时间：2023-09-28 15:27:22
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产行业估值，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练
当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。
因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。
本专业培养目标
房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。
本专业的教学现状
在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。
本专业综合性职业技能训练的开发
（一）开发依据
本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。
从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。
（二）训练目标
该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。
在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于
（三）训练内容
与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。
以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。
（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。
（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。
（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。
（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。
以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。
以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。
关键词：外资参股；房地产行业；市场价值；影响
1.引言
随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。
2.外资参股对我国房地产市场的影响
2.1外资进入对房地产企业融资的影响
外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。
2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响
外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。
2.3外资进入对房地产市场管理的影响
外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。
2.4外资进入对我国房地产价格的影响
已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。
2.5外资进入对宏观调控的影响
外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。
3.针对我国房地产管理外资的建议
3.1引导外资的投资模式与投资方向
外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。
3.2预防房地产业的金融市场风险
金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。
3.3建立多途径的融资渠道
一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。
3.4采取税收手段调控外资的投机行为
我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。
3.5加强部门协调，建立监测预警体系
政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。
4.结语
外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）
参考文献
[1]侯若石，李金珊.资产专用性、模块化技术与企业边界[J].中国工业经济.2006（11）
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[3]芦晓鹏.外资入股对银行绩效的影响研究[J].中外企业家.2009（16）
房地产市场降温预期压制估值
自2012年经济和行业短周期复苏以来，房地产景气度始终处于繁荣期，2013年房地产投资金额和销售面积增长约20%。但与此同时，地产股的表现却不尽如人意。2013年，沪深两市地产指数的跌幅分别为11.75和15.57%。
今年1月份以来，受多种因素的影响，整个金融市场出现了系统性风险释放的过程。债券市场、大宗商品市场、A股市场都出现了一定幅度的下跌。房地产股票的调整明显超过大盘，成为下跌的重灾区。经过暴跌，房地产股的估值水平处于历史最低位置。
分析人士认为，因为房地产股票对宏观经济和资金面的敏感程度明显高于其他板块，因此在市场系统性风险释放阶段，暴跌也在情理之中。
当前中国经济正处于转型过程中，产能过剩的矛盾日益凸显。而市场利率的高企也给传统行业带来较大的压力。在资金面紧张的背景下，房价继续上行的动力不足。2014年房地产市场降温的预期将持续压制地产股的估值水平。
也有分析师对房地产行业前景表现得更加悲观。长江证券分析师刘俊表示，2014年新增刚需量将开始下滑，而经济增长模式和政府考核机制的转变却打开了土地供给端的瓶颈，因此行业销售面积可能首次大于新增刚需面积，这既意味着房地产自此进入了供过于求的阶段，也标志着行业大周期拐点即将到来。
“叠加考虑到政府保增长的需要和内忧外患的资金面困境，我们认为今年行业基本面稳中下行的概率较大。”刘俊认为。
政策调控影响微妙
与此同时，政策调控仍将是影响房地产行业的一个非常重要的因素。在过去的一年，无论是金融去杠杆导致流动性紧张，还是国五条等政策出台导致调控加码，都对行业基本面和估值面造成了严重的负面影响。而对于今年调控的影响，市场人士认为可能会比较微妙。
东方证券分析师杨国华指出，18届三中全会和2013年中央经济工作会议对房地产的态度与以往不同，“调控”字眼消失，“供应和保障”被更多提及，未来政策面将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变。
“未来行政化手段如限购限价或将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。对需求更多采取疏而非以往堵，疏将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定。”杨国华表示。
刘俊认为，政府对于房地产政策的制定无非是考虑到房价和增长两大因素，或者说是在公平与效率、虚拟与实体间实现短期平衡。作为影响短期基本面和估值的主要因素，2014年房地产政策主线将从调房价转为保增长。
行业集中度有望提升
对于房地产行业未来格局的变化，业内人士普遍认为行业集中度将会上升，强者恒强的效应会继续显现。房地产市场的竞争将更加激烈，竞争激烈的市场将有利于优秀企业的生存和发展。而行业新进入者的门槛更高，小企业赶超大企业将越来越困难。以往“拿块地就能做房地产，就能赚钱”的时代可能一去不复返。
此外，对于房企而言，以前可以主要依靠银行贷款，只要能够找到银行贷款，就基本可以解决主要的资金需求，而现在甚至未来，非银贷款、直接融资等渠道将越来越重要，一些融资能力较弱的房企将面临被淘汰的命运，这也将促进房地产行业集中度的提升。
防御策略为主 安全边际为王
对于即将到来的马年，如何制定房地产行业的投资策略呢？
近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。
重庆房产税试点影响力度较弱
房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。
对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。
宏观经济环境决定行业发展大势
宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。
货币政策由“适度宽松”转为“稳健”
2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。
通胀与治理通胀的博弈
近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。
人民币存在升值压力
人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。
2011年行业基本面判断
房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄
2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。
日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。
德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。
中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。
未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。
成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长
2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。
投资建议
2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。
未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。
RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。
紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。
报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。
强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。
我们都希望能在股市中抓到“价格与价值巨大差异”的瞬间――这样的机会往往出现在“包装”烂无可烂的时候。不过，是巧克力状的屎还是屎状的巧克力，还需要慧眼识之。
相比云计算、新能源、重组等概念围绕的板块，房地产行业这样的国计民生行业很难被说成“神秘”，倒是容易被诸多“坏包装”袭击，政策打压、资金短缺、炒房客抛盘、热钱撤退⋯⋯
“坏包装”的地产行业
国家统计局数据显示，去年全国商品房销售金额52478.72亿元，同比增长18.3%。地产龙头万科A（000002）更是实现销售额1081.6亿元，一跃成为全国首个年销售额达到千亿级的房地产企业。业绩表现不用说，多数企业还不差钱――房地产板块在持续了一年一波又一波的调控下，尽管有越来越多的买房人加入观望行列，但从投资角度来看似乎房地产板块已经迎来择时投资的良机。可以说“现在是房价的拐点，也是房地产股票的低点”。
市场往往会由于负面性事件为某一板块或个股提供良好的投资时机。2008年，三聚氰胺事件让整个乳品板块进入历史黑洞，龙头股伊利股份（600887）曾一度跌至6元，随着负面影响淡化，乳品板块开始了漫长的“价值回归”之路，经过两年时间，伊利被视为高成长股，最高冲至46元。现在，同样的状况是否又要在双汇发展（000895）重演？因为瘦肉精事件，复牌的双汇一跌再跌，却有券商认为双汇的基本面并没有重大改变，市场将对其进行重新估值，在经过阶段性的下跌后，必然迎来进入的最佳时机。发生在双汇上的单一事件毕竟不同于三聚氰胺的行业性打击，“重估双汇”究竟是价值回归还是券商的一次“危机事件包装”？还要看双汇的股价究竟跌至什么价位、PE如何。
房地产的业绩没有问题
历史上来看，对于周期性行业，最好的投资机会都是在投资增速最低点的时候。刨除保障房投资的板块，我们能看到真实的房地产企业：
从今年一季度销售来看，上市房企无论是资产规模和盈利能力都延续了去年的态势。目前房地产行业的销售额实现了27%的增长速度，万科A、保利地产（600048）、金地集团（600383）、远洋地产（3377.HK）销售额同比增幅超过50%，但板块估值接近历史最低点。
保险资金（以下称险资）投资不动产，在国际上是惯例。作为长线投资资金，保险资金投资策略首要考虑的是稳健和安全。由于不动产（特别是商业租赁不动产）收益稳定，在股票、债券、基金、黄金等资产组合中加入不动产，成为险资等机构投资者最为常见的平衡策略。因此，美国85%以上的保险公司会投资不动产。
另外，部分保险公司出于办公自用目的，也会投资不动产。在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，险资需要打通养老上下游（养老保险和养老地产），投资不动产是大趋势。近年来，相继有泰康人寿、中国人寿、合众人寿介入养老地产投资。例如，2009年11月，泰康人寿首期投资40亿元在北京昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目。
近年来，出于财务投资的考虑，境内险资纷纷增持地产股。2013年底，生命和安邦人寿竞相举牌金地集团，分别成为金地第一和第二大股东；2014年，安邦保险增持金融街，并成为万科的第二大股东；2015年4月，平安成为碧桂园第二大股东；近期，前海人寿两次增持万科，成为后者第二大股东。据wind统计，截至2014年底，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。
接下来，本文先从房地产行业未来趋势为出发点，指出尽管行业长周期下行，但这给龙头房企做大做强带来了难得的趋势型机会。首先，行业下行、产业资本和中小房企退出，给龙头房企做大（规模经济）、获得存量优质土地资源带来了机会；其次，尽管行业下行，但增量机会（传统的房地产开发）属于龙头房企，特别是在一线城市；最后，在倒逼转型大环境下，龙头房企纷纷探索转型机会，估值抬升是必然的。因此，在当前估值与盈利不匹配、股市下行后反弹、房企转型大规模开启的时候，也是险资增持龙头房企股票的绝佳时机。
二、从行业判断说起：长周期下行和产业资本退出
险资大规模增持房企股票，发轫于2013年底。值得注意的是，该时点是我国人口红利衰减、房地产市场走向供应过剩（整体库存消化需要5-7年）、新房开发空间见顶（2013年，城镇户均住房拥有首次超过1套/户）、行业长周期下行开启、产业资本开始退出的时点。自那以后，秉承“看未来”和“讲故事”规则的资本市场对房地产行业不看好，行业估值被“踩在地上”。去年7月份（新一轮上涨行情开启）到目前，在主板28个行业中，房地产行业估值基本排在倒数4-5位，上市房企估值水平被资本市场持续打压。
过去10多年，由于房地产行业的高速发展，房地产业利润率相对较高，不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心历年的数据监测，2009年底，在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。
2012年后，随着行业供求关系开始向供应过剩一端倾斜，加上房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，房企开始了快速发展10多年后的第一次转型，也就是当时被资本市场热炒的“房地产+X”。当时，房企转型的方向是在部分坚持房地产开发主业的同时，向矿业、环保、新能源等方向；同时，不具备竞争能力、涉房（主业非房地产）上市公司开始退出房地产开发领域。2014年，行业供应过剩问题逐步严重，行业下行趋势明确，产业资本和中小房企开始退出。截至2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出。
三、再说未来房企机会：行业下行和整合利于龙头房企
事实上，即便行业整体下行，但近年来行业整体发展更有利于龙头房企。增量机会有限、产品间的竞争加剧，提高了进入和经营的门槛和要求，对房企在操盘能力、融资能力、成本控制、适销对路等负面的要求空前提高。目前，全国13.6万家房企（约每1万人就有1个房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地资源必然要被重新利用，而这恰恰给资金、资源、品牌、成本控制和经营实力更强的龙头房企带来了机会。
2015年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿元，而100家品牌房企中销售额低于100亿元的有68家，排名第1位的万科地产上半年的业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。同时，弱势中大型房企业绩好于预期，截至2015年6月底，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大最高超五成；此外，销售金额TOP10的房地产企业门槛，从2011年的315亿元上升到2014年的658亿元，“强者恒强”的趋势明显。
因此，中小房企退出、行业整合、愈大愈强成为大潮流。北京和上海产权交易所数据显示，2015年截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。与此同时，恒大、保利、万科等大型房企正在加速收购，这是未来获得楼市增量机会和提高存量土地开发溢价的主要途径，而这种机会明显偏向于龙头房企。
四、然后看市场机会：增量市场和融资政策利于龙头房企
未来，城镇化不均衡推进是常态，人口将继续流入人口、资源、产业更集聚和就业机会更多的一线城市和少数二线重点城市。这些城市是未来楼市风险的“安全垫”、机会选择的“安全区”。近期，一线城市房价领涨与被人口外流和老龄化及重化工严重拖累跌入“冰点”、积重难返的东北楼市，以及三四线城市楼市“死水微澜”对比鲜明。可见，一线城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面，具有不可比拟的优势，未来是增量楼市超额利润的来源，可谓“得一线城市者得天下”。
但是，一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态，只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此，近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食，或通过联合拿地瓜分。据德佑链家统计，今年上半年，典型20家房企有13家在一线城市拿地，拿地金额合计951亿元，占全国拿地总额的53.7%，同比增加了8个百分点。长期扎根三四线城市的典型代表――碧桂园，其官方微信7月24日公布，集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，高调回归一线城市。
与此同时，在政策上，国家及地方政府开始偏向于龙头房企，除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外，最明显的就是融资政策松绑偏爱龙头房企。出于分散风险的考虑，银行信贷将会淡出，直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是REITs，还是近期放开的公司债、中期票据，信用等级更高的龙头房企无疑将是主体，这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金，而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。
五、最后看转型红利：龙头房企将首尝转型“头啖汤”
同时，笔者认为，探索行业和企业转型，龙头房企也将最先获得突破和盈利，这将极大地提升估值水平。房地产的下游，一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展，我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房，在新增开发空间见顶的情况下，为现有存量住户提供增量服务（如物业管理、社区养老、社区金融等O2O），将成为未来房企盈利主体。近年来，尽管很多房企都在探索，但盈利模式和现金流贡献并不明显。从近期房企转型努力来看，笔者认为，龙头房企将率先转型成功。
作为商业地产领域的龙头老大，万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户，这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据，向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等，将成为万达未来的增长点和盈利点，轻资产转型渐行渐近。近期，万达高调宣传其新四大支柱（商业、文化、金融和电子商务），并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。
同样，物业管理、垃圾处理、社区教育等公共配套，是目前存量社区亟待解决的几大顽疾，也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期，万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，万科物业不仅将市场化输出、物业板块也将分拆上市，并通过合伙人的机制做大做强；同时，万科将大力发展微生物技术，探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外，万科从物业管理入手，延伸到社区教育、社区医疗等社区服务，未来也将以版块的形式独立和分拆上市。
“房地产+互联网”是房企转型的另一个方向，近期，龙头房企进入社区O2O已成潮流。近日，房地产开发企业恒大，携手互联网企业腾讯，强势入主港股企业马斯葛，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商；7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城――飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万商家和消费者带到线上去；万科近期推出V-LINK，并以物业事业化分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。
此外，龙头房企新兴业务版块，以分拆和独立上市的形式来转型，也是近期房企转型的方向之一。近期，分拆子公司独立上市，或收购相关领域非上市企业后重组上市，正在成为房企（特别是龙头上市房企）热衷的运作模式。近日，万科以物业分拆上市为契机，建立了事业部（四个区域事业部、四个新业务事业部），除分拆物业外，养老和医疗、物流、酒店和度假等新业务版块，也列入分拆上市的计划；商业地产老大万达，旗下影院和商业地产已分拆上市，新四大支柱――商业、文化、金融和电子商务也将陆续分拆上市。
近年来，在资本运作上颇为了得的恒大，旗下地产和健康已经在港上市，足球、文化和矿泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多个社区（5000万平方米物业管理面积）的基础上，通过控股社区O2O马斯葛，获得了第三个在港融资平台。此外，分拆上市的行业龙头，还有中海、碧桂园、绿城等，物业管理和酒店是分拆的主体。
六、总结：当前是险资投资龙头房企的最佳时机
1.估值（低）与盈利（高）不匹配
房地产行业长周期下行背景下，资本市场估值已经在底部了。目前，房地产板块平均市净率（PB）降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，这与房企盈利能力不匹配。根据2014年数据，在申银万国28个一级行业中，房地产行业的净资产收益率排名第4、销售毛利率排名第2，销售净利率排名第3，营业收入增速排名第5。因此，相对房地产的利润率，房地产行业股票被低估了。
2.转型将提升估值中枢水平
不管是向行业下游转型，还是与互联网结合，都是房地产企业“由重到轻”的脱胎换骨，估值身段将提升一个台阶。截至2015年6月，美国上市从事地产服务的公司61家，其中最大地产服务提供商世邦魏理仕（CBRE）的总市值为124亿美元，而美国上市的开发商有35家，其中市值最大的是D.R.Horton，其总市值也才59.8亿美元。因此，目前龙头房企转型大幕刚刚拉起，不管是物业、酒店、社区服务等子版块独立，或以海量物业资源为平台，延伸到金融、旅游和文化等，将它们作为社区居民需求上的“痛点”，并与互联网结合起来，可以讲出一个个诱人的“故事”来，并实现高估值上市融资。而险资在此时机介入，将获得估值抬升的绝对收益。
一、现有房产税征收模式分析
从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。
（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆
重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。
（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海
上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。
（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。
目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。
二、现有房产税征收模式的实践难点
目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。
（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点
1.现有房产税征收模式存在重复征税
无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。
2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平
我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。
同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。
（二）上海和重庆房产税相异的实践难点
1.以房产交易价为税基的重庆征收模式
首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。
2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式
首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。
三、构建符合中国国情的物业税征收模式
（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系
目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。
（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构
只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。
