[关键词]预告登记 债权请求权
一、引言
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为保障将来能实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后。未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。”预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
二、预告登记的性质
预告登记的性质，在我国主要有三种观点：第一种认为，预告登记后的权利系介于债权与物权之间。第二种认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权。第三种认为。预告登记的权利性质是债权。以上观点，是从预告登记权利性质界定的。
笔者认为，经预告登记的物权变动请求权，在本质上只是请求权。从产生该请求权到该请求权所保全的债权的实现，是有一段时间的。在这个期间内，不动产物权的变动并未完成，权利人对请求权的标的并没有支配权，而物权是一种支配权。其次，物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人将不动产物权转移给权利人，但是并不能阻止义务人再次对不动产物权处分。预告登记制度的目的就是保护该请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
三、预告登记的效力
1.保全债权请求权
虽然债权本身不具有对抗第三人的效力。但经预告登记后，不动产交易双方在不动产的交易合同成立之后至不动产变更登记期间，物权人不得处分不动产，否则处分行为无效。权利人可就该预告登记对抗第三人，从而保障债权请求权的实现。
2.保全债权请求权顺位
这里的顺位，是说在同一个标的物上，发生多个相冲突的物权时的物权顺序和位置。当发生多个物权相冲突时，登记顺位在前的权利是具有优势地位的，在本登记与预告登记之间，很显然。预告登记在先。预告登记权利人可以就该预告登记对抗第三人，就可以顺利取得物权。
3.破产保护
破产保护。是指在相对人破产但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，权利人可要求将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，以便请求权发生预定的效果。在相对人陷入破产时。预告登记权利人可就该请求权对抗其他债权人，扩大债权请求权的实现的机会。
四、预告登记制度的完善
1.扩大预告登记的适用范围
依规定预告登记制度的适用范围仅限于房屋或其他不动产的买卖。预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力。可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先于未进行预告登记的合同的，这样就体现出其维护交易稳定的功能。如果能够扩大其适用范围，就可以更好的发挥预告登记制度的作用。
2.明确预告登记的效力
我国对预告登记的效力的规定相对模糊。我国《物权法》规定。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。然而我国《土地登记办法》规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权，地役权的登记，仅限于保全与请求权相关的权利的范围内，如果没有妨害到该请求权。预告登记义务人的处分行为是有效的。这样登记效力不一致，会导致登记制度的混乱，笔者认为。应当统一预告登记制度的效力。
3.完善预告登记的申请方式
依规定。双方当事人只有依约定才能申请预告登记。也就是说，如果无约定，则不能进行预告登记。笔者认为，这一规定过于严格。这条规定不利于保护不动产买受人的利益，因此，对于买卖双方是否到登记机关进行预告登记，不应当由双方的约定来决定。如果不动产物权人不协助买受人，那么买受人的利益将无法得到保障。因此当出现不动产物权人不同意预告登记时，买受人可凭借双方的买卖合同。申请法院的协助。完善预告登记的申请方式，有利于保护买受人的权利，更好的发挥预告登记制度的价值。
五、结论
我国《物权法》第20条规定的预告登记制度作为不动产登记，制度的重要组成部分，在保护不动产交易中买受人的权利，维护交易秩序等方面发挥着重要的作用。预告登记基于功能上的“债权物权化”性质而得以对抗有害的中间处分行为。具有保全顺位、保全权利、完善权利及警告第三人的效力。《物权法》确立的预告登记制度。必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对其发挥自身的作用，达到预期的立法目的有重大意义。
参考文献：
[1]张竹平，朱海波：《论预告登记的性质》，《法制与社会》2008年第12期，第349页
[关键词]不动产异议登记；构成要件；法律效力
[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1672―2728(2010)11-0146-04
一、不动产异议登记制度的价值
起源于普鲁士法的不动产异议登记是物权法和不动产登记法上的重要制度，随着交易安全的日益重视，近代各国确立了物权的公示公信原则。在一般情况下，登记权利人与实际权利人都是一致的，但在某些情况下可能会产生登记簿记载内容与产权证书不一致或者发生登记记载的内容与真实的权利状况不一致的情形。在此情况下，当事人对权属会产生争议，根据物权公示公信原则，首先应当根据登记簿记载的内容确认产权的状况，这就是所谓权利的正确性推定性规则。同时，当出现登记的权利人与真实权利人不符的情形时，也即出现错误登记或者遗漏登记时，《物权法》规定允许当事人或利害关系人申请更正登记。然而由于更正登记需要异议的一方搜集相当的证据，否则，法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求，这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间，登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分，第三人善意取得该房屋权利，从而可能导致最终真正权利人虽然有证据证明登记簿的记载确有错误，但房屋已经被处分，无法要求返还房屋，这就需在法律上设计一项制度，允许真正权利人对现实权利的正确性提出异议，即异议登记。异议登记是指利害关系人对不动产登记簿的物权归属等事项有异议，通过异议登记以保护其权利。我国《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，异议登记的价值在于：一方面给予真正权利人一种临时性的救济措施，使其有缓冲时间来收集证据。“异议登记尽管无阻止登记簿记载的权利人(登记名义人)处分权利的效力，但可以击破登记簿册的记载的公信力，故有防止真正权利人丧失权利之功用。”另一方面可阻断不动产登记公信力和推定力，警示与登记簿记载的权利人发生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的风险。“异议登记并不导致土地登记簿的‘封锁’，亦即不导致土地登记簿冻结。登记权利人虽有可能仅是登记上的权利人，但对权利仍可以进行处分；导致所阻却与排除的，只是第三人对该项处分行为的善意取得。”
二、不动产异议登记制度的构成要件
(一)不动产异议登记的前提条件。不动产异议登记的本质价值在于修正登记错误，因此异议登记的前提条件之一是现有登记错误，但是如何认定登记错误确是实务界的一个难点。有学者大致将能够证明登记错误的事实分为三种情况，分别加以解释，笔者认为值得借鉴。该学者认为：其一，在不动产物权原始取得的基础上，即通过法律直接规定、法院判决、事实行为等取得的物权，一旦其没有在登记册中得以显示，登记即属错误；其二，原在登记册中记载的不动产物权，非出于权利人真实意思的原因而发生变动，这种变动缺乏原登记权利人的意思表示为基础，原登记权利人可以凭借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主张登记错误；其三，在当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示时，只要形式上符合法律，就应当具有法律约束力。
根据《物权法》第19条第2款的规定，请求异议登记还需不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提条件，但是对于此条规定，笔者认为有欠妥当。首先，从异议登记设立的价值上当事人申请异议登记的目的是在于打破登记的公信力，避免不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，即提供一种临时性的保障措施。异议登记并不是对物权变动状态本身进行的登记，而是更正登记的一种辅助手段，其最终目的是为了更好地实现更正登记，因此，不能将更正登记视为异议登记的前提条件。其次，这条规定会给实务操作带来困难。以不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提条件，那么申请人需提供哪些材料来证明权利人的不同意更正登记事实?是需要登记权利人的书面证明不同意更正登记还是申请人自身的承诺抑或登记机关的书面证明?若是登记权利人的书面证明，在实务中是很难办到的，因为登记权利人不同意更正登记肯定有其原因所在，如果让其提供书面证明，从而使申请人能够提出异议登记，只会损害登记权利人的利益，登记权利人不可能做不利于自己的事情。如果是申请人自身的承诺即可，其作用是非常有限的，从常理上看，申请人都会作出有利于自己的陈述。如果是登记机关的拒绝更正为其申请的前提条件，也无异于时间、精力、财力的浪费，因为异议登记是更正登记的辅助手段，如果不管利害关系人有没有证据，都要求其先申请更正登记，在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能申请异议登记。如果在异议登记申请期限内，申请人收集了充分的证据证明其是真实权利人，而后又申请更正登记，无非是又重走更正登记的程序，造成了登记机构时间、精力上的浪费。
建设部颁发的《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋的登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”该规定明确了《物权法》第19条第2款以登记权利人的不同意更正为前提时，利害关系人需要提供的材料，但是以登记权利人的不同意更正为前提条件，不免在实务上造成登记机构时间、精力、财务上的浪费。
(二)不动产异议登记的申请主体。《物权法》第19条第2款及《房屋登记办法》第76条明确利害关系人是异议登记的申请主体，那么利害关系人是否包括登记的权利人，学界存在争论，赞成说认为利害关系人应当作广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，也即包括登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。另一种观点认为不应当包括，原因在于登记权利人的权利已经因登记而获得了登记公信力的保护，没有必要申请异议登记来否认自己的权利，即使登记权利人认为登记错误，也完全可以凭借自身的地位优势，通过告知真正的权利人并出具书面同意，直接进行更正登记，无需借助临
时性的异议登记。笔者赞同后一种观点，认为异议登记的利害关系人没有必要包括登记权利人，而应当是登记权利人之外的利害关系人，因为设立异议登记的本质是为了更好地进行更正登记，而登记权利人本身已可以通过更正登记来解决自己的权利问题，无需通过异议登记这个前置性的程序来促进更正登记的达成，否则无异于自找麻烦，任何一个理性人都不会如此行为。台湾学者也认为：“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。”另一方面，学界对于房屋登记机构是否可依职权进行登记存在疑义。笔者认为，在某些特殊情形下，应当赋予登记机构以异议登记权利，这样不仅有利于警示第三人，也可以对登记机构认为自己登记有误的情况进行及时更正。这些情形包括：首先，权利人、利害关系人直接申请撤销产权登记时，在此情形下，登记机构需对利害关系人的申请材料进行调查，花费较长的时间，因此在调查期内，登记机构通过异议登记以警示第三人，防止房屋权利人恶意登记，侵害真正权利人及第三人的利益。其次，利害关系人、权利人申请复议或提讼，要求复议机关、人民法院撤销登记机构的权属登记行为时，为防止恶意登记，保护第三人的权益，可以赋予登记机构以异议登记权。再次，当事人对于已登记的房屋权属产生纠纷，民事案件正在人民法院审理中，当事人未向人民法院申请财产保全或者当事人申请财产保全而人民法院不同意采取财产保全措施的，在民事案件审结之前，房屋登记机构可以在登记簿上记载权属纠纷情况。最后，登记机构在审查权利人申请的登记材料时，发现登记机构在登记簿上记载的事项有错误，登记机构可以通过异议登记弥补自己的错误行为，以保全登记行为的物权效力。
(三)不动产异议登记申请内容。根据《房屋登记办法》第76条的规定，利害关系人申请的内容应当是房屋登记簿记载的事项，利害关系人认为其有错误提出异议。而且该内容仅限于登记簿记载的权利内较之于真实权利内容不足的情形；对于登记簿上的其他事项，不能申请异议登记。原因在于异议登记的目的是打破登记的公信力，避免房屋为第三人善意取得，登记的公信力来自于权利推定效力，此效力是由《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此异议登记的内容只能是房屋权利的归属和内容，对于房屋的自然状况记载，如房屋的面积、位置、用途等事项并不包括，也不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。
三、不动产异议登记的法律效力＼
异议登记具有典型的物权效力，可以对抗第三人，异议登记正当时，第三人不能以登记的公信力按照登记的内容取得物权，因此异议登记具有保全物权的效力。然而异议登记如何保全物权的效力，学界有不同的认识，主要有权利处分有条件无效说(事后阻断说)和权利禁止处分说(事前防止说)两种不同的观点。权利处分有条件无效说认为异议登记不能剥夺或者限制登记权利人的处分权，该权利人仍然可以将作为异议对象的物权进行转移或者变更，登记机构也必须办理相应的变更登记，只有在异议确属正确时，该物权变动才丧失法律效力。德国法上采取此种方式确立异议登记的法律效力，原因在于权利处分有条件无效说保证了登记权利的流动性，此种规定在给交易者提供交易对象可能是假的信息的同时，将是否交易的主动权交由交易者自己判断，并因此享受利益或者自行承担风险。德国法认为登记权利代替了实际权利，不动产物权的交易功能负担在登记权利之上，如何保持登记权利的流动性成为德国法的重要使命。权利禁止处分说认为，异议登记的直接法律效力，是阻止登记名义人按照登记的内容行使权利，使登记权利丧失正确性推定效力和公信力，因此，异议登记后，登记权利处分已不可能行使了。我国《房屋登记办法》第78条规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”
根据此条规定，我国立法上对于不动产异议登记的法律效力采取的是权利禁止处分说，笔者认为有欠妥当，其规定显然不利于登记权利的流动。《房屋登记办法》第23条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，异议登记为1个工作日。以一个工作日审查异议登记申请竞能导致异议登记产生处分禁止的效力，完全背离了正常的逻辑发展。异议登记不能确切的证明其所针对的登记存在错误，也不能证明申请者是真实权利人。在这种不确定的情况下，冒然限制或者禁止权利人的处分权，以禁止物权的流转和排除登记的公信力，可能会产生不利于登记权利人的后果，也无疑压缩了登记权利人与第三人意思自治的空间。但是，若采用权利处分有条件无效说，则可以明显克服权利禁止处分说的缺陷，当异议登记不能推定到更正登记时，之前在异议期间内登记权利人的处分行为效力不受影响，不动产的转让可以顺利进行；即使其能够成功推进到更正登记，原来的登记权利人所为的处分行为也不是绝对无效，在此种情况下，仍存在着真实权利人对该处分行为的追认可能性。这样不仅有利于促进登记权利的流通，而且可以提高交易的效率，保护第三人的利益。此外，有学者认为，异议登记采用事后阻断方式，但这并不绝对，在异议登记与财产保全相互联结时，则应采用事前防止的方式，也即权利禁止处分说，财产保全是民事诉讼法中保全财产的一项制度，《民事诉讼法》第92条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。在财产保全的对象是不动产物权时，就必须将处分权限制反映在登记簿上从而减少给第三人带来的交易风险，如何将财产保全落实到登记簿上，就涉及到财产保全裁定与异议登记的衔接，即登记机关根据法院或者仲裁机关的裁定办理相应的异议登记，而在此种情况下，异议登记产生的效力是禁止被保全人处分权利。
四、不动产异议登记的消灭
《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，在申请异议登记之日起十五日内，申请人未向法院的，不动产异议登记消灭。当申请人十五日内向法院时，根据《房屋登记办法》第79条的规定：“异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者
驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”异议登记并不消灭。只有在法院不予受理或者驳回诉讼请求后，由申请人持相关材料申请注销登记。但是在一般情形下，申请人并不会去登记机构申请注销登记，从而使异议登记处于持续状态，真正权利人的处分行为得不到法律的保护。
在此，涉及的一个问题是《物权法》第19条第2款规定的十五日是除斥期间还是法定期间。若该期间是除斥期间，那么当该期间届满时，无论申请人是否，异议登记都应当自动失效。若为法定期间，那么当事人在此期间提讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，并不当然消灭。笔者认为，就《物权法》第19条的条文而言，十五日的期间经过，申请人不的，异议登记不再具有警示的作用，原登记的公信力恢复，第三人可以信赖原登记而善意取得物权。但当申请人时，异议登记仍应当有效，可以阻断登记的公信力。而当异议登记失效后或被法院驳回后，法律明文规定由申请人持相关材料注销登记，那么登记机构是否应依职权进行注销登记呢?笔者认为申请人不或者不申请仲裁不是登记机构职权范围内的事项，也不是其所能查知的，既然异议登记因当事人申请而为，其注销亦应依当事人申请而为之，如果申请人不申请注销而导致不良后果，《物权法》第19条第2款已明确规定由申请人承担损害赔偿责任。
[参考文献]
[1]王利明，尹飞，程啸，中国物权法教程[M]，北京：人民法院出版社,2007.
[2]尹飞，李倩，异议登记的本质与效力――《房屋登记办法》研讨之七[J]，中国房地产，2008，(10).
[3]陈华彬，物权法研究[M]，香港：金桥文化出版(香港)有限公司，2001.
[4]鲍尔-施蒂尔纳，德国物权法(上册)[M]，张双根，译，北京：法律出版社,2004.
[5]郭卫华，常鹏翱，不动产异议登记制度的司法适用[J]，法学，2006，(3).
[6]王利明，物权法研究[M]，北京：中国人民大学出版社,2007.
[7]肖丽娟，不动产异议登记制度实务问题探讨[J]，中国公证,2009，(7).
[8]尹飞，李倩，异议登记申请四论一《房屋登记办法》研讨之八[J]，中国房地产，2008，(11).
一、不动产登记制度的相关理论
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。
研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析
物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。
（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：
（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。
（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济 途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受！到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。
（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响
物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：
一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。
二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。
三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。
三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题
1、关于国有划拨土地使用权的执行
实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[20__]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。
2、关于集体土地使用权的处理问题
在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。
3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理
实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠 道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zip des reaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益
活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1] 参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4] 金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义
1.不动产登记制度的概念
关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
2.不动产登记制度的立法意义
第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。
第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。
第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。
二、我国不动产登记制度的缺陷
综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。
1.登记机关不统一
我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。
这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。
2.不动产预告登记制度有待进一步完善
在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。
三、我国不动产登记制度的完善
2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。
1.统一不动产登记机关
世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。
笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现的行为，可能使司法失去其公正性。
因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。
2.完善预告登记制度
我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。
此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。
预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。
【参考文献】
[1]孙宪忠，物权法[m]，北京，社会科学出版社，2011年版
[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[j]，求索，2001-05
[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[j]，求索，2001-06
关键词：不动产；登记；制度；物权
我国的不动产登记制度经历了一个曲折的发展历程，2007年《物权法》的出台进一步完善了不动产登记制度，但发展至今仍存在诸多不足，有待进一步改善。当前我国市场经济日益发展的环境下，我们应按照物权法对不动产登记大体制度框架的要求来构建我国的不动产登记制度。在此基础上把我国的不动产登记机关的行政管理机能转变到为市场经济的发展提供服务的职能上来。这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
一、不动产登记制度概述
我国《物权法》中“物权”的定义：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的主体、内容应该通过一定的方式告知于不特定的第三人，以便使其履行不作为的义务。出于交易安全的考虑，应通过法律保护、国家信用担保的方式表征物权的内容、主体等，以便买受人放心交易。物权的表征方式就是指物权公示。物权公示，是指以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况，对此负有不作为义务的责任。不动产物权发生变化时需要以一定方式公示，这种公示的方法就是不动产登记，也叫不动产物权登记。不动产登记制度是指一国根据自己国家的社会实际和法律渊源所构建的不动产物权变动的立法体例，在物权公示的方法中处于核心地位。
二、不动产登记机关
登记机关的统一是不动产登记制度构建过程中最核心的部分，《物权法》规定国家对不动产实行统一的登记制度。我国长期以来将登记作为行政职能而不是物权公示的方法，从而形成以行政职能来确定不动产登记部门的历史传统。目前，部门可办理不同种类的登记业务，例如，城建部门负责房屋产权登记；海洋行政管理部门负责海域使用权登记等。与此同时，同一部门之内还进行分级管理。例如我国法律规定由县级以上地方人民政府地产行政主管部门负责管理房屋的产权、产籍。县级以上就包括县、市、省政府和国务院多级的房地产行政主管部门，这无疑增加了申请人申请登记时的负担。形成这种制度的直接原因主要是土地与房屋、林木等作为财产进行登记的时间上存在先后之差。此外，登记机关在办理登记时可以收取费用，在这种利益驱动下，各登记机关都不愿交出自己的登记权限。
三、我国不动产登记制度的缺陷及其完善
【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-122-01
一、不动产登记制度的概述
不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。
二、不动产登记制度的缺陷
（一）没有建立统一的不动产登记体制
我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。
（二）不动产登记制度登记审查制度不健全
我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。
（三）异议登记制度不完善
异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。
（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度
预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。
三、不动产登记制度的完善
关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：
第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。
第二，不动产登记制度审查方式的健全。实质审查与形式审查各有利弊，形式审查的优点是登记机关仅仅审查形式要件的合法性，工作量较小、审查速度快、公权力较少干涉私权利。但是其不涉及实体法律关系的审查，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低，影响公信力当事人，还需另外调查，客观上加大了社会交易成本。而实质审查正好相反；我国制定不动产登记法时采取什么主义，应从我国的实际出发予以考虑。我认为要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。
购物车(0)