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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇不动产档案管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
[摘 要] 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记等活动的记录、整理与保存，不动产登记档案的管理由国家机关部门负责，而且国家也制定了不动产登记档案管理制度，以维护物权交易市场秩序和安全，规范不动产登记档案管理。
[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不动产登记档案管理的特征
（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。
不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。
（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。
不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。
2 不动产登记档案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。
公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。
（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。
在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。
（3）不动产档案具有的作用是长久性的。不动产登记档案管理属于国家机关部门所管理的，而且受到法律保护，那么不动产登记档案的作用就应该是长久性的。在物权交易变更频繁的时期，只有使交易双方能够执行调查相关内容才能够保障交易的安全。国家也出台了相关规定来维持交易市场的稳定。当发生产权交易纠纷时，只要提供出不动产实体和不动产登记档案，就可以对物权权属问题作出确定。因此，就需要不动产实体和档案的同时存在。不动产登记档案的持久性是不动产登记档案管理的基础，在这个基础上衍生出更多的管理方式和手段。
关键词：不动产档案管理系统；计算机通信技术
1不动产档案管理系统及计算机通信技术概述
1.1不动产档案管理系统
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变更事项记载于不动产登记薄的事实。不动产档案管理系统是依托计算机通信技术，对不动产登记的结果和过程进行详细记录的系统，为不动产登记中心提供数据管理、数据查询基础服务，为其它政府部门和相关企事业单位提供不动产数据查询依据，是新时代的必然产物，同时不动产档案管理系统为公众提供合理合法的查询服务。
1.2计算机通信技术
计算机通信技术，是以计算机终端为信息数据传输基础单元，以现代化通讯技术为手段，从而实现对信息数据进行高效精准传输，确保计算机与终端设备之间、计算机终端与服务器（应用服务器/数据服务器）之间信息数据传输的时效性、一致性和安全性。成熟的计算机通信技术和全面的网络协议为终端间数据传输提供了高效、易用、安全、实时的数据传输方法和错误处理机制，确保数据传输的正确性，同时通信结构以及通信协议使通信双方存在互相影响和重要联系，在对计算机通信技术进行分析研究的过程中将二者看成共同整体。随着现代化信息技术的快速发展，计算机通信技术已发展成为集合光纤通信技术以及电力载波通信等现代化通信技术，逐步向卫星通信技术、5G通信技术以及超光速通信技术发展。
1.3不动产档案管理系统应用计算机通信技术的重要性
计算机通信技术具有良好的适应性、传输高效性、数据高度一致性、数据安全性、数据实时性、抗干扰性等优点，在不动产档案管理系统中得到广泛的应用。对于不动产档案管理系统来说，主要功能是实现对信息数据的高效处理、按照终端使用者的具体要求对数据进行加工处理，确保信息数据传输的安全性、时效性、可靠性和数据一致性，在此基础上为不同层面的用户提供个性化的服务。
2计算机通讯技术在不动产档案管理系统中的应用
(1)管理系统数据处理功能中的应用。不动产档案管理系统借助于计算机通信技术对不动产管理系统中办理完毕的案卷进行归档并生成电子档案，在生成档案时系统将不动产管理系统中的表单信息页面化，生成不能修改的PDF文档，同时保留表单信息数据源数据，为精准查询和快速查询提供数据基础；将不动产办理过程中权利人提供的相关数字化文件形成统一格式的PDF文档，按不动产档案目录要求生成单一的完整的电子档案，并根据档案管理员的要求提供纸质档案打印功能，在进行档案打印时，遇到权利人提供的纸质材料时，系统自动保留空白页，供档案管理员将原始纸质材料放到档案相应位置，最终形成完整的档案。
（2）不动产登记中心业务办理中的应用。不动产档案管理系统为不动产业务登记提供基础数据和审查依据。不动产业务登记过程中，窗口收到业务办理申请，系统根据不动产单元号以及权利人信息，自动查询档案管理系统，根据业务规则及人员权限，将查询结果反馈给窗口办理人员，供业务办理人员判断该业务是否可以继续办理。如果权利人申请对自己名下的处房产进行转移时，系统将查询不动产档案管理系统，看该房产是否被标记为查封或抵押，如果在档案系统中标注为查封状态或抵押状态时，系统将自动告知窗口办理人员，该房产不能进行不动产转移申请业务办理，从而保障了新权利人的合法权益不受损害，同时也为窗口业务人员提供快速、准确的判断依据，降低由人工查询档案可能会有遗漏或疏忽造成误判，避免业务办理不符合规则的情况发生，提高窗口业务人员办理效率。
（3）同级政府部门之间的业务办理中的应用。在信息化和网络化迅速发展的当下，法院可以通过法院系统向不动产档案管理系统发送查封申请，不动产档案管理员在档案系统中能够实时收到查封提醒，档案管理人员对申请书的内容进行审核无误后，向不动产登记系统发起查封强制执行申请，该申请会第一时间出现在不动产登记系统的待办事项中，即使不动产业务办理人员没有对该业务进行办理，在当事人办理其他相关业务时，系统都会提示要对该当事人名下指定的不动产进行查封，同时系统也不允许当前正在办理的业务继续，强制业务办理人员结束当前业务的办理，转入查封业务办理流程，从而避免由于时间差的原因或人为原因造成法院无法执行查封申请，减少相应权利人的经济损失。法院在某些案件执行完毕后，对当事人名下的不动产进行解除查封也可以直接通过系统间的接口进行解除查封申请。
(4)企事业单位之间业务办理中的应用。当事人在购房时以及在实际生活过程中，需要以房产进行抵押向银行申请贷款时，传统的做法是当事人向银行提出抵押申请，当事人依据银行凭证到不动产档案管理室申请无抵押凭证，最后将凭证交至银行，然后进行相应贷款手续办理，以及进行不动产抵押登记等业务办理。在计算机信息化和网络高速发展的当下，在银行与不动产档案管理系统实现数据对接的条件下，当事人可以直接向银行申请贷款，银行系统根据当事人提供的相关资料，向不动产档案管理系统发起无抵押查询，在得到查询结果后进行判断是否进行贷款，如果具备贷款条件则向不动产档案管理系统发起抵押贷款业务申请，不动产档案管理系统向不动产登记系统发起抵押贷款登记申请，并将抵押登记结果反馈给银行以继续后续贷款流程。在贷款清还完毕后，银行系统向不动产档案系统发起解除抵押贷款申请，不动产档案管理系统向不动产登记系统发起解除抵押登记申请并将结果反馈给银行，同时不动产档案管理系统根据不动产登记系统办理结果更新档案信息。通过银行系统与不动产档案管理系统之间的数据共享和业务联动，提高了业务办理效率、简化了业务办理流程、提升了用户满意度。
（5）公共服务查询中的应用。随着计算机通信技术的不断发展、网络技术的逐渐成熟、各种智能终端的不断出现以及公众信息化水平的不断提高，使公众通过各种智能终端进行不动产信息查询的诉求逐渐呈现出上升趋势。公众可以凭借有效的登记信息以及必要的验证信息，使用各种智能终端向不动产档案管理系统发起相应的查询申请以及收到不动产档案管理范围许可内的查询结果。
不动产主要包含的是依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。对个人的不动产进行实时登记，并对登记的档案进行有效的管理，有助于人们及时发现不动产管理中存在的问题，从而可以不断完善相关的管理制度，进一步保障人们的切身利益。
一、不动产登记档案管理的主要作用分析
1.是不动产物权状况的有效证明文件
现在的社会是一个法律社会，任何事情都需要遵守法律规范。人们的法律意识也逐步增强。近些年来，人们对不动产登记的了解越来越多。而不动产的物权具有比较强的排他效力，因而只要是涉及到物权相关的法律，都必须遵循“在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在”的原则，这也是不动产登记中需要注意的一点。首先，我们需要肯定的一点是，不动产档案登记是通过国家行为表现出来的结果和最高的证据效力，这也为后续不动产权人查询相关的不动产信息奠定了条件。现实生活中经常存在很多的与不动产有关的纠纷，这些纠纷问题的最大根源就是不动产权的归属。而这些可以通过之前的档案登记进行有效地核查，从而便于纠纷为的解决。不动产登记相较于现阶段的不动产证书，人们往往更加倾向于不动产登记。当二者的信息显示不一致时，人们会通过不动产登记来验证信息。由此可以看出，不动产登记档案逐渐成为了人们默认的重要的证明文件。
2.不动产档案是全部档案的主要构成部分之一
在我国的档案管理部门，涉及到的档案种类各种各样。但是不同类别的档案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的时候也会不同。建筑行业的发展，人们对房屋不动产的认识越来越深入。二十一世纪以来，房价的快速上涨，使得很多的人加入到炒房大军中。而这就涉及到了物权的一个问题。市场上的房产交易过于频繁，与此相关的安全问题也逐渐凸显出来，引起了人们的广泛关注。在开展不动产登记时，不仅可以丰富档案的内容、改善档案的馆藏结构，还可以提高社会的档案意识，从而扩大档案工作的影响力。不动产档案登记成为了档案登记管理中的重要组成部分，同时也为其他的档案管理奠定基础。
二、加强不动产登记的难点和相对应的措施分析
在开展不动产登记时，需要严格按照相关的法律程序，按照既定的流程，登记必要的信息，从而实现档案信息的有效管理。但是在实际进行不动产登记时，通常因为不动产自身的原因，加之上一些人为因素的干扰，导致不动产登记工作的开展遭受阻碍。
1.不动产登记档案管理的交接问题和对应措施分析
在进行不动产登记档案管理时，需要全面记录与不动产相关的信息。我国的不动产登记通常都是由专门的工作人员负责。但是由于一些制度的问题，如果出现岗位工作人员调离岗位或者因为其他的问题，会导致不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态。在后续的查阅过程中必然会出现很多问题，甚至引?l一系列的不动产物权纠纷。因此，相关部门针对这一问题，也陆续制定了相关的措施。首先，为了进一步完善档案登记管理体系，要结合管理的实际需求制定完善的档案移交、查阅和备案制度，从多方面考虑不动产查询过程中可能出现的问题。杜绝因为档案工作人员的工作移交而带来不必要的麻烦。其次，针对不同类别的不动产档案进行整合，区别对待，有序地进行区分，并设定相应的管理位置。在档案登记管理系统中进行有效的划分，帮助人们对不同类别的不动登记进行区分。最后，有效的利用现代互联网信息平台，充分实现各类信息的整合，以现代化的管理手段来登记不动产，逐步提高日常的工作效率。
2.不动产登记的范围广、存储空间小等问题及对应措施分析
由于不动产涉及到的问题比较多，在登记档案时也有很多需要注意的地方。事无巨细，每个小细节都需要登记到位。这也对档案工作人员的工作提出了更高的要求。早期没有实现互联网下的不动产登记，档案的存储空间极小，不利于保障不动产所有者的相关权益。信息时代在发展，因而不动产的相关登记制度也要不断地更新。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，电子档案系统涵盖的内容涉及不动产的各个方面信息。相关工作人员可以根据电子系统的信息对不动产登记档案进行有效地管理，提高整体的管理水平，也强化了档案管理的功能。此外，加强对相关档案工作人员的技能化培训，包括基本的技能操作，逐步提升其整体的综合素质，从而更好地为广大民众服务。
2014年8月15日，我国首部《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（下称《条例》）由国务院法制办向社会，公开征求意见。
一年来，社会各界对不动产统一登记的机构整合、职责整合、登记程序整合以及登记信息查询等问题的关注较多，但却鲜有论及不动产登记档案的整合问题。笔者认为，不动产登记档案的整合问题是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分，直接关系到登记工作能否顺利开展，登记信息能否方便查询，相较机构、职责的整合，档案整合任务更加艰巨、繁重。
一、不动产登记档案整合的必要性
1.整合依据
我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》第11条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定，不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。
2014年1月，中央编办的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）特别强调，“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作，保证不动产登记职责整合工作顺利实施，确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。
2.物权登记离不开档案
不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的，包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具，同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案，物权登记就是无源之水、无本之木。
不动产登记机构统一后，登记职责整合到一个部门，要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务，离不开不动产登记档案的整合、集中保管。
3.便民服务离不开档案
国家整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，一个重要目的是方便群众办事，减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。 不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据，为社会提供不动产权属证明，发挥“定分止争”的作用，从而保护权利人的物权，维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率，在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中，仍然存放于原登记部门，那么群众查询利用档案将极不方便，需要跑多个部门。因此，将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管，有利于统一对外提供利用，方便群众查询利用，有效减轻群众负担。
4.档案管理需要整合集约
对原有不动产登记档案进行整合、集中保管，不仅是登记工作的需要、查询利用的需要，同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案，都是物权登记的成果性资料，而随着登记职责的整合剥离，这些档案显然已不适合存放在原登记部门，因为不利于档案保护保管。因此，必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理，这样不仅可以提高服务效能，还可节约成本，减少重复投入。
二、不动产登记档案整合的内容
1.档案部门整合
不动产登记机构统一后，可组建不动产登记档案馆，归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室，也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准，统一实施档案信息化工作，统一对外提供档案利用服务。
2.档案人员整合
根据“人随事走”的原则，不动产登记档案整合初期，可考虑让原档案管理人员参与，直至整合后的档案管理，以老带新，逐步过渡。同时，要注重档案管理人员的学习培训，特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证，高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。
3.档案集约化整合
不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理，实现标准化、规范化，有利于不动产登记档案整合；有利于档案馆库、人员、设备集约化配备；有利于统一规范、统一标准；有利于改善档案管理条件，提高档案管理水平，为不动产登记工作奠定坚实的基础。
三、不动产登记档案整合的难点
1.档案移交前的整理和交接
档案整理、移交质量好坏，直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案，管理模式、管理规范不同，管理水平参差不齐，要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接，是一项耗时、费力的庞大工程，且十分重要。因此，这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。
笔者认为，要做好这项工作，首先要有强有力的领导机构，负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次，要事先调研，分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题，并提出解决办法。再次，先易后难，分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案，再处理疑难问题。最后，建立疑难问题档案会商、处理机制，确保档案移交顺利进行。
2.档案接收后的整合入库
档案接收后的集约化整合工作，也是一项细致、艰巨的系统性工作，大体分五步完成。第一步，做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步，补建（录）不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料，录入对应电子信息，与登记机构登记系统对接，导入不动产登记信息平台。第三步，编写实物档案库位号，并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步，档案信息化。对每卷实物档案进行扫描，建立影像档案上传数据库，并与登记系统形成链接，方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步，装订、检查、入库。
3.档案馆库容量压力巨大
就笔者从事的房屋登记档案而言，相较其他类型不动产登记档案，数量最多，库房面积最大，却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起，这个问题将更加突出。近年来，已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如，江苏省各省辖市城建档案馆，建设标准及库房面积都很高。笔者建议，不动产登记职责整合到位后，登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程，以解决即将面临的库容压力。
四、不动产登记档案整合的愿景
随着不动产统一登记工作的全面展开，不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例，档案整合集中后，市区不动产登记档案将达到120万卷左右，预计还将以每年10-20万卷的速度递增，而每年不动产登记信息（档案）查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物，必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上，积极采用云计算、物联网等新技术，主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势，瞄准智慧档案馆的新目标，将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为，应重点做好以下几个方面的工作：
一是，利用好“物联网”、“大数据”、“云计算”等技术，给每卷实物档案粘贴“二代身份证”，让“身份证”里的芯片能自动与不动产登记信息关联，还可起到自动定位、自动统计、智能监管等作用，不用担心纸质档案“失联”，让库房工作更加高效。
[关键词]不动产 登记档案 整合 集约化管理 分析
中图分类号：G272 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不动产登记档案整合和集约化管理的必要性
从某种角度来说，不动产登记档案整合有着重要的依据，即《物权法》，明确指出不动产登记档案要由登记机构统一管理，相关部门必须永久保存这些档案信息，也就是说，相关部门需要根据已有的资料，有效开展不动产登记档案重建工作，优化利用相关法律法规，加以规范，动态管理各类不动产物权，物权登记是建立在档案基础上的，也是各项不动产物权登记工作有序开展的关键所在，是物权归属不可或缺的关键性依据，可以为社会全面发展提供关键性证明，有效维护社会大众的合法权益。在这一背景下，有效整合不动产登记档案已成为一种必然趋势。其整合的必要性利于社大众随时随地查找所需的不动产登记档案信息，满足他们在这方面的客观需求，有效提高他们满意度。此外，在新形势下，档案管理工作已被提出全新的要求，必须加强其集约化管理，这是不动产登记工作开展的必然结果，也符合档案档案管理的客观要求，促使分散的不动产档案信息处于统一化网络结构体系中，高效保管重要的信息数据，尤其是成果性资料，确保不动产相关工作有序开展，有效提高不动产登记档案方面的服务质量。
二、不动产登记档案整合和集约化管理
1、不动产登记档案整合具体内容
在日常管理过程中，档案管理人员必须全方位客观分析不动产登记档案，根据其特点、性质、作用等，准确把握整合不动产登记档案的核心内容，其并不指单一方面。档案管理人员必须站在客观的角度，准确、完整登记不同领域的不动产档案，比如，房屋、土地，要根据相关技术标准，统一化管理不动产登记档案，为档案使用者提供优质的档案服务。不动产登记档案部门需要全方位有效整合档案管理人员，使其积极、主动参与到不动产登记档案管理中，要根据他们已有的管理水平，多角度对其进行系统化培训，引导他们学习最新知识、最新理念等，强化他们责任意识，具备扎实的档案管理知识，通过不同形式提高业务技能，熟练操作各类设备设施，提高他们综合素质，更好地开展不动产登记档案管理工作。此外，不动产登记档案整合内容还体现其集约化整合，集中管理多种不动产登记档案，使其具有鲜明的“标准化、规范化”特点，为不动产登记档案工作有序开展提供重要保障，有效提高海量档案资源利用率，避免出现严重的浪费问题。
2、不动产登记档案整合难点
在社会市场经济背景下，不动产登记档案信息数据呈爆发式增长，其管理难度大幅度增加，想要对其进行合理化整合，档案管理人员必须全方位客观分析各方面影响因素，准确把握其整合难点，采取针对性措施有效整合不动产登记档案信息。具体来说，就档案移交来说，如果移交之前的整理工作不到位，不动产登记档案整理等方面质量也会受到影响，而各个登记部门采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，会在一定程度上增加不动产登记档案整合难度，一定要准确把握这方面难点，科学整合各类不动产登记档案。同时，不动产登记档案入库难度也比较大，其入库是一项系统化、复杂化工程，极易受到多方面因素影响，需要做好档案信息分类工作，根据不动产具体要求，进行合理化分类，比如，土地、房屋、林地，需要根据各方面情况，科学补建不动产登记档案，正确、完整录入对应的信息数据，便于其及时导入到所构建的不动产登记信息管理平台中，各方面都必须建立在相关规定的基础上，加上不动产登记档案信息数据频繁增加，类型又多样化，整合难度相当大，需要花费大量的“人力、物力、财力”，否则，不动产登记档案整合工作将无法顺利进行。此外，在科学技术发展的浪潮中，各类技术频繁出现，不断应用到档案管理中，合理化便编写档案库的位号，借助物联网技术，条形码、二维码等，和电子登记信息相同作用，构建关联，还要对档案进行扫描，构建影像档案等，都在无形增加了档案整合难度。
3、不动产登记档案集约化管理
在新形势下，不动产登记档案工作日渐统一展开，档案信息数据海量增长，类型日渐复杂化，档案信息数据管理已成为一大难点。在这一背景下，档案部门必须安排专业人员对不动产登记档案进行必要的集约化管理，优化利用先进的技术，计算机技术、网络技术等，充分发挥其多样化作用，借助信息化手段，加大数字不动产档案建设力度，确保不动产登记档案各项工作有序开展，具有鲜明的信息化特点。在集约化管理方面，档案管理人员必须以社会市场为导向，多层次优化利用一系列相关技术，云计算、大数据，根据各分档案情况、特点等，为其配置合理化的身份证，科学设置其中的芯片，对不动产登记档案信息进行一系列操作，比如，定位、监督，最大化降低不动产登记档案信息出现失联现象，为提高档案管理工作整体质量做好铺垫。档案部门要优化利用移动通信技术，借助多样化优势，大力推广移动通信终端，便于档案信息使用者自动查询相关数据信息，可以借助档案网站，加大宣传力度，促使档案管理人员全方位正确认识不动产登记档案，认真做好本职工作，充分发挥微信平台作用，促使档案管理人员相互探讨、交流，比如，不动产登记档案政策、社会大众提出的意见、建议等，进一步优化不动产登记档案管理工作，提高其集约化管理水平。
三、结语
总而言之，在新形势下，不动产登记档案具有鲜明的“系统化、复杂化”特点，其整合和集约化管理重要性不断显现。在日常工作中，档案管理人员必须全方位正确认识不动产登记档案，准确把握其整合内容以及难点，加强其集约化管理。以此，确保不动产登记档案工作有序开展，最大化提高档案信息利用率，将其灵活应用到实践中，充分展现其多样化价值，促使新时期不动产登记档案事业不断向前发展，走上健康稳定发展的道路。
参考文献
[1] 周文奇，彭健.不动产登记档案信息化管理的问题分析与改进建议[J].浙江档案，2016，12：54-55.
[2] 李红海.浅议不动产登记档案整合和集约化管理[J].上海房地，2015，01：51-52.
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记档案是不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更等工作中形成的真实记录。
（2）不动产登记档案信息资源的基本组成包括：不动产登记档案、不动产登记簿和在不动产登记行为中产生的相关资料。
（3）不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为称之为不动产登记。
（4）不动产登记档案信息资源的完整性、准确性、安全性，是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的必要条件，也是进行城市规划和建设必备的基础材料，它是体现一个城市管理和房地产管理水平的标志，也是城市房屋和土地现状的缩影。
（5）不动产登记档案信息资源的重要作用：无论是在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收，还是在户籍管理、个人信用等管理等领域都起着不可替代的作用。
2. 特点
2.1凭证性。
（1）专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。
（2）提供可靠的法律依据。在实施产权管理和产权保障时，记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证。
2.2多样性。 构成多样，涵盖了不动产登记的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成。形式复杂，传统与现代相结合（纸质档案与电子档案相结合），原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。信息多样，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息，可称得上空间地理信息与属性综合信息相融合。
2.3连续性。 房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。不动产登记档案体现了房产全部：从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产，反映了房屋产权的真实情况。在房地产交易市场中，产权转移频繁更替，甚至存在过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成。因此，不动产登记档案信息存在动态常规性和连续必然性。
2.4增量性。 由于交易频繁，不动产登记业务量不断增加，不动产登记档案不断扩容。所以不动产登记档案既要永久保存又必须要求高质量的保存条件。 以上几点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有专业性，复杂多样性，管理模式要适应于连续性，保障高质量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国展开。《物权法》规定，不动产物权归属和内容的根据是不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。可见，不动产登记工作的原始依据是不动产登记档案，也是不动产登记工作开展的基础。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立非常重要。不动产登记档案基本构成：电子档案和纸质档案，不动产登记档案信息资源管理模式包括两个方面：虚拟管理与物理管理。
3.1虚拟管理模式，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理。虚拟管理必须符合对信息平台建设的要求：建立不动产登记信息管理基础平台，实现信息在有关部门间依法依规互通共享，消除孤立信息；推动建立依法公开查询系统，保证交易安全，保护群众合法权益。信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为登记档案数据中心，建立统一查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指纸质档案、权籍图册的管理。就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状，面对不动产登记档案管理问题，如馆藏档案、管理水平、库房条件、规模、人员状况等诸多情况，要采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则，要因地制宜，统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会使用。专业性程度较高，分为高度集中式和相对集中式两种模式。
（1）高度集中式。 确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。 高度集中式管理模式的优点：档案的完整与安全，同时要求高标准的档案库房。目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，库房压力不小。要丰富馆藏，也要优化馆藏。如果采用高度集中式，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。
（2）相对集中式。 比如房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。 相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，可以在不动产登记档案管理的实践中寻找其适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。
4. 措施
两种管理模式都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，从而达到管理规范化、标准化、科学化。
（1）建立各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范档案管理；
本文分别从不动产的自然状况和权利归属两个角度，梳理不动产登记档案之间的关联关系，为不动产统一登记后的数据整合和档案整理工作提供一些参考。
本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。
1 不动产登记档案的关联性
不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。
自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。
在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。
2 基于不动产自然状况的关联关系
以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。
2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。
实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。
实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。
近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。
2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。
宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。
另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。
2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。
因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。
3 基于不动产权属变化的关联关系
不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。
不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。
不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。
不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。
3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：
某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。
在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。
3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。
4 结论
关键词：房地产档案；法律；政府
一、前言
房地产作为国民经济的支柱产业，随着我国房地产市场的迅速发展，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这种很强的政策性发映在房地产档案管理上，档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持，房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作，房地产档案是房地产产权界定的有利存证， 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作，组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成，有其特殊的专业要求和独立的对象，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中，工作的对象是房地产行业的全部档案，这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，具有法律凭证价值，是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件，图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，因此，作为档案管理人员要对档案的质量负责，要确保档案的真实性、完整性、合法性。
二、房地产档案的法律作用具体体现
1、保障房产交易顺利进行
通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，对于购房者而言，是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来，房产管理部门提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件，对不符合上述规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，要严格按照通知要求，核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料，对不符合购房条件，不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。
2、维护房地产市场诚信经营
在城镇住房体制改革及相关政策的推动下，中国住宅和房地产业持续快速发展，但也出现了很多不规范的问题，如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执（从）业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执（从）业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。消费者要买房，可先上网了解企业信誉度和项目情况，做个基本判断，然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。
三、保障房地产档案法律作用的措施
1、贯穿依法治档的理念
房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，在房地产档案管理过程中，应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中，《档案法》是我国档案管理的根本大法，连同地方制定和颁发的有关档案法规，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。
2、加强档案管理人员法律责任
房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。
总之，房地产档案管理工作具有重要的法律作用，做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点，依照法律规范要求做好档案管理工作。
参考文献：
1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空，2007.
2、曾旺辉，黎永索.房地产档案管理的问题及对策[J].全国商情（经济理论研究），2009，4.
