【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
[2] 中华人民共和国担保法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记的概念
所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。
（二）不动产登记的意义
首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。
二、我国现行不动产登记制度的不足
（一）欠缺统一的不动产登记法律
建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。
（二）不动产登记范围不明确
众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。
（三）法律责任风险控制机制缺失
不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。
（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明
我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。
三、完善我国不动产登记制度的构想
（一）制定统一的不动产登记法
建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。
我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。
（二）完善不动产登记范围
不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。
（三）建立科学的风险管控机制
所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。
（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题
笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。
四、结语
笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。
参考文献：
[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.
【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义
1.不动产登记制度的概念
关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
2.不动产登记制度的立法意义
第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。
第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。
第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。
二、我国不动产登记制度的缺陷
综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。
1.登记机关不统一
我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。
这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。
2.不动产预告登记制度有待进一步完善
在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。
三、我国不动产登记制度的完善
2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。
1.统一不动产登记机关
世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。
笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现徇私舞弊的行为，可能使司法失去其公正性。
因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。
2.完善预告登记制度
我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。
此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。
预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。
【参考文献】
[1]孙宪忠，物权法[m]，北京，社会科学出版社，2011年版
[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[j]，求索，2001-05
[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[j]，求索，2001-06
【关键词】物权法 行政审判 不动产登记制度
通过十三年的酝酿，历经八次审议，十届全国人大五次会议高票通过了万众期待的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），并于2007年10月1日起施行。《物权法》的颁布实施是我国法治建设中的一件大事，全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明指出“物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起基础作用，是社会主义法律体系中重要的组成部分。”《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要的一步，该法在为公民创业和创造财富提供法律制度保障的同时，也对行政权力的行使提出了更规范、更具体的要求。
最高人民法院副院长奚晓明指出，《物权法》虽然属于民法范畴，但其中包含了许多行政法律规范，相当多的条款涉及行政法律关系，如征收征用、不动产登记、村民委员会的法律地位、建设用地使用权等，都会形成行政法律关系和行政争议。在行政审判工作中如何贯彻执行《物权法》，是人民法院面临的一个新课题。笔者正是基于此种考虑撰写本文，以探索在行政审判工作中如何贯彻执行《物权法》。
一、《物权法》涉及到行政法律关系的主要条文简介
1、涉及不动产登记制度的条文，主要包括第九条至第二十二条。
2、涉及征收征用的条文，主要包括第四十二条至第四十四条。
3、涉及村委会法律地位、职责的条文，主要包括第五十八条至第六十三条。
4、涉及建设用地使用权的条文，主要包括第一百三十五条至第一百五十一条。
5、涉及土地承包经营权的条文，主要包括第一百二十四条至第一百三十四条。
6、涉及特殊动产登记制度的条文，主要包括第二十三条至第二十七条。
综上可以看出，《物权法》中有很多条款直接或间接涉及行政法律关系，它的颁布实施必将对行政审判产生重大影响。目前的行政案件中，直接涉及土地、房产的有一半左右。具体到我省而言，近年来我省（江苏）法院审理的不动产登记行政案件有上升趋势。我国《物权法》的一个重要制度创新在于用专节规定了不动产登记制度，这一制度必将对不动产登记行政案件的审理带来新的挑战。由于文章篇幅所限，在充分考虑我省行政审判实际的基础上，笔者将以不动产登记制度为切入点，深入探讨《物权法》不动产登记制度对行政审判的影响，以期能为深入贯彻执行《物权法》提供借鉴。
二、《物权法》中不动产登记制度的创新之处及对行政审判的影响
（一）、《物权法》中不动产登记制度的创新之处
《物权法》进一步完善了不动产登记制度，用专节规定了不动产登记制度，明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭的一般原则，即登记生效原则，形成了统一登记、预告登记、更正登记、异议登记、登记错误陪偿等比较完整的体系，并在以下几个方面进行了创新：
1、进一步明确了登记机构的职责，赋予其查验、询问、要求补充材料、实地查看等职权，使登记机关的审查职责由形式审查转变为实质审查，增强了登记机构的审查责任。《物权法》第十二条明确规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”因此，《物权法》实施后不动产登记机构不能再像以往一样仅对申请人提供的材料进行形式上是否合法的审查，还要对申请人提供材料的真实性、合法性进行实质性审查。这与以往的法律法规规定截然不同，这一转变将对审理此类案件产生重大而深远的影响。
2、规定了不动产统一登记制度。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定，并且规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。该统一制度的确立结束了目前不动产登记尤其是在房屋、土地登记方面多头登记的混乱局面。但具体如何办理统一的登记还需要法律、行政法规在随后的立法中予以明确。
3、明确了不动产登记簿的证据效力。《物权法》第十六条规定“不动产登记簿由登记机构管理，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”同时，第十七条也规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这样就明确了不动产登记簿的证据效力，同时也明确了当不动产权属证书与登记薄发生冲突时的处理原则。
4、确立了预告登记制度。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记在实践中有重大的现实意义。我国房地产市场实行预售制，近年来房价持续高涨，一些开发商为了谋取更高的利润往往通过故意违约的方式，将已经预售出的房屋再以更高的价格出售给其他人，这样原买受人的合法权益就得不到就得不到有效保障，因为，违约金的数额远远低于房价上涨给开发商带来的利益。《物权法》确立预告登记制度后，就可以解决这个问题，更加有效的保护原买受人的合法期待利益，进而维持健康有序的房地产市场秩序。
5、增设了更正登记制度和异议登记制度。《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”不动产登记应当如实反映正确的权利归属和正确的权利状态，这也是登记机构履行职责应当实现的基本目的。更正登记制度和异议登记制度的确立有利于保护权利人及利害关系人的合法权益，为纠正不动产登记错误提供了制度上的保障。
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6、明确规定了登记机构因登记错误应承担赔偿责任。《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这样就明确了当事人及登记机构的赔偿责任，弥补了《国家赔偿法》相关规定的不足，有利于保护权利人的合法权益。通过该规定，来平衡权利人与异议登记申请人之间的利益，制裁恶意提出异议登记的申请人。
《物权法》关于不动产登记制度的创新性规定对行政审判影响巨大。我们应当深入研究《物权法》对不动产登记行政案件的影响，及时调整审判策略，逐渐形成审理不动产登记行政案件的新模式，这样才能适应《物权法》的新要求。
（二）《物权法》中不动产登记制度对行政审判的影响
1、就整体而言，《物权法》中不动产登记制度对行政审判的影响主要体现在以下几个方面：
（1）将出现新类型行政案件，加大了审理难度。以往的不动产登记类行政案件中没有异议登记类和预告登记类行政案件。《物权法》首次规定了异议登记制度和预告登记制度，由此而引发的行政争议案件将是新类型案件，没有现成的审理经验可供借鉴，加大了审理难度。
（2）因不动产登记而引发的行政赔偿诉讼有了较为明确的法律依据。《物权法》明确规定了登记机构的赔偿责任，有利于保护利害关系人的合法权益，同时也有助于增强登记机构的责任意识。由于《国家赔偿法》相关规定过于笼统、模糊，而且我国法律、法规没有赋予登记机构在作出具体行政行为之前要对当事人提供的证明材料的真伪进行实质审查的权力，登记机构对申请材料仅实行形式审查。《物权法》实施后，当事人提供虚假材料申请登记所导致错误登记造成实际损害的无疑应当列入行政赔偿的范围，因为此时登记机构有实质审查的义务，根据国家赔偿的违法归责原则，登记机构应对未能如实审查承担责任，登记机构赔偿后可以向提供虚假材料的当事人追偿。
（3）加重了登记机构的举证责任。在举证责任方面，行政诉讼与民事诉讼不同，实行举证责任倒置，即被告负责举证。《物权法》在赋予登记机构相应权力的同时，也加重了登记机构的举证责任。由于登记机构有了实质审查权，作为被告的登记机构必然将承担更多的举证责任，以证明其进行了实质性审查，作出的登记行为合法，否则就有可能承担败诉的不利后果。
2、就具体案件审理而言，我国《行政诉讼法》规定，人民法院审理行政诉讼案件坚持合法性审查原则，法院审理行政诉讼案件主要从以下四个方面进行合法性审查：第一，被告是否具有执法主体资格；第二，具体行政行为是否符合法定程序；第三，具体行政行为认定的事实是否准确；第四，具体行政行为适用法律是否正确。不动产登记类行政案件也不例外，主要从上述四个方面进行合法性审查。
《物权法》实施后受影响最大的是第三个方面和第四个方面即审查具体行政行为事实认定是否准确、法律适用是否正确。在事实认定上，以前的不动产登记制度以形式审查为原则，要求当事人提交符合规定的书面材料即可，并不要求审查材料的真实性、合法性。《物权法》基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式，不但要求进行形式上审查，而且还要求对材料的真实性、合法性进行审查。这样以来，法院在审理此类案件时，在审查不动产登记行为的合法性时，其审查的标准也相对严格，应当以实质审查的标准进行合法性认定，即对不动产登记行为认定的事实是否准确实行实质审查标准。但这种实质审查的范围，应当限于法律行为，对于非因法律行为导致的不动产物权变动，原则上不宜采取实质审查模式，如对人民法院、仲裁机构作出的生效裁判文书等。在法律适用上，要遵守法律适用的一般原则。如果登记行为发生在《物权法》生效之前，按照“法不溯及既往”的效力原则，应当适用当时的法律；如果登记行为发生在《物权法》生效之后，则应适用《物权法》及其它相关法律。另外，《物权法》是全国人大制定通过的基本法律，其效力高于全国人大常委会制定通过的普通法律，国务院制定的行政法规，以及各种规章和地方性法规。在法律适用过程中，要充分注意法律的效力位阶层次，做到准确适用法律。
三、贯彻执行《物权法》，做好行政审判工作的建议
（一）、深入学习《物权法》，透彻理解条文含义，深刻领会立法精神实质，准确把握其与其他法律法规的不同。
《物权法》已经颁布半年有余，生效实施将近两个月，虽然各级法院大都开展了学习活动，行政审判人员对《物权法》也有了一定的认识和理解，但是这与行政审判实践要求还存在一定差距。最高人民法院副院长奚晓明就曾指出“认真学习领会物权法，不仅仅是民事审判的重要任务，对行政审判同样重要。”当前乃至今后一段时期，各级法院都面临缺乏《物权法》审判适用经验的挑战。这种情况下，深入学习《物权法》，准确把握其内涵和立法精神实质就显得尤为重要。另外，《物权法》有许多创新性规定，对原有的法律体系形成了一定突破。因此，行政审判人员不能完全依照原有经验裁判案件，应在深入学习《物权法》的基础上，准确把握其与其他法律法规的不同。只有这样才能做到准确适用物权法。
（二）、积极探索《物权法》实施后常见、典型行政案件的审理技巧、裁判方法、法律适用经验等，尽快形成审理此类案件的一般模式。
任何一部新颁布实施的法律都面临着与司法实践磨合的问题，《物权法》也不例外，作为一部重要的基本法律，与每个人的利益都息息相关。它的颁布实施同样要经历与司法实践的磨合期，在磨合的过程中容易出现法律适用标准不统一、同类案件地区之间裁判差异较大等问题，因此，行政审判人员要积极探索《物权法》实施后常见、典型行政案件的审理技巧、裁判方法、法律适用经验等，尽快形成审理此类案件的一般模式，尽量缩短磨合期。尽快使《物权法》在行政审判中实现从探索适用到成熟适用的转变。
（三）、各级法院应及时汇总《物权法》实施后本地区审理行政案件的典型案例和成熟经验，上级法院可及时编排参考案例，适时出台指导性意见，为下级法院适用物权法审理行政案件提供指导和借鉴。
《物权法》实施将近两月，许多地方的《物权法》适用第一案已经开始审理或审结。随着时间的推移，更多的《物权法》适用案例必将不断涌现，各级法院可以选取典型、常见的行政案件进行汇总，深入分析研究此类案件的特点及法律适用规律，尽快出台本地区的参考案例，中级以上法院还应及时出台指导性意见。最高人民法院也应根据《物权法》实施过程中出现的新情况、新问题适时出台相关司法解释，以便在全国范围内统一适用标准。最高人民法院副院长万鄂湘指出，为了确保物权法的正确适用，最高人民法院已经启动物权法司法解释的起草工作。
［关键词］矿业权；法律适用；矿业权登记；矿业权登记簿
［中图分类号］D992.62 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）5-0126-02
1 矿业权的法律性质
1.1 矿业权的概念
矿业权在我国一般指探矿权和采矿权的合称,即探矿、采矿人依法在已登记的特定矿区或工作区内勘探、开采一定的矿产资源,取得矿产品,并排除他人干涉的权利。矿业权在我国只是一个学理上的概念,法律上只明确规定了采矿权、探矿权。依照《中华人民共和国矿产资源法实施细则》第六条的规定,所谓探矿权,是指在依法取得的勘察许可证规定的范围内,勘察矿产资源的权利。所谓采矿权,是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内,开采矿产资源和获得所开采的矿产产品的权利。矿业权虽然矿业权有着更广泛的意义,应包括矿产资源的经营权,但本文实际上是指矿产权。反映的是矿产资源之探采者与矿产资源所有者之间的法律关系。当矿产资源所有者自行探采时也就不存在矿业权,所有权人自己在其物上进行各种生产经营活动都只是所有权的权利范围。而一旦所有权之外在矿产资源所有者拥有的矿产资源上进行探采活动时就需要有矿业权这种新型权利产生。
1.2 矿业权的法律性质
物权是指权利人支配特定物的权利,按其性质不同可分为所有权、用益物权、担保物权和占有权四类。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第五章第八十一条第二款规定:“国家所有的矿藏,可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采,也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。”《民法通则》将矿业权中的采矿权确定为财产权利。2007年通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百二十三条规定“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护”。我国《物权法》将探矿权、采矿权放在第三编用益物权中加以规定,虽然没有明确规定其法律性质,但可以看出我国《物权法》将矿业权的法律性质定位为用益物权或视为用益物权进行规范。探矿权人和采矿权人经国家有关部门许可,依法对国家所有的矿产资源上进行开发利用,以获取矿产资源的使用收益为目的。这也符合用益物权的一些显著特征。用益物权的功能就在于它是《物权法》中的基本权利,是充分利用资源、维护物的利用秩序的法律手段,能提高不动产的利用效益。矿业权的设定是为了解决矿产资源的所有与利用之间的矛盾,提高物的利用功效。
2 矿业权登记的性质
2.1 矿业权登记的物权效力
物权的对事效力要求其具有可识别性,即物权以及物权的变动不应当仅仅为当事人双方所知悉,而且应当以一定的方式表现出来为公众知悉。为了实现可识别性,物权及其变动均应履行法定公示方式。我国《物权法》规定了不动产登记的公示方式,其第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”从这一规定可以看出,我国实行不动产权利登记制度,即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这一制度具有以下法律特征：登记为物权变动的生效要件；登记具有公信力；登记簿是物权成立的依据。
《中华人民共和国矿产资源法》(以下简称《矿产资源法》)及实施细则、《矿产资源勘察区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》都对探矿及采矿行为的登记进行了规定,说明探矿权和采矿权属于物权法“依照法律规定应当登记的”的情形,因此矿业权应该进行登记,并遵循《物权法》关于不动产登记的相关规定,矿业权的物权效力应该自记载于矿业权登记簿时发生效力。除此之外,探矿权、采矿权的设立、变更、转让和消灭都要进行登记,未经登记,不发生法律效力。一经登记便对外产生公信效力,登记者便被推定为该矿权的合法权利人。矿业权登记对于在矿业主管机关、矿业权申请人、矿业权利人以及其他利害关系人之间界定和确认产权,避免矿业权利秩序混乱,对稳定矿业勘探开采行为具有极为重要的意义。
2.2 矿业权登记的行政效力
从我国《矿产资源法》及实施细则、《矿产资源勘察区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》对探矿权及采矿权登记、发证的规定可以看出,矿业权登记不同于一般的不动产物权的登记,矿业权登记的目的不仅为物权效力的体现,更体现国家对探矿权和采矿权的管理。它不仅在私法上具有重要意义,而且承担着重要的公法职能。矿业主管机关要受理、审查有关矿业权的各种申请作出是否授予矿业权等的决定,还要为保护矿业权,对侵害矿业权的行为进行行政处罚。另外,矿业权人或者其申请人等有关人员有义务缴纳相应的费用、权利金和各种税收,并承担环境保护和矿山安全等方面的义务,而要求其履行上述义务就是主管机关的职责。登记簿记载的就是主管机关实施矿业行政管理的法定依据。从这一角度出发,矿业权登记也是国家矿产资源管理机关依申请做出的一种具体行政行为,体现了国家行政权力对矿业权物权关系的合理干预,属于行政管理行为。
3 矿业权登记的法律适用
3.1 矿业权相关法律法规
我国2007年公布的《物权法》第三编用益物权第一章一般规定中的第一百二十三条规定，依法取得的探矿权、采矿权的权利受法律保护。第一编总则第二章物权的设立、变更、转让和消灭中的第一节“不动产登记”中，系统地规定了不动产物权公示方法、不动产物权登记的类型、不动产物权登记的效力、不动产物权登记的过错赔偿等内容。我国《物权法》不动产登记制度物权法的重要制度之一,不动产物权的变动以登记为生效要件,未经登记的不动产物权变动行为不发生法律效力。所谓不动产物权登记,就是登记机关将权利人的不动产物权记载于不动产登记簿上的行为,同时向权利人颁发不动产物权证书。
1996年《矿产资源法》在原有法律的基础上做了一些重要修改和完善,构建起了新的矿业权法律体系。在第二章中规定了国家对矿产资源勘察实行统一的区块登记管理制度。开采矿产资源要由地质矿产主管部门审批,并颁发采矿许可证。
《矿产资源勘察区块登记管理办法》第三条规定，国家对矿产资源勘察实行统一的区块登记管理制度。第二十二条规定探矿权人应当申请变更登记的法定情形。第三十条规定对探矿权人不办理变更登记、注销登记的处罚。第三十四条规定对登记管理机关人员、等违法行为的处罚。
《矿产资源开采登记管理办法》第三条规定，开采矿产资源应由相应主管部门进行审批登记。第十五条规定采矿权人应当申请变更登记的法定情形。第二十二条规定对采矿权人不办理变更登记、注销登记的处罚。第二十五条规定对登记管理机关人员、等违法行为的处罚。
可见,矿业权作为一种具有诸多用益物权属性的特别法上的物权,同样应以登记为生效要件。矿政部门在与矿业权申请人签订矿业权出让合同并收取矿业权申请人按合同缴纳的有关费用后,应当将该申请人取得的矿业权的内容记载于矿业权登记簿上,同时向权利人颁发矿业权证书。
3.2 矿业权登记法律适用
在矿业权登记法律适用方面《物权法》是一般法,它规定了不动产物权设立、变更、转让和消灭的基本准则,明确了基本概念和基本效力；而《矿产资源法》、《矿产资源勘察区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》等法律法规则是专门就矿业权登记及管理进行规定的法律,属于特别法。因此,按照特别法优先于一般法的法理判定,在矿业登记方面应优先适用相关的矿产资源类法律法规,在这些法律法规里未作规定的则可适用《物权法》相关的规定。这样就可解决矿业权登记法律适用方面的问题。
4 矿业权登记簿与矿业权证的关系
4.1 矿业权登记库信息与矿业权证的关系
根据我国的法律法规,探矿权的取得和采矿权的取得首先要申请,得到许可后办理登记,然后取得许可证。在这一过程中有两个矿业权的信息：一个是矿业权登记库,另一个是矿业权证,前者是矿业管理的重要依据,后者是矿业权人权利的证明。库和证应该一致,但由于各种原因,可能导致库证不一致。这就会影响矿业市场管理和交易安全。
4.2 矿业权登记库信息与矿业权证权利冲突如何适用
(1)《物权法》的相关规定分析。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”根据这一规定,不动产物权的归属与内容,以不动产登记簿为根据；不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿应当一致,不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。也就是说,在除有证据证明不动产登记簿确有错误外,不动产登记簿的效力大于不动产权属证书。
(2)《矿产资源法》与《物权法》之间的关系。我国《矿产资源法》及实施细则、《矿产资源勘察区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》对探矿权及采矿权登记、发证的规定,说明矿业权取得矿业权的必须申请、审批(采矿权)、登记、发证几个程序,也应该符合物权法登记簿与权属证之间关系的规定,当库证不符时,除有证据证明不动产登记库信息确有错误外,应以登记库内容为依据。
4.3 矿业权登记错误的法律适用
矿业权登记错误一般遵循以登记库信息为准的原则,但根据实际情况的不同适用法律。
根据《物权法》的规定,在库证信息不符发生冲突时,应以登记库登记信息为依据,除非有实际证据证明信息库登记确有错误的,则准予更正。再依照规定应重新进行公告。
根据《矿产资源勘察区块登记管理办法》第三十条或《矿产资源开采登记管理办法》第二十二条的规定,若矿业权本身实际存在,但登记库信息不全或不正确的,属于矿业权人的主观原因未能填报具体信息或出现变更事由后没有及时申报,那应视探矿权、采矿权种类之不同分别处理,登记管理部门责令矿业权人限期改正,逾期不改正的,由原发证机关吊销相应的证照；如果属于登记机关管理人员的原因导致漏填或误填的,应及时通知矿业权人按实际情况提交补正申请,并予以更正及公告。同时对许可证登记错误也应按以上原因分别进行法律适用。
4.4 矿业权登记错误的救济及过错赔偿
我国《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”矿业权登记错误的救济及过错赔偿也同样适用《物权法》的规定。
矿业权登记制度是矿业管理的基础,明确矿业权登记的法律适用,才能正确处理矿业权登记过程中的权利冲突,更好地为我国矿业市场和矿业经济发展服务。
参考文献：
［1］李显冬.中国矿业立法研究［M］.北京:公安大学出版社,2006.
［2］蔡守秋.环境资源法学［M］.北京:人民法院出版社,2003.
［3］卫王芳.我国矿业权法律制度研究［D］.北京:中央民族大学,2007.
关键词:不动产登记;功能;完善
中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)22-0204-01
一、不动产登记的功能
不动产登记产生于不动产无权的产生、变更和消灭过程中,之所以设立不动产登记制度,就是因为不动产属于人们较大的财产内容,它的产生变更不仅对个人,对社会也有较大的影响,具体而言,设立不动产登记制度的功能有:(1)确立公示、公信原则,保障交易秩序的安全。登记制度使得经济领域发生的有关不动产物权的产生、变更和消灭情况及时登记于特定部门的文件上,让社会公众予以明晓。(2)确立登记物权的优先权原则。在物权法上,经过登记的不动产物权具有优先效力,如在不动产抵押登记中,记过登记的抵押物,对抵押物权的清偿具有优先性。
二、我国不动产登记制度中存在的不足
(一)不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处,既有民法性质的《担保法》中的登记规范,又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范;既有全国人大常委会颁布的法律,又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物,己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。
(二)不动产登记机关不统一
在传统的不动产登记中,中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域,体系庞杂,弊端重重,而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难,造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象,各登机关为了部门利益,争相登记,形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
(三)不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定,在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。
(四)不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况,而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能,不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。
(五)不动产登记的效力绝对化
关于不动产登记对物权变动的影响效力,我国立法虽未明确登记模式,但从具体法律法规的规定看,其精神在于登记要件主义。1987年城乡建设环境保护部制定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》,都渗透了登记要件主义。根据我国学者的一般看法,不动产所有权的取得、变更和消灭,非经登记不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认,原则上也以登记为准。我国现行法律,如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》等立法均沿用登记要件主义。登记要件主义立法,有利于保护原所有权人的利益,在权利明晰的基础上便于第三人参与交易,有利于国家征税和调控市场。
三、完善我国不动产登记制度
(一)统一不动产登记的法律
登记是体现物权公示原则的实践,是物权的程序性规范,应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。
(二)建立不动产登记专门机关
笔者认为,可在国务院下设专门的国家不动产登记机关,在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关,对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制,规定严密的登记程序,以加强管理的力度,防}卜不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
(三)建立新型的不动产登记错误赔偿制度
在未来的不动产登记法中,可明确规定登记机关如发生以卜情况,应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序,如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通,给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。
论文关键词 不动产 登记 物权法
我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。
《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。
一、立法层面
在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用《土地登记法》，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用《不动产登记法》，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用《土地登记规则》，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。
（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定
不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。
（二）明确登记机构的责任为民事责任
一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。
（三）改变现有《物权法》中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益
行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。
（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定
预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国《物权法》中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而《物权法》对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。
（五）完善异议登记制度
《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。
（六）保障《政府信息公开条例》的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度
《物权法》第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。
二、行政制度方面
我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。
（一）透明行政登记过程
这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和滥用职权，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政滥用职权。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。
（二）完善监察制度
行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，从外部对包括登记行为在内的行政行为进行监督，事实上是对我国不动产登记制度的贡献。
论文关键词 不动产 登记 物权法
我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。
《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。
一、立法层面
在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用《土地登记法》，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用《不动产登记法》，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用《土地登记规则》，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。
（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定
不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。
（二）明确登记机构的责任为民事责任
一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。
（三）改变现有《物权法》中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益
行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。
（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定
预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国《物权法》中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而《物权法》对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。
（五）完善异议登记制度
《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。
（六）保障《政府信息公开条例》的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度
《物权法》第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。
二、行政制度方面
我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。
（一）透明行政登记过程
这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。
（二）完善监察制度
行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，从外部对包括登记行为在内的行政行为进行监督，事实上是对我国不动产登记制度的贡献。
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