关键字：抵押价值评估、金融风险防范、变现能力
一、房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用
房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产抵押价值评估是有效防范金融风险的关键性环节。
（一）通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况，防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物，可以通过房地产估价师估价活动，进行专业调查披露。依据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）规定，以下房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。
（二）通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性，防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）等法律、法规，对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂，离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规，需要由房地产估价师进行调查认定。
（三）通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此，只有委托房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则，根据抵押房地产的特性，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上，才能确定房地产的抵押价值，并可以接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制。
二、当前房地产抵押价值评估中存在的问题
房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，房地产贷款评估占评估业务的比重逐年增大，其中存在的问题也越来越不容忽视。
（一）忽视抵押物产权存在瑕疵而造成风险
以不合法或不适宜的房地产作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使银行遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。实践中，影响房地产抵押价值的首要因素是产权风险，如果房地产权属不清或存在权属纠纷，或抵押人对拟抵押财产没有处分权。将会导致抵押物无法变现或变现价值远远低于抵押价值。
（二）忽视抵押房地产的变现能力评估
房地产抵押价值评估的目的之一是当债务人不能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。很明显我们需要评估抵押物的变现能力，而在我们目前的评估中，许多估价师都不自觉地忽视企业抵押物变现能力评估。
（三）忽视影响抵押物价值的制约因素
房地产抵押风险，在相当程度上取决于抵押物被处分时所实现的价格。实践中，房地产评估师在评估抵押物价值时，往往对其价值体现的特征及相关方面分析不够全面，大量的制约因素未被充分考虑：如，以未结清建设工程款的房产进行抵押；以带租约或是预售合同的房地产抵押。
（四）房地产评估行业本身仍有待于规范
房地产估价行业还是处于建立市场经济的初级阶段，也存在一些不容忽视的突出问题，比如：有的机构不是靠市场竞争，而是靠政府行政干预去垄断市场；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产估价的技术规范和职业道德，迎合委托方不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人利益，这样，若实现债权时处置这种产权，金融机构就要受到经济损失。
（五）金融机构不够重视抵押价值评估的作用
一些金融机构缺乏从自身出发的风险管理观点，对他们而言谁来评估抵押物无关紧要，只要能有一个让他们满意的评估结果就行。这种观点的必然结果就是金融机构在选择评估机构时不按照评估机构的技术能力和评估水平，反而是将这种选择权用来寻租，有些金融机构在招标选择评估机构时甚至明文规定需要返还一定比例的评估费。
三、对我国房地产抵押价值评估的一些建议
从以上可以看出，防范金融风险离不开一个规范有序的房地产评估行业和高效优质的机构服务。从目前来看，需要从以下方面进行改进和完善。
（一）建立房地产抵押市场信息预警预报制度
房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。比如，在房地产贷款中，应当要看项目的政策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业政策禁止或限制的行业。当前银行在防范信贷风险时，缺少有效手段，特别是目前中国市场还缺少一个完备及时的信息平台。因此，要建立一个与信贷风险的信息系统，建立相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过对产业状况、立法及其信贷风险的检测预警，加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。
（二）着重考察抵押物的变现价值
金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安全性的保证，当违约行为出现时，金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的着力点，应是抵押物的未来变现价值。有效的变现价格需要考虑主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
在考察抵押物的变现价值时，要充分考虑市场的中长期走势，并根据贷款期限的长短、土地级别、借款人的资信状况、还贷能力、经济运行状况等因素，充分估计抵押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。在估价方法的选择上，由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定，因此更宜运用收益法评估其客观价值，并以成本法为辅助方法；对于居住类房地产，当投机盛行存在房地产泡沫时，运用收益法就能更好的得到住宅的内在合理价格；对于工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产，则主要采用成本法近行估算。
另外，在运用市场比较法进行评估时，除了要注意选择近期具有可比性的比较案例外，还要注意最高最佳使用原则的适用性，考虑到其未来减价的可能性。估价人员在估价报告中也需根据市场走势做出必要的风险提示和说明。
（三）加强房地产估价行业建设
房地产估价行业的完善也任重道远。目前来看，一是要加强行业协会建设，如：将行业协会尽快与政府脱钩，加快房地产估价师与土地估价师协会的合并进程，控制中介机构数量、提高质量，倡导行业自律。二是通过法律规范和制度约束等途径，加大估价师和估价机构的责任，使其权责对等，推动估价师职业道德的建设和行为的规范。三是改革估价师的考试选拔工作，提高难度和门槛以促进整体行业水平的提升，改革考试制度，加强后续教育，建立淘汰机制，并逐步建立起估价师信用档案。四是通过培训、后续考核等手段督促估价师不断学习。
（四）相关行政主管部门应该履行好服务职能
在房地产金融风险防范中，也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序，房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度，进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度，完善市场运行和监管规则，进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案，切实解决好房地产估价市场存在的问题，全面提高评估机构及从业人员的职业道德、执业素质和估价报告质量，规范执业行为，杜绝高估抵押价值的情况发生。
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值
评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性
1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力
随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。
2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求
当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。
3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇
随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。
二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈
1.信息闭塞、创新思维受限
从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。
3.对房地产土地评估技术钻研不够
目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。
三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域
房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。
1.深化拓展资产定价新业务
估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。
2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展
在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。
3.积极培育拓展非估值业务
以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。
四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略
1.加大房地产土地评估新业务的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。
3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略
房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。
4.加强客户的挖掘与沟通联系
房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部
【关键词】房地产；估价；风险；对策
伴随着房地产行业的迅速发展，房地产估价在整个房地产市场中扮演着越来越重要的角色，从房地产的开发到房地产买卖交易、租赁抵押以及对房地产的拆迁、征用、纠纷等一系列经济活动中起着不容轻视的作用。其估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家政策、规章制度的影响，因此，房地产估价具有较大的风险性，并且将对社会各方面产生影响。要想规避这些风险，避免其对社会的综合发展产生不良影响，需要我们从根本上重视房地产行业的风险，找出房地产估价风险的成因，进而讨论出降低房地产估价风险的对策。
一、造成房地产估价风险的原因
由于房地产估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家相关政策、法律法规的影响，且房地产估价与其自身的真正价值存在着的偏差，所以房地产估价风险的成因是复杂多样的，本文主要从主观和客观两大方面进行重点分析。
1.造成房地产估价风险的主观原因
首先，由于评估单位自身缺乏科学、严谨的经营管理模式，没有职责明确的管理结构及相应的管理人，且其内部没有形成严格的管理制度，对评估对象的资料信息等收集不全面，导致在审核的过程中敷衍了事，对房地产的估价行为趋于形式化，致使对评估对象缺乏规范的评估结果、评估报告。评估单位一系列不规范、不负责的工作程序将为整个房地产估价行为带来多方面的风险隐患，是造成房地产估价风险的主要原因。
其次，从事房地产估价的估价员自身的综合素质以及职业修养的欠缺，也是导致房地产估价风险的又一重要原因。由于房地产估价的过程中，涉及的领域较广、评估目的不一，加上评估对象复杂，因此，对评估对象的价值标准和评估手段就应各有侧重。这就要求从事该项工作的评估员不但要具有较强的专业知识、灵敏的逻辑思维以及随机应变的能力，还应对相关的政策、法规有一定的基础及把控能力。然而，由于受到政策水平和知识结构的限制，我国房地产估价单位的从业人员对房地产估价的工作水平普遍较低，导致在房地产估价工作的整个过程中不可避免的出现各种不同程度的错误，这是导致房地产估价风险的又一重要原因。
2.造成房地产估价风险的客观原因
我国房地产估价行业目前正处于由政府控制向市场经营的转型阶段，这种转型阶段的特点在一定程度上影响了刚刚起步的房地产评估事业的发展，甚至导致房地产评估事业面临失范的风险，例如：抗风险能力较低、规模较小、政府干预力度大、行业内部经济秩序不健全等。这将对房地产估价市场造成较大的行业波动，并以不同层次、不同力度给房地产的估价带来风险。另外，在房地产估价的过程中，评估标的物的价值是通过对评估主体的信息进行鉴定、收集以及分析，以此对其进行价值判断。然而，在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象，也就是我们所说的房地产估价的结果与其自身的真正价值存在着偏差，为房地产估价带来严重的风险。
二、降低房地产估价风险的对策
如前所述，房地产估价具有一定的技术性和专业性，其估价的过程是一项复杂的工作，所以，评估主体的估计价格不可避免地会与实际交易的价格存在着差异，为房地产的估价工作带来一定的风险。但是，造成房地产估价风险的一系列成因并不可怕，关键是我们如何看待这些成因，从而找出相应的对策，将房地产估价的风险降到最低。对此，笔者根据以上对房地产估价风险主客观原因的分析，提出以下降低房地产估价风险的相应措施。
1.建立健全评估单位的管理机制，提高估价员自身的综合素质
房地产行业快速发展，加之目前我国的房地产估价行业正处于特殊的转型时期，整个房地产估价行业的发展还不是十分稳定，评估单位在管理机制等方面还不健全，对相关人员的录用没有统一的规定。导致多数从事房地产估价工作的估价员没有相关的资质证明和专业本领，也并未经过严格、系统的培训考核而直接上岗，从而不能很好胜任房地产估价的本职工作，在工作的过程中常常会出现不同层次、不同程度的错误，加大了房地产估价风险。所以，国家及有关部门必须高度重视这一现象，建立健全房地产评估单位的管理机制，同时对评估单位实行资质管理，对房地产估价员及从事相关工作的工作人员实行严格的房地产估价工作准入制度，并对估价员统一实行行业规范管理。从根本上全面提高估价员自身的综合素质，即从根本上规避房地产估价风险。
2.在房地产估价的实际工作中，增强其信息的透明度
在造成房地产估价风险的客观原因中，我们提到“在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象”。这一现象的产生，主要是因为房地产信息的透明度不够，这里所指信息主要包括房地产项目开发备案管理信息、施工许可管理信息、商品房预售管理信息、房屋租赁管理信息、房地产市场交易信息、房地产信用档案管理信息等政府公开的信息。要想从客观上规避房地产估价风险，就必须将这些分散于房地产转让、开发、权属登记、租赁备案等相关市场信息进行有机整合，并将房地产发展的相关金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科学、客观的房地产市场信息系统，为房地产估价活动提供可靠的参照信息和合理依据，进而降低房地产估价风险。
结语
房地产行业的迅速发展促进了我国社会经济的发展，在其快速发展的过程中难免出现各种问题。房地产估价在整个房地产市场中扮演着重要的角色，同时又存在着一定的风险。需要我们辩证地看待房地产市场的发展走向，积极寻找房地产估价风险的成因，运用科学合理的手段、方法规避房地产估价风险，使之促进房地产行业良好、健康的发展。
参考文献
[1]胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌：南昌大学，2012.
[2]江琳.房地产抵押评估问题研究[D].大连：东北财经大学，2012.
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
关键词： 房地产评估；问题；对策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。
1 当前我国房地产估价模型
我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。
市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。
收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。
2 当前房地产评估行业问题
2.1 相关的法律法规不健全
在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。
2.2 房地产评估从业人员素质有待提高
随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。
2.3 房地产评估行业监管力度不够
虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。
2.4 评估机构之间存在恶性竞争
房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。
3 评估行业的问题对社会的危害
房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。
当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。
当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。
在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。
这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。
4 解决房地产估价行业问题的对策
4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规
健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地产评估人员素质
要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。
4.3 加强房地产评估行业监管力度
2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。
目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。
5 实例分析
本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。
①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；
③房地产状况修正如表3。
故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。
根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。
6 总结
为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].七版.北京：中国建筑工业出版社，2015：173-174，212-213，269-270.
一、我国目前房地产估价中环境影响评估现状
环境影响评估在我国房地产评估实务中还没有应用和开展，仅仅是在估价报告中描述估价标的所处环境的状况和特点。但随着估价理论和估价实务的发展和深入，环境保护法规的健全，以及不动产所有者关注环境因素对不动产价值的影响，我国的估价管理部门和估价机构可以在环境影响评估方面做出一些尝试性的工作。
（一）环境影响评估的内涵
环境因素对房地产价值会产生影响，一些人已经意识到这个问题。这里的环境不是指人文环境，特指地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素。环境影响评估 （environmental impact assessment）就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。
自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。典型案例就是湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅，尽管商品住宅享受到了长江的美景，但由于其危害了长江防洪的安全，而不得不将其炸掉，经济损失超过2亿元。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。
（二）环境因素对房地产价值造成影响的典型案例
我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行，法院受理了此案。经有关部门检测，在住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。
2003年《中国消费者报》登载了一宗消费者因住房受到无线电波污染而投诉的案例。北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。
20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对居民造成健康威胁，许多人生病，并搬出了这个社区。政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废置，住宅价值几乎为零。
类似案例还有很多，如因轻轨和高速公路通车造成的噪音污染，使道路两侧的房地产业主在夏季无法开窗通风，开发商不得不为其安装隔音玻璃。安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。
（三）我国目前房地产估价中环境影响评估的现状
1.环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规
我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《中国人民共和国环境保法》（1989年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。
2.当前房地产估价中环境影响评估的现状
对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣， ……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。
对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。
二、对我国房地产估价中建立环境影响评估制度的建议
（一）明确房地产估价中环境影响评估的适用范围
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理机构，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
1.房地产开发咨询报告。房地产开发项目在没有进行开发前，有些开发单位要委托房地产估价机构做开发可行性咨询报告。在报告中通常比较重视对区域房地产市场研究、项目的财务可行性等内容，而对项目开发地的环境污染情况的勘察和分析不够专业，有些甚至省略了这项内容。由此可能造成项目周围隐藏的一些环境因素造成对房地产价值的负面影响。
2.签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告。当事人进行房地产买卖时，或者由于一方的故意行为，或者是不知情，当事人买到的房子有可能是处于污染的环境，其价值已经减损了。如前面谈到的案例，如果业主将受污染的房子卖给其他人，如果买者是从其他地区来本地购买房子的，对当地市场不了解，那么就容易上当。因此在签订房地产买卖合同前，房地产估价机构提醒或告知当事人要做环境影响评估报告。
3.房地产抵押贷款合同。前面已经分析了环境污染对房地产价值产生的负外部性作用，使处于受污染地区的房地产价值减损。在银行的房地产抵押贷款合同中，银行最担心的是贷款者不能偿还贷款，银行得到的是价值减损的抵押物。如果金融机构有这方面的需求，签署房地产贷款合同之前，可以委托估价机构进行房地产环境影响评估或者地点周围环境评价。
（二）制定房地产估价中环境影响评估的操作规程
在房地产估价中进行环境影响评估，关键要在估价程序中给予明确，并在估价规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产估价与环境影响评估沟通起来。在这方面我们可以借鉴美国房地产估价中环境影响评估的一些经验。
1991年，美国通过的《职业估价实务通用标准》对环境评估有了规定和要求。估价师根据环境方面的法律规定对影响估价标的物价值的环境因素进行调查和分析，并将其反映在房地产市场价值估计值上。估价师的作用和责任包括勘测、衡量及考虑影响不动产价值的环境条件，但仅局限于自己专业技术知识。估价师可以合理地采用环境专家针对排除污染的纠正措施及其费用成本估计方面的结论与意见。为了便于估价师记录所观察到的可能影响标的物的环境的因素，美国估价师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南。
美国房地产价值环境影响评估涉及的专业调查分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。事实上，环境影响评估的作用在于估价师向房地产交易的买卖双方、金融机构、银行和保险公司等交易参与者，提供环境污染问题和与环境问题有关的信息，使各方在交易中做到信息对称。
我国在1999年颁布实施的《房地产估价规范》，对指导和规范全国的房地产估价工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产估价提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。笔者建议进一步细化房地产估价程序，对房地产估价对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使估价师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的估价师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素对房地产估价对象价值的影响。
（三）确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序
城市化已经成为中国实现现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，房地产估价中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。
那么评估“养老地产”应该注意哪些问题呢？
一、“养老地产”评估首先要明确估价目的
依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），按估价目的进行分类，大体可归为12种，与“以房养老”估价目的接近的，主要有以下几类：房地产抵押价值评估、房地产保险估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、其他目的的房地产估价。
1.房地产抵押价值评估。这是针对房地产抵押贷款为估价目的的描述，2006年建设部、 中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》中第9条明确规定“房地产抵押估价目的，应当表述为‘为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值’”。 这种目的与住宅反向抵押价值评估目的略有不同，应该明确区别两种抵押目的的不同点，因此不宜选择它作为“养老地产”估价目的。
2.房地产保险估价。虽然“以房养老”以保险公司参与为主，但银行等金融机构也涉及该项业务，这个概念也有别于以往关于房地产保险类的估价目的，因此不选用。
3.企业各种经济活动中涉及的房地产估价。“以房养老”是个人委托业务为主，以企业名义委托估价的很少，不具有代表性，因此不选用。
4. 其他目的的房地产估价。不能明确具体的估价目的也不适用“养老地产”评估目的。
通过分析比较可知，“养老地产”评估目的与房地产抵押价值评估接近又有别于房地产保险评估、一般的房地产抵押贷款和其他价值鉴定类评估，此项业务最终是以签订“老年人住房反向抵押养老合同”为目标的房地产价值评估，其估价目的可以归结为“为确定房地产反向抵押贷款金额提供参考而评估房地产市场价值”。
二、要合理评估“养老地产”更要遵循房地产估价原则
房地产估价基本原则有五项：独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，最高最佳利用原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则对房地产估价师而言既是估价最基本的原则，也是房地产估价的必须奉行的最高行为准则。
评估“养老地产”除了遵循以上五项基本原则外，还应遵循以下两项原则：
1.预期收益原则
一般房地产投资者是在预测未来房地产所能带来的收益或效用后进行投资的，因此房地产价值受预期收益形成因素影响。准确预测房地产现在以至未来能给房地产权利人带来的效用总和（即收益价值）是预期收益原则的具体体现。“养老地产”虽然以供老人居住为主，但也存在潜在的收益，适于预期收益原则。
2.变动原则
房地产作为商品的价格，是伴随着各构成价格因素的变化而变动的。这些因素经常处于变动之中，所以在估价时必须分析使房地产发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，准确把握各因素之间的变动规律，才能精确测算房地产价值。“养老地产”虽然是小众抵押品，但是更需要细致观察该类房地产的变动因素，更加精细地评估用于反向抵押的房地产。如老人房产一般房龄较老，周边教育资源丰富，但学区房的片区变化较大，甚至每年都在变动。是否学区房能较大影响房地产价值，因此变动原则是适用于“养老地产”评估的重要原则。
“养老地产”适用的原则还有很多，希望更多房地产专业人士参与到“养老地产”评估问题探索活动中，为评估提供技术支持。由于选择“以房养老”的老人一般经济状况不太好，属于经济上的弱势群体，广大房地产估价师更应该坚守房地产估价各项原则，维护老年人和金融机构等权益相关方的合法利益，才能赢得各方信任，为“养老地产”模式在中国的推广做出贡献。
三、估价方法的选用在房地产估价中也极为关键
房地产评估方法选择合理，评估出的价值就会趋于合理。若选择不适用的评估方法，评估出的房地产价值就会与房地产市场价值相背离。
房地产评估的主要方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等，每种方法都有其适用的条件和估价对象。市场法适用于房地产市场繁荣，同类型房产数量多且经常发生交易，如住宅、商铺、写字楼、公寓、标准厂房等。成本法适用于新建房地产、在建工程等，还适用于很少交易又没有收益或潜在收益的物业如学校、公园、图书馆、工厂、码头等。收益法适用于住宅、商业用房、公寓、写字楼、仓库等有经济收益或潜在经济收益的房地产。假设开发法适用于土地、在建工程、有改造价值的旧房等具开发或再开发潜力的房地产。长期趋势法适用条件要求高，具备估价对象类似房地产过去和现在较长时间的历史价格且资料丰富、真实，房地产市场无明显波动的情况下才能使用。
综上所述，一般情况下针对“养老地产”，不适合选用成本法、假设开发法、长期趋势法等。养老地产为住宅和公寓用途较多，更适用市场法和收益法进行房地产评估测算。当然，在特殊市场条件下，会有房地产租售比率严重失衡的情况，比如房价畸高但房产租金极低，这种情况下采用收益法测算出的收益价值会低于房地产的实际市场价值，在这种租售比率失衡的条件下，也不适宜采用收益法。相对成熟的房地产市场上类似估价对象的房地产交易、出租案例较多，租售价格合理，具有客观可比性，适宜采用市场法和收益法。
此外在运用市场法评估“养老地产”时应注意以下问题。
1.选取房地产估价案例时应尽量挑选与估价对象同一小区，类似户型、楼层的成交案例，这样可以减因素对评估价值的影响，使评估结果更为准确。
2.弱化装修因素对评估价值的影响。老年人房屋一般装修较简朴，即使是高档装修也属于高折旧因素，且装修千差万别，可比性差，过多考虑会影响对房地产价值的判断。建议采用市场法评估时适当降低该项目的修正比例。
四、评估“养老地产”应严格执行估价程序
房地产估价是一项关乎房地产所有人和金融机构等各方利益的房地产专业服务，尤其要遵循一定的程序和规范要求。房地产估价的基本程序是：1.受理房地产估价委托：充分了解估价目的，签订委托估价合同。2.搜集房地产估价所需资料，拟定房地产估价方案。3.现场勘查房地产的室内外状况及周边环境、公共设施等。4.综合分析估价对象及房地产市场状况确定估价方法，测算出估价结果。5.撰写房地产估价报告。6.审核后出具房地产估价报告及技术报告。7.交付估价报告、资料归档等。
当然这些程序并不是固定不变的，也有反复和交叉，但完成任何一项房地产评估业务，都不能随意省略估价工作步骤及相关内容。如老人委托评估公司来完成估价报告，房地产估价师是否完全了解了估价目的，是否认真勘察了老人拟抵押的房地产室内外现状、有无拍照记录，是否认真了解了拟抵押房地产的所有权及使用状况等，直接影响房地产估价师对拟抵押房地产的市场价值的判断。
另外，针对“养老地产”评估程序，除了依据《房地产估价规范》估价师必须到估价对象现场查勘，对估价对象及其周围环境、交通状况等拍照外，笔者建议执行以下补充程序：
1.更加细致地做好纸质查勘记录，并留下影像资料。认真做好纸质记录：估价对象的四至、坐落、现在用途、房屋设备、小区景观、周边环境、交通情况、公共设施等情况，并拍照或摄录估价对象室内外状况。
2.当面与产权人核实房地产基本信息并做好笔录。认真核实并笔录：核实房地产权证上的基本信息、房地产产权所属、使用状况，是否有出租、利益纠纷等。若发现现场与证载信息不符等需要特殊说明的事项，应在现场勘查记录中重点披露。
3.房屋所有权人、提供贷款的金融机构工作人员、房地产估价师三方在现场勘查记录上签字，拍照或录像，留下三方当事人的影像资料。
现场勘查不细易导致房地产价值评估不准，招致老人对评估价值、房地产评估机构产生不信任感，对“以房养老”产生顾虑，因此评估“养老地产”要执行比一般估价更为严格的现场勘查程序。与产权人当面核实信息并记录，明确房地产基本信息、权利状况、使用状况等，应尽量避免离开现场后再向老人反复核实信息的情况。三方签字可督促估价师认真履行勘查工作，所有权人和金融机构人员共同参与确认也可以减少因勘查引起的纠纷。签字和留下影像资料，也是为了有效规避老人去世后房产处置时发生纠纷的可能。
参考文献：
1.陈支农.对“以房养老”及其相关问题的认识.产权导刊.2014.1
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