中指出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对这项限制户型的措施对我市应如何落实被调查的房地产企业中有68.3%在认为应该按照项目和区域结合调整；16.8%的企业认为应该按照区域实施调整；12%的企业认为应该按照项目实施调整，2.7%的企业认为无所谓。这也是国六条争议最多的地方，许多企业表示，房地产行业有很强的地域性，由于经济发展水平的差异，每个城市的房地产市场都有自己的特点，用同一标准对全国各地的房地产行业进行调控，肯定会在一些地方造成政策与市场的矛盾。因此，希望《意见》能因地制宜，满足不同地区房地产行业的发展要求。
（三）《意见》中指出“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。对此项严格房地产开发信贷条件，对引导和规范房地产市场方面，有53.3%的被调查房地产企业认为有一定作用，认为能起到积极作用的占33.4%，认为很难评价到的占10.1%，认为没有影响的占3.2%。
（四）《意见》中指出“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。对此项加大闲置土地处罚力度的措施，73.7%的被调查企业认为可以在房地产开发中起到调节作用，认为作用不大的占18.2%，认为不起作用的占2.2%，说不清楚的占5.9%。被调查企业普遍认为此项措施的实施能切合市场需求，规范房地产行业一些不规范的行为，可以调节对闲置土地处罚力度的实施，加强和引导促进房地产业持续稳定健康发展，对稳定住房价格能起到很大的作用。
（五）《意见》中指出“加强房地产开发建设全过程监管”；“切实整治房地产交易环节违法违规行为”。这两项措施，对于引导和促进房地产业持续稳定健康发展，25.7%的被调查企业认为能够起到很大作用，67.2%的认为能够起到一定的作用，认为作用不大的占6.2%。
（六）《意见》中指出：“完善房地产统计和信息披露制度”；“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息”。对于这项措施，82.57%的被调查企业认为十分必要，认为可有可无的占11.25%，认为没有必要的占2.38%，认为不清楚的占3.49%。
第二部分房地产开发投资状况调查
（七）认为本地区房地产开发投资规模对本地区经济发展的影响程度较大的房地产企业占71.95%，认为一般的占25.52%，认为作用不大的占2.38%。
（八）认为本地区房地产开发投资规模适中的房地产开发企业占76.23%，认为开发投资规模偏大的企业占13.47%，认为开发投资规模偏小的企业占9.98%。
（九）对本地区房地产开发投资前景的判断结果是乐观的企业占59.59%，判断结果是一般的企业占35.18%，判断结果是不乐观的企业占4.75%。
（十）认为影响本地区房地产开发投资的主要因素在被调查企业的认识上有较大的差异。有22.55%的企业认为首要影响因素是房地产市场需求情况，第二是有17.48%的企业认为是本地区经济发展形势的影响，第三是有17.43%的企业认为是土地政策的影响，第四是有16.94%的企业认为是房地产业宏观调控政策的影响，第五是有14.49%的企业认为是国家宏观经济政策的影响，第六是有8.55%的企业认为是企业资金状况的影响。
（十一）认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将加大的企业占58.32%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将不变的企业占33.28%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将缩小的企业占7.77%。
（十二）认为本地区个人购房能力一般的开发企业占61.97%，认为本地区个人购房能力较强的开发企业占29.32%，认为本地区个人购房能力不强的开发企业占8.24%。
（十三）房地产开发企业认为影响个人购房的主要因素居第一位的是价格因素，占25.25%，居第二位的是区位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是设施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影响因素分别是户型设计因素、物业管理因素和工程质量因素，分别占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置对企业生产经营的影响，认为空置房会造成企业经营困难的居第一位，占45.48%，认为空置房对企业生产经营有些影响的居第二位，占44.53%，认为影响不大的占5.23%。
（十五）房地产公司认为未来两年房地产开发投资的主要资金来源首先是自有资金，占25.88%；其次是自筹资金，占24.61%；第三位才是银行贷款，占22.29%；第四位是个人按揭贷款，占10.12%。
（十六）房地产公司未来两年房地产开发的投资意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商业用房，占23.91%；第三是建经济适用房，占17.45%；第四是建写字楼，占13.25%；第五是向其他行业投资，占6.29%，第六是建别墅与高档公寓，占4.97%。
（十七）房地产公司认为造成商品住宅空置的主要原因：第一是房价原因，占12.93%；第二是户型面积过大原因，占12.22%；第三是户型设计不合理，占11.51%；第四是小区周边环境原因，占11.15%。
（十八）房地产公司认为目前本地区商品房销售价格是适中的占43.58%，认为商品房销售价格偏高的占38.67%；认为商品房销售价格过高的占10.14%；认为商品房销售价格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的时间，国家针对房地产行业连续两次出台调控措施，对市场产生较大影响，企业对房地产市场发展的判断趋于理性。对今后一段时期房价走势，认为涨幅回落趋稳的占68.94%，19.02%被调查企业认为继续快速上涨，认为价格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被调查企业普遍认为，尽管从总体上看*房地产市场发展是健康的，房价相对比较合理，但在目前这种大的政策背景下，受影响在所难免。
第三部分房地产开发土地市场调查
（二十）房地产公司认为我市土地供应不足的占50.4%，认为土地供应量不好说的占22.98%；认为土地供应适量的占21.*%；认为土地供应过量的占3.49%。
（二十一）房地产公司认为我市目前的土地供应区域结构是“结构不尽合理，发展失衡”，占45.8%，认为土地供应区域结构“结构合理，发展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市应在中心城区的哪个区域或哪个行政区域增加土地供应量，房地产公司首选是西区，占19.97%，其次是东区，占14.1%；第三是郑东新区，占10.46%；第四是南区，占8.72%；第五是北区等。有65.93%的房地产公司认为我市应该保持适度宽松的土地政策，15.53%的房地产公司认为我市应该保持适度从紧的土地政策，13.15%的房地产公司认为我市应该保持现状。调查的大部分房地产公司需要土地大约在20亩——500亩之间，所能承受的价格大多在每亩50万——100万之间。
（二十三）房地产公司准备进行房地产开发的首选区域是东区，占14.58%，其次是在西区开发，占11.41%，第三是在北区开发，占11.09%。
第四部分住宅套型调查
结合“[20*]37号”套型面积控制规定，房地产公司认为符合我市实际的、适合三口之家现在及未来需要的紧凑、实用的套型面积是：
*
二、房地产市场需要关注的几个问题
*市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在初级发展阶段中仍存在以下几个方面的问题：
1、普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足。普通住宅需求占80%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。
2、商业营业用房空置面积继续扩大。上半年，*市商业营业用房竣工面积10.2万平方米，销售面积为6.4万平方米，累计空置面积45.2万平方米。商业营业用房空置的继续增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和*市商品房市场供需结构的合理。
3、房地产市场信息公开工作仍需加强，引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥。上半年*市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者观望等待，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。
4、房地产企业竞争实力不强。在目前*市有开发量的有200余家房地产企业，其余企业没有开发量。在700多家房地产开发企业中，其中一级开发资质的有4家，二级以上资质的有47家；二级以上资质企业仅占8%左右。因此，本地开发企业整体上规模小，品牌意识不强，融资渠道单一，在全国市场上的竞争力，抵御市场风险的能力均较弱，影响力大、知名度高、综合实力强的企业和企业集团尚未形成。
5、房地产经营不规范行为现象存在。在房地产开发、市场交易、物业管理、中介服务、租赁管理等环节还存在着一些不规范行为，一定程度阻碍了市场的健康发展，还需要进一步加大监管力度。
6、住房保障工作压力加大。随着*市城市框架的拉大，城市化进程的加快、城镇人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障问题将日益突出，住房保障工作压力将愈来愈大。
三、今后房地产发展的几点建议
1、建议对土地资源应进行高效整合后，不断投放到市场上，从而抑制土地价格的上涨趋势。针对老城区土地供应紧张且价格高，建议政府应加快环线以外市政配套建设，拉大城市框架，应控制未来土地价格的上涨。
针对土地供应区域位置不均衡，建议侧重加大东区和西区土地供应量，在西区和南区多开发适合中低阶层人员的住房。
2、积极引导商品房开发结构，控制商业用房开发规模。调查显示：单套户型在80平方米——120平方米的两室、三室是销售较好的户型，建议多建此类户型房子。加大普通商品住房和经济适用房建设，控制商业用房开发规模。要按照国家的宏观调控政策的要求，在土地供应、税收政策、信贷支持等方面向中、低档商品房开发倾斜，满足广大中低收入者的购房需求。
3、采取有效举措，抑制房价快速上涨势头。针对广大居民不同层次的需求，开发出不同档次、价位的商品房；多建中、低价位,满足中、低收入家庭的住宅。尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；切实稳定好住房价格，应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。
4、合理引导住房消费。要建立健全完善的房地产市场信息体系，增大商品房开发硬成本的透明度；要制定并公布商品房开发的近期与远期规划，便于居民合理规划住房消费。
关键词:房地产;营销;问题
中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在问题
1.1 市场调查缺乏真实性
一些企业在市场营销方案制订时,往往以见报的信息为依据,其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询,也很少进行实地调研,从目前可见的营销报告中,对房地产消费者的调查分析不足,这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高,直接影响到房地产企业经济效益和社会效益。
1.2 市场定位不准
由于市场调查的真实性的缺乏,导致了很多房地产家市场定位缺乏科学性,胡乱罗列卖点,导致楼盘滞销。许多房地产开发商并未全面充分地认识到市场需求的差异性,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。
1.3 产品卖点把握不准,痴迷炒作
当前,房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作,以概念制造“卖点”。很遗憾,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。
1.4 过分依赖广告攻势
房地产商过度偏爱广告攻势,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”、“强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脱离市场需求的创新
房地产是“创新制胜”的行业,在房地产市场发展的过程中,房地产创新的确给企业创造了很大的财富。然而随着国内房地产市场的不断成熟,如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种遇到“ 瓶颈”的感觉,似乎每前进一步都非常困难,最终导致了只是为了创新而不得不创新,失去了创新本来的意义,更没有考虑到消费者的实际需求。
2 解决对策
2.1 提高房地产市场调研的准确性
真实准确的市场信息是房地产营销策划基础和依据。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。
2.2 明确目标市场,科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。
2.3 实事求是,避免故意炒作
策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高广告品质,重视广告创意
广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低。
2.5 加强策划人员的专业知识培训
加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么,这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。
关键词：非限购城市；房地产市场；购房意愿
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：
1 淄博市房地产市场情况介绍
1.1 房地产市场开竣工情况
2012年淄博市房地产投资持续下滑，全市房地产商品住房开发投资50.53亿元，同比降低45.72%。商品住房新开工面积253.07万平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面积49.73万平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市场一直处在低靡状态，开发、动工项目同比减少。
1.2 房地产交易情况
2012年淄博市房地产交易情况略为消沉。以张店区为例，商品住房累计批准预售面积327.07万平方米，同比减少30.63%；商品住房销售累计面积181.07万平方米，同比减少37.48%；商品住房销售均价4617元/平方米，同比降低10.77%。虽然2012年淄博市城市居民人均可支配收入达两万元，同比增长12.4%，但也未带动居民的购房热情。
2 购房意愿调查
2.1 问卷设计与数据收集
不同年龄、不同收入的居民有不同的购房动机,购房时优先考虑不同因素,最终选择不同的住房。本次调查对淄博市居民发放问卷，对答卷者的性别、年龄、婚姻状况、教育程度、家庭收入以及家庭住房与购房情况等做了详细统计，全市总计发放470份调查问卷，实际回收440份, 问卷有效回收率93.62%。
2.2 住房市场交易情况调查分析
表1 调查样本的统计分析
调查发现，近四成居民已有住房无另购计划，近两成居民打算2年内购买住房，2-5年购房者占8.1%，近三成者表示买不起房。由此看出居民住房仍存在较大需求量，其中，居民改善居住条件的欲望较强，用于结婚和投资意愿购房的居民相对少一些，年轻人较少有经济实力购房。有计划购买100万元以下房屋者占七成，首要看中价格因素的居民占57.4%，目前只有相对较差的住房有较低的价位，中低端项目占领大多数需求量。对大多数淄博市居民来说，年家庭收入保持在10万元以下，购房存在巨大难题，如何切实有效的缓解住房供需矛盾，解决居民购房问题成为一大难题。
3 淄博市房地产市场存在的问题分析与建议
3.1 房地产市场现状及存在问题
2012年至今，在国家调控因素的影响下淄博市房地产运作在调控中前行。在调控居民购房需求管理中，支持绝大多数刚性需求，抑制投资和投机性需求，严重影响了市场预期，全市运行不景气。虽然我市属于非限购城市，但受整体市场调控影响，过去几年房地产行业高速增长的态势将一去不返，房地产投资和销售数量仍会下降，短期内不能蓬来。主要存在以下问题：
（1）居民购房观望态度明显
淄博市居民刚需购房者普遍自有资金不足，在贷款利率较高，金融信贷政策也提高了首付比例的今天，居民购房困难。虽然部分企业采取打折促销等活动激励购房，但居民仍对当前形式把握不明朗，无法预测政府调控政策是否持续进行，期待房价大幅下降的心里导致购房者仍选择观望。
（2）房地产市场存在不规范行为
在利益的驱使下部分开发企业不惜铤而走险违法虚假广告、变相违法集资、非法预售、合同欺骗，未妥善办理开发建设手续就开工现象也屡见不鲜，售后投诉纠纷不断呈现。种种违法行为屡禁不止，扰乱房地产市场正常发展。
（3）房地产企业拿地数量减少
我市房地产开发多以小型民营企业为主，本身拿地能力有限，并且企业的融资随着市场不景气也变的困难，开发商无力拿地。企业对未来预期没有信心，实行了“少拿地、缓开工、去库存”的方式，新开工商品住房数量持续下降，对市场发展起到负面影响。
（4）优质楼盘价格飙升
近年房地产开发成本大幅上涨，加上居民生活品质逐渐提高，对配套设施的要求日趋上升，对子女受教育水平越发重视，而我市地段优越、高品质项目数量有限，致使黄金地段住宅和“学区房”价格持续上涨。一些改善居住条件需求和投资需求的居民在此带动下也跟风追涨。
（5）改善居住购房和投资性购房数量显著增多
受房价疯涨的影响，有支付能力的居民为了抵御通货膨胀纷纷选择购买房产来提高居住条件或投资增值，2010年我市一度出现供应量剧增但仍供不应求的情况。改善居住和投资性购房的显著增多刺激市场发展，但也影响刚需居民买不起房，只能望楼兴叹。
3.2促进淄博市房地产市场健康发展的建议
（1）认真贯彻实施政府调控政策
我市要认真贯彻房地产调控政策，调整优化住房供应结构。在供应和需求两方面双向发力，鼓励居民刚性需求购房，坚决抑制投资和投机性需求。引导房地产企业积极迎合市场需求，提高房屋质量，高中低各档次楼盘合理开发，切勿不合理涨价，杜绝盲目开发，合理规避市场风险。
（2）加快保障性住房建设进程
完善保障性住房，加大经济适用房和廉租住房建设。保障资金到位，从设计规划到竣工验收合理规范，质量责任终身制落实到位。加快保障性住房建设进程，严格控制开竣工进度，同时加强配套设施建设。完善保障性住房分配机制，严格审核申请材料，将保障性住房发到切实需要者手中，形成合理的供求关系，分担居民购房压力。
（3）加强房地产市场监管力度
提高开发企业准入门槛，加强对开发过程监督力度，加大不合格企业的清出力度。执法部门加强检查、处罚和曝光力度，重点查处出借资质、违规收取预售资金、手续不全违法开工建设、未经批准改变土地用途、售后延期办证、物业管理不到位、推卸质量责任等行为。实行“有保有压”的信贷政策，同时根据市场变化对房地产贷款和住房按揭贷款及时清理，防范风险。
（4）房地产开发商转换开发思维，提高开发能力
我市房地产企业以民营为主，企业主往往对企业发展方向起绝对的权威作用，这种独揽大权的方式不能为企业注入新鲜活力，企业负责人要实现观念转换，提高开发品牌项目的意识。政府组织宣传提升开发理念升级换代，让高潜力企业负责人树立开发品牌项目的意识。
参考文献：
[1] 郭平.房地产开发[M].人民交通出版社，2008-1-1
[2] 崔静,石家庄市城市居民住房现状及购房需求问题的调查研究[J].经济工作导刊,2000年23期
[3] 张利纯,县域居民购房意愿及影响因素分析—基于宁乡县的调查[J].经济研究导刊，2012年19期
[4] 郭丽莉,上海市民购房意愿调查[J].统计科学与实践，2012年05期
为认真贯彻落实住房城乡建设部(关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知)精神，迸一步整顿规范房地产市场秩序，促进我市房地产业持续健康发展，经市政府研究，决定在全市范围内开展房地产市场联合执法检查。现将有关事项通知如下:
一、检查的范围和目的
对全市所有房地产开发企业的在建房地产开发项目、参与建设的“两区一村”改造、农村住房建设等项目进行检查。以解决关系人民群众切实利益的问题为出发点，坚持标本兼治，综合治理、惩防并举、注重预防的方针，切实解决目前房地产市场存在的突出问题。
二、检查的内容
（一）是否在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营；
（二）是否存在擅自变更房地产项目规划和调整容积率的行为；是否严格按规划要求进行房地产项目配套建设；
（三）是否存在未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，是否以内卸借款、内部集资、内外部认购、预定、排号、发放VIP卡及违规团购等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；是否存在捂盘惜售、哄抬房价的行为；
（四）是否存在逃避商品房顸售资金监管、擅自挪用预售资金、虚假交易及签订“阴阳合同”等行为；
（五）是否存在委托未在房产主管部门备案的房产经纪机构销售的行为。
三、检查的方式
本次全市房地产市场联合执法检查，由市住房和城乡建设局、监察局、国土资源局、房管局、规划局、城管执法局组成联合检查组，具体开展对全市房地产市场的执法检查工作。各区县政府、高新区管委会分别成立相应的联合检查组，对辖区内房地产市场进行执法检查。
本次联合执法检查覆盖所有房地产项目，要对开发企业的在建项目按照检查内容逐一进行检查。按照管理权限划分，市属辖区内房地产在建项目由市联合检查组进行检查；区县辖区内房地产在建项目由区县联合检查组进行检查。区县检查结束后，市联合检查组对区县检查情况按照项目数量30%的比例进行抽查。
第一检查组由市住房城乡建局副局长任组长，第二检查组由市房管局副局长任组长，第三检查组由市房管局副局长任组长，各组成员由市住房城乡建设局、国土资源局、规划局、城管执法局、房管局等部门抽调人员组成。
四、检查步骤和时间
此次检查分为自查、检查、处理和总结三个阶段，时间从年1月1日—2月25日。
（一）自查阶段（年1月1日—1月10日）。各区县、高新区要在企业自查的基础上，对辖区内房地产市场所有在建项目进行检查。对查出的问题，督促有关单位及时进行整玫，并将自查情况报告和区县在建项目台帐于年1月10日前报市检查组。市属房地产开发企业要针对检查内容进行自查，并将自查情况和在建项目台帐于年1月6日前报市检查组。
（二）检查阶段(年1月11月—1月25日)。检查组听取受检区县检查情况汇报，核查有关材料，并对抽查的房地产开发企业进行实地检查；对市属房地产开发企业的检查，先由企业负责人介绍情况，然后对在建项目逐项进行检查。对查实存在违法行为的开发企业、检查组要责令停止违法行为，当场做好相关调查取证，按行政处罚程序下达执法文书，对存在问题的单位进行教育，并督促限期整改。
（三）处理和总结阶段（年1月26日—2月25月)。对检查中发现存在违法违规行为，且未按要求及时整改的房地产开发企业，由各有关部门按照执法权限进行立案处罚。对拒不执行处罚决定的，向法院申请强制执行。各区县、高新区也要按以上要求，对存在违法违规行为的房地产开发企业进行立案处罚，并将处罚结果报市检查组，对区县未按以上要求处罚的房地产开发企业，市检查组将直接介入处理。检查结束后，对执法检查及处理情况进行通报，并由有关主管部门整理和汇总相关材料，针对房地产领域存在的问题，提出完善有关政策的建议及整改方案，进一步规范房地产市场秩序，保障我市房地产业持续、健康、稳定发展。
五、关于检查发现问题的处理
（一）对存在违法违规行为的开发企业，责令立即停止违法行为，并依据有关法律法规，由相关部门分别立案处罚；
（二）对违法违规行为情节严重的开发企业，在立案处罚的基础上，依法进行以下处理：
1、限制参与土地使用权出让招拍挂；
2、吊销房地产开发企业资质证书；
3、各金融机构不予发放开发项目贷款；
4、不子审批商品房预售许可证、网土合同下载和房产证登记，并记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;
(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;
(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;
二、房地产;3.房地产策划师工作的要求
3.1 房地产策划员职业功能
工作内容
技 能 要 求
1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作
(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究
(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类
1.能够进行市场细分资料整理
(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理
二、房地产
3.能够进行消费者心理与行为调查
项目定位
(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料
1.能够对项目投资环境进行资料收集
(一)收集房地
2.能够收集政府的政策与法规
产投资环境资料三、房地产
项目投资策划
(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类
2.能够对投资科目进行分类
1.能够记录周边竞争性楼盘调查表
(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案
4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房 地
产 项目 整1.能够根据项目特点提出媒体推广合 营 销的建议方案
(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料
3.能够监控广告投放实施情况
(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总
相 关 知 识
1.市场调查的作用、特点2.市场调查访问法3.市场供求的知识4.统计数据收集知识1.调研信息分类的知识2.信息分类的方法1.市场细分的概念与作用2.信息汇总的方法
3.消费者调查与分析的知识规划设计资料分析汇总的方法1.房地产项目投资环境要素2.政策法规收集的范围与内容3.投资估算知识
1.项目总投资构成的知识
2.地块影响因素分析的内容与方法1.数据统计方法市场竞争的分析方法3.消费行为学相关知识
1.广告投放的主要形式与内容2.反馈信息的收集方法3.广告媒体效应监控方法
1. 销售工具种类及用途、特点的相关
内容
2.销售情况日报表的撰写方法
3.2 助理房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.市场调查的原则
2.市场调查问卷的制定方法1.项目概况调查与分析的方法2.市场宏观调查的内容与方法3.竞争对手资料分析内容与方法4.市场需求估算方法与内容5.消费者行为的分析方法1.房地产市场细分的原理2.市场评估报告的编写方法1.规划与建筑知识
2.设施与配套对比与分析的方法3.户型特点与配比的知识1.投资环境的内容
2.房地产项目投资环境的影响要素1. 房地产项目投资成本费用的构成2.投资估算方法
3.房地产相关经营税费内容
1.房地产营销的机会威胁分析方法2.房地产营销环境分析1.广告媒体的投放原则
2.广告媒体选择方法与注意内容
1.能够确定调研范围与流程
(一) 制定市场2.能够设计调查表和调研问卷调研计划
3.能够组织策划员开展调研工作1.能够评定调研信息，剔除误差信
一、房地产息
2.能够对项目概况进行分析项目市场调
查研究(二) 市场调研3.能够对市场宏观调查进行分析
内容分析
4.能够分析竞争对手资料5.能够估算市场需求状况6.能够对消费者行为进行分析1.能够制定目标市场细分计划
(一)制定市场
2.能够制定项目细分参数
细分计划
二、房地产3.能够进行项目竞争性分析项目定位
1.能够进行产品分类分析
(二)产品分析2.能够进行竞争产品的分析和判别(一)分析房地1.能够对投资环境进行分类产投资决策的影
2.能够对投资环境要素进行分析三、房地产项目投资策1.能够计算投资项目的具体费用
(二)房地产项划
2.能够制作各项投资汇总表目投资估算
1.能够分析市场消费群体的构成
(一)目标市场2.能够分析项目所在地经济发展状分析况和消费人群分布情况
3.能够进行目标客户群定位分析
1.能够进行媒体的选择和组合
四、房地产
项目整合营(二)媒介信息2.能够制定投放频率及规模销策 划搜寻和分析
3.能够对广告设计工作进行指导
4.能够组织和实施公共宣传现场活1.能够准备销售资料2.能够制定销售工作计划1.能够收集客户反馈资料
(一)客户跟踪2.能够整理归纳客户信息
3.能够编制客户意见表
五、房地产1.能够收集项目周边物业管理资料项目售后服(二) 项目物业
务和物业管管理资料准备2.能够编绘物业管理流程示意图理
3.能够进行物业公司的初步筛选
1.能够对物业管理前期介入中提出
三)确定项目物合理建议业管理合同文本
2.能够指导编写物业管理合同书
(三)营销准备
1.销售策划的程序2.销售计划的编制方法客户意见表的编制方法1.物业管理的内容与业务范围2.物业工作流程示意图的编制方法
1.物业管理前期介入的概念
2.物业管理合同书的编写格式与方法
3.3 房地产策划师职业功能
工作内容
技 能 要 求
相 关 知 识
职业功能工作内容技 能 要 求
1.能够确定调查的主题和内容
相 关 知 识
1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法
1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则
3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内
3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法
3.投资风险防范对策的相关知识1.项目可行性研究报告的撰写方法2.文案撰写格式与方法
一、房 地
1.能够针对项目强、弱势进行分析产 项目 市
场 调查 研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究
3.能够对房地产市场进行预测
(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分
析分析2.能够对法规、政策等软环境进行
1.能够确定市场细分的内容和目的
(一)确定目标
2.能够进行市场现状与趋势分析
市场
二、房 地3.能够对项目进行市场定位分析产 项 目
1.能够对产品进行定位定 位
(二)项目规划
2.能够提出项目方案规划
建议
3.能够制定设计任务书
1.能够对项目成本进行估算
(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与
动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划
1.能够确认投资风险因素三、房 地
(二)项目风险
产 项目 投2.能够评估投资风险
评估
资 策划3.能够提出投资风险防范对策
1.能够编制商业建议书
(三) 编制商业2.能够编制预期现金流量表
计划书3.能够撰写项目市场评估报告
4.能够撰写可行性报告
(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略
1.能够编写项目销售推广计划书
(二)制定销售
2.能够估算项目销售推广费用
四、房 地推广计划
3.能够制订项目销售推广活动方案产 项目 整
合 营 销1.能够制定营销目标和策略策 划
2.能够制定各阶段营销控制实施方
(三)营销管理案
3.能够组织和实施营销培训计划和培训
4.能够提出营销组织构架建议
(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案
(一)组织市场
2.能够选择市场调研方法
调查
3.能够组织实施市场调研活动
1.价格形成的原理2.产品定价方法
1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法
2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势
五、房 地产 项目 售后 服务 和物 业管 理
3.4 高级房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.房地产项目的影响因素的内容2.市场调研目标的设计方法1.土地价值分析方法2.项目市场定位决策方法3.项目功能设计的相关知识4.成本控制的方法5.财务评价的分析指标
6.财务评价中主要变量分析方法
1.能够分析市场宏观环境、微观环
(一) 制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标
1.能够进行项目土地价值分析
2.能够制定市场定位策略一、房 地
产 项目 市
3.能够审定项目功能设计方案
场 调查 研
(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究
划投资机会分析
5.能够进行市场投资预测
6.能够进行房地产项目财务分析
7.能够进行风险分析并制定防范措(一) 项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略
1.能够制定项目概念设计方案
二、房地产(二) 项目形象
2.能够制定项目品牌策略
项目定位定位
1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念
(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略
(一)房地产投1.能够制定项目投资资金来源与运
三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策
(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划
资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措
1.能够选择定价方法，确定基本价
(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产
项目整合营
1.能够制定媒体推广策略
销策 划(二)营销推广
的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案
1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划
五、房 地
产 项目 售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后 服务 和理策划2.能够制定物业管理模式物 业管 理
1.能够制订物业管理综合经营模式
(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划
项目价格定位的原则
1.房地产项目资本结构知识
2.资金筹措的方式、渠道和制度1.投资资金筹措渠道的种类2.投资资金间接筹措的途径与方法1.项目价格阶段性调整策略的相关知识
2.上市计划的制定原则1.广告时机与媒介的选择方法2.广告测评机制与评估方案的制定方法
1.物业管理组织与人员架构的知识2.物业管理人员培训计划的制定方法1.物业管理模式的制定方法
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