本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。
一、登记发证主体发生重大整合
《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。
《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县（市）人民政府的不动产登记局为登记机构，也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。
二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施
由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多，仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言，国土局地籍处（挂牌不动产登记局）仅有3-4个人，而不动产登记业务每年达30多万份，因此必然要有专门从事登记具体事务的团队，一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法，成立具有事业单位性质的登记中心，由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论，不动产登记属行政确认行为，登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任，还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢？这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记，而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作，因此，不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的，则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作，虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律，但仍不能独立承担责任，而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。
三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一
当前，不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用，登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作，从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前，由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体，如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆，作为登记信息保管主体提供对外利用，有些地方由从事具体事务的登记工作机构（受托单位或被授权单位）直接对外提供信息利用，还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为，对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化，由于登记簿的管理归登记机构，根据《条例》第二十七条规定，不动产登记机构依申请提供信息利用，这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此，在没有法律法规、规章授权的情况下，对外提供信息只能以不动产登记机构的名义，而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。
一、因信息关联性程度大小不同，与相关单位的共享要求也不同
《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。
同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。
二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施
由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。
此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。
三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便
与登记信息共享的审批、交易管理单位所制作的审批文件或产生的经备案的交易合同等都是不动产登记所需收取的申请材料，信息共享后，登记机构可方便地调取这些本该由申请人提交的材料。同时，与登记信息共享的还有公安、民政、工商、税务等单位，因而与登记有关的身份主体信息、纳税情况、有些情况下需要的婚姻状况等也可以方便地从这些共享单位的系统中查知，申请人也就不需要复印由这些部门制作的证件或证明。由此以来，一方面，申请人可以少提交很多材料，节省费用，比如经房管部门颁发预售许可证的，在房屋初始登记时就不需提交该证的复印件给登记机构了，房屋网签合同在房管信息系统中能查获的，在房屋转移登记时也不必提交合同全文了（只需提供有当事人签章的一页）；另一方面，登记机构也可少收取很多材料，方便了移交和资料整理。更为重要的是，可以大大提高申请材料的真实性，登记机构通过共享系统核对证件或证明可以方便查知申请人提交的材料是否属实。在没有共享信息之前，不同部门出具的证明往往真伪难辩，对于存有疑点的书证，登记机构要通过信函、电话等方式加以验证，费力费时。
四、信息共享后利用率提高，对登记簿准确性要求更高
一、登记客体的多样化
《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。
1.土地
土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。
2.海域
根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。
3.定着物
土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。
二、登记的物权种类多样化
《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。
三、客体的多样和相互组合形成的登记类型
对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。
1.单一土地使用权或所有权登记
当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。
2.单一房屋所有权登记
已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。
3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记
房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。
4.抵押权登记
根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。
5.地役权登记
地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。
四、高效合法做好组合权利的登记
1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理
不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。
2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理
不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。
这样，人们只需静待《不动产登记条例》出台，能否剑指腐败、抑制房价以及牵动房产税、遗产税征收等等问题，就可揭晓。
4月底，国土资源部在京召开不动产统一登记专家座谈会。多位官员、学者“围绕不动产登记制度建设、不动产统一登记簿册、不动产登记机构和职责整合、不动产登记工作由分散到统一平稳过渡等议题展开了热烈讨论，积极建言献策。”《国土资源报》这样描述。
作为一项可能与每个中国人都有关的制度，不动产登记从模糊逐渐清晰，终于将进入实质性实施阶段。
距离《不动产登记条例》出台虽然还有一个多月，但此次座谈会上的种种争论，也可呈现与之相关的焦点。力求平稳过渡、操作空间较大，或许将是这部法规给人的基本印象。
产权是严肃的问题
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜，此前参与了《不动产登记条例》的讨论，并受邀参加这次座谈会。在他看来，土地作为一种生产资料的价值增长，是推动不动产登记制度出台的根本因素。
“最值钱的就是土地，不做登记就会发生混乱。一块地，土地部门发土地使用证，农业部门发农权证。再比如，也许就是这个土地旁边的公路，村庄也发一个证，公路又归国家所有，这不是要出大问题吗？”他认为，虽然在反腐方面，有关方面“可能会出台相关的给力政策”，“但不动产登记和反腐，实在是一点关系都没有。”
向洪宜曾到厦门鼓浪屿房产局调研，随当地测量队测算某户人家的土地。当时隔壁邻居家没有人。测量人员问这户人：“这块地哪个范围是你的？”
住户用手大概指了指范围。向洪宜问测量人员：“他指的算什么？如果你到第二家问，两家说的不一样怎么办？”测量人员回答说，“那我们就取中”。
“这简直是开国际玩笑嘛，产权这么严肃的问题，怎么能这么办？我们统一登记不动产，就是为解决交易上的问题，包括重复抵押等。”向洪宜说。
他并不否认，不动产登记会成为房地产税征收的基石，但“这并非我们设立这一机构的主要目的”。
在中国改革进程中，私人财产的概念愈加清晰。早在2007年《物权法》修订时，就有声音提出不动产统一登记制度。7年过去了，一些较为具体的操作细则仍是分歧不断。
《不动产登记条例》虽未面世，但不动产登记局的诞生，首先解决了建立不动产登记制度的基本问题。此前在各个部门之间，关于登记的权属问题，一直存有争论。
由于历史原因，中国的土地登记、房产登记、林产登记和草原登记等，分属不同的登记机关，这给一些地方政府带来了违法违规空间。
在《中华人民共和国土地管理法释义》一书中，有一份黑龙江省林业局致全国人大的信：全省2000多万公顷林地已从1984年起发放了林权证，但是大量林地仍被一些个人、乡村集体经济组织和地方政府侵占，有的又发了土地证……建议土地管理法把土地证和林权证的关系理顺，以彻底解决土地权属问题。
知名地产商任志强曾说：“以为不动产仅指城市中的房子？这里还包括城乡的土地，草原，林地，河流，海域，城乡的房屋，别以为这是件容易的事。”
根据目前设置，不动产登记制度由国土部门牵头组织。
向洪宜强调，即使如此，“必须授予不动产登记局更高的级别，至少参照海洋局、测绘局等副部级单位。否则没办法理顺部门职责关系。”
“有些部委到现在还在争论和扯皮：都是平级的机构，你凭什么管我？他们可能会因不动产登记局的设立有损其利益而不积极配合工作。”他说。
关键是摆脱部门利益
不过，国内已有一些理顺房管局和不动产登记局关系的先例。重庆市设立的机构叫国土资源和房屋管理局，登记时将房产和国土合在一起，发一个证。
此次，重庆市江北土地房屋权属登记中心负责人也参加了座谈会。显然，该机构已经进入实务操作阶段。该中心主任肖华发言说，不动产登记应做好顶层设计，在组建机构、整合职能、调整人员时，充分考虑土地、房屋、林地、滩涂、海域等不同部门业务要求，保证人员素质。
他还提出：“尽快制定技术操作规程。业务信息系统操作平台实行全国统一系统，有利于降低研发成本，操作标准更加规范，业务流程更加统一，也便于国家对不动产登记信息统一查询掌握。”他还建议国家层面尽快组织人员确定一些重要的平台设计规范和标准，结合各地实际情况，更快地推动工作。
这也是分管这一事务的国土资源部副部长胡存智在此次座谈会上强调的内容之一。
目前不动产登记局由国土资源部和相关省市，如重庆、成都、武汉等示范地区抽调的人员组成，挂牌为“不动产登记领导小组办公室”。加上地籍管理司原有近20人，目前共有30多人在参与相关工作。国土资源部虽然抽调了几个编制，但大部分人编制尚未解决。
“地籍管理司加挂不动产登记局牌子只是暂时过渡，将来肯定要变，先把这个机构成立起来再说。”向洪宜这样解释。
从不动产登记局挂牌，到2018年不动产登记信息管理基础平台投入运行，在向洪宜看来，作为一项重大政府任务，3年时间稍长，“各项技术都已经成熟，关键问题就是摆脱部门利益，不要扯皮。”
胡存智则在此次座谈会上强调，要“做好工作衔接和平稳实施”。
他当时表示，分散登记形成的成果是国家的宝贵财富，是不动产统一登记的基础。统一登记不是重起炉灶另开张，而是以这些成果为基础整合、融合，形成不动产统一登记体系。而这涉及房屋、林地、草原、海域等不同登记部门，“需要地方实务工作者提供实践经验，需要法律专家给出中肯的意见和建议，形成科学可行的成果整合和工作衔接方案。”
事实上，诸多与会者的关注点，仍是即将出台的《不动产登记条例》。
关于实质性审查的争论
目前，由国务院法制办牵头制定的《不动产登记条例》已起草了8章83条，将于5月底上报国务院，并根据十八届三中全会的要求于6月底出台。
一些焦点讨论也进入最后的交锋。比如“是否强制进行不动产登记”，即外界所谓剑指反腐、房产税等预期。
从目前信息看，明确必须进行强制性登记，还未在条例起草过程中成为主流意见。当然，最终这些要在6月底才能揭晓。
事实上，按照理论，不登记就无法保护财产权，所以人们基本上应该愿意登记。但是对于非法财产，也许拥有者会有其他考虑。而各地方也许可以有自己的操作空间。
总之，在这一方面，也许并没有公众想象的那样刚性。这也从另一个侧面证明，不动产登记制度的推动和建立，与反腐等敏感问题没有直接联系。
此次座谈会中，另一个根本问题是“实质性审查”，即对登记者的登记情况，是否由相关机构进行测量等现场确认和相关信息复核。
事实上，在其他各国，无论强制登记、自愿登记，一旦登记就要严格核对。
胡存智在发言中斩钉截铁地强调，不动产登记原则应该是有错就要赔偿。也就是说，如果实质性登记存在问题，将对当事者“处罚”。
全国律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任李晓斌当场提出：“如果对不动产登记有错必究，有错必查，并不符合市场规则。应该采取适当审查原则，而不是完全实质性审查。”
他告诉本刊记者，根据《物权法》第12条的规定，登记机构的职责主要包括：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
“从登记机关的职责条文来看，要保证正常登记机关的流程，应该便民、迅速、及时。而实质性审查就像法院打官司一审二审，程序特别繁琐复杂。”他说，“登记机关不能同时是审查机关。”
李晓斌说，这是着眼于可行性的善意提醒，当时也有在场的地方官员对他说，实质性审查难以为继，出了错还得追究登记员的责任，造成损失了还得判刑。
同在会场的向洪宜则反驳：“权属和登记不能分开，是整体的东西。”
“登记前应该先由相关人员实地考察、进行坐标测量并公示无异议后，才能走到登记这一步。国土资源部地籍调查这一块是比较成熟的，走了很多年。登记官只需把前面的材料核实一下，履行登记手续，一小时就能做完，何来效率低一说呢？”向洪宜说。
据《国土资源报》报道，上海市规划和国土资源管理局地籍处处长黄河在发言中表示，不动产登记的实质性审查可以体现不动产登记的公信力，维护交易安全，但不应强制规定当事人办理登记前必须经过公证。
其理由，第一，公证机构并不比登记机构具有更多的专业优势，登记机构无法解决的问题公证机构同样无法解决；第二，公证机构与登记机构相比缺乏公信力基础。登记机构作为官方机构，有政府公信力和国家赔偿为保障，而公证机构的公信力基础无法保证。另一方面，在当事人自愿的前提下，可以办理公证，委托他人申请办理不动产登记。
北京大学法学院副教授常鹏翱则认为，不动产统一登记在登记簿设置和设计上首先应遵循的原则是：便于准确而全面记载与不动产及其权利紧密相关的财产信息。
而在赔偿方面，根据正在讨论的条例规定，将从登记费里提取一定比例作为赔偿金。如果登记出了问题，先赔偿损失，再追究责任。
另外一个根本问题是：《不动产登记条例》是国务院行政法规，比人大出台的法律等级低。
由于这个法规的部分条款会与之前人大出台的森林、水利、农村承包土地等法律冲突，这些法律也要适度修改。
国土资源部不动产登记局局长王广华认为，《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，是不动产统一登记的核心法律依据，是不动产统一登记制度建设的重大法制成果。
一些机构认为，建立不动产统一登记制度将抑制房地产行业发展。理由是：《条例》的颁布实施，将增加存量房交易市场的供给，加大房地产价格下行压力。为此，王广华表示：“从长远看，作为物权的权证，不动产统一登记只会有利于房地产业平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成，不会导致房地产投资的下滑。房地产投资的波动，从本质上来说，应该与经济景气周期和消费需求相关”。
针对网络上“建立不动产统一登记制度是为房地产征税铺垫”的这一观点，中国社会科学院研究员孙宪忠认为：目前我国房地产税的征收还处在政策试点阶段，不动产统一登记会给包括税收等政府职能部门依法行政提供方便和条件。
实行不动产登记之后，原先的房产证就作废了吗？不动产登记簿与房产证有什么区别呢？新疆国土资源厅地籍处副处长熊志坚，就百姓对《不动产登记暂行条例》关心的问题进行了解答。
旧版证书将继续有效
问题：以前发的房产证要作废了吗？
解答：新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。
遵循自愿登记原则
问题：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？
解答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
不换新证也无实质影响
问题：对普通百姓而言，换证有啥好处？
解答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。
但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。
税收工作不会一蹴而就
问题：实施不动产登记后，就意味着要交税了吗？
解答：房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
“小产权房”不会“转正”
问题：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的“身份”吗？
解答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。
多套房将获多个证件
问题：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？
解答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有十套房屋，登记后就会获得十个不动产登记证。
群众办证程序精简
问题：之前我们购买房屋需要分别到房产局和土地局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门吗？
解答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。
此前，我国的不动产瞀记分散在多个部门，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象，引发诸多矛盾和纠纷。实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
不会泄露个人信息
问题：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？
解答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”，“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件。”所以普通百姓大可放心自己的个人财产信息安全。
新疆仍采用旧版证书
问题：如果我是在3月2日购买房屋，取得的就是不动产登记证而非房产证了？
解答：目前，新疆还未完成不动产统一登记职责和机构整合，尚不具备颁发新版证书条件。在实行统一登记前，各类不动产登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。
新疆推进登记工作
该细则对不动产登记的程序、资料查询、保护、利用和法律责任都作了明确的规定。从我公司土地、房产登记办证的操作经验分析，对比《土地登记办法》和《房屋登记办法》，《细则》有以下新“看点”
1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求
《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”
2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)
《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”
3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记
《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”
与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。
4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况
《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”
即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。
5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能
《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”
6国有农场土地相关登记也有规可依法
《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”
7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”
《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”
第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”
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不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。
【明确一：小产权房无法登记】
国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。
只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。
【明确二：三类人可查询不动产】
实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。
根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。
实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
【明确三：小区公共部分归业主所有】
值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。
【明确四：农村宅基地及房屋要登记】
此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。
此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。
中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。
实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。
【明确五：登记未引发市场波动】
在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。
事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副院长张杰表示，“不需要担心不动产登记会引起房价下跌，不动产登记只是影响房地产市场发展的间接因素。短期来看，不动产登记有利于理清市场底数，开发商、政府主管部门、买房群众都希望房地产数量有一个确切的数据;长期来看，这有利于市场秩序的完善，促进房地产市场健康发展。”
《条例》共6 章35 条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
《条例》规定，下列不动产权需办理登记：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物，构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。
《条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载；规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质；细化了保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿，配备安全保护设施。
为维护物权稳定，保护不动产权利人合法权益，《条例》还明确，本《条例》施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
（来源：中国政府网）
油箱“见红”还能跑多远
不少人都遇到过油箱“见红”再去加油的状况，无论是忘记油量还是习惯，这种情况会不会就像网上流传的那样损害油泵呢？
专业人士表示，其实无需担心，油表亮红灯只是一种警告，因为产品设计师考虑到有些人开车是不看油表的，所以才设计这样一个提示灯，故油箱亮警报灯再去加油是厂商默认的，并没什么太大的问题，而且油表亮后有近50 公里的续航里程也能满足找加油站和油泵散热的需求。
但专业人士并不建议油箱亮警报再去加油，首先，在油量较少的情况下，激烈的驾驶会因为车辆大幅度侧倾而影响油泵工作。其次就是油量报警后，你并不确定是否能够在续航里程内找到加油站（如在高速公路上时），且油量警报灯亮了再去加油只限于能短途找到加油站，如果距离较远的还会存在损害油泵和油量传感器的风险。
（摘自《江苏科技报》）
羊毛大衣如何保养
羊毛是一种具有生命、需要呼吸的天然纤维。不过羊毛具有爱起球、容易被虫蛀的缺点。所以必须充分了解羊毛的特性，正确使用和保养。
整平羊毛大衣上的皱褶。如果羊毛大衣上出现了烦人的皱褶，可以将蒸汽电熨斗调到低温状态，在距离羊毛大衣1~2 厘米处进行熨烫，也可以将一条毛巾盖在羊毛大衣上再熨烫。
处理衣服上的毛球。质量好的羊毛大衣容易起球，肉眼看到的毛球可以用剪刀剪掉，千万不要强行揪掉羊毛大衣上的毛球。
尽早清除落上的灰尘。纯羊毛织物具有不易起静电的特点，不过只要穿过就易沾上灰尘，最好尽早清除掉。市场上有一种羊毛大衣专用的辊子，清除这样的炭尘效果极佳。
（摘自《江南保健报》）
羊奶牛奶怎么选
有商家宣称，羊奶在国际营养学界被称为“奶中之王”。宣传还指出，羊奶的脂肪颗粒体积为牛奶的三分之一，更利于人体吸收；羊奶中的维生素及微量元素明显高于牛奶。那么，到底羊奶是不是真的那样好呢？
我们喝羊奶或牛奶，主要的目的是摄取营养物质蛋白质和钙。牛奶的蛋白质含量高于羊奶。就钙含量来说，羊奶比牛奶稍低。再看二者的吸收率。评价蛋白质营养价值的指标之一是蛋白质消化率，指消化道内被吸收的蛋白质占摄入蛋白质的百分数。牛奶的蛋白质消化率为95%。羊奶的蛋白质消化率即使比牛奶的蛋白质消化率高，但也不会比95%再高多少。每100 毫升牛奶含钙104 毫克，其吸收率一般在30%~40% 之间，羊奶也差不多。
羊奶优势的地方不是简单同牛奶比营养素含量，而是在一些细微的地方表现出来。首先羊奶的蛋白结构和牛奶的不同，羊奶中酪蛋白含量比牛奶低，乳清蛋白比例高，更接近于人奶，蛋白微粒小，更易被人体吸收；羊奶中异体蛋白含量比较少，因此，对牛奶过敏和体质较粥的人群可以试选羊奶。其次，羊奶中脂肪颗粒比牛奶细小，更易吸收。
（摘自《生活与健康》）
三部门要求住房救助提速
住建部、民政部、财政部三部门要求，各地加快推进住房救助工作，对城镇住房救助对象，采取优先配租公共租赁住房的，给予租金减免。
（摘自《新华每日电讯》）
公安部：加快实现户口唯一性
公安部副部长黄明近日表示，要加快实现全国户口和公民身份证号码的准确性、唯一性，深入推进居民身份证换发和指纹信息登记工作。
（摘自《北京青年报》）
“养命钱”保值增值立法保障
国务院法制办11 月26 日就《全国社会保障基金条例》向社会征求意见。这意味着我国将从“立法”层面保障百姓“养命钱”保值增值。截至2014 年6 月底，全国社会保障基金权益总额10187 亿元。
（摘自《解放日报》）
露水在植物上形成的原因
所有的空气都含有一定量的水汽，暖空气含有更多的水分。当空气和一个冷物体的表面接触时，部分空气开始冷凝，空气中的小汽形成小水滴聚在物体表面，这就是露水。
然而在露水形成之前，冷物体表面的温度必须低于某点，这就是“露点”。例如，如果你把水放入玻璃杯或抛光的金属容器中，容器表面将不会形成露水，如果你放一些冰在水中，当杯子或容器表面的温度降到某一程度时，就会形成露水。
在自然界露水是怎样形成的呢？首先，必须有充满湿气的暖空气，暖空气必须和一个冷的表面接触。所以露水不会在公路和人行道上形成，因为它们被太阳晒后，会保持温暖状态，露水大都在草地和植物上形成，因为它们表面容易变冷。
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