① 登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计?有550个登记所存在。而由以法务局?为顶?H，统括登记官、登记官、登记专?职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记?S依不动产所在地，商业登记则依总店所在地??Q定接受各该登记之登记所。登记?热?S?袢?⒅?窃赜谥奖镜羌遣径?娣旁诘羌撬??绞剑?蚪??4嬗诘绱偶锹嫉羌遣局?绞健1槐4嬖诘绱偶锹记业镁?傻缒晕?羌巧昵胫?羌撬??灾?黾又小H缬??さ羌遣旧纤?氐羌?热荻?馊〉玫羌锹睦?孪钪っ魇槭保?灾奖疚?羌遣⒈4嬷?羌撬??o法提供，但以电磁记录保存于登?所之登记事项?热荩?蛴锌赡茉谏傩硎奔?扔谌??鞯羌撬?腥〉谩＃ú握崭郊?睦?孪钪っ魇?）
② 登记对象
?S以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分?e以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，?如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，?S就以一般营利为目的之公司、或社?猓坎?夥ㄈ恕⒀?7ㄈ恕⑸缁岣l矸ㄈ恕⑿??M合（合作社）等其他非营利法人之?热荩??械羌侵?贫取R嗉唇??净蚍ㄈ酥?枇⒛康摹⑺?诘亍⒍?嗍碌仁孪畹锹加诘羌遣尽9?拘虢U登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本?制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，?S指在日本以20?q以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上?受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，?S指?对随著今日经济的发展或?杂化，致转让契约书类及确定期日常?o法?切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。?S出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③ 不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，?上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当?，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上?法令而被?用。
2． 不动产登记
① 可为登记之权利
登记?S?对土地及建物等不?硬??硎荆?只蚓筒欢???率鋈ɡ??4妗⑸瓒ā⒁谱?⒈涓?⑾拗拼Ψ只蛳?鹞???/p>
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、?权、抵押权、租借权（?借权）、?窨笕?/p>
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，?S将其所在、地号、地目、所占面?登载于登记簿；建物则?S就其所在、房屋编号、?类、构造、建?面?加以登记。土地之分笔、合笔、所占面?之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .
在其他国家?其土地登记簿或许尚未能涵?其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之?承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并?袢「?e登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
② 公的图面
登记所?备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认?砼卸贤恋丶敖ㄎ镏??谟胝?访娣e之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上?图面，?K未能完全涵?全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式?矶灾?右圆钩洹D壳肮?际歉?羌遣疽徊⒎旁诘羌撬???湓?臼亲魑?魇展潭ㄗ什??等?金而由?务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵?全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不?在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但?s比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散?各处。又，土地形?畋晔居胂值叵嘁煺撸?嘤兄?Nǎ?赜谌绾纬∷?嫌泻蔚睾糯嬖凇⒘诮油恋赜泻蔚睾磐恋卮嬖诘龋?鱿窒嘧笾?Σ⒉欢嘁?；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③ 申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契?之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际??r.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，?S由法律所分?e规定之不同资格者?硖岢觥?/p>
不?袂壮稚昵胧槔喾绞蕉??玫缒酝?诽岢錾昵胝叩娜耸???ㄗ魑??砣酥??以?龋?K不多?；目前尚在逐步推广中。
④ 登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其?K非发生效力之要件（契?生效要件） .举购买土地的例子?碚f，因为纵不为登记亦与效力?o关，故如买卖契?在法律上成立的?，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，?S由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上?申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在?受方法上有其原因，而?还是?袢〔桓队牍?帕χ?⒎ǎ黄湎晗冈蛉弥钇渌?柿现?f明。
⑤ 登记之申请
登记之申请，在备?畔铝幸??笪???/p>
· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
· 登录免许?之缴纳 原则上以?金??，?付印花??亦可。
· 附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，?S由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转?碚f，作为卖方之登记义务者，必?依据附件申请书类格式提出下述文件?K检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面，?K以发行日起三各月以?日呶?蓿?/p>
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
· 登记识?e?? （或被称为权利?之登记完了证明）
· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥ 登记之嘱托
承前所述，权利登记?S以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特?e称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面）
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有?碜怨俟?鹬?鐾械羌牵?胍话闵昵氚讣?煌??杂姓???夭斡氩恢脸龃砦?碛桑?鲂杓旄郊虻ナ槔嗉纯伞S郑?俟?鹞?羌侨ɡ?咧?『希?豢握鞯锹贾凑斩?。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事?I使用而让用地事业者??制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在?取F渲校?赜谕恋厥沼梅ú糠郑??痪推涞羌浅绦颍?约咏榻B.
3． 土地收用法之登记
裁?Q程序?始之?Q定作出后，收用委员会嘱托为?始收用裁?Q程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最?作出收用裁?Q之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法?s?袢∮肼蚵舻忍囟ň@承相同之所有权移转登记之形式。又，依?r效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁?Q书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁?Q未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就?始裁?Q程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
① 登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
② 登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③ 不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2． 不动产登记
① 可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
② 公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③ 申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④ 登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件） .举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤ 登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
· 登录免许稅之缴纳 原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
· 附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
· 登记识別資訊 （或被称为权利証之登记完了证明）
· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥ 登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面）
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3． 土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
1.1 土地登记将实行自我举证制度。
《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”即《物权法》实施后申请登记的土地权利人不但要提供权属证明，还要提供宗地图件以及反映宗地界线情况等图件。对照目前的《土地登记规则》，申请土地登记，当事人只要提供权属证明材料即可，对土地的界址、面积等材料的取得主要以登记机构进行实地地籍调查的结果为准。但是，《物权法》在第11条又规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”.因此对申请人提供的申请材料并不是直接认可，一般还必须到实地进行调查。特别是土地权利的登记，涉及土地界址的情况很多，未经核实单靠申请人提交的界址材料就登记的话，很容易引发界线纠纷。此外，相邻宗地的权利人不给土地登记申请人指界的情况时有发生，申请人要提交完整的界址资料是很困难的。实行自我举证是必要的，但不能绝对化。特别是在中国信用体系不健全、做假现象普遍发生的情况下，仅依靠申请人自我举证就给予登记，登记机构将承担巨大的风险，不动产相关权利人的权益也可能难以得到有效保障。
1.2 土地登记将实行属地管辖制度。
《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”.《中华人民共和国土地管理法》第11条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。论文格式农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”.因此，现行的土地登记是分级管辖制度。部分省还专门规定了中央和省属单位用地由省级人民政府登记。一些设区市规定，城区土地和单位用地由市人民政府登记，农村集体土地由区级人民政府登记等。这对土地登记资料的完整性和统一性产生了不利的影响。因此，对不动产实行属地登记管辖是十分必要的。属地登记由哪一级登记机构办理，《物权法》中没有明确规定。对中央一级来说，省级以下即可认为是属地。也有人认为土地登记管辖应由市级或者县级管辖。
1.3 土地登记簿的法律地位更加明确。
《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”.第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”.第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”.这意味着土地登记申请经批准后，未将登记情况记载于土地登记簿的将不产生登记效力。现行的《土地登记规则》对土地登记簿也有相同或类似的规定，如《土地登记规则》第65条规定，“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和他项权利的法律依据”.但是，在实际工作中大部分地方没有很好地执行，造成了重登或漏登等一系列问题。因此，土地登记部门从现在起就应当更加严格依照《土地登记规则》的要求，建立土地登记簿。在《物权法》实施后，在土地登记簿上记载土地权利的变更情况将成为土地登记的必经程序之一，如果未履行该项程序，其登记结果将可能被认定为不合法。[LunWenData.Com]
二、土地登记中贯彻《物权法》的建议
《物权法》的实施对土地登记规范产生了重要的影响，特别是在现行土地和地上附着物分离登记的情况下，对土地登记提出了新的更高要求。
2.1 积极推进不动产统一登记。
《物权法》确定了不动产登记制度的方向，从法律角度讲，该法实施后就应当实行不动产的统一登记。任何涉及不动产登记的机构都应当积极推进此项工作的开展。不动产的统一登记，一方面将十分有利于保护不动产相关权利人的合法权益，另一方面将节省大量的社会资源。例如，假设建立以土地登记为基础的不动产登记制度，对一宗土地只有一个使用者的，只要登记土地权利即可。对房地产开发小区内业主只要登记其房屋所有权，对小区使用土地范围只要登记机构一次统一登记备案即可。上文提到的小区土地使用权分摊等问题也就迎刃而解。
2.2 扩大土地登记自我举证范围。
《物权法》确立了不动产登记自我举证制度，不动产登记申请人有提供申请登记事项的权属证明和不动产界址面积情况的义务。在当前的土地登记体制下，不动产界址面积等情况以登记机关下属的承办机构进行地籍调查取得。从土地登记的角度看，土地权利人的自我举证资料主要包括土地权属证明文件和土地界线的合法性证明文件。土地权属证明文件应明确由土地登记申请人负责提交并对其真实性负责，而土地界址面积的认定，可以采取由登记机构的地籍调查逐步向有土地登记资质的中介机构负责收集过渡。在理顺土地登记机构后，再全面转由土地登记机构开展上述工作。
2.3 制定过渡时期的土地登记收费办法。
《物权法》规定了不动产登记按宗收费的制度。原土地登记以面积或价值来收取费用的办法面临改革，但从目前看，时机还不成熟。首先，不动产统一登记制度还没有建立，有关的配套法规均未出台，对不动产也没有明确和具体的界定。其次，如果现在实施按宗收费，大部分从事土地登记的机构将面临经费问题而无法开展正常的工作。现有的房屋登记机构同样也会出现类似的问题。因此，建议在不动产登记制度未建立前，维持现有的土地登记收费办法，逐步向不动产的统一登记制度平稳过渡。
2.4 《物权法》规定了不动产登记按宗收费的制度。
关键词：土地；信托登记；制度；财产
在《信托法》实行的过程中，对土地管理制度有着一定影响，为了构建我国土地信托登记制度，需要将土地看作是信托财产，然后进行信托登记。在登记的过程中，需要参照《信托法》相关登记流程。由于我国土地信托存在不完善的问题，信托法中对土地管理缺乏约束规章制度，所以，在实践的过程中，存在无章可依的问题，这需要政府管理部门发挥职能出台相关政策，这样才能保证土地信托登记制度的完善性以及有效性。
1 信托、信托财产以及土地信托
1.1 信托与信托财产
信托是指财产委托人为了保证收益人的利益或者信托目的，将财产转移给受托人，然后由受托人负责看管这一信托财产。受托人必须按照信托设立的目的处理这笔财产，这一过程体现了法律关系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托财产为信托目的，体现了以财产权为中心的法律关系；其次，委托人需要通过一定手续将财产权转移给受托人或者受托机构；最后，受托人需要按照之前设定的信托目的对信托财产进行科学的管理以及合理的处分。信托财产需要建立在对受托人信任的基础上进行委托，委托人是自愿将自己的财产转交给受托人，并且最终将产权转交给收益人。信托财产需要建立在信托法律关系的基础上，只有依照相关法律法规，才能保证信托的有效性。
1.2 土地信托
土地信托是指将土地作为信托财产，按照信托的流程对土地产权进行转让。土地信托是建立在相关信托法律基础上的，所以土地信托财产具有特殊的法律性质，其具有可转让性，也具有物质替代性。我国土地制度具有特殊性，与其他国家的制度有着本质上的区别，所以，土地信托制度也与其他国家不同，我国将土地信托的客体看作是土地权利，而非土地本身，所以，土地所有权并不能作为我国信托财产，只有具有独立财产权性质的土地使用权才可以作为信托财产。
2 构建我国土地信托登记制度的思考
2.1 土地信托登记的范围及内容
我国相关法律制度规定，只有具有独立财产权的土地使用权才可以作为信托财产，所以，相关工作人员一定要考虑土地信托登记的客体。信托是建立在相关法律法规基础上的财产转移制度，所以，只有具有可转让性的土地财产才可以进行转让，在信托的过程中，还要核实委托人是否具有处分土地的权利。我国宪法规定，土地所有权不能进行转让，所以，在转让土地使用权时，一定要考虑土地所有权关系。集体土地所有权一般是指农民集体所有土地的权利，在现行法律法规的规定下，只有具备出让土地使用权的土地才可以作为信托财产。土地信托登记的范围主要包括两个方面，一方面是设立信信托可作为信托财产的土地使用权，另一方面是信托业务进行时所获得的土地使用权。
土地信托登记的内容不仅包括权利主体的变更登记，即信托当事人，还包括信托目的、信托财产管理和处分方法、信托关系消灭的事由、其他信托条款。一般的土地登记是关于土地权利的登记，其目的是公示土地权利的主体及土地权利的内容。土地设立信托后，土地的权利主体发生变更，因此土地信托登记首先要进行土地权利主体的变更登记，但是土地信托登记的目的不仅仅是公示权利主体的变更，而是公示信托法律关系，其核心是公示信托财产法律关系。
2 土地信托登记的主体
2.1 登记机关
因为信托是以“财产权转移”为根本特征的，因此财产权转移需办理登记的财产作为信托财产时，到有关登记机关办理财产权转移登记是必经程序，也就是说即使没有信托登记制度，这类财产作为信托财产时也必须办理财产权转移登记。实际上财产权转移登记是信托登记最主要的内容，需要办理信托登记的财产，也都是依法需要办理财产权转移登记的财产。
2.2 登记申请人
根据《土地登记规则》的规定，土地权利变更登记是以土地权利变更的各方当事人持有关权利变更文件共同到登记部门申请登记为原则的，因此，土地信托登记也应遵照此原则，并由土地信托法律关系中涉及财产权转移的主要当事人即委托人和受托人共同到土地管理部门申请登记，信托法律关系的另一当事人即受益人因和财产权转移没有直接的关系，因此应不作为土地信托登记的申请人。
3 土地信托登记的程序
土地信托登记应采取土地登记与土地信托登记同时办理的原则，登记既作为土地权利的公示方式，也是土地信托法律关系的公示方式。土地信托登记的核心内容之一就是土地权利主体的变更登记，这与普通土地登记的内容是一致的。因此，土地信托登记与土地登记的程序可以合并进行，进行土地信托登记的程序可以原则上等同于一般的土地登记程序，办理土地信托登记时，同时办理土地登记。但是二者毕竟不能完全等同，在具体办理土地信托登记时，除应遵守一般程序外，同时还应有其自身的内容，应就土地信托登记作出特别规定。如对信托登记申请的要求，包括提供信托合同、信托遗嘱等信托证明文件等；对信托登记申请人的要求，如是委托人、受托人共同申请还是受托人单独申请；对信托设立、变更、消灭登记的要求，即何种情况下为设立登记或变更登记及注销登记等；对具体登记的要求，如在登记簿中如何对信托财产进行标注；对信托登记查询的要求，如应建立专门的信托登记簿，将信托合同或信托遗嘱汇编成册供公开查询等等。
结束语
土地登记是土地管理中一项重要的措施，《信托法》实行以来，对我国土地管理产生了较大的影响，相关部门为了实现土地信托管理，构建并完善了土地信托登记制度，这为人们转让土地使用权带来了便利，而且可以提高土地资源的利用率，可以促进我国经济更好的发展。在制定土地信托登记制度时，一定要加强土地管理，还要保护委托人以及受益人的合法权利，土地信托是将土地使用权作为信托财产，在制定相关制度时，需要考虑我国土地管理制度的特殊性。
参考文献
[1]岳意定，王琼.我国农村土地信托流转模式的可行性研究及构建[J].生态经济，2008（1）.
关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1
随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。
1 在土地登记改革中存在的问题分析
在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：
1.1 行政权的介入
对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。
1.2 土地登记的划分
随着一些相关的法律出台，很多相关的法律得到实施以后，不动产登记制度也有了根本性的变化，尤其是在土地的登记上。在《土地登记法》上有一个明确的规定，土地的总登记不能直接的按照土地的种类进行划分，然而还有很多地方按照过去旧的划分原则进行全面的划分，划分过程中要按照申请人的合法申请来执行。现在，从土地的总体登记来看，也从土地登记的目的以及实现的途径来看，就要将土地总登记归类成地籍调查。这样的划分不仅合民愿，也合乎《物权法》的相关规定，所以对于土地的划分问题要及时的更正与整改。
1.3 登记机关的授权问题
登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。
1.4 实际的操作性不是很强
在相关的土地登记过程中，从立法的层级上来观察，相关的规定一般比较偏重具体。突出可操作性，单一的运用《土地登记法》来操作，还是不够的。特别是在办理的程序以及条件上。这样就很明确的表明实际的可操作性比较薄弱。同时，土地登记的相关工作人员因为对于土地登记项目不熟悉，他们的操作性就变的比较弱了，尤其是在相关的法律法规中，所以在土地登记过程中，精准熟练的业务非常重要。
2 土地登记制度的思考
现在土地登记制度备受大家关注，不动产登记的根本目的和出发点，就是保护物权所有者的合法权益，并且具有很强的法律效力。但是事实上，土地登记还存在很多其他的职能，这些无谓的职能给土地制度带来很大的问题。有了改革的基础，并且在改革中实施了一定的政策。同时制定了一定的土地登记制度，并且在制度中大力实施土地整改。制度的制定是否可以适当的改进，其中还存在了哪些问题，也是值得大家关注的。例如，行为权力的执行；是否有必要承担行为的职能；是否实行了统一的管理制度。总之从不动产的登记制度的发展来看，对于土地登记制度的改革也是非常有必要的。最后我们来讨论一下关于土地使用权中的异议登记制度存在的问题，其中涵盖的问题比较多。可以说《物权法》所规定的异议登记制度基本上不能很好的落实，主要的原因就是实施不动产的异议登记遇到了非常多的法律障碍。同时，不动产的登记行为变成了可选择性。在处理异议登记的过程中管理人员因为没有严格的制度致使很多流程不能顺利的进行，所以很多当事人不愿意申请异议登记。从以上的分析过程中我们可以看到土地登记制度在土地登记中的重要地位，所以要及时的处理土地制度中的相关问题。
3 总结
总而言之，对于土地登记改革以及制度的改革与创新势在必行，相关部门在创新制度以后要严格执行相关的《物权法》以及《土地登记法》，切实的为不动产所有者服务，让大家更好的保障根本性的权益。与此同时，在处理土地登记程序上还要增强管理人员的相关技能，熟练明文规定的流程，相关部门要严格土地登记制度，切实的做好土地总登记的划分问题，让土地登记制度严格的执行下去。
参考文献
[1] 河南省人民政府办公厅关于进一步做好军用土地登记工作的通知[J].河南省人民政府公报，2010（23）.
[2] 本刊编辑部.《土地登记与地籍系统》出版[J].测绘通报.2011（03）.
关键词：土地承包经营权；登记制度；法律完善
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1003―0751（2013）02―0056―04
农村土地承包经营权，是指农村集体经济组织、农户或个人（承包人）对集体（发包人）所有的土地（山岭、草原、荒地、滩涂、水面等）和国有农用土地，依法进行长期耕作、养殖，并因此享有对所承包土地的使用、收益和依法流转的权利。土地是我国农民最重要的、在目前条件下具有社会保障功能的财产之一。近年来，农村经济改革中因土地权属纠纷、征地补偿纠纷而引发的矛盾非常突出。建立科学合理的农村土地承包经营权登记制度，事关农村土地承包关系的长期稳定、农村经济改革的深化和农村社会稳定发展的大局。当前，全国正在开展农村土地登记发证工作，立法机关正在酝酿《土地管理法》修订，在这一背景下，探讨农村土地承包经营权登记制度的完善具有理论和现实意义。
一、我国农村土地承包经营权登记制度的内容
农村土地承包经营权与“家庭联产承包经营”制度紧密相联，是具有中国特色的农村土地制度改革的产物。该权利被载入法律条文是1986年《民法通则》第80条：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”但是，《民法通则》并未对土地承包经营权作为不动产物权的登记制度作出规定。1986年《土地管理法》第12条几乎重复了以上表述，虽确定了集体土地所有权和国有土地使用权登记制度，但未涉及农村土地承包经营权登记制度。1998年修订的《土地管理法》第14条增加了农村集体建设用地使用权登记的内容，仍未对农村土地承包经营权的登记作出任何规定。这些为后来国家土地管理局制定《土地登记规则》，建立以用途管制制度为基础、全覆盖的城乡土地所有权和使用权地籍登记制度留下了一个巨大“天窗”，成为国家加强农地使用权物权保护的软肋。2002年《农村土地承包经营法》出台，该法第一次在法律条文中对农村土地承包经营权的概念和内容作了详细规定，对稳定和完善家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期、有保障的土地使用权，增强农民对土地投资的信心，促进农村经济发展和农村社会稳定有重要意义。①该法第23条规定“县级以上地方人民政府应
当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”，从而建立了农村土地承包经营权登记制度。该法第38条、49条具体规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。但是，该法在制度设计上仍然存在弊端，由此引发了农村土地承包经营权是债权还是物权的争论。
《农村土地承包经营法》的上述规定可概括为：以家庭承包方式取得的土地承包经营权的设立采取当事人意思主义，以其他方式取得的土地承包经营权的设立采取登记对抗主义。立法对土地承包经营权的登记设权表现出不坚定性，司法机关的折衷摇摆就不可避免。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的解释》第20条规定：发包方就同一土地签订两个以上承包合同，按下列情形分别处理：已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；均未依法登记的，承包合同生效在先的承包方取得土地承包经营权；依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有、使用承包地的人取得土地承包经营权。可见在司法实践中，依法登记并非取得土地承包经营权的要件，土地承包经营权证书只是证明凭证而不是设权凭证。该司法解释第21条规定：承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。依此，登记与否，其法律后果只是不能对抗发包方关于流转无效的主张。2007年《物权法》将农村土地承包经营权作为一项用益物权确定下来，但并未对该权利的登记制度作出创造性规定。
二、我国农村土地承包经营权登记制度存在的问题
上述法律所架构的农村土地承包经营权登记制度存在诸多弊端，具体表现在四个方面：
1.制度设计方面的缺失。我国《农村土地承包经营法》第23条规定“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发农村土地承包经营权证，并登记造册，确认农村土地承包经营权”，但根据《土地管理法》第五条、11条的规定，国务院土地行政主管部门统一负责对“依法用于非农建设的集体土地”确认集体土地建设用地使用权，国土资源部颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》中也没有农地使用权的内容。这些制度设计方面的缺失为我国不动产物权登记的多头管理埋下了隐患，对农用地分类统计、土地调查、规划管控、农用地转用管控和审批审查等都极为不利，使得建立完整、系统、准确的地籍制度成为一句空话。②
2.制度设计方面的混乱。第一，登记模式方面的混乱。我国《物权法》把农村土地承包经营权定位为用益物权，该法第九条规定物权行为是一种要式法律行为，该法第127条又规定土地承包经营权的设立始于土地承包经营合同生效，从而将这一典型的物权行为排除在了要式法律行为之外。《农村土地承包经营法》第22条规定以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的取得采取债权意思主义，该法第38条却规定以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义，该法第49条又规定以其他方式取得的农村土地承包经营权的设立及变动均采取登记生效主义。不动产物权的互换、转让登记属于变更登记行为，而家庭土地承包经营权如果没有强制性的初始登记，其在发生流转时何以进行变更登记和备案？上述规定互相矛盾，对土地承包经营权实行了不同的物权保护方式，并分别适用了不同的设权模式、登记模式和效力模式，且其设权模式和效力模式与《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定的不动产物权的设立采登记生效主义存在冲突。③第二，有关权利主体的规定模糊、混乱。农村土地承包经营权登记的操作困难不但源于土地登记的多头管理和登记模式的不统一，还在于《农村土地承包经营法》对农村土地承包经营权主体的规定模糊、混乱。该法在土地承包经营权的主体表述上，使用了“当事人”、“家庭”、“成员”、“农户”等用语。农村土地承包经营权以家庭为单位、以农户为主体，则在农村土地承包经营权登记中，必然存在主体模糊不确定等操作上的困难，以至于农业部2003年依该法颁布的《土地承包经营权证管理办法》第五条规定的土地承包经营权证载明内容中，竟回避了权利主体。土地登记的前提是权利主体确定、权属合法，若以农户为权利主体，则基于农户内涵的不确定性而必然导致权利和义务模糊；权属合法的依据是《农村土地承包经营法》和土地承包合同，农户成员的变化必然导致农户作为权利主体处于不确定状态，这不但为农村土地承包经营权登记增加了不必要的负担，而且为家庭成员之间的财产界分留下了隐患，与保障“长期稳定的农村土地承包经营权”的价值取向相背离。④
3.制度的法律效力不彰。第一，《农村土地承包经营法》规定农村土地承包经营权的初始取得由土地承包合同确认，其登记与否并不影响权利设立；家庭农地承包经营权自承包合同生效时取得，其登记与否不影响互换合同和转让合同的成立与生效，也不影响土地承包经营权在双方当事人之间的转移，不登记只是不能对抗善意第三人。⑤可见，法律并不要求农村土地承包经营权的取得或变动须经公示，则其法律效力必然不高，权利安全性必然受到影响。⑥第二，农村土地承包经营权的登记发证机关是县级以上人民政府农业行政主管部门而非土地行政主管部门，则农村土地承包经营权登记必然与土地所有权和其他土地权利的登记相分离，导致其科学性、权威性受到影响。土地登记的多头管理必然导致行政效率不高，行政成本和交易成本不合理。第三，在现有土地承包经营权登记模式下，对于权利主体、土地的类别、面积、实质边界、等级等，难以像国土资源管理部门那样建立一个比较完整的、以先进测绘技术和全面系统的土地分类调查及基于年度土地利用变更调查成果的现实性强的土地信息数据库，缺乏土地确权、农用土地分等定级、区片综合评估价格标准和登记程序，土地承包经营权的主客体内容因而难以准确、完整。⑦这在某种程度上成为当前农村土地承包经营权纠纷和征地纠纷多发难解的一个重要原因，也是农村土地承包经营权效力不稳定、内容不确定的一个重要原因。
4.制度落后于农村经济体制改革实践。随着农村经济体制改革的不断深入，特别是国家相继取消农林特产税、农业税后，原有联产承包合同内粮食、棉花、油类等主要农产品定量定产和相应的国家收购体制已被农民自主生产经营制度所取代，与之相适应的农村土地承包经营方式也发生了很大变化，许多地方从按人头平均承包向自愿承包（承租土地）转变，出现了“公司+农户”、公司或种田大户集中转承包或连片出租（发包）土地的模式。在这一演变过程中，土地承包经营权登记制度凸显其不适应性。在城镇化、工业化背景下，如何确保广大农民特别是从事二、三产业的新生代农民拥有的农村土地承包经营权不受侵犯，如何实现失地不失权、失地不失利、失地不失业、失地不失保，通过对土地承包经营权的确认、登记和保护来促进农民土地承包权的资本化、股份化，这些已是刻不容缓的课题。
三、完善我国农村土地承包经营权登记制度的建议
农村土地承包经营权登记制度的核心在于确认权利、科学赋权、落实效力、降低交易成本，其基本目标是提高土地利用效率、保障土地安全。针对我国农村土地承包经营权登记制度的现状和存在的问题，基于《物权法》规定的土地承包经营权为物权的属性，笔者认为我国农村土地承包经营权登记应当坚持“登记生效主义、权利主体与客体清晰、登记机关统一”的原则，完善以下五个方面的制度措施。
1.农村土地承包经营权的设立和变动采取登记生效主义模式。不管是以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权，还是以其他方式取得的农村土地承包经营权，其权利取得和变动均应采取登记生效主义模式，即非经确权登记，农村土地承包经营权的取得和变动不生效。⑧登记具有公信力，在一定程度上可以避免农村土地发包、承包、转承包过程中以及土地承包经营合同履行过程中权利取得的不确定性、权利流转的无序性、权利终止的随意性等现象发生，切实加大依法保护农村土地承包经营权人合法权益的力度，落实好党和国家的惠农护农政策。
2.农村土地承包经营权登记中将权利主体和份额落实到个人。应当明确真正的土地承包经营权主体是集体经济组织的成员，而不是农户。因为从事实上来看，农户承包土地是通过行使家庭成员个人的集体组织内部成员权，最终形成家庭承包土地的权利。虽然承包经营权是通过户主代表家庭中具有该农村集体经济组织身份的成员与集体组织签订土地承包合同而成立的，但该权利最终还是赋予了个人而非农民家庭，司法实践中也是以集体经济组织的成员个人为农村土地承包经营权的主体。从理论上讲，明确农村土地承包经营权的主体为个人，有利于实现农村土地承包经营权的资本化和股份化。只有将权利主体落实到个人，农村土地承包经营权登记中才能明晰权利主体、明确权利义务，才符合土地登记对权属合法的要求。土地承包经营权是农民的一项基本财产权，将其权利主体落实到个人，与《民法通则》的相关规定是一致的。在具体操作中，可以由户主代表农户签订土地承包合同并提出土地承包经营权登记申请，在登记册和证书中列明该承包经营权由该农户在本社区集体中有农民身份的家庭成员按份共有。以此逐步打破中国农村家庭长期以来由户主“一言堂”、其他家庭成员处于从属地位的局面，为培育新型农民创造必要的条件。
3.建立农村土地承包经营权初始登记、转移变更登记及相关权利一体登记的制度，完善相关救济措施。在登记制度中，应明确发包方与承包方在签订土地承包合同后应当在规定时间内履行登记；明确县级人民政府登记造册、颁发土地承包经营权证书的义务、程序和各级行政机关提供便捷高效服务的要求，特别是减轻农民办理登记的负担的要求；明确规定土地承包经营权转让、转包、出租、入股、抵押的情形，履行登记的具体要求及不履行登记的法律后果；⑨明确上述各项登记的内容、要求及应提供的资料；明确发包人、承包人、受让人、承租人、抵押权人的基本权利和义务。此外，建议通过修改《土地管理法》和《农村土地承包经营法》，重构土地承包经营权的法律救济路径：将土地承包经营权纠纷包括该权利的登记纠纷纳入土地权属纠纷的调解和裁决机制，配套建立乡镇人民政府对土地承包经营权纠纷的调处权和县级以上人民政府的行政裁决权并对其裁决时效作出严格规定，将行政裁决作为司法救济的前置程序，建立行政责任问责制和追究制，提高行政救济的效率；重建土地承包经营权的侵权责任制度和相应的司法救济制度。
4.构建征地实名制补偿机制，明确土地承包经营权登记的法律后果。我国《土地管理法》和《农村土地承包经营法》中土地承包经营权登记制度与土地登记制度相分离的缺陷，导致土地承包经营权人及相关权利人在征地补偿中过度依赖发包人（农村集体土地所有权人），难以独立行使补偿请求权，现实中土地所有权人利用承包人对其补偿请求权的依赖而截留、克扣甚至贪污征地补偿款的现象时有发生。鉴于此，《土地管理法》在修改中应构建征地实名制补偿机制，规定集体土地征收补偿公告中应当明确：依法完成土地承包经营权登记的土地承包经营权人及其他权利人（依据法律和土地承包经营合同约定来确定）持权属证书，有权独立请求实施征地方给予相应补偿。
5.按照全国城乡土地、地政地籍统一管理的原则，构建农村土地承包经营权登记统一由土地登记机关实施的制度。地籍管理制度是土地资源和资产管理的核心，《土地管理法》的修改中应当考虑农村土地承包经营权在土地地籍登记中的缺位问题。建议按照城乡土地、地政地籍统一管理的原则，将农村土地承包经营权登记纳入土地登记的范畴，由土地登记机关统一办理。一方面，农村土地承包经营权属于土地权利体系的组成部分，不能脱离土地所有权等土地权利而单独存在，其登记过程中的技术规范也应当执行地籍调查的技术规范，否则将影响其登记的准确性和权威性，影响农村土地承包经营权的流转效率。另一方面，统一由土地登记机关办理农村土地承包经营权登记工作，有利于形成系统、完整、准确的地籍资料，为提高土地管理水平奠定基础。事实上，无论是土地调查、地籍测量等方面的技术、人才基础，还是土地确权登记的经验积累，我国国土资源管理系统都有着其他部门所不具备的优势条件。国外土地登记或者不动产登记都由一个机构统一办理，我国土地登记也应该摆脱“多头管理”、“分散登记”的困局，提高登记效率，切实保障当事人的土地权益。
注释
第二条本办法所称商品房土地使用权分割登记，是指市国土资源部门对同一宗地内每幢建筑中需分割转让的建筑单元预先发放《土地使用权分割登记证》，转让后受让方凭《土地使用权分割登记证》及相关资料到市国土资源部门办理变更登记、换领土地证书的制度。
第三条本市范围内国有土地上经依法批准建设的商品房（包括各类商品房、经济适用房、公寓房等）适用本办法。
第四条房地产开发建设单位在依法取得土地使用权后必须严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的动工开发期限及使用条件进行开发建设，市国土资源、规划部门应当根据各自职责加强监督检查，对违反规定的应当依法处理。
第五条房地产开发建设单位必须在向市房管部门申请商品房权属初始登记前向市国土资源部门申请土地使用权分割登记。
申请土地使用权分割登记应当提交下列材料：
（一）土地使用权分割登记申请书；
（二）开发地块总平面布置图；
（三）每幢建筑物宗地图；
（四）房屋面积测绘资料；
（五）土地使用权证、土地使用权出让合同、土地评估报告；
（六）建设工程规划许可证、建设工程规划设计条件书；
（七）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；
（八）根据规定需要提交的其它材料。
市国土资源部门应当根据《国有土地使用权出让合同》规定的土地使用权出让条件进行调查和审核，对符合规定的，应当发放《土地使用权分割登记证》,并出具土地使用合格证明,市建设部门未收到市国土资源部门出具的土地使用合格证明不得出具综合验收的备案证明。
市国土资源部门在办理土地使用权分割登记时，应当按照《**省城镇地籍调查细则》和国家规范规定进行宗地测量和土地面积分摊。
第六条《土地使用权分割登记证》由房地产开发建设单位填写完整，并与购房人（安置对象）双方签字（盖章）后移交给购房人（安置对象）。
《土地使用权分割登记证》是购房人（安置对象）换领所购房屋土地使用权证的有效凭证。
《土地使用权分割登记证》不得涂改、转让和抵押。
第七条购房人（安置对象）向市国土资源部门申请办理土地使用权证时必须提供《土地使用权分割登记证》和《房屋所有权证》。
第八条土地使用权被抵押或者被查封的，不得申请土地使用权分割登记。
第九条整宗地块建设的，市国土资源部门在办理《土地使用权分割登记证》时，应当收回并注销该宗地的土地使用权证；分期建设的，市国土资源部门应当在土地使用权证及土地登记卡上进行面积核减并标注，整宗地块建设完成时，由市国土资源部门收回并注销该宗地土地使用权证。
第十条房地产开发建设单位必须严格按照市国土资源部门和市规划部门的规定开发建设，未经市有关部门审批同意并补办手续、补交出让金，不得变更土地用途和土地使用条件；经批准变更的，应当重新申请土地使用权分割登记。
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