关键词 智慧物流 信息平台 功能设计
中图分类号：G252
文献标识码：A
以粤港澳为核心，以珠三角为基础、泛珠三角为依托，构建常平智慧物流公共信息服务平台。旨在提升信息整合、资源共享、供应链优化与自动跟踪的物流环节服务能力。开展工商、税务、海关、外经贸（口岸）、检验检疫等跨部门物流协同管理，推动公共与基础信息资源开发和共享。加快公路、铁路、港口、机场等物流运输系统 “一站式”信息建设，完善物流对制造、商贸、消费、公共服务等领域的信息互联互通。实现物流全程可视化服务、提高效率、降低环节成本，提升行业水平和国际竞争力，最终实现区域提升和产业转型的目标。平台功能设计如下：
一、交易服务中心
（一）货运配载交易市场。
在现实的经济活动中，以原始的方式完成相关的操作，交易成本比较大。另外，运输的空载率、不满载率非常之高，多数是空载返程，这是物流行业资源的浪费。全程无忧物流公共信息平台也正是基于充分利用闲置社会资源的考虑，为物流行业提供一个自由的交易平台，让车辆和货物得到最优的匹配。加之支付系统的配合，使整个过程安全有保障，结算及时。
商户通过平台网站交易系统，按发货地点、目的地、物流方式、货物类型、服务价格、物流公司信用等选择适合自己的物流服务商，系统根据该物流商的报价、货物重量等计算服务价格，商户选择付款方式、保险等，并确认物流服务订单。系统将订单发给物流服务商及市场特约货代点，物流服务商根据发货地点委托货代点收货核定订单或直接上门到商户仓库提货，对市场特约货代网点接收的货物，物流公司定时集中收货。物流服务商在发货后，将承运车辆、转运等信息返回系统，系统平台根据该车辆GPS监控情况及转运信息为商户提供货物实时跟踪查询。
（二）集装箱租赁市场。
集装箱在物流行业得到广泛的使用。然而，集装箱的有效使用率的却不大理想，表现为专营集装箱租赁业务的公司单靠传统方式难以快速找到愿出合理价位的租用方，第三方物流企业因为不主营集装箱租赁业务，而不愿主动寻找租赁方以致闲置的集装箱没有产生应有的效益，紧急需要临时租赁集装箱的企业因为信息的不对称而不得不从窄小的圈子里去寻找出租方，以致效率低下，租赁成本偏高，业务纠纷不断。
为此，物流公共信息平台的集装箱租赁模块将为集装箱租赁双方的交易提供一个平台，经过严格的认证和审核，以建立一个高效的租赁市场。在降低租赁费用的同时，业务需求得到了快速的满足，闲置资源产生了经济效益，整个行业通过互通有无，加强了业务联系，实现了多方共赢。
（三）仓储租赁市场。
仓储一直是物流行业管理中的核心环节之一。仓库的选择往往产生较大的交易成本，特别是当异地选仓，由于交易双方信息的不透明，缺乏信任，使得仓库的租赁交易较难实施。全程无忧物流公共信息平台提供一个仓储交易的虚拟市场，减少双方的信息不对称效应，推动仓库租赁市场的健康发展。通过仓库监控系统网络化，减少选仓成本实现仓储资源的优化配置。
（四）ASP租赁市场。
ASP的客户没有自己的硬件和软件系统，统统采用软件租用ASP的服务模式；作为用户只需提供自己的业务数据，就可以得到相应的结果和报表。通过ASP服务模式，企业花费比较小的人力或财力的投入，就可以使用与那些顶级大公司一样的信息系统。
物流公共信息平台为对没有能力购买大型企业软件的企业专门开辟了ASP租赁市场以方便中小企业用户，同时也为ASP的供应商提供了开拓市场的途径。可提供以下软件租赁：物流园区综合管理系统、整车运输管理系统、零担运输管理系统、小件运输管理系统、物流与供应链管理系统、铁路货场管理系统、人才交流市场管理系统。
二、监控服务中心
我国现代物流业刚起步不久，发展也极为不均衡，不少企业的物流环节缺乏透明性，违反规范的运作不能及时进行更改，存在隐患的操作不能及时的进行改进，货物的丢失破损无从追究相关方的责任。
物流公共信息平台的监控中心所具有的车辆监控调配管理系统和仓库安全监控管理系统两大功能模块，将能有效地解决这些问题。
三、数据服务中心
数据中心主要是基于政府部门、物流企业等各方数据，利用现代数据挖掘技术、数据库管理技术对数据进行加工处理，提炼挖掘数据背后对物流行业的提示。同时利用其庞大的网络所收集来的信息向社会需求方和物流企业提供各种查询服务，另外数据中心还是各个企业之间数据交换平台，具有保密性和安全性的特点。其功能包括物流百事通、数据交换、物流数据统计。
四、增值服务中心
物流增值服务是物流行业发展到一定阶段的产物，也是物流行业成熟的标志。中国物流与采购联合会调（下转第202页）（上接第266页）查报告表明，国内第三方物流企业收益的85%来自基础，增值服务及物流信息服务的收益只占15%。进行物流服务的创新并在物流增值服务中寻求利润，是物流行业发展的趋势。
物流信息公共平台立足于物流行业的现状，引导行业跟上时展趋势，帮助物流企业产品的市场占有率和竞争优势，通过电子商务平台帮助物流企业提供以下几种物流增值服务：阳光保险、设备租赁紧急救援、商旅票务、供应链金融策划、物流规划与设计等服务。
五、资讯服务中心
资讯是行业发展趋势的重要方向标，对于企业的长远发展起到不可疏忽的作用，同时业界的发展态势也对政府决策部门提供了有效的信息基础。信息平台的资讯中心具有两大功能模块——业界动态和政策法律。以此建立起为物流行业服务的资讯门户网站，提供业界动态、法律法规等服务，为企业了解行业动态，宏观调控政策的变化提供最新最全的资讯。
资讯中心将使得信息平台为用户增加了服务的价值，也是政府和企业之间的桥梁，同时是平台和政府之间紧密协作的体现。而信息平台所拥有的区域网络资源也将使得平台所提供的资讯相比其他物流资讯网站更胜一筹，将能很好地完成其行业发展风向标的作用。
六、政府管理中心
管理中心将电子政务系统和电子商务系统有机结合起来，把政府各种物流管理服务实现网络化办公处理，为物流企业提供方便而快捷的一站式的政府服务。政府管理中心主要有以下几个功能：企业资质管理、电子通关报关、机动车辆管理、安全监察管理、网上缴税、网上商品出入境检验检疫等服务。
参考文献：
[1]缪立新.区域物流系统及物流园规划方法. 2012-05-07.
[2]王之泰.从供应链视角观察区域经济.市场周刊.新物流.2008(5)
关键词：“营改增” 仓储业 不动产租赁业 纳税
近年来，“营改增”在我国取得了丰硕的成果，但在其推进过程中也存在一些不足（如：税负分析建立在理论分析上，并没有足够的数据；当前许多操作还存在诸多不完善的地方等），并给各行业带来不同的影响。本文对仓储业与不动产租赁业“营改增”后的税负问题进行分析，并提出一些应对策略，以促使税收政策进一步完善，使两个行业在“营改增”后可以健康、有序地持续发展。
一、“营改增”相关理论概述
（一）“营改增”的原因
首先，税制结构不合理，使营业税出现了重复征税的情况。而增值税是对各经营环节中的增值部分征税，解决了重复征税的问题，避免税负变化加重企业负担。其次，两税并行使增值税抵扣链被破坏，而且两种税制的并行使征管过程存在困难，随着经济发展其表现形式也多种多样，混合销售行为的界限模糊了，服务与商品的比例很难划分，给征收带来了难度。再者，“营改增”符合国际惯例，有效保证了抵扣链，最大限度消除重复征税，有效发挥中性效应，对于劳务征收的规范和统一具有一定的作用，更有利于我国的劳务输出。
（二）“营改增”试点改革及成效
详见表格。
二、仓储业与不动产租赁业“营改增”的区别
（一）仓储业与不动产租赁业业态
从行业业态来看，仓储业与不动产租赁业之间存在着本质区别。首先，两者的交易目的不同，并且两者的合同内容也不相同。仓储业的主要目的是代他人存储和保管货物，其签订的合同内容中具有存储货物的内容，即此种业务为仓储业服务；仓储业务实际管理方为受托方，并且受托方具有保管义务及安全责任。此外，仓储服务应承担货物的被盗、丢失、霉烂、变质等责任。而在租赁服务中，货物的被盗、丢失、霉烂变质等责任则由承租方自行负责。
（二）仓储业与不动产租赁业税目及税率
“营改增”之前，仓储业与不动产租赁业都属于服务业税目，缴纳营业税，营业税税率都是5%，在“营改增”之前的营业税税目的税负是相同的。“营改增”之后，仓储业与不动产租赁业在税种及税率上存在一定的区别：仓储业适用物流辅助业税目，“营改增”后一般纳税人适用增值税税率为6%，而对小规模纳税人的增值税适用征收率为3%；不动产租赁业“营改增”后，属于租赁服务业税目，它包括有形动产和不动产的租赁行为，租赁不动产按服务业―租赁业征税，计税依据是租金全额，对不动产租赁的一般纳税人适用增值税税率为11%，而对小规模纳税人适用的增值税税率为5%。
三、仓储业与不动产租赁业税负比较
（一）仓储业与不动产租赁业税负案例比较
对拥有仓库、货场的纳税人，将场地用于租赁还是仓储，其税负是有所不同的。
例如，甲企业将其拥有的房屋租赁给乙企业作仓库使用，年租金500万元。
1.仓储业税负变化
“营改增”前，甲企业不论是签订仓储合同还是不动产租赁合同都将缴纳营业税，所缴纳的营业税额都为500×5%=25万元。
“营改增”后，如果甲企业与乙企业之间签订仓储合同并且为乙企业提供保管服务，同时，甲企业每年收取的仓储费用也为500万元；甲企业若为小规模纳税人，则每年甲企业应按物流辅助业税目交纳增值税=500/（1+3%）×3%=14.56万元；甲企业若为一般纳税人，且无任何进项税额可以抵扣的情况下，每年甲企业应纳增值税=500/（1+6%）×6%=28.3万元。
从上述税负比较结果来看，对于小规模纳税人而言，其税收负担较“营改增”之前有了一定的降低，而对于一般纳税人来说，其仓储业“营改增”后的税负增减要根据可以得到的进项税额而定。但就当前案例来说，仓储业中的一般纳税人在“营改增”后，企业的税负是整体上升的。
2.不动产租赁业税负变化
“营改增”后，如果两个企业之间签订的是租赁合同，年租赁费用也为500万元；甲企业若为小规模纳税人，则每年甲企业应纳不动产租赁业增值税=500/（1+5%）×5%=23.81万元；甲企业若为一般纳税人，则每年甲企业应纳不动产租赁业增值税=500/（1+11%）×11%=45.55万元。
由此可看出，对于不动产租赁业中的小规模纳税人，其税收负担较“营改增”前有了一定的下降，但是对于不动产租赁业中的一般纳税人来说，其整体税负上升较多。
综上所述，“营改增”后仓储业中小规模纳税人的税负会低于不动产租赁业中的小规模纳税人，但两个行业的税负较“营改增”前都有一定的下降；而对于一般纳税人而言，“营改增”后两个行业的税负都有不同程度的提高，相较之下，不动产租赁业的税负上升幅度要远高于仓储业。
（二）“营改增”后仓储业与不动产租赁业税负平衡点
1.仓储业一般纳税人的税负平衡点
“营改增”前营业税税率为5%，而作为一般纳税人的仓储企业“营改增”后，增值税率为6%，此时税负平衡点为：企业的营业收入×营业税税率5%=营业收入/（1+6%）×6%-企业获取的可抵扣进项税税额，此时仓储业的税负平衡点为0.66%，即当仓储业可以获取到的进项税额大于年销售额的0.66%时，仓储业在“营改增”后的税负会降低；反之，如果小于年销售额的0.66%时，则其“营改增”后的税负会提高。
2.不动产租赁业一般纳税人的税负平衡点
“营改增”前营业税税率为5%，不动产租赁业中的一般纳税人企业增值税税率为11%，此时的税负平衡点为：企业的营业收入×营业税税率5%=营业收入/（1+11%）×11%-企业获取的可抵扣进项税税额，此时不动产租赁业的税负平衡点为4.91%，即当不动产租赁业可以得到的进项税额大于年销售额的4.91%时，不动产租赁业在“营改增”后的税负会下降；反之，如果小于年销售额的4.91%时，则其“营改增”后的税负会上升。
四、“营改增”后仓储业与不动产租赁业的应对策略
（1）对于前期建成的仓库，“营改增”后仓储业主要的设备、设施及车辆等都具有价格高、使用期长的特点，同时，仓库和早期购入的设备都无法获取增值税发票，现有设备不需要更新，因而在计算进项税额时可以用来进行抵扣的并不多。此外，仓储业的主要成本还包括人工及房屋租金，而这些成本并不能得到可以抵扣的进项税额，导致了行业的可抵扣进项税额进一步减少，从而给行业税负带来很大影响。因此，“营改增”后建议仓储业应该尽量选择可以取得进项税发票的企业进行合作，如可以以劳务外包的形式设置岗位人员，与劳务输出单位合作，不但能降低企业的人工成本，还可获取增值税发票进行抵扣，实现企业税负的下降。另外，“营改增”后仓储业还可以为客户提供更多的仓储辅助服务，并为此得到进项税发票，以实现行业税负的降低，如向第三方租赁企业租赁仓储设备后，为客户提供仓储过程中的各项辅助服务，从而实现企业税负的降低。
（2）对于不动产租赁业的一般纳税人而言，参照财税[2016]36号文件“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算应纳税额”的规定，其前期建成的仓库，不动产租赁业的实际税负只有4.76%，较“营改增”前略有下降。而“营改增”后取得不动产的一般纳税人，仓库的建造成本和购入的设备等都能获取增值税发票，进而实现了税负的降低，但从长远来看，可以考虑选择仓储业的业态模式经营。
五、结语
对于仓储业及不动产租赁业来说，“营改增”后税负上升已然成为事实。政策制定部门应当高度重视，不断完善“营改增”配套政策及推进措施，以切实保障仓储业及不动产租赁业的利益，减少企业负担，推动行业可持续发展，从而助力国民经济结构的调整及优化。
参考文献：
[1]我国物流企业税收负担研究报告[J].运输经理世界，2014（Z1）.
[2]郜志琴.浅谈“营改增”对物流企业的影响[J].中国乡镇企业会计，2014（2）.
Abstract: Tax paying plan is the juristic act of tax saving which is achieved by using tax-related policies. For enterprises, the tax plan awareness should be established and protecting its own legitimate rights and interests by legal way to improve enterprise benefits.
关键词：纳税筹划；法律行为；企业效益
Key words: tax paying plan；juristic act；enterprise benefits
中图分类号：F27 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）33-0151-01
0引言
纳税筹划即纳税人在税法规定许可的范围内或不违反税法的前提下，通过对经营活动、融资活动、投资活动等涉税事项的精心安排，达到规避或减轻税负的行为。就其实质而言，就是纳税人在履行应尽法律义务的前提下，运用税法赋予的权利保护纳税人既得利益，以期达到整体税后利润最大化。
纳税筹划的主要特征有：
①合法性。合法性是纳税筹划最大的特点，它是一种合法、合情、合理的纳税行为，而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷，更不是违法的偷税、逃税行为。
②超前性。指纳税人对经营、投资活动等事先做出规划、设计和安排。在现实经济生活中，纳税人的纳税活动往往具有滞后性。这就为企业纳税行为进行事前筹划提供了可能性。即纳税筹划行为是在纳税人纳税前进行的，具有超前性。
③目的性。是指合理避税的根本目的在于最大限度地减轻税收负担。减轻税负负担有两种方式：一是选择最优纳税方案，即是在多种纳税方案中选择税负最低的纳税方案；二是滞延纳税时间，即在纳税总额大致相同的方案中选择纳税时间最晚的，以获得资金的时间价值。
④综合性。由于各种税收相互关联，某种税种的税基缩减的同时会引起其他税种税基增大，某一个纳税期限不缴，可能会在另一个或几个纳税期间内多缴。因此纳税筹划还要综合考虑，不能只注重个别税负的降低，而要着眼于整体税负的轻重。
纳税筹划的基本方法有很多，有成本计算法、资金筹集法、资产租赁法、投资方案法等，各企业可以根据自身的经营情况和业务特点灵活地选择合适的方法。
以我公司为例，近年来我集团公司主要涉足房地产开发及资产经营，每年缴纳的各项税金占企业整体资金流出的比例较高。所以熟练掌握税法规定，进行合理的纳税筹划、降低税务成本，对企业来将具有很强的现实意义。通过分析我公司业务特点，提出若干纳税建议，供大家讨论。
1仓库出租业务
仓库出租业务经营模式：集团公司下属全资子公司A拥有一定规模的仓库；集团另一全资子公司B公司拥有保税功能，A公司将仓库出租给B公司，后者用于转租，A公司与B公司签订租赁协议。对整体业务而言，目前操作存在重复缴纳流转税的问题，A公司向B公司收取的仓库租金收入按房屋租赁，既缴纳营业税金及附加，又按12%的税率缴纳房产税；而B公司的转租收入（包括A公司房屋租金+加成部分）则按租金全额缴纳营业税及附加。如果调整操作模式，即B公司的客户直接与A公司签订仓储合同，客户把仓库的租金收入支付给A公司，加成部分支付给B公司，则A公司可按仓储业缴纳营业税及附加，无需缴纳房产税；B公司仅对加成部分缴纳营业税及附加，可以少缴纳营业税及附加。如果全年按150万元的租金收入计算，A公司可少缴纳房产税18万元，B公司少缴纳营业税及附加8.55万元。该方案可行的前提为，及时与B公司的客户沟通，客户愿意接受该操作流程。
2厂房的出租业务
公司拥有的一处厂房，每年的租金收入约460万元，整体出租给一家工业企业。由于协议为整体租赁，故公司每年按租金全额缴纳房产税、营业税及附加81万元。而该物业包括厂房、构筑物、设备及场地使用权等，按目前的资产价值，建筑物2676万元，设备323万元，构筑物198万元，场地使用权3980万元。由于厂房出租需缴纳12%的房产税，其它出租无需交纳房产税，故如果能和租赁方沟通协商，修改租赁协议相关条款，把460万元的年租金收入按出租对象分别确认，则每年可少缴纳房产税34万元。
3房屋租赁业务
集团下属C子公司，主营收入主要为房屋出租，同时公司的经营范围包括仓储业服务，而仓储业与房屋出租业的应税税率差别较大，仓储业仅需缴纳营业税及附加，不缴房产税；房屋租赁既需缴纳营业税及附加，又需缴纳房产税。业务上两者的区别是仓储业必须为客户提供一定的服务，如保管、货物搬运等等，同时公司也相应增加了费用，故建议在具体操作时，对每一项业务进行成本测算，在效益最大化的前提下选择最优方案。
4资产转让业务
库房房屋租赁合同范文一
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定租赁合同如下：
一、 出租库房情况
甲方租赁给乙方的库房座落在 ，租赁建筑面积为 平方米。库房类型为 ， 结构。
二、 库房起付日期和租赁期限
1、库房装修日期 个月，自 月 日起，至 月 日止。装修期间免收租费。
2、库房租赁自 年 月 日起，至 年 月 日止。租赁期 年。
3、租赁期满，甲方有权收回出租库房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
三、 租金及保证金支付方式
1、甲、乙双方约定，该库房租赁每日每平方米建筑面积租金为人民币 元。月租金为人民币 元，年租金为 元。
2、第一年年租金不变，第二年起递增率为3%—5%。
3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付库房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。
四、 其他费用
1、租赁期间，使用该库房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。
2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每日每平方米物业管理费为人民币 元。
五、库房使用要求和维修责任
1、 租赁期间，乙方发现该库房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
2、 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该库房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该库房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、 租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该库房的影响。
六、库房转租和归还
1、 乙方在租赁期间，如将该库房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。
2、 租赁期满后，该库房归还时，应当符合正常使用状态。
七、租赁期间其他有关约定
1、库房租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用库房租赁进行非法活动。
2、 库房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
3、 库房租赁期间，库房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。
4、库房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。
5、 库房租赁期间，甲方向乙方无偿提供 门电话。如需 门以上的电话，费用由乙方自理。
6、 库房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
7、库房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权;如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。
八、其他条款
1、库房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
2、 租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。
3、 可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。
4、 租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。
5、 供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取每千瓦用电贴费 元，同时收取甲方实际用电电费。所以，甲方向乙方同样收取计划用电贴费和实际用电电费。
九、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。
十、本合同一式肆分，双方各执贰分，合同经盖章签字后生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
电话： 电话：
库房房屋租赁合同范文二
出租方(以下简称甲方)：_李长富_________ 承租方(以下简称乙方)：__成都嘉玉鑫贸易有限公司_
根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。
第一条
租赁物位置、面积、功能及用途
1.1甲方将位于__成都市武侯区簇桥乡的仓库(以下简称租赁物)租赁于乙方使用。租赁物面积为_3000平方米。
1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。
第二条
租赁期限
2.1租赁期限为_5年，即从__20xx年_9_月_19_日起至_20xx_年_09_月_18_日止。
2.2租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。
第三条
仓库租赁费用及相关事项
3.1 租金
甲乙双方议定月租金__10000元。按季支付，每季提前15天支付下一季度的租金，由甲方付入乙方指定的账户。
3.2供电，供水，排污及其他
为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点
1. 有实际负荷50KW以上三相电供生产使用。
2. 有水井水供生产使用
3. 排污管道需接通到围墙外大排污管中。
4. 帮助乙方处理工商税务等部门关系及地方关系。
5. 由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还当年租金。
第四条
场所的维修，建设。
6.1 乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方。
6.2 乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。
6.3乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。
第五条
免责条款
凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。
第六条
合同的终止
本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。
第七条
适用法律
本合同受中华人民共和国法律的管辖，本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决，双方一致同意以杭州仲裁委员会作为争议的仲裁机构。
第十一条
其它条款
11.1本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份。
第十二条
合同效力
本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁款项后生效。
甲方(印章)：_________________
授权代表(签字)：_______________
电话：_______
签订时间：___年_ _月_ _日
乙方(印章)：_________________
授权代表(签字)：_______________
电话：______
签订时间：___年_ _月_ _日
库房房屋租赁合同范文三
出租方(以下简称甲方)：
法定代表人： 电话：
身份证号码：
承租方(以下简称乙方)：
法定代表人： 电话：
身份证号码：
甲、乙双方就下述仓库租赁经友好协商，一致同意订立以下协议双方共同信守：
第一条：仓库概况
1.甲方仓库坐落于 共 层面积为 平方米。
仓库现有相关设施照明电灯全部租赁给乙方使用，租金计入房屋租金内，不另行结算。
第二条：仓库用途
1.该仓库的用途为乙方 仓库，乙方不得任意改变仓库用途。
2.乙方不能占用公用通道及场地，如需使用应与甲方协商。另计租金。
第三条：租赁期限
租赁期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四条：租金
该仓库为 元/平米/月,年租金共计人民币 万 仟 佰 拾元整( 元整)在租赁期间，任何一方不得随意调整租金。
第五条：租金支付方式
租金按季度结算，由乙方每季度提前5天内交付甲方，甲方收款后出具收款收据给乙方。
第六条：甲方对仓库产权的承诺
甲方保证对该租赁仓库享有产权且不存在产权纠纷，如因仓库存在产权纠纷造成乙方受到损失，甲方应承担相应责任.
第七条：关于装修和改变仓库结构的特别约定
乙方不得随意损坏仓库设施，不得改变仓库承重结构.如乙方需要进行仓库装修或改变其它结构，须征得甲方同意.费用由乙方承担.
第八条：关于仓库租赁期间的有关费用及其它事项
1.在仓库租赁期间所产生的电话费及宽带费用由乙方支付.
2.乙方在仓库租赁期间所产生的税/费及一切相关事宜由乙方自行承担.(例如：工商/税务)
3.乙方在仓库租凭期间甲方不承担租赁方仓库内物品的遗失/损坏的责任.
4.在仓库租赁期间因乙方管理或使用不当造成房屋及内部设施的损坏，由乙方承担修理.(如门/窗)
5.甲乙双方对使用正常，合理使用仓库都不得进行干扰，妨碍.因某方的故意或过失(如火灾)，使对方方受到人身或财产损害的，应予以赔偿.
6.仓库保证金计人民币 元( 仟元正)，在乙方承租到期后，如无损坏仓库设施，甲方应归还给乙方。
第九条：因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情况之一，甲方可单方面终止合同并收回仓库，乙方应承担违约责任.
1.不按时交纳房屋租金及水/电费.
2.擅自将承租的仓库转让，转借他人.
3.利用仓库进行违法活动的.
4.故意损坏仓库的.
第十条：因甲方责任终止合同的约定
甲方有下列情况之一，乙方可单方面终止合同，甲方应承担违约责任.
1.延期交付仓库及本合同约定的有关设施的.
2.单方提高租金的.
3.租赁仓库存在产权问题的.
第十一条：合同非正常终止
如因自然天灾，国家建设需要等不可抗力因素导致双方必须解除合同时，双方均有权解除合同.
第十二条：违约责任
租赁期间双方必须信守合同承诺，任何一方违反本合同的规定.须向对方交纳年度租金的10%作为违约金.
第十三条;本合同未尽事宜，由甲乙双方另行商议，并签订补充协议书，补充协议书与本合同不一致的，以补充协议为准.
本合同共四页，一式两份.甲乙双方各执一份.
[关键词]房产出租；土地转让；税收；筹划
中图分类号：F21
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2013）08-056-01
现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。房产出租，土地转让较为普遍，如何使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，相关税收筹划是值得研究的课题。
一、房产出租
现在公司逐步向零库存发展，库房大量闲置。而部分闲置的库房用于出租，但是，租赁的税负过高，要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。
营业税：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，税率相同；房产税：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。应纳城建税、教育费附加依流转税的7%+3%+2%（各地可能不同）。从上述各税种计税公式的不同可以看出，由于房产税计税方法的差异，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。
税收筹划方法：将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供服务。由于仓储保管而节省房产税，而给公司带来效益。但出租变为仓储后，需要增加支付保管人员一定费用，公司可在增加的保管费用与节省的房产税额之间综合比较，选择适合的方法。
二、土地转让
现实社会当中部分开发商中标得到土地以后，因诸多原因，无法完成房地产开发，因此，土地转让流转在现实社会比较普遍，现就各种转让方式的税负进行分析
1 是直接办理土地交易转让，相关税负：（1）营业税，按增值部分缴纳，（2）土地增值税，正常缴纳，（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
2 是生地变熟地再办理交易转让：（1）营业税，按增值部分缴纳，如第一种相同，（2）土地增值税，同第一种方法比较，根据相关条例，计算增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的价款，交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及转让环节缴纳的税款，筹划空间就是加计20%开发成本扣除。（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，但由于土地增值税缴纳的变化，实际缴纳税额跟第一方方法有差异。（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
3 是土地投资入股变成股权：（1）营业税，根据财税（2002）191号文件，以不动产投资入股，参与投资方利润分配共担风险，不征营业税；（2）土地增值税：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，正常缴纳；（3）、企业所得税：正常缴纳，（4）；对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。（5）印花税：万分之五缴纳。
税收筹划方法：根据上述，筹划空间在于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除上，同时由于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除而导致所得税应纳税额也会产生差异，因此，综合计算各种方法应纳税额，进行比较，选择合适的方法。
4 代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业——业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。
关键词：税务筹划顾问；企业管理；价值最大化；控制纳税风险
中图分类号：F274 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）15-0076-01
随着经济体制的改革和会计制度的健全，税务工作在企业中的地位越来越重要，目前规模以上企业大部分还没有配备高素质的税务筹划顾问，绝大部分人以为税收只是财务的事，配备税务筹划多此一举，其实这种想法是完全错误的。所以，笔者经过分析认为一定要把税收和经营结合起来考虑，配备税务筹划顾问，可以将相关环节有机结合起来，为企业降低税收风险。
一、税收管理的目标
企业的纳税管理就是企业对本单位税收工作实施有效管控的一系列方式方法，其根本目标：一是通过节税达到利润最大化；二是节税的同时控制企业纳税风险。
二、 配备税务顾问的原因
1.企业领导对税务筹划顾问的认知程度不够
企业有了法律顾问还要税务筹划顾问吗？其实法律顾问与税务筹划顾问是两个完全不同的领域，还有的说，我们有财务部门不需要税务筹划顾问等。我们先要弄清楚什么是合法的避税？它是指纳税人根据政府的税收政策导向，通过经营结构和交易活动的安排，对纳税方案进行优化选择，以减轻纳税负担，取得正当的税收利益。这种行为是在税法规定的范围内，当存在多种税收政策、计税方法可供选择时，纳税人以税负最低为目的，对企业经营、投资、筹资等经济活动进行的涉税选择行为。通常有以下几种形式：（1）利用税收照顾性政策、鼓励性政策进行节税；（2）在现行税法规定的范围内，选择不同的会计政策、会计方法以求节税；（3）在现行税法范围内，在企业组建、投资、筹资等过程中进行节税的选择，举个例子说明一下。
案例1：A公司将位于繁华闹市区价值200万元的闲置仓库对外出租，与B物流公司签订仓库租赁合同，租赁期一年，年租金200万元。计算该公司的应缴纳的地方各税：
营业税=200×5%=10万元
营业税金及附加=10×12%=1.2万元
房产税=200×12%=24万元
印花税=200×0.1%=0.2万元
如果按照税务政策的选择来修改合同，将租赁合同变为仓储保管合同，经过与B物流公司友好协商，继续利用仓库为客户存放商品，并将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供24小时安全服务，满足仓储保管合同的规定；假定为服务收入仍为200万元，则其应纳营业税金及附加不变，印花税不变，而房产税大大减少，具体计算如下。
营业税=200×5%=10万元
营业税金及附加=10×12%=1.2万元
应纳房产税=200×（1-30%）×1.2%=1.68（万元）
印花税=200×0.1%=0.2万元
经过比较可知，租赁转化成仓储后，少缴税款22.32万元，财务部门只是反应税收，而不能参与整个经营活动的全过程。
2.企业税务管理岗位人员业务水平亟待提高
案例2：精艺股份（002295）公告，子公司佛山市精艺万希铜业属于高新技术企业，由于年末人员变动，公司员工比例未达认定标准规定的“研发人员占企业当年职工总数的10%以上”，佛山市顺德区国家税务局要求其按25%税率计缴企业所得税。该公司将补缴所得税款579万元。
该事例说明税务人员对研发人员占企业当年职工总数的10%以上这项优惠政策把握不够，才造成企业补缴579万元的税款。
三、配备税务顾问的作用
企业控制成本只关注生产及管理环节，而对税收成本很少研究，不研究税收政策或者对税收无知，税收成本的危害将远大于经营成本，税务筹划顾问的作用就是在企业和生产管理与税收管理之间搭建一座桥梁，来降低企业税收风险，使企业效益实现最大化。其作用有以下七个方面：（1）财税相关的法律、法规咨询、解释；（2）税收优惠政策应用的指导；（3）日常购销、劳务合同涉税条款的修改与审定；（4）协助企业对其员工进行财税法律培训；（5）协助及指导企业进行税收健康检查；（6）特定问题、特定项目出具咨询意见书、论证分析报告；（7）代表企业参与涉税谈判、沟通事宜，进行纳税筹划。
四、税务顾问的要求
1.必须受过专业训练，最好有税务机关工作经验，能熟练掌握各种税收政策。
作为中国第一大港和中国第一大空港，上海的物流设施在全国具有代表性，是全国物流地产的风向标，上海物流设施的变化情况往往反映了中国经济的走势。《物流》杂志与仲量联行、世邦魏理仕等物流地产顾问联合推出了上海物流地产动态板块，希望读者能从上海物流地产变化中有所收获，能更好的开展自己的业务。
外贸仓负增长 内贸仓平稳
愈演愈烈的金融危机对上海货运量产生巨大负面影响。在过去的几个月中，上海国际集装箱吞吐量和航空货物运输总量同比均出现负增长，由出口带动的物流需求从2008年下半年开始持续降低。航空和航运货物运输量的下降，使得对物流仓储面积的需求大大减少，部分仓库出现了空置现象。特别是对于位于外高桥、临港和浦东机场这些区域的保税仓库设施，影响尤为明显，进出口的大幅度减少，严重危害了这部分仓储设施的运营。
与外贸的萧条景象形成鲜明对比的是，由于内需的发展，国内零售市场的持续增长，上海的非保税仓库和租赁的需求仍然保持一种稳定状态。那些从事国内贸易和服务的公司急需仓库来满足他们抢占市场份额的需要。2009年第一季度，全球最大的IT、数码网上购物商美国电子商务公司新蛋电子在闵行区租赁了20000平方米的仓库，借以发展其中国市场。2008年底，三菱物流在普洛斯浦东合庆物流园租赁了16200平方米，2009年初在同一园区内又租赁了6000平方米。
高品质物流仓库建设延期
由于整个物流市场的不景气，物流设施建设有所减缓。2009年前三个月，只有一座新的高品质仓库完工，即上海宇航黄渡物流园二期。黄渡物流园位于上海嘉定区，是一座建筑面积达11619平方米的双层仓库。第二季度，宜隆临港物流中心二期B栋和维龙嘉定配送中心就将竣工，总共将为市场新增35472平方米物业面积。这两个项目原本计划于本季度完工，但由于投资方对市场持观望态度，使完工时间有所推迟。
承租方（以下简称甲方）：中央储备粮齐齐哈尔直属库
出租方（以下简称乙方）：克东县益民粮食储备有限公司
签订地点：永安南大街14号 签订时间：
依据《中华人民共和国合同法》、《中央储备粮管理条例》及《中央储备粮仓储管理办法》等有关法律法规及政策文件规定，经甲乙双方友好协商，就甲方租赁乙方仓库、土地、房屋、设施、机械设备等，收储国家政策性粮食事宜达成本协议，以资共同遵守。
第一条 租赁物具体情况
1.1 乙方将位于齐齐哈尔市克东县益民粮食储备有限公司企业库区储粮仓库、办公用房等地上建筑物、收储粮食配套设备设施及占地大约 2.28 万平方米场地（院落）出租给甲方，用于收储国家政策性粮食。不动产租赁物坐落位置、建筑面积、场地面积等，详见本协议附件1租赁库区平面图。
1.2 不动产租赁物权属证书或证明材料：
1.3租赁物（包括动产及不动产）由甲乙双方共同清点核实计入租赁物清单，详见本协议附件2租赁物清单。
1.4乙方承诺租赁物清单所列示资产，乙方均享有完整所有权（土地或为使用权）；截止本协议签订之日未发生抵押、质押、查封、转让、租赁、诉讼等任何影响乙方行使所有权事实。
第二条 租赁期限
2.1 租赁期限为壹年，即从2013年 月 日起至2014年 月 日止；甲方可根据国家下达粮食调拨计划随时调整。合同到期，如国家无粮食出库计划，本合同自动延期；如执行国家计划提前出库，以粮食全部调完日期为准，粮食全部调完后合同终止。如果国家下达粮食调拨计划后，所剩余粮食较少，甲方有权单方决定集并，集并费用甲方承担，集并后本合同执行完成自动终止。如果农民售粮过少，由甲方安排集并，甲方可单方解除本合同；甲方亦可根据具体存储粮食需要与乙方协商实际租库范围及租金。
2.2 自2013年 月 日至2013年 月 日，乙方给甲方打扫租赁场所、购置相应物品，不计租金。
租金及支付方式
租金采取按日计算、按季支付给乙方的结算方式，每日租金为 0.12 元。租金包括：甲方在租赁期间的用水、用电、煤气、通讯、取暖及配套设施、地秤使用及检秤、环境保护及相关费用、消防部门所规定的消防器材配备、安全保卫、员工食宿、通风机的使用及维修、粮面过道板、挡库门口的麻袋、清理院内及场地的积雪、电子检温系统和机械设备使用及维护等一切费用，但甲方烘干粮食用电费用除外。甲方支付租赁费用前，乙方应提供相应租赁发票（税金由乙方承担）。具体租金支付以租库合同补充协议签定为准。
费用支付方式：按上级拨付费用时间，按季度向乙方支付租赁费用。
第四条 租赁物费、税及相关事项
4.1租赁期间与租赁物有关的，如土地、房产税赋及费用等一切税费均由乙方承担。租赁物产生的债权、债务均由乙方负责，如给甲方造成损失，由乙方承担赔偿责任。
4.2租赁物单位人员由乙方负责安排工作。甲方在进行收储业务如需将部分工作外包或者聘请劳务人员时，优先考虑将相关工作发包给乙方承揽或者聘用乙方人员。
4.3租赁合同备案事宜由乙方负责办理。
第五条 双方权利及义务
5.1 甲方权利及义务
1、甲方独自占有、管理、使用租赁物，利用租赁物开展的政策性粮食收储业务由甲方自行管理，不受乙方干涉。
2、视具体情况要求乙方采取修建临时围堵等必要措施，确保甲方租赁物与乙方自用场地设备设施之间存在明显界限。甲方可在租赁物适当位置张贴、悬挂、喷涂甲方标识。
3、出现下列情况之一的，甲方应及时通知乙方：①租赁物有维修和防止危害的必要；②第三方就租赁物主张权利；③其它依诚信原则应通知的事由。乙方在合理期限内，完成租赁物修缮或更换义务；如情况紧急或者乙方怠于履行责任，甲方可自行维修或者更换，所产生的费用由乙方承担；甲方可在当期租赁费中予以扣除。
4、甲方应按合同约定按时足额支付乙方的租赁费用，但因乙方未及时提供相应发票导致甲方未付租金除外。
5、合同期满，甲方是否续租应在租赁期限届满前一个月告知乙方。如发生农民交粮过少、国家或上级主管单位下达粮食调拨计划等情况，甲方有权单方决定解除本合同，应在合理时间通知乙方。
6、合同期满，在同等条件下，甲方有优先承租权。
5.2乙方权利及义务
按照合同约定，及时足额收取租金。
对甲方不当使用租赁物行为有权制止，对甲方人为造成租赁物损害有权要求赔偿。
3、在合同执行期间，未经甲方书面同意乙方不得以任何形式对租赁物实施法律上的或者事实上的处分，如抵押、出租或转让租赁物的部分或全部产权等。
4、乙方须保证租赁物在租赁期间处于完好使用状态。
5、乙方对甲方租赁库区安全负责，做好防火、防盗、防汛、防污染和安全保卫工作。
6、乙方负责库区水、电供应和给甲方驻库人员提供正常办公、生活设施，费用由乙方承担。
7、优先保证甲方完成粮食收购入库和出库（包括粮食可顺利到主道路上），提供便利条件。
第六条 双方责任
6.1甲方责任
1、租赁期间，因甲方非正常原因造成乙方租赁物损坏，由甲方负责维修。
2、甲方无故不及时向乙方支付租赁费用，承担逾期付款违约金。违约金按日计算，迟延一日支付欠付租赁费用的0.3%。
6.2乙方责任
1、乙方因安全保卫工作不力，造成甲方库存储粮损失的，乙方须赔偿全部损失及违约金。
2、乙方不及时维修租赁物，影响粮食正常收储工作，每迟延一日，甲方有权扣减本协议约定租赁物三日的租金；造成粮食损失的，乙方应承担赔偿责任及违约金。
3、乙方应保证乙方的资产产权无争议，各种证照合法有效，并且不会因债务的原因出现资产保全的法律纠纷。如因乙方原因被相关行政司法部门查封，乙方有责任出面协调，保证甲方可继续使用资产。乙方应主动声明所储粮食为甲方所有，与乙方无任何关系。如甲方无法继续使用资产，甲方有权单方终止合同，乙方应赔偿甲方损失及租金10%的违约金。
第七条 免责条款
凡因发生严重自然灾害、政府征地、国家政策命令或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。
第八条 争议解决
本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，双方可向甲方所在地人民政府法院提起诉讼。
第九条 其他条款
9.1双方通讯联系方式：
甲方：
乙方：
9.2本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议，本合同附件是本合同组成部分。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。本合同经双方签字盖章后生效。
9.3本合同由中央储备粮齐齐哈尔直属库作最终解释权，如上级主管部门有政策调整，将按政策要求修订合同。
甲方（印章）： 乙方（印章）：
法定代表人（签字） 法定代表人（签字）
地址： 地址：
购物车(0)