摘要：96、房屋已出卖，但是尚未办理转移登记，其后原产权人又将房屋向银行抵押，在行使抵押权时应如何处理？不动产转移应以登记方能视为物权转移，尚未办理转移登记时，房屋买卖双方仍然是一种债的关系，房屋所有权仍为卖方所有，卖方将房屋抵押，其主观上已是恶意欺诈行为。但是作为抵押权人，因买卖双方均未到登记机关办理权属转移登记手续，亦即未向社会公示，该项权属转移不具有物权效力，抵押权人则属于善意第三人。其按合法的程序登记的抵押权应当有效，而买房一方只能向卖方要求赔偿。

关键词：权属管理 房地产 解析 疑难 欺诈行为 

单位：