一、绪论

（一）写作背景及写作目的。房地产业随着我国加入WTO后对外逐步开放，某些国内集团公司（如万达、万科、世贸等）的全面扩张以及大量具有融资能力或强大资本实力的公司（如新鸿基、和记黄埔、亨德森等）的涌入使得房地产市场竞争变得越来越激烈。在相同的条件下，当未来的销售价格不清楚或只能估计销售价格时，唯有成本控制更为成功的公司方能在土地竞拍获得领先，可以获得土地使用权和开发权，成本控制无效的公司将被市场抛弃。随着房地产利润微薄的时代来临，开发成本控制的必要性日益凸显，节省成本可以释放利润空间，也有利于市场规模和竞争。从微观角度出发，房地产开发公司成本控制的研究对房地产开发公司加入地块的争夺，释放利润空间，制定合理的销售策略，赢得市场角逐具有重要意义。

（二）文献综述。从20世纪末开始，房地产行业在我国迅速发展，成为驱动经济发展的重要动力。房地产行业竞争压力加剧，如果房地产企业想要在竞争中处于上风，就必须降低开发成本并加强成本控制。蒋欣怡（2017）在《房地产开发成本控制》中提到目前房地产开发企业对成本的控制制度还不够完善，存在成本大效益低的问题。张瑞坤（2020）在《房地产开发企业成本核算问题研究》和武晓娣（2018）在《房地产企业成本核算存在的问题及对策》中从企业自身的角度出发做出了深度剖析，比如企业核算制度不健全、缺乏统一的成本分配和归集以及内部控制存在缺陷等等，并针对问题提出相应的解决方式。钱玲（2017）在《我国房地产企业税收筹划中存在的问题及对策》中阐述房地产企业在“营改增”后面临更复杂的税务问题，以及如何才能合理进行税务筹划减轻企业税负，降低涉税风险，增强企业竞争力。

二、房地产企业开发成本概述

（一）房地产企业开发成本主要构成。房地产企业在开发建设和经营所消耗的一切花费称为成本和费用，包含了生产活动中所发生的各种劳动耗费（物化劳动和活劳动的耗费）。其中，开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、征地拆迁补偿费、前期工程费用、建筑安装工程成本、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。1、土地费用。包括土地受让金、征地费、耕地占用税、安置补助费，还有因取得房地产开发用地的使用权产生的建筑物拆迁补偿的净支出、搬迁费、农作物补偿费等；还包括向政府部门缴纳的大市政配套费以及向当地市政公司缴纳的红线外（建设场地外）道路、自来水、电力、燃气、供热、通讯等的建设成本。2、前期工程费用。房地产企业在进行开发建设前期准备阶段产生的费用，包括对项目展开技术经济详细剖析的费用、勘察费、测绘费、行政报建费、七通一平费用等。3、建筑安装工程成本。其是施工期间消耗的生产成本，包含了房屋建筑和设施设备安装成本，简称建安成本。建安成本一般按单位工程计算，分别按材料费、人工费、机械使用费、其他直接费及间接费等成本项目列示。对房地产企业而言，建筑安装是一个非常重要的过程，前几年工程事故频频发生，引起了国家的高度重视。因此，保证房地产企业的施工安全是非常重要的，在房地产企业的开发成本中，建筑安装工程成本占有较大的比重。4、基础设施费。包括在开发社区的建筑和工程图纸预算未囊括在内的，能够保证居民永久使用的道路；自来水、供电、燃气、热力、排污、通讯、电视等相关设施的购置、管线的铺设；项目周围的围墙、园区大门、监控工程以及环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费。包括开发小区中用于非营利性或非有偿转让的公共设施支出，如开发小区内消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施以及中心公园、环廊、凉亭等工程的支出。6、开发间接费用。其是在房地产公司组织管理下于项目建设中产生的各种开支，包括开发场地管理人员的职工工资、建筑及附属设施设备的损耗、现场办公费、用水用电、劳保费、项目贷款利息费用和安置拆迁居民周转使用房屋的摊销等。

（二）房地产企业开发成本核算的重要性。开发成本控制是房地产企业的内部职能，对于企业在愈发激烈的竞争中存活下来，乃至获得市场领头羊地位都具有重要意义。在房地产行业利润微薄的时代背景下，控制开发成本的重要性或许比规模效应更具战略意义。我国房地产行业市场存货过剩不仅是由于宏观经济体系因素造成，还在于其价格形成机制。如果降低商品房的销售价格，在经济法则下将对疲软的楼市产生刺激作用。开发商多年来无法降低价格的主因之一便是对开发成本把控不足，使得其成本长期高企。从宏观角度看，研究房地产开发成本管理优化调整成本结构，有利于土地资源开发整合提升产品竞争力，对化解房价泡沫化，对国民经济健康发展具有长远的意义。历经20年的快速发展，房地产行业的暴利已成为过去式。随着政府不断加大调解和管控力度，纠正规范资本市场，对流入房地产市场的资金进行控制，让高杠杆房企在资本市场的融资空间被压缩，促使房地产企业渐渐着手步入精细管理的发展道路，需要脚踏实地地控制好开发成本，提升内部管理能力。高效的开发成本核算方法有助于降低企业税负，提高企业管理效率。由此可见，开发成本核算的好坏对于房地产企业的经营情况有着至关重要的作用。

三、房地产企业开发成本核算过程中存在的问题

（一）开发成本核算对象的设立具有随意性。房地产企业进行开发成本核算的首要环节是确定核算对象，这确保了开发成本会计核算的质量。一方面房地产开发项目资金压力大、开发周期长，一般都会采用分期开发的方式，开发业态也是多样化，开发成本核算对象可选择性较大；另一方面当房企核算开发成本的时候，并不是所有企业都能够将全部成本涵盖的对象考虑全面。因此，在分配开发成本核算对象上，就会出现一些不容忽视的漏洞。由于开发成本核算对象的确定具有一定的复杂性，在实际划分中容易出现过粗或过细的情况，核算对象划分过于粗糙，工程项目的实际成本与核算结果会出现误差，加大成本分析控制工作的难度；若核算对象划分过于细致，则会增加会计核算的工作量，核算成本也随之提高。任何核算方式都不是万灵妙药，其价值还取决于环境条件。和其他类型企业不同，房地产行业的产品覆盖范围较广，包括商业广场、办公楼、别墅、小区、景区等，所以房地产的开发成本核算十分复杂。然而，我国房地产业一直未对开发成本核算范围和对象做出明确规定，各个房地产企业根据自身性质进行核算对象划分，再加上要求日益严格的环保施工条件等因素使得成本归集工作难以统一标准。

（二）开发成本核算的分配方法不明确。房地产开发成本核算过程，是在确定成本对象基础上，合理地进行成本归集和分配的过程。因为房地产企业开发成本关联到多方面内容，所以在开发建设的过程中统统要各种费用来支持。虽然有房地产行业会计准则作为引导，然而开发成本核算问题十分庞杂，在工作过程中可能会不断出现新的问题，所以形成了多种开发成本分摊方式。如土地费用包含土地转让费和缴纳的税费，应当用占地面积法和建筑面积法进行分摊；前期工程费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用的分摊原则：可售建筑面积法、占地面积法；建筑安装工程成本的分摊原则：直接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。面对如此多种的分摊方法，很多房地产企业在进行开发成本分摊工作时缺乏一定的规章制度，进行相关数据处理时，无法保持统一性，导致财务人员出现归集差错，成本分摊不恰当，造成成本核算数据失去精准。特别在涉及项目融资和配套设施费用时，一旦采用不统一的归集标准和不恰当的分摊方式，就会使得企业的归集流程混乱造成核算成本失真。譬如有产权的地下车位开发成本分摊问题，因地下部分不算入计容面积，因此如果土地成本采用计容面积去分摊就不会分摊至地下部分，如果按照可售面积去分摊就会分摊至车位部分，而目前很多地方出现车位销售价格过低销量过慢的情况，不同分摊方法由此会带来阶段性结转成本时的利润差异。核算成本分摊不合理必然会导致数据不真实，实际成本结转不准确，影响纳税清算与缴纳，产生一定的税务风险，并且这种风险是普遍存在的现象。

（三）开发成本核算周期较长。产品成本核算通常以月或生产周期来划分，房地产企业的开发周期从规划立项到物业交付，少则几年，多到十几年，唯有根据生产周期来核算。加强成本核算管控是房地产企业提升经济利益的有效方式，不同核算周期的划分影响着企业经营利润和应交税金。房地产开发项目的核算周期相对清晰，竣工结算可以在项目竣工验收后进行，但社区配套设施建设经常延误，影响了工程的结算。企业成本核算工作必须始终围绕生产周期开展，以准确计算企业的实际经营利润，从而分析评价企业的发展状况。然而，由于房地产企业的特殊性，部分项目竣工后并未完成相应的开发，也无法开展成本核算及清算工作，加之有的区域缺乏完善的公建设施配套，阻碍了开发成本核算的有效运行，进而影响了企业发展。例如：港中旅成得（杭州）置业有限公司杭州丁桥（城仕公馆）项目预计于2016年5月上旬完成竣工验收，后来因市政道路排污系统未验收，造成丁桥（城仕公馆）项目排污系统也无法通过验收，排水许可证、供水系统、卫生防疫验收、消防试水验收、环保验收等也无法办理；另外丁群路延伸段（7号路）电缆沟尚处于施工阶段，导致丁桥（城仕公馆）项目无法按时通电，还影响后续消防、工程、电力、市政、规划验收及小区主出入口道路交警验收等工作的进行，这些因素都直接导致丁桥（城仕公馆）项目无法进行相关项目验收，导致项目无法按照原定计划办理竣工结算，妨碍了成本核算进程，使得企业会计核算工作无法提供最为真实可靠的利润数据。

（四）开发成本核算人员素质参差不齐。房地产企业核算人员的传统成本核算理念尚未彻底扭转，良好的现代企业成本管理理念仍然有待树立，开发成本核算人员专业水平较差，导致企业开发成本核算账目混乱，项目开发的账面成本不能反映真实成本。开发成本核算工作需要跟计划、工程、物资、设备、财务等工作互相协调，开发成本核算人员能力不达标、知识面窄、对其他部门工作了解不充分，造成开发成本核算的精度大幅下降，核算过程中遇到的各种状况难以妥善处理。源于行业的独特性，房地产公司的开发成本核算人员不仅要熟谙会计知识，熟悉施工流程，同时还要具备一定的判断能力以及其他各种知识方能满足企业的发展需要。许多房地产公司的会计人员来源复杂，专业素养较低，思维僵化欠缺拓宽知识面的主动性，因循守旧，导致成本管理水平低下。再而企业自身缺乏对核算人员持续进行系统培训的计划，当核算人员离职后，新入职人员个人能力无法及时跟上，进而使得整体核算水平每况愈下。

四、房地产企业开发成本核算问题解决对策

（一）制定开发成本控制措施，明确开发成本核算对象。房地产行业需要更为细致、完整的对成本核算对象进行划分确定，以此来为企业事前的成本控制提供基础。因此，房地产企业应针对各类项目中具体的成本项目制定相应的管理规范，明确企业各个阶段、各个经营方向的主要成本核算对象，同时结合各项目的具体特点，明确开发成本核算中的项目工期及各阶段涉及业务所消耗的成本，深入分析不同模块产生的主要成本、附加成本和成本周期，制定全面、完善的规章制度。依照项目的实际情况制定管理需求，确定费用主体责任，在税收清算及成本核算的需求下明确规范项目开发成本核算对象。

（二）统一成本归集分摊制度，完善成本核算管理体系。目前，我国很多房地产企业对全面的开发成本管理缺乏深刻的认识，对成本归集和分摊问题都没有制度化，而且国家法律对此类问题也仅有一个大范围的要求，因此房地产企业要及时完善开发成本分摊制度，对成本管理进行统筹指导。企业应详细调研、控制各开发项目不同阶段的开发成本使用情况，结合企业自身开发项目的特点，合理制定相应的开发成本分摊制度，利用企业的各类资源将开发成本核算纳入到整个项目工作的全过程，提升开发成本数据准确性。在科技高速发展的今天，开发成本核算应在制度要求范围内合理高效地使用共享机器人模式进行核算，利用智能系统帮助企业进行成本核算工作，进而有效提升成本核算准确性以及工作效率。企业应根据自身开发成本核算制定相应的成本核算制度，依照法律法规令成本核算工作从制度到流程逐一规范化，保证成本核算信息的真实性和可靠性，为企业贡献更具价值的决策信息。

（三）合理估计项目完工进度，确保结算成本完整可靠。因为核算进程的时点存在差别，真实的成本无法在账面得到反映，难以准确计量，使得房地产公司必须按照进度表定期调整估算成本，以便账面成本数值和项目同步。影响项目竣工的因素众多，极易导致项目拖延影响核算周期。因此，在项目尚未完全竣工之前，可先行通过设置“预提费用”科目，将预算支出费用计入开发成本，提前着手相应的结算工作。等到工程竣工结算时，再按照实际支出进行项目总成本调整，以此来固定成本核算周期，提升核算效率。已经完成但尚未结清的，应当估算持续到结算日期之间的开支并作为开发产品成本的构成基础。项目结算后，根据结算差异将其包含在对应的成本对象中，从而让成本更加完整、准确。

（四）增强核算人员专业素质，提高企业财务管理水平。第一，招聘会计核算人员时择优录取，侧重考核成本管理执行能力；第二，采用以老带新的方式，使新人能够快速适应工作要求；第三，结合企业实际情况以及财务人员的实际需要，多组织财务人员到各部门考察学习，了解其他部门的日常运作；第四，每隔一段时间安排财务人员培训，制订详细的方案，并对培训环节加强控制，系统提升专业知识。综上所述，房地产开发成本核算贯穿了整个开发周期，是一种动态过程。经过判断分析其进程特点，并采取切实可行的控制办法强化每一步的成本控制，达到成本管控效果。成本管控措施严谨恰当有助于企业控制开发成本，具有提升公司整体竞争力及其经济效益的重要作用。企业应采用多种手段提高开发成本核算的准确性、及时性、完整性及合规性，最大限度地为企业节约成本，降低企业税负，保证企业可持续健康发展。

主要参考文献：

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作者：刘志峰 单位：佛山市南海区水利投资建设有限公司